医疗养老院项目商业计划书

医疗养老院医疗养老院项目商业计划书PAGEPAGE10医疗养老院项目商业计划书第一章总论 4项目名称 4项目承建单位 4可行性研究报告编制单位 4可行性报告编制依据 4研究范围 4项目建设单位情况介绍 4项目建设地址 6项目建设主要内容 6投资估算 6财务分析 7研究结论 7第二章项目背景及建设必要性 8项目建设背景 8政策背景：养老体系建设压力巨大，各级政府高度关注 8养老体系现状：优质床位供不应求、支持体系薄弱 9某某医疗的优势是对市场的有效补充 10项目建设的必要性 11可以有效缓解某某市养老床位数的短缺难题 11有利于某某市养老机构服务水平的提高 12本项目的建设是构建社会主义和谐社会的要求 12投资项目市场分析 12中国机构养老市场发展空间巨大，社会资本觅得良机 12现有养老机构不能满足市场需求，医养结合模式优势突13第三章项目建设地址及建设条件 14项目建设地址 14选址原则及项目区域概况 14项目建设条件 15第四章项目建设方案 15总体规划 15指导思想 15基本原则 16建设内容 17辅助配套工程建设原则 18第五章环境影响评价与劳动安全 19工程施工影响及防治措施 19项目建成后对周围环境的影响及防治措施 20第六章节能分析 21第七章项目管理及进度安排 22项目的组织管理 22项目实施过程中的人员管理 22项目建设工期安排和施工进度 22招标投标方式 24第八章投资估算 25投资估算范围 25项目投资估算 25第九章财务生存能力分析 26基础数据 26财务生存能力分析 26第十章风险因素分析及对策 28风险因素概述 28项目主要风险因素识别 28防范和降低风险的措施 29第十一章结论 30本项目的实施符合某某市养老服务体系建设的目标 30本项目的实施符合构建新型养老服务机构的趋势 30本项目的实施符合某某市大力发展现代服务业的重点部署 30本项目的实施对地方人员就业和房地产市场有一定带动作31第一章总论项目名称某某市某某区医养结合项目项目承建单位某某医疗投资管理有限公司可行性研究报告编制单位本项目可行性研究报告编制单位是：某某市某某集团可行性报告编制依据1、《医疗机构基本标准》2、《某某医疗在某某医养领域的投资意向书》3、某某某某医疗投资管理有限公司提供的相关资料4、报告编制人员收集的其他资料研究范围本报告系对某某医疗某某医养项目进行可行性研究，具体是对项目提出的背景、建设的必要性和意义、建设条件、建设内容、项目组织实施管理和进度安排、投资产出估算及资金管理等内容进行综合性研究。项目建设单位情况介绍某某医疗投资管理有限公司（QuickCare，以下简称某某医疗）是资基金DFJ疗服务、连锁管理和IT意”的健康管理服务和高质量的服务体验。IT以及良好的公共关系。投资方某某、启明某某、赛某某等公司拥有强大的国互联网/无线通讯的服务模式、科学的融资策略和退出策略以及在组织面提供支持。ITIT朱某某先生主持，自主开发的远程会诊系统、药事管理系统PMCRM动、多媒体、个性化及多渠道的网络服务架构。某某医疗的执行团队长期服务于医药行业、现代服IT90％以理念培训和支持。某某医疗与美国斯坦福大学医疗中心、杜克大了良好的合作伙伴关系，可以方便地为某某医疗及其客户提供参观访中国药学会、中国医师协会等专业协会保持良好的合作关系。项目建设地址（某某区介绍的地址）项目建设主要内容本项目建设300张床位的老年康复医院和1000张床位的养老院各1家，并配套开发康复中心、餐饮、小型商场、工作人员住宿和办公楼等房屋以及设备设施购置。606386012000460005860㎡，28个月完成建设开始营业。X线摄影系统（CR、除颤仪、呼吸机、医疗病床等专业设备和空调、电和生活娱乐设备。投资估算21900（按4060）2400150003000万元、运营流动资金1500万元。项目资金由某某医疗投资管理有限公司承担。财务分析本项目以“医+养”为核心，经营过程中侧重于收治半失能老人、失能老人或有较严重疾病的老年患者为主，单病床收入较一般养老院获得资本市场的支持。研究结论经研究，本项目的建设宜居充分，建设地址和条件较好，建设方案可行，建议有关部门给予大力支持，使项目能及早开工建设，努力取得预期的社会和经营效益。在医院、养老院开发的基础上，如有空间可以在医养项目成功实施的基础上继续开发住养型养老公寓、老年大学、度假宾馆等外延项目。这样既可以有效利用既有医养资源、提升养老院服务质量，又可以为医养项目提供更多配套服务，拓展项目服务内涵和财务收入。第二章项目背景及建设必要性项目建设背景政策背景：养老体系建设压力巨大，各级政府高度关注19992010601.7820003近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金2010年底，全国各类收养性养老机构已达3.9931519992待解决的重大民生问题。2011211（意见稿》开始面向社会全面征求意见，再次明确以“政府主导、多方参与”的原则，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，打破行业界限，开放社会养老服务市场，采取公建民营、民办公助、政府购买服务等多种模式，鼓励社会力量兴办养老机构，不断提高社会养老服务水平和效率，促进有序竞争机制的形成。养老体系现状：优质床位供不应求、支持体系薄弱⑴市场需求旺盛，优质床位供不应求4-2-1”201033002%。2010年社会服务业发展统计报告显示：农村敬老院和社会福利院截止20108173%。而与之形成鲜明对比的是各地政府办福利中心，由于有较好的硬件条件，绝大多数是一床难求。⑵支持体系薄弱，难以全方位满足入住老人需求目前我国养老服务和医疗护理分别隶属于民政和卫生2个体系，相持（至少内设有医务室、配备有专业医护人员）17%；而卫生数603-5同时，老年抑郁病越来越受到社会的关注。入住养老院的老人长期在相对封闭的环境中生活，极易产生抑郁现象；没有专业的诊疗支持，误诊为老年痴呆的患者不在少数。要避免这种情况的发生，一方面养老机构要丰富老人的文娱生活、陶冶情操、慰藉心灵，预防老年抑郁症的发生，同时要配置专业心理诊疗师，从专业角度进行及时、正确的诊断和治疗，提高入住老人的生活质量。某某医疗的优势是对市场的有效补充⑴某某医疗医养结合模式是对现有养老服务体系的有效完善1复管理和临终关怀于一体的全面服务，受到了入住老人的高度好评。⑵某某医疗的梯队管理体系提供更为专业、全面的整体服务某某医疗的医护团队专门针对老年群体进行了系统的学习和培训，在常见的老年病治疗、褥疮管理、呼吸支持、老年痴呆患者的管理和老人心理疏导等方面有着长期的经验和锻炼。医疗养老院医疗养老院项目商业计划书11护理员队伍是某某医疗着力打造的一个团队，由浙江省护理协会提供技术培训和业务指导，按照国家《养老护理院国家职业标准》进行考核和管理，完全不同于普通的“保姆”队伍，与职业护士进行配合和互动，共同为入住老人提供更为专业的全面护理。某某医疗的“医师-护士-护理员”梯队管理体系既从专业能力上，又上成本有效控制上实现了完美搭配。项目建设的必要性可以有效缓解某某市养老床位数的短缺难题212.2738.117.95%，远高于全国平均水平，并4805.782.425.17据市民政局调查测算，全市城镇老人有机构养老需求的有51885313159761180103466张床位，其余的分散在江ft、开化等县市；敬老院主要分布在各级乡镇和农村，主要服务对象为农村“五保户”和“三五人员7280张6520-50张，入住率50-60%，硬件差、配套弱，以低收费吸引患者，经营上大多医疗养老院医疗养老院项目商业计划书PAGEPAGE13处于勉强维持阶段。建设新的大规模养老机构、引进成熟的养老服务运营体系，是解决某某养老任务的最好解决办法。有利于某某市养老机构服务水平的提高目前某某市各级各类养老机构主要以政府办福利院和乡村敬老院收住生活能自理的老人。某某医疗倡导的“医+养”模式的引入，可以提升服务质量，最终带动各级各类养老机构自身的改造。本项目的建设是构建社会主义和谐社会的要求随着“4-2-1”家庭的增多，老人供养已经成为一大社会难题，也是众多家庭的首要难题。家庭和谐是社会和谐的基础，一个能够给予老人从生活照料、疾病诊疗、专业护理直到临终关怀的整体服务机构既能有效满足银发一族多层次需求，又能从根本上解决困扰众多家庭的难题和愧疚感，真正实现老有所依、老有所养、老有所乐，从而有效促进家庭和睦和社会和谐。投资项目市场分析中国机构养老市场发展空间巨大，社会资本觅得良机2010601.7813.262000（征求意见稿）到“201530534《2009266.2150%，并从土地划拨、床位补贴、税收优惠等方面都给予了大力支持。社会资本进入机构养老市场遭遇了前所未有的大好机遇。现有养老机构不能满足市场需求，医养结合模式优势突出根据全国老龄办在2011年3月发布的《全国城乡失能老年人状况201033006.234210.9243517%。这主要是因为现有绝大多数养老机构并不具备收养失能老人的软硬件条件。硬件上，现有养老机构配备有医疗室的机构不足六成，，而配备康复理疗室的机构不足两成；软件方面，医生的配备上有超过五成的养老机构是空白，经过护理及相关专业系统训练的护理员不超过30%，取得养老护理员资格证书的不足三分之一……某某医疗养老服务整体方案尊崇以“医疗+护理”为主线，对入住IT整个体系在养老机构运营体系中优势非常突出，也非常符合市场需求。第三章项目建设地址及建设条件项目建设地址1、选址原则为使养老院建设能在以后较长时间里充分发挥作用，项目选址应符合以下条件：⑴符合政府用地整体规划；⑵环境清静优雅，空气流通、场地干燥、排水通畅；⑶周边没有污染企业，与各类污染源之间的距离应符合国家有关防护距离的规定；⑷交通便利，便于家属探访。2、项目区域概况（拟设地块周边情况简介）1、社会条件（区域地理、经济、人口情况2、自然条件（气候等）第四章项目建设方案总体规划指导思想某某市引入某某医疗医养结合模式是贯彻十七大精神、邓小平理论和“三个代表”重要思想的要求，是落实科学发展观，以办好人民满意的养老服务事业为宗旨，以建设政府指导、市场推动、社会参与的新型社会化养老服务体系为契机，以创建具有独创性的、标准化的、规范化的养老机构为手段，实事求是、因地制宜、合理布局、科学设置，处理好需求与可能、规模与质量、当前和长远的关系，通过努力切实提高机构养老的服务内涵和服务质量，促进机构养老事业更好、更高、更健康的均衡发展。基本原则1、以失能、失智老人为主要收住对象，提供专业诊疗和护理支持某某医疗某某医养项目以康复医院为核心，实行康复医院、养老院和老年公寓健康分级管理方式。老年康复医院以收住需要全面护理的患者为主,并按老年常见病、多发病进行区域划分，形成专业团队进行诊治和管理，如失智老人管理中心、褥疮治疗中心、临终关怀病房、后ICU病房等。养老院是需要陪护老人的主要环节，主要针对半失能和失能老人进行生活照料、轻度疾病诊治、康复指导等服务，症状加重或突发急症患者转入康复病房，症状缓解或痊愈老人转入监护型公寓。以康复医师、护士和护理员组成的健康管理小组是养老院运营的主要团队。监护型养老公寓入住的老人生活基本可以自理，但多数是各类老年病患者，需要有专业医师进行定期检查、健康指导和用药提醒。某某医疗自主开发的IT平台是医护团队对老人进行监护的重要纽带，尤其在健康指导、心理疏导和紧急救援方面发挥着巨大作用。三个区域之间的双向转移形成一个很好的循环体系，有效地解决患者入院前、院中和出院后的诊疗和健康管理上连续和一致。2、倡导生物-心理-社会医学模式，全面改善老人生存状态和生活质量1977年美国罗切斯特大学医学院精神病学和内科教授O.L.Engel提出生物-心理-社会医学模式以来，心理健康越来越受到医学界的重医疗养老院项目商业计划书在《全国城乡失能老人状况研究报告》中提及，城乡完全失能老年41.150.9%。城乡完全失能老年45.9%。特别是中、重度完全失能老年人的心理抑郁状况则更为严重。如何避免养老院成为“孤岛营造良好的生活氛围，是改善入住老人生活状态的重要环节。某某医疗某某医养项目在医疗、养老的基础上开设的老年大学、康乐中心、体育场等休闲设施可以有效地拓展入住老人的活动范畴、娱乐与家人团聚是老人心灵慰藉的最好途径。建设内容130063860项目建设内容包括老年康复医院、养老院、康复中心、办公楼和综合楼等建设。主要建筑内容如下表。4-1（单位：平方米）17医疗养老院医疗养老院项目商业计划书PAGEPAGE19老年康复医院12000门诊2000住院部10000养老院46000职工宿舍楼3000综合楼2500行政办公楼500康复中心1000餐饮购物1000配套工程360变配电室60污水处理间100公共卫生间200合计63860序号项目建设面积1序号项目建设面积11.11.22344.14.24.355.15.25.31、给排水系统经济、合理、安全可靠的提供生活用水和消防用水，管道材料选用强耐腐蚀性、装方便的埋地管道。排水系统分类管理，生活用水排入城市污水管道，医疗废水先经专业处理后再接入城市污水管网。2、电力工程根据与当地供电局的距离，由供电局直接贡献，电力线沿路布置，全部采用地下电缆埋设，每隔一百米设一个检查井入口。3、消防工程根据《建筑防水规范》有关规定配备喷淋及自动消防系统，建筑物之间留有消防通道，并配有人流主、辅疏散通道，同时设置室内外消防设施。第五章环境影响评价与劳动安全1、施工影响在施工期间，土方开挖、运转，建筑材料沙石、水泥和实惠的运输装卸过程中，会造出多次扬尘，是项目区空气质量下降。1502、防治措施⑴避免材料运输过程中的散落，并及时清扫施工现场和作业区洒水，以减少扬尘对环境空气和人群的不良影响。1.8洗，保持环境整洁。建设单位、施工单位、施工工期、举报电话、防止扬尘污染现场监督员姓名及有关防尘的措施等内容。⑷建设施工过程中使用商品混凝土和袋装白灰，施工完工后在1个月内完成渣土清理和绿化、硬化防尘工作。⑸合理规划施工时间，不得在午休及夜间施工。⑹建筑弃渣及时清运，不得露天堆放，并运至政府部门指定位置处理。项目建成后对周围环境的影响及防治措施1、废水本项目废水包括生活污水和医疗污水，生活污水直接排入城市管网，医疗污水严格按规定处理后再排入城市污水管道。3、废渣本项目废渣包括生活垃圾和医疗废弃物，两者分开管理，生活垃圾集中堆放，定期清运；医疗废弃物与专业企业签订处理协议，由其定期清运处理。4、噪音本项目没有噪音污染。第六章节能分析本项目属医院、养老院建设，没有耗能高、耗水大的设备，主要消耗能源为：电能和生活用水。但在项目实施过程中仍应采取节能解说措施，具体如下：1、建立节能工作责任制，制定节能计划，实行能源成本核算制度和控制管理制度。2、加强能源计量管理，配备合格的能源计量器具。3、建立能源消耗原始记录和统计台账制度，定期对主要用能设备及本单位能源利用状况进行分析。4、建立节能奖励制度，结合项目实际情况，定期对节能工作中做出贡献的集体和个人给予表彰和奖励。5、教育全体员工牢固树立建设节约型社会的理念，从一点一滴小事做起，自觉养成节约的良好习惯。医疗养老院医疗养老院项目商业计划书22第七章项目管理及进度安排项目的组织管理在项目建设过程中，严格遵循国家有关文件的要求，严格按照国家建设程序办理，实行工程质量管理领导负责制、项目法人责任制度、招标投标制度、合同管理制度、工程监理制度和竣工验收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。项目建成后严格按照国家有关规定和批复的建设内容进行竣工验收，验收合格后才能交付使用。项目实施过程中的人员管理目主管部门与施工单位以及项目监理单位的关系。技术人员要求具有医院、养老院类似项目的施工经验，并且精通方面能更为适应入住老人的生活便利性和全面性。项目建设工期安排和施工进度根据本项目的建设内容、建设单位的组织调配能力，建设工期初步安排为28个月，大致时间安排如下图：医疗养老院项目商业计划书23医疗养老院医疗养老院项目商业计划书PAGEPAGE29招标投标方式达到项目的最初预期和效益。第八章投资估算投资估算范围本项目建设方案涉及的前期审批、土地购置、建设装修、设备采购和后期运营维系所需的流动资金。项目投资估算1、工程费用6040/240063860150002、设备购置万元。3、运营资金安排本项目的运营资金主要作为前期营销投入和运营维系，根据项目的经营模式和销售收入特点，按照分项详细估算法，整个项目共需要运营资金1500万元。4、总投资估算2.190.241.50.30.15第九章财务生存能力分析9.1基础数据1、本项目计算期为13年，其中医院、养老院和配套设施建设期为2.3年。2、按照国家鼓励发展社会化养老服务体系建设的有关政策和规定，本项目在土地获取、床位补助以及各种运营税、费补贴和优惠，因具体数据不详，在做收入预测的时候暂未作计算。3、项目预测现金流入包括诊疗护理收入、养老收入和入住老人生活消费。4、主要资金流出为固定资产投入、员工工资福利、药械采购和医院、养老院正常运营所需的经费和生活费用。9.2财务生存能力分析1、财务生存能力分析简介财务生存能力分析是在项目运营期间，确保从各项经济活动中得到足够的净现金流量。财务分析中应根据财务计划现金流量表，综合考察项目计算期内的投融资活动和经营活动产生的各项现金流入和留出，计算净现金流动和累计盈余资金，分析项目是否有足够的净现金流量以维持正常运营。通过以下两个方面可具体盘点项目的财务生存能力：拥有足够的经营净现金流是财务可持续的基本条件，特别是在项目初期；各年累计盈余资金不出现负值是财务生存的必要条件。2、某某医疗某某医养项目的财务分析结论经分析，本项目财务生存能力一般，尤其是在现金流量方面压力较大。239整体来说，由于项目本身存在的特殊性，涉及到公益民生事业，按照国家政策及相关规定，项目在投入和运营过程中都会有相应的补助和补贴，同时建设的配套服务等项目也会有一些收益对公益性部分进行补贴，因此项目财务生存能力应该可以得到保障。第十章风险因素分析及对策风险因素概述本项目涉及到土建工程、医疗安全、特种建筑、运营管理和财务管理等多个领域，是一项复杂的工程，且具有一次性和固定性的特点，一旦建成，难以更改。因此项目建设与运营中面临着一些风险因素。以下分析从风险识