广东省土地估价技术报告评审标准参考模板

/54广东省土地估价技术报告评审标准东省土地估价技术报告评审标准前言土地估价技术报告是土地估价工作成果的综合体现，质量差异主要体现在估价依据是否充分、价格定义和特殊事项说明是否严谨、对估价对象所处区域估价结果的合理化等方面。一份质量优良的土地估价技术报告，可以让读者或者评审者在较短时间内迅速了解估价对象并感受到估价师所作出的估价结果的合理性，并对报告有足够理由给予信任。当土地估价师们出具的报告都能达到这样的效果时，评估行业的公信力、估价师的地位将不言而喻。努力的共同目标！二〇〇七年十一月初稿2/54广东省土地估价技术报告评审标准订月第二次修订广东省土地估价技术报告评审标准一、封面格式(2分)1、封面标题(1分)：重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、分；2、关键字(1分)：重点审查估价对象所在市、县全名(与项目名称中市、县全名是否一致)、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少1二、第一部分总述(18分)1、估价目的(2分)。估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分：(1)出现两个估价目的；(2)估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、2、估价依据(3分)。重点审查：①估价依据是否充分，法律、法规、政者不得广东省土地估价技术报告评审标准3、估价基准日与估价日期(1分)。一般情况下，估价基准日与估价日期广东省土地估价技术报告评审标准4、价格定义(4分)。重点审查：实际和假设的利用条件(用途)、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型(公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等)、估价5、估价结果(1分)。重点审查地价水平的合理性，土地单价的表现形式 (尽可能分列楼面地价、地面单价等)、总地价、总价大写、币种等，要求列的商业服务业用地、公共管理与公，这样将有助于评审专家判断地价结果的合理性。结果与专家判定的合理估价结果有15％以上的出入的，本项不是，如果不是应用于年度报告质量评审，估价结果的合理性具有一票否决权，即如果专家一致认为土地估价结果严重偏离合理价格，则该报告直接评判为不6、估价报告和估价结果的使用(5分)。重点审查：①前提条件和假设条确提示(1分)；③对需要特殊说明的事项(2分)，例如无法实地确认的事项和广东省土地估价技术报告评审标准(2)估价对象用途与土地证载用途或其他权属证明文件不一致，需在报告广东省土地估价技术报告评审标准(3)合理设定：在未取得上述第二款中的证明材料并以咨询市场价格为目(4)对符合区域性土地市场管理规定而与国家于评估基准日的土地管理政(5)对于划拨地价格、抵押评估价格、快速变现价格和拍卖底价等的内涵7、签字盖章(2分)。重点审查：①是否有2名估价师签字、盖执业印章，三、第二部分估价对象描述及地价影响因素分析(16分)1、估价对象描述(7分)。重点审查：①土地位置和登记状况(2分)，际使用与证载状况是否一致；③土地利用状况(2分)，重点说明地上建构筑物(1)土地权属文件包括国有土地使用证、集体土地所有权证、集体建设用(2)由于土地开发利用强度对地价影响较大，在描述地上物时应该把可以广东省土地估价技术报告评审标准2、地价影响因素分析(9分)。，有针对性地分析在估价基准日时影响估价对象价格的广东省土地估价技术报告评审标准②区域因素(4分)，区域范围界定是否合理、区域位置、基础设施和市政临路状况等)、最合理和最有效利用、个别开发程度等地价的影响。报告中考分，每四、第三部分土地估价(60分)1、估价原则(1分)：要求估价原则选择得当、全面，与估价目的及估价方法相协调。下列情况下不得分：(1)遗漏合法原则；(2)采用了收益还原2、估价方法与估价过程(55分)：要求估价方法选择得当，选择依据阐述充分。对选用了不合理的方法或者对所选方法不作任何说明者或者说明是属90％~100％的。广东省土地估价技术报告评审标准收益。按估广东省土地估价技术报告评审标准地可以成本逼近法为主，以基准地价系数修正法(基准地价可参照工业用地)为辅，或在有潜在收益的情况采用收益还原法(含系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法)，方地价较小而采用一种方法评估的，视作该方法规程要求宗地评估需要两种以上的方法，尽管有些情况下一种方法的评估结果更有代表性，但有另一种方法对评估结果进行检验一定是有帮助作用的，因此公式计算乘以权重后得到加权总分：估价方法与过程总得分=(第一种方法得分*第一种方法权重+第二种方法得分*第二种方法权重+……)常用方法中应注意的问题: (1)市场比较法：①比较案例选取(25分)。重点关注比较交易案例的真实性和与评估案例的接近性，案例真实、可靠度高，符合选择原则，案例描述清楚、案例个数符。至少则不得分；交易时间相差三年以上者，本案例减6分；用途(一级分类)不同，本案例不得分，用途一致性不够(二级分类不同)且未做修正广东省土地估价技术报告评审标准是委托方或者相关第三人提供的由估价机构正术审裁的，如果采用市场比较法，专家第一步只要有虚假案例或者改编了案例的指标，该报广东省土地估价技术报告评审标准分用现状分类表地地地地服地地地地宅地地用地地地地积雪补充说明：价格内涵一致的要求广东的阳江、增城市和徐闻市、电白县等，住宅用地通常用基底价表示，而广东经济发达的大多数地市，比如广州、深圳、珠海、佛山、惠州等通常用比较实例后，应建立价格比较基础，统一付款方式(应修正为一次性付款)、币种(统一为人民币)和货币单位、注意面积的内涵和面积的单位等。广东省土地估价技术报告评审标准②可比因素选择(15分)。根据是否包括影响地价的全部主要因素，因素选择是否有针对性，是否客观合理等进行评分。选择因素不合理者，每因素扣在因素选择时，正常情况下选如下因素，特殊情况相应增删因素：①交易④土地使用年限(必选，可在个别因素中体现)；⑤区域因素；⑥个别因素。的土地，影响其价格的因子不同，修正的具体因子应根据估价对象的，亦可根据当地政府公布的基准地价系数修正表中的用途修正系数确见评估中，往往评估的是公允市场价值，所以②、③经常被合并在一繁华度、临街等权重比区域环境、宗地面积等重要，住宅用地(江景、山景)比临街、形状等重要，工业用地的集聚度比区域上因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，不得漏掉A.基础设施状况(用宗地外“╳通”反映)；K.自然灾害状况(视情况可设可不设，如地震区、地震裂缝区等)广东省土地估价技术报告评审标准广东省土地估价技术报告评审标准C.宗地形状(规划、较规则、不规则)D.临街状况(四面临街、三面临街、两面临街、单面临街、不临街)F.宗地内土地开发程度(用宗地内“╳通一平”反映)③因素条件说明及说明表编制(10分)。重点评审：描述各条件是否客观、④因素修正系数(40分)。重点评审修正是否恰当、权重设置是否合理。案例的成交日与待估宗地的估价基准日应接近，如果市场比较稳定且交易在编制日期修正系数表时，地价指数可根据政府公布数据或通过各年政府公布的基准地价结合市场交易推算。对于同一城市内的不同区域，由于发展程度不同，期日修正大小也有异，建议根据该区域各年的基准地价比推算期日修正系数。对直接套用地价指数的，注意地价指数是定基指数还是环比指数。广东省土地估价技术报告评审标准影响广东省土地估价技术报告评审标准牌出待估宗地的剩余使用年限为评估基准日至待估宗地权利终止日止的剩余使用年限，比较实例的剩余使用年限为比较实例交易时至比较实例宗地权利终止日止的剩余使用年限，非评估基准日至比较实例宗地权利终止日止的剩余使用区域因素修正中，按照前文中的提示分别给予不同级别的差异即可。个别(1)容积率条件指数此项修正有时作为个别因素中的一项，但在广东的经济发达地市，对地价各地区国土部门在制定基准地价修正系数时一般都有容积率修正项，可根地面单价比较是相反的。(2)面积条件指数对面积的要求不同，不同地域对土地面积要求不同，应考虑地域因素对面积要积少的地块不一定最受欢迎。评估中应认真结合估价对象所出市场状况分析面积变化对宗地地价的影响。(3)宗地形状指数不规则对土地利用的影响可能很小。(4)地形坡度指数意广东省土地估价技术报告评审标准(5)地质条件指数广东省土地估价技术报告评审标准(6)规划条件限制指数业区⑤地价计算(10分)。重点审查公式及计算是否正确、是否给予了与最终取值接近性明显有差异的三个比准价格不同的权重等。若三个比准价格与最终 (2)收益还原法①公式的选定(10分)。估价师应根据评估标的的客观收益方式选用不同对通常情况下是通过自营产生收益者，例如百货商场、酒店、工业企业等，应考虑采用生产函数模型剥离土地收益的计算公式，此类采用了出租方式计算而另外，对于按照现状持续使用评估的，如果评估标的或其上盖建筑物已经签署了一定年期租赁合同的，在合同有效期内均应该按照合同约定的收益和支②总收益确定(25分)。重点审查数据来源依据是否充分，是否有较强说服力，是否采用客观收益，客观收益的确定方法及详细测算过程是否准确，是否考虑了衍生收益。凡客观收益的测算过程没有采用市场比较法求证过程的，广东省土地估价技术报告评审标准扣减10分；凡忽略衍生收益(如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益)且未作原因说明者，扣减10分。说明：确定收益时，应调查周边可比案例的平均收益。出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。在实际操作中，估价对象权属人出于某种原因，提供的资产负债表、损益表等数据可能将不合理数据调整为客观合理数据，将会计处理数据调整为估价数据(例如会广东省土地估价技术报告评审标准③费用及参数确定(40分)。重点审查费用构成项目是否全面、正确，数据来源依据充分，费用取值符合正常客观费用或政策规定要求，对没有文件规定的，每项费用的确定过程要有清晰的说明，有详细的推算过程。每项费用计管理费(指管理人员的薪水及其他费用)、土地维护费及其他费用(例如给排水及道路的修缮费等)。(2)房地出租中主要考虑：经营管理费、维修费、保险费、税金、房屋折屋折旧费的扣除往往存在争议，扣除此项后土地还原利率取值要因为收益是客观收益，所以计算折旧时应采用代表此种类型的房(3)经营性企业主要考虑剥离销售成本、销售费用、经营管理费用、销售及经营利润。(4)生产性企业主要考虑剥离生产成本、销售费用、管理费用、销售税金利润。中如果不含应上缴的税费就不应该扣减税费。广东部分城市房地产出租采用的是“一费制”，即房产税(按年租金的12%计)、营业税(按的④土地纯收益确定(5分)。重点审查土地纯收益的剥离方法是否正确，依现值等于同类房屋的建造成本费用(包含建造过程中建造商的利润，但不包括广东省土地估价技术报告评审标准⑤土地还原利率确定(15分)：重点审查土地还原利率确定是否有依据，。广东省土地估价技术报告评审标准(1)在使用土地租金推算土地价格时，土地还原利率可直接采用土地租售比：土地租金(扣除相关税费)与土地价格(扣除相关税费)之间的比率。获得，可先用房地产租售比确(3)安全利率加风险调整值法：即：还原利率＝安全利率+风险调整值。对象所对应的范围，确定⑥地价测算(5分)：重点审查公式及计算过程是否正确。 (3)剩余法①待估宗地开发条件确定(10分)：重点审查土地用途、容积率等是否符考虑了市场供求状况等。缺此项分析，不得分；分在确定待估宗地的最有效利用方式时(包括用途、规模、档次等)，要符合建筑面积调整的有关约定。广东省土地估价技术报告评审标准②不动产总价估算(25分)：重点审查待估宗地开发完成后不动产总价的估算方法及应用是否合理，估算依据是否充分。售价、销售时间、销售情况预测不合理，计算售价或租金时没有用或者说明可售面积的情况；租赁时未考虑开发后出售的物业，必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法与长期趋势法结合预测开发后物业的价值。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地的价值，根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件的不动产租金水平，采用收益还原法与长期广东省土地估价技术报告评审标准E③开发成本估算(25分)：重点审查开发成本估算是否全面、客观、合理，④利息计算(10分)。重点审查开发周期、利息率、计息周期及其计算公用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要广东省土地估价技术报告评审标准⑤利润计算(10分)：重点审查利润率选取的依据及标准是否合理，计算广东省土地估价技术报告评审标准平开不基数利润时要注意计算基数与利润率之间的匹配，即选取不同相对应的计算基数；反过来，采用不同的计算基数，应选取⑥税金及其销售费用估算(10分)：重点审查税费确定是否符合国家现行有依据和标准，计算是否正确，特别是销售费用，需定，要求有详细的说明。计算正确但无解释者，扣⑦地价计算(10分)：重点审查计算公式及计算过程是否正确。广东省土地估价技术报告评审标准理有关问题的通知》，要求各地对房地产企业的房地产开发项目进行土地增值因而广东省土地估价技术报告评审标准解困房)和限价商品住宅不实行预征。广州市提高预征率的做法会不会得到推定。但如果将土地增值税的预征率提高到基本等于甚至略超企业实增值税的水平，相信绝大多数房地产开发企业都不会抵制土地增值定：“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个将实算表序号项目A楼盘销售总收入B土地成本(含契税)C建设开发成本D利息E开发费用F有关税金(营业税及附加)G其他扣除项目H可扣除项目I增值额J增值率K税K公共配套设施费、开发间接费用。按照开发周期和当时的利息计算FA5.65%G=(B+C)*20%H=B+C+D+F+G (4)成本逼近法广东省土地估价技术报告评审标准①土地取得费估算(25分)：重点审查土地取得费用构成项目是否全面、正确，取值是否客观、合理，取值依据是否充分。计算正确但无解释者，各项广东省土地估价技术报告评审标准合从市场购入土地时，土地取得费就是获取土地的价格(应为客观合理的公开，②土地开发费估算(20分)：重点审查待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准是否明确，依据是否充分，是否为客观的开发费用。计算宗地红线外“×通”，宗地红线内土地平整。宗地红线外的土地开发费用要客同，宗地红线内的小设施是否计入也不同。施配套费参考参考取值(元值(元/m2)供水工程通信工程广东省土地估价技术报告评审标准广东省土地估价技术报告评审标准③相关税费估算(20分)：重点审查相关税费组成是否全面，费用的确定D、征地管理费(征地补偿费总金额的1.4%－2.1%)，详见广东省物价局粤G、财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿费转嫁由用地单位缴纳”。根据上面的规定，可以明确的是：新增建设用地土地有偿使用费不是农用地转用、征用以及土地使用权出让过程中所发生的成本费府收取的土地收益。④利息计算(5分)：重点审查利息率选择、开发周期的设定、计息期等是广东省土地估价技术报告评审标准注意⑤利润计算(5分)：重点审查利润率选择依据是否充分、符合客观实际。投资(土地取得费、土地开发费和各项税费)漏项者不得分。广东省土地估价技术报告评审标准⑥土地增值估算(10分)：重点审查增值率或增值额的确定依据是否充分，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。所以可以按照市场地价与成本价格的差额确定增值收益，也可以采用用地过程中向政府缴纳的“地价”(非完整地价，多数地方把该地价称为“出让金”，尽管十分不规范)作虑此种开发利用期望的增值收益来确定。发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开⑦相关修正估算(10分)：重点审查年期修正、区位修正、土地还原率的确定等依据是否充分合理，公式计算是否正确。计算正确但无解释者，各项扣让金标准多为宗地法定最高出让年限的出让金，与评估宗地的剩余使用年限不广东省土地估价技术报告评审标准让金以楼面地价表示的地区(如广州)运用以上公式时，应特别注意将楼面地如果采用成本逼近法测算的是某一小区(或开发区)的平均地价，还应考虑出售内的位置和宗地条件，进行个别因素修正(如面积、形状、临路等)。广东省土地估价技术报告评审标准⑧地价计算(5分)：重点审查公式及计算过程是否正确。号)。最近的宣传中，出现了工业用地出让最低价可能一地一价，请估价师注 (5)基准地价系数修正法①基准地价简介(30分)。是否详细介绍了基准地价内涵(20分)和基准地价修正体系(10分)，要求说明公布实施时间、估价期日、设定开发程度、估宗地地价。评估标的位于县级以上城市建成区的，如果采用的基准地价对应分；评估标的位于其他区域的，评估报告中应详细分析基准地价是否覆盖到本区域，基准地价的评估基准日和本报告评估基准日之间的市场变化，对明显属于地价变化较快区域者，如果采用的基准地价对应的基准日与报告评估基准日体为几通一平)、是土地级别价或区片价或路线价或网格点地价、是地面地价还是楼面地价、对应的土地使用年限及其容积率等。在不同的城市，其基准地价的内涵、构成可能不同，具体应调整的内容和方法也可能不同，故在使用城镇基准地价系数修正法时，应根据当地基准地价的内涵、构成及其相应的修正划分，其他用途的土地则需按照当地的基准地价资料的划分原则进行归类。如广东省土地估价技术报告评审标准②宗地情况介绍(10分)：说明宗地所处位置及所对应的基准地价。广东省土地估价技术报告评审标准③修正过程(50分)：编制待估宗地因素条件说明表占20分，说明表中目应与基准地价修正体系表一致，与区域因素、个别因素条件说明一致；④地价计算(10分)：重点审查计算是否正确，计算公式与内涵介绍是否3、地价确定(4分)：说明对不同评估方法结果赋予相应权重的原因，明者减2分，不同方法取加权平均值，甚至可以取果赋予相应权重的原因，明范格式》要求：如采用基准五、第四部分附件(4分)广东省土地估价技术报告评审标准他重要附件(例如：待开发土地的规划批准文件、改变用途的有关批文、拆迁公告、他项权利查询资料和现场踏勘调查记录等)，缺1项扣减1分。六、总体评价(85％~100％的调节系数)评审整份报告是否分析论证严谨、逻辑性强，文字流畅且概括性较高，有无明显瑕疵，估价结果是否合理，报告的设计、制作是否认真等，估价机构是名估价师签字、盖执业印章，且签字人没有签章、估价师没有签字、机构没有盖章，符合三者之一则该报告直接评广东省土地估价技术报告评审标准广东省土地估价技术报告抽审规则•作者：一、总则为引导土地估价行业发展，加强行业质量管理，提高从业人员素质，激励 (1)现行相关法律、法规和部门规章； 《农用地估价规程》(TD/T1006-2003)等； .机制总体机制：行政指导、协会组织、专家领衔、合作开展。具体为： (1)职能分工。学术委员会组织，秘书处专业研究与发展部协助实施。 (2)评审程序。实行两级审查制度，即专家独立评审、学术委员会复审。 广东省土地估价技术报告评审标准本规则主要用于评估标的位于广东省范围内的土地估价技术报告的评审，地估价分支机构。 (1)学术委员会、秘书处工作人员及专家均需独立、公正、客观，恪尽职守； (2)参评人员均应严格遵守评审保密协议约定，不得对报告进行拷贝，不得在任何刊物或媒体上发表、利用；广东省土地估价技术报告评审标准 (3)按照约定的时间进度，履行各自的职责。 (1)工作人员不认真履行职责，由协会领导及秘书处进行根据有关规定进 (2)评审专家或学术委员会委员故意不遵守评审规则或者故意泄密者，将广东省土地估价技术报告评审标准二、权责 (1)建立机制。拟定报告抽审的组织形式、审核机制和具体方式。 (2)制定规则。包括报告抽取原则及方式；遴选专家机制及要求；报告评 (3)组织管理。监控报告评审的过程，指导评审方法。 (4)复审报告。对需要复审的报告进行复审。 (5)形成结论。形成评审结果报告，以内部文件形式在协会存档。2.秘书处专业研究与发展部职责 (1)报告抽取。根据拟定的抽取方式和时间要求，选定被抽审的机构及被 (2)专家抽取及联系。根据规则和要求抽取相应数量的专家，并负责与专 (3)结果汇总与反馈。接收专家评审结果，汇总后反馈给学术委员会，形 (4)工作记录与纪要。详细记录每个抽审环节，做好评审工作纪要。 地估价报告年检系统对年检材料及电子 (1)有权自主决定是否接受聘请； 广东省土地估价技术报告评审标准 (3)有权接受相应的评审报酬； (4)其他在评审保密协议上界定的权责。 (1)按照评审要求，认真履行职责(评审要求详见《广东省土地估价技术报告评审标准》)； (2)亲自审阅、评判报告，不委托他人代行； (3)在报告评审结果表上签字，对个人发表的意见承担责任； (4)按规定时间提交评审结果； (5)按照评审保密协议的约定承担保密责任。广东省土地估价技术报告评审标准三、准备 (1)随机性原则。排除人为主观因素影响，在抽取对象数据库中随机抽取 (2)周期性原则。确定每一年度(上年度第四季度及本年度前三季度)为 (3)全覆盖原则。在每个抽审周期内，对每家注册机构至少抽审一次。年检所需的土地估价报告评审抽取时点为每年的第四季度，具体时点按照初始注册及变更执业范围的土地估价报告评审抽取时间一般为各季度末。根据投诉或者配合行政主管部门、中国土地估价师协会开展的土地估价报 构数量为所有会员机构及其分公司，其广东省土地估价技术报告评审标准 (2)抽取报告数量。对每家备查机构随机抽取3份以上技术报告，对有投报告的数量为1~3份。抽取工作按照以下程序进行： (1)确定抽取估价报告编号并通知上传。专业研究与发展部根据学术委员、传真等方式确保通知到机构，要求当天寄 (2)各机构收到报告抽检通知后，应于当日将被抽检的土地估价技术报告 (3)检查签收报告。专业研究与发展部收到报告后，应检查：(1)邮寄抽 (4)纸质报告拆封。抽审报告必须在评审当天由评审专家公开拆封。广东省土地估价技术报告评审标准 (1)为广东省土地估价师协会专家库成员。 (2)关心本行业发展，自愿参加评审工作，认真负责，能够做到独立、客 (3)有扎实的专业理论基础和丰富的估价实践经验，能够独立完成评审工根据拟评审报告书数量和报告标的所在地的位置、类型，抽取合适的专家，4.配送报告专业