标杆社区商业项目运营管理最新

2023/3/211昆明中原商业招商部刘喜云2023/3/212第一部分定义与特征分析第二部分定位与业态规划第三部分招商与销售管理第四部分营销与运营管理目录2023/3/213社区商业的定义社区商业的特征社区商业的角色社区商业的问题社区商业定义与特征分析2023/3/214何谓社区商业?社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。

社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，

社区商业是什么？不是什么？业态?定义突出的是什么？商圈？

同类对应的是城市商业中心\区域商业中心

社区商业的定义2023/3/215辐射型：5％—11％，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。

中间型：2％—5％，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边.内向型：2％以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。社区商业类型--按照商住比指标分类2023/3/216社区商业提供的服务一般交通时间15分钟内可到。有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，步行15分钟可到达社区购物中心。社区商业类型--按照交通时间分类2023/3/217便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下；邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人；社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-150000人。社区商业类型--按照服务的规模分类2023/3/218底商型商业裙房型商业独立型商业社区商业类型--按照载体建筑形式分类2023/3/219散点式商业商业街型商业购物中心型商业社区商业类型--按照布局分类2023/3/2110内部型商业外部型商业兼有型商业社区商业类型--按照位置分类2023/3/1511小型社区区：人口规模模：300-700户（组团团，相当当于居委委会管辖辖规模））；人均商业业面积：：0.6平米/人以下；；可设定的的商业层层次：便便利商业业组合，，个别交交通条件件特别优优良者可可考虑形形成商业业街区；；商业交通时间间：步行5分钟内，如形形成商业街区区则可考虑步步行十分钟内内；商业功能满足足：服务为主主，便利性商商品和服务，，便捷性餐饮饮。社区商业类型型--按照社区规模模分类2023/3/1512中型社区：人口规模：2000-5000户；人均商业面积积：0.6-0.8平米/人；可设定的商业业层次：便利利商业组合+商业街区或邻邻里购物中心心(交通条件优良良者可考虑形形成商业街区区)；商业交通时间间：步行10分钟以内；商业功能满足足：日常性服服务与商品并并重，便捷性性餐饮并可结结合部分中式式正餐，可考考虑建设社区区商业中心。。社区商业类型型--按照社区规模模分类2023/3/1513大型社区：人口规模：1-1.5万户；人均商业面积积：0.8-1.2平米/人；可设定的商业业层次：便利利商业组合+（商业街区））+社区商业(邻里购物中心心或社区购物物中心)，交通条件优优良者可考虑虑形成商业街街区；商业交通时间间：步行15分钟以内；商业功能满足足：可考虑建建设全方位服服务和商品的的社区商业中中心的设置，，并考虑休闲闲娱乐类商业业的补充，餐餐饮全业态引引进；社区商业类型型--按照社区规模模分类2023/3/1514社区商业的的特征顾客属地性性业种配套性性日常便利性性服务亲和性性赢利稳定性性需求依赖性性商圈扩展性性社区商业的的特性决定定了它的角角色2023/3/1515社区商业的的角色忽悠买房者者？服务业主者者？品牌支撑者者？利润获取者者？其它……社区商业与与住宅开发发者之间的的关系究竟竟是什么？？2023/3/1516社区商业的角色色局部服从整体优优先原则利益最大化的辅辅助原则顾客需求导向产产品原则忠告：玩社区商商业的不要让社区商业业把你玩了！2023/3/1517社区商业的开发发应该遵循“商业服从整个社社区的大盘思维维原则”，首先要考虑的的就是如何更好好地提升整个社社区的综合价值值及居民生活素素质。其次才是是社区商业自身身价值的最大化化。商业特色的的营造也不例外外，应与住宅的的文化、特色保保持高度一致。。假如住宅营造造的是欧洲小镇镇风情，社区商商业却以江南园园林特色为主题题，则显得非常常突兀、不协调调。不但整体建建筑外观应坚持持此原则，甚至至一草一木都不不容疏忽，不能能只停留在“表面功夫”,细节也是体现事事物本质的重要要组成部分。社区商业与整体体住宅区关系2023/3/1518从整个社区的综综合价值提升的的角度来看，商商业服从于社区区，这一点，反反映在商业特色色的营造上，体体现为商业的文文化、主题、特特色应该与住宅宅保持高度统一一；在建筑外观及线线条上，除了与与住宅风格相统统一，还应该注注意强调自身色色彩及线条的强强化运用，因为为商业与住宅是是不同区间的两两种物业，商业业在外观的处理理上更强调视觉觉的冲击力；景观小品、植物物及地方代表性性建筑对于整个个社区商业的特特色营造及商业业氛围提升也有有着重要作用，，具体可依据自自身特点进行相相应的布置。除除了以上几几点，定期或不不定期地举办一一些与主题相关关的活动也很有有帮助，目前来来说，较少有社社区商业采取这这样的形式，原原因是处于刚起起步阶段，运作作模式尚不成熟熟。这种较为灵灵活的方式不但但可巩固社区商商业特色，使之之在业主/消费者心中留下下深刻印象，而而且也是与业主主/消费者拉近距离离，可以从一个个侧面体现社区区商业的贴心服服务，营造活泼泼、亲切的商业业氛围。社区商业与整体体住宅区关系2023/3/1519社区商业的问题题鸡先还是蛋先便民与扰民出租与出售一铺养三代与三三代养一铺放水养鱼还是杀杀鸡取卵物业：管理还是是经营步行街还是不行行街2023/3/1520小结搞清楚社区商业业是什么？搞清楚你要什么么？2023/3/1521目录录第一部分分定定义与特特征分析析第二部分分定定位与业业态规划划第三部分分招招商与销销售管理理第四部分分营营销与运运营管理理2023/3/1522社区商业业定位与与业态规规划社区商业业市场分分析社区商业业定位策策划社区商业业业态组组合社区商业业规划布布局2023/3/1523社区商业业市场分分析—主要要素素周边人口口统计周边消费费群特征征分析竞争对手手分析（（现有及及潜在的的竞争对对手）周边人车车流量统统计分析析周边商业业业态的的统计分分析周边市政政规划分分析商业物业业条件分分析2023/3/1524社区商业业市场分分析---调研模板板1.项目周边边环境调调研分析析1)项目1.5公里半径径周边商商家/机构分布布2)项目周边边未来20000平米以上上商业规规划/在建项目目3)项目商圈圈调查与与分析:分别0.5/1/1.5公里半径径居民人人口数、、人口结结构、家家庭收入入水平,流动人口口调研分分析（数数量、构构成、职职业、年年龄、收收入水平平、消费费特点等等）项目周边交通设施施图示及主要客流流对象及走向（普普通路、快速路、、轨道交通、公交交枢纽与线路）项目客流监测:平时\周末,（7：00—22：00）不同方向客流量量及其交通工具；；2.小型租户分类入户户深访（租户类型型、面积、营业额额、经营状况、项项目规划概念测试试等）3.消费者街头拦访调调查（个人基本信信息、消费习惯与与特征、项目绘画画概念测试问题等等）4.特别调研项目：典典型或可参考个案案深度研究、特殊殊消费群体调研分分析5.项目概念测试（设设计项目定位与初初步规划，对消费费者、小型商家和和相关人士进行测测试）2023/3/1525社区商业的定位策策划市场定位顾客定位规模定位主题定位2023/3/1526社区商业市市场定位市场定位是是前期定位位策划的最最重要定位位之一，主主要包括：：功能定位：：按商业辐辐射程度分分为辐射型型社区商业业、中间型型社区商业业、内部型型社区商业业；业态类型：：日常生活活消费、社社区配套、、餐饮、休休闲、娱乐乐、专业市市场等，但但社区商业业中定位为为专业市场场的商业较较少；形象定位：：低档、中中低档、中中档、中高高档、高中中档、高档档；名称建议（（通常是综综合项目所所处区域、、项目自身身特点、开开发商名称称等来确定定）。2023/3/1527顾客是谁顾客规模顾客特征社区商业顾顾客定位2023/3/1528商业规模是确定定社区商业类型型的基本要素之之一，特别是对对于未确定商业业面积的项目来来说，规模的定定位更是重中之之重，适中的商商业规模才能有有利于项目的整整体发展。商业业规模的大小在在一定程度上决决定着社区商业业的性质，一般般情况下，社区区商业的规模越越大，人均商业业面积越高，其其商业的对外经经营性质越强，，呈现出正相关关的关系。规模模定位中主要考考虑的因素有：：区域的商业市场场容量市场整体租售状状况对项目规模模的影响项目的商业属性性（辐射型、中中间型或内向型型）主力店的带动效效应竞争性项目对项项目规模的影响响市政规划对项目目片区商业规模模的影响项目自身条件对对规模的影响等等。社区商业规模定定位2023/3/1529商业主题形象定定位主要考虑的的因素：住宅楼盘的整体体风格项目片区的整体体氛围主题营造的可实实现性等社区商业主题定定位2023/3/1530社区商业业态组组合百货、超市、餐餐饮、服务配套套、美容、服饰饰精品、生活家家居和休闲八大大类业态构成了了社区商业的基基础业态。业态组合规划原原则：社区商业基本特特性：超市、餐餐饮和服务配套套是社区商业三三大基本业态；；租金收益的最大大化，位置较好好的铺位优先考考虑承租能力较较高的业态；是否具有招商的的可执行性，符符合项目实际情情况；能否在项目目前前条件下开业经经营，培育商业业氛围。2023/3/1531社区商业规划布布局社区商业布局类类型各业态布局特点点人流动线的规规划社区商铺铺位位面积配比社区商铺铺位位开间/进深比例2023/3/1532根据各业态的的经营特点，，对于位置的的要求也不尽尽一致。从方方便居民生活活及合理分配配资源的角度度出发，应该该要注意的基基本原则有以以下几点：在商业布局时时，可优先考考虑体现居民民生活便利的的业态，如超超市、服务配配套类和便利利店等业态的的位置，既方方便社区及周周边居民的消消费，又兼顾顾龙头商家对对其它小商家家的带动作用用；餐饮、娱乐休休闲等业态有有噪音、卫生生等问题，在在规划业态时时应避免影响响到社区居民民的正常生活活；对位置要求不不高的业态可可规划于相对对较偏的位置置，如装饰公公司、美容一一般是以二楼楼为主要承租租面积，但必必须预留良好好的展示面。。各业态布局特特点2023/3/1533在社区商业的的人流动线中中，一般存在在人流的集散散中心，目前前主要表现为为两种形式：：人流焦点和人流端点。人流焦点一般位于社区区主出入口或或商业的主力力店，是人流流的集散地，，具有唯一性性，一般情况况下，人流焦焦点人流较密密集，具有凝凝集人流的作作用。人流端点一般位于社区区出入口和商商业的主力店店，是拉动人人流的关键，，可以并存多多个，有效地地提升人流流流动频率。人流动线规划划2023/3/1534焦点型人流动线和和端点型人流动线线的主要特性是：：焦点型人流动线端点型人流动线人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺价值提升明显；人流集散中心为两个或多个；两端或多端拉动人流，增加人流频率，提升商业的整体价值。人流动线规划2023/3/1535综合两种类型人流流动线分析，社区区商业人流动线规规划应主要注意以以下几点：1、规划人流动线应应简单易达，增强强商业的便利性；；2、人流焦点或人流流端点尽量临主要要道路设置，对外外展示面良好，利利于导入外部部人流；3、人流焦点应设置置于商业的中心位位置，均匀的拉动动人流；人流端点点的设置应考虑能能否引导人流经过过尽可能多的商业业；4、人流动线设计以以直线为主，在人人流视野范围内的的商铺，具有较高高租金价值，同时时适当勾勒弧线，，体现层次感及节节奏，增加人流动动线的变化；5、人流动线规划中中，可结合具体情情况设置具有衔接接过渡的广场等设设施，一方面使人人流动线较灵活，，同时也起到很好好的凝聚人气作用用，提升部分商铺铺商业价值。人流动线规划2023/3/1536硬件规划设计如不不合理，会导致合合适的业态无法进进驻，因此，硬件件规划是社区商业业能否良好经营的的重要环节。每种业态对于硬件件技术指标的要求求都不一致，对于于铺位面积的需求求也各不相同，结结合社区商业各业业态面积需求，将将铺位按面积区间间分为“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五种面积区间。铺位面积2023/3/1537类型面积配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上内向型8.3％30.3％9.8％15.2％36.3％中间型5.2％21.3％14.0％10.0％49.6％辐射型1.3％2.8％5.6％7.2％83.2％类型个数配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上内向型33.6％55.0％5.5％3.7％2.1％中间型27.5％51.8％13.6％3.8％3.2％辐射型32.5％29.7％19.5％10.2％8.1％三种类型商业的铺铺位个数比：三种类型商业的铺铺位面积比：铺位面积比2023/3/1538业态30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐饮9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服务配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休闲2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服饰精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地产中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合计100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%经统计，典型社社区商业各面积积区间商铺的各各业态比例如下下表所示：铺位面积比—与业态之间关系系2023/3/1539类别区间开间3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——进深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上开间区间比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合计100.0%进深区间比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合计100.0%社区商业的开间间/进深主要在以下下几个区间：铺位开间/进深比2023/3/1540底商设计要点客流量与面积大大小正相关客流量低，价值值低，内街铺尽尽量不要面宽进深〈1：3）面宽一般4-9米，进深8-15米（餐饮尽可能能大于12米），总面积控控制在100平以下；餐饮一般不能做做，如果做，需需要在平面预留留共用排烟道与与隔油池预留上下水（PVC：75-110）室内外高差〈100-300毫米）电量至少100W/平米广告位预留空调机位考虑，，顶或立面（〉2.2米)层高根据各地看看,尽可能4.5以上,2层可低点,管道穿梁问题消火栓安装完成成,但要暗装2023/3/1541目录第一部分定定义与特征分析析第二部分定定位与业态规划划第三部分招招商与销售管理理第四部分营营销与运营管理理2023/3/1542社区商业业招商与与销售管管理社区商业业租售定定位社区商业业租售比比例社区商业业租赁管管理社区商业业销售管管理2023/3/1543社区商业租租售定位租售定位原原则：市场租售态态势对项目目的影响（（租售市场场压力的大大小）；发展商的意意图：若希望短期期回笼资金金，则建议议尽可能的的销售；若有条件长长期经营并并希望作为为自有的品品牌来打造造，则建议议以租为主主；若希望短期期回笼资金金，同时兼兼顾品牌的的打造，则则通常建议议只售价值值较高的街街铺，而主主力店及内内铺只租。。项目的租售售前景预判判。2023/3/1544社区商业租租售定位2023/3/1545租金定位：通常常是运用市场比比较法进行定价价，通过项目周周边主要项目（（相近或相类似似的商业项目））的市场调研，，进行综合比较较，主要比较的a、整体区位b、商业氛围c、人流量d、主力店e、交通条件f、开发商实力g、规模主题h、升值前景社区商业租售定定位—租价定位2023/3/1546商业销售定价主主要采取市场比比较法与收益还还原法为定价方方法。收益还原法根据据商业租金与投投资回报率来确确定售价，按照照目前昆明市场场租金与价格比比的参考标准，，商业前期实际际租金回报率一一般为6％：均价＝租金/投资回报率；由于项目周边商商业尚处于市场场培养期，租金金价位较低，投投资回报率相应应较低,均价：60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡根据收益还原法法，项目售价在在10000—15000元/㎡之间。即通过市场比较较法与收益还原原法得出项目的的均价为：12000元/㎡左右。社区商业租售定定位—售价定位2023/3/47无固定比例开发商战略是根本本依据底商一般是销售大中商业（1000平米）原则上先租租后售）内部商铺原则不售售社区商业租售比例例2023/3/1548总体思路：以品牌商家或大商商家增强巩固小主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西连锁快餐中餐特色酒楼美容SPA、休闲足浴品牌商家KTV、健身会所等社区商业租赁管理理—租赁策略2023/3/1549优惠形式细分内容扣率形式扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报，发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润其它形式租赁年限一般行业2年固定合约，餐饮业一般5—10年固定合约，娱乐业一般8—12年固定合约免租期给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。由于项目所在区域，该区域目前商业还未形成规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的商业氛围需要一定的时间，所以租户生存角度考虑，有时需要给予足够的免租期管理费按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。此条款也可作为协商合作的一些酌情条件装修补助除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来口碑以客带客进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场，给予增加一定期限的免租期或一定折扣特定时间签约优惠客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等宣传推广费用商场要持续浓厚的商业气氛，宣传推广是必不可少的，此费用有可能包括在租金中，也有可能在管理费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如何计算可作为招商优惠的另一斟酌条件社区商业租赁管理理—常用招商优惠形式式2023/3/1550生活百货货类超市类餐饮类便利店类类服务配套套及服饰饰精品类类美容美发发类生活家居居类休闲娱乐乐类社区商业业租赁管管理—各类型商商家物业业条件2023/3/1551业态商家百货生活百货金龙百货、金格中心、美辰百货、伊藤洋华堂超市大型综合超市（大卖场）沃尔玛、家乐福、世纪联华、麦德龙便利店足达、之佳便利店餐饮大型餐饮毛家饭店、大滇园、伊天园西餐咖啡绿茵阁西餐厅、上岛咖啡、金天阳西餐厅中西式快餐麦当劳、肯德基、德克士服务配套及服饰精品服务配套一心堂药店、健之佳药房、布兰奇国际洗衣连锁服饰精品以纯、美特斯邦威、骆驼服饰、石头记美容及美发美容典雅阁美容中心、平衡美容院美发头等大事、印第安、明之城美容美发生活家居——港都家居、雨龙家居休闲——温莎KTV、星势力KTV、隔锅香、石上清泉水疗中心各类型商商家列表表示意2023/3/1552生活百货货物业条条件技术指标具体要求需求面积（㎡）10,000-20,000单层面积（㎡）6,000－8,000，长宽比一般大于10：7经营楼层选择（层）1-3结构层高要求（m）≥5进深≥50楼板承重（Kg/㎡）超市区≥500，其它楼层≥350给排水提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电来自两不同100/10KV级变电站的两路10KV专用线路，另需配备柴油发电机以备急用中央空调提供与否需与开发商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，客梯和货梯各两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（㎡）500-1,000停车位（个）500-800物业交付装修标准毛坯/或按照装修要求提供2023/3/1553技术指标具体要求需求面积（㎡）10,000-15,000单层面积（㎡）5,000－10,000经营楼层选择（层）1-3结构层高要求（m）≥4.8进深≥50楼板承重（Kg/㎡）≥700-1000给排水提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通，国际品牌一般要求与消防到位店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部*3T电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（㎡）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯大型综合合超市物物业条件件2023/3/1554技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）1,000-3,000经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500给排水接驳到位，日供水量≥100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修标准毛坯标准超市物物业条件2023/3/1555技术指标具体要求需求面积（㎡）100-500单层面积（㎡）100-500经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯便利超市物物业条件2023/3/1556技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）500－1,000经营楼层选择（层）1～3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、隔油池及排油烟管道等设施停车位数量（个）50-100物业交付装修标准简单装修/毛坯大型中式正餐餐物业条件2023/3/1557技术指标具体要求需求面积（㎡）150-400单层面积（㎡）100-200经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、隔油池及排油烟管道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯中式快餐物业业条件2023/3/1558技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）100-250结构层高要求（m）≥4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、隔油池及排油烟管道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯西式快餐物业业条件2023/3/1559技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）200-500结构层高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污隔油池及排油烟管道等设施停车位数量（个）约20物业交付装修标准简单装修/毛坯西餐咖啡物业业条件2023/3/1560技术指标具体要求需求面积（㎡）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）4－9进深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修便利店物业条件2023/3/1561技术指标具体要求需求面积（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）3－10物业交付装修标准毛坯服务配套物业条件件2023/3/1562美容SPA和美发两者者对经营场场所的技术术指标要求求不尽相同同，同时，，美容业态态对外服务务性质较强强，对展示示性要求较较高，其经经营的特点点也决定其其对供给水水、排污等等技术指标标有着较细细致的要求求。一般情情况下，美美容SPA的经营楼层层多在二层层，而美发发大部分则则在一层。。美容SPA类商家物业业条件要求求：技术指标具体要求需求面积（㎡）

80-500经营楼层选择（层）≤3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美容美发物物业条件2023/3/1563技术指标具体要求需求面积（㎡）80－150经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）4－8进深（m）10-20给排水提供接口，能保持稳定正常店前走道裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美发类商家家物业条件件要求：美容美发物物业条件2023/3/1564生活家居业业态由于其其所销售的的部分产品品体积较大大，对于经经营面积的的要求相对对较大。技术指标具体要求需求面积（㎡）50-200经营楼层选择（层）≤3层高要求（m）≥3开间（m）3-5进深（m）10-15物业交付装修标准简单装修/毛坯可以看出，，生活家居居对于经营营场所的硬硬件技术要要求符合自自身经营的的需要，和和其他业态态相比，其其对大面积积商铺的需需求可通过过打通两间间或多间小小铺来达到到，这样在在规划设计计商业建筑筑时可有较较大的灵活活性。生活家居类类物业条件件2023/3/1565休闲类业业态辐射射面较广广，服务务性质较较强，一般在二二、三楼楼，对给给排水、、供配电电、排污污、停车车场车位位等要求求较高，同时，，面积的的需求也也相对较较大。技术指标具体要求需求面积（㎡）≥2000经营楼层选择（层）2～3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯生活娱乐乐类物业业条件2023/3/1566商铺交房房条件商铺编号号：1-1-1建筑面积积：305m2套内面积积：189m2一、.商铺户内内标准（（安装部部分）1.电力配设设：40KW,80A/3P2.给水管径径：DN403.燃气：考考虑4.排水管径径：DN1005.排污管径径：DN1006.空调电力力配设：：未单独独设置配配7.广告牌电电力配设设：未单单独设置置配8.厨房：有有9.排烟道内内径：1000*850mm10.厨房楼板板外加荷荷载：400Kg/m211.商铺层高高（风口口以下））：5000mm12.电话：五五类双绞绞线一根根到位13.有线电视视：一个个点14宽带网络络：一个个点15.消防系统统配设:消火栓等等系统16.门窗标准准材质:铝合金17.新风口配配设:18.消防排烟烟配设:无二、商铺铺交房标标准（建建筑部分分标准））１．墙体体:空心砖２２．地地面：砼砼结构面面３３．墙墙面:水泥砂浆浆抹灰４４．天天棚：砼砼结构面面三、商铺铺交房标标准（公公共部分分标准））1.公共通道道的天花花、地面面、墙面面的装修修材质：：轻钢龙龙骨石膏膏板吊顶顶；玻化化砖墙地地面；火火烧黑珍珍珠梯踏踏步。2.电梯内饰饰及载重重量：观观光梯内内饰：发发纹不锈锈钢＋透透明玻璃璃，载重重1000Kg。货梯内饰饰：发纹纹不锈钢钢，载重重1000Kg。3.公共部分分消防系系统配设设：设置置消火栓栓系统4.公共部分分照明配配设及供供水：设设置到位位5.公共卫生生间内饰饰：轻钢钢龙骨石石膏板吊吊顶；玻玻化砖墙墙地面。。2023/3/1567销售什么？基础工作投资者储备宣传造势租售策略社区商业销售售管理2023/3/1568目前商业市场场有四种操作作策略，根据据不同的操作作策略，所引引进的业态及及长期经营效效果也各不相相同。纯销售带租约销售短期返租销售售长期返租销售售一般为一到三三年返租一般为八到十十年返租社区商业销售售管理—销售策略2023/3/1569优势：发展商可在短短期内回笼资资金，降低项项目整体资金金压力，无需需承担返租补贴与相关关税费；将商业经营压压力转移向中中小业主，由由其分担经营营压力。劣势：产权分散，主主力店或品牌牌店难以进驻驻；无法规划经营营业态及规范范整体形象；；对于商业做旺旺主要靠市场场自身调整，，所需时间较较长；若经营不好，，对于项目整整体形象有一一定影响。适用：商业销售竞争争不激烈导致致市场成熟度度低，投资客客户缺乏了解解；纯街铺销售；；商业体量极少少或零星商业业物业。销售策略—纯销售模式2023/3/1570优势：通过招商保证证前期商业定定位与形象；；能快速回收资资金，无需承承担返租补贴贴与相关税费费；短期内使业主主获得稳定收收益。劣势：铺位差异性影影响销售难度度的程度比较较明显；未出租的商铺铺销售难度较较大，特别是是大铺；销售难度较大大，售价与租租金之间产生生的收益回报报低难以达到到投资者期望望；中、长期收益益难以稳定；；后期经营管理理难度较大，，严重损坏商商业形象与公公司长期发展展；各类手续复杂杂，易产生纠纠纷，影响公公司品牌。适用：商业氛围已形形成且正经营营红火，无需需担心后续收收益；可销售物业有有大型主力店店进驻且长期期经营保证，，获取长期稳稳定收益回报报；纯街铺或少量量商业物业。。销售策略—带租约销售模模式2023/3/1571优势：前期由发展商统统一控制招商和和经营，能确保保既定的商业定定位与规划，可可以有效保证整整体商业形象。。帮