怀化某地产项目投资评估报告

****项目

[投资可行性分析报告]导言

¶导言地块特性的观察解读地块，因地制宜（兼顾地块与市场）

¶导言市场特性的观察珍惜资源，严防热销陷阱

¶导言效益的观察方案，较比利润和风险的平衡市场环境了解项目发展的基础：宏观投资环境主要分为宏观政策环境以及怀化房地产投资环境分析。挖掘项目发展的空间：市场背景分析主要分为怀化房地产市场概况以及当地区域市场分析。项目未来竞争的预测：中方及周边市场分析（包括市场供应结构、产品形态、户型以及价格分析）。目标客户特性分析：针对当地消费者的调研分析，包括目标客群的定位以及消费者生活习性、需求特点分析。

过程：宏观、中观、微观等三方面，四个阶段

¶市场环境推演过程报告推演过程市场研究与分析宏观经济发展概况宏观投资环境竞争市场分析市场背景分析目标客户研究政策对房地产影响房地产市场概况区域市场研究客户演变特征周边市场分析竞争环境预测结论一：区域快速上行的经济发展推动了城市化的进程，居民购房消费持续活跃，加之政府倾斜型的多元化激励，未来怀化房地产消费需求将不断增长。

¶市场环境推演结论结论二：房地产市场整体呈波浪式向上走势，市场规模不断放大，市场价格稳步上扬，市场需求和价格空间依然较大；住宅需求由单一化的传统居住需求阶段走向多元化、精细化的品质生活需求，产品的可提升空间较大。结论三：建立在“两大片区、四大细分市场”的基础上，本项目可挖掘的的市场机会点可概括为两大方向:一是升级型的公寓产品市场，二是经济型的别墅产品市场。

结论四：项目现阶段的目标客户可初步定位为以怀化市区人为主体的中产阶层，主动郊区化为主，其次为以中方县为工作或生活载体的购房群体。

多方案比较我们已经找到了市场空间和目标客户，并且知道了他们的需求，这只是项目成功的第一步。接下来，我们还需要

¶多方案比较寻找——客户需求、市场空间、地块条件、开发商收益这四者之间的平衡点。这个平衡点，就是“容积率”。规划相关指标标¶多方案比较方案设定占地面积166668平方米，综合合容积率1.6，限高18米。参照不同物业业类型容积率率根据经验和项项目的具体数数据，确定独独栋、单纯TH、单纯情景洋洋房的容积率率分别为0.3、0.65、1.2建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立双拼别墅小于0.30.3—0.4大于0.4Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.94、5层叠加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16层多层1.1—1.31.3—1.51.5—1.711层小高层1.7—2.02.0—2.22.2—2.5以1.3和0.60为规规划上下限。。¶多方案比较方案设定多方案规划指指标（暂不考考虑商业等其其他配套物业业，假定纯住住宅规划）方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容积率1.31.21.11.00.90.80.70.6总建筑面积（㎡）216668200002183335166668150001133334116668100001方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八别墅建筑面积（㎡）001666733334500006666783334100001建筑比例009％20%33%50%71%100%洋房建筑面积（㎡）21666820000216666813333410000166667333340建筑比例100％100％91%80%67%50%29%0相对取大值值。¶多方案比较较编制说明明项目贷款的的年利率根根据中国人人民银行最最新公布的的三至五年年期商业贷贷款利率，，并考虑到到本项目自自身的一些些因素取9.7％为本项目的的年贷款利利率。本次估价选选用无风险险贴现率加加风险调整整值法来确确定贴现率率，取一年年期政府债债券7％作作为无风险险贴现率，，考虑到本本项目对象象所在区域域现在和未未来的经济济状况及用用途等因素素，本报告告认为类似似物业风险险调值取3%较适宜宜，相加后后得出其贴贴现率为10％。考考虑到开发发本项目企企业面对的的经营风险险、财务风风险，基准准收益率确确定为12%。三个层次，，多角度。。¶多方案比较较编制流程程项目投资分分析：取项项目开发成成本和开发发费用等最最可能的取取值，计算算项目总投投资方案的的经济评价价及资金来来源。项目评估分分析：在项项目总投资资的基础上上，通过对对项目的财财务各项指指标，如：：投资利润润率、累计计净现金流流值、内部部收益率等等一系列经经济指标的的测算来分分析项目的的可行与否否。项目风险评评估：本报报告根据对对项目未来来的一系列列不确定因因素的分析析，对未来来投资、收收入等因素素排列组合合成项目敏敏感性项目目盈亏平衡衡分析。销售定价¶多方案比较较评估依据据区域价格走走势：从2006至至2008年以来，，怀化市商商品房价格格呈向上走走势，平均均年度涨幅幅达到19.4%，，2007年甚至达达到了近年年来的最高高峰38%。按照最最保守的增增长速度计计算，本项项目未来三三、四年的的年度平均均价格增长长速度设定定为8%。年份2006年2007年2008年销售价格（元/平方米）126017391939增长率8.8%38%11.5%参考个案价价格：主城城区小高层层洋房的单单价在2600元/㎡，较同同一区域普普通公寓产产品高出20％以上上。联体别别墅的销售售单价达到到3500元/㎡，，相对小高高层洋房的的溢价比例例在40％％左右。中中方地区公公寓以配套套及定向福福利房为供供应主流，，产品档次次偏低，售售价不具备备参考意义义。别墅产产品的市场场可参考的的单价在2600-3700元/㎡，，独立对联联列产品的的溢价空间间在40％％左右。销售定价。。¶多方案比较较评估依据据地段价差的的界定：城城区是怀化化的城市中中心，地段段成熟度和和认知度的的差异对新新区构成了了地段价值值的不同，，土地价值值的差异是是构成项目目地段价差差的衡量标标准，地价价差是量化化指标。目目前紫园所所在的城西西地区与本本项目所在在的中方片片区的楼板板价差在400元/㎡上下。花园洋房的的定价：以以紫园2600元/㎡小高层层为价格参参考原点，，剔除地段段因素，中中方地区同同类产品可可达到的市市场售价在在2200元元/㎡。但考虑到到本项目多多层电梯洋洋房的稀缺缺性以及产产品的附加加值优势，，产品的溢溢价保守设设定为100元/㎡。因此，本本项目花园园洋房目前前可达到的的销售价格格初步设定定为2300元元/㎡。两类别墅的的定价：以以花园洋房房为价格原原点，参照照联列别墅墅相对花园园洋房40％的产品溢价价，常规联联体别墅可可达到的销销售价格为为3200元/㎡，考考虑到本项项目联列别别墅品质升升级因素，，目前可达达到的销售售价格初步步设定在3400元元/㎡，独立别墅墅作为项目目的标杆性性资源最大大化占有产产品，市场场溢价在35%左右，独立立别墅可达达到的销售售价格在4600元元/㎡。成本测算依依据。¶多方案比较较评估依据据土地费用：：土地出让让金、动拆拆迁费、契契税及相关关手续费。。按实际发发生额21.5万元/亩；；建安工程费费：洋房和和别墅造价价按照750元/平方米米和800元/平方米米；前期费用：：包括规划划设计研究究费、可行行性研究费费、大市政政配套费等等，按行业业标准上限限计提；基础设施费费用：供电电、水、气气、排污、、绿化、环环卫等，按按行业标准准上限计提提；公共配套设设施费：为为居民服务务配套建设设的各种非非营利性的的配套设施施建设费，，本项目主主要配套为为会所；开发间接费费用：开发发现场组织织管理所发发生的各项项费用，按按前五项（（除土地成成本外）的的2%计提；不可预见费费用：开发发经营活动动中不可预预见的各项项费用，按按前五项（（除土地成成本外）的的2%计提；财务费用:开发企业业为筹集资资金而发生生的各项费费用，按实实际发生额额计提；销售费用：：房地产产产品销售过过程中发生生的各项费费用，按项项目销售收收入的3%计提。拟定开发计计划。¶多方案比较较评估依据据工程计划：：每年4期，，每期3个个月方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容积率1.31.21.11.00.90.80.70.6开发分期18期18期18期14期14期22期22期30期开发周期4.5年4.5年4.5年3.5年3.5年5.5年5.5年7.5年拟定开发计计划。¶多方案比较较评估依据据销售计划：：方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容积率1.31.21.11.00.90.80.70.6销售分期16期16期16期12期12期20期20期28期销售周期4年4年4年3年3年5年5年7年总投资：方方案一至方方案八依次次递减¶多方案比较较投资分析析项目总投资估算表序号项目单位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1土地费用万元548354835483548354835483548354832前期费用万元472343603997363332702907254321803基础设施费用万元256524822473246524572448244024324建筑安装工程费万元173331600014500130001150010000850070005公共配套设施费万元112711101093107710601043102710106开发间接费万元5154794414043663282902527不可预见费万元5154794414043663282902528资本化财务费用万元7287287287287287287287289费用（销售及管理）万元1789171616591509148214101479153710合计万元3477732837308152870126711246752278020873总收入：建建设规模与与销售收入入呈非正相相关性¶多方案比较较投资分析析项目总销售收入估算表序号项目单位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1销售数量㎡2166682000021833351666681500011333341166681000012销售收入万元59635572025530450297494074701249298512243平均销售价格元/㎡27522860301730183294352642255122静态盈利能能力：随着着容积率降降低，投资资利润率逐逐步增大¶多方案比较较评估分析析项目静态盈利能力估算表序号项目单位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1成本万元32988311202915627192252282326421301193372收入万元59635572025530450297494074701249298512243营业税金及附加万元332531893083280427542621274828564净收入万元56310540135222147493466534439146549483685毛利万元23322228932306520301214252112725249290326毛利率%41.4242.3844.1742.7445.9247.5954.2460.027费用万元178917161659150914821410147915378土地增值税万元451745424949429050075442694584729税前利润万元170161663516456145021493614274168251902310所得税万元4254415941143626373435684206475611净利润万元127621247612342108771120210705126191426712项目总投资万元347773283630815287012671124675227802087313投资利润率（ROI）%36.738.0040.0537.941.9443.4955.3968.35动态盈利能能力：方案案四和方案案五的IRR最大，，回收期最最短¶多方案比较较评估分析析项目动态盈利能力估算表序号项目单位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1财务内部收益率%43.7347.4353.2267.1573.7231.9927.9828.392静态投资回收期年3.052.932.712.112.043.623.965.34投资评估比比较：多方方案各有优优劣¶多方案比较较结论方案八属于于最具激进进的组合方方案，静态态收益最优优，动态指指标却最差差方案五动态态指标最优优，项目投投资能在最最短的时间间回收，但但静态指标标并没有突突出的优势势。方案一投资资最大，需需要占用大大量的资本本金，对资资金筹措的的要求最高高方案四以及及方案六净净利润和投投资利润率率处于最低低水平。方案二、三三以及方案案七的各项项指标相对对中庸，盈盈利指标的的说服力不不强。序号指标名称单位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1项目总投资万元34777328363081528701267112467522780208732净利润万元12762124761234210877112021070512619142673投资利润率（ROI）%36.738.0040.0537.941.9443.4955.3968.354财务内部收益率%43.7347.4353.2267.1573.7231.9927.9828.395静态投资回收期年3.052.932.712.112.043.623.965.34我们已经设设定了容积积率的上下下限方案，，并且知道道了上述方方案的优劣劣，这只是容积积率选取的的第一步。。接下来，我我们还需要要¶多方案比较较结论寻找——在已确立的的上下限之之间的最优优点。这个最优点点，就是项项目的“最最佳容积率率”。¶多方案比较较结论项目总投资资与容积率率指标基本本呈线性直直线关系，，随着容积积率的增大大，总投资资额亦不断断增大。总投资额的的增加对开开发资金筹筹措提出了了更高的要要求。以方方案八为投投资基数，，其余七个个方案的投投资增加值值以及因贷贷款增加产产生的财务务费用增加加值依次递递增。回归模型：：各方案总投投资走势图图方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容积率1.31.21.11.00.90.80.70.6增加值（万元）1390411963994278285838380219070财务费用增加值（万元）3304284223621395104011295660¶多方案比较较结论在不考虑各方案案的财务增加值值情况下，项目目净利润与容积积率指标呈非线线性关系，当容容积率指标低于于0.8，即别别墅物业的配比比达到50％以以上，别墅的高高利润空间得到到较为明显的体体现。而当容积积率指标大于1.0之后，随随着建筑面积的的增大，实现的的收益亦随之增增加。在考虑各方案的的财务增加值情情况下，项目净净利润与容积率率指标呈非线性性关系，整体而而言，项目的容容积率指标越低低，净利润越大大，在容积率0.8-1.3间容积率0.9的净利润实实现最高。各方案净利润走走势图各方案净利润走走势图（剔除财财务增加值）回归模型：回归模型：¶多方案比较结论投资利润率与容容积率指标呈非非线性直线关系系，但随着容积积率的增大，投投资利润率逐步步降低。项目内部收益率率与容积率指标标呈非线性关系系，在容积率0.6-0.9之间，随着容容积率的增大，，项目内部收益益率逐步增大。。但0.9-1.3间，随着着容积率的增大大,内部收益率率逐步减小。各方案投资利润润率走势图各方案内部收益益率走势图回归模型：¶多方案比较结论方案0.9-1.3之间，在在0.9处形成成三个峰值和一一个谷池，三个个峰值包括净利利润最高值、投投资利润率最高高值以及财务内内部收益率最大大值,一个谷池池指项目总投资资最小值，显而而易见此规划指指标在0.9-1.3区间内内处于最优状态态。多曲线拟合模型型回归模型：¶多方案比较结论方案0.6-0.9之间，方方案0.6-0.8间静态收收益和动态收益益形成了较大的的反差，将两者者指标结合来看看。多曲线拟合模型型回归模型：¶多方案比较结论对比以上方案的的单位回收期内内投资收益，方方案五（容积率率0.9）取得得最大值，即该该方案的综合盈盈力能力最强，，有着最优的投投资资金恢复能能力。方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容积率1.31.21.11.00.90.80.70.6项目净利润（万元）1276212476123421087711202107051261914267投资回收期3.052.932.712.112.043.623.965.34单位回收期收益（万元）41844258455451555491295731872672√¶多方案比较结论容积率0.9的方案具备了最佳的盈利能力、最优的投资资金恢复能力。

本项目的优选容容积率方案为：：0.9优选方案评估¶优选方案评估方案概况以上规划方案仅仅限于投资评估估模拟，未计入入商业等公建配配套面积，与实实际规划方案存存有一定偏差。。规划相关经济指标模拟面积配比模拟占地面积166668M2套均面积130M2200M2300M2综合容积率0.9户数769户213户25户总建筑面积150001M2比例76％21％3％建筑密度％面积100001425007500绿地率40％比例5％28％67％总户数1007户¶优选方案评估投资分析项目总投资为26711万元元，主要由土地成成本、以及建安安成本构成，分分别占了总投资资的21%、43%，其中建建安成本所占比比重最大。其中财务费用主主要是指银行贷贷款成本，项目目以土地费用作作为企业自有资资金投资；以前前期费用、基础础设施费用、建建筑安装工程费费用以及其它投投入为贷款来源源，贷款金额暂暂定为2500万元，以利率9.7％计算，贷款款三年滚动开发发，产生财务费费用728万元元。总投资项目总投资估算表序号项目单位数量1土地费用万元54832前期费用万元32703基础设施费用万元24574建筑安装工程费万元115005公共配套设施费万元10606开发间接费万元3667不可预见费万元3668资本化财务费用万元7289费用（销售及管理）万元148210合计万元26711总收入¶优选方案评估投资分析本项目总的销售售收入为49407万元，可销售数数量为150001平方米，，项目的整体均均价为3294元/平方米。。销售收入(万元)销售数量（M2）平均销售价格（元/M2）494071500013294静态盈利能力¶优选方案评估评估分析本项目总的销售售收入为49407万元元，总投资为26711万元元，税前利润为14936万元，，净利润11202万元元，投资利润率（（ROI）41.94%。序号指标名称单位数量1成本万元252282收入万元494073营业税金及附加万元27544净收入万元466535毛利万元214256毛利率%45.927费用万元14828土地增值税万元50079税前利润万元1493610所得税万元373411净利润万元1120212项目总投资%2671113投资利润率（ROI）%41.94动态盈利能力¶优选方案评估评估分析全部自有资金内内部收益率：IRR=73.72%累计净现金流量量：9607万元财务净现值：NPV=9115万元静态投资回收期期：2.04年动态盈利能力¶优选方案评估评估分析融资状态内部收收益率：IRR=93.81%累计净现金流量量：6379万元财务净现值：NPV=7338万元静态投资回收期期：1.0年盈亏平衡分析¶优选方案评估风险评估本项目的盈亏平平衡点适中，项项目盈利机会多多，所承担风险险的能力较强。。本项目销售的价价格位于平衡点点上的变化幅度度相对较小，特特别是售价允许许降低的最大幅幅度为-42.93％％，考虑到其受受到市场变化较较大。在实际操操作中，是要控控制好价格这个个因素。变化因素基本方案收入或费用（万元）盈亏平衡点（利润=0）临界点（内部收益率=12%）变化率（%）收入或费用（万元）变化率（%）收入或费用（万元）销售价格49407-42.9328198-42.0728620土地费用5483351.1224735241.8418743建安成本11500162.6130200159.1329800其它费用8245234.6127589213.1725821敏感性分析¶优选方案评估风险评估土地成本敏感性性分析土地成本变化对对动态指标的影影响较大，财务务指标差别范围围在正负24个个百分点内主要经济指标土地成本（↓15％）土地成本（↓10％）土地成本（↓5％）土地成本（基本方案）土地成本（↑5％）土地成本（↑10％）土地成本（↑15％）毛利率(%)47.747.146.545.945.344.744.2投资利润率(%)44.643.742.841.941.140.339.5不融资IRR(%)86.381.777.673.770.266.963.9融资IRR(%)117.8108.9101.093.887.381.576.2敏感性分析¶优选方案评估风险评估销售收入敏感性性分析销售收入变化对对财务指标的影影响明显，当销销售收入变化正正负15个百分分点，财务指标标差别范围在正正负10-40个百分点内主要经济指标销售价格（↓15％）销售价格（↓10％）销售价格（↓5％）销售价格（基本方案）销售价格（↑5％）销售价格（↑10％）销售价格（↑15％）毛利率(%)36.439.943.145.948.550.853.0投资利润率(%)29.933.937.941.945.949.853.4不融资IRR(%)51.558.666.073.781.789.898.1融资IRR(%)57.569.581.693.8106.2118.7131.3敏感性分析¶优选方案评估风险评估银行借贷敏感性性分析银行借贷变化对对财务指标的影影响不大。银行行借贷变化正负负15个百分点点，财务指标差差别范围正负1个百分点内主要经济指标银行贷款（↓15％）银行贷款（↓10％）银行贷款（↓5％）银行贷款（基本方案）银行贷款（↑5％）银行贷款（↑10％）银行贷款（↑15％）毛利率(%)46.1646.0846.045.945.8545.7745.69投资利润率(%)42.4242.2642.1041.941.7841.6241.46不融资IRR(%)73.4273.5273.6273.773.8173.9174.01融资IRR(%)93.3993.5393.6793.893.9594.0994.23敏感性分析¶优选方案评估风险评估价格变化曲线线的斜率较大大，导致未来来本项目的内内部收益率的的变动幅度较较大，说明本本项目对于项项目的未来售售价的敏感性性相对较强，，需要加强项项目后期销售售中价格的控控制力度。通过对优选方方案的投资评评估