知名房企房地产项目开发流程培训讲义

「房地产开发流程概述」2013年8月

生地熟地项目土地的变迁待开发用地规划建设用地建设用地城市建成区程序思源服务“三规”一级开发招拍挂上市项目开发政府储备用地状态区域开发研究阶段一级开发实施阶段土地上市交易阶段房地产项目开发阶段项目运营管理阶段总体定位、规划设计建议、开发策略开发模式、可行性研究、实施方案投资回报、拿地咨询项目策划、营销代理物业服务、二手经纪房地产开发流程第二章第一章第三章第四章

房地产开发流程房地产开发案例

土地一级开发房地产开发小结第五章房地产开发习题政府主导和企业参与的城市整体规划根据国民经济和社会发展规划确定城市整体规划。城市整体规划包括城市定位、发展目标，及控制规模。认知-概念关注城市国民经济、社会发展及城市整体规划，是认知房地产的基础城市总体规划是实施土地开发的依据认知-概念环数城区面积长度二环63k㎡32KM三环144k㎡48KM四环266k㎡65KM五环600k㎡98KM六环1040k㎡192KM友情提示北京市规划展览馆根据城市总体规划调整土地利用规划地块现状图地块利用规划图产业功能布局图认知-概念结合城市总体规划和土地利用规划确定控制性详细规划认知-概念确定城市土地地储备规划及及土地供应计计划认知-概念土地权属关系系土地所有权我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制。是土地所有人对其拥有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。土地使用权是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使用和收益的权利。土地一级开发权土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务的权利。是土地使用权衍生出的一项权能，是一种特殊的受限土地使用权。目前尚无定论。认知-权属-关系开发——一级开发依据1.北京国民经济济和社会发展展计划2.北京城市总体体规划3.北京土地利用用总体规划市政府1.土地供应计划2.土地利用年度计划3.土地储备开发计划原土地所有者者或使用者1.征得区县和乡乡镇政府或上上级主管部门门同意2.向市国土局提提出土地一级级开发申请市国土局1.受理申请并进进行土地预审审2.委托市、区县县土地储备机机构编制土地地一级开发实实施方案计划编制委办局联席会市国土局会同同市发改、规规划、建设、、交通、环保保等部门就土土地、产业政政策、规划、、资质、交通通、环保等对对一级开发实实施方案提出出原则意见市国土局会同同相关部门1.确定土地一级级开发主体（（委托或招标标）2.下达土地一级级开发批复3.签订土地一级级开发合同市国土局商相关委委办局1.审核土地一级开发发成本2.组织验收土地3.根据委托合同支付付相应土地开发费费或管理费4.纳入市土地储备库库相关委办局办理征地、拆迁、、市政基础设施建建设等相关手续土地一级开发主体体组织实施征地、拆拆迁和市政基础设设施建设，危改、、文保、绿隔等项项目需按规定承担担回迁房建设市政府批准1.新增集体土地办理理农用地征收、或或农转用手续2.存量国有建设用地地收回国有土地使使用权土地一级开发主体体征询意见和审批组织实施土地一级级开发土地一级开发市建委建设意见书市环保局环境评价意见市交通委交通评价意见市园林局古树处理意见市文物局文物保护意见市政专业部门市政接用意见市发改委核准市规委规划意见书★★★国土局：主要负责土地一级级开发预审；确定定土地一级开发单单位，并就土地开开发的内容、标准、工程程进度、监理、验验收、违约责任、、争议的解决方式式以及开发费用、收益益分配等内容以合同形式式与土地一级开发发单位进行约定；下达土地一级级开发批复；负责责一级开发土地的的征地批复；会同同有关部门进行土地一一级开发的验收和和开发成本的审核核等工作。发改委：主要负责一级开发发土地的立项核准准工作。市规委：主要负责一级开发发土地规划意见书书的批复工作。市建委：主要负责针对具体体项目从资质、注注册资金、项目资资本金等方面对一一级开发企业提出要求，，对部分重点项目目提出建设意见，，以及拆迁许可证证的批复工作。开发——政府职能部门房屋拆迁土地平整中土地平整后城中村改造土地一级开发实施施前—生地土地一级开发实施施后—熟地开发-实施通给水、通排水、、通电、通燃气、、通热力、通讯、、通路及场地平整整。开发——成本成本构成：征地、拆迁补偿及及有关税费；收购、收回和置换换过程中发生的有有关补偿费用；市政基础设施建设设有关费用；招标、拍卖和挂牌牌交易中发生的费费用；贷款利息；土地储备开发供应应过程中发生的审审计、律师、工程程监理等费用，不不可预见费及经同同级财政和土地主主管部门核准的其其它支出。收益：委托开发企业负责责一级开发具体管管理的，开发企业业的管理费不高于于一级开发成本的的2%，主体还是土地储储备中心。委托开发企业直接接实施一级开发的的，开发企业的利利润不高于预计成成本的8%，主体是企业。对于招标项目，成成本构成、收益要要求由开发企业在在竞标文件中提出出方案，作为评标标参考。开发——收益第二章第一章第三章第四章房地产开发发流程房地产开发发案例土地一级开开发房地产开发发小结第五章房地产开发发习题入市准备依据市政府年度度土地供应应计划1.北京市国民民经济发展展计划2.宏观调控和和房地产市市场运行情情况3.储备开发土土地情况市相关部门门办理建设工工程相关手手续市土地交易市场1.到土地交易易市场购买买相应土地地的招标拍拍卖挂牌文文件2.交纳竞买保保证金或者者投标保证证金3.竞买人按规规定参加招招标。拍卖卖、挂牌现现场投标人.竞标人市场交易签订合同和和办理后续续手续土地入市交交易中标人、竞竞得人市国土局1.签订国有土土地使用权权出让合同同2.交纳政府土土地收益和和土地开发发费等市发改委、、市建委项目核准或或备案市规划委建设用地规规划许可证证市国土局会会同市发改改委等有关关部门确定土地出出让价格市国土局1.确定土地出出让方案2.发布国有土土地使用权权出让公告告（报纸、、网站、土土地交易市市场）3.制定招标拍拍卖挂牌文文件开发-入市交易★★★★★★土地市场交交易—招标、拍卖卖、挂牌开发-交易取得国有土地使用权立项审批规划审批开工审批预售审批其它审批节能审批项目核准建设用地规划许可证修建性详细规划方案建设工程规划许可证施工监理单位招投标备案安全监督备案面积测绘并备案地名核准人防审批消防审批施工许可证预售证交通审批竣工验收规委竣工验收权属登记勘察设计招投标质量监督注册人防规划意见书人防初设审批人防施工图审批园林审批面积实测初始登记销售机构注册备案建委竣工备案流程关系图此节点为北北京房地产产开发节点点，土地取取得方式是是通过公开开招标、拍拍卖、挂牌牌方式取得得经济适用房房、两限房房、廉租房房等政府保保障用房及及其它方式式取得土地地之项目可可参照此节节点此节点未含含大、小市市政的节点点内容开发-节点土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售验收入住资源获取资源加工房地产开发发流程物业管理产品入市整体思路地块分析容积率限高客户分析结合区域了了解客户特征及及需求市场、产品品定位三大可行分分析细化产品设设计指标细化产品设设计建议执行完善分析完善定位产品类型产品定位原原则：以开开发商的最最终目标位位核心市场分析析什么产品品好卖市场机会会操作可行市场可行经济可行

定位决策策房地产开开发流程程产品设计计根据项目目定位进进行规划划设计1、概念方方案设计计；2、项目初步设设计；3、施工图设计计。房地产开发流流程项目报建2.规划审批3.开工审批4.预售审批1.立项审批房地产开发流流程国有土地使用用证、建设用用地规划许可可证、建设工工程规划许可可证、建筑工程施工工许可证、商商品房销（预预）售许可证证。施工建设房地产开发流流程推广销售房地产开发流流程取得商品房预预售许可证应应当具备下列列条件：(一)预售人已取得得房地产开发发资质证书、、营业执照；；(二)按照土地管理理部门有关规规定交付土地地使用权出让让金，已取得得土地使用权权证书;(三)持有建设工程程规划许可证证和建设工程程施工许可证证，并已办理理建设工程质质量和安全监监督手续；(四)已确定施工进进度和竣工交交付使用时间间；(五)七层以下的商商品房项目，，已完成结构构工程并封顶顶，七层以上上的商品房预预售项目，已已完成三分之之二结构工程程；(六)投入开发建设设资金达到投投资总额25%以上。验收入住房地产开发流流程两书：住宅质质量保证书住宅使用说明明书一表：竣工备备案证明表物业管理房地产开发流流程第二章第一章第三章第四章房地产开发流流程房地产开发案案例土地一级开发发房地产开发小小结第五章房地产开发习习题案例奥林匹克中心心区根据城市整体体规划，确定定的规划设计计奥林匹克中心心区发展变迁迁第二章第一章第三章第四章房地产开发流流程房地产开发案案例土地一级开发发房地产开发小小结第五章房地产开发习习题在区域开发的的各个环节满满足企业诉求求，系统化实实现企业区域域运营战略战略层面项目层面关键点立项介入跻身城市契合企业目标嫁接政府意志项目可研立项企业、政府、区域在规划、投资、收益、运作等方面达成一致土地整理投资城市争取区域话语权积蓄发展力量一级开发工作合理有效地稳定型收益保障模式项目开发深耕城市取得城市影响力全方位获益二级开发工作价值最大化导向下的土地交易环节把控区域运营经营城市价值最大化品牌形象树立资源整合运作多元化、全方位的资源整合房地产开发小小结第二章第一章第三章第四章房地产开发流流程房地产开发案案例土地一级开发发房地产开发小小结第五章房地产开发习习题四环五环京密路京承高速机场南线温榆河M15望京CBD奥北板块中央别墅区地块南侧，沿内环部分限高30米土地总面积（万㎡）10.48代征性用地（万㎡）3.85占地面积（万㎡）6.63总建面积（万㎡）7.29容积率1.1限高（米）18房地产开发|习题(1)地块容积率1.1，限高18米（局部限高30米)保利拿地要求第一章地块现状状分析一、地理理位置二、地块块现状三、周边边配套四、用地地指标五、SWOT分析第二章市市场分分析一、市场场环境分分析二、房地地产市场场分析三、竞争争项目分分第三章项项目定定位一、客群群定位二、项目目定位三、产品品定位四、价格格预测房地产开开发|开发商关关注点首开拿地地要求第一章项目概况况一、宗地地位置二、宗地地现状三、项目目周边配配套四、规划划意见控控制要点点第二章市市场调调研与分分析一、区域域市场成成长情况况二、区域域内竞争争项目调调研三、区域域市场目目标客户户调研四、区域域二手房房市场调调研五、当地地开发成成本调研研六、销售售政策与与环境调调研七、本项项目定位位第三章规规划设设计分析析一、规划划设计思思路二、规划划设计的的可行性性分析三、概念念性规划划设计方方案城建拿地地要求第一章项项目概概况土地位置规划情况况宗地现状状第二章竞竞买要要求竞买时间及资金要要求竞买规则付款要求第三章区域及周周边市场区域概况周边概况区域房地产市场概概况第四章土地成交交案例分析第五章项目经济济分析第六章敏感性分分析第七章项目优略势分析第八章竞买建议议地块规划建面134571㎡，体量适中，容容积率1.5，产品应以小高层层为主宗地名称宗地位置土地面积(㎡)规划建筑面积(㎡)交易方式规划用途开发程度起始价容积率合计建设用地面积大兴区孙村组团三期B-07地块二类居住用地项目大兴区黄村镇8971489714134571挂牌二类居住用地七通一平80000万元1.5地块初始楼面价折折合约为5944元/㎡。房地产开发|习题(2)房地产开发|开发商关注点税后利润率销售单价可售面积地价变动（万元）80000110000(38%)115000(41%)120000(5