陕西商业楼安装工程商务结算总结报告

商务结算总结2012年10月一、外部沟通协调二、图纸策划三、定额套用策划四、结算策划五、其他方面需要注意的问题六、最终结算效果七、总结（借东风之力为我用）工程概况：XX大厦是安装事业部成立以来，独立对外承接的安装工程，安装种类多，涵盖内容全面；合同总造价暂定XXXX万元，建筑面积约50000平方米，建筑总高度约XX米。地下部分2层，地上部分15层，裙楼为1-5层做商场,6-9层办公用,10-15层为宾馆。安装工程分为给排水、暖通、电气安装三个主要专业施工工程，涵盖生活给排水、中水、消防、空调、采暖、防排烟通风、照明、动力配电、火灾自动报警、综合布线弱电系统等工程内容，除弱电二次安装外其余全部安装工程在本次承包范围内。

工程的总体特点：边施工、边设计、边画图，配合工种多，施工难度大。一、外部沟通协调

1、树立形象、注意礼节

形象的好坏直接关系到社交活动的成功与失败；言行举止上的细节是一个人素质和修养的表现。与业主、监理交流说话得体、大方谦诚、善于聆听、多听，不要急于表达个人的太多看法，千万不要不懂装懂，通过交谈，慢慢的去了解他们彼此的关系和核心人物。为以后更好地单方面交流提供依据和策略。与业主、监理等单位初次见面时团队的阵容（人员充足）要强大，哪怕以后不在项目上，让业主、监理等感受到我们对项目的重视。平时沟通建立的信任是我们在日后变更结算时的垫脚石。2、抓住业主要求及重点

在施工的每一个环节，都先询问业主是否还有其他要求（除图纸及施工要求的范围外），如没有就开始施工，如果有我方立即着手去办，此种做法可以让业主深切的体会到，我们是实实在在的在做事，他们的要求我们都能满足，让业主真正的体会到我们“服务至上”的公司理念。

时刻保持务实的作风，高效的工作效率，业主要求的我们要无条件完成，业主没有要求我们也要努力做到最好，只有业主满意了，我们才能获得较满意的结果，我们的目的是让业主心安理得掏钱，心情愉悦的接受。(如：提前完成甲方预定的阶段目标等）3、积极高效的沟通

1）沟通技巧：

与他人交流时语气要轻快，实时得体地去交流，必要时还需顺着主要甲方的意思来进行交流、沟通。这样也可以逐渐的了解领导的意图，然后采取相应的措施，从而达到较理想的效果。

2）沟通方式：

在特殊的场合，针对特定的人（特别是说话能够算数的领导），一定要得体、举止大方的去沟通和交流（如：工程想要进行一次变更，首先我们要将可行方案拿出，而不是想法，在与业主进行沟通，阐述优缺点，领导一般会说，先把方案做出来再说之类的话，这时可以将已经酝酿好的方案即时的说出来，一来可以体现我们对此事的高度重视，二来业主可以拿我们的方案来讨论），有时也许会有意想不到的效果。二、图纸策划

先入为主，充分把握业主思路，抓住其内心需求，做好图纸策划。本工程是集酒店、办公、商场、娱乐为一体的综合性大楼，业主是民营企业，必然想以最小的投入来换取最大的利益，为了充分利用资源空间，扩大盈利之路，所以对设计院保守的设计基本持否定态度，不断要求我方进行再设计出图。在施工前我们首先要理清自己的思路、充分抓住甲方等人员及监理的心里特点，投其所好，让其对我方后期施工中二次设计的图纸给予及时确认。1、深化设计图纸绘制

1）管井支架方案和联合支架方案等二次深化设计时，由我方出图设计时。将型号规格画大，尺寸也往大绘制。并提前将方案交予甲方签字确认。施工时按实际做，这样利用量差获取效益。2）充分利用技术创效。在对我方有利的条件下，可以充分利用新型材料和技术。例如：我项目施工过程中，将采暖系统由原来的异程改为同程，扩大工程量，从而取得不小的效益。2、竣工图纸绘绘制1）将业主自行行安排施工的与与我方施工碰头头的全部纳入我我方竣工图纸范范围内（例：部部分管道风机安安装配电，部分分配电箱的安装装）。2）将业主提供供的主材画入我我方竣工图纸中中，图纸中不单单独注明其为业业主采购，结算算时可算入我方方范围内。（例例：部分同规格格的电线电缆是是由业主采购的的，但在竣工图图中绘制出来））。3）将专业分包包的部分施工内内容划为我方竣竣工图纸范围。。（例：部分灯灯具的安装及配配管穿线由二次次装修施工，但但在竣工图绘制制时将其画出））4）将签证中已已经单独确认的的工程量再次画画入竣工图中，，作重复结算。。（例：因受二二次装修影响，，业主要求已经经安装完成的电电气明配管拆除除，而且拆除面面积广、部位多多，约4000米线管，过程程签证办理时按按安装拆除再安安装计算一遍，，图纸中再次画画入作重复结算算）。过程图纸策划为为最终竣工图纸纸作铺垫，在工工程竣工的前三三个月，我方及及时将80%的的竣工图纸绘画画完成，再结合合后期部分变更更时时作调整。。3、图纸算量图纸是工程量确确认的依据，所所以各专业在算算量上做了两手手准备；即第一一手准备：按照照实际完成的工工程量计算一遍遍；第二手准备备：按照调整后后的图纸再计算算一遍；这样把把量差拿出来对对比，分析量差差，再与实际进进场材料作对比比（实际算量是是否达到进场材材料的数量，调调整图纸算量是是否达到理想工工程量的要求）），确保算量能能够赚取量差的的利润空间。三、定额套用定额套用很关键键，所以我们严严格要求每位管管理人员都能熟熟悉应用定额，，借助定额内有有争议或没有的的子目，尽量套套用定额单价较较高的子目。例：管内穿线BV-2.5导导线定额中照明明穿线比动力穿穿线的单价要高高，所以在套取取定额时将量大大的部分全部向向照明中靠拢。。1、工程量较大的的内容策划2、没有定额子子目的策划例：新型材料LED发光灯带带在定额子目中中是没有的，其其安装过程简单单方便，给劳务务协商按照包干干价执行。在过过施工过程中与与甲方办理签证证，执行定额中中单管荧光灯嵌嵌入式安装子目目，灯带变压器器但还可以单独独套用小型变压压器的相关子目目，利润空间还还是可观的）。。四、结算策划1、报量策划把握大局观，从从微观看宏观，，把过程报量当当结算来办理，，尽可能报大工工程量，让业主主对工程量及整整体工程造价有有个心底，好再再结算时能达到到理想目标。2、签证策划办足过程签证确确保总体效益提提高，过程中办办理签证要注意意以下几点：（1）变更及时时，办理及时；；（2）当变更工工程量较多时，，分次、分部来来办理，以免引起业主怀疑疑工程量多报，，从而达到以少少积多的效果；（3）变变更工程程量要一一次性确确认完毕毕，不出出现后期争争议；（4）变变更工程程量签字字、盖章章要有效效可靠；；（本工程程变更签签证是由由业主现现场代表表确认后后签字、再由由总工程程师签字字认可，，方才生生效）（5）除除图纸以以外变增增的工程程量，尽尽量报大大工程量量。借助每次次碰头会会的机会会，让业业主知道道事情难难办，而且且让他们们明显知知道是亏亏本的买买卖，夸夸大其词，，让业主主主动松松口给予予适当补补偿。3、最终终签证核核对策划划工程签证证份数较较多，内内容较复复杂；由由于甲方方单独对对外结算算的分包包较多，，而且各各个单位位结算过过程的周周期都较较长，考考虑到工工程部的的成本投投入问题题，甲方方老总也也想及时时办理完完毕。借借此契机机，我方方及时与与其沟通通，将所所有的签签证套完完定额后后，再交交付总工工程师审审核，得得到业主主的同意意；这样样一来我我们可以以占取套套定额中中的空子子，利用用一切有有利条件件，争取取签证效效益的最最大化。。4、过程程资料报报验与成成本节约约相结合合策划急业主之之所急，，想业主主之所想想。本工工程在前前期施工工中，一一直是配配合总包包施工，，及时向向监理报报送资料料，后来来由于业业主大量量的变更更，且配配合工种种复杂，，施工难难度大，，时间紧紧迫，导导致我方方加班加加点的出出施工图图纸，为为充分满满足业主主需求，，同时也也考虑到到与监理理合作成成本投入入较大（（监理属属于总包包管理的的，平时时进贡也也较多）），我方方向业主主反应这这种情况况后，甲甲方与总总包、监监理协商商，后期期安装所所有的施施工资料料不予报报验，到到工程完完工后再再统一报报验，而而且业主主也同意意监理在在所有的的安装竣竣工资料料上签字字盖章后后给予一一定的经经济补偿偿，这样样就争取取了大量量时间去去搞好图图纸设计计及策划划。一方方面为业业主争取取图纸设设计的进进度而节节约我方方施工时时间，另另一方为为我方节节约工程程成本，，减轻项项目负担担。5、最终终工程量量核对策策划将结算工工程量按按竣工图图调整至至实际收收入后，，再报送送公司审审核，经经过公司司审核后后调至合合理价位位，最后后核对无无误再向向业主报报审。（（在对量量的过程程中，为为了不让让甲方老老总起疑疑心，事事先我们们说服业业主下层层管理人人员后，，再采取取“障眼眼法”，，所以开开展对量量工作要要审时度度势的进进行，尽尽量延迟迟核对时时间、当当面摊开开核算工工程量、、进行存存在工程程量差异异的争吵吵、现场场数数核核实等办办法，让让业主知知道我们们之间是是实实在在在的在在核对工工程量）），这样样时间久久而久之之的过去去，让业业主对自自身管理理人员有有个放心心，以达达到我方方结算效效益的最最大化。。五、其他他需要注注意的问问题1、人脉脉关系是是结算中中必经之之坎，要要处理好好这种关关系，就就得抓住住核心人人物，对对症下药药，为结结算过程程运作做做好充足足把握。。2、经济济数据保保管。对对于设计计商务的的一些表表格，数数据要注注意保管管，避免免被甲方方或监理理等人看看到。同同时在与与业主任任何人交交谈时把把握度，，时而亲亲切时而而重，以以免造生生造势影影响结算算效果。。（最终终结算还还未报送送之前，，我方不不要像业业主任何何人透露露结算数数据）至2010年3月份开开工以来来，我方方始终坚坚持以““服务业业主，品品质优先先”为原原则，克克服变更更工程量量大、配配合工种种复杂、、施工场场地狭小小等不利利因素，，在2012年年9月24日（（结算报报告）顺顺利完成成了XX大厦水水、电、、风等安安装工作作的全部部内容，，结算效效果可观观.六、最终效效益：七、借东风风之力为我我用借总包之力力：和总包联合合对外，配配合总包将将我方的事事情做好，，避免后期期的浪费。。如配合总总包做好CI、变更更签证、收收款，一致致对外等，，借总包之之力去处理理关系等。。借领导之力力：与业主进行行某件事情情的沟通时时，如果沟沟通遇到障障碍难以进进展时，借借助领导的的特殊身份份，请公司司领导出面面协调，这这样会大大大增加项目目的协调能能力，从而而达到较理理想的效果果。借团队之力力：目标一致，，共同对外外;有些事事情，一个个人说出来来分量很轻轻，如果很很多人都说说同样的话话，有时会会有意想不不到的效果果（如有人人唱红脸，，有人唱白