论房地产消费者权益保护

论房地产消费者权益保护一、加强房地产产消费者权益益保护的必要要性随着我国房房地产经济的的发展和住房房制度改革的的不断深入，房房地产这种特特殊的商品在在公民生活消消费中的地位位日渐重要。目目前我国房地地产业正面临临两个互相矛矛盾又互相关关联的问题：：一方面是商商品房销售不不畅，大量商商品房积压，直直接影响了住住房制度改革革的深化，制制约了国民经经济持续增长长目标的实现现；另一方面面是房地产消消费者权益的的保护亟待完完善，中国消消费者协会1998年消费者权权益保护日报报告表明，在在最近的一、两两年中，消费费者对房地产产消费投诉的的案件逐渐增增多起来，成成为我国消费费者权益保护护的一个新课课题。二者的的矛盾在于，第第一个问题主主要体现了房房地产经营者者的利益，第第二个问题则则主要体现了了消费者的利利益，这两方方面的利益本本身就存在消消涨和对立的的关系。二者者的联系在于于它们之间存存在互为因果果的关系，对对房地产消费费者权益保护护的欠缺必然然影响消费者者买房的欲望望和住房商品品化的进程，从从而使房地产产消费市场陷陷入疲软；而而住房商品化化的低水平则则意味着房地地产消费者权权益的低层次次，住房改革革不能深入则则房地产消费费者的权益将将停留在旧体体制下那种完完全依赖单位位分房的被动动地位，其作作为消费者的的充分资格亦亦无从谈起。当两种相互互对立的利益益发生冲突的的时候，法律律保护的侧重重或法律的价价值取向取决决于多重因素素，但最根本本的是经济发发展的客观需需要，以及体体现一种社会会经济制度的的基本要求。我我国经济体制制改革的总趋趋势要求深化化住房制度改改革，加速住住房商品化的的进程，而从从整个房地产产市场的发展展程度来看，目目前生产市场场的发展速度度已大大领先先于消费市场场，由卖方市市场转为买方方市场的趋势势已现端倪，市市场关系的失失衡客观上要要求法律价值值取向倾斜的的侧重；而我我国社会主义义市场经济的的本质依然是是以最大限度度地满足广大大人民群众日日益增长的物物质和文化生生活需要为目目标，房地产产消费者权益益直接关系到到人民群众基基本的生存权权利，应当受受到法律的优优先保护。这这一切都决定定了将房地产产消费者利益益由一般民法法保护上升为为消费者权益益保护高度即即予以特别保保护的必要性性：（一）消费费者保护发展展的需要1.房地产产消费者权益益是我国消费费者权益的新新热点，它又又直接关系到到公民的基本本生存权利，故故而应当将其其纳入消费者者保护法的范范畴。消费者保护护运动的发展展历史表明，一一个国家不同同的经济发展展时期以及与与之相适应的的法治发达程程度，决定了了其消费者保保护的主要目目标和热点。例例如本世纪初初美国消费者者运动是以争争取洁净食品品和安全药品品为目标，到到了60年代以后则则深入到诸如如汽车安全等等较高级的领领域；我国80年代初期商商品经济水平平较低，消费费者保护的要要求大都限于于食品和一般般日用消费品品。80年代中后期期和90年代初期，随随着我国经济济发展水平和和人民生活水水平的大幅度度提高，消费费者保护的热热点集中到价价值相对较高高的家用电器器等较高档消消费品上；近近几年来，我我国房地产业业迅速发展，买买房这个普通通百姓数年前前还不敢问津津的话题成为为新的消费热热点，房屋价价值之高、与与消费者基本本生存利益联联系之紧密，自自然使之成为为消费者权益益中最重要的的权益。房地地产消费者权权益的突出地地位也表明了了我国公民生生存权利质量量的巨大变化化。当人们的的温饱问题尚尚未完全解决决之前，对住住房消费不可可能提出过高高的要求，但但当人民生活活水平达到“小康”阶段时，对对住房消费的的要求便开始始强烈起来。国国际上一些专专家和机构的的调查显示，住住宅建设规模模与国民生产产总值之间存存在一定的比比例关系，此此比例关系呈呈倒葫芦形曲曲线变化，当当人均收入达达到1000美元时，住住宅投资达6～7％，为最高高峰值。我国国目前正处于于开始进入此此峰值的时期期，房地产消消费者权益保保护是我国经经济发展的客客观要求。党的“十五五大”提出了建设设社会主义法法治国家的目目标，实现这这一目标的重重要内容是公公民权利意识识包括消费者者权益保护意意识的大幅度度地提高。最最近我国签署署了《公民权权利和政治权权利国际公约约》，在我国国最基本的人人权是广大人人民群众的生生存权利。现现代民法理论论将传统不动动产利益分解解为不动产生生存利益和财财产利益，在在房地产利益益结构中，房房地产经营者者利益属于不不动产利益中中的资本利益益（如经营者者的投资利益益）或所有利利益（如经营营者出租房屋屋的收益）。房房地产消费者者利益则主要要属于不动产产生存利益，即即房地产满足足广大人民群群众住房基本本需要的利益益。现代民法法理论认为，当当上述两种利利益发生冲突突时，法律应应当首先保护护不动产生存存利益。（注注：温丰文：：《现代社会会与土地所有有权理论之发发展》，台湾湾五南图书出出版公司1994年版，第131页。）这种优先先保护原则与与消费者保护护法的保护原原则是完全一一致的，无论论从我国社会会主义公有制制的基本经济济规律和法律律保护公民根根本利益的要要求出发，还还是从消费者者保护运动目目标本身所具具有的发展性性规律出发，都都有必要将房房地产消费者者权益纳入消消费者保护法法的保护范畴畴。2.实行住住房商品化改改革后，房地地产消费者的的弱势地位更更加明显。我我国随着住房房改革的深入入，房地产消消费关系的市市场属性明朗朗化，以往政政府通过公房房管理对居民民房地产利益益的行政保护护趋于衰减，取取而代之的是是房地产经营营者昂首阔步步进入房地产产市场。与一一般市场经济济国家的房地地产商相比，我我国的许多房房地产商的强强势地位毫不不逊色，其中中不乏以权力力支撑的党政政军机关开办办的房地产公公司，包括房房地产主管部部门所属的政政企一家的行行政性公司。普普通居民作为为房地产消费费者难与这些些强有力的经经营者相抗衡衡，这种力量量对比的消涨涨对消费者显显然不利。对对公民个人消消费权益的优优先保护体现现了现代民法法社会本位的的发展趋势，是是现代商品经经济高度发展展引发对公民民基本生存权权利予以特殊殊保护的客观观要求；公民民个人与法人人团体相比，前前者处于弱者者地位，在经经济实力、联联合程度、消消费认知能力力、诉讼能力力等诸多方面面都很难与以以法人形式出出现的经营者者相匹敌，因因而法律维护护公平的宗旨旨要求在保护护的取向上应应对消费者有有所倾斜。我国房地产产市场发育的的不完善更使使法律保护有有必要向消费费者倾斜。我我国房地产市市场发育不完完善的主要表表现之一是，房房地产一级市市场即生产经经营市场发展展较快，而二二、三级市场场即以房地产产转让和再转转让为形式的的房地产消费费市场发展滞滞后；而在一一级市场中又又以与房地产产消费者生存存利益最密切切相关的普通通适用性住宅宅建设相对不不足。房地产产立法大量的的是关于大力力发展房地产产一级市场即即生产经营市市场的规范，而而房地产消费费市场的规范范比较欠缺，对对房地产消费费者利益保护护的规范更为为薄弱；在已已有的房地产产立法中，与与普通居民生生存利益最相相关的住宅制制度主要依靠靠政策规范调调整，而法律律保护相对不不足。这种情情况与现代社社会对公民生生存利益的优优先保护原则则有相当差距距，是造成目目前我国居民民购房热情不不高，房地产产销售市场不不畅的一个重重要原因。应应当承认，在在房地产业能能够为经营者者和政府财政政带来巨大利利益的吸引下下，我国前些些年一些地区区大力发展房房地产业，在在利益的倾向向上是注重对对房地产商业业利益的保护护，而对房地地产消费者利利益的保护相相对不足。房地产消费费者利益与房房地产经营者者利益的关系系具有冲突的的一面：地价价越高房价也也越高，消费费者负担也就就越重。我国国的土地使用用权出让制度度因现行体制制的缺陷造成成批地过多过过滥，以协议议批地方式为为主（占90％以上），使使一些经营者者通过“炒地皮”、“倒项目”大发横财，房房地产消费者者却不得不为为此付出沉重重的代价。更更有甚者，个个别房地产商商为增大利润润比例，与建建筑商串通，不不顾工程质量量，偷工减料料，极大地危危害了消费者者的利益。虽虽然国家通过过法律和行政政手段努力对对房地产经营营者加以约束束，但上述问问题的解决远远不尽如人意意。为此法律律的保护功能能有必要进一一步向消费者者权益倾斜，即即通过消费者者保护法的特特殊保护手段段强化对消费费者的保护和和对经营者的的限制。3.公正审审理侵害房地地产消费者权权益案件的需需要。我国《消消费者权益保保护法》规定定的消费者7项权利应当当完全适用于于房地产消费费者。这7项权利包括括：获得真实实信息的权利利、自由选择择的权利、人人身健康和安安全不受损害害的权利、经经济利益不受受损害的权利利、获得补救救和赔偿的权权利、进行社社会监督的权权利和受消费费教育的权利利。现实经济济生活中房地地产消费者的的这些权利被被房地产经营营者侵害的程程度十分严重重。我国房地地产消费市场场存在的突出出问题是房地地产投机严重重，造成房地地产价格不合合理，极大地地损害了消费费者的经济利利益；此外，房房屋质量低劣劣、售后维修修得不到保证证、不对消费费者公开房屋屋价格构成或或以虚假广告告的房屋价格格蒙骗消费者者、强迫消费费者交付各种种不合理的费费用等行为，均均应承担损害害消费者利益益的法律责任任。目前我国国法律对损害害消费者房地地产权益的一一些特殊情况况缺乏专门和和完备的法律律措施，如经经营者未能按按规定向消费费者交付产权权证导致的权权利瑕疵问题题、期房不能能如期交付的的责任问题等等。然而，我国国房地产消费费者权益案件件的审理往往往并不适用消消费者权益保保护法。目前前我国对侵害害房地产消费费者权益案件件的审理以司司法途径为主主，这种途径径的缺陷主要要是：第一，诉诉讼程序复杂杂，代价高昂昂，许多消费费者难以承受受，且举证责责任往往对消消费者不利；；第二，适用用的法律往往往不是消费者者保护法规范范，而主要是是民法通则的的一般规定，对对房地产经营营者往往适用用一般合同过过失责任原则则而不是消费费者保护法的的严格责任或或无过失责任任原则，亦基基本上谈不到到保护重点向向消费者倾斜斜。据1998年10月10日《北京晚晚报》报导，一一研究院为其其职工购买了了价值4000多万元的商商品住宅，却却发现由于建建房用地是集集体土地而办办不下产权证证，只得由单单位起诉卖方方，而职工并并不能以消费费者名义请求求保护，一审审法院对这种种显然属于有有无法修复的的严重缺陷、依依消费者保护护法的规定应应予以退赔的的商品，作出出了改商品房房所有权销售售为使用权降降价销售的判判决，显然判判决依据并非非消费者保护护法而是一般般的合同法规规范，职工消消费者对此种种结果很不满满意。大陆法法系司法保护护的传统本身身就趋于保守守，加上立法法的不完备和和房地产消费费者权益保护护的法律实证证模糊，使我我国现行的司司法保护不能能很好地适应应房地产消费费者权益保护护的要求。近年来向消消费者协会投投诉侵害消费费者房地产权权益的案件逐逐渐增多，虽虽然消协努力力予以解决（主主要是通过消消协调解或消消协支持消费费者诉讼），但但由于缺少明明确的规范和和依据而使这这种努力的效效果受到局限限。中国消费费者协会承认认，“房屋质量（包包括附属设施施）投诉，近近几年明显增增加，而且解解决这类消费费者权益纠纷纷的难度较大大”。（注：中中国消费者协协会编：《保保护消费者权权益案例选编编》，中国工工商出版社1998年3月版，第35页。）从消消协调解解决决的具体作法法来看，同类类案件的处理理标准和处理理结果有很大大差异，如同同样是房屋质质量存在严重重缺陷的消费费者投诉案件件，有的案件件处理结果是是退还房款并并赔偿损失，（注注：前揭书第第112页。）有的却是是予以修复；；（注：前揭揭书第114页。）同样样是购房合同同未履行，有有的是还款并并双倍返还利利息，（注：：前揭书第96页。）有的的却是还款并并按照购房款款的15％赔偿损失失。（注：前前揭书第116页。）当然调解解解决主要根根据当事人自自愿的原则，但但在缺少明确确法律依据的的情况下，调调解的难度肯肯定相当大，而而且难以保证证公平合理。（二）房地地产业健康发发展的需要我国《关于于国民经济和和社会发展“九五”计划和2010年远景目标标纲要的报告告》提出要“引导房地产产业健康发展展”的方针。我我国房地产业业目前的困境境是一级市场场与二、三级级市场脱节，即即生产领域与与流通和消费费领域的脱节节，表现在一一方面是商品品房大量建造造，另一方面面是商品房销销售不畅大量量积压。这种种形势使房地地产业成为我我国新的经济济增长点的目目标难以实现现，国民经济济持续快速发发展的努力受受阻，造成整整个房地产业业和消费市场场疲软、商品品房销售不畅畅是我国房地地产业发展不不健康的一个个重要因素。据建设部的的统计数字，截截止到1996年底，我国国商品房屋累累计空置面积积6203万平方米，比比上年增加1172万平方米，增增长23.30个百分点，其中住宅空空置面积4662万平方米，占占75.116％，安居工程空空置面积即达达259万平方米，占占住宅空置面面积的5.56％。到1998年为止，全国大城市市中居民购买买商品房的比比例，最高的的广州也不超超过6％，最低的重庆庆只有0.43％，（注：：资料来源：：1998年7月27日《工华工工商时报》。）大量商品品房空置和许许多居民住宅宅得不到改善善的问题同时时并存。造成成上述问题的的主要症结，一一是国家对住住宅建设的优优惠被房地产产投机利益抵抵消，造成商商品房价格上上涨过快，损损害了消费者者的权益。据据报导，我国国土地出让金金加上市政配配套费只占房房价不足10％的比例，相相比之下，房房地产投机的的行情却持续续飚升，目前前北京二环以以内的房地产产开发权转让让费已达到每每建筑平方米米2500元之多，这这个数字完全全是那些炒地地皮、倒项目目的投机商的的暴利，而与与拆迁、通平平及国有土地地出让金等合合理的开发成成本没有任何何关系；北京京三环以内的的开发项目中中，所谓项目目转让费即占占总开发成本本的30％以上。（注注：1998年6月24日《经济日日报》，颜志刚文：：《地产投机机不容忽视》。）房房地产经营者者投机利益的的增加导致房房价居高不下下，1990年全国商品品房平均销售售价格为703元/平方米，1996年已上升到1868元，（注：：资料来源：：汝信《1998年中国社会会形势分析与与预测》，第第300页。）北京京市则已经很很难找到低于于5000元／平方米米售价的一般般商品住宅，这这极大地加重重了消费者的的负担。二是是部分商品房房质量低劣、售售后服务差、物物业管理水平平低等侵害消消费者权益的的问题，也是是造成卖楼难难的重要原因因。大量商品品房的积压造造成社会资源源的巨大浪费费，生产经营营活动不能有有效地形成经经济和社会效效益，投资不不能及时收回回使社会扩大大再生产难以以维系。房地地产消费者权权益保护不力力的问题不解解决，房地产产市场就难以以摆脱卖楼难难的困境，房房地产业也就就不能健康发发展。二、房地产产消费者权益益保护理论上上的障碍及其其消除（一）理论论障碍从当今世界界各国消费者者权益保护法法的立法现状状来看，房地地产消费者权权益受消费者者保护法的保保护程度较低低，其法律实实证意义很有有限。这种情情况的理论障障碍主要表现现在以下三个个方面：第一，在消消费者权益保保护法律关系系的权利客体体问题上，当当今的消费者者权益保护法法主要局限于于对消费者动动产权益的保保护，而很少少包括不动产产权益保护。一一些重要的消消费者保护国国际法规范更更明确规定其其不适用于不不动产，如《斯斯特拉斯堡公公约》和《产产品责任指令令》均规定消消费品主要指指工业制成品品，而不包括括不动产。大大多数国家现现行的消费者者保护法也与与上述国际法法规范相一致致，不将房地地产作为产品品或消费品对对待，不将其其纳入消费者者保护法的调调整范围，明明确将不动产产纳入消费者者保护法的只只有极少数国国家（如西班班牙）。我国国法律包括《消消费者权益保保护法》中并并无动产与不不动产之分，理理论上虽然没没有排除对房房地产消费者者权益的保护护，但从法律律的表述来看看，基本上以以对与工业产产品相关的消消费者利益保保护为主，《消消费者权益保保护法》的主主要配套法律律《产品质量量法》、《食食品卫生法》、《药药品管理法》、《化化妆品卫生监监督条例》等等，也完全是是针对动产而而言。第二，在消消费者权益保保护法律关系系的主体问题题上，当今消消费者权益保保护理论的主主流观念强调调消费者仅指指公民个人，而而不包括法人人。在1978年国际标准准化组织消费费者政策委员员会第一届年年会上，把消消费者一词定定义为“为个人目的的购买或使用用商品和服务务的个体社会会成员”；我国国家家标准局1985年发布的《消消费品使用说说明总则》国国家标准规定定：“消费者-为满足个人人或家庭的生生活需要而购购买、使用商商品或服务的的个体社会成成员”；理论界也也大都认为“把消费者限限于个体社会会成员，这是是国际上通行行的做法”。（注：谢谢次昌主编：：《消费者保保护法通论》，中中国法制出版版社1994年4月版，第1页。）但我我国目前房地地产买方主要要是法人，这这不仅表现在在公房首先是是由单位购买买，即单位直直接与房地产产经营者形成成买卖（或共共建、承包）关关系，而且表表现在即使是是商品房也往往往是以单位位名义购买，然然后再由单位位转售给内部部成员个人，真真正以个人名名义购买商品品房的目前只只占很小的比比例。按照这这种主体划分分标准，多数数购房（包括括公房和商品品房）的房地地产消费者因因为不是直接接与经营者发发生交易关系系而不具备消消费者权益保保护法的主体体资格，亦不不能受到消费费者保护法的的保护。此外外，我国目前前房地产消费费者的绝大部部分属于公房房消费，消费费者的相对人人并非经营者者而是其各自自的单位，按按照消费者保保护法的一般般原理，没有有经营者参加加的消费关系系不构成消费费者保护法律律关系。第三，在消消费者权益保保护法律关系系的内容问题题上，消费者者与经营者权权利义务关系系在大陆法中中最早起源于于合同法，基基本属于债法法的内容范畴畴；在英美法法中则起源于于侵权行为法法而非一般的的财产法。而而房地产权益益主要属于不不动产权益，此此种权益内容容与大陆法债债权内容的分分野十分鲜明明，与英美法法的财产法较较接近而与侵侵权行为法有有较大距离。因因此房地产消消费者权益保保护的内容在在形式上与消消费者权益保保护法的传统统内容显得不不够匹配或兼兼容。我国《消消费者权益保保护法》的内内容也主要与与合同法相关关，更由于系系统物权法的的缺位而基本本上未体现物物权法保护的的因素和机制制。上述问题在在理论界虽然然未见正式作作为立法障碍碍提出过，但但客观上可能能成为将房地地产消费者权权益长期排斥斥在消费者保保护法的保护护伞之外的理理论依据，我我认为这些障障碍都是可以以而且需要适适时予以消除除的。（二）障碍碍的消除第一，关于于客体问题，首首先动产与不不动产之分并并非通行的划划分标准，普普通法并无此此说，而且随随着现代社会会经济的发展展，一些动产产或无形财产产的价值甚至至超过了不动动产（如汽车车、飞机、计计算机软件）“其法律地位位已近似于不不动产”。（注：陈陈华彬：《物物权法原理》，国国家行政学院院出版社1998年4月版，第63页。）因而有学学者认为“不动产与动动产区分的这这一理由业已已丧失其重要要性”，（注：［［日］松坂佐佐一：《民法法提要》，总总则，有斐阁阁1975年第3版，第167页。）而且且现代消费者者保护的权利利客体已不局局限于人们通通常理解的就就一般产品发发生的小额钱钱债，例如，美美国60年代以来消消费者运动所所涉及的问题题已深入到诸诸如汽车安全全等较高级的的领域；其次次，笔者认为为在国际法规规范中排斥不不动产消费者者权益保护的的根本原因在在于，不动产产买卖特别是是涉及土地所所有权的买卖卖由于涉及国国家领土主权权，因而在许许多国家的法法律中受到严严格的限制，不不可能给予外外国人以本国国人同等的房房地产消费者者权利，更不不可能要求对对此种权利的的国际法保护护。因此，国国际法上对房房地产消费者者权益保护的的排斥是顺理理成章的事情情，但这不应应成为国内法法的障碍。第二，关于于主体问题，实实践表明，房房地产消费者者权益的法律律保护与住房房商品化成正正比例关系，与与住房福利化化成反比例关关系。在住房房福利化体制制下，由于大大量公房的存存在，房地产产消费者的权权益被公房所所有者所吸收收，房地产消消费关系大量量地表现为居居民与公房所所有者之间的的关系，而不不是消费者与与经营者的关关系，居民作作为房地产消消费者的主体体资格受到很很大局限，房房地产消费者者权益在相当当大程度上是是通过行政手手段予以保护护，而对法律律保护并无特特殊的要求。也也正是由于消消费者权益保保护法与住房房福利化政策策在一些西方方国家同步发发展，才导致致消费者权益益保护法中房房地产消费者者权益保护的的规范逐渐退退化。我国住住房改革前在在房地产消费费者权益保护护方面同样存存在上述问题题。在私有制条条件下，公民民基本上可以以等同于消费费者，法人等等同于经营者者；但在我国国现行体制下下，情况却有有所不同。由由于我国长期期实行福利分分房，在房改改中的公房出出售和以单位位名义购买商商品房再转售售给内部成员员的作法，在在一定意义上上使单位法人人扮演了公民民个人房地产产权益的赠予予人、代理人人、甚至监护护人的角色。不不可否认，此此种体制的初初衷是基于更更有效地维护护公民基本生生存权利的目目的，但实际际效果适得其其反，不仅使使公民房地产产权益苦乐不不均而与社会会公平宗旨背背离，而且在在保护公民房房地产权益问问题上不免越越俎代庖。公公房出售前居居民的房地产产利益在价值值上仅仅是其其工资收入的的极小部分（一一般在5％左右），此种利益在在性质上充其其量不过是作作为承租人享享有的很限的的债权利益；；而公房出售售后居民一跃跃成为房屋所所有权的主体体，商品化的的住房成为绝绝大多数公民民最重要的财财产，一般职职工购房的代代价甚至是倾倾其终生的积积蓄，用身家家性命形容也也不过分，对对此种权益的的特殊保护要要求骤然变得得强烈起来，居居民再也不是是以福利受惠惠者的超然态态度对待自己己的很有限的的房地产权益益，而必然寻寻求最严格和和最有效的法法律保护-消费者权益益保护。在消费者保保护法律关系系中，商品无无论经过多少少次周转，最最终的所有者者仍然具有消消费者的资格格；房地产商商品从单位法法人所有转为为个人所有之之后，所有者者当然取得消消费者的资格格，享有消费费者权益，并并为消费者保保护法所保护护。单位法人人无论是作为为房改过程中中出现的“部分产权人”也好，还是是作为其内部部成员的房地地产权益“代理人”或“监护人”也好，都只只是一种过渡渡现象，且都都不应成为剥剥夺真正的房房地产消费者者权利的理由由。消费者保保护法并非为为了划分公民民和法人两类类主体而作此此种划分，而而是为了真正正有效地实现现对公民消费费利益的保护护，以维护社社会的公平，使使在商品经济济高度发展中中急剧膨胀起起来的商业利利益不致过度度损害广大人人民群众的基基本生存利益益，保护社会会的稳定，维维护有利于统统治阶级的政政治和经济秩秩序。只要客客观经济生活活有这种保护护的必要，法法律就应当将将其纳入调整整范畴，而不不应拘泥于形形式主义的教教条。第三，关于于消费者保护护法律关系内内容问题，消消费者保护法法律关系的权权利义务并非非一成不变，而而必须适应经经济和社会发发展的需要。现现行消费者保保护法中缺少少对房地产消消费者权益的的保护规范并并非该法的本本来面目，事事实上，大陆陆法国家消费费者权益保护护法的最初领领域恰恰是房房地产消费者者权益。欧洲洲大陆现代消消费者保护法法的最初形式式首推19世纪末德、法法、奥等国制制定的分期付付款买卖法。当当时城市房地地产消费关系系中，以数量量计算当属租租赁关系比重重较大，一无无所有的工人人和其他城市市劳动者与房房地产经营者者（房主）相相比较处于劣劣势地位，房房主利用传统统私法中契约约自由等原则则任意抬高租租金，房客随随时面临被逐逐出门外无家家可归的命运运，更谈不到到优良的房地地产服务。马马克思恩格斯斯对工人住宅宅的恶劣程度度曾予以强烈烈抨击，这是是当时社会阶阶级矛盾激化化的一个重要要方面，对资资本主义制度度的存在和发发展是一个严严重威胁。也也正是这种背背景使以住宅宅租赁合同对对房客权益特特别保护为标标志的欧洲大大陆消费者保保护法应运而而生；二战后后欧洲住宅社社会福利化的的实行是此种种消费政策的的延续，其结结果是住房消消费关系中引引入大量的公公共行政机制制，缓和了消消费者与经营营者的矛盾，法法律对房地产产消费者权益益保护的程度度随之逐步减减小；而70年代以来在在欧洲大陆经经济政策私有有化的右转趋趋势下，消费费者房地产权权益的表现形形式也随之有有所变化，由由过去的承租租人权益为重重心转为购房房者权益为法法律所优先保保护，六、七七十年代以来来发达国家针针对一些新型型消费合同制制定的消费者者权益特别保保护法规如《租租买法》、《分分期付款销售售法》和《消消费者信用法法》，对包括括购房信贷中中的买方或借借贷方权益予予以消费者权权利性质的保保护。另一方方面，各国消消费者保护法法的内容早已已超出当初的的合同法和侵侵权行为法的的局限，总的的趋势是在社社会经济生活活中，消费者者的哪一方面面权益应当受受到严格保护护，国家便通通过专门立法法将其纳入消消费者保护法法的调整范畴畴，在消费者者保护法的立立法形式上大大陆法国家与与普通法国家家的差异越来来越小。从以上分析析可以看出，房房地产消费者者权益保护法法律关系的内内容与各国立立法体系形式式和法律传统统虽然有一定定联系，但决决定性的因素素在于客观物物质生活决定定的经济利益益结构，在于于房地产商品品化程度，在在于国家相关关的经济政策策需要。我国国计划经济体体制下城市房房地产消费者者权益主要表表现为居民与与公房所有者者之间的关系系，这种关系系具有非营利利性，而房地地产管理部门门的职责本身身就包含有维维护居民房地地产权益的职职能，是一种种行政保护为为主的体制；；而住房商品品化的改革客客观上缩小了了行政保护的的范围，房地地产消费者与与经营者之间间的关系成为为市场经济关关系的组成部部分，客观上上要求扩大法法律保护的范范围。而且改改革的实践证证明，房地产产消费者已越越来越不满足足于民法的一一般保护，而而对依消费者者保护法所确确定的特殊或或严格保护原原则的需求日日益迫切。三、加强房房地产消费者者权益法律保保护的构想（一）房地地产消费者权权益结构房地产消费费者权益是社社会经济生活活中的一种客客观存在，但但此种消费者者权益并非当当然受消费者者权益保护法法的调整，“消费者权利利，则是消费费者利益在法法律上的表现现。法律上赋赋予消费者多多少权利，意意味着消费者者在多大程度度上得到国家家的保护。”（注：谢次次昌主编：《消消费者保护法法通论》，第第119页。）房地地产消费者权权益的内容和和表现形式是是多种多样的的，不同的权权益受消费者者保护法的保保护程度亦应应有所区别。这这种区别的意意义在于：第一，房地地产消费者不不同的权益与与公民生存基基本权利的联联系程度不同同，法律保护护的严格程度度因此而有所所区别。例如如，一般居民民住宅的权益益与豪华别墅墅的权益相比比，虽然前者者的价值要低低得多，但它它对于消费者者生存的意义义往往比后者者重要得多；；又如，事关关消费者生命命安全的房屋屋质量权益与与诸如租金之之类的消费者者公平权益相相比，前者显显然要重要得得多。第二，法律律向房地产消消费者保护倾倾斜的程度根根本上取决于于经济发展水水平和房地产产商品化程度度。在商品经经济不够发达达的情况下，对对消费者权益益的过度保护护将使经营者者的利益受到到损害，因此此纳入消费者者保护法的房房地产消费者者权益应当是是那些迫切需需要法律予以以特别保护的的权益，而对对那些通过民民法等一般法法保护即可以以保证实现社社会公平的房房地产权益，则则不必纳入或或不必超前纳纳入消费者保保护法的范畴畴。第三，国家家对房地产业业的政策取向向决定了对不不同房地产权权益保护的侧侧重程度。例例如，在福利利化住房政策策主导下，法法律优先保护护的是承租人人的房地产利利益；而在住住房商品化政政策主导下，法法律则优先保保护购房者的的利益以鼓励励人们买房，对对承租人的房房地产权益保保护的力度应应当相应有所所限制，因为为过分保护承承租人的利益益显然会阻碍碍住房商品化化的进程。例例如澳门近年年来为促进积积压商品房的的销售，对旧旧的租务法进进行重大修改改，其中包括括对房屋承租租人权利由旧旧法的严格保保护修改为适适度保护（一一些曾实行住住房福利化政政策的欧洲大大陆国家七、八八十年代以来来也不同程度度地对租务法法进行了这种种性质的修正正）。第四，房地地产消费者权权益往往与既既存的立法体体系中的相关关制度联系，如如民法的不动动产制度和合合同制度、建建筑法中的房房屋质量制度度、房地产管管理制度、金金融法中的购购房信贷制度度等，这种联联系在比较和和谐的状态下下不宜轻易予予以突破，也也应当防止保保护房地产消消费者权益的的专门立法与与既存法律发发生竞合：“消费者保护护法广泛地存存在于各种法法律规范之中中，不受部门门的限制。凡凡对消费者利利益具有保护护功能的法律律规定，都是是消费者保护护法的组成部部分”。（注：李李昌麟：《消消费者保护法法》，法律出出版社1997年版，第49页。）对房房地产消费者者权益的保护护可通过完善善相关法律的的途径实现，并并在相关法律律中规定对不不同种类的房房地产权益予予以不同程度度的保护，这这要比笼统地地在消费者保保护法中作出出“一刀切”式的规定更更有利。房地产利益益结构与法律律的价值结构构具有一致性性。“法律的价值值是一个多层层次的有机整整体。大体上上可以归纳为为三个层次，第第一个层次是是法律作为一一种社会存在在，在总体上上所具有一般般的价值，这这种价值追求求通常被描述述为实现社会会公正、效率率、自由和福福利。第二个个层次是每一一个法律部类类的特定价值值。……第三个层次次是各种法律律制度的价值值。……消费者保护护法作为一种种类型的法律律（第二层次次）亦有其明明确的价值取取向，即消费费者的人身、财财产安全，交交易公平和消消费者福利”：“安全是指消消费者保护法法最基本的价价值追求，包包括人身安全全和财产安全全”：“交易公平是是指消费者在在与经营者的的交易中能够够获得公正、平平等的对待，消消费者获得的的商品和服务务与其支付的的货币价值相相当”：“消费者福利利主要是消费费者消费需求求的满足问题题”。（注：前前揭书第49—50页。）我认认为，事实上上第三个层次次不仅适用于于狭义上的消消费者保护法法，也适用于于广义上的消消费者保护法法，即各相关关法律中有关关消费者权益益保护具体规规定的价值取取向也是有轻轻重和先后次次序之分的。房房地产消费者者权益中的哪哪些部分为法法律的一般保保护（广义消消费者权益保保护）、哪些些部分纳入消消费者保护法法予以特别保保护（狭义消消费者权益保保护），实际际上是解决其其法律价值的的第一层次和和第二层次划划分的问题；；而对房地产产消费者不同同权益予以何何种性质和程程度的保护问问题，实际上上是解决其具具体法律制度度的价值问题题。基于上述分分析，我国房房地产消费者者权益保护可可分为三个层层次：第一个层次次是民法、刑刑法、建筑法法、房地产法法、金融信贷贷法等与消费费者保护法相相关的法律保保护。根据我我国的现实情情况，可将房房屋租赁关系系、房地产消消费信贷关系系、房屋维修修服务关系等等归于此保护护层次。但必必须明确的是是，当这些法法律适用涉及及房地产消费费者基本生存存利益的时候候，应当体现现法律对消费费者权益优先先保护的原则则；涉及这类类问题的法律律竞合，应当当优先适用有有利于消费者者权益保护的的法律规范。此此外，非商品品化住房消费费关系除了受受政策规范调调整外，在法法律上也主要要限于这一层层次的保护。第二个层次次是我国《消消费者权益保保护法》对房房地产消费者者权益的特殊殊保护。应当当在立法上至至少是在理论论上明确将基基于商品化的的房地产消费费关系纳入该该法的调整范范围。事实上上重要的是这这一层次的保保护主要是对对《消费者权权益保护法》中中相关概念和和制度的理解解在观念上要要有所更新，例例如对该法中中的商品的理理解应当突破破《产品质量量法》中产品品的传统观念念；对消协工工作范围的理理解应当突破破工商管理部部门对日用消消费品经营进进行管理的传传统观念。第三个层次次是《消费者者权益保护法法》中各种房房地产消费者者权益的不同同法律价值。房房地产消费者者生命和财产产安全的价值值应当是最高高的消费者权权益，法律的的保护应当最最为严格，对对侵害房地产产消费者这一一权益的行为为应当予以最最严厉的制裁裁，例如因房房屋质量问题题对消费者人人身或财产安安全造成损害害的，不应当当适用民法的的实际损失赔赔偿原则，而而应当借鉴国国外消费者保保护的有关