养老产业项目可行性研究报告

“世尊颐城”养老产业项目可行性研究报告中元国际投资咨询中心有限公司二〇一二年八月目录第一章总论11.1项目提要11.2编制依据21.3项目立项情况31.4投资估算31.5资金筹措31.6研究结论4第二章项目区概况52.1地点与地理位置52.2项目区用地情况62.3项目场址建设条件72.4项目选址情况11第三章项目提出的背景及建设的必要性、可行性123.1项目提出的背景123.2项目建设的必要性123.3项目建设的可行性13第四章项目区选址15第五章主要的技术和工程建设方案175.1指导思想与原则175.2设计依据及标准175.3建筑方案设计185.4结构设计185.5给排水工程215.6电气工程225.7防雷245.8消防工程255.9弱电系统设计261第六章环境影响评价286.1环境功能区划分286.2环境质量现状286.3项目施工期间对环境的影响296.4项目运营期对环境的影响326.5环境保护措施及投资336.6环保措施及环境影响评价结论35第七章节能377.1建筑节能377.2给排水节能377.3电气节能387.4空调节能39第八章项目实施进度408.1建设工期408.2项目实施阶段及进度安排40第九章投资估算及资金筹措419.1投资估算主要编制依据419.2投资估算429.3资金筹措42第十章社会效益分析4410.1项目对社会的影响分析4410.2项目与所在地的互适性分析4410.3社会风险分析4510.4社会评价结论46第十一章项目建设管理47第十二章研究结论4812.1环境影响评价4812.2社会效益4812.3社会风险482第九章投资估算及资金筹措9.1投资估算主要编制依据9.1.1定额依据《全国统一安装工程预算定额四川省综合单价表》（2002版）。《四川省建筑工程综合单价表》(2008年)。《四川省建筑装饰工程综合单价表》(2008年)《四川省建筑工程消耗量定额》(FJYD-101-2008年)。《四川省建筑装饰装修工程消耗量定额》(FJYD-201-2008年)。《四川省安装工程费用定额》(2008年版)。《工程勘察设计收费管理规定》(计价格[2002]10号)。9.1.2其他参考依据项目业主单位与有关单位签订的协议书。《成都市工程材料价格信息2012年第2季度》(成都市郫县部份)。9.1.3估算编制的其他原则房屋建筑按平方米造价指标估算。外水外电、道路硬化及景观设施按通常项目估算。勘察设计费用按《工程勘察设计收费管理规定》(计价格[2002]10号)标准，勘察费及设计费工程费用的3%计。建设单位管理费按财建[2002]394号文标准，以建筑安装工程费用的1.5%计取。施工监理费用按国家发改委《建设工程监理与咨询服务收费标准》(发改价格[2007]670号文)标准，以工程费用的1.5%计取。招标代理服务收费标准按(计价格[2002]1980号)，以建筑安装工程费用的0.6%计取。9.2投资估算总投资180亿元，其中：土建工程120亿元，工程建设其他费用38亿元，预备费1.2亿元。投资估算表9.3资金筹措本项目固定资产总投资180亿元，资金来源分为：其中1.2亿元为自筹资金，争取上级补助资金5亿元。滚动式开发分三期完成，建设期限为5年。第十章社会效益分析10.1项目对社会的影响分析社会影响分析序号 社会因素 影响的范围、程度因本项目大部份由当地人施工、供料，可增加部份收对居民收入的影响入，建成后环境、设施完善，增加就业、创业机会项目实施后可对周边居民的生活环境、生活质量基本2 对居民生活水平质量无影响由于项目建成，可扩大规模，人员的增加也促进了周对居民就业的影响边的消费，为社会增加少许的就业机会因本项目属利国利民的项目，它的完成可使所在区域对不同利益群体的影响各阶层人民受益，改善社会福利环境，无新征地项目实施后从它应担当的功能上讲，就是帮助孤儿与对脆弱群体的影响弃婴、三无老人、家庭无力照管的老人及流浪乞讨人员，社会脆弱群体直接受益。可更好地提高脆弱群体受教育机会，增加文化氛围更对地区文化、教育、卫生好地为提高人民素质服务，对城区卫生水平有一定的改的影响善效果对地区基础设施、社会容绿化、美化生活与社会环境，可改善社会的福利环境，7量和城市化进程的影响加快城市化进程8 对少数民族和宗教的影响 项目运营对少数民族及宗教基本无不利影响通过上表分析可知,项目对社会的影响基本为正面影响,即项目的实施后产生了社会效益,从这方面讲项目是可行的。10.2项目与所在地的互适性分析社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议一不同利益群体1项目实施范围及周边群众接受程度很好施工期对生活有少量影响减少施工扰民2征地及拆迁范围的群众接受程度较好成都市郫县政府支持不会有大的影响33政府有关部门接受程度很好各部门为建设服务，可能产生多部门管理统一由一个主管部门协调指挥4成都市郫县人民接受程度较好改善社会福利环境，使项目更好地服务于社会二当地组织机构1政府部门接受程度很好积极支持该项目的完成做到投资到位、施工优良、运营良好2企事业单位接受程度较好施工期对工作环境、道路有少量影响采取措施减少干扰3材料供应商接受程度很好因工程的施工，扩大了材料的销售渠道尽量选用质量合格的当地材料三当地技术文化水平1施工技术水平适应程度较好当地周边的施工队伍能确保优质完成项目加强对施工过程的监督2运营管理水平适应程度较好已有多年的社会福利工作管理经验加强对日常工作的管理3文化条件适应程度较好项目建成，改善了当地社会福利活动设施注意提高项目的文化含量从上表可知，项目实施后各利益团体、社会组织对项目的接受程度及适应程度较好，当地的技术文化水平能够满足项目实施及运营阶段的需要。10.3社会风险分析社会风险分析序号序号风险因素持续时间可能导致的后果措施建议1移民安置问题施工期不存在此类问题2民族矛盾、宗教问题施工期基本无干扰加强对施工人员教育3弱势群体的支持问题施工期基本无影响加强对施工人员教育4受损补偿问题施工期施工受阻，工期延长补偿资金及时到位，并做好各项解释工作从上表可知，项目实施过程中的主要社会风险为征地及拆迁工作中对拆迁户的安置问题和受损的个人、单位的补偿问题，由于本项目为既有拔划地，因此，不存在此类风险。10.4社会评价结论10.4.1通过对社会影响分析可知，,项目对社会的影响基本为正面影响，即项目的实施后产生的社会效益。10.4.2从互适性分析可知，项目实施后社会各利益团体、社会组织对项目的接受程度及适应程度较好，当地的技术文化水平能够满足项目实施及运营阶段10.4.3由社会风险分析可知，项目实施过程中的主要社会风险为对周边居民的干扰问题，因此，只要在项目的实施过程中重视、做好各项工作，就能避免风险的不利影响。10.4.4福利院、光荣院、儿童院、老人公寓建成后，将全面提升成都市郫县老年人事业，实现优抚军人、社会三无人员、孤儿与弃婴、及家庭无力照管的老人等有固定居所。同时，通过组织丰富多彩的活动，充实老年人的精神生活，让老人能有机会和场所进行交流、沟通，相互帮助，实现老有所养，老有所乐，进而改善老年人的生活状况，提高老年人的生活质量。社区服务中心建成后，将打造一个服务管理平台，整合城乡资源，把政府的公共服务和管理向社区基层延伸，实现城乡的和谐发展。救助站建成后，将更加体现社会的关爱，综合成都市郫县社会福利中心项目是可行的。第十一章项目建设管理建设期成都市郫县民政局成立项目建设领导小组，由民政局领导和办公室具体工作人员组成，负责组织协调处理项目前期规划、设计、招标及建设的各项工作安排，本项目实行工程建设招投标制、工程监理制及合同管理制，工程设计、工程施工、工程监理及材料设备采购只要符合《中华人民共和国招标投标法》规定需招标确定承包单位的，一律采取招投标形式确定承包单位，严禁任何单位或任何个人以权谋私，杜绝在本工程建设有贪污受贿事件发生。承包单位确定后，发承包双方必须签定条款明确的发承包合同协议条款，工程建设过程中聘请合格的监理单位对工程施工中的安全质量、工期及造价进行严格控制。第十二章研究结论12.1环境影响评价项目建设对环境有较小影响,但这些影响一般都是短期的或可通过采取措施加以克服或缓解。本评价针对项目可能产生的影响提出相应的措施和对策，环境保护措施的有效执行和环境管理系统的高效运作可以使本项目的不利影响减低到可以接受的程度。因此，在环境保护措施和环境管理计划得到有效执行的前提下，从环境保护角度考虑，本项目建设是可行的。12.2社会效益本项目的完成，使得成都市郫县的社会福利环境大大改善，满足帮助社会弱势群体权益的需求,同时改善成都市郫县福利