房地产开发商务花园独栋案例

附件一案例分析案例目录案例类别序号案例名称首发项目选择文化定位产品客户群北京商务花园1总部基地

2BDA国际企业大道

3非中心

4德胜尚城

5硅谷亮城

国内产业园区6中关村软件园

7永丰产业基地

8大连软件园

9浦东软件园

国外商务花园10澳大利亚堪培拉商务花园

11爱尔兰园西商务花园

12美国加州Bishopranch商务花园

区域开发13郑东新区文化园区14印度禅思文化

一、商务花园案例总部基地BDA国际企业大道非中心德胜尚城硅谷亮城商务花园案例案例名称总部基地BDA国际企业大道非中心德胜尚城硅谷亮城一、商务花园案例总部基地总部基地（ABP）位置条件位于北京西南四环中关村科技园丰台园二期紧临四环路、京开高速、京石高速，交通便利ABP入市之前，周边商务氛围十分欠缺总部基地基本指标总占地面积：65公顷总建筑面积：130万平方米商务区容积率：1.59绿化率：50%总投资额：约45亿人民币建设周期：3-5年总部基地分期情况西区东区总部基地分期情况西区占地47公顷302栋商务楼21个会所3栋酒店总部公寓总部购物中心东区占地18公顷54栋商务楼4万平米地下商业9洞高尔夫练习球场总部基地分期情况西区由外向内壹期壹期贰期叁期一期20万平米，85栋二期20万平米，87栋三期30万平米，130栋总部基地物业风格现代风格装修标准外立面：通通体砖贴面面，局部配配氟碳喷涂涂铝板饰面面内部：毛坯坯总部基地产品形式每栋面积1200至至6000平米，6-12层层类型层数面积（平方米）组合形式A1253002楼座组合B1233002楼座或3楼座组合113000102700C822002楼座或3楼座组合7190061600D612004楼座组合E822004楼座组合7190061600总部基地产品形式A型12层二楼座组合合电梯2部/楼座，计计4台层高首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米建筑高度46.4米米建筑面积5960平平米A型总部楼楼1＃2＃单层建筑面面积约500平米总部基地产品形式B型二楼座组合合或三楼座座组合电梯2部/楼座，计计4台或6台层高首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米楼型楼层数单体面积（平方米）B123306.72113031.16102755.60B型总部楼楼1＃2＃单层建筑面面积约280平米总部基地楼型楼层数单体面积（平方米）C82204.4871928.9261653.36产品形式C型二楼座或三三楼座组合合电梯1部/楼座，计计2台层高首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米C型总部楼楼1＃2＃单层建筑面面积约270平米总部基地产品形式D型6层四楼座组合合电梯1部/楼座，计计4台层高首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米建筑高度26米建筑面积1200平平米D型总部楼1＃2＃单层建筑面积约约200平米3＃4＃总部基地楼型楼层数单体面积（平方米）E

822107190061625产品形式E型四楼座组合电梯1部/楼座座，计4台层高首层4.2米标准层高3.4米顶层高3.3米米E型总部楼1＃3＃单层建筑面积约约270平米2＃E型总部楼1＃3＃标准层以过廊相相连2＃总部基地楼型比例面积区间（平方米）比例（％）1600以下481900－2200402700以上12总部基地配套设施会所玛雅风格21个分散布局局，餐饮、休闲闲功能总建筑面积10000平米，，单体面积300－1500平方米餐厅：50－60％员工餐厅厅、30－40％中档、10－20％高档档总部大讲堂：：1200平方方米酒店五星级酒店：1栋，99米高高，60000平方米商务酒店：2栋栋，20000平方米总部基地配套设施总部小公寓：1000余套，，每套面积30-50平方米米总部购物中心：：30000平平方米，地上三三层、地下一层层停车场设有地上、地下下停车场，一期期100个/万平方米自动管理系统包包含自动闸栅、、自动读卡、自自动计费系统租赁，地上停车车位150元/个·月，地下停车位位500元/个·月配套设施分布会所会所总部小公寓五星级商务酒店店总部基地项目特色建筑风格统一：：园区统一色调调、颇具气势总部基地项目特色会所形态各异：：每个组团的会会所颜色、形状状均不相同，增增强生气总部基地项目特色会所形态各异：：每个组团的会会所颜色、形状状均不相同，增增强生气总部基地项目特色会所形态各异：：每个组团的会会所颜色、形状状均不相同，增增强生气总部基地项目特色组团布局方式：：不同的楼型以以绿地、水景围围合成一个个组组团，增强每座座楼宇的采光效效果与景观均好好性总部基地项目特色组团布局方式：：不同的楼型以以绿地、水景围围合成一个个组组团，增强每座座楼宇的采光效效果与景观均好好性总部基地客户类型行业类型包括钢铁、自动动化、铁路系统统、航空航天、、电信、金融、、医药等化工、钢铁、汽汽车等制造类企企业占总量的43％电信、电子、软软件等高科技企企业占总量的23％总部基地客户类型地域范围北京：70％外地：25％北方企业为主，，尤以河北居多多其余多为全国性性大型企业国外：5％总部基地客户类型企业性质国资委企业民营企业合资企业外资企业总部基地租售情况可售可租销售价格：一期期开盘价为6000元/平平方米，二期开开盘价7150元/平方米米，现均价7900元/平平方米租金：3.5元元/天·平方米米物业管理费：4-5元/平方方米·月，保安安由园区统一提提供总部基地经验借鉴成功创新产品形式：：商务花园的出出现，导致市场场需求集中放量量整合“总部”概概念：冠名“总总部基地”，抬抬升项目形象宣扬总部经济：：以“经济现象象”大造声势，，标榜项目现实实性与前瞻性引入庄家客户：：增强购买信心心、提升项目档档次中国诚通集团中国铁通集团有有限公司中华通信系统有有限公司中国航天时代电电子公司中牧实业股份有有限公司中成进出口股份份有限公司正泰集团德龙钢铁总部基地经验借鉴不足设备设施档次较较低：建筑的节节能性能较差、、立面材料也较较为低档，导致致其对于国外或或全国知名企业业的吸引力大为为降低配套考虑不周：：基本便利性配配套投入使用期期过晚，总部基基地不得不将一一整栋办公楼暂暂时作为员工食食堂、会所之用用，造成资源的的极大浪费后期动力不足：：对园区推广没没有合理、系统统的营销策略及及宣传计划，前前期造势没有得得到后期的延续续，客户层次也也逐渐走低（主主要体现在后期期楼型面积逐渐渐减小）一、商务花园案案例BDA国际企业大道BDA国际企业业大道位置条件北京东南五环亦庄北京经济技技术开发区内国际企业大道入入市之前，已有有数十家世界500强企业在在亦庄投资建厂厂，产业氛围浓浓厚BDA国际企业业大道基本指标总占地面积：12万平方米总建筑面积：约约11万平方米米，其中地上部部分9万平方米米容积率：0.77绿化率：41%BDA国际企业业大道分期情况由外向内分三期期开发，一期面面积3万平米壹期贰期期叁期期BDA国际企业业大道物业风格全区统一的现代代简洁风格各个楼宇采用不不同的色彩搭配配及外形构造BDA国际企业业大道产品形式每栋面积1000－3000平方米，3-4层楼型层数面积（平方米）组合方式A地下一层，地上四层1649.83独栋B地上三层2571.962楼座组合C地上三层2174.292楼座组合D地下一层，地上四层2184.78独栋E地下一层，地上三层2171.54独栋F地下一层，地上四层3197.78BDA国际企业业大道产品形式A型地上四层、地下下一层独栋提供1部电梯的的井道，不提供供电梯设备单层面积427.16平米建筑面积1649.83平米米BDA国际企业业大道产品形式B型地上三层二楼座组合无电梯单层面积893.61平平米建筑面积2571.96平米BDA国际企企业大道产品形式C型地上三层二楼座组合无电梯单层面积839.58平平米建筑面积2174.29平米BDA国际企企业大道产品形式D型地上四层，地地下一层独栋提供1部电梯梯的井道，不不提供电梯设设备单层面积624.78平平米建筑面积2184.78平米BDA国际企企业大道产品形式E型地上三层，地地下一层独栋提供1部电梯梯的井道，不不提供电梯设设备单层面积720.27平平米建筑面积2171.54平米BDA国际企企业大道楼型比例BDA国际企企业大道楼型比例二、三期2200平方米米的比例更大大，可知一期期销售给予了了乐观的市场场验证；增加加了3000平方米的大大户型，对项项目档次起到到了一定的提提升作用面积（平方米）比例（％）变化（％）一期二、三期1600271116220053596250020119320001919BDA国际企企业大道装修标准外立面一期：仿石或或金属涂料作作为实墙装饰饰材料二期：外立面面采用面砖局部玻璃幕墙墙内部毛坯BDA国际企企业大道配套设施会所一个为独立会会所，另一个个为售楼处独立会所有2500平方方米，形式区区别于办公楼楼设有公共会议议室，设备齐齐全包括休闲餐吧吧、员工食堂堂、小型超市市、健身中心心等停车位每个办公楼赠赠送8-10个车位地上停车位出出租，150元/个·月BDA国际企企业大道项目特色建筑风格与楼体形形式多样化，适合合小规模园区突出出形象BDA国际企业大大道项目特色阳台、露台等细部部的设计，使每一一楼型价值最大化化BDA国际企业大大道项目特色阳台、露台等细部部的设计，使每一一楼型价值最大化化BDA国际企业大大道项目特色阳台、露台等细部部的设计，使每一一楼型价值最大化化BDA国际企业大大道项目特色小尺度绿化景观更更具实用性BDA国际企业大大道项目特色小尺度绿化景观更更具实用性BDA国际企业大大道客户类型行业高新技术产业能源产业时尚产业地域绝大部分为北京企企业个别国外企业无外地企业BDA国际企业大大道客户类型部分入驻企业名录录西班牙泰尔文特控控制系统(北京)有限公司，1600平米北京爱捷洲际科技技有限公司（evejoin）），1600平米米迪泰柯申信息技术术有限公司黄金集团中石油天然气管道道投资有限公司，，2200平米米北京白领服饰有限限公司设计中心及及总部，5000平米（2500×2）北京科曼-维斯凯凯（viscap）服饰有限公司司，2200平米米资生堂（中国）研研发中心，3000平米BDA国际企业大大道租售情况只售不租售价：一期均价6400元/平方方米，二期均价6800元/平平方米各楼型销售情况都都很好BDA国际企业大大道经验借鉴成功依托亦庄开发区的的成熟氛围，抓住住市场空间，开发发区域内的升级产产品1000－3000的面积区间，，适应市场需求，，同时具有灵活的的组合空间形象丰富，6种楼楼型6种立面，丰丰富了视觉观感，，弥补规模缺陷对于细部的关注，，在整栋物业销售售中尤为重要BDA国际企业大大道经验借鉴不足一期3万平米，弧弧线形排布，甚显显单薄，不足以展展示整体形象楼宇布局过密，缺缺乏私属感与档次次感受规模影响，自身身配套匮乏、公共共空间不足一、商务花园案例例非中心非中心位置条件北京东五环外朝阳与通州交界处处紧临朝阳北路，交交通条件一般北京东部唯一的低低密度办公物业不属于开发区或科科技园，不属任何何成熟商务或商业业区未来规划为办公区区，目前周边发展展缓慢，无商务氛氛围非中心基本指标总占地面积：约为为39公顷总建筑面积：45万平方米容积率：0.91建筑密度：22％％绿化率：30.8％非中心分期情况由内向外开发，三三期为会展中心、、临主路一期占地：100700平方米建筑：138858平方米28栋办公、4栋栋会所办公：114558平方米会所：24300平方米壹期贰期叁期非中心物业风格现代装修标准外立面：全玻璃幕幕墙内部：毛坯非中心产品形式每栋面积2500－3500平方方米，4层3个矩形与1个圆圆形建筑构成一个个组团非中心楼型比例7个组团每组团由1栋水滴滴形建筑与3栋矩矩形建筑构成会所楼型面积（平方米）比例（％）水滴350025矩形290050250025非中心楼型比例其中一个组团分层层销售，单层面积积600－1000平方米户型面积（平方米）户型比例（％）一350019二290032三250016四500-90033非中心配套设施会展中心：10万万平方米会所：24300平方米商务会馆：会议、、商务服务、邮局局、银行、客房、、超市、洗衣房休闲健身中心：篮篮球馆、保龄球、、羽毛球、乒乓球球、桑拿、台球、、健身房、游泳馆馆餐饮娱乐：餐饮、、咖啡厅、美容美美发停车位：地上地下下共728个会展中心会所一期平面非中心项目特色相对独立的小组团团，为大客户提供供整购的可能非中心项目特色每个组团的楼与楼楼之间，通过二、、三层的整体平台台相连，首层树冠冠上部构成独特的的空中植被首层二、三层非中心项目特色外立面采用low－e玻璃，大落落地窗提升项目的的观景效果非中心项目特色水滴形建筑底层架架空，设花园，构构成半私密半公共共的交流空间非中心客户类型行业以工业企业总总部为主目前签约部分客户户包括四川某工业集团：：1组团，12000平方米维维豆奶：2栋，，6000平方米米某信用卡公司：1栋，3500平平方米同一首歌：1层，，800平方米非中心租售情况可租可售，也可带带租约销售售价：8000元元/平方米，租金金未定目前已销售23000平方米，销销售速度较为缓慢慢非中心经验借鉴成功独特的园区区规划与建建筑设计：：既非处于于成熟商务务区、又不不享受任何何优惠政策策，除北京京的“首都都”地位对对非中心的的支撑作用用外，独特特的园区规规划也起到到了重要的的作用一期位置与与功能选择择十分合理理由于会展中中心必须临临主路，非非中心选择择由内向外外开发虽然一期距距离主路较较远，但面面前的大面面积绿地提提升了一期期形象，也也具备更大大的升值空空间一期会所同同时建设，，且功能齐齐全，极大大的增强了了企业的购购买信心非中心经验借鉴不足没有实现现现楼销售：：在各种条条件均不利利的情况下下，没有样样板楼的展展示作用，，难以建立立园区形象象推广策略与与销售理念念欠缺非中心2003年即即开始销售售，但对于于市场了解解不够，尤尤其没有主主动引入庄庄家客户，，导致项目目一度封盘盘2005年年重新入市市后，商务务花园早已已被市场所所熟识和认认可，非中中心则仍以以“现象””进行宣传传，而忽略略客户最关关心、也是是项目最具具优势的建建筑形象、、独特空间间等，导致致大量推广广资金的浪浪费一、商务花花园案例德胜尚城德胜尚城位置条件位于北京北北二环，紧紧临德胜门门属中关村科科技园德胜胜分园德胜尚城基本指标占地面积：：22047平方米米总建筑面积积：71662平平方米，其其中地上建建筑面积4.6万平平方米绿化率：24.5％％容积率：2.08德胜尚城物业风格现代装修标准外立面：劈劈开砖内部：公共共部分精装装修德胜尚城产品形式七栋独栋写写字楼地上5层，，地下2层层面积区间为为3600－9400平方米米商业德胜尚城配套设施沿8－14米宽斜街街布置咖啡啡、展示等等四合院、东东南角地下下一层为集集中商业停车位498个，，108辆辆/万平方方米德胜尚城项目特色德胜门的文文化挖掘将7栋写字字楼比喻为为北斗七星星，聚首于于龙脉之上上“德胜门龙龙脉嫡传，，上应七星星，龙踞之之所”“七星拱北北、德胜天天下；厚德德载物、德德胜尚城””中式庭院斜街：连接接南北两端端主、次入入口广场，，并串起所所有胡同和和单体建筑筑庭院：每栋栋单体有独独特庭院，，或古槐、、或下沉或或演化室内内中庭胡同：七栋栋单体小楼楼之间形成成空间，意意为北京的的“新胡同同”古朴的建筑筑立面与装装修风格都都与德胜门门相得益彰彰德胜尚城项目特色特色屋顶观观景每栋建筑屋屋顶露台设设计了一到到两个观景景办公室满足接待、、会议、休休息多重需需求局部设计2米高的围围墙，配合合不同主题题，在屋顶顶形成独立立院落精品休闲商商业配套新建仿古四四合院，其其功能为茶茶室或会所所斜街内部首首层布置部部分咖啡厅厅、商业及及展示用房房，为写字字楼内部人人员使用，，为斜街增增添了活跃跃的气氛德胜尚城项目特色挖掘区域文文化内涵，，将7栋写写字楼比喻喻为北斗七七星，聚首首于龙脉智智商，“德德胜门龙脉脉嫡传，上上应七星，，龙踞之所所”总体布局德胜尚城项目特色挖掘区域文文化内涵，，建筑立面面、装修风风格皆与德德胜门相互互辉映远处的德胜胜门德胜尚城项目特色立面德胜尚城项目特色色大堂德胜尚城城项目特色色电梯厅德胜尚城城项目特色色楼梯青砖砖墙壁德胜尚城城项目特色色卫生间德胜尚城城项目特色色观景办公公室德胜尚城城项目特色色观景办公公室德胜尚城城项目特色色观景办公公室德胜尚城城项目特色色配合不同同主题，，在屋顶顶形成独独立院落落德胜尚城城项目特色色配合不同同主题，，在屋顶顶形成独独立院落落一、商务务花园案案例硅谷亮城城硅谷亮城城位置条件件位于北京京北五环环以外上地信息息产业基基地入口口处周边高科科技企业业密集，，具有强强势的产产业支撑撑硅谷亮城城基本指标标用地总面面积：119021平平方米建设用地地面积：：101479平方米米总建筑面面积：261832平平方米，，地上192811平平方米商业建筑筑面积：：50400平平方米办公建筑筑面积：：142411平方米米建筑密度度：35％绿化率：：53％％容积率：：1.9硅谷亮城城物业风格格现代风格格装修标准准外墙采用用玻璃幕幕和实体体相结合合硅谷亮城城产品形式式16座多多层建筑筑，建筑筑层数3、5、、6、7层9栋独立立式办公公楼两组6栋栋7层集集中式办办公楼硅谷亮城城楼型比例例独立式办办公楼集中式办办公楼商业硅谷亮城城楼型比例例独立式办办公楼面面积区间间为3800－－13800平平方米楼号建筑层数占地面积建筑面积（平方米）数量（栋）地上地下(平方米)商业1#4层1层12348632931集中式办公楼2#7层1层72585728933#7层1层5902455393独立式办公楼4#7层1层11831108115#7层26层2层902710517#6层1层1161852718#6层2层934652219#5层1层8214874110#3层1层8533783111#5层1层2313122921硅谷亮城城租售情况况只售不租租均价8800元元/平平方米米可分拆半半栋出售售硅谷亮城城经验借鉴鉴商业填补补区域空空白：上上地区域域内部多多为小型型便利性性商业，，周围居居住人口口也较多多，对于于集中商商业的需需求较大大办公楼产产品同质质化：上上地区域域内均为为各大IT企业业独栋研研发用房房，硅谷谷亮城独独立式办办公楼单单体面积积与区域域内建筑筑相似，，但在政政策与价价格方面面并无优优势，销销售缓慢慢商务配套套缺乏：：上地区区域虽发发展多年年，但酒酒店。会会议中心心等商务务设施十十分缺乏乏，硅谷谷亮城自自身也没没有设置置商务配配套，无无法满足足大企业业的办公公要求二、产业业园区案案例中关村软软件园北京永丰丰产业基基地大连软件件园浦东软件件园二、产业业园区案案例中关村软软件园中关村软软件园位置条件件属于中关关村科技技园海淀淀园，是是北京市市IT业业最为集集中的区区域地处成熟熟上地信信息产业业基地西西侧，周周边已有有众多IT企业业总部中关村软软件园一期基本本指标（（二期规规划中））占地面积积：139公顷顷总建筑面面积：61万平平方米容积率：：0.443绿化面积积：30万平方方米，绿绿化率近近54.6％建筑密度度：14.6％％中关村软软件园分期情况况由外向内内开发一期139公顷顷二期160公顷顷上地信息息产业基基地软件园一一期软件园二二期中关村软软件园（（一期））产品形式式平均建筑筑层数3层，单单体建筑筑面积8800－46000平方米米中关村软软件园（（一期））地块划分分最小地块块1.09公顷顷，最大大4.36公顷顷，2－－3公顷顷内最为为集中中关村软软件园（（一期））配套设施施软件广场场：5.8万平平方米，，酒店、、会展、、俱乐部部、餐饮饮、商业业购物中关村软软件园（（一期））配套设施施康体中心心：1.4万平平方米，，半地下下，内设设羽毛球球场、篮篮球场、、网球场场、乒乓乓球、壁壁球和标标准游泳泳池等健健身项目目中关村软软件园（（一期））配套设施施软件出口口服务中中心6.8万万平方米米分为“园园中园””、软件件加工区区、培训训中心、、电子商商务服务务中心、、软件工工程师公公寓等五五部分餐饮大型配餐餐中心若干员工工食堂地下小吃吃街中关村软软件园（（一期））配套设施施停车位共5300个：：地面路路旁泊车车位300个，，公共商商务区两两座停车车楼泊车车位1300个个，各研研发组团团16个个“浮岛岛”内各各自采用用地下、、地面、、林中等等多种停停车方式式，泊车车位2700个个公共商务务区65辆／万万平方米米，研发发区150辆／／万平方方米地上车位位视公司司购买情情况予以以赠送，，地上车车位出租租150元/个个·月，，地下车车位出租租350元/个个·月中关村软软件园（（一期））园区特色色景观分隔隔离绿带带、中心心绿地、、森林绿绿地、庭庭院绿地地、水面面5部分分园区中心心绿地，，长约750米米，宽100-220米中心水面面，面积积约2.8公顷顷，容水水量约4万立方方米购地企业业可在满满足园区区基本要要求的情情况下，，自行规规划建设设中关村软软件园（（一期））入驻企业业企业规模模除数十家领头头企业购地自自建之外，还还有大量的中中小型公司一期已经签约约的130多多家企业，人人数在50人人以下的中小小型公司占企企业总数的80％左右企业类型软件开发企业业其它行业软件件研发机构企