房地产项目社区商业发展与借鉴

社区商业发展与借鉴香港社区商业模式发展阶段社区商业由社区中心向外围延伸，其成型的模式有三种类型香港社区商业发展模式解码政府模式：由政府统一规划、统一开发、统一运营、统一管理。后期可委托基金公司对持有物业进行统一管理、运营，并且上市。开发商模式：政府统一要求、开发商规划设计建设，政府限制开发商销售、开发商对物业进行统一运营、统一管理，打造并提升物业价值。介入专业商业团队及设计团队对物业运营管理及设计进行专业支持。例如：2005年11月，房屋委员会(房委会)把辖下的180个商场和停车场分拆出售，移交领汇房地产投资信托基金。有关物业现由专为管理这基金而成立的领汇管理有限公司接管和营运。至于未作分拆出售的商场和停车场，则仍由房委会拥有和管理。例如：香港房屋委员会首次聘请莱坊及世邦魏理仕分别担任顾问，负责策划和出租整个项目。而项目发展由中国建筑国际集团有限公司承建，商场则由享誉国际的建筑设计公司Aedas设计。香港社区商业规模分析香港社区商业标准化分析香港社区商业标准化分析—铺位面积硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五种面积区间。香港社区商业标准化分析—铺位面积从以上特点看，面积区间较大的铺位在面积比例上占有较大的比例，符合辐射型社区商业的特点：辐射面较广的业态——如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应的较高。但是，在个数比例上，“30㎡以下”和“31㎡－80㎡”两种面积区间的铺位还是占有较大的比例，虽然其所占面积比例较低，但由于单体面积偏小，在个数上有着较大的优势。香港社区商业标准化分析—铺位面积

中间型社区商业的辐射力相对于辐射型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中“501㎡以上”的面积相对应的降低，但个数比例却有所上升，主要由于在缺少经营面积较大的主力店，为保持商业的辐射面，相应增加次主力店的数量，形成规模效应。

香港社区商业标准化分析—铺位面积内向型社区商业中面积区间较大的铺位面积比例下降较多，主要由于内向型社区商业的对外辐射力较弱，一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较少。

香港社区商业标准化分析—社区商业业态组合香港社区商业业标准化分析析—社区商业业业态组合香港社区商业业标准化分析析—社区商业业业态组合香港社区商业业标准化分析析—社区商业业业态组合业态辐射型中间型内向型超市50.12%30.41%29.23%餐饮11.92%24.84%17.23%服务配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休闲23.96%7.59%6.79%服饰精品1.81%4.60%3.50%地产中介0.73%2.87%7.18%杂货/肉菜/五金/证券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合计100.00%100.00%100.00%社区商业三种种类型的业态态组合各有特特点，区别主主要体现在社社区商业基础础业态上。香港社区商业业标准化分析析—各业态布局特特点根据各业态的的经营特点，，对于位置的的要求也不尽尽一致。从方方便居民生活活及合理分配配资源的角度度出发，应该该要注意的基基本原则有以以下几点：在商业布局时时，可优先考考虑体现居民民生活便利的的业态，如超超市、服务配配套类和便利利店等业态的的位置，既方方便社区及周周边居民的消消费，又兼顾顾龙头商家对对其它小商家家的带动作用用；餐饮等业态有有噪音、卫生生等问题，在在规划业态时时应避免影响响到社区居民民的正常生活活；对位置要求不不高的业态可可规划于相对对较偏的位置置，如装饰公公司、美容一一般是以二楼楼为主要承租租面积，但必必须预留良好好的展示面。。香港大本型大本型座落于于社区的核心心地带，四通通八达。除除设有不不同的行人天天桥贯通毗邻邻主要的住宅宅区，并连接接油塘港铁站站（观塘线及及将军澳线的的交汇站），，倚近东区海海底隧道，吸吸引各区的顾顾客前来。此此外为为方便区外的的顾客，商场场亦提供超过过150个私家车位；；另计划兴建建行人通道，，连接鲤鱼门门广场，有效效带动人流，，吸纳更多消消费群。零售及时尚生生活店铺总面面积多达45,000平方米座落落于油塘港铁铁站上盖及公公共交通的交交汇点，位置置优越，是大大众消闲及商商业聚集的理理想地有效效吸纳不同层层面且最具活活力的消费群群人流汇聚聚，商机无限限未来周边边重建项目将将带来更多消消费需求。香港大本型以大自然为设设计主调的大大本型利用和谐的基调配配以雅致的着色，，为商场添上缤纷纷欢乐气氛之余，，亦予人一份发掘掘新趣的感觉。此此外，以多种生生动色调配合独特特建筑，突显不同同主题区域，以增增加商场的多元化化和空间感，如以以自然为题的大堂堂和特色幕墙，展展现非凡魅力。与众不同有别于一般本地商商场，大本型将为活力十足的儿儿童提供趣味盎然然的活动，包括游游戏地带、互动领领域及可供亲子认认识大自然的绿色色天地。场内更有有多个主题角色人人物穿梭，增添主主题公园般的欢欣欣气氛，确保青少少年更投入、更感感欢乐。罕有的空空中花园备有开放放式茶座及露天空空间，环境宽敞舒舒适，更可享醉人人全海景，彷如置置身闹中的「绿洲洲」。香港大本型将大本型的概念活活现人前，有赖幕幕后的一群精英班班底。香港房屋委员会首首次聘请莱坊及世世邦魏理仕分别担担任顾问，负责策策划和出租整个项项目。而项目发展展由中国建筑国际际集团有限公司承承建，商场则由享享誉国际的建筑设设计公司Aedas设计。大本型是香港房屋屋委员会其中最大大型的项目，锐意意为顾客打造由场场主导、多元化及及舒适写意的消闲闲好去处。作为香港房屋委员员会首个规模最大大的主题式商场，，大本型位处油塘塘港铁站上盖，提供期待以久的的消闲购物集中点点，对于冀盼有新新消遣地点的新世世代家庭和消费者者来说，大本型绝绝对是最佳的选择择。大本型座落于港铁铁站交汇点，尽占占地利优势，区内内消费人口超过十十万，无疑是日常常社区活动的焦点点所在。大本型为年轻家庭庭提供一个真正的的互动环境，集运运动、娱乐、饮食食、家居用品及生生活精品等商店于于一家，势必成为为全港消闲热点之之一。为了我们的社区、、下一代和您们商商业的未来，大本本型作为非凡的综综合平台，定能让让您我梦想成真！！香港社区商业发展展经验香港模式开发及运营政府统一规划、开发并运营，以十年为一个阶段，循序渐进地推动大社区及周边商业配套的建设。经营模式只租不售。在规避小商家营业风险的同时，保证统一经营、管理、服务。体量配比以依托社区的居住体量，配比适合的社区商业。商业体量最高不超过11%。业态档次以服务社区的中档商品、日用品、餐馆、诊所、生鲜市场、体育娱乐、服务等业态为主，合理布局。业态配比一般按照购物40％、餐饮30％和其他服务30％的比例进行设置。区位交通便捷，多安排在交通枢纽和交通节点旁。商业布局与居住区域相对分离，但不超过500米距离。公共设施相对集中。香港社区商业借鉴鉴先期做到“四个统统一”：由政府统统一规划、开发、、运营、管理。以以十年为一个阶段段，循序渐进地推推动大社区及周边边商业配套的建设设。后期由政府部门委委托基金公司，对对持有物业进行统统一运营管理，且且基金公司可上市市。政府限制开发商对对物业的销售，使使开发商持有物业业并进行统一打造造、运营、管理。。介入专业商业团队队及设计团队对物物业运营管理及设设计进行专业支持持。上海万科2049：值得期待的未未来式社区商业形形态传承世博会万科2049馆对自然然、艺术、人文和和生活的尊重，万万科将商业建筑以以一种柔和的方式式，融入进师法自自然的生活版图之之中，结合创新态态度和前沿视角为为周边居民打造出出一个未来型高品品质生活识别的万万科精品生活版图图，发掘出纯居住住以外更富综合功功能、更具生命活活力的未来型商业业街-万科2049。万科2049在设设计之初格外注重重人与环境的关系系。人对环境的认认识并不只是单一一的视觉感受，听听觉、嗅觉、味觉觉、触觉同时都在在影响着我们的感感知。因此，在艺艺术创作和欣赏的的领域，“通感””常常被视为十分分高明的技巧。万万科2049由国国际设计大师领衔衔设计，援引江南南里弄的意向，将将商业的喧闹掩盖盖在寻常巷陌的宁宁静致远之中，360度大开面落落地玻璃错落排列列成两排，使每一一家餐厅都自然形形成前厅后院，日日式风格园林和嬉嬉水平台穿插其中中，着力构建出人人与环境的亲密交交流。北街区为【原•味味区】，充满了曲曲径通幽的美妙体体验，沪上超人气气餐厅“千秋膳房房”、“塔顶泰国国时尚餐厅”等均均把环境最好的店店设在了这里，另另外还有翠蝶川味味茶餐厅、上海大大饭堂、COSTA、砾石堡红酒酒会所、4PM意意式甜品等7种口口味以上的选择，，让食客们置身美美景之中享受美食食，在感受到食物物带来味觉刺激的的同时，也能收获获丰富立体的五感感至美体验。南街区为【原·创创区】，聚合鲜蔬蔬配送、服装、鲜花花、旅游定制、健健身会所等商户，，特别值得一提的的是罗森和金仕堡堡也都把他们的全全新概念店带进了了2049，为顾顾客营造了一个高高品质生活识别的的万科精品生活版版图。除了天人合一的五五感环境与人气超超高的美食组团外外，2049更让让很多人心底里街街心花园的记忆重重现，在这里，无无论商家和顾客，，都可以在黑板报报自由涂画，在公公告墙发布信息，，甚至show一一下美照，大人们们可以带孩子参观观儿童农庄学习蔬蔬菜种植知识，加加入烘培课堂和孩孩子们一起做饼干干，甚至儿童卫生生间都充满童趣。。此外，一些贴心心小细节的设立也也让顾客体会到这这里对生态和人文文的尊重，四重标标准的垃圾分类、、专供女性的停车车区，甚至在商业业街极少见的宠物物栓，使顾客可以以和宠物一起悠闲闲的喝喝咖啡，享享受美食，商街里里无时无刻不充满满着浓浓的“人情味”。社区平台新一代代街心花园从专注于住宅，到到开发为住宅配套套的社区商业中心心，始终没有改变变的是万科“为消消费者提供展现自自我、和谐共生的的理想生活空间””的决心。万科2049|五玠坊坊蕴含着的是万科科对于宜居生活与与社区参与的深入入思考。在商户选选择、特色服务上上都与社区生活息息息相关，对家庭庭、宠物、儿童、、健康、环境的关关注，不但体现了了精品社区商业本本身的特色，隐含含着更多的是对于于未来生活心体验验的美好愿景。“