房地产项目联动营销策略方案优势解析

xx地产——三盘联动营销策略方案汇报说明本案以全方位打造xx地产企业品牌，丰富xx地产在xx、xx区域的市场印象，提升xx品牌的市场号召力的同时，实现三盘联动，创造12个月15个亿营销收入。第一部分项目核心问题的提出第二部分项目形象占位的解析第三部分项目营销目标的分解第四部分优势解析第五部分xx项目人员架构413202939报告内容页码核心问题的提出Part1问题界定项目目标业绩要求市场情况得出矛盾发现问题问题思考核心问题的提出本次报告的最终解决思路项目目标目标业绩目标企业目标三个项目全年实现销售收入人民币15亿元；巩固、提升xx的市场形象和地位：1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月xxxx项目1月10月完成销售业绩7亿元实现销售套数900套7月12月xx村项目完成销售业绩6亿元实现销售套数1100套9月1月完成销售业绩2亿元实现销售套数350套目标分解三个项目累计需完成销售套数2350套——需完成全年销售业绩的46.7%；xx项目xx村项目需完成全年销售业绩的40.0%；xx村项目需完成全年销售业绩的13.3%；xx村项目市场对比销售套数20101销售总额20102销售套数20113销售总额20114全年完成销售总额8.34亿元；其中洋房完成约7.74亿元；其中别墅完成约0.60亿元全年完成洋房销售约1200套；全年完成别墅销售19套；全年需完成销售总额15亿元；其中洋房需完成约13亿元；其中别墅需完成约2亿元；全年需完成洋房销售约2350套；全年需完成别墅销售60套；集团对xx区域销售业绩以倍数增长的要求考验的是项目对地域的突破，对客群的突破，对价格的突破！市场对比市场占有率（套数占xx比）20101市场占有率（面积占xx比）20102市场占有率（套数占xx比）

20113市场占有率（面积占xx比）

20114xx主城区全年完成洋房销售面积约210万㎡；xx全年销售面积约60万㎡；xx市场占有率15.3%；xx镇全年洋房销售约7200套；市场占有率约16.7%；全年需完成销售面积约25万㎡；市场占有率约41.6%（以2010成交面积计）；全年需完成洋房销售约2300套；市场占有率将达到31.94%（以2010成交量计算）；市场占有率的大幅度提升，给了三个项目挑战市场的机会！突破xx、突破xx、甚至突破港澳，将更加考验项目在市场的突围能力！矛盾的提出矛盾一，同区域销售目标的大幅的增长，必将带来的是客户容量的激烈争夺，客户的寻找将成为项目所面临的重要问题？矛盾二，市场占有率的提高必然挤占其他项目的市场空间，欲想在xx的市场占有率得到提升，市场扩容将是面临的重要问题？项目目标与现现实情况的矛矛盾意味着项目需要从新新的视角找寻寻可支撑的依依托，需要跳跳出单个项目目，跳出xx、甚至跳出xx寻求问题的解解决！首先，项目数数年积累的品品牌形象是支支撑另外两个个项目的开发发的基点！其次，xx的旧客户将成成为新项目的的宝贵的客群群来源基础！！核心问题的思考考核心问题的提出出问题一问题二怎样在xx现有市场印象的的带动下，在三三个项目热销的的同时，进一步步巩固、发展、、提升企业品牌牌形象？怎样在xxxx项目的影响和带带动下，实现其其他两个项目共共同达成销售业业绩的目标？品牌策略的建构构Part2品牌架构子品牌2>xx村项目子品牌1>xxxx子品牌3>xx村项目xx输出xx品牌发展丰富xx品牌延续原有品牌印印象反哺巩固xx品牌同时支撑，架构构xx形象项目组认为，基基于xxxx对另两个项目的的品牌支持，在在三个项目的营营销过程当中，，应注重三个项项目的互动合作作，以品牌的总总体力量贯穿，，拉动三个项目目的营销进程。。一个城区洋房均均价超过15000元/㎡的地方一个承接xx高房价压力下挤挤出客群的小镇镇xxxxxx村项目xx村项目xx集团的主打产品品，在xx市场形成高端洋房的市场印象。xx村项目走年轻化化路线，针对初初次置业客群提提供中低端个性化产产品。xx村项目沿袭xxxx风格，为市场提提供首置或首改改中端型产品。xxxx产品占位分析我们的客群主要要来源于xx；我们有着丰富的的产品线，从公公寓，到洋房，，到别墅；我们有着相对较较低的房价，我我们为xx人提供性价比超超高的置业之所所；我们立足xx，xx地产将为xx的人居生活提供供最为优质的产产品！从形象目标树立立的角度来看，，我们需要做到到如下几点：我们在实现业绩绩目标的同时，，要使xx品牌得到进一步步提升！我们所面对的客客群是多样性的的；我们需要在xx这个区域亮出我我自己；品牌推广基调：：2011年，为你在xx北安一个家推广基调——xx地产耗资50亿，为你在xx北安一个家xx村项目xx村项目xxxx关注你的未来关注你的另一半半关注你的家庭项目项目形象阐释主题推广表达达项目形象象与推广广表达1、关注未未来成长长计划；；2、青年置置业补助助计划；；3、青年创创业奖励励计划；；1、幸福置置业奖励励计划；；2、优家行行动特惠惠活动；；3、宝宝新新生置业业计划；；1、全家福福置业奖奖励计划划；2、升级置置业补偿偿计划；；3、子女成成才激励励计划；；；项目联动动『引进泛xx区域首个个xx地产三盘盘联展移移动展厅厅』项目组建建议，于于xx或澳门设设立三盘盘联展移移动展厅厅，建议议与内部部设计三三个项目目的微缩缩沙盘，，及壁挂挂户型模模型，以以新颖独独特的方方式，在在宣传xx品牌的同同时，为为项目储储备客源源。［数字投影影沙盘］建议于xx展厅或6期销售中中心设置置数字投投影沙盘盘，其中中明确表表明xxxx三盘所处处位置。。［头等舱舱环幕影影院］配合数字字投影沙沙盘的设设置，建建议设置置头等舱舱环幕影影院，从从珠三角角的销售售中心智智能化趋趋势来看看，投影影沙盘已已不是新新鲜事物物。『体验式定定制参观观』建议设置置于xx展厅或6期新销售售中心!项目联动动［概念楼书书+产品说明明书］建议印制制一本三三盘联动动的产品品说明书书，以涵涵括三个个项目的的做法，，告知及及宣传项项目在xx的产品层层次及产产品特点点。于xx销售中心心设置关关于其他他两个项项目的信信息展板板，以xx为切入点点，推广广另外两两个项目目。［网上售售楼处］］设置xx地产xx三盘的联联动网站站，利用用自身的的力量，，在丰富富产品形形象的同同时。起起到信息息传播和和储备客客源的目目的。项目联动动22我们需要要做的只只是通过过品牌的的精神层层面的传传导形成成客户购购买动机机，通过过现场的的营销体体验，使使客户形形成购买买冲动，，并最终终形成购购买。品牌策略略在从8亿到15亿的市场场争夺战战中，项项目组希希望能充充分利用用品牌，，以品牌牌推动置置业动机机的向前前推进，，最终实实现xx品牌市场占有率的的增加。品牌总策略：项目目组希望使xx的品牌始终贯穿在在三个项目的开发发过程当中，以品品牌的逐渐成熟，，拉动项目营销活活动的进行。影响力

15432竞争力132执行力

15432话题话语品牌感受力量产品体验价格培训开盘标准引爆营销体验服务体验高度形象关联认知定性营销脉络营销策略品牌策略1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月影响力

15432话题话语品牌感受力量线上推广：：立足品牌牌层面，率率先确立““为你在xx北安一个家家‘的基调调影响力：跳跳出产品，，针对泛xx区域的客户户群体进行行精神层面面宣导，同同时利用2010年度三个xx项目形象的的有效组合合，建立xx品牌影响力力。渠道选择：：关键节点点密集投放放，非节点点期维持主主要线上形形象推广，，主要结合合线下渠道道进行整合合推广品牌嫁接：：借势知名名媒体或载载体，提升升项目档次次媒体炒作：：以“精神诉求”为炒作载体体，配合项项目节点信信息，扩大大项目影响响力品牌影响下下的项目营营销策略竞争力132产品体验营销体验服务体验竞争力：通通过精细化化服务体验验体现客户户尊贵感；；通过营销销动线体验验体现项目目核心卖点点；通过工工程样板房房展示体现现项目精装装修品质**精细化化服务体验验客户识别信信息搜集客户接待流流程客户接待流流程营销中心尊尊贵体验敏感点展示示策略客户回访流流程**营销动动线体验沙盘停留时时间控制园林参观动动线湖边参观动动线样板间参观观内部动线线**产品体体验工程样板房房：以精工工品质展示示加强客户户对精装品品质的体验验竞争力执行力

15432价格培训开盘标准引爆执行力：对对积客策策略、价格格策略、开开盘策略的的把控，有有效梳理和和分流客户户，引爆销销售市场静态比准市场走势指导推售策略指导准客户指导价格策略客户梳理策策略开盘策略执行力营销目标的的分解Part3xxxx项目Part3.1对价值的首首肯是xx置业者对项项目的一致致认同高端客户置业意意图解析看中xx升值潜力的的本外地投投资置业群群体xx高房价挤压压出的置业业群体自身经济实实力稍逊；；接受并认同同郊区（xx）生活；接受xx作为xx最具价值楼楼盘的地位；熟悉xx及xx市场；认为xx房地产的未来充充满希望；认同xx是xx价值楼盘的佼佼佼者；【客群】是项目营销的““最关键”进一步突破区域实现7亿的销售额进一步扩充客群来源更加关注客群对项目的要求关注家庭营销关键点确立立感受的提升提升xx价值品质关注激励的提升xx激励手段附加关注渠道的提升提升xx渠道措施附属关注1策略一：品牌影影响力高调制造话题1、《寻找你生活下一一站》全城炒作媒体：网络、报报广、电视将根据3项目拧在一起，，高度制造话题题，产生市场共共鸣2、《下一站成功人士士揭幕》全城炒作媒体：网络、报报广、电视3、《我想有个家，全全明星表演》全城炒作媒体：网络、报报广、电视目的：制造市场场热议话题，吸吸引客群关注，，形成目标群体体的共鸣，先入入xx，然后借xx之势，推介其它它两个项目，以以达到市场“高高度的影响”为你在xx北安一个家将“寻找你生活活的一站”活动动制作节目进行行电视、网络全全面直播，作为“寻找你的的下一站”海选选活动，通过在在比赛环节中融融入项目推介、、样板房设置等等元素，全方位位传播项目的信信息，并借此形形成轰动的市场场效应，吸引全全国人们对项目目的关注，制造造市场话题，让让项目人尽皆知知。2策略二：竞争争力展示提升ABC项目的竞争力力在于项目在在于以关注家家庭为契机，，进行价值提提升关注家庭硬件价值提升升激励价值提升升A渠道价值提升升BA营销动线体验验精细化服务体体验子女成才激励励计划全家福置业奖奖励计划渠道拓展河涌、商铺展展示面欠佳1、加强商铺管管理，解决人人行道乱堆乱乱放问题，保保持整体卫生生及美观。2、道路沿河边边树木包装金金布，并密集集布置花架，，改善沿河景景观视觉。3、更换看楼路路线，严格按按照从售楼部部——一期入口——园林水景沿岸岸——五期出口的动动线执行。重要展示提升——品质提升A河涌展示一、硬件价值值提升交通便利性不不足看楼巴士公交巴士增加巴士班次次及停靠站点点；将巴士班次及及路线进行公公示及宣传。在条件允许的的前提下，将将海伦堡作为11、39、42路公车的停靠站点；与家乐福、万万佳或信禾公公司协商，将xx作为固定停靠靠点。重要展示提升——品质提升A交通问题一、硬件价值值提升项目目前售楼楼部与六期形形象吻合度不不足，且偶有有虫鼠出没，，影响客户感感官及项目形形象。售楼部条件优优化建议一：完善现有有售楼部建议二：6期设置第二售楼部部建议三：园林体验验式售楼模式长期鲜花布置，增增设企业文化展板板、活动宣传展板板、楼市利好信息息展板、公车路线线公示展板等；增设VIP洽谈室，对意向明明显或购买力较强强的客户进行专门门服务及洗脑。于6期会所处增设第二二售楼部，展示风风格按照6期风格打造；第二售楼部可作为为临时售楼部设置置，仅作为客户洽洽谈及征信查询用用途，签约及相关关手续办理可到现现有售楼部进行。。在一至五期园林合合适位置设置桌椅椅，作为客户洽谈谈用途，通过对园园林现场感受及生生活场景模拟，增增加客户购买欲望望；客户洽谈主要在园园林处进行，实际际签约及相关手续续办理回到现有售售楼部进行。重要展示的提升——体验提升A售楼处优化一、硬件价值提升升拱北地下商场商铺铺卡位（xx常年展厅）媒体选择投入时间常年费用预算优势人气较旺，容易达成成交客户可以较直观与xx项目对比将营销中心走出去，拉动成交劣势人力及场地成本较高约60万，可作为3个项目同时使用辅助安排在节假日定期安排排人员到附近派单单、其他项目同时时宣传重要展厅增设展示的提升A一、硬件价值提升升多选择看楼渠道，，既满足客户需求求，且可结合项目目资源形成多角度度景观的不同视野野高尔夫电瓶车欧式马车展示的提示——体验提升A一、硬件价值提升升利用细部的创新及及文化气息，从细细处衬托项目形象象及价值石材漆工艺外墙草坪标志墙LOGO小品马队巡逻休息驿站展示提升——场景提升A一、硬件价值提升升客户来访客户离开客户成交客户签约1、客户接待；客客户信息收集（（电话、家庭及及工作地址、email、生日、家有几几口人等等）；；2、解决客户对于于项目的疑惑、、记录，将客户户提到的问题进进行罗列（将来来作为再沟通的的载体）。3、即使是同行同同样认真对待，，得业内者得天天下，尽可能让让其主动传播项项目信息。1、无论客户或同同行，离开后马马上发送跟进短短信，感谢其关关注本项目，并并留下销售人员员联系方式。2、客户维护载体体建立（客户资资料录入销售系系统）；3、根据客户的需需求进行分类（（分级管理，高高端客户需要更更频繁的跟进周周期）。4、定期（每周或或每天）给客户户发送问候短信信（生日快乐；；天气变冷请注注意保暖等）；；5、发售前，每天天发送销售信息息给客户（今日日来访客户批次次等），表示本本项目受高度关关注。6、销售节点定期期发送销售信息息（样板房开放放、算价、认筹筹、选房等）7、定期给客户地地址、email发送项目卖点信信息，并表示问问候。8、在售期间，每每周给客户发送送成交套数和金金额等短信，保保证信息透明，，并建立成交客客户信心。1、恭喜客户成为为业主。赠送成成交礼品。2、协助客户办理理成交一切手续续和流程。3、持续主动跟进进客户所有问题题（例如首期、、贷款等等问题题）。4、持续保持对客客户的高度跟踪踪，客户成交之之前的维系动作作持续进行。5、持续对客户发发送每周成交信信息、售罄信息息等，让客户时时刻关心本项目目，也同时建立立客户信心。1、督促客户签约约时间，有需要要上门签约的提提供类似服务。。2、客户签约后，，维持以上规定定跟踪动作两年年以上。营销动线的提升升----销售流程B销售流程提升一、硬件价值提提升进线客户有景致时发送上门客户有销售节点时发发送节日问候客户成交以后协调客户问题发发送X先生，您好！感感谢您上午来电电咨询****。刚刚一场微微雨过后，天空空线特别清晰，，空气也格外新新鲜，春天的绿绿意更浓了。如如果您下午有空空，不妨来感受受一下这里自然然、这里大社区区氛围XX先生/女士：您好！周周末快乐！今天天天气很凉爽，，效果非常棒，，真诚地邀请您您到****来来坐一坐，感常常美景，为您带带来心灵的放松松！（发实景彩彩信）X先生/女士：您好！打打扰了。****装修展示间间现已开放，十十分舒适、典雅雅、气派。水系系绿化带和大门系统也已已做好，社区已已见规模，不愧愧为xx豪宅！近期销售售依旧很好，上上月共售出十套套，是现在xx卖得最好的项目目。您千万别错错过好机会呀！！欢迎您和家人人常来坐坐！X先生/女士：您好！恭恭喜您成为****最美也是是最后一个****项目的业业主。可以说您您为您的家人选选择了一处很美美也是升值潜力力很大的住所。。我和我的公司司将为您好做好好后期服务。让让您真正体验高高品质的别墅生生活。并祝您全全家幸福！XXX先生：您好！今今天是端午节。。希望您有一份份被宽容所包裹裹，甜蜜、温暖暖的生活！杨总您好：多次次打搅您实在不不好意思。有两两件事想向您汇汇报一下：一件件事，我已经和和银行刘经理多多次沟通，得知知现在银行已批批了贷款，第二二件事，杨总合合同约定的还款款日期将至。烦烦请您告诉我一一个确切时间。。对于这几天总总打电话影响到到您的工作，小小安向您道歉了了，也欢迎您和和太太有空时回回家来看看。营销动线的提升升----短信流程B短信平台问候一、硬件价值提提升目的：通过软服服务，进一步项项目高端价值意意向，提高客户户心理价位。执行：提供丰富富饮品；进一步步规范物业服务务；进一步规范范销售代表服务务。时间：尽尽快执行行。费用：饮饮品每日日约40元，每月月1200元。重要精细化服服务体验验----服务质变变C一、硬件件价值提提升创新销售售服务——样板房里里售楼精装修样样板房里里提供餐餐饮服务务，并放放置销售售资料，，制造体体验式的的销售场场所；预留一间间房作为为财务、、销售固固定的工工作间；；厨房提供供咖啡、、饮料、、小食等等作为情情景式洽洽谈区，，以方便便客户在在参观样样板房时时随时交交定；露台可作作为休息息与展示示空间，，为客户户提供室室外休息息洽谈区区；样板房内内的物料料为可移移动式，，可为不不同的样样板房创创造情景景式的销销售机会会。样板房售售楼精细化服服务体验验----服务质变变C一、硬件件价值提提升以英式下午午茶为宣传传点，甄别别意向客户户，提供优优越待遇项目会所于于特定时间及及特定场区区提供正统英英式维多利利亚下午茶茶服务；正统英式维维多利亚下下午茶为以以高贵典雅雅著称，可可以品尝17世纪英式下下午茶作为宣传点点，媒体配合进进行客户邀邀约；客户到场，，接待人员员进行询问问，如已预约而到到场的客户户，均请入指指定场所，，享受所准准备的英式式下午茶；；凡未预约而到到场的客户户，均请入日常接待场所；我们不提倡倡强制式预预约模式，，以高档下下午茶为吸吸引点，采采用选择式预约约的模式，甄甄别意向客客户，提供供区别待遇遇；实际操作可根据客户户情况调整整。具体操作精细化服务务体验——会所体验C一、硬件价价值提升为答谢“老老业主”们们对xx地产开发的的xx大社区一贯贯以来的鼎鼎力支持，，现开展老老业主介绍绍购房奖励励活动，凡凡xx大社区业主主介绍客户户购买xx房地产开发发住宅或商商铺均可获获奖励，新新客户也可可获额外折折扣。具体奖励措措施建议如如下：一“老业主主”介绍奖奖励1.奖励期限：：xx“老业主”介介绍购房奖奖励首次活活动时间自自2011年3月1日至2011年12月31日。2.奖励方式：：凡xx“老业主”介介绍新客户户购买xx住宅、商铺铺成功，均可可获积分奖奖励，奖励励按新客户户成交单位位的成交价价格的4‰给与积分。。即“老业业主”介绍绍客户购买买xx，成交价格格每1万元给予40分奖励。3.““老业主”身身份：指已已购买xx社区楼盘且且房款已全全部到帐的的业主本人人或其直系系亲属。包包括后续续开发的两两个项目的的住宅、商商业、公寓寓的业主，，不含租户户4.积分兑换：：首次积分奖奖励截至2011年12月31日，积分兑兑换在2012年2月份（春节节前）完成成。积分兑换奖奖励原则上上不兑换现现金，给予予与积分分分数等值的的物业管理理费、或者者家电/家居/饮食/旅游消费券券等。后续将制定定积分兑换换手册《先让客户感感知》兑换的巨礼礼、积分卡卡每次积分兑兑换后清0积分自动清清零，重新新计算激励价值提提升——老业主A二、激励价价值提升激励价值提提升——新业主B新业主现场场成交除正正常购房优优惠外的额额外奖励（不含开盘盘奖励）目的：促进进现场气氛氛奖励：幸幸运52方式：随随意砸蛋，，共十个蛋蛋，4个有礼一等奖：10000元现金奖二等奖：苹苹果手机机，电脑，，三等奖：半半年物管管费四等奖：幸幸运钥匙扣扣购买成功一一套房，一一人三次机机会中奖：3次累加，现现场竞现二、激励价价值提升子女成才激激励计划与校方合作作进行奥林林知识竞赛赛1、举办xx业主知识竞竞塞内容：联系系所有业的的10周岁以上的的业主，参参加2011年xx社区竞赛，，竞赛者者去物业管理公公司报名，，竞赛考考试制，，由校方出出题得奖奖者，，将做为xx小小业主形形象代言人人，并放在在每个小区区内一等奖：：10万元1名二等奖：价价值值5万元钢琴一一台4名三等奖：2万元学习礼礼包（暂定）激励价值提提升——子女成长计计划C二、激励价价值提升拥有业主：：逾4000位他们——是xxxx真正的主人人是项目最具具潜质的资资源是最有说服服力的说客客所以他们的的满意度决定了……利益驱动——启动老带新新欢乐分享享计划，旧旧业主介绍绍新买家可可获相应的的购房优惠惠。实行业业主转介优优惠递减措措施进一步步激励业主主提前转介介情感驱动——项目开售后后,相关业主活活动举办等等等信心驱动——新一期对产产品和物管管进行升级级，强化业业主信心；；稳定价格格，阶段提提价，巩固固业主信心心（业主维系系活动）品质驱动——6期售楼部与与样板房开开放，增加加客户体验验区，加深深客户对社社区及品牌牌的认同；；重要xx老业主渠道拓展A三、渠道价价值提升xx中原曾为多多个知名开开发商、项项目提供服服务，其中中包括众多大大规模别墅墅项目，积积累丰富别别墅客源别墅合作单单位新鸿基地产产中海地产xx清华坊万科海湾城……重要中原客户共共享渠道拓展A三级市场资源源（以下为与中中原曾有过合合作基础的部部分中介资源源，未详列。。）合作方名称公司地址门店数量客源区域擅长业务穗峰地产石岐1石岐、东区商铺、中高端住宅长宏地产东区8东区、深圳商铺、中高端住宅诚富地产沙溪1沙溪公寓、住宅、商铺中原地产xx、东区8xx、xx商业、住宅家家顺地产石岐24xx各区各类物业世华地产xx38xx各区各类物业满堂红置业石岐6xx各区各类物业转介对象针对对xx地区中原或其其它中介之三三级市场业务务员或其他人人员1中原统一统筹筹客户转介事事宜2转介佣金是转转介工作中到到关重要的一一个环节，建议佣金为每每成交一套支支付中介公司司1万元。3确定转介参与与者个人/3级市场地铺确定转介佣金金规则1万/套,签合同即付带客成交转介客户予现现场佣金给付合同签署时付付清佣金及时结算算，签约即付付款，搭配现现金发放模式式刺激，将是是泛销售成功功与否的关键键因素泛销售转介渠道拓展A三、渠道价值值提升xx广汽本田特约约专营店、东东风本田特约约专营店、广广汽丰田特约约专营店、北北京现代特约约专营店等消消费客群与项项目相符的车车行。合作对象具体操作1、合作期间，双双方以资源互互换的方式，，分别提供针针对性的优惠惠券，如车行提供xx客户购车优惠惠券，xx提供车行客户户购房优惠券券；2、合作期间，在在车行现场放放置以“xxxx购车狂欢节””为主题的展展板，同时以“购房送车车”为宣传点点进行推广；3、将xx园林车道作为购车车客户试驾路线之之一，合作期间车车行购车客户必须以xx作为试驾路线；4、xx优惠券以额外优惠惠操作，规定不得与现场部分优优惠折扣同时使用用。合作商客源渠道拓展A三、渠道价值提升升xx工商银行、xx银行等商业银行，，xx怡景湾大酒店、xx大酒店等大型酒店店，可适当增加公公司对象。合作对象具体操作1、与合作对象洽谈，，针对其员工及客户户实行针对性优惠；；2、合作期间，以“xxxx·XX员工购房狂欢节””为主题，同时在售楼部设设置展板，以合作作单位的方式对合合作方进行宣传，，作为资源互换；；3、合作对象以公司司为单位，采用登登记方式进行，即即公司员工确定购购买并在该公司相相关负责人处进行行登记，每满5人，并在第1位购买客户签订合合同前，均成功购购买，即可凭5人名单申请享受额额外1个点的优惠；4、该优惠为实际优惠，可与现场优惠折折扣同时使用。合作商客源渠道拓展A三、渠道价值提升升定期举办三个项目目的互动活动针对老业主：《业主运动会》针对各动启动：《海伦公益行》渠道拓展A三、渠道价值提升升上门油礼奢侈品展到访客户，凭驾驶驶证及车牌登记，，可免费领取50元面值93#加油油票；每张驾驶证及车牌牌仅可领取1仅限周一至周五售楼部营业期间，每天限50张，送完即止；活动阶段性举行，原则上每月两周共10天，每月预算费用最高为2.5万元。与相关公司合作作，于售楼部现现场每周举行一一个奢侈品牌的的展销；每周以一款新品品为主打，举行行新品发布会，，营造销售中心心现场气氛；周一至五前50名到访客户，均均在到场时赠送送精美品牌赠品品一份，预算50元；活动阶段性举行行，原则上每月月两周共10天，每月预算费费用最高为2.5万元。渠道拓展A三、渠道价值提提升周末定期举办一一些小型公关活活动保持现场人人气其他小型活动主主题建议活动主题会所开放活动xx看楼团专场澳门看楼团专场银行VIP客户理财讲座启动旧业主转介活动马克杯手绘生日业主同乐会美食节DIY饼干巧克力节DIY衬衫宠物摄影展……注：每场活动经经费控制在2000元左右，合计2.6万元（部分费用用与营销费用重重叠）渠道拓展A三、渠道价值提提升Bxx拱北口岸友谊酒酒店东向尺寸：37.93米*7.05米=267.41平方米价格：发布费60万元/年/面制作费8000元/次媒体主：xx公交文传CA香洲总站旁公交交集团外墙三面面翻尺寸：41.3米*7.3米=301.49平方米价格：发布费25万元/年/面制作费18000元/次媒体主：xx公交文传备注租用时间合计费用预算费用以上费用已含税2011年2月10日—2011年5月10日（合计三个月）约41.85万（具体按合同金额确定）xx市上冲界涌“T”形户外广告牌规格:18米X6米X2=216平方米价格：72万/年（全包）广告商：xx飞驰广告CAB重要户外牌增设渠道拓展A三、渠道价值提提升合作方式一合作方式二协商洽谈，支付付万佳公司一定定的推广费用，，在其旗下各个个超市收银台放放置项目单张及及宣传品。协商洽谈，提供供赞助费用，面面向xx市场，结合五一一等时间节点，，共同举办xx·万佳购物节。合作方式二协商洽谈，提供供会员卡制作费费用，推出xx·万佳会员卡，凭凭卡可享受万佳佳会员服务，且且购买xx物业可减1000元。合作方合合作渠道拓展展A三、渠道道价值提提升“调·品味”鸡鸡尾酒酒酒会鸡尾酒品品鉴，同同时举办办调酒教教学活动动，邀请请专业调调酒师现现场为来来宾讲解解调酒的的相关知知识；邀请业主主及意向向客户参参加，到到访客户户可共同同参与。。渠道拓展展A三、渠道道价值提提升现场立即即开始接接受下定定即时宣布布下定客客户名单单现场抽奖奖活动缩短客户户理性思思考时间间二三级联联动客户户再次煽煽动客户户情绪主持人大大声宣布布下定客客户名单单，现场场敲锣祝祝贺xx领导开香香槟祝贺贺销售同事事趁机制制造气氛氛在客户座座位区穿穿插安排排工作人人员煽动动客户购购买情绪绪销售人员员趁机向向客户销销售在下定量量较多情情况下，，针对下下定客户户进行抽抽奖在下定量量不多的的情况下下，针对对所有客客户进行行抽奖（（高价值值奖品采采取可操操作性针针对下定定客户抽抽取）合理运用用气氛引引爆销售售渠道拓展展A三、渠道道价值提提升周末一元元拍卖活活动以每件标标的物市市场价值值不超过过500块为基准准，采购购一定量量的电器器、生活活用品等等，以1元拍卖的的方式拉拉动售楼楼部的气气氛；邀请业主主及意向向客户参参加，到到访客户户可共同同参与。。渠道拓展展A三、渠道道价值提提升营销铺排排3策略三：：执行力力原计划项项目推货货安排1-2月3月4月63-64座：80套77-78座：128套合计：：约1.6亿5月6月7月别墅：17套61-79-80座：180套合计：约约2.3亿8月9月10月别墅：43套81-82座：156套合计：约约3.1亿11月12月余货+83座：78套合计：约约1.2亿78座77座79座80座81-82座83座结合集团团整体目目标及市市场风险险考虑，，上半年年实现快快销将是是xx项目全年年工作的的重点。。项目推货货安排调调整建议议：2月集中销销售化5期、之后后集中销销化6期1-2月3月4月61-63-64座：130套77-78座：128套合计：：约2亿5月6月7月别墅：17套79-80座：140套合计：约约1.9亿8月9月10月别墅：43套81-82座：156套合计：约约3.1亿11月12月余货+83座：78套合计：约约1.2亿78座77座79座80座81-82座83座将61座调整至至2月份推售售考虑：1、5期与6期形象不不一样，，推广上上不易结结合，2、产品一一样，但但5期有赠送送，6期的价格格又高于于5期。易造成成客户选择择太多，而而流失建议：61座调整到2月61-63-64座，约130套；77-78座，约128套推售货量小活动持续续进行小活动持线下配合常规推广、、设展、媒媒体合作常规推广、、万佳合作作、设展、、媒体合作作常规推广、、媒体合作作线上配合外销启动主推6期，5期特价主推5期，6期封盘，泛泛销售启动动策略配合外销激励确确定6期会所交付付使用客观条件完完善，泛销销售激励确确定条件配合3月洋房开盘4月2月阶段铺排：500批600批400批蓄客预期61-63-64座约130套，77-78座约128套，约2亿成交预期别墅，约17套；79-80座，约140套推售货量小活动持续进行行小活动持续进行行小活动持续进行行，开盘活动线下配合常规推广、设展展、媒体合作常规推广、万佳佳合作、设展、、媒体合作常规推广、媒体体合作、设展线上配合第二波泛销售启启动公司员工促销启启动车行合作启动策略配合泛销售激励确定定车行合作方式确确定条件配合6月别墅开盘7月5月400批500批600批蓄客预期别墅约17套，79-80座约140套，约1.9亿成交预期阶段铺排：5—7月份蓄客1500批，实现销售额额1.9亿别墅，约43套；81-82座，约156套推售货量小活动持续进行行，开盘活动小活动持续进行行小活动持续进行行，开盘活动线下配合常规推广、设展展、媒体合作常规推广、万佳佳合作、设展、、媒体合作常规推广、设展展、媒体合作线上配合别墅售罄造势，，洋房加推信息息出街高密度高强度推推广启动第二波外销启动动，泛销售继续续强度进行策略配合别墅售罄营销预算外销激励确定条件配合9月别墅开盘10月8月600批600批600批蓄客预期别墅约43套，81-82座约156套，约3.1亿成交预期洋房开盘阶段铺排：8—10月份蓄客1800批，实现销售售额3.1亿余货+83座，约78套推售货量小活动持续进进行小活动持续进进行线下配合常规推广线上配合全线特价，泛泛销售主推新货，余余货特价策略配合营销预算营销预算条件配合12月11月400批500批蓄客预期余货+83座，约78套，约1.2亿成交预期阶段铺排：11—12月份蓄客900批，实现销售售额1.2亿铺排整合：2—10月份可实现销销售额7亿元，达成预预定目标蓄客5700批，成交率达达到11%左右即可实现现，而项目平平均成交率可可达15~20%61-63-64座约130套77-78座约128套别墅，约43套81-82座，约156套别墅，约17套79-80座，约140套余货+83座约78套约2亿推货约3.1亿约1.9亿约1.2亿首月主推5期，6期封盘，之后后主推6期，5期特价，泛销销售、外销启启动2-4月8-10月5-7月11-12月车行合作、公公司员工促销销合作启动，，第二轮泛销销售启动第二波外销启启动，泛销售售继续强度进进行，高密度度推广，别墅墅售罄造势首月主推新货货，余货特价价，次月全线线特价，泛销销售持续进行行策略成交时段客观条件完善善，6期会所交付，，泛销售及外外销激励确定定，推广及活活动配合车行及公司员员工促销确定定，第二波泛泛销售激励确确定，推广及及活动配合第二波外销激激励确定，营营销费用保障障，别墅售罄罄，推广及活活动配合营销费用保障障，推广及活活动配合配合xx村项目Part3.2关注消费过程程，远甚消费费结果主动学习消费费，强调参与与者，而非被动消消费者简约的消费心心理，讲感受受，关注产品外在在形式给自身带来的的感觉消费感觉转换换成消费价值值，他们对商品的情感性性、夸耀性及及符号性的价价值要求，早已超超过了商品或或服务的物质质性价值及使使用价值维护自我消费费话语权的基基础上，往往往容易受意见领领袖或受舆论论环境的影响响，消费决策中中非常愿意听听从伙伴或第第三方的意见见指引具有全球化趋趋向的消费观观念，无区域隔阂我们面对的客客群、他们消消费更看重感感觉，注重过过程与体验，，比较独立、、自我80后80后众说纷纭，，被热议的一一代：在独立自我，，追求个性的的同时，也同同样会被社会会曲解我们需要做的的只是：唤醒醒社会对年轻轻一代的重新新思考与认同同；并在年轻轻一代群体当当中产生共鸣鸣客户日常生活活轨迹利用年轻人的的生活碎片，，对项目推广广的渠道进行行有效设置渠道传播认识识消费者P1P1’P2P2’P3P3’P4P4’P5P5’PnPn’信息过量，消消费被迫减少少给予每个产产品的关注，，增加消费选选择的情绪化化消费者P1+P3+P5P1’+P2’

+P4’P3’+P2’

+P5’信息整合，供供应品牌以联联盟形式出现现，增加了消消费者卷入可可能；同时联联盟可以分担担消费者沟通通成本以年轻人的精精神话题为核核心，充分利利用渠道整合合进行传播，，制造项目广广泛影响力总结：他们是是一群对未来来充满想象的的人群明确的青年客客群利用客群做铺铺排核心竞争力《关注你的未来来》根据项目客户户价值观可以以肯定，我们们要做的是构构建年青的人人未来小区青年的小区，，是一个充满满想象的地方方————这就是这帮人人群的未来青年社区——这帮人群希望望打造成一个个什么样社区区他们曾经爱踢踢足球与蓝球球，他们曾经经爱打CS,他们喜欢烧拷拷泡咖啡，上网网，给力，这这些东东无处处不在我的世界、精精彩无处不在在现场包装打打造1青年销售中中心打造2独特的样板板间的打造造3配套的打造造4量身打造未未来青年社社区个性化营销销形象聚焦1渠道聚焦2活动聚焦3关注你的未未来核心发发力点在于于个化价值值的打造，，以便使这这帮人群产产生购买欲欲望发力点关注你的未未来现场包装打打造1青年销售中中心打造2独特的样板板间的打造造3配套的打造造4量身打造青青年社区个性化营销销竞争力建立标识性性的入口小小广场第一时间冲冲击视觉，，产生的效果果：以年青人产产生共鸣现场包装打打造1清晰统一的的导示系统统现场包装打打造1个化化导示示以青年人的的个性化的的特征，制制作个性化化导示系，，吸引目标标客群在轻易间被被改变的视觉习惯惯设计内容：：大尺度，高高5米的形象墙墙现场包装打打造1个性化围墙墙现场包装打打造1青年销售中中心打造2独特的样板板间的打造造3配套的打造造4量身打造青青年社区个性化营销销销售案场，，设置童年年玩具，建立与客户户的心理共共鸣青年销售中中心打造2个性销售中中心使这帮人在在销售中心心就能产生生想想，哇哇，真亮青年销售中中心打造2个性模型我的客群本本身就喜欢欢想象个性化模型型，不仅能能产生独具具的卖点价价值而且能对我我们面对的的客群直接接产生冲动动新颖展示案场的销售售提示，充充分尊重客客户，信息息对等，给给到客户信信心保障青年销售中中心打造2温馨提示现场包装打打造1青年销售中中心打造2独特的样板板间的打造造3配套的打造造4量身打造青青年社区个性化营销销独特的样样板间的的打造3创意样板板房个性化样样板间，，给年青青未来家家的感想想，产生生客户共共鸣效果果角色扮演演类样板板间2：根据物业业类型，，以及根根据不同同景观和和花园组组合特性性的差异异将各种种产品进进行系列列化演绎绎——让房子发发生故事事让房子发发生故事角色扮演类样板间：根据物业类型，以及根据不同景观和花园组合特性的差异将各种产品进行系列化演绎——让房子发生故事让房子发生故事角色：DJ的家角色：画画家的家家角色：作作家的家家角色：摄摄影爱好好者的家家角色：设设计师的的家样板房展展示——毛坯板房房现场包装装打造1青年销售售中心打打造2独特的样样板间的的打造3配套的打打造4量身打造造青年社社区个性化营营销他们喜欢欢微博，，用微博博发布心心情、照照片，召召集活动动……设置微博博墙，供供客户交交流，张张贴心情情、照片片，召集集集体旅旅行、游游戏活动动等作用用配套的打打造4增设微博博墙个性化网网站建设设，设有有论坛、、QQ表情及桌桌面下载载、小游游戏等功功能（参考网网站：阿阿布阿布布）他们上网网，而且且长时间间在上网网，喜欢欢新鲜有有趣的东东西，QQ表情、桌桌面、小小游戏，，可是没没有一个个属于他他们的网网络领地地……配套的打打造4社区网站站他们看星星座，爱爱拍照，，手机经经常因上上网、打打电话、、发短信信而没电电……在小区内内设置星星座机、、大头贴贴即拍机机、多插插头充电电器等小小品……配套的打打造4小区小品品A区健身房：（器械、瑜伽室、跆拳道、舞蹈室、更衣室、咖啡室）B区城市小菜园艺术走廊城市小菜菜园（开开心农场场）——立体空间间水培蔬蔬菜园；；配套的打打造4架空层他们喜欢欢农场，，搞DIY，搞搞烧烧拷，如如果我的的家有这这样配套套那是太太棒了A区健身房：（器械、瑜伽室、跆拳道、舞蹈室、更衣室、咖啡室）B区城市小菜园艺术走廊健身房——外设玻璃璃幕墙。。以镜面墙墙的功能能室为主主，减少少成本投投入；外外设玻璃璃幕墙，，便于日日常维护护健身设设备、器器材，防防止过早早老化。。防水防防尘，便便于清洁洁；日后外包包经营管管理公司司后，独独立隔断断的健身身空间，，利于管管理和经经营；配套的打打造4架空层A区健身房：（器械、瑜伽室、跆拳道、舞蹈室、更衣室、咖啡室）B区城市小菜园艺术走廊艺术走廊廊——制造有艺艺术氛围围的硬装装，让艺艺术达人人在此艺艺术走廊廊上定期期举办摄摄影展、、画展等等活动，，增加邻邻里之间间的互动动和社区区熏陶。。公交车楼巴流动售楼楼部条件允许许的前提提下，与与公交车车集团协协商，增增设公交交车路线线或停靠靠站点设置两辆辆固定楼楼巴，并并公示路路线及停停靠站点点，105国道入口口设为站站点之一一设置车辆辆打造流流动售楼楼部，具具备基本本展示功功能，配配置销售售人员，，在xx关键地点点停靠并并接送客客户配套的打打造4交通车完善项目目交通单单行生的的不利影影响因素素，也为为青年人人置业减减轻压力力量身打造造青年社社区个性化营营销形象聚焦焦1渠道聚焦焦2活动聚焦焦3现场包装装打造1青年销售售中心打打造2独特的样样板间的的打造3配套的打打造4设计项目目形象人人物，将将项目形形象具象象化，通通过系列列漫画、、人物公公仔的打打造，有有利于更更直观有有效的传传播推广广直观易于传播播设计形象人物物通过系列列漫画、、人物公公仔融入入推广渠渠道进行行传播形象人物物形象聚焦焦1形象物新增微博博、论坛坛、QQ等网络渠渠道，为为青年人人群增设设独特的的渠道QQ微博、Q群、QQ游戏公告告栏……1新浪微博博、新浪浪博客、、新浪BBS………2百度贴吧吧、百度度知道、、百度视视频……3优酷、土土豆、猫猫扑、天天涯、豆豆瓣……4渠道聚焦焦2雇佣网络络水军，，通过各各种渠道道发布消消息、照照片，进进行病毒毒式营销销增设渠道道与电影院院合作，，采用宣宣传片、、电影票票、现场场海报等等多模式式投放，，针对目目标客群群精准推推广电影院为为项目所所针对客客群的主主要活动动场所方式一：：电影开开播前播播放项目目宣传片片方式二：：电影票票上印制制项目宣宣传信息息方式三：：在电影影院现场场张贴项项目宣传传海报或或展板方式四：在电电影院现场座座位上放置项项目宣传品渠道聚焦2增设渠道以鲜花+宣传纸板代替替单张派发，，增加客户接接受度，短时时间内大规模模覆盖市场，，形成影响在鲜花上夹带带项目宣传卡卡片招聘兼职在xx各主要地点进进行派发渠道聚焦2增设渠道中原客户资源源运用启动泛销售启动外销公司员工促销销渠道聚焦2资源整合情人幸福晒爆发点：顶级级晚宴，名轩轩许你一个奢奢华情人节活动线举行“情人幸幸福晒”活动动，投票评选选最登对的情情侣，采用照照片网络投票票的方式；获胜情侣可获获得富华旋转转餐厅价值8888元的情人节豪豪华晚宴一份份及时尚情侣侣衫一套。活动前期宣传传，引起市场场关注，接受受报名；现场举办活活动启动仪仪式，并邀邀请参赛者者到场，由由专业摄影影师拍摄参参与投票评评选的照片片；与xx日报合作，，进行网络络投票，项项目现场可可进行活动动照片展示示宣传，增增加现场气气氛；活动过程中中，通过xx日报、网站站等媒体宣宣传，持续续市场气氛氛；截止期，根根据投票结结果，在现现场举行颁颁奖仪式。。活动聚焦3热点话题，，聚集人气气，打出项项目时尚潮潮流形象，，“小区区新婚集体体行”活动聚焦3团购新主义义，特惠是是真理！为为折扣而战战！团购活动操作流流程公布商品清清单按商品接受受报名、收款款分别规定时间、人数数人数或时间间截止统一时间通知客户到到场团购成功交付商品团购未成功功退回货款由发展商提供约10种档次不一的商品以低折扣接受团购配合媒体推广炒热市场气氛吸引人流到场在现场统一时间进行团购交易形成市场影响力后续报道，持续效果视市场反应定期举办，维持关注活动聚焦3营销铺排3策略三：执执行力原项目首期期推货安排排结合集团整整体目标及及推货节点点考虑，前前期形象铺铺排，积累累客户集中中引爆将是是全年工作作重点。1座第一阶段：：公寓（59㎡）255套洋房（80-109㎡）约540套合计：约4亿货量2座3座4座5座6座7座8座9座10座11座第二阶段：：洋房（80-109㎡）约783套合计：约4.6亿货量时间节点推货构成货量（套）面积（㎡）目标金额（亿）目标均价中原理解第一阶段（9-10月）公寓2551528716542整体目标均价6100元/㎡，完成目标推货量的70%，即约1100套，达成6亿销售目标两房（80㎡）216174711.26869三房（97-99㎡）270263131.86841三房（109㎡）5458860.46796小计

7956495746158第二阶段（11-12月）两房（83㎡）162133170.936984三房（93-98㎡）351338682.47086三房（107-109㎡）270293532.48176小计

783765384.66010合660787.10销售中心开开放，沿街街铺面呈现现；8.15样板房呈现现，整体园园林呈现；；第一阶段货货量取得预预售时间：：2011年9月底前；第二阶段货货量取得预预售时间：：2011年11底前。12月第一阶段收收筹目标：：1200条6月8月9月10月11月销售目标：：3.5亿消化80%目标分解营销阶段主题活动工程节点6. 1销售中心开开放沿街铺面呈呈现9月底1-5座达到预售售整体园林呈呈现园林整体呈呈现6-10座达到预售售样板房开放放1-5栋吸筹（6.1）样板房开放放活动明星开盘活活动xx业主答谢会会开盘活动1-5栋解筹（9月15）6-10栋吸筹（9.16）第二阶段收收筹目标：：1000条销售目标：：2.5亿消化70%7月8.15样板房呈现现整体园林呈呈现6-10栋解筹(12.1快速蓄客营营销总体铺铺排开盘开盘销售执行细细则阶段目的：：筹备项目，，成功建立项项目影响力力，高效快快速蓄客；；推广主题：：I,WORLD在哪里积客目标：根据开盘盘目标550套，诚意蓄蓄客量达到到1200组。积客策略：：根据目标客客户特征打打造项目精精神内核，，整合媒体体，迅速建建立影响力力，吸引客客户上门，，线下多个个关键点活活动动引爆及及现场强势势体验，有有效使得目目标客户群群口碑相传传，吸引更更多客户上上门；推广渠道：：网络、常常规的户外外、电视媒体策略：：以网络媒体体为先锋，，制造话题题，短信、、户外、电电台辅助推推广，节点点搭配主流流报纸信息息发布；活动配合：《6月1日样板房开开房活动》、炒炒作话题《我的世界在在哪里》形象期：4月中旬－7月1日项项目节节点：制造造话题，形形象导入，，线下活动动配合积累累诚意客户户。12月6月8月9月10月11月7月4月15号外展场确定6月1现场营销中心开开放，派发青年卡9月15日开盘12月1日开盘形象期巩固期引爆期形象期巩固期引爆期第一波1—5栋第二波6—10栋阶段目的：筹备项目，成功建立项目影影响力，高效快快速蓄客；推广主题：I,WORLD在哪里积客目标：根据开盘目标标600套，诚意蓄客量量达到1200组。积客策略：根据目标客户特特征打造项目精精神内核，整合合媒体，迅速建建立影响力，吸吸引客户上门，，线下多个关键键点活动动引爆及现场场强势体验，有有效使得目标客客户群口碑相传传，吸引更多客客户上门；推广渠道：网络络、常规的户外外、电视媒体策略：以网络媒体为先先锋，制造话题题，短信、户外外、电台辅助推推广，节点搭配配主流报纸信息息发布；活动配合：《6月1日样板房开房活活动》、炒作话话题《我的世界在哪里里》形象期：4月中旬－7月1项目节点：制造造话题，形象导导入，线下活动动配合积累诚意意客户。12月6月8月9月10月11月7月4月15号外展场确定6月1现场营销中心开放放，派发青年卡9月15日开盘12月1日开盘形象期巩固期引爆期形象期巩固期引爆期1至5栋6至10栋12月6月8月9月10月11月7月6月1现场营销中心开放放，派发青年卡9月15日开盘12月1日开盘形象期巩固期引爆期形象期巩固期引爆期巩固期：7月1－8月1项目节点：发放VIP登记卡。阶段目的：巩固项目影响力，高效效快速蓄客；推广主题：I,WORLD有哪些东东积客策略：发放VIP卡，开盘减1万（7月1日----8月1日）推广渠道：网络、、常规的户外、电电视、QQ群、车身广告媒体策略：以网络媒体为先锋锋，制造话题，短短信、户外、电台台辅助推广，节点点搭配主流报纸信信息发布；活动配合：《VIP发放》、炒作话题题《属于年青人的精彩彩天地》12月6月8月9月10月11月7月6月1现场营销中心开放放，派发青年卡9月15日开盘12月1日开盘形象期巩固期引爆期形象期巩固期引爆期引爆期：8月1－9月15项目节点：发放VIP登记卡。阶段目的：建立全新的活方式式，加强项目形象象诉求推广主题：精彩家家园，完美呈现积客策略：VIP卡升级，开盘减2万（8月1日----9月1日）、9月15日开盘推广渠道：网络、、常规的户外、现现场、电视、短信信媒体策略：以网络媒体为先锋锋，制造话题，短短信、户外、电台台辅助推广，节点点搭配主流报纸信信息发布；活动配合：《VIP升级》、开盘活动动目标实现阶段时间推售房源目标销售价格水平销售额蓄客期4月中-7月————-----------------------------------------------开盘期9月600套1-5栋开盘350套持续150套6000元/平米3.5亿再次开盘12月500套6-10栋开盘450套持续100套6200元/平米2。5亿具体细化房源控制制根据蓄客情况调调整通过三个阶段销售售，最终实现项目目第一批产品销售套数90％。第一批产品最终销售均价6100元/平米,总销售额6亿xx村项目Part3.3由于路网复杂，项项目处于xx市场相对陌生位置置，周边物业形态态落后、农田环绕绕，不临主干道，，无优势资源支撑撑陌生位置配套杂乱低端主通道展示面欠佳佳周边菜田、高压线线项目客观条件存在不足项目为全新开发，，本身无客户积累累，项目规模较小小，且首推产品多多偏西向、临路项目自身可突出优势较少项目规模较小首推产品多偏西向向、临路全新开发，本身无无客户积