购物中心物业租赁管理

购物中心物业租赁管理（一）多角度区区位配置原则则基本原则是将店店面，开设于于步行交通量量最大的动线线上。并使该该动线集中于于某些通路，并并形成回路。为为让消费者建建立方向感与与整体场所感感，主要通道道应经过中心心地区。1、目的性吸引引人潮属于目的性专门门商品与服务务商店，均会会吸引消费者者前来。将其其人潮导引到到其他商店，会会增加人潮分分享的营业额额。2、主力商店吸吸引人潮将主力商店放置置在中心位置置或是端点，使使其成为相互互对应的吸引引点，如下图图6-7-1主力商店配配置所示。整理自：经济部部商业司编（1996），大型购购物中心经营营管理实务手手册，P.203图6-7-1：：主力商店配配置3、入口避开购购物动线服务的出入口应应设在建筑物物边缘，或较较低楼层，并并与购物者的的动线避开。4、同类商品供供比较同类商品设置一一处，以利顾顾客比较选择择。5、营业时间集集中一致营业时间相同的的单元应置于于同一区，方方便管理与发发挥聚集效果果。6、动线交汇休休息点糖果、饼干、礼礼物、香烟等等店铺，可分分布设置于人人行动线的交交汇点上。7、目的型可独独立设置电影院、汽车用用品店、超级级市场等目的的型主力店，可可独立设置，由由停车场直接接到达。8、细部动线规规划注意人行步道的的配置，入口口、公车站、楼楼梯、电梯及及电扶梯等的的细节规划。另另外若以商店店类别可将其其配置原则说说明如下：1、超级市场最好与停车场位位于同一楼层层，方便消费费者搬运物品品。店面应有有足够容纳结结账柜台的宽宽度。2、食品店如洋酒专卖店、南南北货专门店店等，需有展展示空间，适适合配置于超超级市场的入入口与出口周周围。3、服饰精品店店如鞋类、袜类、套套装、宝石、流流行配件、女女帽、外出服服、香水与化化妆品等，适适合集中配置置于一处。需需要主人行通通道经过，与与良好的展示示正面。远离离食品店的重重要位置。4、服务性商店店如便利商店、自自助邮局等，为为了使24小时服务，可可考虑设双门门。一般消费费者比较会自自动找上门，所所以位置可以以较不显眼、店店面较小，租租金较便宜。5、特殊性商店店如皮制品、礼品品、文具、摄摄影器村、花花材、玩具及及布料，需要要良好位置与与显眼的展示示正面。特别别适合不同店店面面积与外外貌。6、餐厅非常重要的店，将将其散置于购购物中心，并并位于主要区区域内，占所所有面积5%。7、啤酒屋等场场所尽量置于停车场场附近，通常常适合于地下下室或二楼。8、家居、汽车车用品、家庭庭用品可以聚聚在一处，也也可以分散多多处。需要大大展示空间。9、百货店大一点的百货店店，会要求一一定的面宽，也也适合面对面面相连接，最最好至于中点点或端点，以以吸引消费者者。10、其他如小贩卖亭、路路边咖啡座、自自动贩卖机、寄寄物柜、电话话等，均有设设置。（二）租赁合约约管理购物中心的整体体经营，假如如以一件事情情来作完全表表达，那可以以用“契约管理”来代表。因因为消费者所所得到的购物物满足，都是是购物中心与与承租商用租租赁合约所完完成。购物中中心提供硬体体环境，商品品由承租商店店贩售。整体规划阶段的的理想目标，需需要透过租赁赁招商的努力力将购物中心心的开发兴建建阶段，转变变为零售经营营的实际运作作阶段。此种种转换过程的的成功与否，严严重影响经营营绩效。企划划开发阶段所所实施的调查查、分析与研研判，此时都都会受到最严严厉的验证。即即使商圈潜在在消费者的结结构已清楚掌掌控，7P零售组合也也充分配合精精心设计的策策略定位，但但是招商与租租赁合约管理理不善，最后后结局必定乏乏善可陈。购物中心实际的的租赁特殊状状况一定不少少，下面仅以以了解的购物物中心谈及相相关课题，择择要提出如下下：1、设立距离限限制为限制购物中心心内的零售商商，在离购物物中心一定距距离内不可以以另外设立分分店，或类似似商品的店面面。其效果即不竞争争条款中规定定，系防止承承租商店分散散其营业额，因因而减少支付付百分比租金金。但是另一方面，主主力商店也会会要求业主在在同一购物中中心中，不得得再有与主力力商店相同性性质商品的商商店进驻，以以保障其专卖卖权，避免顾顾客排挤或是是市场排挤的的结果。不过购物中心本本身必须思考考自我定位问问题，否则主主力商店的利利益并不等于于购物中心的的利益。整体体商品的选择择性因而受到到负面影响，购购物中心可能能就得不偿失失。2、使用条款在购物中心领域域，使用条款款系限制商店店所能贩卖的的商品种类与与项目。其重重要性如下：：（1）控制可以管制购物中中心中商品贩贩售种类，保保障成功承租租业者，不受受他人仿冒的的侵害。（2）分租保护护进一步限制分租租人，需限定定在与原承租租商店议定的的贩售范围。（3）限定商品品销售比例限制主要商品与与次要商品的的比例。购物物中心已经规规划完成的商商店组合，是是基于当初与与承租商店议议定的商品范范围。当开幕幕后，承租商商任意变换或或模仿他人的的商品经售，均均将破坏原来来的商品组合合。购物中心整体的的形象与传递递价值均将改改变与失控，此此种状况将导导致严重后果果，在合约正正式协议时应应慎重议定。3、营业表现要要求系购物中心与承承租商店约定定一定期限内内达到预定营营业额，作为为下列事件处处理的依据标标准：（1）续约（RRenewaal）承租商店营业额额需达到原议议定最低水准准，才具续约约资格。（2）取消合约约（Cancellingaafteryear//perfoomancee）为双方条款，在在一定日期后后无法达到所所预期的营业业额，承租商商店或购物中中心任一方，均均可依约提出出。（3）增加基本本租金（Inncreasseingminimmumreent）当承租商店在预预期时间内，未未达约定营业业额，购物中中心有权要求求增加基本租租金额度。（4）重新装修修（Remodeelingrequiiremennt）经过一定年限的的经营后，购购物中心要求求承租商店依依约范围重新新装修。4、营业时间购物中心整体的的营业时间需需持续且一致致，否则将使使顾客忠诚度度受到伤害。营营业时间是不不容妥协的租租约条款。5、迁移条款系赋予购物中心心将承租商店店，由购物中中心内一处适适移至另一处处的权利。通通常迁移后的的位置双方都都要接受。6、市场行销基基金为了整体购物中中心建立行销销机制，以承承租户分摊成成立基金的方方式，委由专专业行销人员员全权运作。改改善了以往由由购物中心采采用管委会决决议，易生经经费支用争论论的缺点。7、转租和分租租（AssignnmentandSSublettting）转租系将原有与与购物中心的的权利义务，完完全转给新的的承租户。新新的承租户对对业主负全责责，但原承租租户亦负履行行的连带义务务。分租行为不牵涉涉到业主，仅仅与原承租人人有关。一般般租赁合约中中，均注明不不得转租与分分租，除非业业主同意。（三）租赁销售售模式在前期策划就应应确定销售策策略，一般有有以下几种模模式：1、销售整售对很多开发发商来讲都是是可遇而不可可求的，商业业行业整体利利润较低，注注重资产的良良好流动性，一一般不会采取取直接购买的的方式取得经经营权。但对对于总面积较较小，总值相相对较低而增增值潜力较大大的物业，仍仍可尝试接触触部分资金实实力雄厚的投投资性公司，购购买方式可以以整体（部分分）股权转让让等形式进行行以合理避税税。但一般来来讲，对整售售不可抱有太太大希望，以以免贻误商机机。2、不售、整租租这种方式不牵涉涉产权转让，将将数层甚至项项目整体租赁赁给商业经营营商。对于资资金实力比较较雄厚，看好好物业的升值值的开发商往往往这样执行行。其优点在在于：整租给给一家具备成成功经验的商商业经营公司司，便于经营营定位和统一一经营管理，商商业经营易于于成功，物业业租金逐年递递增，形成稳稳定的利润源源泉，而且可可将物业抵押押融资，等待待增值。但经经营方进行商商业选址时选选择面广，谈谈判实力强，开开发商租金菲菲薄，初期资资金压力较大大。3、不售、零租租这种方式同样为为资金实力比比较雄厚的开开发商所青睐睐，但要求开开发商具备出出色的招商能能力和商业物物业管理能力力或者有优秀秀的专业公司司作为长期合合作伙伴。商商业经营成功功除了带动了了自身物业，还还使周边土地地、物业的迅迅速增殖，形形成了良好的的社会效益和和经济效益。4、零售、零租租是一般中小型开开发商以及低低层商业楼盘盘和商业步行行街的作法，有有利于资金的的迅速回收，商商铺产权分散散到客户，滞滞销商铺则作作为出租物业业。但不利于于扩大企业资资产规模和统统一经营定位位。因为产权权分散，难以以统一经营管管理，如果楼楼层较高，则则极易出现一一楼经营火爆爆，二楼以上上冷冷清清的的局面。如楼楼层不高则风风险较低，特特别适于商业业步行街。成成都的****广场场便操作了这这种模式，该该项目为商业业步行街+大型超市，依依靠着著名大大型超市旗舰舰店吸聚人气气，商业步行行街仅为2-3层，全部分分割成20-30平方米的单单元商铺，总总价较低，吸吸引了众多中中小投资者，项项目周期仅一一年左右，赢赢得了回报。5、零售、整租租这是一种高收益益高风险的运运作模式，适适用于大型封封闭式商场。操操作方法往往往是：将每一一层划分为10-50平方米的小小产权进行销销售回收大量量资金，确保保项目盈利。然然后通过返租租的方法从购购房者手中取取得商业铺面面的经营权，其其返租利率一一般定在6%-100%（高于银行行贷款利率才才有吸引力）。其其优点：a、短期内回收收大量资金；；b、实现统一规规划经营，盘盘活楼盘，有有利于楼盘升升值，让客户户感受升值空空间；c、通过将经营营权以返租的的形式从产权权所有者手中中收回，交给给真正有经营营实力的大商商家进行经营营。其风险在于：a、合同期不可可能很长（如如长达15年以上，大大多数购房者者取回商铺的的经营权时已已进入老年）。b、返租方绝不不可为开发商商，最好为与与开发商毫无无关系的第三三方，避免日日后的法律纠纠纷；c、销售、租赁赁、合作自营营多种方式进进