恒大地产集团2013年战略分析报告

恒大地产集团2013年战略分析报告公司概况恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。而恒大地产集团有限公司是恒大地产集团旗下房地产开发公司。该公司从1997年成立到2009年上市，实行了4个三年计划，让恒大从97年的亚洲经融风暴中，逆势出击，抢占了先机，在第一个三年计划中，1999年首度跻身为广州地产10强企业。在第二个三年计划中，2002年跃升为广州地产第6位。经过前两个阶段的发展，恒大集团综合实力显著提高。从2004年开始，恒大提出“二次创业”的号召，年底，恒大首度跻身中国房地产10强企业。2009年11月5日，恒大在香港联交所成功上市。这表示，恒大在2009年8月份的上市申请正式通过了。（在2008年3月，上市申请失败）上市当日，公司股票收盘价较发行价溢价34.28%，创下705亿港元总市值的记录，成为起于内地、在港市值最大的内地房企。2010年1至11月，集团累计实现合约销售额477.2亿元，相比2009年同期的262.7亿元，增长81.7%，累计合约销售面积756.3万平方米，相比2009年同期的498.3万平方米，增长51.8%。今年3月28日，恒大地产2012年年报公布，实现营业额652.6亿元，比上年增长5.4%。其中房地产开发分部之营业额为635.1亿元，占比达97.3%。净利润91.8亿元，比上年下降21.7%。2012年恒大地产的净利润没能延续超过万科的态势，反而比万科少了约33.71亿元。2011年恒大地产实现净利润117.8亿元，同比增长46.9%，净利润成为中国房企之首。2010年和2011年，恒大净利曾连续两年超过万科，差距从7.4亿拉大到21.6亿。2012年的净利润大幅度下滑，成为唯一下降的一线房企，可能会给恒大带来一定的负面影响。企业所处的外部宏观环境分析PEST分析：politicalfactors：国家调控政策为房地产提供了机遇与挑战，在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。economicalfactors：国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力，中国2011年和2012年的经济增长分别为9.2%和7.8%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业可能会出现小幅度下跌。socialfactors：人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大。城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。technologicalfactors：作为中国领先的房地产企业，中国标准化运营的精品地产领导者，恒大开发的楼盘采用低碳与环保技术设计建造，在中国十大房地产企业里价格最低、品质较好，性价比高，被中国很多老百姓誉为“民生地产”。企业所处的行业环境分析五力模型：行业新进入者的威胁：（1）规模经济：2012年中国房地产百强研究报告披露，综合考虑企业规模性、盈利性、成长性、偿债能力、运营效率和纳税六个方面的20个指标，恒大地产位列房地产企业综合实力第六，而在中房网500强中综合实力高居第二，恒大集团规模遍布全国。（2）产品差别化：恒大的特色是专业的追求永无止境。恒大产品中最具特色的建筑是“情景洋房”，该产品已经获得了国家专利，其层层有花园或露台的设计，让人感到与自然更亲近，居住更舒适。（3）资金的需求：恒大集团资金雄厚，在证券市场上知名度高，品牌名誉高，投资者青睐，具有较好的融资能力。（4）转换成本：恒大在价格与产品上的的优势，消费者转换成本高。（5）分销渠道：下调商品房价格以促进销售，以特色的建筑吸引购买者。（6）技术优势和政策因素：为控制房地产开发投资规模；进一步强化和完善金融调控政策，严格控制房地产开发贷款过快增长；合理控制土地规模，完善土地监管政策；合理控制投资规模，保持房地产开发投资稳定增长。政府为防止房地产投资过热，对政策上对潜在进入者有一定的限制。综上：恒大集团在房地产行业中，其竞争优势，竞争潜力非常明显，一般潜在进入者对恒大不会造成很大的威胁，与万科等领导企业差距进一步缩小，并且恒大在资金以及在融资以及价格各方面的优势，对潜在进入者造成威胁。供应商的议价能力房地产企业的供应商主要是出让土地使用权的政府部门、金融机构、建材供应商以及提供人力资源的个人和组织等。政府(供应商)由于土地资源的稀缺性，加上调控房地产市场的需要，与房地产企业的关系是一种近乎不对称的关系，处于主动的地位。房地产企业，必须有良好的业绩、雄厚的实力、完善的服务以及广泛的社会影响力。房地产业属于资金高度密集型行业，目前我国房地产业融资渠道单一，主要依赖商业银行的贷款，银行贷款占房地产开发资金总额的近60％。但就恒大来说，该企业目前是大陆房地产行业的龙头企业之一，企业规模大，盈利能力较强。因此，在供应商方面来说，不管是批地，还是购买建材，恒大都据有相对主动的地位。另外，现在整个经济的供过于求的现状也决定了供应商的议价能力较弱，这对恒大来说是比较有利的。购买商的议价能力（1）购房者的经济收入状况（2）购房者的心理预期（3）国家政策对购房者的影响（4）部分炒房团的行为对楼价的影响代替产品的威胁经济适用房：

①特点：价钱便宜，大概4000多/平米;为收入低下的人所建;需通过申请审核;简单实用,注重功能,而非效果

②申请条件：政府有明确规定,其中之一是家庭年收入6万以下(在广州)

③目标顾客：收入低，无居处的家庭。而恒大的目标市场是有经济实力或在未来有能力购买较好房子的顾客廉价出租房：

很多人在房价高涨的情况下选择租房，恒大也开始开展经济租赁房，瞄准“南漂一族”，所以尽管廉价租赁房对恒大有影响，但是恒大也就警觉到了，并开始发展这块业务，凭借恒大的实力，在租赁这块业务上也可以吃掉很多小企业业主团购地皮自建家园：

这种情况可能较少，因为政府批地那一关不是很容易过，毕竟商品房会给国家纳税，如果大家都自建楼盘，那税收就少了很多。

结论：经济适用房，廉价租赁房，业主自建房对恒大的冲击比较小，不是很好的替代品。同行竞争者的竞争强度2012年，在中国房地产500强测评成果发布会上，恒大地产以惊人的速度和成绩，在多项测评中位居前列。与竞争对手纷纷转向商业地产不同,恒大加重了住宅开发的发展方向,而其竞争对手们投入商业地产的力量越大,在住宅开发市场上被恒大拉大的距离就越远，恒大逼近房地产行业领头羊的优势日加明显，而另一方面，恒大在足球，排球等影响力较大的体育领域，投入巨资，并取得了巨大的成绩，受到老百姓的认可，品牌知名度幅度提升，品牌价值直逼万科，大有取而代之之势，并且公司体现出了财务相对稳健，市场份额提高，产品质量过硬，价格相对低廉，用户信誉日益提高等特点。这就是恒大成功的原因之一。企业的内部环境分析SWOT分析：Strength品牌企业文化创新组织结构研究开发能力经营管理模式Weaknesses对员工关注不够，员工满意度不是很高各城市顾客的评价不一存货周转率近年来连续下降与政府的关系一般

Opportunities收入逐年增加中国属于发展中国家，房地产行业属于增长型行业，发展空间大。中国人口数量庞大，对商品房青睐。住房贷款环境相对轻松，有能力买商品房的人数在上升随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高恒大以软性服务方面著称，也迎合了中高档房产消费者的需求恒大品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件沿海地带很多还有的地方有待开发，商机无限。Threats与万科，中发在品牌方面竞争性太强，两者无论在功能性及形象性属性方面都具有较高的雷同性。恒大品牌形象没有完全在不同的消费者群中完全保持一致，在品牌的一贯性仍有不足。恒大品牌形象十分丰富，但也同样带来品牌缺乏核心的问题合生创展、富力地产、雅居乐地产等一些竞争对手发展也比较迅速，保持持久竞争力必须拥有自己的特色。中高档房地产市场上消费者对开发商的品牌意识逐渐加强，对产品的设计要求也有所提高，这一方必须加大对科研的投入，以满足日益时尚的消费者的口味。宏观上，08的金融危机对全国房地产业造成巨大的打击，许多竞争对手都以降价促销。自然灾害的可能性（如地震，洪水等）生产成本的增加以及全球因金融危机造成的普遍购买力下降。企业的组织结构、产品定位及营销情况组织结构：许家印对恒大拥有绝对控制权；在总部-地方公司的两级架构中，总部全面决策各项业务，地方公司负责执行落实。恒大的领导管理团队平均年龄为43岁，平均拥有房地产开发管理经验17年以上，其中教授、博士生导师1人，博士5人，硕士7人。恒大的管理人员中92%以上是大学本科及以上学历。

恒大重要的职能和权力高度集中于总部，一线公司主要负责执行，有简单的人事权，但一线经理实施的人事变动需要上报地区的经理，再由地区上报报总部人力资源部进行相关审批。（注：地区高管包含各地区分公司的总经理、副总经理、总经理助理。资料来源：恒大地产集团官网、恒大年报）组织机构设计具有大总部的特点，相对于各地方公司而言，恒大的集团总部职能部门齐全，部分职能部门还设置地区办公室遥控地区公司。监管室是规模最大的部门，主管内控和地方公司监察检查（资料来源：恒大公告）全国按省级行政区划设立28个地方公司，管理62个城市89%的二线城市公司管理着全国94%的项目，其中55%位于二线城市、39%位于三线城市2011年恒大在全国的公司分布2011年恒大在全国的公司分布(注：一线城市：北京、上海、广州、深圳；二线城市：其他直辖市和省会城市；三线城市：其他城市。资料来源：恒大地产集团官网；访谈)恒大总部以监管、设计和配套管理为主，人员占比达73%，负责标准化管理的落实；地区公司则以工程建设职能为主。恒大总部集团人员最多的部门是监察及审计，占24%，地方公司则是建设开发及工程，占37%；总部掌控所有职能，地方则更多是执行、开发的部门

2010年恒大员工达19351人，较09年增长126%；地产系统中90%以上是大学本科或以上的学历（资料来源：内部资料；恒大年报）成熟的地区公司人员在400以上，工程部人员占比最大，达30%左右，其次营销和开发的占比为16%和9%，部分项目采取自销模式

（资料来源：恒大IPO招股书）产品定位：恒大地产产品定位是针对首次置业者和自住的普通老百姓需求，定位明确、薄利多销、满足刚需。

恒大的项目选址：绝大多数项目为城市市区项目，环境优美、规划配套及城市交通发达、升值潜力较大。位于市区能给顾客带来便利，而且环境优美满足了顾客的环境需求，升值潜力大刺激顾客购买欲望。营销情况：恒大地产集团有限公司发布其2013年5月的未经审核营运数据。数据显示，恒大地产于2013年5月的月内合约销售金额约为92.1亿元，而月内合约销售面积约为128.6万平方米，较2013年4月分别增长26.9%及17.2%。据悉，今年5月，恒大地产的销售均价为每平方米7163元，较2013年4月增长8.2%。2013年1月至5月，恒大地产期内合约销售总金额约为341.9亿元，而期内合约销售总面积约为522.2万平方米，较2012年同期分别增长27.5%及18.6%。2013年1月至5月的期内销售均价为每平方米6548元，较2012年同期增长7.5%。总结恒大的发展历程，是从小到大，先做大再做强的过程。在不同条件之下，每个企业有不同的发展战略，有的先做强后做大，也有的先