花园洋房产品专题报告案例

花园洋房产品专题研究源起——花园洋房发源于英伦三岛。18世纪，英国的霍华德提出理想城市的生活空间，试图构建一组规模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，以治疗“交通阻塞、空气污染”而引发的城市病。随后，花园洋房风靡一时。一抹绿色、一缕阳光、一阵清风、一片水色，营造出一种诗意的栖居境界，将花园洋房建在自然的鸟语花香中，强调居住室内空间与室外环境的有机结合，并且达到和谐一致。住宅室内空间的面积，在尺度上既不讲究普通住宅的经济，也不追求别墅的奢侈，而是满足一个舒适的度量。花园洋房在中国

花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。目前市场上的花园洋房一般有狭义和广义之分狭义的“花园洋房”即GardenVilla（花园别墅），属低层低密住宅，也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户拥有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）等。小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。广义的“花园洋房”介于别墅和普通公寓之间，6层以下多层板式建筑，以4层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，其它层均赠送大面积的露台，得房率较高。也有将户外绿化景观引入室内的情况。广义的花园洋房不再是别墅，在某种意义上称之为GardenHouse(花园住宅)或GardenApartment(花园公寓)。在空间上具有亚别墅或者类别墅的特征，充分享有私家花园或内庭院或准私家花园、露台，并在把握用地经济的同时，寻求居住的别墅空间特征，在户型设计上最大限度达到舒适性、墅空间特征，实用性与观赏性。

从业态价值来看：花园洋房接近于联排别墅，露台、入户花园使得居住生活有天有地，仰望可以观天，俯瞰可以赏绿，类似于别墅的居家感觉；从价位上讲：又远低于联排别墅。另一方面，与高层电梯公寓相比起来，花园洋房的优势就更加明显，人性化电梯，亲地性强，容积率低，居住人口密度小，小区环境好，邻里关系相对亲近，有传统院落文化的气息等。全国花园洋房集锦xx洋房经典作上海·白马花园万科地产精心研发8年的专利产品，推出“情景花园洋房”，采用了层层退台结构，每一层都有独特亮点。每户拥有私家花园或景观露台。首次提出了“露台社交”，将创意建筑和精神文化融合，倡导居民通过“露台”来交流生活心得，改善邻里关系，提升社区生活品质。情景花园洋房所有的优秀均来自其建筑特点——层层退台。在建筑物向阳面有层层退台的台状结构，以退台空间规划露台，形成了在情景花园洋房的一层，外部为阳光房，阳光房的侧面和单元前面形成半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、四层、五层均在下一层的基础上进行退台。以层层退台的方式形成了一个错落有致的空间，并使每户都能享有独立的花园或者露台。底层住户独享70m2—110m2私家花园和近10余平米的阳光房，无论是景观还是生活品质堪比别墅生活；2层10m2的超大露台空间，适合个人生活兴趣的培养；3、4层近7m2的精致露台不但能欣赏周边景观，还能打造成自己的空中花园；顶层双露台设计，极大的户外活动空间，开阔的视野，可以举行小型party。项目让户户拥有南向的私家花园或露台，独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延展。露台没有顶盖，区别于阳台更有花园感。每个露台都和客厅相连并有较大的进深便于安排活动。半围合的设计使其拥有较强的私家感，且露台和花园均由厅进出，方便使用。花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地。由于层层退台使楼间距加大，顶层楼距更是有20米，轻易享受全年阳光，真正营造了一个有天有地的生活空间。2006年天津·水晶城水晶城位于天津津市区南部,梅江南生态居住住区之卫津河东东岸，水晶城的的设计，定位于于“被激活的历历史，而不是历历史的覆盖，不不是一个简单的的博物馆”，它它是“历史的庆庆典”。“水晶城住区博博览馆”是国内房地产行业业第一家面向社社会开放的建筑筑博览馆。水晶城情景洋房房获得了2003年专利，也是中国住宅产品的的第一个专利奖奖项。其他产品还包括括院景洋房、空空中洋房、水晶晶街区、蚂蚁工工房和别墅，是是一个住宅组成成多元化、综合合配套完善的高高档成熟社区。。设计师在对水水晶城设计时首首先考虑了历史史的因素。运用用了对比的手法法，对天津玻璃璃厂地块的现有建筑进行有有意识的筛选保保留。如体量宏大的吊吊装车间；如长长势良好的林区区。通过对比的的手法将它们融融入新社区的规规划当中。把老老的、历史的东东西延续下来，，使人能想到这这是欧洲的一个个小街，一个小小城。在规划设设计中被有意识识地保留下来的的老厂区的遗迹迹，用自己身上上那些岁月的痕痕迹诉说着新社社区中的老故事事，赋予了水晶晶城与众不同的的历史与文化的的内涵。它表明明了水晶城的一一种态度，即：：尊重历史、善善待历史、为我我所用、推陈出出新。龙湖•弗莱明戈项目为节约土地地，传统花园洋洋房常是四到五五个单元排在一一起。弗莱明戈戈却只有独栋、、双拼两种建筑筑形式，即一栋栋小洋楼最多只只有两个单元。。弗莱明戈所有有独栋、又拼小小洋楼外立面均均按照别墅设计计的手法，就每每一栋做整体立立面设计，从而而做到了每一栋建筑均拥拥有自己的特色色，都和别的建筑有有所差异，彻底地改变了传传统花园洋房重重复再重复、一一成不变的调外外立面。2006年重庆金地·坡地建筑，别墅式·复合花园洋房项目三叠院依山山傍水，根据地地形将层层的退退台与山势的高高差变化巧妙结结合，令每户都都视野开阔，拥拥有良好的景观观，是坡地建筑的代表表作。特点：1）将叠拼别墅嫁嫁接到洋房中。。包括拥有首层层庭院的首层复复式、拥有双向向大露台的中层层复式、拥有天天台的顶层复式式。根据地形高高差，不同户型拥有不不同的入户方式式，是在设计中结合合了别墅优点的的全复式洋房。2）大面宽两层通通高客厅设计使使每户都拥有大采光面和开敞的室内空间间。部分户型车位位直接到家，提提高便利性，成成为自然新城市市中最温暖的风风景。3）室内尺度遵循循便捷操作原则则，厨房台面紧凑，，橱柜的使用率率高出市场水平20%。4）庭院的宽度/高度=1-1.2之间,庭院的建筑间距距大于12米,在这个尺度上,人能够感受到亲亲切居家氛围,且确保居家的私私密性。2008年广州项目有水质良好好的水库，主要要水源是场地的的雨水。水库形形成的美丽景观观，是项目最吸吸引人的资源。。开发后，据经经验，广场，屋屋面，路面等的的雨水带有污染染物，为保证水库的水水质不发生变坏坏，准备使用生生态砾石床的方方法，处理雨水水后，再排入水水库。基本原理：根据生态砾石接接触氧化法，在在槽体内按照适适当的级配，放放置生态砾石作作为接触氧化填填料，在生态砾砾石层上部覆盖盖通透性土壤，，并种植生态草草坪，使受污染染的水体以一定定流速流经砾石石填料，通过砾砾石填料、生物物膜及植物的对对水中污染物质质的物理、化学学、生物等多重重作用达到水质质净化的目的。。在本项目中，具具体的做法是，，在水库岸边铺铺设砾石填料层层，微生物附着着在填料表面形形成生态砾石床床，通过一级沉沉淀及生物膜的的多重作用实现现低污染雨水水水质净化。由于工业化与城城市化的发展，，资源的匮乏和和生态环境的恶恶化，成为社会会经济持续发展展的障碍。生态化及可持续发展将逐步成为房地地产市场建筑行行业普遍关心的的话题之一。花花园洋房产品结结合不断发展的的科技适用技术术来解决舒适与绿色问题的可持续性手段段。北京，北方城市，最早出现花园洋洋房的城市！2004年，北京亚北、、昌平等传统集集中区正受到以以亦庄为核心的南部新热点区区的冲击。众多多大型开发企业业注资亦庄催生生花园洋房低密密度住宅的兴起起。北京花园洋洋房的数量逐渐增加。。代表楼盘：翡翠城——“全板式情景花园园洋房”新奥洋房——“一梯两户”珠江国际城——“新洋屋运动”融墅——“外洋内中”的院院落式格局2004年新奥洋房大部分户型均设设计入户花园，，创私密花园内庭庭。珠江国际城二期期（低密度叠拼社社区）底层单位拥有私私家花园，顶层单位也能拥拥有大露台及30平方米多功能阳阳光花房。翡翠城拿铁镇邮局、翡翡冷翠会所、著著名的幸福泉幼幼儿园落户翡翠城畔，，面积56000平方米的翡翠公公园配套打造别墅区里的的全板式情景花花园洋房。2005年，随着住宅郊区化进程的推进，伴伴随中央提倡的的节地、节能的需求，低密度度花园洋房持续续走俏，逐渐成成为城市稀缺产品。。代表楼盘：万科青青花园顶秀青溪褐石2005年万科青青花园外立面以明快宜宜人的暖色系，，建筑层数以4层半为主，尺度度宜人。褐石倚邻圆明园的花花园洋房，现代建筑简约风风格，自然建筑筑材料与景观融融为一体。顶秀青溪一期以3.5层至6.5层的花园洋房为为主，项目在设计中强强调社区空间的的塑造，周边有着天然绿绿色大氧吧，西南侧为规划中中的奥运区域，，其中包括1.3万亩奥林匹克国国家森林公园。。2006年，花园洋房掀掀起了一个新的高潮，成了京城房地地产市场的一个个热点，受市场导向作用，洋房将成为未来社会的主主流，成为市场发展展的必然趋势！！代表楼盘：北京洋房绿城·百合2006年北京洋房——“三叠拼”坐落于亚北别墅墅区的北京洋房房，建筑形式保保留“Townhouse”产品“有天有地地”的特点，在在保持低容积率的条件下下，打破了以往往“Townhouse”产品固有容积的限制制，并设计创新新了“三叠拼””的产品形式，配有外挂挂景观电梯，降降低公摊。绿城·百合——南派洋房西南绿城·百合，拥有与联联排别墅项目相相近的容积率（建筑容积率约约1.123，其中南区容积积率仅为0.998）高达50%以上的绿化率、、4-5层的低板建筑形形态、大庭院加之底层层私家花园的““别墅式”花园园洋房。70/90政策限制户型面积，，花园洋房携稀稀缺、便利两大大优势开始向城城市中心生长，，拉开从郊区回归都市的序幕。改善型产品将成为市场场主流！代表楼盘：龙湖·漫坡香醍/龙湖·花盛香醍融科·香雪兰溪金色·漫香林北京香颂合生世界村顺鑫花语美林湾首开·常青藤07-08年龙湖·漫坡香醍（顺义）独创点式板楼，，每栋1-2单元，270度观景空间，80-360平米户型，85%高使用率，南北北通透，突破传传统空间，将建建筑立于漫坡之之上，6层建筑独拥52米楼间距，9米坡地落差营造造北京罕见坡地地风貌，8层手工外墙，STUCOO涂料。加拿大红红雪松，美国文文化石，西班牙牙S形瓦，香港传统统技师铺装石材材，尽享托斯卡卡纳悠然时光。。点评：独栋/双拼洋房，坡地地风景为北京带带来别具一格的的漫坡式居住体验验。龙湖·花盛香醍（通州）主力户型160-400平米，有200-400平米私家花园、、阁楼、下沉式式庭院、露台、、入户花园。从从草坪、地被花花类、花灌、灌灌木、乔木等打打造出丰富的层层次，移步异景景的观景效果，，考虑季节因素素做到三季有花花、四季常绿的的观景效果。点评：花盛香醍醍在产品设计中中都尽力设计出出别墅的空间感与与灵动感。融科·香雪兰溪（亦庄）洋房4.5-5.5层及7.5层楼栋均配置电电梯，一梯两户户，户型面积为为150—200平米三居、四居居。采用层层退退台设计，二层层以上均带有空空中庭院。首层层和二层拥有私私属花园，附赠赠地下室，提供供独特的别墅居居住感受。二层层户型带地下室室和花园的设计计更是首创了区区域同类物业设设计的先河，增增加了客户的高高居住价值感。。点评：小尺度花花园空间+开放的中心绿地地，现代欧式风情小小镇。金色·漫香林（亦庄）在1.2容积率的类别墅墅用地上创新三三种产品设计：：情景叠墅、花花厅洋房、阔景景小筑，122-158平米的花园洋房房和6-9层电梯花园洋房房。全部进深小小于12米的板楼，一梯梯两户。通过布布局的进退变化化、建筑高度的的错落、立面风风格间的差异。。使建筑成为社社区最景观的一一部分，在内外外关系的处理中中引入“亲景””思想，退台、、下沉式庭院、、入户花园设计计使建筑充分亲亲近景观，建筑筑内部遵循观景景原则，扩展内内部空间的景观观面，1：1.7的宽阔楼间距，，实现绝佳视觉觉尺度。点评：新派英式建筑全全面景观化，建筑外观设计上上追求造景效果。合生世界村（亦庄）亦庄首席高尔夫夫公园洋房，3万平米大型社区区高尔夫公园，，近10万米区域地标商商业、5星级会所，全面面瞰景的创新实实用主义户型，，主力50-120平米一居到三居居、LOFT，高使用率满足足舒适基础上降降低居住成本。。点评：2008年合生创展新观念升级代表表作。北京香颂（亦庄）遵循建筑与环境境融合理念，建建筑以双拼、四四拼错落分布，，形成丰富活泼泼的视觉层次；；多阳台、大窗窗设计、三面采采光；花园洋房房使用大面积砖砖红与少量深灰灰色交错，形成成沉稳的立面肌肌肤色，陶土砖砖的粗糙质感显显示自然建筑肌肌理，独特的““doubleskin”设计使空调融入入阳台，保证立立面整齐硬朗，，首层下沉庭院院、半地下功能能空间、屋顶花花园、270度露台、顶层挑挑空阳光厅、一一步阳台、转角角窗等多种空间间。点评：高使用率率/高标准/高配置，成就望京居住舒适度度最高的物业之一。顺鑫花语（顺义）设计上集合别墅墅与普通公寓的的优势，通过丰丰富的立面以及及外飘窗、花台台、花架、欧式式彩瓦屋顶等进进一步凸显“花花园叠墅”，通通过不同形体表表达现代简约的的欧式风格，诠诠释“一家一世世界，一花一天天堂”的社区理理念。户型方正正，每户拥有花花园或露台，保保证舒适度。5万平米主题公园园独特亮点。点评：采别墅类类高端项目用的的欧式新古典建筑筑，坡屋顶、造型柱柱等是其特点。。美林湾（燕郊）一梯两户，60平米一居到230平米的下跃7居室，每户拥有有4-7米的大面宽客厅厅，10米左右的小进深深，3-5米的层高，平均均85%使用率，花台与与阳台交错，首首层带庭院、顶顶层带露台，平平均楼间距大于于30米。点评：欧式新古古典主义建筑映映衬美林地产集集团高质生活缔造者者理念。首开·常青藤（朝阳东坝）一期C区住宅建筑面积积达9万平米，产品涵涵括5层院景洋房、6层情景洋房及9层观景洋房。点评：首开集团团开创并“成长住家”开发理念，专为为“成长人群””精心打造、以以小户型为主力力产品的低密度度花园洋房社区区，随着项目的的入市，以中小户型花园洋洋房新时代的到来。花园洋房市场发展与趋势势更高生活品质梦梦想平民化的生活方方式住宅并非简单的的建筑物体，它它承载着人们的的希望与追求，，展示着一个社社会从物质到精精神、从经济到到文化的综合成成果，建筑技术术革新和中国社社会经济发展不不断催生新的住住宅产品的繁衍衍。人们对住宅宅的需求也一改改过去“千篇一一律”的状态，，在住宅的多样化，舒适度度，归属感等方面提出了更更高的要求。花花园洋房产品伴伴随市场的变化化也在更新发展展。未来低密度住宅宅，今后5-10年成为住宅产品品主流花园洋房将成为为未来替代别墅墅和TOWNHOUSE的一个主流产品品，花园洋房本本身就可以成为为一个社会的主主流的产品，别别墅和TOWNHOUSE对市场供应来说说是一种边缘性性的产品，花园园洋房是满足中中上等收入客户户的需求，花园园洋房是替代别别墅和TOWNHOUSE非常好的一个产产品，花园洋房房拥有更大的市市场容量。产品形态=地块属性限制+利润要求+客户需求。地块属性尤其是是容积率决定产产品可能性。伴伴随政府对1.0以下容积率住宅宅用地的严格限限制，供给率1.0-1.5的高端住宅将成成主流，按行业业常规，0.8-1.2容积率，多数开开发商会选择叠叠拼、联排等类类别墅产品与花花园洋房的组合合，而1.2-1.5的容积率则较多多选择花园洋房房、小高层以及及少量类别墅产产品的产品组合合。因此，在未未来的一段时间间内别墅产品以以及花园洋房将将成为城市高端端住宅市场的主主力。多重景观、人本本主义花园洋房房引领趋势越来越多的楼层层，甚至九层的的，甚至某些塔塔楼里都会出现现这种空间变化化很丰富的情况况，尤其在南方方，万科的很多多的系列的产品品，在塔楼里面面，把空间做得得也非常丰富，，也可能有院子子做出来，还有有很多地方，他他可能是一个挑挑空的露台，也也可以叫空中花花园，丰富的设设计变化，适应应了消费者对居居住品质的需求求，所以花园洋洋房未来的发展展和更多的产品品相融合，越来来越多的产品出出现了相对需要要的一种功能，，所以将来有一一种融合的需求求。花园洋房保值，更更具投资价值随着城市开发量的的不断提升，有限限的土地资源显得得日益宝贵，国家家政府（国土资源源部）对什么样的的房子是别墅进行行界定，不排除Townhouse、低密度花园洋房也纳纳入高档住宅之内内，对这些住宅类类型进行供地限制制。从经济学的观观点看，物以稀为为贵是显而易见的的道理。受国家土土地政策的调控以以及对高档低容积积率住宅用地的限限制，花园洋房在在市场供应上将日日益稀缺，其较之之于联排别墅和高高层公寓的高性价价比则蕴藏着极大大的投资价值。花园洋房产品篇住宅开发变革动力力生活品质的提升新洋房作为一种花花园洋房，涵括低低层和多层住宅，，这些多层和中高高层住宅在空间上上应尽可能具有亚亚别墅或者说类别别墅的特征，充分分享有私家花园或或内庭院或准私家家花园(露台)，并在把握用地经经济的同时寻求居居住的别墅空间特特征，在房型设计计上最大限度达到到舒适性、实用性性、观赏性。新洋洋房不仅价格适中中，并且低密优质质、适合居住，恰恰如其分地迎合了了社会中产阶层人人士的高质量生活活需求。花园洋房主题风情情地中海风情洋房：：处处洋溢着热情，，一般有宽阔的阳阳台。外墙多为鲜鲜亮的黄色或白色色，有拱形的窗户户，屋顶的坡度较较缓，屋面多为红红色的筒状陶瓦。。建筑造型与优雅雅淳朴的自然风光光浑然一体,艺术般地塑造出现现代热带滨海休闲闲文化底蕴。西班牙洋房：色彩亮丽，造型活活泼，门或窗间螺螺旋状的柱子装饰饰是它的一大特色色，多见外挑门亭亭、弧形长窗、圆圆柱塔楼等。法式洋房：建筑风格偏重于庄庄重大方。整个建建筑多采用对称造造型，屋顶多采用用孟莎式，坡度有有转折，上部平缓缓，下部陡直。屋屋顶上多有精致的的老虎窗，或圆或或尖造型各异。外外墙多用石材或仿仿石材装饰。英式洋房：一般色彩比较淡雅雅，都有陡峭的红红瓦屋顶，在山墙墙上多有深色半露露的木构架，有或或真或假的砖砌烟烟囱，整座建筑朴朴素清新中透出雍雍容娴雅。德式洋房：十分注重建筑细节节，对点、线、面面多种建筑元素的的运用，不仅体现现出建筑的优雅庄庄重，更突出建筑筑的时尚简洁院：首/底层入户阳光花园园庭院；错：相互错层布局，镂镂空采光强；退：层层退台，每户花花台私享采光；露：顶层大面积露台，，展现生活高品质质。产品特征关键词院·错·退·露退——退台设计，有效利利用光照错——错落布局，立面灵灵活院——入户花园，下沉花花园露——顶层露台花园院——下沉花园龙湖·漫坡香醍龙湖漫坡香醍为龙龙湖·香醍别苑三区08年6月开盘建筑风格地中海·托斯卡纳地中海建筑风格，，藏在森林里的托托斯卡纳庄园，居居筑在坡地上的慢慢生活理想。明黄涂料自然石材欧式铁艺棱角分明质感醇厚厚的外立面庄园灯塔坡屋顶利用天然环境优势势，结合地中海元元素将托斯卡纳庄园的的的神韵完美展现。点阵排列·漫坡起起伏漫坡居住主义最高处落差4-9米，以起伏的森林林，最大限度地体体现龙湖造景、园园艺优势，独栋、双拼洋房，，用坡地风景为北北京带来别具一格格的漫坡式居住体体验。xx突破常规，依坡地地顺势而建，将南南方的山地别墅经经验根植于此，在在北京楼市开创全新的的尝试，掀起了xx漫坡居住新主义。。整体项目规划依坡坡而建，产品分布布采用点阵式布局局，更有效地与社社区园林景观互动动，非兵营式布阵打破破北方产品规划的的传统模式，让xx产品更具灵动性。。95㎡2室2厅1卫270°观景阳光房三面面采光明卫多功能阳台户型方正转角飘窗，明亮景景观客厅1、户型方正2、南北通透3、180°景观空间4、多功能阳台设置置5、270°三面采光6、明厅明卫香醍别苑产品真正正受市场青睐的原原因在于在花园洋洋房的业态中成功功植入别墅的空间间尺度以及户型设设计理念，每户设设置180度观景空间，大尺尺度花园露台，轻轻松纳别墅生活于于己有，真正受受到市场青睐。4个露台，超大花园园空间，真正享受受别墅花园生活户型方正120平米户型香醍别苑开盘仅用用11个月，总体量1200套花园洋房全面售售罄，华丽收官。。双卧室，独享尊崇崇北京洋房——推出“三叠拼”“三叠拼”：以上上中下三叠空间、、户户跃层的别致致设计，保留Townhouse有天有地的特点，，在保持低容积率率下，形成空间层层次更为丰富的类类别墅居所。平台台之间通过室外楼楼梯连通，上下层层空间通过共享空空间连接，并把楼楼梯纳入垂直方向向室内造型的重要要元素。首层有下下沉式花园、半地地下车库，中叠有有后退式露台，上上叠设计了阁楼。。绿城·百合——南派小镇新古典主义风格的的低密度项目，4-5层公寓为主，部分分8-18层小高层电梯公寓寓，大面宽、短进进深，精致独特老老虎窗、威卢克斯斯窗、八角窗（最最小的窗宽为600mm）、双坡顶和四坡坡顶的组合运用，，打破了平直呆板板的屋顶线条。彩色铝合金窗采用用中空玻璃、断桥桥隔热铝型材以及及美国进口的油毡毡瓦，卧室4.6米大面宽。建筑外外立面采用新古典典主义摩尔风，三三段式外立面，高高档的墙面涂料、、江苏宜兴研发特特制的红褐系列仿仿清水砖片、青灰灰系列仿清水砖片片等墙面贴片，同同一幢楼坡屋顶起起伏变化，由四层层到五层，五层带带阁楼层打造江南南小镇。万科十七英里洋房产品·发展趋势户型区分更为人性性化客群分成两代人居居住、三代人居住住，户型设计尽量量加大面宽，充分分考虑卫生间、餐餐厅的景观与采光光因素，让老人与与孩子都能享受到到阳光。主卧更奢华室内空间最大突出出主卧系统，将主主卧做奢华，相当当于别墅的那种主主卧系统，主卧南南北通透，有较大大的更衣间，几十十平米的大卫生间间等。更像别墅的外立面面与舒适度龙湖对产品外立面面的要求看上去像像别墅，调整产品品布局，如卫生间间的移动体现更舒适的空间间。南方产品创造造更丰富的舒适居居住空间，楼层发发展到9层-12层，打空中花园概概念：塔楼也出现现空间变化，设计计为庭院或挑空露露台。花园洋房园林篇北京龙湖地产最佳的居住状态不是让园林成为别别墅的绿化，而让别墅生长在园园林景观内。北京地域局限性干燥、冬季漫长、、夏季缺水，京城城其他楼盘的园林林景观中的河川湖湖泊、园石和常绿绿树木都较少，其其风格粗犷而秀丽丽媚美显得不足。。提前种树，重金维维护为实现“南园北移移”和展现原生态态园林景致，在拿拿地前开始在北京京周边兴建苗圃和和储备树木花卉。。为了让所有的植植物都保持原汁原原味的生长形态，，重金将所有树木木采用全冠移植手手法。园区内所有有树木花卉不进行行任何多余修剪、、人工雕塑，保持持原汁原味生长形形态，让整个社区区展现出原生态的的园林景观。为了了保证全冠移植的的树木能保证存活活，龙湖地产特意意为每一株树木量量身定做了巨型板板箱，以便在运输输途中保证树木的的主根系不受损害害。树木矜贵，运输更更是几费周折。由由于龙湖地产选择择的树木都是全冠冠移植，普遍树龄龄长、树冠大，基基本上一辆卡车跑跑遍大半个中国只只能运一棵树，花花费之昂贵前所未未有。而当树木运运抵北京后，首先先会在龙湖地产的的苗圃里进行养护护。在此期间龙湖湖的园林工程师会会对所有树木进行行驯化，等其适应应了北京的气候环环境后，才被放心心移植到龙湖·滟澜山和龙湖·香醍漫步的园区之之中。魔鬼式360度景观定位为了让每一棵树木木展现最美的风姿姿，启用吊车将树树木悬空进行360度旋转，找寻树木木枝叶伸展的最佳佳姿态。在高乔木木/中乔木/高灌木/低灌木，及近地花花卉和草地的掩映映下，呈现出高低低错落的五重景观观，而在不同色彩彩的树木和花卉的的映衬下，人们可可以不同的角度感感受到四季变幻的的完美景致。同纬度选树，保四四季美景为展现南派园林四四季有景的特色，，特别在冬天保持持葱茏绿色的震撼撼景观效果，龙湖湖地产的景观工程程师特意在北京的的同纬度区域，寻寻觅在冬季常绿树树木。重点色叶植植物，在各个季节节呈现不同的树叶叶颜色，营造原生生态园林的产品定定位。为了让龙湖湖·滟澜山体现出银杏杏和蔷薇的庭院的的意境，特意选择择树围在30公分以上，生长年年龄在50年以上的银杏树。。同时为了园区的的鲜花开得比季节节更早，提前在花花圃的温室里撒下下鲜花的种子。他们放弃价格低一一倍的9米高雪松，穿行了了与北京同纬度的的华北、东北、西西北地区，苦寻10米以上枝形挺拔的的雪松，最终在山山东觅得了难得一一见的生长了30年以上的高大雪松松龙湖·滟澜山景观设计示示意图龙湖·滟澜山景观设计示示意图龙湖·滟澜山景观设计示示意图会所入口看房通通道、景观区铺装装园区内不同区域使使用不同材质进行行铺装，延续整体体项目风格同时与周边景色色融为一体，同时时考虑到排水、防防滑、指示等多功能。景观中心区水景将南方精致园林中中的水系水景巧妙妙组合，采用不同同种水系植被分层次组合，，打破北京市场上上园林水景粗糙，，风格一致化的局面！绿城·百合绿城·百合——江南园林小镇绿城·百合定位江南小镇镇风格，在整体的的布置上，采用江江南围合式的布局局方式，通过建筑筑的围合、通廊的的围合、景观的围围合，最终形成一一种院落套院落感感觉，创造人文气气息的立面色彩与与质感，以抵御外外来可能的危险，，给人安全的感受受。在社区的氛围围营造上，大规模模的中心花园和组组团规模绿地、人人车分流、坡地景景观、中央逶迤的的水系景观，营造造出具有多级规划划体系的江南小镇镇意象，让北方大大尺度与南方的灵灵动、秀丽完美结结合，尽显江南园园林的意境。将多年来潜心研究究的南派园林移植植北京，在龙湖称称霸的北京洋房市市场上独树一派，促进北京京洋房向更多形态态发展。景观园林建议1、园林整体规划按按整体风格划分组团团，景观营造等级主题概念，一级是大围合主主题社区概念，二二级庭院组团花园园主题概念，三级级底层私家庭院主主题概念。2、利用植被与建筑筑小品将人流动线区分，有机结合私密性性与公共空间，尽尽量做到一栋一景观，充分尊享独有感感。3、加大楼间距，做到到绿化全灌成树移植，巧妙搭配乔木、灌灌木与园林，利用用高低层次、疏密密布局，缓冲建筑筑对人的压迫，将将人、自然和建筑筑有机融合为一体体。4、舍弃奢华的建筑筑材料，强调实用用性，选择自然建筑筑材料，营造符符合项目目主题风风格的建建筑外立立面，用用朴实质质感打动动人，同同时实现现产品品质质与成本本控制之之间的平平衡。花园洋房房营销篇谁为花园园洋房买买单？花园洋房房，为城市中中产阶级级建造一种种城市生生活与田田园生活活融合的的居住革革命！目前北京京花园洋洋房的主力客群群：一般主主要为城市高级级白领，受到自自身工作作和生活活的各种种条件的的限制，，不能居居住第二二居室，，只能居居住在第第一居室室，所以以选择在在四环以以外、五五环附近近。这样样能够享享受到城城市配套套的便利利性，又又能脱离离城市高高密度的的空间的的压抑，，想逃离离城市生生活，追追求花园园生活；；因为工工作，所所以不能能离城市市太远。。目前市市场上的的花园洋洋房主流流产品在在100平米左右右，具备备提高生生活品质质的功能能。城市的中中坚力量量中等偏上上的收入入群体1、容积率率低：花园洋房房舒适性性的第一一指标是是容积率率，一般般在1.5以下。2、品质较较高：舒适的居居住性（（户外和和户内的的非常丰丰富的变变化）用用材上选选择别墅墅项目中中才有的的元素，，同时在在户型上上下足工工夫，既既要保证证通透的的视野，，又要做做到使用用面积的的紧凑。。利用花花园洋房房特殊的的露、退退、错、、跃等方方式，使使室内空空间与阳阳台、生生态长廊廊连成一一体，做做到步步步有景，，处处生生机盎然然。3、附加值值多：相对较高高的性价价比，一一般而言言，花园园洋房会会赠送一一定的面面积(如绿地、、阁楼、、车库等等)，得房率率也较高高，同时时考虑开开发商和和物业公公司的品品牌。他们选择择花园洋洋房的要要素：传统的洋洋房营销销模式，，营销角度度差异化化不够，，且相对一一致。创新营销销模式？？生态：强调居住住自然环环境的原原生态；；舒适：注重生活活方式，，充分享享受舒适适生活；；细节：要求建筑筑产品精精细化，，细节中中体现生生活品质质；品牌：注重开发发品牌的的实力以以及高端端的生活活配套服服务。关键词生态+舒适+细节+品牌1、利用退退台、飘飘窗等设设计增加庭院院、阳光光房及露露台的面面积，通过对花园或露露台的合合理运用用有效降低低传统多多层住宅宅在底层层和顶层层户型上上的销售售难度，，将销售劣劣势转为为优势。。2、现场体体验式营营销，建建立样板板示范区区，通过过购房线路路的精心心搭配以以及细致致完善的的现场服服务，使购房者者在第一一时间感感受震撼撼，促进进销售。。3、高端小小众活动动与节假假日主题题活动结结合，建建立有效效圈层，，实现圈圈层营销销。4、设置五星标准准的豪华高档档会所功能配置置。5、上门别墅式专专属一对对一服务务。2008年市场低迷迷的出路路？降价：降低总价价，推出出各主题题特价房房；优惠：购房优惠惠政策，，一次性性/按揭折扣扣；赠送：赠送更多多花园、、露台面面积，购购房送物物业、大大礼等；；异地：组团参观观集团异异地项目目，圈层层营销实实现品牌牌推广最最大化。。关键词降价+优惠+赠送+异地顺鑫花语语（顺义））：户户赠送送花房，，独立电电梯刷卡卡入户。。叠墅产产品的下下叠户型型，下层层每户大大约35-40㎡小院赠赠送，上上叠户型型，赠送送大露台台。叠墅墅中的中中层户型型，赠送送花架、、露台的的全部、、阳台一一半面积积，南北北双向20㎡左右面面积。首开·常青藤（（东坝））：10月18日开盘销销售，开开盘价格格由预计计的1万多元/㎡下降至至9600元/㎡左右，，2010年7月入住。。参加新新品发布布会活动动有机会会领取实实名VIP购房优惠惠卡。龙湖·漫坡香醍醍香醍别苑苑三区均均价8000-10000元/㎡，一次次性9.5折首付50%以上按揭揭9.8折。绿城百合合霁雪苑1、2、6楼均价6300元/㎡，春云云苑7号楼均价价7280元/元/㎡，一次次性97折按揭99折。2008年龙湖地产产营销攻攻略五星级高高档私人人会所国际品牌牌健身私私家馆，，高端配置置游泳池池系统，，VIP专属一对对一服务务，打造造五星级级酒店会会所。情景营销销中心宽阔大堂堂奢华装装饰、现现场音乐/酒水/甜点，细细节服务温馨，，整体营营造项目目风格一致的的氛围。。个性化样样板间个性挑高高空间，，现场家家具/装饰/绿植等充充分体现现生活品品质。感官营销销：业主主之旅在龙湖的的词典里里，业主主被亲切切地称为为“龙民民”，这这个称谓谓在龙湖湖的价值值体系中中居于最最重要的的位置。。北京业主主团赴重重庆参观观项目2007年12月仅三个个月中，，先后有有来自不不同项目目的300多位“龙龙民”分分10次远赴重重庆，而而到2008年7