第十一章城市内部地域结构演示文稿

优选第十一章城市内部地域结构演示文稿当前1页，总共102页。第一节城市地域结构模式均质性与均质地域三种地域结构模式当前2页，总共102页。均质度均质度公式D=λ（1-H）

计算混乱度均质度公式的替换当前3页，总共102页。混乱程度是:大渡口全区>八桥镇（含城区）>建胜镇>跳蹬镇。均质度从高到低依次为：跳蹬镇>建胜镇>八桥镇（含城区）>大渡口全区。当前4页，总共102页。二、城市地域结构模式三种地域结构模式影响城市空间结构分化的主要因素当前5页，总共102页。伯吉斯：同心圆理论霍伊特：扇形理论哈里斯、乌尔曼：多核心理论当前6页，总共102页。同心圆模式

城市各功能区经过不断地侵入和迁移，呈同心圆状，自核心向外扩展。

中心商务区过渡带

工人住宅区

中产阶级住宅区通勤带当前7页，总共102页。当前8页，总共102页。同心圆模式的地租理论解释赫德(Hurd)、黑格(Haig)和李嘉图(Ricardo)等土地的经济地租是指利用土地所得报酬，减去成本后的剩余。经济地租的量度是：某种土地的生产力与最差土地的生产力之差。最差条件的土地经济地租为零。以城市商业为例，中心商业区条件最佳，所以其产生的经济地租最高，离开中心商业区一段距离之后，由于交通不便，顾客不多，所以其土地没有作商业用途的价值，其经济地租为零，中间地段所产生的经济地租介于两者之间当前9页，总共102页。当前10页，总共102页。由于不同的功能所要求的交通条件不同，在完全竞争的条件下，每一功能即每一土地利用区所产生的经济地租递减曲线是不同的当前11页，总共102页。ABCDO当前12页，总共102页。1、距市中心越近，地租越高，由市中心向外，地租随着距离的增加而递减。商业、住宅和工业的付租能力随空间的变化呈现出不同的趋势。

2、OA可能成为中心商业区，AB可能成为工业及批发业区，BC可能成为多层住宅区，CD可能成为独立平房区。实际上，城市内部空间结构并非完全按照这一经济规律呈现，而是更具复杂性。当前13页，总共102页。当前14页，总共102页。交通线的影响当前15页，总共102页。区位通达度租金市中心最高最高从中心延伸出来的主要公路的交汇点较高较高远离公路的地区较低较低影响地租高低的因素主要有哪些？不同土地利用类型的付租能力有何变化？当前16页，总共102页。扇形模式

在交通工具影响下，城市功能区出现沿着交通线呈扇形或楔形向外扩展的趋势。

中心商务区批发轻工业区

低级住宅区

中级住宅区

高级住宅区当前17页，总共102页。当前18页，总共102页。当前19页，总共102页。多核心模式

中心商务区批发轻工业区

低级住宅区

中级住宅区

高级住宅区城市围绕不同点同强度发展起来，形成多核心模式重工业区

郊外工业区

郊外住宅区

次级商务区当前20页，总共102页。当前21页，总共102页。城市土地利用三模式的发展：1、曼的模式曼(Manna)提出了一个典型的英国中等城市的模式。该模式是伯吉斯和霍伊特两模式的综合由于英国位于西风带，城市的西部为上风带，多为高级住宅所占有，而城市的东部为下风带，工业和贫民多被迫于此。当前22页，总共102页。2、麦基发展中国家模式麦基(Mcgee)的模式在殖民地和发展中国家城市的应用。由于这些地区存在着二元经济，所以有两组不同的商业中心。其一为西式商业中心，其形态和西方城市的中心商业区相仿。以国际贸易为主，零售商店出售的也以进口高档货为多。另一类为外来移民的商业中心，从事当地的货品买卖为主。介于其间的是混合性土地利用，工商业住宅兼有，互相混杂。当前23页，总共102页。3、垂直模式所有上述模式都是平面的，忽视了城市的垂直差异。以易达性和付租能力来衡量，中心商业区的底层无疑是城市最有吸引力和最易到达的地方，所以在中心商业区的低层往往为付租能力最高的零售业所占用。其上层可能为专业性服务业，再上层却不能排除用于住宅的可能。当前24页，总共102页。影响城市空间结构分化的主要因素经济因素历史因素社会因素文化因素行政因素当前25页，总共102页。历史因素天安门广场上海金融贸易区规划当前26页，总共102页。天安门广场交通便捷，却没有高楼大厦，为什么？当前27页，总共102页。北京是中国的古都，天安门广场、故宫都是具有悠久历史的古老建筑。如果在广场周围建筑起高楼大厦，必然会破坏这一古老建筑的风格。

——保护历史遗留痕迹当前28页，总共102页。陆家嘴金融贸易区上海市在开发浦东新区时，为什么要把金融贸易区规划在陆家嘴？当前29页，总共102页。上海市在决定建设陆家嘴金融贸易区时，同时也对上海传统的商务中心—浦西外滩进行改造，将浦西外滩和浦东陆家嘴联结起来，使它们共同成为上海现代化的商务中心。

——在继承历史的基础上创新当前30页，总共102页。社会因素收入是形成不同级别居住区的常见原因。知名度对于居住的选择有很大的影响。当前31页，总共102页。收入是形成不同级别住宅区的常见原因当前32页，总共102页。知名度对于住宅区的选择有很大的影响当前33页，总共102页。文化因素

在西方大城市中，一个区域内如果某个种族或某个宗教团体占优势，它的影响或势力范围可能逐步扩展，便会形成种族聚居区。这种情况在北美和欧洲表现得尤其明显。像唐人街、黑人区等当前34页，总共102页。种族因素对住宅区分化的影响也很大当前35页，总共102页。行政因素

在有些城市，政府采取形状手段制定政策和城市规划，干预城市社会经济的发展，也可以引导或规定不同的功能区。例如我国许多城市新兴工业园的建设，在一定程度上就可以看做是行政干预的经过。当前36页，总共102页。第二节中心商务区CBD的概念CBD的界定CBD的内部结构CBD的演变当前37页，总共102页。一、CBD的相关概念概念的提出：美国伯吉斯，1923年，“同心环模式”伯吉斯认为城市的中心是商业会聚之处，主要以零售业和服务业为主。随着世界经济的发展，办公事务、金融活动所占地位越来越重要。尤其是近年来，信息产业的迅猛发展更成为CBD的主要活动。目前CBD活动包括金融、贸易、信息、展览、会议、经营管理、旅游机构及设施、公寓及配套的商业文化、市政、交通服务设施等，一般位于城市的中心地带，是城市中上述商务活动和人流最集中、交通最便捷、建筑密度最高、吸引力和服务范围最大的地区，同时它也是地价最高的地区。现代城市的CBD是城市、区域乃至全国经济发展的中枢。

当前38页，总共102页。成熟的CBD具有以下几大功能和特点：商务功能CBD的衍生旅游功能窗口作用：能够代表一个城市形象，体现经济实力，展示对外开放的窗口。五高特征：高地价、高流动性、高密度人口、高地方文化凝聚度和高的资源集中度产业结构较为单一，三产中的多样性则极为丰富。当前39页，总共102页。CBD的含义城市中心区(Downtown)中心商业区(CRD,centralretaildistrict)中心商务区(CBD,centralbusinessdistrict)当前40页，总共102页。当前41页，总共102页。CBD特征1、高可达性。可达性是CBD最基本的特征，包括交通和信息两方面的可达性。CBD内交通用地面积大，具有城市和区域中最发达地内部和外部交通联系，交通连接在三维空间展开，形成一个便捷的交通网络，能给予办事者以单位时间内最高的办事通达机会。与此同时，CBD的拥挤程度(人流、车流、建筑)在城市和区域中又是最高的。东京CBD内的交通系统用地占总面积的22.3%，纽约曼哈顿更达到37.5%，便捷的交通网络使CBD人流、车流量最大。在纽约、伦敦或旧金山，平均每个市民每年接受1亿条有意义的信息，是发展中国家大城市平均数的100倍。当前42页，总共102页。2、高地价。由于用地紧张，CBD的楼价、地价在城市的内部或者区域内是最高的，是城市地价峰值点所在。其中，商业用地价格通常超出金融、保险等经济性服务(economicservice)和大公司总部、政府各部等管理性服务(administrativeseivice)的用地价格或租金，以围绕峰值地价交叉点的用地地价和租金为最高。城市CBD楼面出租价（美元/m2）纽约400东京2000伦敦1100~1500巴黎700马德里570布鲁塞尔200表2-2世界部分大城市CBD楼面(floorspace)出租价格（1990年）当前43页，总共102页。3、高密度。主要包括有四层含义：（1）建筑密度高，形成高楼林立的景观。密集的摩天大楼使CBD成为城市形象的载体之一。（2）人流密度大，昼夜人口差别大。CBD内人流高度密集，一个大厦内可能集中几万人办公。“9.11”前纽约世贸中心每天就有14万人进出，伦敦CBD白天人口达到150万人，夜晚则不足4万人。昼夜间人口数量变化大，又是甚至达到十几倍到几十倍。（3）商务空间高度聚积。（4）第三产业高度密集。第三产业高度聚积是CBD的核心特征，代表了当今时代最先进、最发达的第三产业，如金融、保险、证券、中介、会计等集中在CBD。纽约CBD中80%以上的从业者在第三产业工作，其中在公司总部就业的比例为54%。同时CBD内部也有行业分区，同行业在空间上相对集中。例如华尔街主要是金融机构，而法院周围则是律师行很房地产公司集中的地区。行业分区是CBD特有的现象，在城市中其他地区则不明显。当前44页，总共102页。4、动态性。CBD的动态性是指其功能结构在不断变化，位置也在不断迁移。由于CBD的本质特征是集聚城市发展阶段的最高级别的产业，因此，城市最高级别的产业中心及未来的CBD。5、经济性。CBD是区域、城市的经济枢纽。在市场经济条件下，经济的控制力往往集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司集中的地区，从而使CBD成为经济枢纽机构的集中地。当前45页，总共102页。6、提供集中的高层次服务。高中心性和高可达性使CBD能够提供的商务、金融、商业、经济、管理、娱乐、文化乃至行政等多方面的服务，而且这些均是城市乃至地区、国家内最高层次的商品和服务，所从事的交易和交流也都是最高层次的。当前46页，总共102页。CBD的分类1、按演变时段分根据CBD的发展过程及特点，把CBD划分为三个类型，即20世纪70年代以前，特别是在50~60年代第三次产业革命推动下形成的传统CBD70~80年代经济结构转变下出现的现代CBD，以及90年代以后全球化、数字化背景下发展起来的当代CBD。当前47页，总共102页。传统CBD现代CBD当代CBD产生背景第三次科技革命推动下工业社会向后工业社会过渡后工业社会中经济结构转变使第三产业成为城市主导职能IT信息产业革命和全球一体化下新经济浪潮兴起区位要求信息交流与交通便捷的传统城市中心内容积率高、第三产业密集的城市地区交通与通讯、科技与人才、文化与环境高度复合的经济核心区交通通讯私人小汽车普及，交通与通讯网络日益完善信息高速公路、城际快速交通网络、现代轨道交通技术发展成熟全光纤通讯网络、超宽频传输、DSL技术等新兴数字化通讯，一体化建设的现代化交通信息港承担职能城市主要商业中心，人流、物流、交通流聚集地城市以金融、办公商务为主的第三产业集聚中心世界金融中心，参与全球或区域竞争的空间载体功能结构办公管理功能逐步替代商业娱乐功能金融与商务办公为主导金融、商务办公为主，信息、文化、会展、旅游综合发展空间模式单中心集中式布局Sub-CBD出现，多中心结构趋势明显网络结构外部特征办公、商业、娱乐设施混杂的传统城市建筑密集的高层、超高层商务写字楼都市建筑综合体，强调人文、生态与商务活动综合活动特点商业行为为导向的公共活动，强调人与人的交往“人-机”对话方式的信息交流，强调运转效率大分散、小集中，运转效率与人际交往并重参与人员城市中心区内的人员CBD内的工作人员世界各地的商务人员建设方式原有基础上延展式扩展大规模功能改造或开发新区的飞地式建设多为新区开发，并在功能上与原CBD形成互补当前48页，总共102页。2、按影响等级分根据城市在世界经济体系中所担当的经济地位，从CBD的规模和区域影响力等级可以把CBD划分为全球CBD、国际区域CBD、国家CBD、国内区域CBD、地区CBD五个等级。当前49页，总共102页。全球CBD国际区域CBD国家CBD国内区域CBD地区CBD办公面积（万平方米）>2000500~1000>500>300-城市GDP（亿美元）>3000>1500>1000>500-人均GDP（美元）>30000>20000>10000>6000-第三产业占GDP（%）80706555-金融保险就业数（万人）3010~20<10--城市举例纽约、东京、伦敦、巴黎法兰克福、芝加哥、悉尼、新加坡、香港、大阪北京、上海、洛杉矶、圣保罗深圳、广州、天津、杭州、南京、重庆福州、贵州、长沙当前50页，总共102页。在一些特大城市中，往往由一个主CBD和多个SUB-CBD构成了一个CBD系统，不同类型的CBD在这个系统中扮演着彼此不同的角色。实际上，主CBD和SUB-CBD之间在职能上存在着彼此既独立又联系、既竞争又合作的辨证关系。当前51页，总共102页。具有最高中心性城市干道城市干道城市干道办公管理为主的行政型副CBD金融保险为主的经济型副CBD主CBD主CBD与副CBD的结构关系当前52页，总共102页。4、按新的内涵类型分当今社会是一个多元化的社会，技术、经济、社会、环境等因素的综合作用和影响下，结合不同的城市发展理念，CBD的外延得到更大的发展。根据目前CBD新的发展类型，主要有E-CBD(Electronic-CBD\数字CBD）、V-CBD（VisualCBD\虚拟CBD）、微型CBD、生态CBD、RBD(RecreationalBusinessDistrict，游憩商务区)当前53页，总共102页。二、CBD的界定1、墨菲和万斯：人口密度、车流量、地价等因素综合考虑划分中心商务区CBD

地价峰值区PLVI（中心商务用地）

界定指标：中心商务高度指数CBHI和中心商务强度指数CBII

CBD：CBHI>1,CBII>50%当前54页，总共102页。当前55页，总共102页。当前56页，总共102页。当前57页，总共102页。当前58页，总共102页。2、戴蒙德(Daimond)的修正戴蒙德于1962年对英国格拉斯哥调查发现，英国的批发业与顾客关系紧密，常布局在地价峰值区内，属于中心商务用地。而美国城市中的批发业与铁路、高速公路更加密切，但在墨非和万斯的分类中，不属于中心商务用地。于是，后来的学者开始弥补这些不足。3、戴维斯：硬核（CBHI>4,CBII>80%)以商务为绝对核心职责，建筑以商业建筑为主，居住功能极少的区域

核缘:居住与其它功能，比如批发业、铁路编组站、居住区、公园、学校、政府机关等

如：曼哈顿，华尔街一带就是硬核，这里就以金融、商业为主导。而中央公园、第五大道一带则是核缘，很多顶级豪宅就分布在这里当前59页，总共102页。当前60页，总共102页。例子：广州CBD范围的界定首先，根据广州市国土房管局1998年提供的广州市基准地价，划分出广州的高地价街区，高地价街区与广州市级商业中心区相吻合。其次，根据高地价街区周边的道路交通流量，公交站场及地铁站分布．确定各个区域的交通输配环，以确定每个区域的具体边界。再次，对划分的CBD范围内的典型街道进行实地调查，用墨菲一万斯指数法进行计算，以检验CBD界线划分的合理性当前61页，总共102页。由此划分出广州CBD的范围，包括3个分区：“北京路～上下九路”分区，“环市东路”分区与“天河”分区(图1)。3个CBD分区中，前两个分区规模较大，发育比较成熟；后一个分区是广州发展中的新城市中心区的雏形，规模尚较小。当前62页，总共102页。二、CBD的内部结构1.墨菲、万斯和爱泼斯坦：商务活动的四个圈层第一圈是零售业集中区，以大型百货商场和高档购物商店为主，它们围绕着PLVl分布；第二圈是零售服务业，其底层为金融业、高层为办公机构的多层建筑集中区；第三圈以办公机构为主，旅馆也多见；第四圈以商业性较弱的活动为主，如家具店、汽车修理厂、超级商场等需要大面积低价土地的商务活动。当前63页，总共102页。CBD内部的结构还可以更加细致地分析：百货店倾向于聚集一起；文具店及办公用品商店与办公事务机构集中区联系紧密；律师事务所和房地产公司毗邻法院；低档的活动，如低档剧院、当铺、廉价餐馆及旧服装店在CBD边缘互相竞争相对优越的区位，以此获益。

当前64页，总共102页。2、斯科特(Scott),三大功能圈:零售业内圈，以百货店和女装店集中为特征；零售业外圈，以杂品店、服务业等专业化较弱的多种零售活动为主；办公事务圈。其中，零售业内圈总是环绕PLVl及城市的地理中心，而零售业外圈并不总是围绕第一圈，办公事务圈则总在CBD的一侧发展。1970年，斯科特还运用“投标—地租(Bid—Rent)”曲线的概念来说明CBD内部结构中零售业的空间分布，从而证明更广泛的分布与这条曲线的情况类似。

当前65页，总共102页。当前66页，总共102页。3、戴维斯为CBD的零售业布局提出了一个结构模式。传统的城市中心购物活动受一般便捷性的(generalaccessibility)影响最大，因而常常与顾客的分布相关，呈圆形以体现其等级状况及相关的潜在利益；其它商务，如汽车修理厂、咖啡馆等与进入市中心的交通干道紧密相关，即受干线便捷性(arterialaccessibility)影响最大，一些特殊的功能，如娱乐设施、家具展销店或产品市场等的区位与场地、历史背景或环境条件相关，即受特殊便捷性(specialaccessibility)影响最大。

当前67页，总共102页。当前68页，总共102页。三、CBD的演变功能演变空间结构演变CBD发展的机制当前69页，总共102页。（一）功能演变从CBD内功能比例和相互之间的关系来看，可分为三种类型：主要功能、配套功能、辅助功能。当前70页，总共102页。1、主要功能（1）商务功能金融、办公、管理等商务功能是现代中心商务区的首要功能。按照国际上中央商务区功能演替的规律，以商务功能为主体是中央商务区功能发展的高级阶段，同时也是中央商务区继续发展成熟的动力支撑。商务功能的强弱和辐射范围的大小，一般取决于其空间内商务机构直接或间接的集聚程度以及商品、资本、劳务与技术市场的发达程度。商务机构在中央商务区的集聚程度越高，商务活动就越频繁，中央商务区的商务活动中心功能也就越强。按照商务办公机构的规模、服务特性以及空间的形式可将其分为两大类：一是管理类商务办公机构，包括跨国企业和国内大型企业的总部或分支机构；二是金融类商务办公机构，包括银行、保险、财务公司、不动产公司、证券公司。它们共同的特点是为资金的融通服务。当前71页，总共102页。1、主要功能（2）商业功能商贸（业）功能是中心商务区对商品交换和消费性服务交换活动的聚集功能，如商品买卖、生产资料交换等。从发展历史来看，中央商务区总是蜕变于传统的中央商业区，如果我们把中央商务区的发展分为若干个阶段，那么在它的初级阶段，商业活动不仅占据着大量的空间，而且构成了中央商务区功能的主体类型。金融、办公、管理等商务功能是商业功能的延伸和升级，两者在中央商务区的发展与功能演变的不同阶段有着不同的地位。当代中央商务区虽然以商务功能作为首要功能，但商业，特别是高档零售业，在构成CBD功能中仍然占有较大比例。当前72页，总共102页。2、配套功能配套功能是CBD发挥主要功能作用的重要支持，大致可以分为两类，即生产性配套服务和生活性配套服务。商务和商业主要功能设施以外的支撑生产活动的专业化服务设施称为生产性配套服务，包括法律、咨询、会计、创新、广告、设计、就业指导等中介咨询服务机构、信息通信等技术设施以及会展等产品展示设施。生产性配套服务功能的存在和发挥，是中央商务区商务功能和商业功能有效发挥的重要支撑。在一些国际大都市的中央商务区中，这些地生产性服务功能的密集程度很高。生活性服务配套功能主要通过中央商务区内的文化、娱乐、休闲以及城市旅游等配套服务设施来体现。生活性服务功能的存在与发挥，不但有利于防止中央商务区的空洞化，维持中央商务区的繁荣，更重要的是有利于整个中央商务区商务氛围的营造。当前73页，总共102页。3、辅助功能CBD作为一个连续的地区，其中含有一些与商务活动不直接相关的功能，例如居住功能。对于传统城市中心区发展而来的中央商务区，城市功能演化过程决定了内部一定比例的居住功能，随着CBD内第三产业的发展壮大，居住功能逐渐减少；对于新区开发建设的CBD，由于远离旧城商业中心区和居住区，发展初期常常面临着人气不足的困境，通过房地产开发，吸引人才前往居住成为建设初期聚集人气的措施之一。由于CBD内部高地租的土地价格规律，居住功能往往以高档公寓的形式出现。当前74页，总共102页。CBD用地类型分为三类：中心商业职能的商业用地系统中央事务职能的金融、信息、服务、管理用地系统居住、工厂等非CBD职能用地系统90年代，上海CBD三大用地系统的比例约为3.5：2.5：490年代，上海CBD正处于零售业集聚的初级阶段当前75页，总共102页。西方大城市CBD的功能演变一般经历3个阶段：①商业为主的混合阶段；②商务功能强化阶段；③商务功能升级、综合过程大体上呈现出由商贸功能向商务功能的演进规律当前76页，总共102页。当前77页，总共102页。（二）空间结构演变1、空间调整2、CBD三种增长方式(空间结构变化)

：周边增长爆发增长分化当前78页，总共102页。CBD增长方式1971年，鲍登(Bowden)对旧金山市CBD的发展分1850、1906及1931年三个时期进行了考察。得出了有三种增长方式影响着CBD的空间结构变化。第一种“周边增长(peripheralaccretion)”:是在人口增长缓慢的情况下的增长方式。通过新增加功能圈层或已有圈层向外围的发展来实现。当前79页，总共102页。2、CBD增长方式第二种是“爆发增长(burst)”方式即在城市快速增长时期，CBD在短期内迅速扩张，这种扩张主要发生在同化圈层，其功能变化的典型过程为：从金融区开始向服装业区扩展，再向旅馆业区扩展，如此循环以达到新的动态平衡。当前80页，总共102页。2、CBD增长方式第三种是“分化(separation)”方式若城市在一定的时间内保持较高增长速度的话，在此情况下，每一主要功能将向市中心拥有其运作优势的特定区位发展，零售业可能随着市场的扩展而变化，而商业和公共管理机构及批发业留在原区位，从而造成不同功能圈层的更大的空间分化。在多数城市，随着时间的推移，这种分离的状态改变很慢。在特大城市，这种分化的状态将是CBD的固定形态。我们从纽约的CBD--曼哈顿内部结构的演变可以清楚地了解这点。

当前81页，总共102页。（四）

CBD发展的机制三大内部推动力1、聚集力（1）工业化、城市化是形成CBD的原动力。（2）第三产业的发展，促进了CBD的发展。（3）服务业的汇集吸引了大量的跨国企业总部。（4）信息时代交通通讯业的发展使CBD成为可能。（5）高地价对土地用途转换的推动力。当前82页，总共102页。三大内部推动力2、排斥力。随着CBD的发展，功能内涵及规模的不断扩大，要求扩展空间，而原有CBD由于地价飞涨，交通拥挤、缺少人情味、基础设施落后、以及环境质量的低劣等原因，已不能满足CBD功能发展的要求，成为阻碍CBD发展的排斥力，导致了CBD的分散化。当前83页，总共102页。三大内部推动力3、吸引力。主要是指郊区吸引力。郊区廉价的土地资源、优美的环境，吸引了人口的外迁，部分中心商业职能随之外迁到郊区，另一方面，小汽车交通与信息技术的发展，使城市职能外迁成为可能。部分城市CBD的商务活动向郊区转移，CBD呈现分散化、多中心化的现象，城市中心区成了主要为外地游客服务的地区。当前84页，总共102页。四、案例曼哈顿是纽约市的中心区，总面积57.91平方公里，占纽约市总面积的70％，人口150万人。纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛，使该岛中的部分地区成为纽约的CBD。曼哈顿CBD主要分布在该区内曼