《二三线城市商品房价格问题研究12000字（论文）》

二三线城市商品房价格过高的原因分析案例—以惠州市为例目录20815摘要 43759一、绪论 532611（一）研究背景和意义 519450（二）国内外研究现状 532399二、惠州商品房的房价现状 6116（一）惠州近年商品房价格指数 617861（二）人均住房面积 73331（三）房价收入比 718732（四）租售比 86329三、惠州商品房高房价的原因 812522（一）国民收入水平的上升 923294（二）土地因素 912091（三）政策因素 1031689（四）开发成本因素 1114396四、惠州商品房高房价的危害 1225278（一）居民生活拮据 1212564（二）扩大贫富差距 1321556（三）人才流失 136495（四）加剧通货膨胀 1429547五、优化惠州商品房高房价问题的对策 162318（一）建设保障住房 1615231（二）优化供给结构 1728177（三）提高土地资源利用率 1819670（四）多渠道投资 184233（五）引导合理需求 196939六、总结 1922869参考文献 21摘要房地产业是国民经济发展的重要产业，也是重要的民生工业。房地产安全直接关系到国家的金融安全和宏观经济的安全。惠州是我国的政治、文化、国家交往、科技创新中心，其迅速的城市化、国家金融中心的地位和不断增长的活力，对各种大型机构的存在和在世界各地汇集青年人才有着持续吸引力，资本和人才的大量涌入不可避免地伴随着资产价格的大幅上涨。过去10年，惠州的房价曾多次上涨，近年房价处于高价平稳状态。从居民生活质量下降、贫富差距的扩大、人才流失等方面阻碍着经济的持续性发展。本文总结了惠州高房价的成因，并对高房价的危害进行了分析，提出了抑制房价的具体策略，包括建设保障住房、优化供给结构、提高土地资源利用率、多渠道投资以及引导合理需求等，采用这些措施能够控制房价过快增长。关键词：商品房；房价高；原因一、绪论（一）研究背景和意义我国全面实行商品房替代福利分房的政策始于1998年，迄今己有二十个年头。之前所有的房地产历史叠加起来，或许都比不上这波澜壮阔的二十年。房地产市场化改革加速了城市商品房的建设，不仅促进了城市的经济发展，也提高了人民的生活水平。与此同时，城市房价的过快增长所带来的供求不平衡现象也越来越明显。房地产价格作为整个市场价格体系中最重要的基本价格之一，决定了其在市场经济中的重要功能和作用。由于住房支出在家庭消费支出中所占比例相对较大，因此住房价格在整个社区的消费价格中所占比例较大，一定程度上起到决定市场消费价格的作用。同时，作为市场经济重要的调节机制，商业供需平衡，对住房的需求可以通过调整价格的杠杆作用，购物消费和住房供应结构，可实现综合结构的平衡，房价和促进国民经济的全面发展。因此房地产价格的水平和房地产价格的合理性己成为与居民切身利益相关的重大经济问题和社会问题。而房地产的健康发展与国民经济的稳定繁荣密切相关。分析房价高的原因，探究其存在问题，对房地产的健康发展具有重要意义。（二）国内外研究现状关于影响房价的因素国内外研究集中于供求分析。从国外来看，Longbottom依据供给与需求均衡的原理，利用住宅价格的简化公式对英国的数据进行分析，最后的结论是，影响房价的主要因素是收入，其次是抵押贷款资产存量和抵押贷款利率。Geoff对爱尔兰的长期住宅市场进行了供求因素分析，他的特别之处在于区分了长期和短期的经济变量。通过研究发现抵押贷款利率与长期住宅需求是负相关的，即贷款利率下降会引起房地产需求的增加。JohnM.Quigley通过对美国个大城市年一年的数据建立模型进行供求分析，得出结论如下：过去住宅市场的高空置率会导致房价下跌，在高空置率的情况下房主也会预测房价将下跌一个城市的经济发展水平、家庭可支配收入及就业状况都会对房价产生非常重大的影响。过去，房产市场的高闲置率导致住房市场上房价下跌，在高闲置率的条件下业主们预言房价将下降，一个城市的房价受其经济发展水平、居民可支配收入和就业情况等方面的影响。从国内方面来看，大部分学者都认为房价是由房地产的供求状况决定的。张莹建立MS－VAR模型分区制研究了货币政策对房地产价格波动的影响，结果表明：在房地产价格波动平缓时，利率调控效果更优，在房地产价格波动剧烈时，货币供给的调控效果更明显。刘金全和陈德凯基于政策不确定的视角构建了T－SVAR模型，研究货币政策工具对房地产价格调控的有效性，实证结果表明：广义货币供应量的增加会推高房价；利率与房价之间存在明显的负相关关系，信贷规模与房价之间存在正相关关系。郑宁和陈立文建立面板模型分析了货币供给及其他因素对房地产价格的影响，结果发现：城市居民的货币供应和可支配收入对房价的影响更大，对城市居民数量的影响较小。二、惠州商品房的房价现状（一）惠州近年商品房价格指数2017年-2019年惠州市商品房价格指数，如表1所示表1商品房价格指数（2017-2019）时间综合指数住宅指数写字楼指数商铺指数201743924510433637902018445345304423392320194474455443784017对上表中的商品房价格指数作图，可以看到2017-2019期间房地产价格指数走势如图所示。图12017至2019惠州房屋价格指数从图1中我们可以清晰地看到，除了写字楼房价指数有过很小幅度的回调，其他都保持着持续的上升，2019年综合房价指数从涨到4474，出现持续性上涨。（二）人均住房面积近年来，惠州市人均居住面积由2017年的31.6平米上升到2019年年的32.12。不仅绝对值量一直很小，而且年增长幅度也很有限。另外该指标也受到来自社会各界的质疑，主要是人均住房面积计算方法是用总建筑面积除以总居住人数，那么高级住房里的花园、草坪、游泳池等都应该计入总建筑面积，可是这些面积是并不能满足人们最基本的住房需求。有历年惠州市统计数据得知，在2018年末惠州市常住人口为2154.2万人次，相比2017年减少16万人次，但是房价一样高居不下。（三）房价收入比房价收入比，根据联合国人类住区生境中心所发布的城市指标指南，指的是居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比。而按照国务院号文的提法，房价收入比即本地区一套建筑面积为60m2的经济适用房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比。惠州市房价收入比从2017年的7.31提高到2019年的15.29，远远高于国际上认为合理4-6的范围。并且这只是全惠州平均的数据，在市中心局部地区，房价收入比值升值超过50。虽然房价收入比数据是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系，当房价收入比下降时，简单地归结为“房价高”也不是非常合理，但是通过不同年份的房价收入比，可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是下降了。（四）租售比租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。计算方法为：租售比每平方米建筑面积的月租金每平方米建筑面积的房价月租金房价。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1：300-1：200。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫己经显现：如果高：1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比很好的解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石，因为没有任何开发商会去炒作租金水平的。惠州市2017年的租售比为1：842.86，2018年的租售比为1：712，2019年的租售比为1：651，最高时是2019年，只有1：651，虽然处于上升趋势但是与房产运行良好的租售比相差较大，这也就意味着房价偏高，投资价值偏低，可能有泡沫的存在。三、惠州商品房高房价的原因首先有一点需要说明的问题是，住房价格的高低肯定会跟其本身所处区域、小区设施及周边交通环境等硬性条件相关，但是本文重点是从惠州整体的角度来考虑高房价问题，因此多选用时序数据和其他城市国家的对比数据表明整体的高房价，而非选用惠州市的面板数据表明部分地区的房价过高。马歇尔供需理论作为经济学领域最经典理论之一，能够非常好的用来分析本文探讨的高房价问题，如果房地产市场上供给大于需求，则房价就会下降，如果房地产市场上供给小于需求，则房价上升。下面笔者就具体从供给和需求个方面探讨惠州市高房价的成因。其中从供给方影响的主要是与土地相关的土地财政、土地出让金及土地出让方式等因素，需求方面影响因素则包括惠州市生产总值和人均可支配收入、开发成本、城市化进程、世博会的举办和游资等，而宏观调控政策则可以从供需两方面综合起来作用。（一）国民收入水平的上升国民收入水平直接决定了居民收入、企业收入和政府收入及其具体的分配状况[11]。首先，居民收入决定了其购买力和整体消费水平。人均可支配收入的增加代表了人民生活水平的提高，可支配收入的增加将使得居民在支付掉生活必须用品之后用来购房的闲余资金有所增加，同时也使居民改善居住水平的愿望有可能成为现实，这样就刺激了对房地产的需求，从而在一定程度上推动了房地产价格的上涨。故房地产价格水平与人均可支配收入应该呈现出正向关系。其次，企业的收入状况决定企业积累的程度和扩大生产规模的实力。扩大再生产的规模越大，生产用房地产需求量越大，生产用地的大量需求随即推动价格上扬，随着企业规模、实力以及盈利的扩大，又会加速对生产用房地产的需求从而进一步加速房地产价格的上扬，即宏观经济学中强调的庇古加速原理。此外，政府的财政收入影响其则政支出和政府转移支付，从而影响政府用于房地产商的投资和用于低收入家庭住房的补贴。政府财政收入高，则转移支付和则政购买多，则住房补贴多，居民购买能力则高，住房的有效需求量也就增多。惠州市作为中国经济发展的优秀代表，2019年生产总值比2018年上升6.1%，而惠州居民2019的人均可支配收入为67756元，比2018年增长8.7%。城市整体经济实力大幅提升，人民生活水平也明显提高。因为住房既是人民生活的最基本保障，同时高端住房又是生活水平改善以后的正常需求，这个特殊性决定了住房在人民社会生活中扮演着既是必需品又是奢侈品的角色。随着人们生活水平的提高，以前买不起房的现在能负担一栋房，这一类住房需求会增加。已经拥有住房的市民随着精神文化素养的提升，其对住房的内在条件、装修品味、周边环境必然会要求更高，这时他们也会有购置新住房的需求，此时，住房就从必需品转换成了奢侈品，高端住房的需求也就因此增加。另外，老百姓手头富裕的钱多起来以后，房地产的投资就会增加，这也一方面增加了房地产的需求。（二）土地因素土地是人类生存和发展的基础，是社会财富的重要源泉和人民赖以生存的基本保障。社会经济的发展要求有足够数量的土地作为保障城市人民生活质量的提高需要有相当数量的土地供应以支持住房和商业区的建设、绿化及交通设施以及其他硬件的改善另外，土地是源源不断提供我们粮食、蔬菜、肉类以及各种农副食品的基地[12]。总之，土地问题是关系国计民生的大问题，人们的衣、食、住、行都离不开土地。惠州是个特大城市，土地资源极其有限，耕地在经历了连年缩水之后弥显珍贵。惠州担负着以浦东开发开放为龙头，尽快建成国际经济、金融、贸易中心之一的历史重任。随着城市功能转换和浦东开发的加速推进，土地资源紧缺的问题将越来越突出。土地作为住房的最基本要素，其稀缺性必定会导致土地下游产品例如农副产品、房地产等的稀缺和高价格。首先，惠州的土地面积为1.641万平方米只占全国土地面积的0.17%，全市陆域面积利用程度已经很高，随着郊区土地的开发，城市建设将引起对土地需求的持续增加。由于建筑周期长，并且需要大量投资，土地总量的增长是有限的。因此，惠州的土地供需矛盾日益尖锐。其次，惠州市农用地减少，耕地生态环境质量恶化。而这会直接影响到市政府农用地转非的数量，从而影响住宅用地的供给，也就会因为资源稀缺性推高房价。根据农业部门统计，年，全市农业用地共平方公里万亩，年，全市农业用地共平方公里万亩。巧年间，全市农业用地减少平方公里万亩，平均每年减少万亩。惠州的农业用地以上是耕地，农业用地减少的大部分是耕地。而惠州市的耕地面积由年的万公顷下降到年的万公顷，（三）政策因素房地产政策，可以分为制度性政策和调控性政策两大层面。前者是指基础性政策，属于房地产市场运行基本的基本法律、法规、规章、制度、办法等，是在比较大的框架下的制度性规定后者主要指在制度性政策基础上，为了保证基础政策的贯彻，促使市场运行更科学更合理，属于在不同时期推出的有关文件、办法、细则等，是在更具体的层面上的详细规定。首先，房地产政策的制定存在时滞和不连续的问题。政策制定的时滞具体又分为内部时滞和外部时滞。内部时滞即从一个新的房地产现象的产生到被管理层认识，再到管理层采取行动，到最后的房地产政策的制定这么一段时间的滞后。外部时滞即从政策颁布到它开始对市场起作用的滞后。制度性政策制定滞后，在实际运行中必然需要调控政策的即时推出，但有时由于相对仓促，个别调控政策的出台的连续性、连贯性不够，常常出现顾此失彼。其次，房地产政策缺乏事实上的执行力度。比如政策规定的最低首付比率、保障房用地最低比例、开发商自有资金不低于项目总投资等等，在现实执行起来的时候都因为各方面的利益冲突而不了了之，真正落到实处的政策少之又少。这说明了制度缺失给管理带来的混乱和执行的难度的同时也说明了过于理想化的调控政策，如果没有很好的监督管理机制作保障，那么再好再有力的调控政策都只能是中看不中用的绣花枕头。然后，房地产政策对保障性住房的倾斜不够，开放商也因为没有过多的利益可图，并不能有效地执行己经很有限的保障房建设制度，这样就不能有效缓解惠州市居民的住房需求，也就不能从根本上抑制需求，因此任何措施的效果都会大打折扣。最后，房地产政策缺乏有效的监督机制。上有政策下有对策，政策规定是一套，现实情况是完全另外一套，这已经是房地产行业不争的事实，如何能够真正抑制投机需求，真正规范开发商拿地、建设以及销售过程，真正保障广大购房者的切身利益，或许我们还是要从法律卜寻找更多的突破口，以保证房地产政策实施时能得到有效监管。（四）开发成本因素商品的价格的高低主要取决于市场需求、生产成本和生产者的预期利润[14]。许多开发商直接通过预期利润率法计算售房单价，预期利润法即用开发成本卜预期利润率简单计算房屋总售价，因此房屋开发成本直接影响房价。近几年，土地、建筑材料、行政收费、劳务费等价格上涨因素的影响，使商品房的开发成本不断上升。（1）土地成本上升。地方政府通过土地出让金取得的收入在地方财政收入高占比问题。在上地财政问题中与地方政府地位相对的就是开发商，地方政府通过土地财政取得的收入自然也就是开发商拿地的成本，土地出让金的巨幅增长也自然导致开发商拿地成本高企。（2）建筑成本上升，房屋建筑材料价格大幅度上涨，一些主要材料价格出现了翻番现象尤其是近两年，政府强制推行新型建筑材料，新材料价格比普通建价格高一倍左右，原材料价格上涨，直接导致建筑成本上升。再者，建筑工人劳务费在不断提高。建筑工人劳务费由前几年元200元每日左右，现在普遍提高到400多元左右，而且结算日期还很短，这对开发商的资金链形成了巨大的压力，人工成本也是建筑成本的重要组成部分。（3）社会管理成本增加。社会管理成本主要指的是由于各种监管的需要，为保证各项事务有条不紊的运行，各种办事流程和手续自然会变得繁琐。一个房地产开发项目从开始运作到结束，前前后后要经过几十个部门批、监、管、验等多种许可和手续，管理收费，服务收费逐步严格，甚至走高不走低，各项管理、服务收费摊到建筑面积上逐年提高。更有甚者，出现了重复收费。一个开发项目从动土到收尾,须由多个许可证等手续,并许可、管制、监测和检查等几十个部门,管理费用、服务收费出现更高水平,只涨不降。四、惠州商品房高房价的危害惠州高房价作为目前中国经济发展阶段的一个特定现象，在以下几个方面存在其积极的意义。首先，高房价是地方政府希望看到的，因为土地作为住房的基础，虽然是土地成本变动导致房屋价格变动的先发条件，但是住房价格的上涨也必定会反向影响土地的价格上升，从而增加地方政府土地出让金收入，而由上文分析的土地出让金占地方财政收入的巨大比例可知，地方政府财政状况能从高房价受益良多。其次，住房是一种很重要的财产，房价高则表明己经拥有住房的居民财产的相应增加。因此，高房价会推动社会财富的增加和居民生活水平的提高。最后，在目前惠州乃至整个中国经济都在高速发展的外在环境下，适当程度的高房价不但是有经济基础的，可以接受的，而且会刺激居民消费投资的热情，将有力的推动城市化进程。在过去几年间，中国将房地产作为支柱性产业培养，作为经济发展的强力引擎，虽然它对中国经济的崛起来说确实功不可没，但是把与民生这一重大问题紧密相连的房地产作为国家支柱型产业的定位确实不当，在推高房价的同时，也为中国经济的发展埋下未可知的隐患。下面将从以下七个方面阐述高房价的具体危害。（一）居民生活拮据众所周知，推动经济发展的“三驾马车”是消费、投资和出口，而长期存在于我国的特殊经济现象是经济主要靠投资和出口拉动，而消费只占到全部比重的左右[15]。必须加快经济发展方式的转变，促进产业结构的优化和升级，继续走中国特色新型工业化道路，坚持扩大内需，特别是消费需求的政策[16]。促进从主要由投资和出口驱动的增长转向由消费、投资和出口驱动的增长；从增加物质消费转向主要以科学和技术进步、提高劳动力素质和创新为基础的创新管理。投资和出口是外生的经济推动力量，是不可持续更是不稳健的经济增长方式，只有增加消费和国内需求才是经济增长的健康道路。居民日常消费不足的原因，最重要的就是高房价占据了居民收入的太多比重。惠州市目前的房价，只有中高收入者能够比较坦然的接受，对于中等收入、低收入人群来讲，购买住房的压力非同寻常。因此，高房价的第一个危害就是占用居民过多收入比重，直接导致居民日常消费被挤出。（二）扩大贫富差距房价会影响收入再分配。用于买房的资金是流向政府、开发商、建筑公司、原材料供应商的。而中国与其他国家的区别之处在于，中国的土地属于国家所有。由于房产建设、销售过程中的土地费税占到总销售额的很大比重，因此，或许可将中国的房价看作一种税收。然而从再分配角度来说，高房价会产生很严重的后果。首先，己经属于中国收入最高一部分人中的开发商们，仍然在房价飞涨中积累着巨额暴利，1%的人控制着40%社会的财富。另一方面购房者通常是中产阶级的核心，当他们不得不把所有的收入都花在住房上时，他们的财富水平和社会经济地位就会显著下降。因此，高税收住房价格将使财富分配两极分化，富人变得更富，穷人变得更穷，富人和穷人在两极分化，中产阶级占比很小。这样的社会结构是不利于稳定的。我们说一个健康的社会结构是橄榄球状的，即中间大两头小，中产阶级多，穷人和富人少，而过高的房价直接将富人变的更富，中产阶级变得更穷，导致社会结构向中间小两头大的方向畸形发展，这是与经济可持续发展战略相违背的。（三）人才流失在市场经济条件下，所有的竞争归根结底是人才的竞争。谁能吸引并留住更多的人才，谁才能在竞争中脱颖而出。惠州凭借其优越的地理位置、无可匹及的经济实力和巨大的发展潜力吸引着来自全国各地的各类人才。无论是从重点大学个数、高新技术产业发展状况还是全球性的科研机构数量，惠州都在全国名列前茅，因此，惠州给人才创造的机会还是非常非常多的。但是因为房价等给生活造成的高成本，却使很多人才对惠州望而却步。举一个例子，目前惠州市211大学本科毕业生年薪水平在15万左右，如果他要在非中心市区买一套60平方米的住房，保守假设单价50000为元，则共需300万元购买住房，按照他目前的工资并且考虑随着工作年龄的增加薪水增加的部分，这名惠州市211名牌本科大学毕业生需要至少20年没有其他任何开销的情况下才能购买这套60平米的住房。面临这种情况，很多人才不得不为了生活选择离开惠州，从人刁`高地转向生活成本较低的人才洼地。在惠州辛苦生活的白领们不在少数，他们的生活幸福度并不高。但是一旦他们选择了离开惠州到人才洼地去往往会得到同类企业的重视和重用，不仅对企业发挥重要作用而且能够轻松实现买房买车，生活幸福度明显上升。（四）加剧通货膨胀房价快速上涨对我国通货膨胀的影响可从三个方面来看：首先是所谓比价复归因素的影响。比价复归就是具有比价关系的不同商品的价格先后发生同方向、同幅度的变化，使比价关系在一定程度上复原。各种商品之间内在的价值比例是商品比价关系的基础，但由于商品价格偏离价值的程度不同，比价复归所引发的结果也不相同。比如说企业内部分为不同的部门，有些部门生产率较高，技术革新快，那么给公司带来的经济效益变好，所以这个部门的平均薪水会上涨。但是同一个公司其他部门的员工虽然没有为业绩增长起到作用，但是同企业内部薪水回归的影响，此部门薪水也有上涨的需求。最近十年来，房价继续上涨，在中国许多地区，房价上涨了两倍多，在此期间，谷物价格总体上保持稳定，甚至多年来呈下降趋势。农民种植谷物的积极性下降。房地产价格与生产资料之间的价格差异越来越大，在内部回归力的作用下，首先要恢复房地产价格与生产资料之间的相对价格。随后，农业生产资料价格经过多年的大幅度上涨，继续大幅度上涨。房价与粮价之间的比价复归，最终，这将导致谷物价格大幅上涨，加剧当前的通胀状况。第二，带动成本上升。其实成本因素也是比价复归的一个间接导致结果。房价上涨的根源在于地价上涨，我们知道近些年来，地价的涨幅已经远远超过了房价，地价上涨在直接带动房价上涨的同时，在土地上种植的农产品价格自然也水涨船高，这也是比价复归的一个表现方面。同时，比价复归并不仅仅局限于房价与粮价之间，住房建设与非常多的行业密切相关，比价复归也存在于房价与钢筋、水泥等行业之间，如果房价快速上涨,这也导致这类产品的价格上涨,这反过来会导致农业生产资料价格上涨,从而导致成本的飙升为农民种植谷物。高房价的其中一个原因便是房地产能够抵抗通货膨胀的预期使得资金不断进入房市，从而推高房价，但是从上面分析我们可以看出，高房价其实也是推进通货膨胀进一步发展的重要因素。五、优化惠州商品房高房价问题的对策由于前文从供给和需求两个方面探讨了惠州高房价的成因，故笔者也从供给和需求两个方面来寻求高房价的解决方法。本人认为，虽然需求方面的影响因素较多，但是像经济实力的增强、人民生活水平的提高以及城市化进程的发展等都是硬性需求，是社会发展的必然结果，因此把寻求对策的重点放在需求方面是没有前途的，甚至反而会影响到有效的需求。增大供给却是解决高房价问题的更重要手段，尤其是加大保障房体系的建设，能针对最真实的需求对症下药，因此笔者建议解决高房价问题还是应该多多挖掘供给方面的潜力。下面从供给和需求两方面具体来谈。虽然由于土地资源的垄断性、稀缺性和住房作为商品的特殊性等因素造成了住房的供给和需求曲线不一定完全符合马歇尔供需理论中的供求关系，但是住房商品的实质属性还是让我们能够借助其经典的动态平衡理论来分析供给和需求具体变动对均衡值的影响。（一）建设保障住房保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房和公共租赁住房等政策性租赁房。保障性住房是和百姓生活息息相关的大事，近些年来，随着商品房价格的不断上涨，保障性住房成了普通百姓特别是住房困难的群众关注的焦点。因为保障性住房直接针对中低收入者，能够直接解决市场上最真实最有效的住房需求，因此无论从抑制房价还是社会保障的角度来讲都是非常行之有效的方法。因此地方政府都在采用积极的经济政策和有力的措施来加大保障性住房投资建设力度、扩大住房保障覆盖面、确保每一户中低收入家庭和困难户能实现“居者有其屋”。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅[17]。经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利的价格向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，则是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。首先，公共租赁房房源的筹集应该由政府和企业多方面努力，通过包括集中新建、改建、收购和代理经租等多种渠道进行筹集。其次，公共租赁住房建设须和整个市场上住房的供求关系结合起来，与租赁市场的健康发展结合起来。然后，以公共租赁住房为代表的保障性租赁住房的建设与经营，由于资金长期沉淀，缺乏有效的投融资机制，难以形成长期的投资和回报模式，应通过政府财政投资、房地产信托投资、有实力企业长期投资、证券市场融资等多种方式拓宽公共租赁住房融资渠道。最后，应该提供比较健全的供应、中介及后期退出机制。保障性住房供给如果能够大量增加，不但从供给方面利于降低房价，而且能够起到分流商品房需求的作用，从而从减少需求，也就是说大量公租房廉租房和经济适用房的建设还能从需求方面缓解房价的涨速。（二）优化供给结构由于房地产市场运行、监管调控体系的不完善，房地产开发商的追求利益最大化的开发原则，目前我国住房结构存在着以下不合理的方面首先，一些地区住房与非住房、高档住房与低价位住房结构不合理、比例不够协调。其次，90以下住房所占比例不够大。第三，保障性住房供给太少。针对以上状况，地方政府应该从以下方面优化住房供给结构严格执行《惠州市住房建设规划》的规定，保证新开工商品住房，以下占以上继续禁止低容积率的别墅类项目的开发，限制大型、豪华型高档住宅提倡实用、经济型住房新观念最重要的是加大保障房体系建设力度。下面一部分笔者将专门讨论保障房体系的建设。提高惠州市土地利用效率的战略思路可以从以下方面考虑：从土地利用现状和需求预测分析，惠州土地资源的利用程度己经很高，随着大规模经济建设的展开，土地供求矛盾愈加尖锐。具体可以通过以下三个途径节约利用土地资源、提高土地利用效率：一是开发土地资源深度开发的潜力，提高土地质量和产量；二是在土地必须利用开放的空间使现有所有土地得到最佳利用；三是提高对土地的开发潜力，加大开发力度。（三）提高土地资源利用率土地作为一种不可再生资源，不管对其需求怎样变化，随着城市化进程的纵深发展，它的供给必定是逐年减少的。尤其是对于地理面积本来就相对偏小的惠州市来说，首先，地方政府要制定合理的土地利用规划。比如说整改严重浪费土地资源的“地毯式”厂房，合理规划土地的各个用途等。城市土地利用规划是城市规划的核心，它的编制和管理水平的高低，直接关系到城市的综合效益和土地利用的程度。据国外资料，如果工业用地布局合理，一般可节约城市用地10%-20%，交通运输线可缩短20%-4%，工程管线可减少10%-20%一，其中节约用地10%一20%的直接经济意义是可以节约和降低工业部门用地成本10%-20%，可以在不扩大城市土地规模的条件下增加城市工业生产总量和利润的10%-20%。其次，积极修建高层建筑，合理开发地下空间。城市发展和人口增长使人们在地面上移动的地方越来越密集，而随着深基础施工、泵送混凝土等技术水平的提高和大型塔式起重机等装备的完善，高层建筑的发展成为可能。同时建立地下城市有保护环境、节约能源、贮藏物品费用低等优点，国外地下空间开发方兴未艾，他们的目标是确保所有可以埋在地下的设施都埋在地下，以便腾出地面空间来改善环境。因此，开发高层建筑和地下空间是改善城市土地利用的重要手段。最后，限制开发商不合理唯利是图型的的土地规划，对于长时间闲置住房国家强制征收高额资源闲置税等。开发商作为商人，他们的目的就是盈利，而不是谋求社会效用最大化，在他们行动的过程中肯定会产生和社会利益相冲突的地方，这就需要政府出台更加严厉的措施指引开发商开发房地长过程中注意土地资源的高效利用，强调土地和住房的实用性，同时严厉打击购买住房又长时间空置的投机客，他们不但占用了有限的资源而且会客观推高房价，造成房屋资源的极大浪费。（四）多渠道投资第一则一经曾经做过一项调查，即如果让你选择一种投资方式，你会选择什么，备选项有房地产、股市、黄金、期货、其他四个。结果为房地产占比35%，股市占比%，黄金期货与其他共占比13%。从这项简单的问卷就可以看出，在中国当前投资环境下，民众富于的资金除了股市和房地产基本没有更好的投资出路，而在行情不好的年份，股市不具有吸引力的时候，房地产作为固定资产抵抗通货膨胀同时保值增值的作用便被尤其看好，资金的蜂拥而入也就不难预料。当然，不论是投资还是投机，这都会推动房价的上涨，并且彰显了中国当前多渠道投资途径的缺乏。前段时间文化艺术品在天津文化艺术品交易所的上市就是拓宽群众投资途径的一个很好尝试。一整件文化品通过证券化打包分拆后变成一份份投资者可购买