房屋租赁业税收及印花税管理难点及对策

/一、房屋租赁业税收（房产税）（一）存在问题及难点1.税收宣扬难，纳税人纳税意识淡薄。对个人出租房屋行为申报纳税的相关税法宣扬重视不够，宣扬不多，加上房屋租赁的纳税人群体多、状况比较困难，有单位房屋出租、私有房屋出租，还有转租、转让的，因此税务部门要想将房屋租赁税收政策宣扬到位，让每一个房屋租赁的纳税人知晓税收政策，自觉履行纳税义务，的确存在肯定的困难。2.税源监控难。房屋租赁行为既不须要在工商部门办理营业执照，又不须要在房管部门或其他职能部门注册登记，只要租赁双方达成协议，私下签订一张租赁合同就可现金交易，收入带有很大隐藏性，造成税务机关底数不清。房屋租赁涉及面广、税源分散、周期短、变动性大，给税源监管带来了很大难度：一是产权全部人难以找寻。有的产权全部人和房产不在同一个地方，有的是托付亲朋好友帮忙看管，代收房租，查找产权全部人往往给税务机关带来了很大困难，对一些承租又转租的纳税人，要想找到他们更是难上加难。二是租赁关系难以确认。在税务机关征税时，租赁双方相互串通，有的说是借用、有的说是自用，有的说是合伙经营，共同担当风险，致使租赁关系无法确认。三是变动频繁难以监控。房屋租赁常常出现转租、停业、短期租赁等状况，人员变动较为频繁，给税源监控带来了很大难度。

3.部门协作难。房屋租赁管理工作涉及房管、公安、工商、税务、街道办事处和社区居委会等部门。在实际工作中，各部门的管理体制不健全、管理部门职责不明确、管理行为不规范、综合管理措施不完善，以致相关职能部门往往各自为政，信息不沟通，数据不共享，没有共同规范管理房屋租赁市场，各部门之间缺乏行之有效的协作协作机制，未能形成齐抓共管的合力，无法从源头上对房屋租赁业税收进行监控。

4.确定收入难。按规定，对个人房屋出租取得的租金收入征收税款，应严格据实计征。但现实状况是，因为出租房屋面积不同，地段不同、房间朝向不同、房型不一，楼层有异，甚至房东、房客性格不同，都会影响到租金的凹凸，房屋租金一房一价，相差悬殊。倘如房东、房客结成“攻守同盟”，拒绝供应租赁协议，或供应租赁协议不实或不能照实申报租赁收入的，税务人员根本无从知晓房东所取得的真实租金收入，也不能在核定房东租金收入时来个“一刀切”。5.税收负担重，执行政策难。从当前的状况来看，出租房屋税负较高，其主要税种及税率为：增值税3%、房产税4%～12%、个人所得税10%～20%，印花税1‰等，总体税率超过30%。出租房屋行业涉及税种较多、总体税率偏高，客观上给税收征管工作加大了难度，房屋租赁的税收政策和管理很难执行到位。（二）对策及建议1.广泛宣扬，加强协调。税务机关要针对纳税人纳税意识淡薄，税收流失严峻的状况，广泛采纳网站、广播、电视、报纸、税务公开栏以及“送税法进社区”活动等，发挥街道和社区居委会联系群众面广的工作优势，实行逐户走访、个别宣扬、文体活动等多种形式宣扬和普及税法学问，把房屋租赁税收征管和社区评先评优相结合，提升纳税人的纳税意识，在全社会真正形成诚信纳税的良好氛围。同时，要广泛宣扬依法诚信纳税典型，曝光涉税违法犯罪大案要案，强化震慑教化作用，提高纳税人的税法遵从度和税法宣扬的针对性和实效性。2.加大税源监管力度。一是对辖区内的个人房屋租赁状况进行仔细的专项清查，主管地税机关设置税款征收清册和账簿，建立并完善出租人的纳税资料档案管理。建立特地的数据信息库，纳入计算机管理；二是依据实际状况结合房屋的地区分布、结构类型、市场租金价格等因素，核定应纳税额；三是托付房管、乡镇（街道办事处）、物业管理等单位或部门代征相关税费。并和代征单位签订《托付代征税款协议书》，向代征单位颁发《托付代征税款证书》，并按有关规定支付代征手续费。3.加大执法查处力度。一是开展房产税收专项检查，稽查局要将收入较大的街道门面出租税收纳入稽查工作的重点，建立房屋出租税收的定期巡查制度或不定期地组织开展房屋出租税收的专项整顿，将重点稽查和日常管理有机结合，整顿和规范房产税收秩序，实现以查促管，以查促收。二是加大惩罚力度，实施小税重罚，定期向社会公布房屋出租的税款征收、减免税、停留业、惩罚等状况，曝光涉税违法犯罪行为，教化纳税人，震慑不法分子，设立举报电话或信箱，接受社会监督。4.成立税收征管专业机构，充分发挥税控联管作用。制定一套严谨有效、操作性强的考核方法，由地税系统内部设立特地机构或通过由政府组织成立以地税主管、各部门抽调人力组成的特地管理机构，变更以往的突击性征管为日常性专一征管的征收模式，充分发挥税收协税护税网络和纳税评估作用，进一步提高对房屋租赁业税源监控水平。一是加强和房管部门的协作，刚好向税务机关供应出租房屋的位置、结构、质量、面积房产价值及产权全部人等信息，这样可杜绝纳税人申报收入的随意性；二是加强和工商部门的对口连接，刚好把握纳税人“进”、“出”状况，从而摸清房源、税源；三是加强日常纳税评估工作。今后纳税评估的对象应向小税种倾斜，用各种各样的方法尽可能多地驾驭税源的规模和分布，对可能漏征、少缴税款的单位要运用评估方式进一步了解相关状况，以达到充分驾驭税源的目的。二、印花税（一）存在问题及难点1.印花税的税目多，金额小，税款难以足额征收。印花税税目有13个，涉及的应税凭证多达几十种，由于凭证多、税率多，加上印花税属于小税种，税收政策宣扬辅导不到位，企业单位财务人员学习了解不全面，不刚好，企业单位的应税凭证分散管理，其财务部门对应税凭证汇合不刚好，因此，企业单位很难刚好精确足额计算应纳印花税额。

2.纳税意识不强，申报的税目不齐全，漏税现象较为普遍。由于印花税税目繁多、征税面广、政策困难、税收政策的宣扬不到位、税收征管方式的落后，绝大多数纳税人不知道该如何计算缴纳印花税。如“购销合同”税目，许多纳税人只申报销售产品签订合同的印花税，而对购进材料的合同及购入固定资产的合同不申报，再如“建筑安装工程承包合同”税目，许多纳税人只知道建设施工方申报缴纳印花税，而对建设方签定的建筑工程承包合同及建筑工程设计合同不申报，造成了部份税款的漏缴。

3.纳税人不供应或少供应应税凭证，印花税款难以征收到位。由于印花税是一种行为税，印花税的计税依据为书立、领受的凭证。而凭证的保管、供应完全取决于纳税人，是否纳税和足额纳税的主动权属于纳税人。纳税人为了少缴税款，往往只供应金额较小的合同，或不供应合同，评估人员很难自行取得干脆的计税证据。4.税收征管手段落后，源泉管理不到位。税收征管手段较为单一，征税方式大多以纳税人自行申报和纳税评估、税务稽查为主，综合治税的手段运用较少，印花税源泉管理不到位。

5.对行政事业单位印花税管理不到位。如行政事业单位固定资产选购 发生的购销合同、车辆保险的财产保险合同、医院医疗设备选购 发生的购销合同等未纳入管理范围，未规定进行印花税纳税申报。

（二）对策建议

1.加大税收宣扬力度，提高企业的纳税意识和业务水平。针对印花税的税目繁多且完全驾驭比较困难、纳税人对印花税政策相对了解较少、纳税意识和业务水平都较低下的现状，税收机关应当加强日常政策宣扬辅导，进行定期或不定期的税收培训，提高纳税人的纳税意识，帮助企业财务人员精确计算印花税额，逐步形成自觉、精确纳税的意识和习惯。

2.强化纳税辅导，优化纳税服务，提高行政事业单位印花税的纳税意识。将行政事业单位也纳入印花税监管范围内，加强和优化事业单位印花税的纳税辅导，要求行政事业单位在履行个人所得税扣缴义务的同时也履行印花税纳税义务，按月办理印花税纳税申报，尤其加强医疗机构医疗器械的购销合同印花税管理。

3.加强部门协作，强化代征代扣。印花税征税范围较广，征收难度和成本较大。要削减少征漏征以及无法征收的状况发生，就要加强部门协作，充分发挥部门联动作用，对有关单位托付其代征税款，提高综合治税水平和全民纳税意识。比如，让银行部门代征借款合同印花税就可以真正做到合同在签订时双方贴花；让保险公司代征车辆保险合同印花税就可以真正做到合同在订时双方贴花。4.实行源头控管，提高服务质量。结合党的群众路途教化实践活动，针对印花税征收范围广、税额小、税负轻、税源散等特点，加大日常