某地产项目一期项目后评估

XXX项目一期工程总结

（项目后评估版）XXX项目工程部二00九年五月案例：用案例分析，以事实说话，串起整个一期实施过程中的关键事件和节点，最终落脚在工程管理总结、部门配合总结两个层面上反思：以“如果上天能够给我一个重来一次的机会，我会……”为切入点，落实到教训、后期如何改进或建议上，强调教育意义和改进提高本次总结着眼于目录一、一期工程概况二、分供方后评价三、工程管理总结四、部门配合总结五、结束语一、一期工程概况一、一期工程概况1.1一期工程指标面积指标 占地面积91186㎡（一组团26869㎡，二组团64317㎡） 建筑面积1316711㎡（一组团38382㎡，二组团92155㎡，艺术中心1134㎡）绿化率：30％容积率：一、二组团均为1.14总户数：652户（一组团180户，二组团472户）1.2业态一期共两种业态态住宅为4+1/-1F的花园洋房基础形式为独立立基础加人工挖挖孔桩，为提提高产品品质所所有的车库与单单体相连艺术中心为商业业建筑，公建教教堂因为政府原原因未修建一、一期工程概概况1.3工程的实施周期期土石方平场从2006年8月底开始，到2008年12月底交付业主，，共计28个月时间1.4工程的特点本项目为XX地产与香港置地地合资开发，股股东双方各出资资50%，双方管理人员员共同参与管理理；工程采用工工程量清单计价价模式，是我司司第一个清单计计价项目；聘请请DLS作为项目的造价价顾问公司，第第一次与国际造造价顾问公司合合作一、一期工程概概况一、一期工程概概况1.5团队组成项目经理：XXX内业工程师：XXX土建工程师：XXX、XXX（后期离开）、、XXX（实习生）安装工程师：XXX（电气）、XXX（给排水，后期期离开）注：XXX参与了前期和后后期大量的工作作一、一期工程概概况1.6取得的成绩在总包单位项目目经理潜逃，项项目处于瘫痪的的状况下，经过过团队的不懈努努力，成功实现现了集团公司下下达的各项战略略指标（9月27日竣工备案，12月26日顺利交房）；；在市场环境极度度恶劣的情况下下取得了集中交交房96.68%的成绩；一、一期工程概概况1.6取得的成绩在更换总包以及及总包擅自撤场场的情况下取得得了交房问题0.9个/户的成绩；团队成长，通过过一期全过程的的开发建设，所所有成员经历变变更总包、劳务务闹事处理以及及竣工备案、一一期交房等重大大事件的洗礼，，变得成熟起来来，团队更加稳稳定有凝聚力，，实习生XXX也有了长足的进进步。二、分供方后评评价2.1土石方单位一组团：重庆荣荣升建司，项目目经理罗尧，A级评价：技术力量量较强，具有较较好的配合以及及抢工意识，质质量好，具备较较强的社会协调调能力。土石方方质量被高新区区列为工程样板板，二组团：重庆佳佳宇建司，项目目经理周洪，B级评价:技术力量较差，，配合以及抢工工意识尚可，社社会活动能力较较差，在一组团团样板带路下，，质量较好二、分供方后评评价2.2总包单位一组团：XXX局二公司，项目目经理几经更换换不做详细点评评评价：没有把本本项目作为其公公司管理的重点点，把本项目层层层转包，对其其所辖的劳务分分包方控制管理理能力非常差，，工期和质量远远远达不到我司司的要求，导致致最终被清退出出场二、分供方后评评价二、分供方后评评价2.2总包单位一组团：重庆XX建司（后期接手手8～20栋以及样板区收收尾），项目经经理XXX，C级评价：在样板区区后期协助抢工工阶段还是表现现出较好的配合合意识，在后续续的管理中由于于工程计价磨擦擦以及其项目现现场主要管理人人员的意识问题题，在后期的表表现差强人意，，并且项目经理理多次表示不愿愿意再与我司合合作二、分供方后评评价2.2总包单位二组团：江苏XXXX集团公司，项目目经理XXX，后期挂名XXX，D级评价：公司对项项目的管控力度度非常差，项目目为挂靠。项目目经理XXX及其管理人员管管理能力和技术术能力较差，对对劳务的控制能能力严重不足，，后期出现较大大亏损，对劳务务管理的全面失失控，项目经理理擅自撤离现场场，将所有工作作甩给甲方。B区的老总范宜平平与XXX相比，对管理人人员的任用，劳劳务的把控要强强一些二、分供方后评评价2.2总包单位二组团：重庆XXX建司（后期XXXX的整改收尾）,现场负责人XXX，B＋级评价：后续整改改表现出较好的的配合意识，质质量控制较好，，总体评价不错错。二、分供方后评评价2.3分包单位防水：金牛衣防水，总总经理冯利，评评价等级A级长发防水，总经经理胡安均，评评价等级A级铁花栏杆：致雅铁花，评价价等级B＋级巧悦铁艺，评价价等级C级合伟铁艺，评价价等级D级，中途被赶出出场二、分供方后评评价2.3分包单位木制品：炜业木材，评价价等级B级大堂精装修：正宇装饰，评价价等级B＋级嘉联装饰评价等等级C+弱电安防：杭州悉雅特，评评价等级B级二、分供方后评评价2.3分包单位门窗：品一铝业，评价价等级A级深圳金粤，评价价等级C级美心防火门，评评价等级B级美心防盗门，评评价等级C级二、分供方后评评价2.3分包单位GRC构件宏隆评价等级B－级景观园林：金点园林，评价价等级B＋级吉盛园林，评价价等级B－级二、分供方后评评价2.3分包单位混凝土供应：欣材混凝土，评评价等级B＋级中冶建工，评价价等级C级屋面瓦：宜兴锦龙，评价价等级C级（供货不及时时，质量差）宜兴浦发，评价价等级C级（供货不及时时，质量差）二、分供方后评评价2.3分包单位外墙涂料：佛山自然涂（车库划线： 重庆天远，评价等级B级道路沥青： 龙港建司，评价等级B级 重庆市政,评价等级B级二、分供方方后评价2.3分包单位综合管网重庆庆华（（王长奇）），评价等等级为A级重庆茂森（（高科），，评价等级级B级总计：4家总包，分分包单位28家三、工程程管理总结结三、工程管管理总结3.1样板区选择择选址样板栋相对对独立，能能反映项目目产品典型型特征无不良地质质状况，多多数基础深深度不宜超超过10m对后续工程程施工无较较大影响开放时机：：不宜在夏季季，4、5月份，11、12月份较好反思：一期期样板区三、工程管管理总结3.2样板区合作作单位选择择合作 合作单位配合意识较好，不斤斤计较团队 较强的项目团队，特别是项目经理 较强的劳务控制能力和抢工能力 较强的方案理解能力和二次设计能力三、工程管管理总结3.2样板区合作作单位选择择造价造价不应是是唯一考核核因素合同中预留留更改部分分的计价口口径反思：XXX局二公司和和品一三、工程管管理总结3.3标段及流水水段划分标段洋房类工程程，每个标标段不宜超超过60000㎡流水段每个流水段段面积不超超过20000㎡，即至少分分为三个流流水段，以以避免模板板摊销过大大，成本过过高反思：一期期二组团三、工程管管理总结3.4滨江样板区区成功案例例滨江集中样样板房在极极短的时间间内完成了了一个漂亮亮的产品，，在公司要要求提速的的情况下，，是工程、、研发、景景观、造价价、体验中中心一次完完美的配合合，这一仗仗打的非常常漂亮详原案例《XXX滨江样板区总总结》三、工程管理理总结3.5XXXX后期斗争案例例从二00八年五月份开开始，XXXX的劳务就开始始不断的停工工断电、工人人工资纠纷，，最多的时候候一周两三次次，XXX失踪后更是加加剧，工程几几乎无法正常常进行，一场场异常艰苦的的战争再次打打响。这场战战争经历了以以下三个阶段段：第一阶段：对对总包的斗争争与合作，同同时拉拢劳务务第二阶段：与与劳务合作对对抗总包和材材料供应商第三阶段：清清退劳务，自自力更生，艰艰苦奋斗三、工程管理理总结3.5XXXX后期斗争案例例第一阶段：2008年4月～2008年7月通过对XXXX的威逼利诱，，使二组团的的93000平米的主体结结构全部完成成并通过验收收，装饰装修修除C区外基本完成成，但大部分分外架和塔吊吊未拆除在此期间通过过与劳务多次次沟通的方式式，稳定劳务务总体架构和和人员三、工程管理理总结3.5XXXX后期斗争案例例第二阶段：2008年7月～2008年8月XXXXA、C管理人员已撤撤场，我们自自己解决材料料供应，通过过与劳务的合合作使整个工工程的大部分分工作完成，，避免了农民民工大面积的的闹事、断电电等，并成功功的瓦解了材材料供应商向向我司索要材材料款，阻止止施工念头，，为9月份的各项验验收和竣工备备案打下了坚坚实的基础。。最有代表性的的事件是“谁砸了我的车车”三、工程管理理总结3.5XXXX后期斗争案例例第三阶段：2008年9月～2008年12月劳务为了制约约我们，开始始消极怠工，，对工程的进进展十分不利利，我们果断断地清退劳务务。工程师带带领自己找来来的劳务组织织施工并取得得了阶段性胜胜利。最有代表性的的事件是“谁打了我的鼻鼻子”三、工程管理理总结3.6反思XXXX问题的解决时时机我们做的努力力调整付款比例例220万奖励方案如果在时间上上能重新组合合，比如07年5月第一次付款时时能及时调整整思路，调整整付款比例，，不是08年初遮遮掩掩掩的抛出补偿偿方案，而是是07年年中确定此此方案当然，没有可可能重来，只只是反思，推推演三、工程管理理总结3.7总包单位项目目部的基本素素质项目经理有一名优秀的的项目经理即即经济承包责责任人；项目团队有一个具备专专业知识＋一一定工作经验验＋有凝聚力力＋有责任心心的项目团队队；劳务队伍有一批稳定的的技术熟练的的作业队伍（（劳务队）三、工程管理理总结3.7总包单位项目目部的基本素素质反思：一期的的3家总包单位没有一家能够够达的到工欲善其事，，必先利其器器、行军打仗仗没有可用的的武器，结果果可想而知选择合适的总总包单位对项项目的成败至至关重要，好好的项目不是是管出来的，，是选出来的的只要选择了合合适的分供方方，项目就成成功了一半三、工程管理理总结3.8一期总包单位位选择反思败笔一：轻视视了项目经理理考察交流的的重要性，对对于XXX局的项目经理理还谈的上有有过交流，对对于XXXX的两个项目经经理我们了解解比较有限败笔二：没有有摸清项目经经理与其单位位的经济利益益关系，没有有摸清究竟谁谁会对本项目目负全部责任任败笔三：对劳劳务队的优劣劣以及劳务承承包模式对项项目影响的程程度的估计不不足败笔四：过度度迷信公司规规模，强调了了低价，这一一点从工程部部的角度控制制力度是较弱弱的三、工程管理理总结3.8一期总包单位位选择反思改进：今后的的考察重点在在于1）项目经理的的经济实力、、个人能力、、历史工程的的质量和文明明施工情况、、配合意识2）管理团队主主要成员的凝凝聚力、责任任心、专业能能力及合作的的时间3）项目经理与与其公司的经经济利益关系系4）历史项目的的甲方及监理理对其团队的的真实评价三、工程管理理总结3.8一期总包单位位选择反思5）其劳务队伍伍的口碑、历历史业绩、双双方合作历史史、实力以及及质量意识6）注意落实其其土建与安装装的管理界面面7）施工单位的的资质以及近近年来的履约约状况也应作作为考察点三、工程管理理总结3.9进度和质量出出现矛盾时的的选择目标：解决好好进度和质量量的平衡一期样板区的的修建过程中中，一开始我我们还是能够够严格按照公公司的一般质质量标准来要要求，到后来来时间已经非非常紧迫的情情况下，为了了达到公司的的既定的目标标放松了对质质量的管控，，这样造成的的后果是非常常严重的，其其实我们XXX一期在最开始始的工期上的的确定上是非非常合理的，，只不过由于于总包单位的的过于差劲才才导致后面非非常被动的局局面三、工程管理理总结3.9进度和质量出出现矛盾时的的选择处理原则：1）当出现质量量较差、进度度较慢的时候候，我们需要要对承包商进进行一个全面面的评估，如如果其还是能能基本胜任一一个总承包的的工作，那么么我们必须严严格控制其施施工质量，宁宁可牺牲一定定的工期也必必须确保工程程质量，否则则将会在后期期装饰装修以以及交房的时时候给公司带带来极大的风风险。比如1-8-2-101天棚不平整，，以及样板区区存在将来可可能爆发的隐隐患点三、工程管理理总结3.9进度和质量出出现矛盾时的的选择处理原则：2）通过综合评评估后如果其其根本的管理理意识以及技技术能力和劳劳务关系非常常不合理，为为了避免后期期的更大的风风险，建议直直接更换总包包单位，也要要确保工程质质量和项目的的品质不同的管理人人员以及劳务务给项目带来来的产品是明明显不一样的的，比如XXXX的A\C区和B区虽然同为XXXX但是不同的管管理人员以及及劳务得到的的产品明显不不同三、工程管理理总结3.9进度和质量出出现矛盾时的的选择处理原则：3）总之一句话话质量永远是是第一位的，，除非工期已已经影响公司司的整个战略略地位三、工程管理理总结3.10样板带路的真真正意义现状：在一期期，基本上各各个工序均做做了样板点评评，但还是存存在施工单位位质量标准低低、同样的错错误重犯、相相同的节点在在不同施工单单位、不同的的操作班组做做法不一致的的情况反思：样板起起到了作用吗吗？在操作过过中究竟存在在什么样的问问题?三、工程管理理总结3.10样板带路的真真正意义存在问题：1）在思想上无无论是监理还还是施工单位位都没有引起起足够的重视视只是把它当当成一项任务务来完成，因因此无论是在在准备上，还还是在操作过过程中都没有有足够的用心心2）在项目的开开始阶段，点点评的组织上上以及结论上上由于理论和和实践的经验验的不足，不不能直奔主体体，切中要害害，不能形成成有效的执行行结论三、工程管理理总结3.10样板带路的真真正意义存在问题：3）在项目的后后期虽然组织织起了像样的的样板点评，，但样板点评评形成的结论论和要求，没没有得到切实实的执行4）由于市场的的实际情况，，劳务队伍极极不稳定，人人员变更极为为频繁，没有有做到新队伍伍必须重新做做样板，重新新交底三、工程管理理总结3.10样板带路的真真正意义感悟样板带路就是是要明确各个个工序之间的的先后顺序，，每一个细部部节点如何施施工，每道工工序做到什么么样的标准才才能继续下一一步，其实就就是一个明确做法，树树立标准的过过程。三、工程管理理总结3.10样板带路的的真正意义义后续改进1）实施前的的充分准备备：不管是是施工单位位还是监理理都必须明明白要做的的样板技术术难点、控控制重点，，由施工单单位技术负负责人先交交底，让操操作的工人人都清楚都都明白如何何操作，这这个交底要要求监理和和甲方旁听听三、工程管管理总结3.10样板带路的的真正意义义后续改进2）认真组织织点评：在在点评会上上明确样板板存在的问问题，以及及改进的措措施，并明明确样板是是否通过，，如果没有有通过明确确什么时候候再进行点点评，如果果点评通过过则需要明明确监理以以及甲方检检查的时间间点即在什什么时间进进行相应工工序的检查查三、工程管管理总结3.10样板带路的的真正意义义后续改进3）形成书面面纪要：点点评必须形形成书面纪纪要且各主主要负责人人签字4）过程检查查：在大面面施工过程程中严格按按照样板的的质量要求求来检查，，一旦发现现偏离了样样板，立即即叫停5）班组如更更换后重新新做样板点点评三、工程管管理总结3.111-8-2-102的教训－08年最最痛心心的事存在问题1）开放式的的工地管理理2）质量缺陷陷整改的及及时性3）技术资料料的严谨性性4）对待客户户的经验与与技巧三、工程管管理总结3.111-8-2-102的教训－08年最最痛心心的事针对性地改改进建议1）工地管理理→避免开放式式工地管理理a、要施工单单位懂得出出了问题他他们要承担担责任，一一期的XX就是因为是是样板区不不是他们修修主体结构构，认为任任何问题都都与他们无无关，所以以在对待整整改的封闭闭以及园区区的管理上上及其漠不不关心。b、要求施工工单位建立立严格的门门卫管理制制度，所有有人员必须须凭证出入入，并随机机检查，严严格处罚制制度。三、工程管管理总结3.111-8-2-102的教训－08年最最痛心心的事针对性地改改进建议1）工地管理理→避免开放式式工地管理理c、总包单位位在修建临临时围墙的的时候预留留，景观单单位修建正正式围墙的的空间和操操作面，在在景观单位位进场后立立即要求先先修建围墙墙，等景观观的围墙完完成后，才才能拆除总总包的临时时围墙，以以形成无间间断的封闭闭。三、工程管管理总结3.111-8-2-102的教训－08年最最痛心心的事针对性地改改进建议1）工地管理理→避免开放式式工地管理理d、在遇到一一期总包单单位管理能能力极端低低下而且极极不愿意配配合的情况况下需要当当机立断，，我司自行行派出人员员进行封闭闭管理，所所发生的费费用从总包包的工程款款中扣除。。三、工程管管理总结3.111-8-2-102的教训－08年最最痛心心的事针对性地改改进建议2）质量缺陷陷整改的及及时性这一点其实实不用过多多的强调，，因为正常常的施工单单位，如果果出现了质质量缺陷，，一般都会会积极整改改甚至还不不愿意让甲甲方知道避避免罚款；；如果今后后还遇到更更换总包遗遗留问题，，我司的各各个部门特特别是造价价部和工程程部紧密配配合，直接接发零星委委托在最短短的时间内内处理完成成。本次整整改的延误误与XX就样板区整整改费用谈谈判有直接接的关系。。三、工程管管理总结3.111-8-2-102的教训－08年最最痛心心的事针对性地改改进建议3）技术资料料的严谨性性任何一点不不严谨的资资料都将成成为业主索索赔的重要要依据，这这需要我们们引起足够够重视。绝不擅自提提供给业主主任何书面面的东西，，注意是任何东西。。三、工程管管理总结3.111-8-2-102的教训－08年最最痛心心的事针对性地改改进建议4）对待客户户经验与技技巧a、不能随便便给业主任任何承诺；；b、对待重要要的客户报报事必须是是营销、工工程、研发发、客户中中心甚至物物业一起与与业主沟通通，如果达达成阶段性性意见或统统一了认识识看法形成成书面的草草签意见让让业主签字字，避免事事后不必要要反复纠缠缠。三、工程管管理总结3.111-8-2-102的教训－08年最最痛心心的事针对性地改改进建议4）对待客户户经验与技技巧c、做到了上上面这两点点，哪又如如何避免业业主认为我我们办事效效率低下，，踢皮球呢呢？那就是是首问负责责制+员工的高度度责任心。。只要是业业主直接找找到你了，，你就必须须负责给业业主及时反反馈和沟通通，直到事事情的彻底底解决，除除非经过讨讨论，你的的确不适合合再进一步步与业主沟沟通。三、工程管管理总结3.12劳务管理经验鉴于重庆建建筑市场的的特殊情况况，劳务的的好坏、劳劳务单位信信誉等会对对项目管理理产生重要要影响，我我们必须加加强对劳务务的关注：：1）要求劳务务合同签订订后必须到到项目部备备案，详细细了解每个个劳务承包包的范围、、单价、相相应的付款款方式、劳劳务核心成成员、联系系方式等，，以利于管管理过程中中对症下药药三、工程管管理总结3.12劳务管理经验2）加强与劳务的的沟通，了解现现场最真实的资资料以及现场存存在的不足，以以便于有针对性性的开展工作。。比如现场总包包的管理与劳务务的信息传递方方面是否清楚、、快捷；农民工工工资的发放的的比例以及是否否及时，是否有有闹事的前兆等等。三、工程管理总总结3.12劳务管理经验3）做好上述两方方面工作的同时时又要避免与劳劳务关系太过“亲密”，避免造成劳务务一有事情马上上就找甲方，造造成总包与我们们之间的矛盾，三、工程管理总总结3.13总分包管理经验心得1）界面清晰，责责任明确合同中明确界定定清楚总包与分分包的工作范围围、责任义务，，减少现场的纠纠纷和协调量－－这点相当重要要2）做好不同单位位之间的工序移移交与反移交，，比较典型的案案例是室外管网网与景观的移交交与反移交三、工程管理总总结3.13总分包管理经验心得3）平时注意加强强总包单位的总总包意识培养，，要求总包单位位切实担负总包包责任，比如每每月进度款的收收集上报，质量量、安全文明施施工检查等4）注意防止总包包单位对分包单单位过分压迫，，造成分包单位位积极性不高。。因此我们需要要总包单位一开开始就拟定总分分包管理细则供供我们审定，我我们审核认可后后双方按此执行行避免总包对分分包的随意性三、工程管理总总结3.14甲供材料管理典型的案例：XXXX的钢筋私自被外外运屋面瓦质量差、、供货不及时XX的文化石量超报报，出现一次大大面积色差的处处理暴露出我们在甲甲供材料管理方方面存在缺陷和和漏洞三、工程管理总总结3.14甲供材料管理1、XXXX的钢筋私自被外外运产生的原因：材材料组为了防止止钢筋涨价一次次性超计划囤积积了大量的钢材材到现场，给总总包偷运钢筋出出场提供了可能能；清单中没有有明确各种钢筋筋的预算总量以以及使用的部位位，给工程师在在审核月度计划划上带来一定的的困难；工程师师在这方面的敏敏感程度不够，，完全没有意识识到总包会偷运运甲供材料出场场三、工程管理总总结3.14甲供材料管理1、XXXX的钢筋私自被外外运改进措施：选择择信誉好的总包包单位；及时要要囤积材料也在在指定地点堆放放甲方自行派人人管理；在清单单中明确各部位位钢筋的规格、、用量；工程师师严格审核总包包单位提交的钢钢筋月度计划，，分阶段控制，，确保总量不超超三、工程管理总总结3.14甲供材料管理2、屋面瓦质量差差、供货不及时时，对工程的质质量进度造成严严重的影响。产生的原因：分分供方资源缺乏乏，可选择的余余地不大；工程程师、监理、总总包单位验货不不严格；改进措施：扩大大分供方资源，，加强甲供材料料的验货程序，，不合格材料不不允许使用。（（但此点只有在在工期较长的情情况下才有实施施的可能）三、工程管理总总结3.14甲供材料管理3、文化石出现大大面积色差。产生的原因：未未在文化石上墙墙之前验货改进措施：对于于所有材料严格格验货，并形成成有效可执行的的制度。三、工程管理总总结3.15更换XXX局的心得体会1）选择对我司司最有利的时时机：如工程程量划分明确确容易结算、、分供方违约约事实清楚明明白证据收集集充分等2）分析解除合合同可能带来来的风险并逐逐一评估：如如工程延期、、质量缺陷的的处理、民工工闹事、媒体体曝光等3）针对可能出出现的风险提提前采取必要要的沟通和准准备工作。如如：工程量估估算、民工工工资摸底、分分化施工单位位内部势力等等4）向和政府主主管部门等相相关单位做好好小范围的私私下沟通，取取得必要的支支持三、工程管理理总结3.15更换XXX局的心得体会会XXX这个1800亩的大盘，样样板区和一组组团选择的XXX局的失败，所所造成负面影影响是巨大的的。二组团的的XXXX在XX在的时候常常常以他们为榜榜样，造成了了非常不好的的影响，他们们被清退了又又以新进来单单位价格高为为理由消极怠怠工要挟建设设单位。给现现场的管理带带来巨大困难难，因为我们们开发的节奏奏比较快，一一期未完二期期又开始，其其影响不仅仅仅是一期。所所以对于一个个新的大盘第第一个施工单单位的选择很很重要，更换换总包又慎之之又慎。三、工程管理理总结3.16质量管理1）土石方平场场一期土石方平平场的施工质质量最好，曾曾列为高新区区的样板工程程，至今后续续各期均未达达到一期的水水平三、工程管理理总结3.16质量管理1）土石方平场场三、工程管理理总结3.16质量管理1）土石方平场场局部岩质较好好的部位，建建议能因地制制宜，不用爆爆破，用切割割处理，以减减少综合成本本。如1-11、2-6处的基础由于在土石方方施工时边坡坡受到破坏和和刚性角的影影响，部分独独立基础被改改为墩基，加加大施工难度度和成本三、工程管理理总结3.16质量管理2）外墙装饰构构件以及空调调板防水细部部构造一期外立面上上有不少装饰饰的一步阳台台或与外墙相相交接的露台台空调板，虽虽然我们在技技术交底上有有明确的做法法，但是在实实施的过程中中由于成品保保护、施工工工序的先后顺顺序没有得到到严格的控制制造成漏水三、工程管理理总结3.16质量管理2）外墙装饰构构件以及空调调板防水细部部构造外墙上突出墙墙面的装饰构构件以及露台台上的空调板板的防水正确确的工序应该该如下：外墙基层抹灰灰完成（外墙墙突出的构件件基层清理干干净）就可以以开始做防水水了，考虑到到成品保护和和工期的要求求，也可以先先做保温，但但在需要做防防水的位置预预留300mm高的防水工工作面，待待外保温基基本完成再再施工防水水，防水完完成完全干干燥后再将将保温收头头完成三、工程管管理总结3.16质量管理2）外墙装饰饰构件以及及空调板防防水细部构构造外墙上突出出的构件的的防水必须须引起足够够的重视，，一期尽管管在过程中中反复在强强调，但监监管不力，，仍有部分分漏水，三、工程管管理总结3.16质量管理2）外墙装饰饰构件以及空调板板防水细部部构造三、工程管管理总结3.16质量管理3）建筑细部部细部构造在在功能与美美观方面的的取舍结论：在功功能和效果果有矛盾的的时候，功能永远是是第一位的的。三、工程管管理总结3.16质量管理3）建筑细部部阳台、露台台栏杆石材材压顶是XXX一期细部节节点做糟糕糕的地方，，虽然后期期整改了一一部分，但但总体的硬硬伤是永远远存在的，，该问题在在好望山、、弗莱明戈戈都已经发发现却没有有引起足够够的重视。。该种做法法最核心的的缺陷是外外面粘的那那块石材很很容易掉下下来，存在在较大的安安全隐患GRC柱下的石材材压顶周边边处理，花花了钱没有有达到效果果，最大失失败铁花栏杆的的顶标高与与石材压顶顶标高一致致，为栏杆杆安装留下下隐患三、工程管管理总结3.16质量管理3）建筑细部部最开始做的的压顶，引引起的流挂挂很严重三、工程管管理总结3.16质量管理3）建筑细部部三、工程管管理总结3.16质量管理3）建筑细部部这样的做法法，既存在在石材掉下下去砸人的的风险，又又十分的容容易流挂，，这种节点点是一期的的隐患三、工程管管理总结3.16质量管理3）建筑细部部经过优化过过后的节点点，如果施施工质量控控制的好，，流挂现象象还是很少少。三、工程管管理总结3.16质量管理3）建筑细部部石材外挑30mm，下拉10*8的滴水线，，基本无污污染，但是是与原设计计要求节点点有较大的的改变，要要是开始就就大胆的更更改相关的的细部节点点，一期还还要成功一一些。三、工程管管理总结3.16质量管理3）建筑细部部石材外挑30mm，下拉10*8的滴水线，，基本无污污染，但是是与原设计计要求节点点有较大的的改变，要要是开始就就大胆的更更改相关的的细部节点点，一期还还要成功一一些。三、工程管管理总结3.16质量管理4）下沉式卫卫生间的管管道安装通通道需要改改进a）预留的尺尺寸太小模模板不易拆拆除b）上翻边的混凝土土浇筑质量不易控控制，不够密实，，容易渗水，可以以适当加厚上翻的的壁厚以增加防水水能力三、工程管理总结结3.16质量管理4）下沉式卫生间的的管道安装通道需需要改进预留的尺寸太小模模板不易拆除三、工程管理总结结3.16质量管理4）下沉式卫生间的的管道安装通道需需要改进侧壁太薄，混凝土土振捣不密实易漏漏水三、工程管理总结结3.16质量管理5）结构下沉部位回回填的处理四层有结构下沉部部位的墙面返潮，原因分析： 设计采用炉渣混凝土回填找平，炉渣具有很强的保水性，内部积水沿墙体上行引起三、工程管理总结结3.16质量管理5）结构下沉部位回回填的处理改进措施：a）回填材料改为相相对不易吸水的陶陶粒混凝土，在地地面浇筑时回填层层内不能有积水b）在回填地面相连连的墙面300mm高以内的采用1：2水泥砂浆抹灰，阻阻断虹吸作用的通通道c）在该回填层内预预留直径100的透气管，待在交交房之间割掉并修修补地面如果下沉范围的回回填材料和水有这这么多的话，毫无无任何疑问在交房房时绝对要出问题题，必定要返工这条线以下的抹灰灰砂浆建议用1：2水泥砂浆进行抹灰灰，最好不要用砂砂浆王以保证抹灰灰砂浆更密实。另外可以考虑在该该回填层预留直径径100的透气孔，待在交交房之间割掉修补补地面三、工程管理总结结3.16质量管理5）结构下沉部位回回填的处理三、工程管理总结结3.16质量管理6）车库金刚砂地面面防止开裂的措施施一期车库地面完成成后一个多月的时时间里，车库地面面出现了一些不规规则的裂缝，非常常影响观感以及客客户的感受，而且且在后期尝试了几几种方法都没有办办法处理到“原配”的状态，让人遗憾憾三、工程管理总结结3.16质量管理6）车库金刚砂地面面防止开裂的措施施改进建议a）基层碾压密实、、垃圾清理干净、、场地平整这是最最基本的；b）垫层混凝土的分分仓缝与上面结构构的分仓缝统一规规划，上下对齐；；c）地面混凝土层内内的钢筋在分仓缝缝内必须整齐断开开；三、工程管理总结结3.16质量管理6）车库金刚砂地面面防止开裂的措施施改进建议d）伸缝在柱边、墙墙边、轴线上必须须设置，跨中设置置缩缝；e）切缝的时间建议议在混凝土地面完完成后一周内完成成。改进效果：二期20号地块车库地坪基基本上无开裂三、工程管理总结结3.16质量管理6）车库金刚砂地面面防止开裂的措施施车库地面裂缝，看看起来不舒服，特特别水洗地面后更更明显三、工程管理总结结3.16质量管理6）车库金刚砂地面面防止开裂的措施施柱子四周实际上是是在浇筑地面时嵌嵌了EPS板的，但正确的做做法是四周剔出来来灌缝如果这样做呢就更更漂亮些也便于施施工三、工程管理总结结3.16质量管理7）卫生间管道、管管井管道封堵以及及防水存在的问题一期后期管道周边边渗水问题较多原因分析a）修补责任主体不不明确，内部土建建和安装互相扯皮皮推诿，后来无奈奈由安装修补，但但未严格按照修补补方案执行三、工程管理总结结3.16质量管理7）卫生间管道、管管井管道封堵以及及防水原因分析b）构造不尽合理。。管井设在客厅旁旁边与客厅共墙，，一旦管井渗水，，客厅墙面就变湿湿。构造节点上应应在靠客厅侧的墙墙体上增设150～300mm高的素混凝土挡水水。三、工程管理总结结3.16质量管理7）卫生间管道、管管井管道封堵以及及防水附图分析管井构造措施上应应在四周墙体下增增加150～300mm的素混凝土挡挡水线，再做做防水三、工程管理理总结3.16质量管理7）卫生间管道道、管井管道道封堵以及防防水管道预留洞口口封堵的正确确做法a）采用吊模或或下部撑模，，先浇筑楼板板厚度2/3高度的细石膨膨胀混凝土；；b）第一道混凝凝土浇筑完成成24小时以后蓄水水养护并观察察板底是否有有渗漏的痕迹迹，如果不漏漏或只有轻微微的潮湿则可可以不处理再再浇筑第二道道的混凝土，，细微裂缝将将会被封堵；；如果出现较较大的渗漏水水则必须返工工重新浇筑。。三、工程管理理总结3.16质量管理7）卫生间管道道、管井管道道封堵以及防防水c）在管道周边边如果防水材材料是采用水水泥基则建议议在水泥基之之前先做一遍遍聚氨酯防水水涂料加强。。三、工程管理理总结3.17安全生产文明明施工管理存在问题及改改进方向1）封闭管理－－前面已经有有阐述不再赘赘述；2）冲洗设施及及扬尘控制－－开工前没有有统筹的规划划强制设立冲冲洗设施，在在回填土施工工期间道路扬扬尘厉害，后后虽请了专人人打扫，但由由于场地大，，效果不是特特别明显；3）外架搭设－－严格按报送送方案审查执执行；4）工地住人－－总包正常时时严格要求达达成。三、工程管理理总结3.18合同管理详XXX合同管理总结结专篇三、工程管理理总结3.19技术行为管理理1）抓好讲图工工作建筑必讲的内内容：层高情况，楼楼层标高分布布，主要的装装饰材料，典典型的外墙构构造节点，材材料要求，屋屋面防水材料料，屋面构造造节点，有代代表性装饰细细部做法等。。三、工程管理理总结3.19技术行为管理理1）抓好讲图工工作结构图必讲的的内容：基础、主体结结构形式，主主要构件的混混凝土标号，，主要的钢筋筋的品种规格格，对连接形形式的具体要要求，后浇带带的数量位置置、结构缝的的处理要求、、有无特殊结结构形式如大大体积混凝土土、预应力构构件、转换层层等，施工管管理控制的重重点难点等。。三、工程管理理总结3.19技术行为管理理1）抓好讲图工工作安装必讲的内内容：安装有几个系系统，有那些些设备用房，，主要设备的的型号规格功功率，主要安安装材料的管管径，材质要要求，空调机机位的数量位位置是否合理理，落水管的的位置，天沟沟大小及材质质，安装的主主要节点等。。三、工程管理理总结3.19技术行为管理理2）抓好甲方技技术交底向施工单位讲讲清楚我们在在技术上的要要求，具体详详兴XX置地工程部对对施工单位的的技术交底.ppt三、工程管理理总结3.19技术行为管理理3）图说管理a）室外及车库库排水存在的的问题及建议议为审图阶段的的重点，要求求设计院必须须完善。因为为这是设计院院建筑、给排排水、总图设设计师界面划划分不太清楚楚的地方，又又非常细碎，，要求责任心心很强才做得得好，存在问问题的机率较较大。详一期的单体体图纸三、工程管理理总结3.19技术行为管理理3）图说管理a）室外及车库库排水存在的问题及及建议一期的水沟为为砖砌筑，在在挖方区问题题不大，但如如果在填方区区，建议做钢钢筋混凝土水水沟，其安全全性更有保证证。三、工程管理理总结3.19技术行为管理理3）图说管理a）室外及车库库排水存在的的问题及建议议景观排水接口口和给排水专专业的结合出出了问题，样样板区、两个个组团间排水水花了很大的的力气“逗拢”；局部景观排水水还是不畅，，影响草坪成成活率三、工程管理理总结3.19技术行为管理理3）图说管理b）车库顶板标标高与景观标标高的核对XXX一期核对工作作进行的比较较好，但问题题提出后的跟跟踪落实较差差，主要原因因在于没有明明确落实到责责任人。鉴于不管是后后期做架空，，还是在结构构阶段处理，，土建工程师师最熟悉现场场和安排工作作，所以后期期工程中的核核对和跟踪落落实由土建工工程师负责，，但要注意与与景观工程师师紧密沟通和和配合。三、工程管理理总结3.19技术行为管理理3）图说管理b）车库顶板标标高与景观标高的核核对覆土超过了2米，赶工做架架空板。三、工程管理理总结3.19技术行为管理理3）图说管理d）景观方案、、图纸滞后的的影响由于景观挡墙的的方案迟迟未定定，工程进度又又不能一直等，，因此一期的大大部分挡墙做成成了毛条石挡墙墙抹灰加斩假石石，效果与荒包包条石挡墙相差差不大，但是成成本相差却要高高不少。北侧的10米绿化带由最初初方案的坡地草草坪+慢跑道变成了高高大挡墙三、工程管理总总结3.19技术行为管理3）图说管理d）景观方案、图纸滞后的影响如果一开始，挡挡墙就确定为荒荒包面青条石挡挡墙，也许可以以为我们节约很很多费用哦三、工程管理总总结3.19技术行为管理3）图说管理d）景观方案、图纸滞后的影响这些条石挡墙其其实都可以不做做，做放坡处理理的，也许很多多人要认为效果果达不到，但这这样的效果也不不是很理想哦三、工程管理总总结3.19技术行为管理3）图说管理e）车库通风井XXX一期的车库通风风井处理过程中中多起反复，且且多起客户投诉诉，直接影响交交房成功率，花花费了项目团队队大量的时间和和精力，在后续续的工程中应避避免类似事件的的发生三、工程管理总总结3.19技术行为管理3）图说管理e）车库通风井一期原来风井的的样子三、工程管理总总结3.19技术行为管理3）图说管理e）车库通风井改进后的一期风风井：减低并改改为顶排三、工程管理总总结3.19技术行为管理3）图说管理e）车库通风井完成后的效果，，如果不是业主主在过程中看见见过，还真不容容易看出来，其其实离业主家远远点的风井都可可以这样处理三、工程管理总总结3.19技术行为管理3）图说管理e）车库通风井越过绿蓠看完成成后的效果三、工程管理总总结3.19技术行为管理3）图说管理e）车库通风井如果条件允许，，这样处理也是是一种不错的选选择哦，要是这这个出口再美化化一下更好三、工程管理总总结3.19技术行为管理3）图说管理e）车库通风井保利国宾的风井井处理方式：客户不容易察觉觉和反感，一个个是小，另外通通气的格栅改为为瓦片，比用铝铝合金百叶更隐隐蔽，值得学习习！三、工程管理总总结3.19技术行为管理3）图说管理f）标高控制在一期的景观道道路施工时暴露露出自来水，弱弱电在施工时对对走向比较重视视，但是对其埋埋设的深度往往往关注不够，这这就引起在景观观、道路施工时时需要将自来水水、弱电、消防防管道返工，引引起工期上的延延误和协调工作作量的增加。三、工程管理总总结3.19技术行为管理3）图说管理f）标高控制典型案例：在消消防验收前，实实施小区道路，，结果发现管道道标高超高，引引起返工。三、工程管理总总结3.19技术行为管理3）图说管理g）车库与建筑单单体的关系审图阶段严格审审查车库边界与与单体之间的关关系，避免单体体是单体，车库库是车库，造成成空间和成本上上的浪费以及感感受很怪异的空空间。造成出现较多车车库与单体矛盾盾怪象的主要原原因是设计院设设计车库和设计计单体的设计人人是分开的，无无人统筹。三、工程管理总总结3.19技术行为管理3）图说管理g）车库与建筑单体的关系这是一个非常典典型的成本高、、浪费大而且没没有用处的案例例：在实施的时时候我们发现1-21单元单体下已经经被车库挡墙全全封闭了，当时时我们提出来想想做个灰空间，，但是由于种种种原因被否定了了。三、工程管理总总结3.19技术行为管理3）图说管理g）车库与建筑单体的关系2-19-2-102：该位置是车库顶顶板，在后期景观观施工前我们已经经感受到车库将给给业主会带来非常常不好的感受，并并将车库顶板的挡挡墙降低，但是仍仍然感觉较差，该该户也最终未能接接房。三、工程管理总结结3.19技术行为管理3）图说管理g）车库与建筑单体的关系车库挡墙离房间太太近了（1400），让客户的感觉觉非常不好，改进进的思路是，后面面的空间适当加宽宽三、工程管理总结结3.19技术行为管理3）图说管理g）车库与建筑单体的关系2-5-2-102，也是因为车库与与单体之间的缝隙隙过于狭小，后来来经过业主提议将将该处封闭，才得得以交房。三、工程管理总结结3.19技术行为管理3）图说管理h）安装与土建的配配合对讲门机交房前3天更改位置a、执行能力强b、施工资源掌控能能力较强c、安装专业和土建建专业配合出了问问题，细部观感、、人性化尺度等，，不应该出现三、工程管理总结结3.19技术行为管理3）图说管理h）安装与土建的配配合对讲门机交房前3天更改位置更改后的照片三、工程管理总结结3.20监理管理总结存在的不足：1）老单位、新团队队，重要人员考核核不到位，监理内内部推进的试点也也不成功。2）没有充分树立监监理的威信，对监监理工作方法没有有过多指导，在进进度和质量发生矛矛盾的时候没有十十分明确我们的标标准和我们取舍。。3）对监理工作人员员不能胜任工作者者没有及时的清除除，形成鼓励先进进，淘汰落后局面面。4）没有及时矫正和和处理部分监理人人员的违纪违规行行为，没有创造良良好向上的工作氛氛围。三、工程管理总结结3.20监理管理总结改进的方向：1）加强对监理总监监、监理工程师的的沟通与交流，使使其明白各个阶段段的工作重点和目目标，与甲方目标标一致，标准相同同，选用老单位，，也必须用熟悉我我司管理模式的总总监。2）通过典型事例支支持和树立监理权权威，让监理能够够对质量、进度、、文明施工做出自自己的判断，形成成一定的执行力。。三、工程管理总结结3.20监理管理总结改进的方向：3）加强监理在技术术，图说上的能力力，必要时段给予予考核，平时的表表现与其奖金挂钩钩。4）加大监理违纪违违规的处罚力度，，如果有严重的违违纪违规行为，将将会受到处罚。三、工程管理总结结3.21文档管理总结特点：有别于其它项目，，有创新项工作量大，程序标标准要求严满足工程要求有力支持各项验收收不足：对施工单位的管理理加强应在更早前理顺资资料份数、流程等等事宜四、部门配合总总结四、部门配合总结结4.1关于核对合同附图图和交房附图的体体会1）准备工作：清理理所有的有效的设计变更，并由由销支组提供合同同附图的初稿。2）项目部工程师、、研发部工程师、、营销部先自行审审核，审核完成后后就相关的问题召召开碰头会，并确确定形成最终版合合同附图。四、部门配合总结结4.1关于核对合同附图图和交房附图的体体会3）审核的重点：a）核对建筑和结构构的柱子分布是否否正确，包括异形形柱的方向，有无无；b）门窗的大小、开开启方向、门洞门垛的位置；c）建筑物外墙上、、露台上的木构件件、雨棚板等是否否该应该画；d）轴线尺寸有无错错误；空调机位的的位置核对；e）图面上是否有多画或漏画的线条。四、部门配合总结结4.1关于核对合同附图图和交房附图的体体会4）一旦合同附图审审核完成，在后期期就尽量不要修改改，避免给业主带带来索赔、退房等等理由，如果改动动的确对业主非常常有好处，也必须须征得业主同意才才可以修改。一期曾经做过一个个很大的优化但是是后期才发变更通通知，尽管绝大多多数业主都很满意意，但也有人以此此为借口索赔或其其他的要求。四、部门配合总结结4.1关于核对合同附图图和交房附图的体体会5）再次强调一点，，交房附图的核对对是件非常严肃的的事情，监理核对对、物管核对、我我们自己核对都不不能马虎，通常可可以这样第一遍以以监理为主，第二二遍以物管为主，，第三遍我们自己己，三遍核对过程程中核对人员交叉叉进行检查。四、部门配合总结结4.1关于核对合同附图图和交房附图的体体会6）问题回顾a）1-9-1-402合同附图做成了样样板房一样的分隔隔方式，现场实物物为蓝图版，业主主未报事。b）1-5-1-101首层空调机位检修修窗合同附图未删删除，现场实物该该窗未做，业主报报事退房，造成较较大影响。c）2-14接地层空调窗合同同附图未删除（3户），2-15-2-101业主已经接房未报报事，2-15-1-102、同样的问题，目目前业主尚未接房房，但营销部称业业主不会拒接房，，可以沟通。四、部门配合总结结4.1关于核对合同附图图和交房附图的体体会6）问题回顾d）图面上不少本应应200宽的墙变成100宽，漏画、多画的的线条e）因设计变更修改改导致合同附图与与实物不一致，导导致后期发出了101份设计变更。四、部门配合总结结4.1关于核对合同附图图和交房附图的体体会7）案例重放2007年8月20日下午2：30召开了第一次合合同附图存在问题的讨论会，，就底层空调机位检修窗封堵堵，门垛位置露台加大等形成成统一意见参与人以及部门门：研发部：王安，，粱梅(中途离开)工程部：XXX、XXXXXX、XXX销支组：尹莉营销部：魏科四、部门配合总总结4.1关于核对合同附附图和交房附图图的体会7）案例重放2007年9月1日星期六我们再次召开了了关于合同附图的审核会议议并总结了14点审核修改意见见合同附图的网上上会签，又进一步的提出了一一些细节上的问题，但是没有有就前面提出的问题进行全面面的检查是否修改交房附图核对，，1-5-1-101王建，2-15-2-101舒明江均将空调机位窗的的问题发现，因因此小廖将交房房附图修改，但但是却没有将其统计计到合同附图与与交房附图不一一致的表格当中中，还有一户就是交房附附图也没有修改改，这样由于工工作失职导致第二道防线失守守第一道防线失守守：主要责任人：尹尹莉，XXX，XXX，XXX第二道防线失守守主要责任：廖俊俊松四、部门配合总总结4.1关于核对合同附附图和交房附图图的体会7）案例重放过程当中详细过过程记载：1、两次会议的记记录；2、网上会签意见见；3、交房附图核对对的问题及签字字；4、交房附图与合合同附图不一致致的统计表。四、部门配合总总结4.1关于核对合同附附图和交房附图图的体会7）案例重放四、部门配合总总结4.1关于核对合同附附图和交房附图图的体会7）案例重放四、部门配合总总结4.1关于核对合同附附图和交房附图图的体会7）案例重放严格来说只有2-14三户会存在空调调窗子封堵的问问题，因为该问问题在核对交房房附图时也未被被发现四、部门配合总总结4.1关于核对合同附附图和交房附图图的体会7）案例重放1-5王建在核对时发发现该问题四、部门配合总总结4.1关于核对合同附附图和交房附图图的体会7）案例重放2-15舒明江在核对时时也将发现该问问题发现四、部门配合总总结4.1关于核对合同附附图和交房附图图的体会7）案例重放两次合同附图的的会签意见/lks/koa/lks_workrelation_cqdc07.nsf/VD_ContByAuthor/2EB412DED216E86348257364001407FB?opendocument&m_Seq=0.03471547238542194/lks/koa/lks_workrelation_cqdc07.nsf/VD_ContByAuthor/2EB412DED216E86348257364001407FB?opendocument&m_Seq=0.9016166583474763四、部门配合总总结4.2关于实体样板墙墙体点评的体会会实体样板区的典典型户型墙体砌砌筑完成后，一一定要组织营销销、研发、工程程点评，避免样样板房要开放之之前发生大规模模的户型修改。。四、部门配合总总结4.2关于实体样板墙墙体点评的体会会XXX一期样板房要开开放之前的第45天还进行了大规规模的户型修改改，给当时的工工作造成很大的的被动。四、部门配合总总结4.2关于实体样板墙墙体点评的体会会修改前四、部门配合总总结4.2关于实体样板墙墙体点评的体会会修改后结构板、墙体均均做了较大的修修改，二层以上上的窗也做了改改动，严重影响响工程进度四、部门配合总总结4.3关于铝合金门窗窗工程招标的总总结一期的铝合金门门窗工程招标从从二次设计开始始到招标完成大大致上花费了6个月时间，但二二期铝合金门窗窗招标没有吸取取一期的经验，，同样耗费了大大量的时间。为为避免今后还犯犯同样的错误，，十分有必要将将一期的案例再再次深化和分享享，以期达到统统一认识，便于于工作的目的。。四、部门配合总总结4.3关于铝合金门窗窗工程招标的总总结1）王董的施工图图关于门窗编号号、标注极其混混乱无序。表现现在编号不统一一，即使是同一一类门窗编号也也是随意分布在在不同的图纸，，相同的门窗采采用不同的编号号，编号重复等等，给深化设计计无形中增加了了工程量。改进措施：加强强设计管理，在在下次施工图审审查时也审查门门窗编号以及是是否查找方便，，让设计院提供供基本正确的门门窗表。四、部门配合总总结4.3关于铝合金门窗窗工程招标的总总结2）应在施工图阶阶段完成关于门门窗大小、风格格等的调整，避避免在后期铝合合金门窗深化时时调整，即使在在后期调整也应应该由王董系统统调整后发出正正式的门窗表以以及