湖北高端住宅项目定位及物业发展建议报告图文并茂

xx城项目定位及物业发展建议报告报告背景123研究时间报告历程资料来源2012年3月—2012年5月项目立项——地块勘测——规划咨询——策划公司选取——市场调研——客户访谈——专题研究——首轮初稿——多轮修正——终稿完成武汉市政府工作报告（2008-2010年），世联市场数据，武汉2011年房地产市场年报，客户访谈问卷……2武汉城市甲板青山首席观江走廊报告思路城市区域项目企业四个维度宏观政策中观市场微观项目特质三个前提问题一：项目客户是哪些？问题二：他们需求什么？两个核心问题3报告核心内容4报告目录框架四个维度2两个问题4项目定位5三个前提3物业发展建议6营销策略建议7报告总纲15Part1报告总纲6四个维度两个问题项目定位三个前提物业发展建议营销策略建议报告总纲项目开发目标布局全国全新生活良好收益123完成中交地产全国战略布局的目的；扩大在华中区域的影响力；在武汉房地产市场上树起中交旗帜；以国际的、人文的、滨水的特性带给青山一种——可逛、可逛、可留、可乐、可住、可玩、可学的时尚生活范；打造武汉滨江新典范；在项目四年开发周期内取得良好的社会效益和经济效益扩大中交品牌影响力7区域首发青山唯一青山唯一滨江公园青山唯一城市甲板青山唯一新天地特色风情商业街青山唯一的首席一线江景住宅青山唯一观江公寓红钢城城市升级首个项目红钢城城市更新标杆项目我们将引爆红钢城区域我们将重塑红钢城城市价值实力中交，献礼江城一站式生活体验项目定位武汉城市甲板滨江商务先驱形象定位区域首发/一线江景/区域标杆产品定位10Part2四个维度11四个维度两个问题项目定位三个前提物业发展建建议营销策略建建议报告总纲武汉定位：国家历史文文化名城，，中部地区区的中心城城市，全国国重要的工工业基地、、科教基地地和交通通通信枢纽，是湖北的的省会城市市，政治、、经济、文文教、交通通中心武汉在全国国武汉在湖北北武汉景色四个维度城市区域项目企业126756.2亿/12.5%2959.04亿/18%23738.09/14.1%4255亿/22.1%117.33亿/34%武汉市2011年GDP达到6756.2亿元，同比增长长12.5%2011年武汉社会消费品零售售总额2959.04亿，比上年同期期增长18%城市居民人均可可支配收入达到23738.09元，比上年同期期增长14.1%全社会固定资产产投资4255亿元，增长22.1%出口总额117.33亿美元，增长34%商品繁荣经济增长民生保障动力强劲开放武汉经济：2011年武汉各项经济济指标稳中有进进，保持稳步增增长，高于全国国平均增速武汉市经济水平平的提高，将吸吸引更多开发商商进行投资建设设，中交地产进进入武汉是大势势所趋,也是中交地产重重要布局之一！！四个维度城市区域项目企业13武汉房地产：步步入1.5线城市，房地产产市场很活跃，，各项指标都名名列前茅2011年全国典型城市市成交均价排行行，武汉同比涨涨幅为8.47%，位居第三2011年全国典型城市市成交面积排行行，武汉市位居居第三位，全年年成交1109万方2011年武汉地产企业业销售金额TOP20，外来开发商占占据大多数，前前六名只有两家家本地企业2011年，武汉土地市市场活跃，13次挂牌、6次招标，共成功功出让土地205宗，同比增加6宗四个维度城市区域项目企业14武汉未来发展：：随着武汉城市市化进程的快速速迈进，城市功功能定位由中部部重要的中心城城市上升为我国国中部地区中心心城市四个维度城市区域项目企业整合新城和与之之联动发展的新新城组团形成新新城组群，规划划形成以主城区区为核心，六大大新城组群均衡衡发展的都市发发展区；主城区：以三环线内地区区为主，包括局局部外延的沌口口、庙山和武钢钢地区；新城组群：由主城区向外沿沿阳逻、豹懈、、纸坊、常福、、汉水、盘龙等等方向构筑六条条城市空间发展展轴。形成东部部、东南、南部部、西南、西部部和北部等六大大新城组群。本项目位于武武汉市主城区区内，经济指指标如下图项目指标单位用地面积5.16万平米容积率3.8建筑面积19.6万平米住宅建面11.8万平米商业建面7.8万平米其他条件套型面积90平方米以下的商品房建设面积不低于住房总建筑规模的66%15城市维度小结结：武汉经济济水平发达，，增长迅猛，，发展潜力巨巨大，房地产产市场活跃武汉可承接中中交地产的全全国化战略布布局的要求国家历史文化化名城，我国国中部地区的的中心城市，，全国重要的的工业基地、、科教基地和和交通通信枢枢纽武汉之于全国武汉之于湖北2011年武汉各项经经济指标稳中中有进，保持持稳步增长，，高于全国平平均增速武汉步入1.5线城市，房地地产市场很活活跃，各项指指标都名列前前茅武汉是湖北的的省会城市，，政治、经济济、文教、交交通枢纽武汉地位武汉经济武汉房地产市市场启示四个维度城市区域项目企业16青山区是武汉汉市中心城区区之一，工业业实力雄厚41117529/44924080％55％98％青山区4大产业：钢铁铁、石油、船船舶、环保，，为武汉钢铁铁石化重工业业区青山区工业生生产总值1435.3亿元，位于武武汉各城区第第1位青山区总人口口449240人，武钢在岗岗员工117529人，人口结构构比较单纯青山区工业废废气、废水排排放量占全市市的80％和55％区域项目成交交客户中98％来自青山区区地缘性客户户业强工业单一污染封闭青山组团四个维度城市区域项目企业17“十里钢城，，沉淀56年风华”，工工业发展史就就是青山城市市的发展史50年代60-70年代2000年-今“青山位于武汉汉市东南部，，随着国家”一五”重点建设项目目武钢的兴建建，于1956年建区至今有有56年的历史，辖辖区面积89.5平方公里，常常驻人口48.53万，辖10个街道办事处处和1个管委会，共共有112个社区，13个行政村。””1954年青山地区建建设钢铁联合企业业1955年建立武汉市青山区区、湖北省青山热电厂1958年武汉重型铸锻锻厂、武汉船用机械械厂开始动工工兴建2000年1月1日青山区喜迎迎新千年民俗民间文体体活动大型展演在和和平广场举行行2001年1月11日青山区西大门门大型雕塑《奋飞的钢城》建成2003年8月被列入武汉汉市“十五”规划三大文化化项目之一的的青山文化艺术术中心举行奠基典礼礼2004年青山区文化化馆被评为国家一一级文化馆1964年将原属青山山区9个人民公社划划归洪山区管管辖。青山区区从此无农业生产1970年武汉石油化工工厂1979年中国第一冶金金建设公司1980年武东火车站建成新型自动动化编组站1981汉口至青山水陆客运联运运开通1987年青山外贸码头动工工兴建1988年青山区港东经济开发发试验区1991年青山临江公园开工兴建、青山商场成为全市第8家销售额超亿亿元的大型商商场。80-90年代四个维度城市区域项目企业1818工业之长：以以钢兴区，以以油提速，以以船破浪，以以电驱动，钢钢铁、石化、、船舶、环保保四大产业齐齐头并进，并并延伸工业旅旅游产业围绕打造百亿亿船舶生产出口基地地，支持青山山船厂、461厂、471厂等骨干企业业，加快建成成内陆地区最最大的特种船船舶制造基地地。围绕武钢建设国际一流流的冷轧硅钢钢片、汽车板板和高性能结结构钢等精品品钢材生产基基地，延伸钢钢铁产业链。。围绕武石化建设中部地区区最大的国家家特大型炼化化一体化企业业，抢抓中石石化80万吨乙烯建设设项目建设机机遇，形成石石化产品深加加工和新材料料化工配套产产业链。围绕打造国家家环保产业基地核心区，，加快建设青青山环保科技技园，延伸工工业再生资源源综合利用产产业链。四大产业石化电力钢铁船舶四个维度城市区域项目企业19交通之势：““三桥一站””，水、陆、、空全立体交交通格局，通通达九州2天兴洲长江大大桥3阳逻长江大桥桥1二七长江大桥桥4武汉火车站【天兴洲长江大大桥】武汉市第6座长江大桥，，2009年12月26日建成通车，，全长4657米，设计时速80公里。【阳逻长江大桥桥】武汉市第5座长江大桥，，2007年12月26日正式建成通通车，全线贯贯通武汉长达达188公里的公路外外环线，设计计行车速度120公里/小时。【二七长江大桥桥】分别与建设大道延长线、建设渠路、解解放大道及规划沿江大道等交通干道相交，双向六车道，，主线局部为为双层桥型式式，快速分流流过江车辆。。预计2011年9月30日建成通车。。【武汉火车站】总投资超过140亿元，将建设设20条铁轨线，11座站台，是正正在建设的京京港高速铁路路的重要站点点。随着“三桥一一站”等一批批重大市政项项目在2010年前后相继建建成，青山地地区将打破相相对封闭的交交通格局，交交通地理位置置将从武汉市市的城区交通通“终点”演演变成中环、、外环上的““节点”，枢枢纽地位将逐逐步凸现。阳逻长江大桥天兴洲长江大桥二七长江大桥武汉火车站四个维度城市区域项目企业2020规划之势：青青山区整体城城市规划布局局依旧延续了了西居东工的的大格局，并并形成两区两两带四园的布布局高铁经济集聚聚区循环经济示范范区滨江商务区临站服务产业业带工人村都市产业园园节能环保产业园船舶配套产业园北湖工业园两区两带四园东工西居21四个维度城市区域项目企业青山区比较闭塞，，产业和居民以武武钢系为主，随着着武钢发展逐渐放放缓，区域的客户户消费和置业外溢溢“青山就是为武钢而而建立的，就是工工业区，也没什么么好玩的，就一个个和平公园……”----访谈本地市民“青山的基本不在在内部买房子，多多半去了徐东，也也有去汉口的，很很典型的内生性区区域……”----访谈青山青城华府府销售经理有钱的去徐东消费费，更有钱的就去去武广了，青山的的商场发展落后了了……”----访谈青山居民武钢难以维持在钢钢铁市场上的地位位，国内的钢材需需求量逐渐减少，，且未来看不到增增长的可能性。除除非再一次匪夷所所思弄出4万亿投资这样的大大手笔……----南方周末青山在武汉产值连连续多年贡献较大大，但却没有成为为市民向往和骄傲傲的空间。外溢青山处于武汉主城城区生态圈末端四个维度城市区域项目企业22

生态居住区青春创业区滨水休闲区奥山世纪城科学教育区金三角商业区产业配套居住区滨江文化活动带中央政务区生态总部经济区BusinessPark商务花园中小企业培育基地特色商业核和平公园创业片区（已启动动）依托奥山世纪广场场形成活力商务核心奥山世纪城青山区政府23在滨江商务区规划划的三大板块中，，本项目位于生态态圈的末端，我们们是后发区域的首首发项目创富片区（2013年启动）和平公园及周边文文化公建形成公共文化核心及政政务、商务中心创新片区（2016年启动）红房子保护开发形形成特色商业核心红钢城在整个青山山都在进行改造的的情况下，发展滞滞后，可开发潜力力巨大，中交地产产武汉公司是区域域开发的领头羊！！四个维度城市区域项目企业23项目所在红钢城，，城市印象差，商商业氛围淡薄，居居住环境一般1、城市印象差;商业居住环境差，老武武钢工业区污染严严重住宅以武钢职工老住区，，红房子为主，房房地产发展属于初初级阶段商业不发达，项目目周边最近的青扬扬十街作为唯一的的商业中心，档次次低购物环境一般业态单一城市印象差城市基础服务设施施发展滞后居住城市印象青山人其实都不喜喜欢青山，污染严严重，大家买房子子都愿意到外面去去买，在平时休闲闲娱乐也都愿意去去外面，青山的商商场也没有几个，，就青杨十街和建建二，里面也没什什么牌子，年轻人人都不愿意在这边边消费。——青山居民朱小姐红钢二街青扬十街四个维度城市区域项目企业24青山红钢城曾经很美好，但青青山区现在是一个个没落的区域，是是武汉市价值的末末端，我们项目处于青山山区价值末端位于青山价值链末末端，区域未来规规划很好，但是现现在短期内难借势势立足当下深耕红钢城区域进行区域价值重塑塑，引爆区域市场场启示区域维度小结：本本项目处于青山去去价值末端，未来来规划短期难以借借势，应该立足当当下，深耕红钢城城区域，重塑区域域价值四个维度城市区域项目企业25区位：本项目位于于武汉市传统的工工业企业配套居住住区，青山区红钢钢城板块，毗邻三三环线和天兴洲大大桥武昌汉口汉阳6KM2KM交通区位距武汉站6KM，建设十街改造后后不到十分钟即可可到达武汉站距青山区政府2KM，5分钟内直达26四个维度城市区域项目企业地块四至：项目位于武汉市青青山区红钢二街13号东至武汉市第四十十九中学，四十九九中为武汉市重点点中学南至20米宽红钢二街西至武钢四街坊北至40米宽临江大道，堤堤坝至江滩之间有有挖沙厂、轧钢车车间等工业，影响响低楼层观江景观观地块内部：地块内多为厂房和和办公楼，拆迁难难度较小四至：地块内部为为厂房，西侧为工工业企业的配套居居住区，东南侧为为学校用地，北向向有待开发江景资资源北侧道路北侧道路北侧江滩东侧学校西侧街区内部厂房南侧道路内部厂房如何利用项目周边边的江景资源和教教育资源是本项目目重要的研究方向向四个维度城市区域项目企业居住建筑布局应距距离堤防保护线不不少于100米；用地东西两侧各控控制10米宽公共通道；用地北侧临江大道道控制25米宽绿化带，用地临南侧红钢二二街控制10米宽绿化带，用地临用地东侧公公共通道控制20米宽绿化带；用地内建筑后退北北侧临江大道红线线距离不少于35米，后退南南临红钢二街道路路红县距离不少于于15米；项目技术指标：中中小规模高容积率率项目，规划限制制条件较多，商业业占比高项目指标单位用地面积5.16万平米容积率3.8建筑面积19.6万平米住宅建面11.8万平米商业建面7.8万平米土地成本519万/亩楼面价2050元/平米其他条件套型面积90平方米以下的商品房建设面积不低于住房总建筑规模的66%28四个维度城市区域项目企业交通：区区域外的的大交通通顺畅，，但是面面向青山山区内通通达性较较差，交交通微循循环不畅畅对人流流集散形形成制约约临江大道道：2车道改为为双向6车道，预预计今年年动工，，道路的改改造将极极大改善善地块周周边环境境，为区区域的发发展奠定定基础三环线、、天兴洲洲长江大大桥：通过三环环线可到到达汉口口、汉阳阳地区红钢二街街、建设设八路：：道路20米，实际际行车道道不足10米，制约约地块的的通达性性和平大街街：地块距离离青山主主干道和和平大街街600米，可快快速到达达武昌各各个区域域29四个维度度城市区域项目企业资源：江江景资源源稀缺但但不唯一一，江滩滩面积是是武昌最最大，现现阶段观观赏性不不强，教教育资源源强势，，社区配配套资源源不足稀缺但不不唯一：：城市层层面上武武汉江湖湖景观丰丰富，区区域层面面上临江江路二环环线至三三环线沿沿线待开开发，江景资源源丰富不不稀缺现阶段观观赏性不不强：受受防洪堤堤/防洪洪墙及树树木的遮遮挡影响响，项目目低层建建筑无法法直接观观赏江景景北侧江江滩景观观不佳，，预计2012年堤改改墙工程程后会有有改观线三环线工一路业荆州街临江大道和平二环大长江青山十里江滩道学校概况况：武汉市第第四十九九中学创创建于1957年，是湖湖北省首首批省级级示范高高中，是是武汉市市市区政政府共建建的十所所优质示示范学校校之一学生人数数：四十九中中高中部部40个班，每每班40人，共计计学生约约1600人师资力量量：学校校在职教教师138人沿街商铺铺红钢二街街社区配套套以沿街街底商为为主，休休闲娱乐乐业态缺缺乏四个维度度城市区域项目企业项目属性性：区域属性性：非城市核心区传统的工业企业配套居住区，城市边缘的价值洼地，商业氛围淡薄资源优势优质教育资源优势突出，一线临江是项目的标签，可提高溢价水平中小规模占地面积5.16万平米，建筑面积19.6万平方米高容积率容积率3.8高商业占比商业占比40%，约7.8万平方米北商南居居住建筑布局应距离堤防保护线不少于100米，北侧排布商业，南侧排布住宅项目维度度小结：：我们是是非城市市核心区区，具有有一定江江景、教教育资源源，中小小规模、、高容积积率、高高商业占占比项目目31四个维度度城市区域项目企业如何提升升区域价价值，最最大化利利用江景景及教育育资源，，用技术术手段规规避地块块限制条条件将是是项目打打造关键键因素启示企业实力力：世界界500强，央企企实力雄雄厚，品品牌知名名度高，，全国化化战略布布局中交地产有限公司中交地产武汉开发有限公司中交集团中国交通建设股份有限公司成立于2006年10月8日，是由中国交通建设集团有限公司（国务院国资委监管的中央企业）整体重组改制并独家发起设立的股份有限公司，是中国第一家成功实现境外整体上市的特大型国有基建企业中交地产有限公司（简称中交地产），成立于2011年3月6日，注册资本金50亿元人民币。是中国交通建设集团有限公司独资设立的房地产企业。中交地产武汉开发有限公司是由中交地产有限公司旗下华通置业有限公司与中交第二航务工程局有限公司共同出资、为开发武汉市青山区红钢城项目而设立的项目公司，成立于2012年2月20日四个维度度城市区域项目企业32企业战略略：围绕“国国际一流流的高品品质交通通地产全全产业链链价值创创造者””的战略略定位，，通过““三步走走”逐步步实现从从“国际际化积累累-步入国际际化-实现国际际化”的的长远发发展1优先做大体量规模，充分挖掘股份公司内部已有存量资源与外部市场发展机遇，积极拓宽盈利来源，并全面提升业务开发管理能力。同时，积极试水海外房地产业务，为房地产业务的国际化布局积累经验。2战略聚集，步入国际化3四个维度度城市区域项目企业国内与国国外并举举，做大大与做强强并举。。做强““交通通地产””核心业业务，形形成差异异化竞争争特色与与产品开开发特点点；重视视价值链链持有经经营环节节，形成成初具规规模的持持有物业业积累，，并形成成较强的的资本运运作能力力；实现现海外全全面布局局，步入入国际化化发展阶阶段，市市场竞争争能力全全面提升升全面超越越，实现现国际化化做强“交交通地产产”核心心业务，，拓展交交通地产产价值内内涵，不不断创新新产品线线，优化化业务结结构，重重视价值值链前后后向一体体化延伸伸，沉淀淀规模领领先的优优质持有有物业积积累；实实现海外外重点区区域深耕耕发展，，围绕地地产金融融领域建建设全面面的地产产投资开开发商能能力国际化积积累33企业维度度小结：：本项目目实现企企业速度度、品跑跑、利润润的目标标有一定定困难，，不适宜宜选择挑挑战型站站位速度第一一：树立品牌牌：巨头企业业揭开新新的篇章章、进入入武汉市市场的开开山之作作，肩负负着向武武汉市场场和地方方政府展展示企业业开发水水平、树树立品牌牌口碑的的使命！！2012年下半半年动工工、2013年年下半年年入市，，总开发发周期4年，年年均消化化量达到到6.6万平米米！资金效率率：追求合理理利润34在当前市市场环境境下，本本项目兼兼顾溢价价、速度度与品牌牌有一定定困难，，不适宜宜选择挑挑战型站站位四个维度度城市区域项目企业启示企业目标标如何实实现?要结合宏宏观政策策、中观观市场、、微观项项目特质质三个前提提条件来解解决！！！！35Part3三个前提提36四个维度度两个问题题项目定位位三个前提提物业发展展建议营销策略略建议报告总纲纲宏观调控控成为常常态，未未来一段段时间内内调控政政策将不不会放松松，形成成由堵向向疏的转转变2012两会定调调：房价还远远远没有有回到合合理价位位。因此此，调控控不能放放松。2011年调控政政策37三个前提提宏观政策策中观市场场微观项目目特质武汉市场场表现：：限购令令下，首首置和首首改客户户成为市市场主流流，再改改及以上上客户减减少，偏偏爱三房房产品武汉版限限购令与与2011年2月23日正式执执行；限限购令明明确规定定：对已拥有有1套住房的的本市户户籍居民民家庭(包括夫妻妻双方及及未成年年子女，，下同)、能够提提供本市市1年纳税证证明或社社会保险险缴纳证证明的非非本市户户籍居民民家庭，，限购1套住房；；(一个家庭庭只能购购买2套住房，，只有本本市家庭庭的首改改及非本本市户籍籍家庭首首置才能能购房)对已拥有有2套及以上上住房的的本市户户籍居民民家庭、、拥有1套及以上上住房的的非本市市户籍居居民家庭庭、无法法提供1年本市纳纳税证明明或社会会保险缴缴纳证明明的非本本市户籍籍居民家家庭，暂暂停向其其出售住住房；；(有2套住房的的本市家家庭无再再改购房房资格；；非本市市户籍家家庭无首首改购房房资格)三个前提提宏观政策策中观市场场微观项目目特质首置客户户不受限购影响首改客户户再改及以以上客户户受限购影响限制购买买首置客户户珍惜自自己购房房资格，，购房需需求向三三房倾斜斜购买力较较强首置置购房者者，直接接购买三三房产品品首改客户户受影响响较小，，直接购购买三房房购买力较较弱首置置购房者者被迫直接接购买2房等待购买买力提升升后再买买2房需求下下降，三三房需求求上升大户型购购买者变变少38青山市场场表现：：传统刚刚需板块块，受到到调控影影响弱于于中心区区，处于于以价换换量阶段段，局部部降价后后，销售售套数可可迅速回回升2012年2月份2011年底开盘初期开盘初期月均去化90-100套随着调控深入，年底销售遇到困难，月均去化30-40套左右推出特价房降价，积压需求释放，速度实现回升，销售120余套20套40套100套60套80套青城华府月均去化速度变化（不包含开盘）2011年1-11月青山区各户型成交价格变化二月份出出现小阳阳春，青青城华府府这个项项目卖了了90多套；主主要原因因有两个个，一个个是开发发商扛不不住了，，销售压压力比较较大，二二月份普普遍降价价，二是是客户扛扛不住了了，积压压了一年年的需求求凑着降降价一下下释放出出来。——福星惠誉誉青城华华府项目目经理张张小姐2011年上半年年，青山山区销售售价格未未出现明明显价格格波动，，随着调调控的深深入，2011年9-10月出现局局部降价价，年底底价格回回升刚性需求求为主：：以区域域内标杆杆项目青青城华府府的表现现为例，，2011年底销售售遇到困困难，进进行降价价措施，，积压需需求释放放，速度度实现回回升39三个前提提宏观政策策中观市场场微观项目目特质宏观政策策小结：：宏观政政策调控控是常态态，未来来高增长长不可期期，投资资受抑，，刚需为为王首置首改为主市场上主流客户以不受限购政策影响的刚需客户为主三房需求上升首置客户珍惜自己购房资格，购房需求向三房倾斜120平米以下120平米以下的户型受到客户追捧，去化速度快调控政策策下武汉汉市场表表现：调控是常态宏观调控成为常态，未来一段时间内调控政策将不会放松房价上涨遏制目前处于全面促销和局部降价阶段，未来市场将开始逐渐复苏本地需求为主投资受抑，外地购房者比例降低，本地需求成为市场的绝对主流调控政策策下全国国市场表表现：调控政策策下青山山市场表表现：三个前提提宏观政策策中观市场场微观项目目特质项目不适适合定位位高端，，应贴合合市场，，紧抓主主流住宅市场场格局：：本项目目位于青青山区低低价值板板块的红红钢城板板块的边边缘，区区域认知知度低红钢城板块奥山板块徐东板块黄陂板块产品均以高高层为主，，价格和品品质方面，，徐东板块块>奥山板块>红钢城板块块>黄陂板块三个前提宏观政策中观市场微观项目特特质4130㎡50㎡70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡一房两房三房四房青城华府奥山世纪城铂金华府新长江青源青城国际107公馆青山1958菁华园玲珑汇锦绣龙潭利佳华庭江南春城供应：市场场产品供给给以70-90㎡的两房和和110-130㎡三房为主主，90-110㎡之间的紧紧凑型三房房市场稀缺缺42三个前提宏观政策中观市场微观项目特特质需求：客户户需求户型型以三房和和两房户型型为主，是是成交的主主力户型青山区2011年1-11月户型成交交结构（套套）43三个前提宏观政策中观市场微观项目特特质住宅客户：：改善客户户外溢到徐徐东及奥山山片区,客户以地缘缘刚需客户户为主，市市场封闭，，客户价格格敏感奥山板块徐东板块红钢城板块白玉山黄陂板块中高端高端中端低端红钢城板块块奥山板块徐东板块黄陂板块红钢城板块块红钢城板块块主流客户客户敏感点价格交通地理位置配套户型环境高端★★★★★★★★★★★★★中高端★★★★★★★★★★★★★★★中端★★★★★★★★★★★★★低端★★★★★★★★★三个前提宏观政策中观市场微观项目特特质44户型补缺，主打90-110㎡紧凑三房；充分挖掘江景资源、教育资源对项目带来的利好；主抓主区域内地缘客户；启示：以有打无稀缺90-110㎡紧凑三房有有较大市场场机会项目江景资资源、教育育资源优势势明显，可可形成差异异化竞争优优势三个前提宏观政策中观市场微观项目特特质住宅市场小小结：针对对住宅市场场客户不活活跃，三房房机会大的的情况，项项目可以通通过挖掘江江景资源和和教育资源源，打造稀稀缺小三房房产品，来来抓住客户户摆脱竞争争市场封闭，，客户以地地缘客户为为主，对价价格敏感；；改善客户户外溢45商业市场格格局：青山山有建二、、红钢城两个区域级级商业中心心，项目周边边以服务社社区的底商商为主，现现状商业氛氛围淡薄商业市场1234商业价值商业环境商业功能商业走势沿和平大道道由西南向向东北递减减，并形成成了徐东>奥山山>建二=红钢城>三环外的价值梯度度，由和平平大道向两两侧递减青山区商业业以满足家家庭日常消消费的零售售功能为主主，餐饮、、休闲、娱娱乐功能薄薄消费环境和和设施落后后，与中青青年主力消消费群体验验式消费的的需求不匹匹配依托大规模模综合体的的强势带动动作用，奥奥山片区将将取代徐东东成为新的的外溢消费费目的地；；创富片区区的开发启启动，依托托中心区位位优势，商商业价值将将逐步显现现红钢城商圈建二/奥山商圈徐东商圈二七长江大桥三环外商圈沿街商铺红钢二街三个前提宏观政策中观市场微观项目特特质供求竞争：：未来创富富片区2012年启动，未未来有大量量商业入市市，将可发发展为新的的区域级商商业中心，，竞争更加加激烈107公馆青城国际青城华府锦绣龙潭青山1958雨泽项目大桥项目南洋金地项目38街坊33街坊42街坊43街坊45街坊46街坊奥山世纪城大华铂金华府红钢城板块块未来供应应预计13万平米创富片区未未来供应预预计36.7万平米，其其中约14.3万平米自持持奥山板块未未来供应55万平米，其其中30万平米自持持20162015单位：万平平方米20201120122013201436.40.60.5总计7.1总计9.75.34.75.10.74.9自持8.3自持6总计35自持300.81.90.9…创富片区商商业大量入入市说明：创富富片区地块块的规划用用途根据《滨江商务区区规划》进行判断，，33、38规划为城市市综合体，，商业体量量按照奥山山世纪城商商业配比（（总建面23%）及自持比比例（商业业建面85%）计算，其其他地块按按照20%商业比例计计算三个前提宏观政策中观市场微观项目特特质47特征社区型商业区域商业中心市级商业中心区位特征

沿社区紧邻干道一侧排布位于社区集中区域及规划居住区公共交通集散地及周边商务聚集地居民聚居区历史发展形成的商业集聚地区域规划中心商圈甚至步行街服务目标客群服务本社区及周边社区居民，以快捷便利为特点服务本区域居民消费，兼有一定集聚辐射功能服务以本区域以外消费者为主商业集中度及典型特征商业条状或点式分布，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业商业中高度聚集地区，服务范围辐射5平方公里全市商业最集中地区，城市地标甚至是城市重要旅游目的地基本商业面积0.06万平方米2.5万平方米5万平方米10万平方米30万平方米社区型商业街铺型邻里型社区店集超市百货大型生活中心

区域商业中心

市级商业中心

体量分析：：按行业规规律，本项项目7.8万平米商业业不具备成成为市级商商业中心的的条件，且且无法与奥奥山区域级级商业竞争争48三个前提宏观政策中观市场微观项目特特质目标：作为为商业中心心需引入大大型品牌商商家，品牌牌商家以租租赁物业为为主，需开开发商持有有大体量的的物业，与与开发目标标不匹配关键词：面积需求集集中于2-6万平米选择城市成成熟核心商商圈以租赁为主主需开发商自自持物业品牌商家旗下类别业态面积（万㎡）商业圈位置辐射范围及人口物业租赁/购买天虹商场城市中心店以中高端百货为主，超市为辅3-6一、二、三线城市的中心区整个城市或区域人口20万以上购买、租赁、自建，以租赁为主，社区购物中心以百货+超市+家居为主，辅以餐饮、娱乐及其他2-5次级商业圈或社区项目核心商圈范围人口10万以上大型购物中心以“百货+超市+家居”为基础，辅以餐饮、娱乐及其他6-10城市核心、次级商业中心或城市住宅密集区整个城市或区域人口40万以上新世界生活馆百货、超市、餐饮、美容美发等3.5-6核心商圈，附近有较多居民区

——购买或租赁都可以，以租赁为主时尚馆百货2-4成熟商业圈

——大型集中式式商业品牌牌商家面积积需求2-6万平方米，，以租赁为为主，需开开发商自持持物业49三个前提宏观政策中观市场微观项目特特质商业客户：：由于青山山区商业用用地供应量量少，以二二产为主，，居民消费费比较封闭闭，导致区区域内客户户需求以生生活配套为为主，集中中商业需求求相对少商业用地稀稀缺：2012年以前青山山区商业用用地供应量量少，区域域大量土地地权属于武武钢、石化化等大型国国企青山区产业业结构以二二产为主，，三产不发发达，且居居民以产业业工人居多多，消费习习惯保守，，对集中商商业需求量量不多，更更偏向于日日常生活消消费；红钢城区片片区人口以以中老年人人居多，年年轻人少，，年龄结构构老化，中中老年人消消费意愿不不强，消费费集中在红红钢城片区区，需求生生活配套商商业；市场场内高端消消费外溢至至城市级核核心商圈；；供应量少二产为主消费封闭三个前提宏观政策中观市场微观项目特特质50居住地占比年龄结构年收入消费区域消费要求消费场所实力客户徐东、奥山板块20%25~408万以上武广徐东商业体量大、档次高、功能复合、提供一站式消费；国广、武广、新世界、销品茂区域内离家近、生活方便中百仓储武商建二商场大众客户泛青山片区55%40~60岁中年人18~25之间低收入年轻人3~5万青山片区内的建二、建八等商业聚集地便宜、档次中等、交通便利、有部分餐饮和娱乐功能可以承接青山商场、建二商场、青扬十街、中百仓储、丽红超市、苏宁电器、工贸家电、15%60岁以上退休职工2~4万商业体量大、档次高、功能复合、提供一站式消费；便宜、方便生活、交通便利青山商场、建二商场、菜市场、超市10%18岁以下学生无徐东环境舒适、交通便利、较多餐饮、娱乐功能销品茂、百乐门项目现阶段段应承接大大众客户对对特色主题题商业和社社区配套商商业的需求求来打造；；主题性商业业可成为红红钢城片商商圈的有效效补充，同同时项目可可辐射范围围内2.6万人可支撑撑社区配套套商业商业消费者者：消费实实力一般，，消费习惯惯保守，高高端消费量量少且外溢溢，生活配配套消费量量多且在区区域内消费费启示三个前提宏观政策中观市场微观项目特特质服装店老板板我租的这个个铺子要2800一个月，10个平方左右右，层高比比较高，差差不多5米，装修的的时候我自自己把他分分成了两层层，用起来来比较方便便。美甲店老板板现在30平米，月租租金12000元左右右，还不错错，办卡消消费，都是是周边的住住家，还都都是挺有钱钱的呢，在在这边办一一年的卡就就几千块钱钱呢，周边边的商铺比比较难租到到，其实我我们这个房房子的面积积比较小，，还只有一一层，挺不不划算的，，但是没有有办法，周周边都没有有空铺子。。商业经营者者：以临街街店面为主主，多集中中在社区外外街，以30平米左右的的小店面为为主，关注注实用性，，青睐面积积赠送布艺、床上上用品老板板租金3000多，面积大大概10多平米，这这条街上不不能做餐饮饮，我们生生意还不错错，一般一一个月能挣挣几千块钱钱。那边小小区新建的的铺子，租租金比较高高，一个都都在5000元以上，租租金贵了，，利润就比比较少了，，所以那条条街上一半半是赚的，，也有一半半是赔的。。五金店老板板铺子30平米左右，，月租金2000多，租了这这几年房租租没怎么涨涨，在青山山住了十几几年了，就就是做周围围居民的生生意，原来来周边也有有几家五金金店，都被被我们淘汰汰了，主要要还是看服服务。关键词：商铺面积10-30平米关注面积赠送送租金敏感，承承租能力不高高生活配套型商商铺经营情况况良好52三个前提宏观政策中观市场微观项目特质质商业投资者：：青山的主流流投资客户为为成长型投资资客户，面积积为30-50平米，总价100万以内投资诉求客户关注点客户特征面积需求代表项目与项目匹配度资产转移型投资客物业升值潜力巨大，多数是城市最热门区域，或城市规划利好片区；城市顶级财富人群，倾向于大单投资物业，以实现资产保值升值200平米以上大面积商铺，或一次3间以上商铺购置——稳健睿智型投资客地段、升值潜力、规划利好、租金收益；有购置商铺物业经历，并从中尝到收益；热衷于购置固定资产作为资产长期收益的方式；100~150平米的中小型商铺面积奥山世纪城成长型资产新锐投资客地段、租金收益、总价、升值潜力、以区域型客户为主，对周边商业环境较为熟悉，租金情况有一定认知；做比较，算账，看重租金，偏好于购买成熟区域，能够实现以租养房；30~50平米，总价在100万以内青城华府107公馆53三个前提宏观政策中观市场微观项目特质质消费者：青扬扬十街业主李李女士45岁我现在住青扬扬十街，感觉觉基本生活设设施都能够满满足，没必要要去那么远到到你们那边买买什么东西，，走过去不算算远，但是也也不算近，普普通的红钢城城都能满足，，节假日一般般都不愿在青青山逛街，一一般都是去徐徐东啊什么的的。项目应承接客客户需求，打打造有主题的的社区生活配配套型商业，，满足区域内内及项目客户户需求；经营者：五金金店老板朱朱先生53岁铺子30平米左右，月月租金2000多，租了这几几年房租没怎怎么涨，在青青山住了十几几年了，就是是做周围居民民的生意，原原来周边也有有几家五金店店，都被我们们淘汰了，主主要还是看服服务。投资者：美甲甲店老板何何女士28岁如果价格合适适也会考虑购购买商铺，既既可以满足我我的经营，还还可以算是一一种投资。会会考虑买2层的，毕竟会会便宜一点，，要是一层还还能给我留一一个门脸就更更好了，毕竟竟方便客人直直接上到我们们店里。投资者特点：青山投投资市场处于于萌芽阶段，，投资渠道缺缺乏关注点：升值值潜力，消费者特点：一站式式复合功能型型消费到徐东东及汉口城市级核心商商圈解决，日常生生活型消费区区域内解决关注点：价格格、商品种类类、购物环境境、配套经营者特点：小生意意人为主，多多从事零售行行业，购买方方式多样化、、购买1层及1、2层商铺希望可可在1层留有入口关注点：人流流量、消费力力消费者对于功功能复合一站站式的城市级级商圈和社区区生活配套型型商业均有需需求；但本项目周边边商业氛围淡淡薄、商业体体量不支撑、、后期竞争大大，且无法长长期持有，所所以打造城市市级商圈有难难度，建议选选择社区生活活配套型商业业，突出主题题，形成对红红钢城商圈的的有效补充吸吸引区域客户户三个前提宏观政策中观市场微观项目特质质商业市场小结结：项目不适适宜做城市级级和区域级商商业中心，，，适宜主题社区区型商业，满满足区域及项项目本身客户户需求区域级商业中中心：城市级商业中中心：不支撑市级商业周边商业氛围淡薄、商业体量小、后期竞争大，且无法长期持有红钢城辐射内项目在红钢城商圈的辐射范围内，项目体量、地段交通难以全面超越红钢城奥山崛起35万方大型商业综合体，成为新的区域商业核心，分流客户创富片区启动大量商业供应，区域级商业中心竞争更加激烈需持有物业品牌商家以租赁物业为主，需开发商持有2-6万方物业，与开发目标不匹配社区型商业：：消费厚度支撑周边人口（26000人）、项目体量可支撑社区型商业55三个前提宏观政策中观市场微观项目特质质商业客户：客户需求支撑承接客户需求，打造主题社区生活配套型商业，满足区域内及项目客户需求；写字楼市场：：目前青山办办公物业较少少，仅武钢写写字楼、青山山广场、火炬炬大厦、开来来九州国际，，形象一般青山广场办公客户分析开来九州国际际青山广场火炬大厦三个前提宏观政策中观市场微观项目特质质56供应：未来办办公物业供应应量大，主要要集中在项目目周边的钢谷谷及青山汽车车城，两者是是低成本的工工业用地，优优势明显青山中心区工人村滨江商务区商务格局特征呈散点式分布规划建设中规划建设中典型代表火炬大厦、青山广场钢谷（办公物业体量15.53万方）、青山汽车城（办公物业体量20万方）规划建设中未来发展趋势无明确规划即将启动的大规模产业办公聚集区规划的商务功能聚集区，价值远期呈现201220162014钢谷2012年年底入市，，工业地产成成本低，本项项目在不具备备规模和成本本优势前提下下，应在产品品、客户上差差异化，产品品定位不能过过于低端，客客户定位于与与汽车、钢铁铁产业相关度度较弱的二产产次生行业（（物流、商贸贸后台部门、、技术支持部部门）、新兴兴地产金融三个前提宏观政策中观市场微观项目特质质需求：青山办办公需求以二二产次生的商商贸、物流等等上下游产业业链为主，房房地产、金融融、机械工程程、教育培训训占比较小，，作为支撑写写字楼发展的的高智第三产产业少青山写字楼客客户以商贸物物流为主，高高智三产较少少以武钢上下游游的交通运输输和仓储、商商贸等产业为为主青山写字楼客客户以商贸物物流为绝对主主导，高智三三产处于萌芽芽阶段三个前提宏观政策中观市场微观项目特质质58客户：青山现现有办公客户户对项目不认认可，不支撑撑项目做写字字楼客户客户敏感点第一选择区域对项目看法商贸物流（钢铁上下游）交通、配套徐东、钢谷偏、交通不便、污染重，不考虑过去金融人际关系、交通、人流量、区域经济实力临主干道、建二、红钢城人流量小、公共交通不便，不考虑过去地产成本自建办公楼自建办公楼，不考虑过去教育培训学校、区域经济实力、成本学校周边考虑中，到时候看情况机械工程低成本（展厅面积）、产业聚集钢谷交通不便，配套不完善，不考虑过去不做写字楼：青山办公需需求最大的商商贸物流客户户对项目区域域价值不认可可，不支撑项项目做写字楼楼启示三个前提宏观政策中观市场微观项目特质质59写字楼市场小小结：从格局局、供应、需需求三个方面面来看，不适适宜做写字楼楼三个前提宏观政策中观市场微观项目特质质写字楼市场需求供应格局未来办公物业业供应量大，主要集中在项项目周边的钢钢谷及青山汽汽车城面对即将入市市的钢谷对低低成本办公客客户的分流，，项目如做写字字楼，应差异异化，不能定定位过于低端端目前青山办公公物业仅武钢钢写字楼、青青山广场、火火炬大厦、开开来九州国际际青山办公需求求以二产次生生的商贸、物物流等上下游游产业链为主主，房地产、、金融、机械械工程、教育育培训占比较较小，作为支支撑写字楼发发展的高智第第三产业少；客户：青山现现有办公客户户对项目不认认可，不足以以支撑项目做做写字楼写字楼市场机机会不大启示青山酒店主要集中中在和平大道沿线线和建二、红钢城城商圈，以中低档档酒店为主，高档档酒店缺乏，平均均入住率较高，项项目区域内无酒店店分布武钢宾馆武汉晶银大酒店武汉悦邦大酒店武汉美罗商务旅馆扬子江速8酒店武汉聚鑫宾馆武汉瑞宾商务酒店四星酒店商务酒店快捷酒店区域酒店市场分布图61三个前提宏观政策中观市场微观项目特质档次名称门市价房间数平均入住率四星级酒店武钢宾馆53820695%武汉晶银大酒店4486290%商务酒店美罗商务旅馆18316280%悦邦大酒店22813885%武汉瑞宾商务酒店1579184%快捷酒店武汉聚鑫宾馆15614093%扬子江速8酒店1916295%酒店市场小结：从从酒店市场、酒店店选址、预招商及及企业目标角度出出发，酒店物业近近期机会不大选址预招商星级酒店及快捷酒酒店均要求区域交交通流动性好，位位于城市或区域繁繁华区，项目区位位不符合酒店选址址要求各酒店均不考虑进进驻本项目区域，，但不排除后期以以酒店式公寓形式式整体出租星级酒店及快捷酒酒店一般都不购买买物业，星级酒店店不考虑进驻项目目，快捷暂时不考考虑进驻项目位于中心城市的市市级、区级或其他他城市的市级商务务区、商业中心、、物贸交易中心、、交通中心、大型型游乐中心、中高高档（大型）居民民住宅区、成熟开开发区企业目标酒店物业开发条件件与企业快速回现现目标不吻合酒店物业开发需要要沉淀大量资金，，经济型酒店投资资回收期在4.5年左右，与企业快快速开发、不持有有物业的开发思路路不吻合近期内不建议开发发酒店，但是项目物业设置置要为后期酒店的的进入预留可行性性市场青山城市价值不足足以支撑酒店市场场规模化布局，项项目区域内无商务务氛围，其商务氛氛围不足以支撑酒酒店市场武汉酒店集中分布布在城市核心区，，青山酒店分布在在和平大道——建二、红钢城商圈圈，以中低档酒店店为主，高档酒店店缺乏三个前提宏观政策中观市场微观项目特质启示62红钢城板块奥山板块徐东板块黄陂板块青山区域公寓产品品市场供应较少12-25套/月月地缘性刚需客户为为主，以满足过渡渡性住房问题；投投资客户占比20-30%8000-8300元/平米分布特征消化速度客户特征价格平台项目名称1.大华·铂金华府2.青城华府3.宏昌玲珑汇规模占地:2.8平米建面:12.5万平米容积率:3.8占地19.6万平米建面47.6万平米容积率：2.54占地：1.3万平米建面：4.8万平米容积率：3产权年限704040产品25层，2梯12高层,4梯2018层,3梯14主力面积一居:33-46平米300户一居:39平米,占68%二居:91平米,占16%Loft:115平米,占16%二居:56平米,占79%公寓均价8000元/平米未开盘8300元/平米区域住宅价格8400元/平米8300元/平米8000元/平米销售速度25套/月——12套/月312公寓市场：区域市市场不活跃，单盘盘年成交1.5万方，价值实现度度一般，可见供应应量少，中短期存存在市场空白63三个前提宏观政策中观市场微观项目特质敏感点对应产品低成本办公价格平层公寓刚需过渡居住价格、小户型平层公寓、LOFT改善型LOFT价格、赠送率、户型LOFT陪读客价格、户型、环境平层公寓、LOFT投资客成本、升值潜力平层公寓、LOFT公寓客户：区域内内公寓客户呈多元元化发展，相比平平层公寓更偏爱LOFT产品三个前提宏观政策中观市场微观项目特质64青山市场客户区域市场不活跃，，单盘月成交1000平米，价值值实现度一般，可可见供应量少，中中短期存在一定的的市场空白，项目目可抓住机会低成本办公、刚需需过渡、改善型LOFT、投资客及学区陪陪读客都是项目的的目标客群武汉市场公寓是一个行之有有效的手段，可以以有一定溢价并快快速去化，特别是是LOFT产品，市场在售Loft价格基本实现平层层的1.2-1.4倍，能够实现较好好的价格和去化速速度控成本、控体量控总价：平层公寓寓30万元，LOFT控制在40万元；广撒网：低成本办办公、刚需过渡、、改善型LOFT、投资客、陪读客客4、结合客户需求：：1、纯粹氛围(商住分离)2、小面积划分，空空间自由组合（单单产权单位约40-55平米）3、高赠送（LOFT买一层送一层）公寓市场小结：从武汉及青山市场场、客户角度出发发，公寓物业存在在市场机会三个前提宏观政策中观市场微观项目特质启示65项目发展公寓存在在较大的机会，且且灵活度大，抗风风险能力强中观市场小结：项项目打造酒店及写写字楼可行性不高高，住宅、社区商商业和公寓比较适适宜本项目三个前提宏观政策中观市场微观项目特质青山位于武汉市房房地产价值链末端端，项目位于青山山区价值末端青山房地产概况限购令下，首置和和首改客户成为市市场主流，再改及及以上客户减少，，偏爱三房产品宏观政策住宅：主打90-110㎡㎡紧凑三房、江景资资源、教育资源，，实现市场价值分物业市场商业：集中商业不适合项项目社区型商业可行性性高写字楼：低端竞争大客户不支持酒店：目前市场环境不适适合未来有可能公寓：竞争小，机会大，，客户接受66三个前提宏观政策中观市场微观项目特质项目具备五大优势势，企业实力强、、区域竞争小、教教育资源强、江景景资源、生活配套套较完善67从现阶段区域、规规划条件及市场来来看，项目存在六六大劣势，项目要要顺利开发有一定定难度三个前提宏观政策中观市场微观项目特质68结合四个维度、三三个前提，我们分分析项目的核心问题是什么69Part4两个问题70四个维度两个问题项目定位三个前提物业发展建议营销策略建议报告总纲优势痛点宏观政策——严区域价值——低住宅——价值链末端，客户户外溢商业——氛围淡薄写字楼——客户容量不足酒店——无市场规划——限制条件多VS存在的矛盾开发周期VS市场不活跃项目自身资源丰富VS市场价值低客户有需求VS各类物业客户厚度薄123实力企业竞争小宏观大势不利规划条件严格资源丰富城市低价值板块市场价值实现风险险项目条件与市场环环境所带来的限制制与客户目标存在在冲突，基于目标与现实存存在的主要矛盾，，界定本项目的核核心问题71企业实力强区域首发，竞争小小教育资源临近项目目一线江景资源生活配套全，生活活便利主要矛盾客户是那些？他们需求什么？？项目的核心问题题解决问题的思路路与方向：项目辐射范围内内客户有哪些？？辐射圈客户的敏敏感度是什么？？他们需求什么么？随着区域价值的的提升，我们是是否能抓住这波波客户？如何为客户提供供价值？项目首发的概念念对区域的影响响如何？如何将江景及教教育资源优势发发挥至极致？客户来源及需求求敏感点客户分类客户来源客户敏感点需求产品商铺客户成长型投资客户地段、租金收益、总价、升值潜力社区底商街铺一、二层商业消费者区域内客户、49中师生及本项目客户商业业态、生活配套、交通便利沿街商业主题型商业文教培训机构公寓客户低成本办公、刚需过渡、改善型LOFT、投资客、陪读客价格、教育配套、功能性、交通及生活配套公寓平层公寓、Loft住宅客户红钢城片区刚需首置和首改客户（功能性刚改、婚房置业、学区房需求、地缘升级）价格、功能、交通及生活配套、教育住宅两居、三居核心问题1核心问题2核心问题72内在价值营造区域价值重塑客户需求核心问题1核心问题2核心问题项目通过区域价价值重塑、内在在价值营造，打打造满足客户需需求的产品732011201220132014201720152016创富片区升级启启动创新片区升级启启动项目所处区域创创新片区启动45、46、33、38、39街坊武钢材料库开工拆迁拆迁大华、奥山拆迁创新片区升级启启动区域价值重塑：：改变红钢城破破旧、没落的现现状，引领红钢钢城城市更新，，改变区域价格格洼地的价值，，为客户带来全全新的区域居住住体验8街坊7街坊9街坊青杨十街区委大院次要辐射层级武钢科技人才园4街坊5街坊6街坊2街坊3街坊核心辐射层级项目所处区域的的滨江商务区2016年启动，不处于于本案开发周期期内，难借势，，同时面临创业业、创富片区竞竞争，应立足当当下，避开与创业、创创富片区竞争，，深耕红钢城片区区，重塑区域价值，，未来引爆区域域市场，内在价值营造：：打造项目4大核心价值，奢奢侈大众化，教教育放大化，总总价差异化，产产品精细化75奢侈大众化教育放大化总价差异化产品精细化打造高性价比产产品，让客户低低成本享受一线线临江的生活品品质将49中教育资源放大大，充分体现对住宅宅、公寓、商业业多类型物业的的复合驱动相比区域内项目目，我们做到同同总价更舒适，，同舒适更低价价赋予产品价值点点，引入台地概概念，让更多客客户拥有观江享享受住宅产品设计功功能性更强、舒舒适度更高青山新天地风情情商业街打造青青山亮点Part5项目定位76四个维度两个问题项目定位三个前提物业发展建议营销策略建议报告总纲武汉城市甲板滨滨江商务先先驱形象定位区域首发/一线江景/区域标杆区域首发优势初期竞争压力小，后期可采用合合适的营销铺排排减少竞争；可承接地缘刚需客户；我们是区域价值值重塑的领头羊羊，更易成为区域价值标杆；先入为主，项目目标杆形象随着着项目的开发不不断深入人心，，实现中交品牌效应劣势及应对策略略红钢城城市升级级首个项目、红红钢城城市更新新标杆项目，我我们将引爆红钢钢城区域、重塑塑红钢城城市价价值现状劣势劣势转化价值洼地，配套不完善重塑区域价值形象差打造武汉城市甲板、青山首席观江走廊客户认可度不高奢侈大众化，利用江景资源和教育资源吸引客户无价格参考打造标杆项目，重新为区域定价最大化优势转化劣势78一个开放与交融融的城市空间人文拥抱江景的的甲板/城市对话自然的的舷窗一个全台地甲板板式社区江景居住商务的的甲板/生生活品质升级的的平台城市甲板一个开放与交融融的城市空间人文拥抱江景的的通道/城城市对话自然的的方向一条连接城市与与长江的通道江锦台的典范标标签/城市与江对话的的工具一个种新的生活活方式可逛、可留、可可乐、可住、可可玩、可学、时时尚生活范青山新天地青山首席观江走走廊这里将形成一个个特色风情商业业街区，填补青青山空白国际的——打造活力的、丰丰富的国际化标标准生活方式滨水的——打造江景标签的的生态宜居价值值人文的——营造具有社区公公共空间归属感感的标杆型社区区项目案名：中交—世界500强国企，胸怀远远大战略理想，，布局华中，进进入武汉，品牌牌价值不言而喻喻；江锦台—符合项目特征，，将项目价值最最大化体现，是是较为理想的案案名；中交.江锦台—案名简单大气，，朗朗上口，易易于传播，必将将是武汉高端楼楼盘又一代表。。中交.江锦台案名释义：江—是项目最核心的的价值，市场及及客户认可度高高，案名重点体体现；锦—是一种以金银线线织绣彩色花纹纹编织的种比较较贵重的丝织品品，通常用来表表达美好的意愿愿；寓意本项目目楼盘气质高贵贵、形象高端；；台—通常指高于附近近