商品房预售合同与相关法律问题

商品房预售合同与相关法律问题目录目录------------------------------------------------1论文摘要--------------------------------------------2一、衡宇生意合同效劳认定的法律依照--------------3二、商品房预售合同性质------------------------------4（一）商品房预售合同不是预约合同--------------------4（二）商品房预售合同不是期货生意合同----------------4（三）商品房预售合同是不是为附期限的合同--------------5（四）商品房预售合同不是分期付款生意合同------------6三、商品房预售合同的有效条件------------------------7（一）商品房预售合同的主体必需合格------------------7（二）商品房预售合同的形式必需符合法律的规定--------8四、商品房预售合同相关法律问题----------------------9（一）预售商品房按揭--------------------------------9（二）重复预售--------------------------------------101．两次预售均未办理预售记录-------------------------102．其中一次预售已办理预售记录-----------------------113．两次预售均已办理预售记录-------------------------11论文摘要：商品房预售在当前商品房交易活动中的比重愈来愈大，预售合同那么对交易行为起到了标准、保障的关键作用。就合同性质而言，商品房预售合同是一种远期交货合同的衡宇生意合同。合同主体合格、意思表示真实、内容和形式合法是商品房预售合同的有效条件。关于预售商品房按揭和重复预售等缘故引发的合同纠纷，应把握按揭法律特性进行责任分析，依照重复预售具体情形进行买受人确信。关键词：商品房预售合同远期交货合同有效条件重复预售预售商品房按揭一、衡宇生意合同效劳认定的法律依照衡宇生意合同属民事生意合同的范围，其性质为民事法律行为，认定效劳的目的在于解决是不是受法律爱惜的问题，其社会效益是保护交易的平安和信誉。目前，衡宇生意合同效劳认定的依照1996年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产治理法》和我国立法机关公布的《民法通那么》。其一，衡宇生意合同的形式要件问题， 亦即生意衡宇协议是口头或书面都可，仍是必需采纳书面形式。购买衡宇办理过户记录时，“须提交衡宇所有权证、生意合同和契证” 。显然，生意衡宇协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定衡宇生意合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要生意衡宇合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不许诺当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价太高或太低等不合理、不合法缘故毁约起到了有效的防范作用。其二，衡宇生意合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效衡宇生意民事法律行为成立须同时具有的条件。依照《民法通那么》第50条之规定为：第一、行为人具有相应的民事行为能力；第二、意思表示真实；第三、不违背法律和社会公共利益。由此可见，一项具体的衡宇生意合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，假设不履行便会产生法律的后果（或按违约制裁或按继续强制履行处置）。二、商品房预售合同性质商品房预售合同，是指商品房预售方和预购方两边约定，预售方在约按时刻内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部份房款并按期同意商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的衡宇为标的物的，属于生意合同的一种，但商品房预售合同与一样生意合同又有所不同。（一）商品房预售合同不是预约合同在合同法中，预约合同是当事人约定以后订立必然合同的合同；本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效劳。预约合同当事人的义务是订立本合同，因此，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时；衡宇并非存在或尚未建成，因此带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于衡宇的座落与面积、价款的交付方式与期限、衡宇的交付期限、衡宇的质量、违约责任等都有明确的规定，两边不必以后另行订立一个衡宇生意合同，即能够依照商品房预售合同的规定直接履行，并办理衡宇产权过户记录手续，达到两边的交易目的。（二）商品房预售合同不是期货生意合同商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的衡宇，因此，衡宇的交付期限一样都很长。但将商品房预售合同称之为期货生意合同是错误的。所谓期货生意合同，是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的品级或证券的种类和数量、交货期限和地址等的合同，通常采纳“标准合同”形式。期货生意合同具有如下要紧特点：期货生意的标的物的价钱不是当事人事前约定的，而是在期货交易所通过公布竞价的方式而确信的；(2)期货生意的标的是合同本身，而不是期货生意合同中所约定的货物；(3)期货生意的要紧目的是为了套期保值和价钱发觉，而不在于获取现实的货物，因此，在期货生意中，极少有进行实物交割的：(4)期货生意的商品必需具有数量大、价钱波动大、便于贮存、易于标准化等条件，如粮食、石油、钢材等。可是，在商品房预售合同中，第一，商品房的价钱是两边在订立合同时就已经明确的，而不是通过公布竞价的方式确信的；第二，商品房预售合同的标的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房预售合同的目的在于获取衡宇，不具有套期保值和价钱发觉的功能；第四，由于衡宇的面积、座落、单元等方面存在着诸多的不同，不具有标准化的特点，因此在国际老例上，衡宇不是期货交易的商品，不能用于期货交易。可见，商品房预售合同不是期货生意合同。明确商品房预售合同不是期货生意合同，能够幸免利用商品房预售合同进行变相的期货交易，以保护房地产市场交易秩序。（三）商品房预售合同是不是为附期限的合同在民法中，附期限的合同是指以必然的期限到来作为合同效劳开始或终止依照的合同。若是所附期限是作为合同效劳开始的依照，那么该期限为延缓期限；若是所附期限是作为合同效劳终止的依照，那么该期限为解除期限。在附延缓期限的合同中，合同已经成立，但没有发生法律效劳，两边当事人都不需要履行自己的义务，也都没有权利请求对方履行义务。只是在期限到来时，两边当事人材开始履行义务；在附解除期限的合同中，合同不仅已经成立，而且已经发生法律效劳，两边都已经开始履行自己的义务。在期限到来时，两边当事人再也不履行义务，合同终止。在商品房预售合同中，两边约定在以后的一按期限交付衡宇，那个地址确实存在必然的“期限”，但这种期限绝不是附期限合同中的“期限”。因为：其一，若是将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的解除期限，那么商品房预售合同不仅已经成立，而且已经发生法律效劳，但在期限到来时，商品房预售合同终止效劳，两边应当解除合同。如此，作为预购方就不能取得约定的衡宇。显然，这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违抗的；其二，若是将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限，那么商品房预售合同尽管已经成立，但尚未发生法律效劳，只在期限到来时，商品房预售合同才发生法律效劳。如此，作为预售方就不能要求预购方支付必然的定金或房款。显然，这也不符合商品房预售合同的要求。可见，商品房预售合同并非是附期限的生意合同。商品房预售合同中的“期限”是一种履行期限，是当事人履行义务的具体时刻。（四）商品房预售合同不是分期付款生意合同在商品房预售合同中，预购方于多数情形下是分期支付衡宇的价款，这种作法类似于分期付款生意，但它不是分期付款生意合同。其缘故有三：一是分期付款生意合同的标的物在合同生效后必需交付给买受方，如此才能实现买受方的经济目的。可见，分期付款生意合同的标的物必需是现实存在的物。但在商品房预售合同中，作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中；二是分期付款生意合同的买受方在同意标的物后，尚有二期以上的价款需要支付；但商品房预售合同中，预购方既能够在取得衡宇前一次性支付衡宇的全数价款，也能够在取得衡宇前分期支付价款。前者是在取得标的物之前的分期付款，而后者是在取得标的物后的分期付款；三是分期付款生意合同的功能在于出卖方向买受方融资，以知足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资，以知足出卖方资金不足的需要。综上所述，商品房预售合同不是预约生意合同、期货生意合同、附期限生意合同、分期付款生意合同。若是从法律上为商品房预售合同定性，那么商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同，是合同两边当事人在合同中约定在以后的一按期间内交货的合同。这种生意合同仅是在交货期限方面与一样生意合同有所区别，而在合同的订立、货物价钱的确信、履行地址等方面与一样生意合同没有任何不同。当事人必需在合同规定的期限交货，不然即应承担违约责任。三、商品房预售合同的有效条件商品房预售合同的有效条件包括：主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。在这些有效条件中，当事人的意思表示真实和内容合法并无特殊的地方，能够依照合同法的一样原理加以认定。但在主体合格和形式合法两个要件上，商品房预售合同有其特殊性。（一）商品房预售合同的主体必需合格商品房预售合同的主体两边为预售方和预购方。 我国现有的法律、法规，对商品房预售合同的当事人两边都有条件的限制和要求。预售方应当具有的条件。依照《城市房地产治理法》和《城市商品房预售治理方法》的有关规定，商品房预售合同的预售方应当具有以下条件：(1)预售方必需是通过批准设立，并在工商行政治理部门记录注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。可是，若是不具有房地产开发经营资格的企业，在《城市房地产治理法》实施之前，与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格，那么能够认定合同有效；(2)预售方必需交付全数土地利用权出让金，取得土地利用权证书。但在《城市房地产治理法》实施之前，预售方没有取得土地利用权证书，但投入了必然的开发建设资金，进行了施工建设，并与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地利用权证书的，那么能够认定合同有效；(3)预售方必需取得建设工程计划许可证，投入的开发资金必需符合法律的要求。预售方必需按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确信施工进度和完工交付日期；(4)预售方必需取得商品房预售许可证明。但在《城市房地产治理法》实施之前，预售方没有取得商品房预售许可证明的，而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的，那么能够认定合同有效。预购方应当具有的条件。从理论上讲，预购方必需是具有完全民事行为能力的人。除此之外，有两种专门情形：(1)依照《城市商品房预售治理方法》的规定，预售方向境外预售商品房的，应当提交许诺向境外销售的批准文件；(2)依照最高人民法院在1993年《全国民事审判工作座谈会记要》：“无本地户口的人购买城镇衡宇，关于符合本地域衡宇生意法规规定的，能够认定生意有效。”无本地户口的人一辈子意本地城镇衡宇将取决于本地政府制定的衡宇生意法规。（二）商品房预售合同的形式必需符合法律的规定依照法律的有关规定，商品房预售合同必需采取书面形式。在实践中，商品房预售合同一样采取标准合同的形式，具体条款由预售方事前拟定，要紧内容包括：两边当事人的情形；预售商品房的大体情形（如商品房的座落、土地利用权证号、建设工程计划许可证号、商品房预售许可证号、衡宇建筑面积、衡宇结构等等）；预售商品房的价钱及支付方法、期限；交付衡宇的日期；违约责任及免责条件；纠纷的解决方式等。依照《城市房地产治理法》的规定，当事人订立商品房预售合同后，预售方应当依照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产治理部门和土地治理部门记录备案。《城市商品房预售治理方法》亦规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签定商品房预售合同。预售人应当在签约之日起 30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产治理部门和土地治理部门办理记录备案手续。 ”四、商品房预售合同相关法律问题（一）预售商品房按揭按揭是指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开发商(预售方)签定的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全数权益作为贷款的抵押物抵押给银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，并保证银行为第一受益人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全数权益，以清偿其对银行的所有欠款。预售商品房按揭是一种特殊的担保方式，银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人一样是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似的地方，但又不完全等同于抵押。一样抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间，商品房事实上并非存在，按揭人无法取得所购商品房的所有权，他向按揭权人提供的担保是在以后某一时刻取得楼宇的权利，它是一种期待性利益，而非以实体形式存在的楼宇。预售商品房按揭具有以下法律特点：预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签定书面合同，并应到规定的房地产治理部门办理记录备案手续；预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的；预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成当即对三方当事人具有约束力。预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息，除少数政策性无息贷款外，预售商品房按揭均系有偿合同。预售商品房按揭的当事人有三方：购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立，若是购房人与售房方两边约定办理按揭，实际并未与银行办理，那么按揭合同不能成立。由此产生的损失由两边分担。房地产开发商应付有关按揭的规定应当了解，合同未能成立其有必然过失，因此应承担要紧责任。关于购房人与售房方按约定交纳了部份购房款，在办理银行按揭之前，银行通知停止办理按揭贷款，尔后两边就如何付清购房余款协商不成，那么应适用情事变更原那么，解除合同，两边合理分担损失。（二）重复预售所谓重复预售，是指出卖人在与前买受人订立商品房预售合同后，又就同一商品房与后买受人订立商品房预售合同的行为。出卖人与前买受人订立商品房预售合同以后，作为生意对象的衡宇尚未建成，无法当即进行交付和移转衡宇所有权，这就为出卖人进行严峻侵害买受人权益的重复预售行为提供了可能。分析重复预售的关键在于支持哪个买受人履行合同的请求和确信哪个买受人产权记录的效劳。其具体可分为以下三种类型：1．两次预售均未办理预售记录。 因未办理预售记录，前、后买受人享有的均是一样合同债权。就同一标的物而设立的多个债权，其效劳是平等的，不能以合同订立的时刻前后而使债权具有不同效劳，故前、后买受人均有权请求出卖人履行合同。在前、后买受人均请求出卖人履行合同的情形下，应保障出卖人选择合同相对人的自由，给予其自主选择衡宇所有权归属的权利，以利于加速财产流转和提高其利用价值。一样依照预售行为所具有的特殊因素，支持该预售行为中的买受人履行合同的请求。这些特殊因素要紧有：买受人已交纳了全数或大部份房款，或已办理商品房抵押贷款记录手续，而另一买受人尚未交纳房款；买受人已入住，并已对衡宇进行了装修等改善行为；买受人属于商品房消费者，且其预售记录手续正在办理进程中，而另一买受人购买商品房并非为居住利用等。对这些特殊因素的认定必需符合公平原那么的要求。需要强调的是如要支持后买受人履行合同的请求，那么必需同时具有后买受人为预购行为时为善意的要件，即其不具有侵害前买受人债权的故意，也不存在与出卖人歹意串通，后买受人对此负