房地产城市研究-东莞研究报告正式版

东莞研究报告目录城市概况宏观表现土地市场新房市场二手市场企业竞争城市概况城市定位明确东莞的城市发展目标定位为“国际制造名城、现代生态都市”。行政区划东莞市各行政区功能定位序号名称城区功能定位1东城街道主城区新型工业示范区、商贸服务中心区、生态人居休闲区、现代文明样板区、和谐富裕先导区2南城街道主城区全市区域金融总部汇集区、新业态金融机构集聚区、综合金融服务示范区、创业创新金融服务引领区3莞城街道主城区东莞市的政治、经济和文化中心4凤岗镇非主城区外商集中的产业重镇，莞深一体化发展先行区5厚街镇非主城区制造业强镇，家具之都，鞋业名镇，黄金小镇，会展名镇，商务休闲之都6常平镇非主城区工业重镇，交通枢纽镇，创新之城，文旅小镇7虎门镇非主城区珠三角交通要地、珠三角工商业重地、中国服装服饰电商重要基地、珠三角火力发电基地、文化高地8塘厦镇非主城区珠三角区域性交通枢纽、商贸物流中心、商务休闲旅游中心9樟木头镇非主城区中国塑胶商贸重镇，商贸服务专业镇10寮步镇非主城区生态镇，汽配产业中心镇11道滘镇非主城区粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊的重要节点12万江街道主城区技术创新专业镇，体验式电商集聚区13横沥镇非主城区模具制造专业镇，标准产业融合促进中心14黄江镇非主城区电子元器件创新专业镇15沙田镇非主城区港口物流重镇16石碣镇主城区中国电子信息产业名镇，全国最大供港蔬菜基地17石龙镇非主城区电子信息产业重点镇18东坑镇非主城区电子技术创新专业镇19大岭山镇非主城区家具工业技术创新专业镇20企石镇非主城区光电产业技术创新镇21大朗镇非主城区毛织产业、装备制造业和电子信息产业重镇22清溪镇非主城区--23长安镇非主城区中国电子信息产业重镇和中国机械五金模具名镇24麻涌镇非主城区中国粮油物流加工第一镇25石排镇非主城区先进制造业小镇，科技创新工作全市第一26茶山镇非主城区中国食品名镇27中堂镇非主城区水乡特色的智能科技生态镇28高埗镇非主城区--29桥头镇非主城区环保包装专业镇30望牛墩镇非主城区--31谢岗镇非主城区--32洪梅镇非主城区水乡特色发展经济区，珠三角轨道枢纽新城、临港产业服务基地行政区划主城区非主城区城市规划按照“经济区”理念统筹市域空间发展，构建“一中心四组团”的新型空间格局一中心：中心组团，建设高品质综合服务中心和创新中心四组团：西南组团，滨海新城；西北组团，水乡特色发展经济区；东南组团，对接深圳的现代产业发展聚集区；东北组团，产城融合发展示范区。轨道交通东莞市轨道交通现状+规划1号线2号线配套资源医疗资源（包括医院）教育资源（包括大学、幼儿园、小学、中学）商业配套（包括商场、超市）宏观表现经济规模东莞市GDP与增速走势2019年，东莞市GDP为9482.50亿元，增速7.4%，较2018年持平。亿元%东莞市人均GDP与增速走势2019年，东莞市人均GDP为112507元，增速6.6%，较2018年下降1.7个百分点。元%产业结构东莞市产业结构走势2019年，东莞市第三产业生产总值为4092.52亿元，占全市生产总值的43.2%，较2018年降低7.9个百分点。投资规模东莞市全社会固定资产投资与房产投资额走势亿元%消费规模东莞市社会消费品零售总额与增速走势2019年，东莞市社会消费品零售总额为3179.78亿元，同比增长9.4%。亿元%购买力东莞市城镇人均可支配收入与消费支出走势2019年，东莞市城镇人均消费性支出为36198元，同比增长7.5%。城镇人均可支配收入为55156元，同比增长8.7%，城镇人均消费性支出/城镇人均可支配收入为0.66。元城市人口东莞市常住人口与户籍人口走势2019年，东莞市常住人口为846.45万人，同比增长0.9%。户籍人口为251.06万人，同比增长8.4%，常住人口/户籍人口为3.37，外来人口比重高，为人口流入型城市。万人东莞居住人口金字塔居住人口中男性19-29岁人口居多，占比达42.8%；女性19-29岁人口居多，占比达40.0%。在校学生数东莞市小学在校人数与增速走势2019年，东莞市小学在校学生数为837400人，增速4.2%，较2018年下降0.8个百分点。人%东莞市中学在校人数与增速走势2019年，东莞市中学在校学生数为349100人，增速5.0%，较2018年下降2.2个百分点。人%土地市场成交结构东莞市土地成交结构走势（按规划建面）2020年1-8月，东莞市以工业用地成交为主，占比58.5%，比去年同期下降0.0个百分点。宅地市场东莞市土地供求价走势2020年1-8月，东莞市共推出土地规划建面482.59万㎡，成交445.39万㎡，成交楼面均价10762元/㎡。万㎡元/㎡东莞市土地出让金&溢价率走势2020年1-8月，东莞市成交土地出让金达479.35亿元，平均溢价率为28.2%，较去年下降16.3个百分点。亿元%区县宅地供求2019年8月-2020年8月东莞市各区县土地供求价对比2019年8月-2020年8月，东莞市虎门镇推出规划建面为120.34万㎡，成交120.34万㎡，成交面积最多，占比达17.3%，成交楼面均价为7660元/㎡。万㎡元/㎡商办用地市场东莞市土地供求价走势2020年1-8月，东莞市共推出土地规划建面60.53万㎡，成交60.53万㎡，成交楼面均价4539元/㎡。万㎡元/㎡东莞市土地出让金&溢价率走势2020年1-8月，东莞市成交土地出让金达27.47亿元，平均溢价率为10.9%，较去年下降5.1个百分点。亿元%区县供求2019年8月-2020年8月东莞市各区县土地供求价对比2019年8月-2020年8月，东莞市长安镇推出规划建面为50.00万㎡，成交50.00万㎡，成交面积最多，占比达32.5%，成交楼面均价为3107元/㎡。万㎡元/㎡地块排行2019年8月-2020年8月东莞市成交地块排行（按成交楼面价）排名地块编号区县成交时间用地性质规划建面(万㎡)成交楼面价(元/㎡)溢价率(%)拿地企业12020WR027凤岗镇2020-07-28综合用地(含住宅)9.082168133.1%惠州市和筑投资有限公司22020WR029凤岗镇2020-08-06综合用地(含住宅)18.792119933.2%鸿荣源32020WR024塘厦镇2020-06-24综合用地(含住宅)13.921988084.1%深圳前海控股42020WR023塘厦镇2020-06-24综合用地(含住宅)13.131913083.9%深圳前海控股52019WG029松山湖高新区2019-09-11综合用地(含住宅)12.51859924.0%深圳控股62019WG037万江街道2019-10-10综合用地(含住宅)6.051800058.0%天健集团72020WR005大朗镇2020-04-23综合用地(含住宅)9.711755830.0%阳光城集团82020WR021虎门镇2020-06-23综合用地(含住宅)15.131730325.4%上海靓柔企业管理有限公司,深圳市蔚起商务咨询有限公司92020WR004万江街道2020-03-25综合用地(含住宅)9.751672556.6%上海岐若企业管理有限公司102019WG046寮步镇2019-12-02综合用地(含住宅)17.331472419.7%东莞市宝盈房地产开发有限公司,东莞市信韬实业投资有限公司,广东宏远投资有限公司新房市场房产政策东莞市房地产政策政策类型发布时间限制区域政策概述限购2020.07.25东莞非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的（新建商品住房或二手商品住房），须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明；购买第二套商品住房的，须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上商品住房的，暂停向其销售商品住房。限贷2016.10.06东莞一、居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），按照国家政策，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%；二、对于有购房贷款记录但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭、拥有1套住房但没有购房贷款记录的或相应购房贷款已结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，贷款最低首付款比例不低于30%；三、居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%；四、对于拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。限价2020.07.02东莞新建商品住房项目一次性或分期申请预售（或现售）的，须以幢（栋）为单位申报销售价格，同一幢（栋）每套住宅均价相差幅度不宜超过20%。首期首次申报销售价格的，每幢（栋）申报均价应不高于前三个月属地镇街（园区）同类型新建商品住房申报均价的10%(含)；分期申报销售价格的，每幢（栋）申报均价应不高于本项目对上一期同类型商品住房申报均价的5%（含）。限售2020.07.25东莞在本市行政区域内购买的商品住房（以网签时间为准，含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可交易转让。人才政策------开发经营东莞市商品住宅开发经营走势2019年，东莞市商品住宅施工面积为2941万平方米，同比下降4%，新开工面积为384万平方米，同比下降9%，竣工面积为175万平方米，同比下降31%。供求分析东莞市商品住宅供求价走势2020年1-7月，东莞市商品住宅成交均价为22780元/㎡，同比上涨17.5%，成交325万㎡，新批上市225.48万㎡，市场供不应求。万㎡元/㎡区县供求2019年8月-2020年7月东莞市各区商品住宅供求价对比2019年8月-2020年7月，长安镇成交均价最高，为31290元/㎡；塘厦镇新房成交44.37万㎡，成交量最高；塘厦镇上市面积最多，达38.61万㎡。万㎡元/㎡成交结构2019年8月-2020年7月东莞市新房面积、总价成交结构面积段总价段60㎡以下60-80㎡80-90㎡90-100㎡100-120㎡120-140㎡140-180㎡180㎡以上汇总占比(%)40万以下2040603551201360.340-60万3641142000570.160-80万10742147416902260.480-100万1222771160536005291.0100-120万1331484767423505891.1120-150万2383787617223337556039227.4150-200万1721215947402390971314211399026.4200-250万022287846145401250945281408426.6250-300万06459191027092042609104783914.8300万以上00183177520752691298019521165622.0汇总33819184097176701459580804265206653029100占比(%)0.63.67.733.327.515.28.03.9100库存分析东莞市商品住宅(不含保障性住房)库存走势万㎡月地价房价比东莞市地价房价比走势2020年1-8月，东莞市地价房价比为0.47，较2019年同比下降0.01，整体有一定盈利空间。项目排行（按成交金额）2019年8月-2020年7月东莞市新房项目成交金额TOP10（亿元）排名项目名称成交金额(亿元)成交面积(万㎡)成交套数(套)成交均价(元/㎡)套均面积(㎡/套)套均总价(万元/套)区域1万科皇马郦宫46.4614.7689731477165518东城街道2海逸豪庭46.1516.5889727837185515厚街镇3松湖碧桂园·天钻39.6616.86151723522111261松山湖高新区4御城花园28.2912.07103523434117273塘厦镇5丰华珑远翠珑湾28.1010.3492027170112305莞城街道6中海云麓公馆27.286.7751240309132533凤岗镇7碧桂园信鸿·铜雀台26.6413.84122419251113218麻涌镇8时代香海彼岸24.8612.60115119733109216道滘镇9万科首铸翡翠东望24.687.7668531787113360南城街道10龙光江南大境23.997.1772033468100333长安镇12345678910项目排行（按成交面积）2019年8月-2020年7月东莞市新房项目成交面积TOP10（万㎡）排名项目名称成交金额(亿元)成交面积(万㎡)成交套数(套)成交均价(元/㎡)套均面积(㎡/套)套均总价(万元/套)区域1松湖碧桂园·天钻39.6616.86151723522111261松山湖高新区2海逸豪庭46.1516.5889727837185515厚街镇3万科皇马郦宫46.4614.7689731477165518东城街道4碧桂园信鸿·铜雀台26.6413.84122419251113218麻涌镇5时代香海彼岸24.8612.60115119733109216道滘镇6御城花园28.2912.07103523434117273塘厦镇7御河湾16.7811.9812751400194132横沥镇8丰华珑远翠珑湾28.1010.3492027170112305莞城街道9卓越维港20.239.7473020776133277厚街镇10南峰华桂园15.708.8379117777112199清溪镇12345678910二手市场量价走势东莞市二手房成交量价走势2020年1-7月，东莞市二手房参考成交均价为22316元/㎡，同比上升31.4%，成交面积为104.53万㎡，同比上升52.8%。万㎡区县量价2019年8月-2020年7月东莞市各区县二手房成交量价对比2019年8月-2020年7月，东莞市南城街道参考成交价最高，为24660元/㎡；南城街道二手房成交62.3万㎡，成交量最高。万㎡元/㎡成交结构2019年8月-2020年7月东莞市二手房面积、总价成交结构面积段总价段50㎡以下50-70㎡70-90㎡90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-200㎡200㎡以上其他汇总占比(%)200万以下246325383093201167917027601098759.6200-250万270703101144723560120254013.8250-300万01227838133525513115014077.6300-400万0513025130930934343013907.5400-500万00549551762409006153.3500-800万0001194417528105202.8800-1000万00000069501010.51000万以上000000010401040.6其他1521341351439053331807584.1汇总2617275943443857192412421015664018422100占比(%)14.215.023.620.910.46.75.53.60100项目排行2019年8月-2020年7月东莞市二手房项目成交面积TOP10（万㎡）排名项目名称成交面积(万㎡)成交套数(套)参考成交价(元/㎡)套均面积(㎡/套)成交金额(万元)1新世纪星城3.233162213410271457.792百悦尚城2.79309257529071761.993万科城市高尔夫花园2.76284164669745366.004景湖春晓2.69288286489377136.885世纪城国际公馆2.171942473611253696.506万科金域华府2.06245363338474987.757理想07692.03275163637433217.708达鑫江滨新城1.921731818011134988.749联华花园城1.921771763110933925.7210星河传说荷塘月色1.901693096711358960.5512345678910企业竞争拿地布局2019年8月-2020年8月开发企业在东莞市的拿地分布企业拿地宗数(宗)布局区域保利地产8寮步镇,黄江镇,石排镇佳兆业集团4厚街镇,中堂镇,麻涌镇金地集团4常平镇,茶山镇,寮步镇万科3麻涌镇,寮步镇阳光城集团3厚街镇,万江街道,大朗镇世茂集团3万江街道,沙田镇,虎门镇时代中国控股2中堂镇深圳前海控股2塘厦镇碧桂园2横沥镇,麻涌镇宏发集团2东坑镇麻涌镇华阳村凤岗镇油甘埔村东莞市石排镇水贝村黄江镇田心村虎门镇龙眼社区常平镇板石村沙田镇福禄沙村房企保利地产佳兆业集团金地集团万科阳光城集团世茂集团时代中国控股深圳前海控股碧桂园宏发集团项目布局开发企业在东莞市的项目分布情况企业项目数量(个)布局区域碧桂园19常平镇,大岭山镇,大朗镇万科15大朗镇,南城街道,虎门镇金地集团12常平镇,寮步镇,大朗镇保利地产9黄江镇,寮步镇,大朗镇卓越置业7黄江镇,东坑镇,麻涌镇时代中国控股6石排镇,常平镇,茶山镇华润置地5常平镇,清溪镇,大朗镇招商蛇口4麻涌镇,横沥镇,南城街道东莞汇景集团4樟木头镇,沙田镇,虎门镇龙光集团3长安镇,麻涌镇,虎门镇沙田碧桂园碧桂园狮子洋二期碧桂园·中央公园碧桂园铂公馆凤岗四季花城华阳湖1号保利锦城华阳湖1号清溪·润溪山房企碧桂园万科金地集团保利地产卓越置业时代中国控股华润置地招商蛇口东莞汇景集团龙光集团拿地排行2019年8月-2020年8月东莞市品牌企业拿地面积排行排名企业名称拿地宗数(宗)拿地面积(万㎡)拿地金额(亿元)楼面均价(元/㎡)1保利地产8180.75156.486522金地集团471.3263.488883紫光海阔科技15015.5431074佳兆业集团449.9464.92129985龙湖集团144.2832.1372566万科441.5242.99103547阳光城集团340.3257.99143828欧加控股14012.0530139华润置地139.5245.121141710世茂集团337.4757.33152982019年8月-2020年8月东莞市品牌企业拿地金额排行排名企业名称拿地宗数(宗)拿地面积(万㎡)拿地金额(亿元)楼面均价(元/㎡)1保利地产8180.75156.486522佳兆业集团449.9464.92129983金地集团471.3263.488884阳光城集团340.3257.99143825世茂集团337.4757.33152986深圳前海控股227.0552.78195167华润置地139.5245.12114178万科441.52