房地产开发与经营期末考复习资料-整理打印版

====Word行业资料分享-可编辑版本-双击可删====Word行业资料分享-可编辑版本-双击可删====源源-于-网-络-收-集《房地产开发与经营》 期末考重点考试复习资料（整理打印版）一，名词解释1、房地产开发基本含义狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。2、房地产经营基本含义是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。3、土地储备和一级开发项目含义土地储备和一级开发项目：土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。4、房地产转让项目的含义是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。5、房地产项目定位在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程6、土地使用权出让含义土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。7、土地使用权出让金土地使用权出让金是我国政府在土地出让过程中，作为国有土地所有者的代表向土地使用者收取的一定期限的使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面8、房地产可行性研究的概念即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法9、房地产开发项目管理的概念指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理。主要内容包括：项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管理、以及市政配套协调管理等内容，其中成本管理、质量管理、进度管理是三大管理核心二，简答题1．央企房地产公司在整个房地产市场的影响力，非主营房地产央企为什么要市场1、中央企业是国有经济的骨干和中坚，在促进经济社会发展中承担着重要责任2、央企在竞争中非市场因素占的比例很大3、央企和地方政府的合作，能使得房地产价格攀升过快4、央企可以负责执行和推进政府的民生住房建设计划、规划，可以推动市场经济的健康发展2、转让房地产时，应当符合下列条件：①以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。②以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：㈠应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。㈡经人民政府批准由划拨用地准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。3、房地产开发项目工程质量控制常用方法:因果分析图法用于考虑并表示已知结果与其所有可能原因之间关系的一种图形工具。各种原因可归纳为类别原因和子原因，形成类似鱼骨的图样，所以因果图也称为鱼骨图。因果图可用于分析、表达因果关系，通过识别症状、分析原因、寻找解决问题的方法措施。常按人、设备、材料、方法和环境等五大因素分成五个板块，再分别找它们的影响因素作为中枝、细枝、小枝。可以系统地把握各因素之间的关系，再进一步分析确定影响质量更小的原因，使分析深入细致4、施工阶段质量监督控制手段1、旁站监督 在施工过程中派工程技术人员于现场观察、监督与检查施工过程，以便及时进行控制2、测量3、试验试验数据是判断和确认各种材料和工程部位在内在品质的主要依据4、指定文件5、规定质量监控工作程序规定双方必须遵守的质量监控工作程序，并按该程序进行工作，是进行质量监督的必要手段和依据6、利用支付控制手段支付控制权是对施工承包单位支付任何工程款、均需由开发商批准三，论述题1、影响房地产市场环境：宏观环境、微观环境宏观环境是指间接影响与制约房地产企业营销活动的社会力量，包括以下几个方面:①经济因素经济形势直接影响房地产的发展经济，高涨时期房地产需求旺盛房地产市场沸沸扬扬而经济低迷时期房地产市场疲软，自然是门庭冷落②政治因素国家开放的程度与政策的连续性可影响房地产投资经营者的心态，开放的程度大、政策连续，投资经营者就会有长期经营的打算；相反开放程度小政策不连续投资经营者就会疑虑重重不敢大胆投资经营房地产③人口因素人口状况房地产是提供人们栖息居住工作学习生活娱乐的场所，人口规模还直接影响区域内商业的繁荣和工业的发展从而直接影响商业与工业对房地产的需求④政策法规和利税因素政策与法规是国家宏观调控市场的重要机器对市场主体的作用具有强制性国家政策出台和法规的制定必然对房地产市场产生影响可能给企业带来新的市场生机也可能带来新的威胁微观环境：微观环境是反映企业经营的具体业务往来过程中的直接影响因素，包括以下①供应者向房地产企业及竞争者提供开发经营所需要的各种资源的企业、组织和个人②营销中介为房地产企业营销活动提供各种服务的企业总称，是协助房地产企业将产品销售给最终购买者的中介机构③顾客是房地产或其他服务的购买者，是房地产企业服务的对象④竞争者在商品经济条件下，房地产企业在目标市场上开展营销活动时，不可避免的会遇到自己的竞争对手的挑战⑤社会公众房地产企业实现其经营目标有实际或在潜在影响力的群体2、市场需求影响因素分析①消费者的预期消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。房地产的需要者对未来的预期将直接影响到对房地产的需求，同时对房地产的价格的影响也具有举足轻重的作用，健康发展的重要因素②人口数量人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大，除了对需求总量的影响外，不同层次的消费者对房地产的要求也不同，除了带动住房的需求外，商业区、市场周边地区用房也不断增加，增加市场有效需求③收入水平随着可支配收入的增加，对房地产的需求也不断增加，而且收入水平的高低直接影响决定消费层次和结构，房地产作为一种特殊的商品，既有供人居住、商用的消费功能，也具有投资价值需求④社会安定情况如果现在行政政权稳固，社会安定，人们乐于对住宅地区进行房地产投资，相反，如果发生重大政策变动，甚至社会动荡或者战争，则会严重影响人们对房地产投资比例，转向投资便于携带和变现的资产，则需求下降3社会保障房现状、前景、存在的问题（厦门为例已建成、正在建、申请条件、存在问题）①申请对象：包括低中收入住房困难家庭及其它符合条件的特殊群体申请条件：申请人及共同申请的家庭成员均应具有本市城镇户籍，在本市工作和生活，且其中至少有1人取得本市户籍时间满3年。家庭收入符合低中收入家庭收入标准，即人均收入低于1495元/月，低中收入线由市政府根据居民人均可支配收入划定。家庭资产在低中收入家庭年收入标准上限的4倍以下，可以申请社会保障性租赁房；在低中收入家庭年收入标准上限的6倍以下的，可以申请社会保障性经济适用住房。无房户或住房困难房，即3人以下家庭人均建筑面积16m2以下（3人及以上家庭每增加一人即增加10m2,但不超过70m2）。②目前，厦门保障房正在建设和已经建设的:厦门市已经确定了20个社会保障性住房建设项目，总用地面积154万m2,其中已开工建设（含部分开工）16个项目，其他项目也在抓紧开展前期工作，规划选址已经办理，用地保障方面没有问题。厦门市岛内两大社会保障性住房小区高林居住区和观音山公寓正式开工建设。据悉,厦门将在未来3到5年，建设约2万套价格低、面积小的社会保障性住房，解决中低收入家庭住房困难问题。高林居住区用地面积31.08万平方米，住宅建筑面积51.94万平方米，有住宅7400套，拟居住人口23000人，中学、小学、幼儿园、商业用房、会所等配套设施一应俱全。预计明年底将有第一批住房完工，三年内全部投入使用。其中，低租金房500套，保障性住房6900套。观音山公寓位于何厝村下堡社，总用地面积1万多平方米，规划建设以公交场站为主要功能、商业和安置住宅为配套的综合性建筑。其中,地下一层到地上4层裙楼为场站停车部分。住宅部分从第五层开始。该片区主要为经济租赁房。其中三房和一房各占总户数的20％；两房为主要户型,占总户数的60％。618套总户数中,三房一厅124套,二房一厅372户,一房一厅122户。除高林居住区、观音山公寓外,厦门市还有古楼租赁房、万景居住区、五缘湾公寓、杏北新城锦园居住区、翔安东方新城、集美永祥花园等六个社会保障性住房项目。这些项目的选址、规划设计、建设计划已全部落实。集美永祥花园、锦园居住区、翔安东方新城已于去年开工,而万景公寓、古楼租赁房、五缘湾公寓也将于近期开工。③前景：加大保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件,促进房地产市场健康发展,积极营造良好的舆论氛围。坚持正确的舆论导向,以加快保障性住房建设,鼓励住房合理消费,促进房地产市场健康发展为基调,大力宣传出台的各项政策措施及其成效,着力稳定市场信心。④存在问题㈠建设资金筹集困难，影响工期进度计划㈡居住品质和配套设施需进一步提高㈢中等收入家庭住房困难仍然存在㈣社会保障房的管理机制有待完善4、如何经房地产进行定位（要举例说明）请参考课本72页，还有案例分析结合根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程。房地产项目形象定位与一般商品的形象定位一样，首先承担着表现产品，告之信息和塑造形象的功能，最后达到促进销售的目的。通过一个合适的形象定位来提炼聚合项目的各种优势，来提升自己的价值，房地产形象定位是一个项目的核心和浓缩，也是项目总体营销中线、面、体的基点，由此推广展开、发展，同时产品形象又是建立在项目的品质基础之上，在很大程度上说，房地产形象定位是以建造为本体，以人文为灵魂，指导全程营销推广的灵魂，塑造房地产良好的市场形象5、产业政策对房地产市场的影响①土地供给政策没有土地供应，房地产开发和商品房供给就无从谈起。政府是唯一的土地供给者，政府的土地供给政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府土地供应计划所确定土地供给数量和结构，直接影响着房地产开发规模和结构②地价政策虽然房地产价格主要取决于市场供求关系，但由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产市场进行调控。地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。政府通过调整土地供应数量，灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖四种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。③税收政策房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收政策杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地受益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。6、金融政策对房地产市场的影响加息政策房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。存款准备金率政策上调存款准备金率是直接作用于商业银行的政策措施，对减少商业银行的流动性具有立竿见影的政策效果。从这个角度来看，提高存款准备金率0.5％能够诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度，控制房地产开发和消费贷款的增长速度，进而加速和锁定近两个月来各种调控政策的政策效率。调整存款准备金率在理论上可以遏制投资过快，但同时也将带来一定的风险③汇率政策我国