龙头企业深圳房地产市场总结及市场趋势报告

2015年深圳楼市解读2016.01宏观环境解读深圳土地市场解析深圳住宅市场解析深圳写字楼市场解析深圳商业市场解析深圳市场趋势展望目录Content第一篇—宏观环境解读宏观经济背景国际经济：发达经济体持续低速增长，弱复苏迹象明显；新兴经济体分化严重，巴西出现危机，或拖累全球市场数据来源：WIND2015年发达经济体GDP保持低速增长，美国平均增速在2.5%左右，欧盟在1.5%左右，香港在2.5%左右，日本在2.6%左右。2015年较2014年有明显转好迹象，但仍然为弱复苏。2015年新兴经济体出现分化，印度保持了7%左右的高速增长，南非出现明显下滑迹象，巴西则出现经济危机，开始负增长。发达经济体GDP同比增速（%）新兴经济体GDP同比增速（%）宏观经济背景国际经济：发达经济体需求持续疲软，国际贸易环境持续恶劣，冲击出口导向型经济体美国、欧盟进口同比增速（%）日本、韩国进口同比增速（%）2015年主要发达经济进口疲弱，其中美国年均为-2.62%左右，日本为-7.32%左右，韩国更是达到-16.58%左右，欧盟情况稍好，年均为2.04%。在第三季度上述主要发达经济体进口增速均负增长。宏观经济背景国内经济：经济进入低增速“新常态”，“L”型走势确立，但探底仍在继续；第二产业增速疲软，第三产业表现较佳数据来源：国家统计局中国GDP增速同比（%）中国三次产业增速同比（%）2015年中国前三季度GDP增速为6.98%，第三季度更是达到6.93%，创下近5年新低，经济增速仍处于不断探底之中；从三次产业来看，第三产业保持了较好的增速，第二产业增速持续下降，前三季度低于GDP增速，第一产业持续维持在低速增长。预期2016年第三产业增速将持续高于第一、二产业，对经济贡献逐渐加大。宏观经济背景国内经济：传统经济增长动力不足，出口、投资、消费疲软，拖累经济，2016仍难言乐观数据来源：国家统计局2015年中国出口增速同比负增长，且有逐渐恶化的趋势；固定资产投资同比增速不断下滑，创2000年以来新低；社会消费品零售总额同比增速在低位企稳，2000年以来首超过固定资产投资。中国出口、固定资产投资、社会消费品零售总额增速同比（%）宏观经济背景国内经济：制造业受产能过剩和外需疲软影响，形势严重；非制造业景气较好；CPI低位徘徊，通缩风险加大数据来源：国家统计局2015年中国制造业PMI自8月以来连续四个月低于50的荣枯线，表明制造业环境持续恶化，预期2016年形势仍然不容乐观；非制造业PMI好于制造业，第三产业在整体经济中的作用越来越明显；2015年CPI持续低于2%，一方面受国内宏观形势影响，另一方面受国际大宗商品价格持续下跌影响。在此背景下，2016年通缩风险加大。中国制造业、非制造业PMI同比（%）中国消费者物价指数同比（%）全国房地产市场房地产开发投资增速累计同比持续下滑，预计2016年将继续维持1%左右的低增速，不排除负增长可能数据来源：国家统计局2015年11月，房地产开发投资增速累计同比仅为1.3%，自2013年以来持续下滑，目前已跌至2000年以来第二低点，仅次于金融危机后的2009年2月。中国房地产开发投资增速累计同比（%）全国房地产市场全国商品房销售面积稳中略降，销售金额高位企稳，预计2016年将维持高位盘整状态数据来源：国家统计局2015年1-11月全国商品房销售面积10.93万平，同比增长7.4%，自2013年创下13.06万平的销售高点后缓慢下降；2015年1-11月全国商品房销售金额7.45亿元，同比增长15.6%，全年销售金额大概率超过去年。楼市政策策背景时间事件要点2015年2月4日降准下调存款款准备金金率0.5个百分点点2015年2月28日降息一年期贷款基基准利率下调调0.25个百分点点2015年3月30日降低二套套房首付付；营业业税“5”改“2”330新政2015年4月20日下调存款款准备金率率1个百分点点降准2015年5月10日降息对称性降降息0.25个百分点点2015年6月28日定向降准准、降息息对称性降息0.25个百分点点2015年8月26日降准、降息2015年8月27日“限外令令”松绑绑外资在华华房地产产投资、、购房限限制被““松绑””2015年9月16日公积金二二套房首首付降至至两成公积金二二套房首首付由30%降至20%2015年是楼市市政策的的爆发年年，政府府多管齐齐下，楼楼市政策策迎来史史上最宽宽松年2015年10月24日2015年10月29日降准、降降息放开二胎胎政策对称性降息0.25个百分点点对称性降息0.25个百分点点二胎政策策全面放放开楼市政策策背景货币政策策持续宽宽松，多多轮降息息直降购购房成本本2015年，在整整体经济济缓增长长、房地地产库存存高企的的背景下下，央行行先后5次降息4次降准。。5年以上的商业贷款款基准利率从年初初的6.15％降至4.90％。5年以上的住房公积积金贷款从年初的的4.25％下降为3.25％。多次降息降低低了购房利率，本本质上提升了客户户的购买力。目前前，首套房的执行行利率已经接近2008年的低点。数据来源：中国人人民银行时间贷款总额（万元）基准利率还款总额（万元）支付利息（万元）月均还款（元）2014年11月降息前1406.55％320.22180.228895.042014年11月降息后1406.15％307.05167.058529.192015年2月降息前1405.90％298.94158.948303.912015年5月降息后1405.65％290.93150.938081.302015年6月降息后1405.40％283.01143.017861.432015年8月降息后1405.15％275.20135.207644.372015年10月降息后1404.90％267.49127.497430.17降息前后等额本金金30年按揭购买200万房屋实际购房成成本变化楼市政策背景公积金、降低首付付多项政策叠加，，助力市场去库存存2015年3月30日，公积金贷款购购买首套房的首付付比例，已经从30%降低到20%。2015年9月1日起，公积金二套房最低首付款款比例由30%降低至20%，与首套房一致。。2015年9月30日，全面推行异地贷款款业务，拓宽贷款款资金筹集渠道。2015年3月30日，对拥有1套住房且相应购房房贷款未结清的居居民家庭，购买二套房的最低低首付款比例调整整为不低于40％。2015年9月30日，在不实施“限限购”措施的城市市，对居民家庭首次购买普通住房房的最低首付款比比例调整为不低于于25％。公积金首套房首付付降至两成公积金二套房首付付降至两成全面推行公积金异异地贷款二套房首付降至四四成非限购城市首套房房首付降至2.5成首付比例政策公积金政策行业大事件二三线库存高企，，开发商将重心转转向一线城市2015年，全国房地产市市场分化明显，二二三线城市库存高高企，一线城市持持续稳健发展，多多家开发商在2015年明确提出将发展展重心转移到一二二线城市。从土地地出让情况来看，，近年来，一线城城市土地出让金的的比例不断提高，，开发商不惜以高高成本进入一线城城市。2015年，一线城市土地地出让金占比为12.5％，较上年提升了了0.6个百分点。数据来源：中国指指数研究院开发商2015年重大动作碧桂园7月11日，成立一线城市事业部，开拓一线城市市场。恒大以收购方式进入深圳市场，目前在深圳的预期总建筑面积已超过700万平，2015年，恒大集团在南山的卓越后海中心租下20层，欲将总部搬迁至深圳。阳光城8月，阳光城以总价17.3亿元的地王之价摘得杨浦区平凉社区02C1-12地块，楼面价4.92万/平，成为2015年上海单价地王。11月，以18.73亿元并额外配建4.7万平方米限价商品住房及4.14万平方米自住房的代价竞得通州台湖地块，折合楼面价3.5万元/平方米。信达12月，以18242元/平的楼面地价，并配建34.5万平的保障房的代价拍下深圳坪山的G11337-0101

的居住用地。泰禾12月，分别以27.4亿和29.6亿拿下位于深圳尖岗山的两块居住用地，其中，A122-0345宗地以79907元/㎡的价格创下了全国新地王。2015年典型房企进军一一线市场动作回顾顾行业转型加速，房房地产+互联网已渗透行业业的各个环节行业大事件伴随着“互联网+”国家战略启动，，社区智慧化、营营销精准化、平台台聚合化等互联网网思维下已全面渗渗透房地产行业的的各个环节。智慧办公、智慧园园区，整合内外资资源从中获利：绿地智慧办公、瑞瑞安创智天地园区区智能家居，提高产产品附加值，平台台用于后期经营：华润与小米联合打打造智能家居体验验中心与智慧平台合作，，双方粉丝流量互互导：当代置业与乐视合合作的智慧社区、、智慧酒店等互联网+增值服务+物业：彩生活，将物业服服务标准化，变成成平台上的服务自建云、端，打造造服务社区：龙湖的互联网云社社区交互平台建设设全新经纪人角色：房多多，平安好房房众筹买房共享收益益：房宝宝，远洋地产产让产品本身拥有互互联网思维：you+青年公寓众筹资金、客户等等一切资源万通自由筑屋3D虚拟施工+工程质量追踪系统统龙湖地产开发策划阶段产品销售阶段后期服务阶段行业大事件在大众创业、万众众创新驱动下，房房地产企业积极开开展联合办公/众创空间模式典型案例优客工场万科云工坊SOHO3Q小样社区创始人：毛大庆红杉资本、真格基基金、创新工场等等多个投资机构共共同投资、与国内内多为知名企业家家联合创始成立产品特色：为创业团队提供供多重服务，旨在在打造创投圈创始人：潘石屹产品特色：租赁时间以“周周”为单位，租赁赁机制灵活运营模式：提供开放式办公公服务，创业交流流分享万科自建自营运营模式：重资产模式，低低租金拎包入住产品特色：一是打造“硅谷谷式”创业办公空空间；二是强调实实现空间效能最大大化提升世联行与清控科创创合作创办产品特色：为创业者提供协协同办公空间、标标准化办公空间、、定制化办公空间间等不同产品，满满足创业团队不同同规模及全生命周周期的办公需求2015年初，李克强总理理在政府工作报告告中提出，“打造造大众创业、万众众创新和增加公共共产品、公共服务务双引擎”。国内内掀起创业热潮，，并催生新型办公公模式。宏观环境小结发达经济体需求持持续疲软，国际贸贸易环境持续恶劣劣2015年主要发达经济进进口疲弱，其中美美国年均为-2.62%左右，日本为-7.32%左右，韩国更是达达到-16.58%左右，冲击出口导导向型经济。国内经济增长动力力不足，出口、投投资、消费疲软，，拖累经济，2016仍难言乐鉴于房地产对经济济维稳的重要性，，在房地产开发投投资未有明显起色色之前，预计管理理层在楼市调控上上仍将维持宽松基基调。楼市政策多管齐下下，迎来史上政策策最宽松年，预计计2016年楼市财政政策仍仍将宽松货币政策持续宽松松，公积金、降低低首付多项政策叠叠加，助力市场去去库存，预计2016年楼市财政政策仍仍将宽松，去库存存仍是工作重点。。开发商转战一线城城市，行业转型加加速2015年，全国房地产市市场分化明显，二二三线城市库存高高企，一线城市持持续稳健发展，多多家开发商在2015年明确提出将发展展重心转移到一二二线城市。行业转转型加速，社区智智慧化、营销精准准化、平台聚合化化等互联网思维下下已全面渗透房地地产行业的各个环环节。第二篇—土地市场解析历年土地市场分析增量土地供应紧张张，2015年城市更新重建面面积首超招拍挂，，预计2016年以后城市更新将将成土地供应主力力深圳2009-2015年招拍挂土地供应应（万平）深圳2012-2015年城市更新拆除重重建面积（万平））2015年深圳招拍挂供应应土地面积160万平，为近7年最低；建筑面积积457万平，同样为近7年最低；整体招拍拍挂土地面积近5年维持在200万平左右。2015年深圳城市更新拟拟拆除重建面积达达696万平，远超招拍挂挂供应建筑面积，，为近四年最大供供应。数据来源：深圳市市土地房产交易中中心，世联数据平平台2015年各区招拍挂/城市更新分布宝安区招拍挂27宗，土地面积42.74万平，建筑面积176.70万平，工业用地为为主城市更新42宗，312.45万平，商业居住用用地和新型产业用用地为主南山区招拍挂15宗，成交11宗，土地面积17.31万平，建筑面积64.58万平，商业、工业业用地为主城市更新10宗，建筑面积17.15万平，新型产业用用地为主福田招拍挂1宗，建筑面积0.59万平，建筑面积0.85万平，为商业用地地城市更新7宗，建筑面积27.40万平，为新型产业业用地、居住、商商业用地罗湖招拍挂1宗，土地面积4.72万平，建筑面积24.41万平，为居住用地地城市更新5宗，建筑面积10.71万平，为商业、新新型产业用地龙岗区招拍挂30宗，土地面积73.51万平，建筑面积265.70万平，工业用地为为主城市更新26宗，325.69万平，商业居住用用地为主盐田区招拍挂2宗，土地面积738.97万平，建筑面积3.66万平，一宗商业用用地，一宗港口用用地城市更新4宗，建筑面积2.88万平，商业居住用用地为主宝安、龙岗两区为为全市招拍挂和城城市更新主力区域域Part.22015年招拍挂分析招拍挂土地主要集集中在关外地区的的龙岗和宝安两区区，住宅楼面价达达到47331元/㎡2015年深圳招拍挂土地地共计70宗，主要集中在龙龙岗区、宝安区和和南山区；罗湖区区、福田区和盐田田区最少，各只有有一宗土地出让。。近年来深圳住宅宅楼面价几乎呈现现翻倍增长，到2015年已经高达47331元/㎡。区域总数量（块）居住/商业用地数量（块）居住/商业用地面积（平米）新型产业用地数量（块）新型产业用地面积（平米）罗湖区1123453700福田区11690000南山区113326200593400盐田区21590000宝安区2288119002141300龙岗区3342711006653300总计70181656537138880002011-2015年深圳住宅楼面价价走势（元/㎡）2015年深圳招拍挂土地地分布数据来源：深圳市市土地交易中心Part.2Part.2Part.22015年城市更新分析2015年深圳各区城市更更新（万平）2015年深圳城市更新用用途（%）城市更新主要集中中在龙岗和宝安，，用途以商业、居居住为主城市更新主要集中中在宝安区、龙岗岗区，两区分别为为42宗、26宗，占全市总供给给宗数的72.34%；城市更新面积龙龙岗区和宝安区分分别为325.69万平、312.45万平，占总更新面面积的91.65%。城市更新用途中，，包含商业、居住住的面积占比达74%，其次为工业用地地，占比为26%。Part.2Part.2Part.22015年城市更新分析城市更新面积在100万平以上的为龙岗岗区、坪山新区和和龙华新区，40万平以上的为光明明新区、宝安区石石岩街道、沙井街街道福永街道：2宗，拟拆除重建面面积12.54万平新安街道：4宗，拟拆除重建面面积22.12万平石岩街道：4宗，拟拆除重建面面积44.40万平松岗街道：4宗，拟拆除重建面面积6.28万平沙井街道：6宗，拟拆除重建面面积43.52万平福田区：7宗，拟拆除重建面面积27.40万平大鹏新区：4宗，拟拆除重建面面积12.47万平西乡街道：2宗，拟拆除重建面面积4.28万平光明新区：5宗，拟拆除重建面面积49.64万平龙华新区：15宗，拟拆除重建面面积129.69万平罗湖区：5宗，拟拆除重建面面积10.71万平龙岗区：14宗，拟拆除重建面面积186.46万平南山区：10宗，拟拆除重建面面积17.15万平盐田区：4宗，拟拆除重建面面积2.88万平万平坪山新区：8宗，拟拆除重建面面积126.76万平宝安区龙岗区城市更新分析企业深圳城市更新计划公布拆除重建面积（万平）佳兆业大鹏第二工业区B区更新单元、宝吉工业区（华为片区GX03更新单元西片）、南门墩城市更新单元、坂雪岗科技城15城市更新单元、大棚第三工业区城市更新项目、平湖旧墟镇项目、平湖红朱岭、横岗安良128.4恒大深圳罗湖建设集团城市更新项目、蔡屋围项目、华强北城市综合体项目、南山丁头村城市更新项目、大鹏葵新白石岗城市更新项目、龙岗吉厦城市更新项目、南山大新村城市更新项目、南山向南村城市更新项目、南油大厦项目、坪山新区飞西城市更新项目、龙岗区爱联恒大城市广场、罗湖区红宝路城市更新项目、罗湖区碧波花园城市更新项目、罗湖区外贸大院城市更新项目120.3招商溪涌社区城市更新项目、渔二村旧改项目、南山西丽中心片区城市更新项目105.8卓越汤坑片区城市更新单元、龙岗区葵涌街道高源社区谭屋围片区更新单元、辛养工业区更新单元32.9华润银湖华润三九片区、笋岗冷库城市更新、湖贝项目53.4深控赛格日立工业区升级改造、清水河国际汽车物流产业园、泰富笋岗项目、观澜旧村、车公庙泰然工业区第一更新单元、上步第一更新单元（北区）项目、莲塘鹏基工业区47.0京基清庆新村城市更新单元、上下屋及天心旧村片区城市更新单元、蔡屋围城市更新统筹片区44.1中粮宝安区新安街道25区更新单元、22区中粮工业园更新单元、中粮69区工业园城市更新单元、25区城市更新单元、爱联社区A、B区旧村37.6数据来源：深圳城城市更新计划、公公司公告部分房企的城市更更新项目盘点——佳兆业和恒大用地地面积均达百万平平级别福建中维房地产开开发有限公司夺下下尖岗山两宗居住住用地，其中一地地块楼面单价7.99万/㎡创下全国地王宗地号A122-0352A122-0345土地用途居住用地居住用地交易方式招拍挂招拍挂土地位置宝安西乡街道尖岗山宝安西乡街道尖岗山总用地面积（㎡）27459.63㎡21433.33㎡容积率≤

2.1≤1.6建筑面积（㎡）57665㎡34290㎡商业5000㎡，住宅50545㎡、6班幼儿园2000㎡（独立占地不少于2100㎡）、物业服务用房120㎡。商业5000㎡，住宅29140㎡，社区警务室50㎡，物业服务用房100㎡建筑密度≤50%≤50%绿化覆盖率≥40%≥40%建筑限高高层并满足航空限高要求高层并满足航空限高要求机动车泊车位数350350竞拍企业福建中维房地产开发有限公司（母公司泰禾集团）成交价格（万元）296000274000楼面价（万元）5.137.99A122-035A122-0345重点地块分析—尖岗山地块地块信息楼面地价超越北京京上海，A122-0345宗地成为2015年全国新单价地王王城市地块名称地块性质起拍价成交价可售楼面价溢价率深圳尖岗山A122-0345宗地居住用地/27.4亿元79907元/㎡/北京丰台区花乡樊家村宅地居住用地33亿元49.5亿元75000元/平50％上海杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块住宅用地40.2亿元72.99亿元61440元/平81％对比北京上海单价价地王的楼面地价价，从可售楼面地地价比较，A122-0345宗地以79907元/平的可售楼面地价超超越北京的丰台区区花乡樊家村宅地地（可售楼面价75000元/平）及上海的杨浦区区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块（可售楼面面价61440元/平），成为2015年全国新单价地王王。尖岗山片区历年地地块此地块楼面价创下下新单价地王，相相比同区域，较2003年上涨超10倍，较2012年上涨5-8倍年份地块投标价楼面价投标人楼盘名称楼盘现价地址2003年A012-0078、A012-0070、A012-0071、A012-02975.8亿元5440元/㎡招商、华侨城招华曦城90000元/㎡宝安新区街道广深高速公路东侧2004年A012-0085、A012-009116.85亿元8575元/㎡招商、华侨城招华曦城90000元/㎡宝安新区街道广深高速公路东侧2009年A122-03325.3亿元18875元/㎡招商、华侨城招华曦城90000元/㎡宝安新区街道广深高速公路东侧2012年A122-034120亿元10983元/㎡中海中海九号公馆65000元/㎡宝安区西乡街道铁岗片区（广深高速宝安出口处）2015年A122-034527.4亿元79907元/㎡福建中维///A122-035229.6亿元51331元/㎡A122-0345楼面单价79907元/㎡，创下深圳市场新单单价地王，跟同区域其他地地块相比，较2003年上涨超10倍，较2012年楼面地价上涨5-8倍。重点地块分析：坪坪山居住用地地所处位置在坪山门门户区域，未来规规划发展潜力较大地块编号G11337-0101土地用途居住用地交易方式招拍挂土地位置坪山新区中山大道以南、振环路以西、锦龙大道以东总用地面积（㎡）36911.51容积率≤4.5建筑面积（㎡）166101保证金（万元）19000使用年限（年）70年居住用地所在中山大道锦龙大道G11337-0101由于本地块须与政政府签订监管协议议，因此风险提示如下：1.竞拍人应向甲方提供总建筑筑面积为45000平方米、总套数为700套的公共租赁住住房。占建筑面积27%的保障房建设，会会增加开发成本；；2.竞拍人须持与甲方签订《《保障性用房房号号确认表》及书面面审核意见，方能能申请办理商品房房预售（销售）许许可证；保障性用房须与本本项目整体工程同同时竣工验收，本项目分期开发建建设的，保障性用用房须在一期竣工工验收；3.项目须于2018年12月21日前完成。周边为坪山中高端端居住用地，地块块当前楼面价已经经超过周边楼盘价价格深业东城国际力高君御东城上邸金地朗悦京基御景目标地块项目名称建筑年代历史户型历史开盘均价在售情况离地块距离京基御景印象2015-06加推75-107平3-4房22000元/平售罄1.1km力高君御国际2015-09第三次加推78-89平3-4房21500元/平；开盘即售罄住宅已售罄0.8km金地朗悦2014-0788-98平3房17000元/平二手房约18000元/平2.2km深业东城国际2013-0676-110平2-3房18000元/平二手房约20900元/平0.8km深业东城上邸2009-0562-159平1-4房7500元/平二手房约15000元/平2.4km重点地块分析：坪坪山居住用地重点地块分析：坪山三块商业用地地坪山新区三块商业业用地均被龙光地地产夺下地块编号（1）G11336-0063

（2）G11336-0064

（3）G11336-0065

土地用途商业用地交易方式招拍挂土地位置中山大道与荣昌路交汇处西北角总用地面积（㎡）10101.335701.614370.28容积率≤5.35≤6.32≤3.44建筑面积（㎡）540003600015000保证金（万元）750045002000使用年限（年）40年4040竞拍企业龙光地产竞拍金额6.9亿元2.62亿元1.3亿元三块商业用地所在中山大道锦龙大道321三块商业用地位于于坪山中小企业总总部基地内，基地地一期已动工，未未来将会成坪山新新区商务聚集区之之一基地目标：打造成为坪山新区区新地标、企业聚聚集地、坪山新区区上市企业加速器器和成长企业孵化化器。基地分区：上市企业总部办办公和研发区、拟拟上市企业加速器器、创投和上市服服务区等主要功能能分区；已入驻企业：新宙邦（A股上市公司，主营营新型电子化学品品）、乐安居（主营装潢材料、、酒店等综合业务务）、潮汕商会等。未来中小企业总部部基地写字楼体量量约70万平中小企业总部基地地中小企业总部基地地一期共四宗地，，其中一宗地（潮潮州商会）已动工工3块商务用地重点地块分析：坪山三块商业用地地楼面价较所在中小小企业总部基地一一期4000元/㎡增长2-3倍（1）G11336-0063（2）G11336-0064（3）G11336-0065拿地成本（亿元）6.92.621.3楼面价（万/㎡）1.280.730.87建安成本（万/㎡）0.450.450.45配套建设成本（万/㎡）0.20.20.2预估税前利润16%-20%最低售价（万/㎡）2.2-2.31.6-1.71.7-1.8地块编号楼面价（万/㎡）

总地价（万元）建筑面积（㎡）土地用途G11340-80190.362879380250二类商业用地G11340-80180.471450031009商业性办公2015.12.22所拍地块楼面价2013年年底中小企业总总部基地一期所拍拍地块楼面价G11340-8018地块G11340-8019地块重点地块分析：坪山三块商业用地地城市更新方面：拟拟拆除重建面积远远超招拍挂供应建建筑面积，为近四四年最大供应2015全年共五批城市更更新项目，共计95宗，696万平，其中宝安、、龙岗区合计69宗，为城市更新新主力区域；招拍挂方面：宗地地建筑面积为近7年最低，土地供应应方式紧缺2015年全年招拍挂共76宗，合计457万平，其中宝安、、龙岗两区成交占占比在80%以上，工业用地为为供应主力。居住住用地由于稀缺性性，均以高价拍出出，尖岗山一地块块楼面单价为全国国地王。土地市场小结第三篇—商品住宅市场解析01商品住宅一手市场场分析2015年住宅市场综述2015年深圳市商品住宅宅供销量及价格（（万㎡，元/㎡）时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2015年715.59665.89334262014年587.08403.0623973同比变化（％）↑21.89%↑65.21%↑39.43%2015年，受益于宽松的的楼市政策影响，，商品住宅供求量量爆发性增长，价价格一路攀升，11月均价突破四万2015年，深圳商品住宅宅表现火爆，量价价齐升。总供应面积715.59万㎡，同比上涨21.89％；总成交面积665.89万㎡，同比上涨65.21%；成交均价33426元/㎡，同比上涨39.43%。受多轮货币宽松政政策的直接刺激，，除受春节等季节节性因素影响之外外，市场成交持续续维持在高位，年年中和年尾分别迎迎来小高潮，价格格一路攀升，11月成交均价突破4万/平。深圳市2014-2015年供应销售情况对比比图2015年住宅市场综述2015年深圳房价全面超超越北京、上海、、广州，跃居全国国最高2015年，深圳新房成交交均价持续攀升，，跃居全国第一。。2014年第四季度，深圳圳房价超越北京，，2015年第三季度，超越越上海，跃居全国国第一。第四季度度，深圳均价40599元/㎡，较上海33803元/㎡高出20.10%，较北京28747元/㎡高出41.23%，较广州15052元/㎡高出169.72%。2010-2015年深圳、北京、上上海、广州各季度度房价走势图（元元/㎡）2015年供应市场分析2015年整体供应同比增增长2015年，受宽松政策环环境及上半年股市市利好等因素，客客户积极入市，开开发商推盘意愿强强，深圳市商品住宅批批售面积面积715.59万㎡，同比上涨21.89％。年中、年底分别迎迎来推盘高峰期二季度和四季度分分别迎来推盘高峰峰期，二季度主要受宽宽松货币政策影响响，7、8月份稍有回落，四四季度受政策及开开发商业绩目标压压力原因驱动，再再次迎来推盘高峰峰。供应区域主要集中中在关外区域主要供应仍集中在在关外区域，宝安及龙岗区累累计占比为79.82％；关内以南山区区供应最高，占比比为15.59％。2015年总供应量为715.59万平，同比增长21.89％，主要供应仍以以关外为主，关内内以南山区集中供供应2015年1－12月深圳商品住宅供供应面积(万㎡)2015年成交市场分析2015年深圳市场需求爆爆发，龙岗区成交交占比最高，龙华华热点凸显，南山山区为关内成交主主力2015年成交同比上涨，，市场在7-8月短期回调上迅速速回升2015年，深圳市商品住住宅总成交面积665.89万㎡，同比上涨65.21%，除2月份受春节季节性性影响以外，全年成交量均处在在高位，7-8月，市场在价格高高位略有回调，但但在四季度迅速回回升。主要成交区域仍集集中在关外，南山山区为关内成交主主力从各区域成交来来看，主要成交仍仍来自关外，占比比为78.68％；龙岗去成交占占比最高，为32.23％；龙华热点效应应凸显，成交面积积占比16.57％，超过宝安中心心区；南山区为关关内成交主力，成成交面积占比13.12％。2015年成交市场分析2015年商品住宅市场成成交面积TOP10（万㎡，元/㎡）2015年住宅市场成交金金额TOP10（亿元，元/㎡）热销楼盘主要集中中在龙岗区，高端端楼盘表现不俗2015年，从成交面积来来看，热销楼盘主要集中中在龙岗区，华润两个项目入入围前十。其中，，位于京基·御景印象以20.34万平的成立量位居居第一，华润城以以17.96万平位居第二，港港铁·天颂以15.6万平位居第三。从成交金额前十来来看，高端楼盘表现不俗俗，位于南山的华华润城以106.51亿元位列第一。2015年价格走势分析2015年深圳市商品住宅宅成交均价(元/㎡)2015年价格表现——影响因素受春节等季节性影影响，走量缓慢，，价格较为稳定“330”政策及两轮降息息相叠加，客户积积极入市，价格持续上涨，6月均价突破3万/平7、8月成交量短暂回调调，但价格持续上涨四季度开发商推盘盘意愿强烈，高端端楼盘占比高，受成交结构影响，，成交均价再创新新高，突破4万/平深圳商品住宅33426元/㎡，同比2014年的23973元/㎡上涨39.43%商品住宅成交均价价实现三连跳，全全年均价站稳3字头，11月均价突破4万/平前海辐射效应明显显，南山领涨全市市，宝安涨幅明显显2015年价格走势分析2014-2015年深圳市各区商品品住宅成交均价及及同比增幅（元/㎡，％）2015年，从各区成交均均价的变化来看，，受益于大前海的规规划利好，南山区区商品住宅成交均均价及价格同比涨涨幅均位于全市首首位，受前海的辐射效效应，宝安区涨幅幅位居全市第二，，同比增长34.49％；盐田区涨幅最最低，为7.93％。深圳区域价格新平台关外核心区域2.8-8.0万元/㎡关内5.5-15.0万元/㎡发展中的镇区2.2-4.5万元/㎡西丽：5.5-6.5万元/㎡福田北：6.0-7.0万元/㎡南山中心区：6.5-7.5万元/㎡前后海：8.0-15.0万元/㎡龙坂新区：：3.5-6.8万元/㎡宝中/新安片区：：5.0-8.0万元/㎡龙岗中心区区：2.8-4.0万元/㎡福永片区：：3.0-4.5万元/㎡坪山片区：：2.2-2.8万元/㎡观澜片区：：2.8-3.5万元/㎡光明新区：：2.2-2.8万元/㎡注：福松沙沙包括福永永，松岗和和沙井深圳各区域域价格进入入新平台，，已经基本形形成“关内内高端化，，近郊中产产化，关外外刚需化””的发展格格局2015上半年成交结构分分析总价段90㎡以下（小户型）90-120㎡（居家型）120-140㎡（改善型）140-200㎡（享受型）200㎡以上（奢享型）合计（套）套数比例（％）100万以下65800006582.12%101-150万75631502200773524.87%151-200万4999158270220544917.52%201-300万68393947342801824826.52%301-500万3806406130781554638820.54%501-1000万15797343127613120046.44%1001-2000万0011243724971.60%2000万以上00001201200.39%合计（套）2402212052677251767831099100.00%套数比例（％）77.24%3.87%8.61%8.09%2.18%100.00%

刚需产品占占主导，90平以下产品品以100-300万为主，改改善性产品品成交以120-200平为主总价段90㎡以下（小户型）90-120㎡（居家型）120-140㎡（改善型）140-200㎡（享受型）200㎡以上（奢享型）合计（套）套数比例（％）100万以下38700003871.14%101-150万1975710019835.84%151-200万33719827140351010.34%201-300万975253152723611104732.54%301-500万787610591361651441099132.38%501-1000万14606427631277121426312.56%1001-2000万0014689950315484.56%2000万以上00002192190.65%合计（套）2482123372825307788833948100.00%套数比例（％）73.11%6.88%8.32%9.06%2.62%100.00%

2015下半年成交结构分分析刚需产品仍仍为主导，，但产品总总价有所提提高，受总总价因素影影响，改善善性面积段段成交产品品面积下降降2015年成交结构构对比分析析2015年总价段产产品成交结结构对比（（％）刚需门槛进进一步提高高，下半年年多个豪宅宅项目入市市，改善性性产品成交交比例上升升2015年面积段产产品成交结结构对比（（％）从总价段产产品成交结结构对比来来看，刚需产品的的门槛进一一步提高，200万以下的产产品占比由由上半年的的44.51％下降到17.32％，刚需产品的的主力总价价段集中在在200-500万，占比从上上半年的47.06％上升到下下半年的64.92％；从面积段产产品成交结结构对比来来看，受市市场供应结结构的影响响，改善性产品品的成交比比例上升，主要集中在在91-120㎡产品成交交的增长，占比提升升了3.01％。区域分析——罗湖时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2015年26.8625.08486362014年20.5913.4442480同比变化（％）↑30.45%↑86.61%↑14.49%罗湖区2015年供应销售情情况对比图图2015年，罗湖区区新增供应应26.86万㎡，同比增长长30.45％；主要供供应来自【华润银湖蓝蓝山】、【靖轩豪苑】及【锦缘里·嘉园】。从成交量来来看，商品品住宅成交交25.08万㎡，同比增长长86.61%，以【华润银湖蓝蓝山】、【新世界四季季御园】等项目助推推片区整体体去化。从成交均价价来看，均均价48636元/㎡，同比上涨涨14.49%。主要是受受【华润银湖蓝蓝山】、【天玺1号】等均价超5万项目推动动。供应同比增增长，新房房及库存消消化速度均均较快，价价格小幅上上涨罗湖区2014-2015年供应销售情情况对比图图区域分析——福田时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2015年9.7418.83544612014年25.2411.3542445同比变化（％）↓61.41%↑65.90%↑28.31%福田区2015年供应销售情情况对比图图福田区2014-2015年供应销售情情况对比图图福田区新增增供应9.74万㎡，同比下降降61.41％；全区全全年仅【宝能公馆】1个新增项目目入市。从成交量来来看，商品品住宅成交交18.86万㎡，同比增长长65.90%，主要成交交来自【绿景虹湾】、【宝能公馆】。从成交均价价来看，均均价54461元/㎡，同比上涨涨28.31%。【宝能公馆】成交均价79459元/平极大提升升了片区均均价。供应稀缺，，成交同比比增长65.90％，供求比比近两倍区域分析——南山时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2015年111.5987.41564842014年62.4536.2241257同比变化（％）↑78.69%↑141.33%↑36.91%南山区2015年供应销售情情况对比图图南山区2014-2015年供应销售情情况对比图图南山区新增增供应111.59万㎡，同比增长长78.69％；主要供供应来自科科技园、蛇蛇口及西丽丽片区。从成交量来来看，商品品住宅成交交87.41万㎡，同比增长长65.90%，【华润城】、【前海时代】、【华晖·云门】、【博林天瑞】、【海上世界双双玺】表现不俗。。从成交均价价来看，全全年均价56484元/㎡，同比上涨涨36.91%。11月起，南山山区多个高高端项目入入市，均价价突破7万/平。项目集中入入市，成交交同比大幅幅增长141.33％，主要成成交集中在在蛇口、西西丽区域分析——盐田时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2015年10.4810.69304982014年5.044.4728256同比变化（％）↑107.94%↑139.15%↑7.93%盐田区2015年供应销售情情况对比图图盐田区2014-2015年供应销售情情况对比图图盐田区新增增供应10.48万㎡，同比增长长107.94％；新增供供应项目为为【玺悦山】、【合泰御景翠翠峰】及【上善梧桐苑苑】。从成交量来来看，商品品住宅成交交10.69万㎡，同比增长长139.15%，主力成交交项目为【鹏广达山海海四季城】、【御景台雅园园】及【玺悦山】。从成交均价价来看，盐盐田区仍属属全市价格格洼地区，，均价为30498元/㎡，同比增增长7.93％。供应集中在在下半年，，全年成交交平稳，价价格仍属洼洼地区域分析——龙岗时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2015年173.26213.23271722014年190.11175.0819607同比变化（％）↓8.86%↑21.79%↑38.58%龙岗区2015年供应销售情情况对比图图龙岗区2014-2015年供应销售情情况对比图图龙岗区新增增供应173.26万㎡，同比下降降8.86％；主要供供应来自布布吉的【鸿荣源·尚峰】、【宇宏健康花城】，横岗片区的【恒地悦山湖】，龙岗中心城的的【颐安都会中央】及【万科广场】；从成交量来看，，商品住宅成交交213.23万㎡，同比增长21.79％，主力成交项项目【鸿荣源·尚峰】、【宇宏健康花城】、【万科广场】、【万科麓城】成交套数均超过过千套；成交均价27172元/㎡，同比增长38.58％，【万科广场】、【星河world·银湖谷】等区域标杆项目目助推了区域均均价。供应有所下滑，，成交量价齐升升2015年供应稀缺，受受全市成交带动动及价格优势，，成交大幅上涨涨，价格同比增增长17.24％区域分析——坪山新区坪山新区2015年供应销售情况对对比图从供应情况来看看，坪山新区全全年新增供应较较少，区域全年年仅5个项目供应，商商品住宅成交面面积28.26万㎡，同比下降降37.79％，【京基御景印象】为区域的主力供供应项目；2015年，坪山新区成成交46.49万㎡，同比增长长58.02％；主力成交项项目为【京基御景印象】，成交面积占全全区成交的43.76％。从成交均价来看看，受全市普涨涨的影响，坪山山新区成交价格格上涨了17.24％，为15998元/㎡。时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2015年28.2646.49159982014年45.4329.4213645同比变化（％）↓37.79%↑58.02%↑17.24%坪山新区2014-2015年供应销售情况对对比图大鹏新区仍属较较沉寂区域，受受政策利好影响响，整体供应成成交均大幅上升升，但成交价格格有所下降区域分析——大鹏新区大鹏新区2015年供应销售情况对对比图2015年，大鹏新区新新增供应15.36万㎡，同比增长长超7倍；全区全年仅仅【金众云山栖】1个项目；从成交量来看，，2015年商品住宅成交交15.36万㎡，同比增长长162.56％；主要成交项项目为【金众云山栖】及【承翰半山海】，主要成交户型型以90㎡以下小户型为为主。从成交均价来看看，2015年大鹏新区成交交均价17002元/㎡，同比下降10.20％。时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2015年15.3616.03170022014年5.851.9418933同比变化（％）↑162.56%↑726.29%↓10.20%大鹏新区2014-2015年供应销售情况对对比图时间横岗龙岗中心区坂田布吉坪山2015年1月22482169312767424189138822015年2月22787181272964230825139052015年3月22130160512879127005138372015年4月23894164822812226492138152015年5月24867205402928127908150692015年6月24167219523150328964167272015年7月24944259833708835419177452015年8月25189296833293534014184352015年9月25908276173338133468200012015年10月28480289501839735129225442015年11月28876305074673435480236912015年12月28070331362873235777260322015年龙岗各片区价价格变化图（元元/㎡）2015年龙岗各片区价价格变化（元/㎡）区域分析——价格变化受全市价格普涨涨的影响，2015年龙岗各片区涨涨幅明显。其中中，坪山新区从从年初的13882元/平上涨到年末的的26032元/平；龙岗中心城城均价从年初的的16931元/平上升到33136元/平。坂田区的【星河world·银湖谷】价格超过了6万/平。各片区价格上涨涨明显，其中以以龙岗中心城、、坪山新区及坂坂田片区的价格格涨幅最为明显显区域分析——宝安时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2015年120.5199101.7678.9226310同比变化（％）↑18.43%↑25.62%↑36.19%宝安区2014-2015年供应销售情况对对比图宝安区2015年供应销售情况对对比图从供应量来看，，宝安区2015年商品住宅供应应120.51万㎡，同比增长18.43％；主要供应来来自【领航城·领秀】、【联投东方】、【华联城市全景】等，主要供应集集中在下半年；；从成交量来看，，2015年商品住宅成交交99.14万㎡，同比增长25.62％；【领航城·领秀】、【联投东方】、【怀德峰景】成交火爆，主要要成交项目来自自福永、松岗、、西乡片区。从成交均价来看看，2015年宝安区成交均均价35831元/㎡，同比增长36.19％。新增项目集中在在下半年入市，，成交区域以福福永、松岗、西西乡片区为主，，价格同比增长长36.19％区域分析——龙华新区时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2015年126.03110.29328262014年53.6637.6824514同比变化（％）↑134.87%↑192.70%↑33.91%龙华新区2014-2015年供应销售情况对对比图龙华新区2015年供应销售情况对对比图从供应量来看，，商品住宅新增增供应126.03万㎡，同比增长134.87％；【中海锦城】、【港铁·天颂】、【鸿荣源壹城中心心】【万科九龙山】等项目集中放量量；从成交量来看，，2015年商品住宅成交交110.29万㎡，同比增长近两两倍；【港铁·天颂】、【金地鹭湖1号】、【星河传奇】、【万科九龙山】等项目成交火爆爆；从成交均价来看看，2015年龙华新区成交交均价32826元/㎡，同比增长33.91％。热度持续，供应应快速消化，成成交增长近两倍倍，价格同比增增长33.91％区域分析——光明新区时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2015年19.7637.30187862014年28.5310.8919120同比变化（％）↓30.74%↑242.52%↓1.7%光明新区2014-2015年供应销售情况对对比图光明新区2015年供应销售情况对对比图从供应量来看，，光明新区商品品住宅新增供应应19.76万㎡，同比下降30.74％；主要供应来来自【新地中央】、【宏发嘉御】等；从成交量来看看，2015年商品住宅成成交37.30万㎡，同比增长242.52％；主要成交交项目为【光明峰荟】、【光明1号】等；从成交均价来来看，成交均均价18786元/㎡，同比下降降1.7％，价格下降降主要是由于于2014年部分别墅项项目拉高了区区域的均价，，2015年的成交项目目以高层产品品为主。供应下降，成成交倍增，受受区域成交结结构影响，价价格有所下滑滑时间宝安中心区光明松岗观澜龙华福永2015年1月017196167432093128206215112015年2月01787901850029605199062015年3月017766164611935926461217082015年4月017966171922499427915199772015年5月018369179322494431583198422015年6月7654119360181132768234151202642015年7月7954821028173822902434943212582015年8月8026420103169022672935932241752015年9月796182070202790736938252022015年10月8193821008264052815240782297262015年11月8234720734268873038944706340932015年12月815302210827640299334629034585区域分析——价格变化受前海辐射效效应影响，宝宝安各片区2015年价格涨幅明明显，各镇区区价格上涨明明显。其中，光明明区均价由年年初的17196元/平上涨到22108元/平；观澜涨幅幅接近1万/平，松岗、福福永涨幅超1万/平；龙华片区区热点持续，，价格由年初初的28206元/平上涨到年末末的46290元/平，同比增长长64.11％。各镇区价格涨涨幅明显，宝宝安中心区均均价已达8万/平2015年宝安各片区区价格变化图图（元/㎡）2015年宝安各片区区价格变化（（元/㎡）2015年各区域市场变化总结结区域供应量（万㎡）同比变化（％）成交量（万㎡）同比变化（％）成交均价（元/㎡）同比变化（％）罗湖26.86↑30.45%25.08↑86.61%48636↑14.49%福田9.74↓61.41%

18.83↑65.90%54461↑28.31%南山111.59↑78.69%87.41↑141.33%56484↑36.91%盐田10.48↑107.94%10.69↑139.15%30498↓7.93%龙岗173.26↓8.86%213.23↑21.79%27172↑38.58%大鹏新区15.36↑162.56%16.03↑726.29%17002↓10.20%坪山新区28.26↓37.79％46.49↑58.02%15998↑17.24%宝安120.51↑18.43%99.14↑25.62%35831↑36.19%龙华新区126.03↑134.87%110.29↑192.70%32826↑33.91%光明新区19.76↓30.74%37.30↑242.52%18786↓1.70%南山，龙华热热点凸显，全全市成交全面面上涨，主力力区域价格涨涨幅明显库存去化情况分析商品住宅出清清周期始终保保持在较低水水平，去化周周期短2014年10月，央行首轮轮降息之后，，市场快速反反映，去化持持续加快，市市场去化周期期不断缩短。。2015年，深圳商品品住宅出清周周期均保持在在9个月以下，从库存量来看看，下半年库库存量有所增增加，主要是是由于下半年年入市体量较较大。截止到2015年12月，深圳市商商品住宅可售售面积为410.46万㎡，去化周周期为7.01个月。深圳豪宅市场分析深圳全面进入入千万豪宅时时代时间成交套数(套)成交价格(元/㎡)成交金额(万元)2013年905590911478748.1770-100㎡51275255450.93100-140㎡259956229199.23140-180㎡766969089122.69180-220㎡14561446173168.4220-240㎡10153698122633.3240㎡以上5535723110591742014年1293639522081137.2470-100㎡1415241717540.61100-140㎡1711622822437.82140-180㎡9266694104787.3180-220㎡32164068412619.5220-240㎡19275510332312.5240㎡以上6575999211914402015年3179766605354929.9570-100㎡4418231864860.58100-140㎡23484972262856.5140-180㎡831763901018156180-220㎡57669235787099.4220-240㎡47870247761611.6240㎡以上1016789982460346当页汇总54266996289713222015年成交量呈爆爆发式增长态态势，随着货货币和房地产产政策的日益益宽松，预计计2016年成交量会稳稳中有升2015年100-180㎡面积段较前一一年呈现10-15倍的增长，体体现深圳已出出现新的市场场面积热点2016年深圳豪宅市场分析城市发展性向向好及快速上上涨的价格使使得豪宅成交交占比提升，，关内仍是豪豪宅的主力成成交区域备注：豪宅指指的是1000万以上的产品品受城市发展性性向好及2015年深圳商品住住宅成交均价价快速上涨的的影响，2015年深圳千万级级豪宅市场成成交面积大幅幅提升，成交交面积50.53万㎡，同比增增长106.08％；占比从2014年的6.00％上升到2015年的7.59％；从千万级的豪豪宅成交分布布来看，关内仍是豪宅宅的主力成交交区域，最集中成交交区域为传统统豪宅区——南山区，成交交面积高达53.59％；其次为宝宝安区，成交交占比为20.50％。2011-2015年深圳市千万万级产品成交交面积及占比比（万㎡，％％）深圳豪宅市场分析2015年深圳豪宅市市场去化盘点点——1000-2000万总价段项目名称区县板块所属企业成交套数成交价格(元/㎡)成交金额(万元)套均总价(万元/套)套均面积(㎡/套)华润城南山科技园华润置地26569395294397.571110.93160宝能公馆福田竹子林宝能地产23079291259049.291126.3142壹方中心宝安宝安中心区鸿荣源22578962293966.971306.52165华润银湖蓝山罗湖东晓华润置地15256951187227.671231.76216博林天瑞南山西丽博林集团11654838138364.081192.79218水湾1979南山蛇口诚品地产725325592241.931281.14241燕晗山苑南山华侨城-696211294819.311374.19221汉森·吉祥龙南山蛇口汉森实业576332565435.951148181城建·御湖峰罗湖东湖深圳城建集团484380054455.171134.48259香山美墅南山华侨城华侨城437491362157.421445.52193曦湾天馥