预结算成本控制专题报告课件

预结算成本控制专题报告预决算部2012年2月

在当今房地产行业竞争十分激烈、国家政策及产品同质化倾向越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。2012年房地产企业面临着严峻的考验，国家政策未见松缓，房价仍在调控，市场行情依旧冷淡，这就要求我们加大在成本控制方面的力度，力求降低成本以达到增加利润的效果。

房地产开发的成本管理包括置地、设计、施工、销售、物业、融资（资本运营）等多个环节，从投入到首期产品销售使用，周期一般需持续一到三年的时间，但每个环节都与成本息息相关，致使成本控制的难度加大。

房地产项目开发成本通常包括以下七个部分：土地成本及相关费用前期性费用（勘察费用、规划设计费、报批报建费等）城市基础设施建设配套费用（红线外大市政配套）工程建安成本室外工程配套及环境（红线内小市政）公共配套成本期间费用其他土地成本（约占项目总成本的35-40%左右），主要指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地价、土地拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本准确分析。前期费用（约占项目总成本的５%左右），主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可研费用。报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准，设计费在房地产开发环节中十分重要，选择好设计单位成为关键，而成本控制成为其次。工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分项工程及甲供物资成本、小市政管网和环境成本、公共配套设施等构成。分项工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分项工程/供货合同成本。城市基础设施配套费：这部分一般占5-10%左右。主要是指项目用地红线外的水暖电气等大市政基础设施配套费用，目前绝大多数城市基本上已经统一收费标准，所以，这部分成本也相对固定。三项费用：管理费用、财务费用、销售费用。其中管理成本比较固定，在财务费用和销售费用有一定控制空间。根据我司现状，从以下几个阶段做好成本控制，分析如下：规划设计阶段的成本控制工程实施阶段的成本控制招标采购阶段的成本控制工程结算阶段的成本控制数据库的建立

②现场施工类:A.施工错误B.施工困难C.施工进度要求

③营销类：A.客户需求B.竞争需求

为降低设计变更签证率，可采取的策略如下：

1）建立施工图阶段的长期合作伙伴；

2）给予合理的设计周期；

3）甲方完善标准化构造设计；2、加强完善设计变更评估：针对较大的设计变更需进行造价评估，以便更好的控制整个工程的造价。3、尽量采用标准化进行模块化设计:

批量设计、即可提高工作效率，亦便于降低成本。如铁艺栏杆可根据产品类型不同进行统一设计（别墅、多层、高层等）。4、进行限额设计：如进行含钢量、砼含量、砌体含量等设定，确定单方造价指标。例如园林设计，可要求设计单位在设计过程中提供大致工程量清单、相应的概算造价及效果图，概算造价应控制在我司预期的设计限额内，如超出设计限额，则可根据效果及工程量清单列的子项调整方案。这样就可缩小目标成本与实际成本的差距，以达到更好的控制成本的目的。二、工程实施阶段1、减少工程签证：如C01C02地块园林景观工程合同价为420万，签证约为35万，占总价的8.3%，一般为5%左右。2、加强对各施工队伍的管理，产生费用或分歧时要明确责任。3、严格执行公司签证管理规定制度，对每个签证要进行造价评估，根据造价进行权限签订，必须要双签并有部门经理的签字。4、对工程资料控制，要根据工程合同做分部分项资料，尤其是隐蔽验收资料。如根据合同每栋主体都要有四大主材的施工时间，桩基础等要有原始记录。工程结算资料必须准确真实，反映现场的实际情况。各专业图纸不对应时要及时提出。1、系统梳理公司所有的合格供方，并做出优缺点分析、综合评价及后评估。淘汰不合格供方，引进优秀单位（包括从兄弟公司直接引进配合好的单位）；为投标选择单位提供依据，提高合格供方整体水平。2、在保证项目的品质情况下尽量采用集团强强联合的品牌及单位。3、采购方面做到三比一算：比质量、比价格、比售后服务、算成本。4、统一进行年度招标：对门窗、栏杆、GRC/EPS、木构件、防水、落水等常用项目可以根据产品类型进行年度招标，可在一定程度上可提高工作效率及节约工程成本。三、招标采购阶段四、工程结算阶段1、严格遵守公司的各项结算流程。2、结算方针“坚持原则、据理力争、实事求是、保质保量、公平合理、廉洁高效”。3、把好三关，从结算资料把关、从工程量上把关、从价格上把关。五、数