房地产开发项目技术管理

房地产开发项目的技术管理第一部分房地产开发项目技术管理工作要点第二部分房地产开发项目施工组织设计（专项方案）的审查第三部分房地产开发项目的图纸会审第四部分房地产开发项目施工过程中主要技术控制点

房地产开发项目的技术管理工作是房地产企业生产经营过程中的一个必不可少的组成部分，它始终贯穿于项目开发的全过程。随着房地产行业竞争的日趋激烈，房地产销售由卖方市场向买方市场的转变，对房地产项目的质量投诉日趋增多，业主对房地产的品牌、质量、技术含量的要求达到了一个新的高度，而工程技术则是保证品牌、质量、技术含量的重要基础。根据2002年建设部发文实行《新建住宅保证书》，《新建住宅使用说明书》制度，这更从法律角度上对项目技术管理工作提出更高的要求。大量实践证明，一个房地产项目的技术含量比较高，所生产的“产品”就越好，市场效果也就越好。

因而所带来的社会效益、经济效益、环境效益就会有很大提高。否则将造成“产品”低下、积压、生产周期长、投资费用增加等致开发商无法收回的投资。可见技术管理工作在房地产开发过程中的重要性。

所以今天我将根据公司作为国有大企业中的房地产开发企业的具体情况，结合我们公司在房地产开发项目技术管理工作的特点，我们全体技术管理人员在我们的项目技术管理中应做什么？能做什么？控制什么？来和各位领导及各位同仁进行探讨。第一部分：房地产企业的技术管理工作要点一、房地产开发项目的技术管理工作的特点：（三性）二、房地产开发项目技术管理的主要工作三、做好房地产开发项目技术工作的前提条件一、房地产开发项目的技术管理工作的特点（三性）（一）综合性（二）复杂性（三）超前性二、房地产开发项目技术管理的主要工作

（一）参与编制开发项目的可行性研究。针对所有开发项目，结合现行规范、标准要求，从技术应用角度分析其可行性，为开发决策提供技术依据。（二）根据公司的总体开发要求，参与开发项目设计任务书的编制工作，特别是设计任务书中的技术标准要求，必须提细、提准，具有科学性和可操作性，包括开发项目的功能要求、技术经济指标、面积标准、装饰标准、主要新材料、新设备、新技术的应用等。同时还要参与规划设计方案、详细规划、户型设计、初步设计、施工图设计等的审查工作。使得设计文件在符合国家政策、标准、规范要求的同时，充分体现公司的总体设计意图和理念。（三）参与编制公司开发项目总体开发建设组织方案。从技术层面提出具体要求，不论是进度计划、质量标准、经济指标等要在满足技术标准的前提下进行。

（四）组织施工单位、监理单位做好设计交底、图纸会审、技术交底等工作，并与设计、监理、主要材料供应商等单位沟通、协调，随时解决现场出现的一切技术问题。（五）组织审查施工单位编制的施工组织设计和专项方案。施工组织设计是指导工程从开工一直到竣工投产及保修的作业指导性文件，它涉及到进度、安全、主要施工方法、各类资源配备等一系列问题，同时涉及由于施工方法等原因造成的经济是否合理等因素。所以各级技术人员必须对施工组织设计和专项方案进行严格审理（后面还要讲施工组织设计和专项方案的审查方法等内容）。（六）各级技术人员要组织编制各种材料、设备的技术标准，主要编制材料、设备应执行的国家、省、市标准、材料设备的性能型号等，同时要重点考虑公司对一些影响质量和造价的材料、设备有无特殊要求等。（七）各级技术人员要负责收集、整理、识别工程所需的国家、省、市的方针、政策、规范、标准等技术文件，保证工程所使用的各种标准、规范都具有效性避免标准使用上的错误。（八）各级技术人员要保证监视测量设备的完好性，保证每台设备都在检定周期内，确保各种数据的科学、有效。（九）各级技术人员要完成好施工过程中各种技术问题的发现、处理工作。这项工作贯穿着工程施工的全过程。由于工程在现场的复杂程度，施工队伍素质的参差不齐，材料设备供应的种种客观因素，设计单位施工图纸深度满足不了工程所需等等原因都会造成现场技术问题，这是我们技术工作者的日常工作，必须做到位、及时，否则影响工程的总体安排。（十）组织各相相关单位（施工工单位、监理单单位）完成竣工工资料的收集、、整理、存档等等工作。（十一）各级技技术管理人员要要制定企业内部部的技术措施，，编制和实施企企业内部发展规规划。收集科技技情况，及时了了解国内外房地地产科技发展信信息，适时推广广新材料、新技技术，提高开发发产品的科技含含量。三、做好房地地产开发项目目技术工作的的前提条件（一）公司技技术管理人员员要具备较强强的事业心和和责任心。（二）具有较较强的全面技技术管理能力力

（三）具具备较强的专专业技术知识识第二部分：如如何做好好房地产开发发项目施工组组织设计（专专项方案）的的审查工作一、审查人员员应具备的能能力（一）较强的的事业心和责责任心（二）熟练掌掌握国家、省省、市（油田田公司）的标标准、规范及及相关规定要要求。（三）能够充充分阅读设计计图纸要求的的各项内容（四）熟练掌掌握专业技术术知识（五）熟练掌掌握施工组织织设计（专项项方案）应重重点审核的内内容。二、施工组织织设计的基本本情况（一）什么是是施工组织设设计（专项方方案）施工组织设计计：是以施工工项目为对象象进行编制，，用以指导其其建设全过程程各项施工活活动的技术、、经济、组织织、协调和控控制的综合性性文件。施工工组织设计根根据不同编制制阶段可分为为投标施工组组织设计和实实施施工组织织设计；对于于大型建筑项项目或建筑群群，分为施工工组织总体设设计和单位工工程施工组织织设计。施工方案：是是以单向施工工项目或其中中的某一部分分项工程为编编制对象进行行编制，用以以指导其施工工过程并重点点考虑施工方方法、机械设设备利用、劳劳动力和材料料组织安排的的具体文件。。（二）施工组组织设计的基基本规定1、施工组织设设计必须在工工程开工前由由施工单位编编制完毕，并并交监理、建建设单位审核核，严禁边施施工边编制审审核，更不允允许施工完毕毕后补施工组组织设计或专专项方案。2、施工组织设设计编制前，，应熟悉、掌掌握招标文件件和施工图纸纸、并到施工工现场进行实实地调研。3、编制分部分分项工程施工工方法时应有有所侧重，对对于工艺复杂杂的部分应重重点编制。4、施工组织设设计的编制依依据和借用的的素材应现行行有效，不得得引用国家废废止的文件和和标准。严禁禁在施工组织织设计使用国国家、省、市市、明令淘汰汰和禁止使用用的建筑材料料和施工工艺艺。（三）施工组组织设计的编编制依据1、项目招标文文件和工程承承包合同2、工程全部施施工图纸及标标准图集3、工程地质勘勘查报告、地地形图及工程程测量控制网网4、气象、水文文资料5、工程建设法法律、法规和和有关规定6、企业类似施施工项目经验验资料7、现行的国家家标准、行业业标准、地方方标准及企业业施工工艺标标准三、施工组织织设计的主主要内容施工组织设计计主要包括以以下

三部分分内容：（一）常规内内容（二）分专业业内容（三）附加加内容（一）常规内内容1、编制依据及及说明2、工程概况3、施工准备工工作4、施工管理组组织机构5、施工部署6、施工现场平平面布置及管管理7、施工进度计计划8、资源需求计计划9、工程质量、、安全、文明明施工、环境境保护措施10、特殊季节施施工措施（二）分专业业内容1、分部分项工工程的施工方方法2、工程重点、、难点的施工工方法及措施施（三）附加加内容1、四新的应用用2、成本控制措措施3、施工风险防防范4、工程创优计计划和保证措措施（四）专项施施工方案内容容1、桩基础工程程2、有防水要求求的楼地面工工程3、屋面防水工工程4、地下防水工工程5、现场预应力力砼工程6、钢筋工程7、钢结构工程程8、配筋砌体工工程9、电梯工程10、基坑支护与与降水及土方方开挖工程11、模板工程12、起重吊装工工程13、脚手架工程程14、拆除、爆破破工程15、其他结构复复杂、技术含含量高、施工工难度大及易易出现质量、、安全问题的的工程16、上级主管部部门规定的其其他危险性较较大的工程（五）建设单单位审查施工工组织设计<专项方案>的重点审查内内容1、编制依据据2、施工组织织管理架构构和职责分分工3、施工布置置4、施工进度度计划5、施工准备备6、施工方案案7、质量保证证措施8、安全文明明施工保证证措施9、施工进度度保证措施施10、经济技术术指标分析析第三部分：：

房地产产开发项目目的

图纸纸会审一、图纸会会审的基本本内容（一）图纸纸会审的定定义（二）图纸纸会审的目目的（三）图纸纸会审的主主要内容二、建设单单位图纸会会审应解决决的重重点内内容（一）审查施施工图纸是是否达到国国家标准规规范要求应应达到的设设计深度。。（二）审查查施工图纸纸是否严格格按照设计计任务书和和建设标准准进行设计计，设计图图纸能否完完全表达开开发企业的的设计意图图。（三）审查查施工图纸纸是否有违违背国家、、省市强制制不允许应应用的项目目和材料。。（四）审查查施工图纸纸是否影响响工程质量量、安全的的内容。（五）结合合施工队伍伍素质、施施工工艺是是否能够完完全达到设设计图纸要要求。三、图纸会会审的技巧巧（一）从遵遵守规范的的角度进行行图纸会审审（二）从保保证质量的的角度进行行图纸会审审（三）从便便于组织施施工的角度度进行图纸纸会审（四）从节节约成本的的角度进行行图纸会审审（五）从加加快施工进进度的角度度进行图纸纸会审（六）从利利于竣工验验收的角度度进行图纸纸会审（七）从销销售角度进进行图纸会会审（八）从满满足交房的的角度进行行图纸会审审（九）从物物业管理的的角度进行行施工图纸纸会审（十）从居居住者的角角度进行图图纸会审（十一）从从满足