【房地产楼盘营销广告策划】：名豪扬子江酒店广告推广方案(终稿)

【房地产楼盘营销广告策划】：名豪扬子江酒店广告推广方案（终稿）1我们亚美公司非常感谢这次与名豪集团合作的机会，凭借亚美在房地产行业6年的专业策划经验和对本项目的了解以及对产权式酒店市场的深入分析，将对梁平、永川名豪扬子江酒店两个项目做一个系统、独特而有效的广告推广方案，相信能以最少的广告投入达到最好的效果。2产权式酒店起源于欧洲，上世纪90年代初期，传至美国，自二战期间盛行至今。上世纪90年代初，全球酒店式公寓收益就已达40多亿美元。——投资者购买酒店的某一间客房后并不一定在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租，获取客房利润分红，同时获得酒店管理公司的赠送的一定期限免费入住权，产权式酒店有三大类型：时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店，英文全称为“Timeshare”。31、业主拥有酒店独立产权投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权，并且产权往往仅有40年。2、酒店式管理产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致，其管理费也比较高、管理费一般是40元/平方米?月。3、兼具居住度假与投资两种功能产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提4供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些则要求只提供的酒店经营利润，不提供其他回报。位置的要求在此方面明显，因为产权式酒店是商业一种，它需要优美的景观，如大海、沙滩、雪山的景观，这样才能够吸引足够多的人群。与环境相协调的建筑风格，以及齐全的配套设施，如商场、桑拿、游艇、舞厅、咖啡厅、会议厅、餐厅以及附属商业设施。5作为一个投资者，拥有良好的经营方式、丰富管理及经验，对投资的盈利与否以及盈利大小，有着非常大的影响，如果酒店管理公司能够提供丰富多彩的富有乐趣的创意与活动，则能够吸引更多的顾客。6本项目涉及梁平和永川两个“名豪扬子江产权式酒店”，且它们具有很大的相似之处。为了保证项目的规模性和操作性，本项目的两个产权式酒店将同时启动、同步推广，集中资源；并联合政府共同打造投资、增值、度假型的星级产权式酒店。梁平名豪扬子江酒店是梁平县政府与重庆名豪集团合资改建原政府招待所，在原址上共同打造的一座超三星级酒店，位于名豪商贸区东部，与县委、县政府比邻，地处县城内的政治、文化和商业中心。整个建筑高17层，是梁平县城内的重要标志性建筑之一。其建筑面积为18198平方米，1—6层是酒店的裙楼部分，主要由大堂、商务中心、中西餐厅、会议厅、保健和康体中心、茶艺厅和夜总会等功能齐备的接待及休闲会所构成；7—15层是酒店的客房层，拥有各类不同档次的客房；16层是梁平县唯一的一家海鲜厅。7永川名豪扬子江酒店位于名豪商贸区内，与永川名豪购物广场、市体育馆比邻，整个建筑高21层，是永川城内的重要标志性建筑之一。其建筑面积为3.8万平方米，拥有各类不同档次的客房，酒店内配套设施齐全，设备高档，是接待会议，宾客下榻的首选之地。为了提升酒店的知名度，进而增强酒店的经营管理档次，以确保酒店取得良好的经济效益，为此，名豪集团又特聘国内知名品牌企业——扬子江酒店经营管理公司经营管理两酒店。8交通畅达，区位优越。是重庆市主城区与三峡库区陆路中枢，是上海到成都公路、铁路交通干道的必经之地。东可接洽湖北，西可畅通四川，北可呼应陕甘，南可传达云贵，铁路、公路、航空为主的立体交通网络，已初步形成。318国道、渝巫路纵横全境，航空、高速公路先后开通，连接宜昌的万宜铁路也即将动工修建，近年来，通过交通带动战略的实施，乡乡镇镇通水泥路，１小时梁平已经实现。梁平已成为渝东北的陆空交通枢纽和重要的物资集散地。位于重庆市西部，幅员面积1575.68平方公里，交通条件便利，成渝高速公路穿城北而过，是成渝两市交通之要冲，东距重庆63公里，西距成都276公里，南达泸州70公里，北至大足石刻50公里，是三峡-重庆-大足黄金旅游线上的新兴旅游城市。9SWOTS梁平唯一的超三星级酒店和永川唯一的四星级酒店位于县城最繁华地段，地处县城内的政治、文化和商业中心拥有著名的旅游资源（野生动物园、茶山竹海等），旅游及度假客源不断联合政府共同打造星级酒店，为政府机关及企业单位提供定点接待和会务中心特邀重庆著名的扬子江品牌酒店管理公司全权经营管理，扩大酒店的影响力，吸引更多的客源功能配套齐全，星级服务水准W梁平的旅游资源不足，会影响部分旅游客源永川名豪扬子江酒店的地理环境不是很好，周边视野不开阔项目运作期太长且不是很连贯，导致开发商的形象有一定受损，对品牌的信心度下降10O政府的大力支持将会给本项目及开发商带来足够的信心“产权式酒店”概念的提出，将会掀起全新的投资热潮，填补目标市场“产权式酒店”的空白T重庆地产市场的成熟（东方山水度假酒店），将会给本项目争夺市区市场带来一定竞争和压力“产权式酒店”概念对区县城市来说是一个全新的房产投资方式，如果要接受并认可还需很长一段时间11,党政企事业机关单位，他们的购买理由主要是自用（接待、会务、度假）和投资,私营企业主、公务员、银行职员、工薪阶层及领导干部，他们的购买理由主要是投资和度假,重庆市区及部分区县的投资者，他们的购买理由主要是投资、增值及度假,2004年8月20日——2004年10月31日产权式酒店概念推广期及品牌形象的树立,2004年10月16日正式放号,2004年10月23日正式开盘1213141、四大保障：保障一：新型投资模式——产权式酒店：低投入、高回报、零风险、免入住银行按揭付款：低首付，免月供，月收益10包租，年收益高达8-9%10年回报期满，可无条件原价退房，真正无风无险做星级酒店老板，享免费度假30天/年保障二：联合政府，共同打造——把本项目打造为政府机关及企事业单位指定接待点和会务中心保障三：聘请著名的酒店管理公司进行酒店经营和管理——特邀重庆著名的扬子江品牌酒店管理公司全权经营管理，扩大酒店的影响力，吸引更多的客源保障四：名豪集团，实力钜献——名豪扬子江产权式酒店是由“重庆市五十强”、“重庆市五十佳”、“诚信房地产企业”等荣誉的名豪集团开发建设，实力钜献，信心保证。152、四大优势优势一：标志性建筑——梁平唯一的超三星级酒店永川唯一的四星级酒店优势二：城市中心，核心商圈——地处县城内政治、文化和商业中心的繁华地段优势三：著名旅游资源，吸引更多客源——永川市拥有野生动物园、茶山竹海等著名旅游资源，旅游及度假客源不断优势四：功能配套齐全，星级服务水准——整个建筑装修按星级酒店标准设计建设，配有中、西、海鲜餐饮厅，保健中心、康体厅，商务中心加会所，休闲娱乐、茶艺厅等功能设施，服务水平上按星级标准。16项目总介形象认知置业、投资引导ADADADEV市场测试形象提升项目品质包装SP现场管理ADADAD卖点传播品牌巩固品牌忠诚DMDMSPSP活动调节17销售阶段导入期造势期强销期持续期尾盘期时间界定2个月1个月2个月3个月2个月广告的投放计划客户资源的积累开盘期的广告投放计划强销期的广告投放剩余房源的分析建立企业知名度项目现场的包装制作开盘活动的组织与执行强销期SP及EV的组织与工作内容持续期广告投放重新包装宣传VI标识系统的确立SP及EV的安排与执行执行持续期促销大力促销清盘宣传资料的准备开盘后的信息反馈与收集参加秋季房交会EV的组织与执行销售目标40%20%20%10%推广目标到达率60%到达率80%到达率80%到达率90%到达率80%开盘期间的告知性广告与软硬性广告的形象诉求性新闻炒作阶段性的促销广告软性新闻炒作形象广告企业形象广告广告推广优惠促销及事件营销的广告注重房交会、节假日、工程户外广告投放发布及阶段性的促销广告阶段促销广告告知与软性炒作进度广告炒作周边导视的视觉封杀消费者利益点的诉求广告预算(按总销售额的2%30%(约48万元)20%(约36万元)30%(约48万元)15%(约24万元)5%(约8万元)计约160万元)181、先行推广传播并深化“产权式酒店”投资概念，以“打破传统——新型的地产投资模式从产权式酒店开始”为推广主题，并建立巩固项目及开发商品牌形象。2、适时推出事件营销和促销活动，蓄积投资置业的目标客户群体。3、集中目标客户群触及率最高的媒体传播“产权式酒店”，深化“产权式酒店”的投资概念。4、联合政府共同打造星级酒店，并为政府机关及企业单位提供定点接待和会务中心，提升项目档次，巩固市场认知形象，确立开发商实力，从而升华投资回报稳定概念（如与政府共同组织“2004地产投资热潮论坛”活动）。5、挖掘卖点，从市场定位、经营前景上看“产权式酒店”的投资增值潜力。6、以“付完首期?永不供楼、十年返租?赚足一生——名豪扬子江产权式酒店实力钜献”为本项目的推广主题，在市场上形成投资名豪扬子江产权式酒店收益有保障，无风无险、稳赚稳赢的心理。7、以零风险、回报高、收益稳定推广扩展投资群体，增强投资行为的可行性，有效的提高销售率。19,销售现场的热卖气氛包装,周边视觉封杀——在县城各繁华、热闹及富人区域以罗马旗或广告牌的形式进行视觉封杀,DM单及海报派发——县城内各商铺经营者，企事业单位,通往梁平和永川两地重要路段的户外广告投放或车身广告,地区电视台——县城内投资置业者,在主城区设立临时卖场及报媒投放——吸引主城区投资人士，以晨报为主，商报、晚报为辅,环城宣传车队——组织两个以上的宣传车队（统一包装、统一形象）在放号和开盘阶段环城巡回宣传造势20一、形象导入期（内部认购）1、时间界定：2004年08月20日——10月16日2、目的：产权式酒店投资概念的炒作传播项目概况，提升品牌形象累积客户资源3、主题：4、内容：广告投放计划项目现场的包装制作及周边视觉封杀宣传资料的准备CF广告片的制作EV的组织启动——以“2004新型地产投资热点论坛”为主题，由政府和名豪集团出面组织执行，并邀请目标客户及相关专家参与论坛会。5、媒体配合：报纸（硬性广告的形象诉求和软性新闻炒作）、电视（售楼现场的形象广告片）、户外21二、造势期1、时间界定：2004年10月16日——10月30日2、目的：完善项目形象，提升项目品质档次强化卖点和“产权式酒店”的投资安全性及利益点扩大声势，寻求共鸣3主题：4、内容：开盘期的广告投放计划开盘活动的组织与执行SP及EV的组织与安排开盘后的信息反馈与收集5、开盘前物料准备：宣传资料的准备：DM单、海报、楼书、罗马旗、展示板、户外广告、CF广告片22工具准备：1、预售许可证的办理2、销控表制作3、价格表的拟定4、销售面积的最终确定5、销售合同的准备6、产权式酒店的租约合同准备7、开盘优惠方案的拟定8、付款方式的确定9、销售人员的培训6、媒体配合：报子（告知性广告和软硬广告投放）、电视（售楼现场的形象广告片）、户外三、强销期（略）2004年10月——12月四、持续巩固期（略）2005年01月——03月五、尾盘期（略）2005年04月——营业23活动目的：在准登记客户基础之上，通过放号优先购买及礼品的赠送来吸引更多的消费者来到现场，通过对他们的咨询，灌输更多名豪扬子