保利投顾研究院-2021年4月广州房地产市场月报-2021.05正式版

2021年4月广州房地产市场月报暨“五一”市场简报POLYINVESTMENTCONSULTANCY保利投顾研究院2021年5月多轮调控背景下，“银四”成交量小幅回落：房企积极备货冲刺5.1节点，供应环比翻倍，调控政策密集出台，市场观望情绪开始显现；五一热度较高，但后市或有所降温中心供应有所恢复，南沙调控后外地客减少：中心五区市场供应小幅增加，黄埔延续供不应求；南沙受调控影响外地客明显减少，增城积极抢收外溢客户153.6万㎡16025宗供应宗数环比+111%热度维持同比+44%113.7万㎡151万㎡成交建面环比-9%环比+8%同比+71%同比+82%目录Contents客户地图成交热度地图、购房成本指南、房企投资热度地图、典型项目客户地图宏观和政策环境政府工作报告、基建、产业、房贷政策土地市场特征及趋势研判商品房市场特征及趋势研判全市、分区新房/二手市场表现PARTONE客户地图客户成交热力图4月成交量受调控影响小幅回落，中心供应有所恢复，成交回升，黄埔持续供不应求，热度较高；南沙外地客减少，成交较为平稳；增城积极抢收外溢客户成交增长表现突出二手客户在增值税新政升级下加快入市，成交达近三年次高，但花都、从化等外围区域表现不佳图：分区新建商品住宅成交同比从化4.8万㎡↑43%市场平稳，持续续销12.5万㎡↑126%供应充足，成交有保证从化增城白云29.1万㎡↑62%供应量足，天河、黄埔客8.3万㎡↑165%户外溢带动，部分项目小受到中心四区带动，花幅涨价，地铁沿线楼盘为去化有加快都增主力成交黄埔天河白城云20.7万㎡↑87%2.6万㎡↓9%黄埔供应量较少，成交受一定供应量少，成交量不约束天河足荔海珠荔湾湾番禺番20.5万㎡↑156%8.4万㎡↑24%禺性价比优势凸显，吸引广钢、芳村板块活跃度高市区改善外溢南南沙海珠沙3.3万㎡↑115%22.9万㎡↑31%市场平稳，开盘项目表热度延续，但信贷、人才≥150%现好50%-100%＜0%购房政策有收紧，目前市场平稳100%-150%0%-50%资料来源：保利投顾研究院整理；备注：同比数据为对比2019年4月

图：分区二手房同比从化从化5万㎡↓52%花都9454元/㎡14万㎡↓18%白云15373元/㎡增城花23万㎡↑18%12.9万↑69%30278元/㎡都增16419元/㎡天河白城17万㎡↑65%云54681元/㎡黄埔黄埔越秀天河6.9万㎡↑84%秀荔33118元/㎡10.7万㎡↑143%海珠48797元/㎡湾番番禺荔湾25万㎡↑32%禺26829元/㎡8.6万㎡↑164%南37347元/㎡南沙海珠沙11万㎡↑177%16.8万㎡↑116%21140元/㎡41285元/㎡≥150%50%-100%＜0%100%-150%0%-50%客户成交热力图4月成交量受调控影响小幅回落，中心供应有所恢复，成交回升，黄埔持续供不应求，热度较高；南沙外地客减少，成交较为平稳；增城积极抢收外溢客户成交增长表现突出二手客户在增值税新政升级下加快入市，成交达近三年次高，但花都、从化等外围区域表现不佳图：分区新建商品住宅成交环比花都12.5万㎡↓16%供应充足，成交有保证从化白云8.3万㎡↓17%受到中心四区带动，花去化有加快都增天河白城云2.6万㎡↓63%黄埔供应量少，成交量不天河足荔海珠荔湾湾番8.4万㎡↑22%禺广钢、芳村板块活跃度高南海珠沙5.1万㎡↑21%市场平稳，开盘项目表现好≥150%50%-100%＜0%100%-150%0%-50%资料来源：保利投顾研究院整理；备注：环比数据为对比2021年3月

从化4.8万㎡↓8%市场平稳，持续续销增城29.1万㎡↑103%供应量足，天河、黄埔客户外溢带动，部分项目小幅涨价，地铁沿线楼盘为主力成交黄埔20.7万㎡↓21%供应量较少，成交受一定约束番禺20.5万㎡↓36%性价比优势凸显，吸引市区改善外溢南沙22.9万㎡↓8%热度延续，但信贷、人才购房政策有收紧，目前市场平稳

图：分区二手房成交环比从化从化5万㎡↓21%花都9454元/㎡14万㎡↓5%白云15373元/㎡增城花23万㎡↑14%12.9万↑9%30278元/㎡都增16419元/㎡天河白城17万㎡持平云54681元/㎡黄埔黄埔越秀天河6.9万㎡↓6%秀荔33118元/㎡10.7万㎡↑11%海珠48797元/㎡湾番番禺荔湾25万㎡↑18%禺26829元/㎡8.6万㎡↑24%南37347元/㎡南沙海珠沙11万㎡↑35%16.8万㎡↑2%21140元/㎡41285元/㎡≥150%50%-100%＜0%100%-150%0%-50%购房成本指南房贷利率再度上调，贷款额度持续偏紧，预计整体偏紧态势仍将持续4月底广州房贷利率启动年内第三次上调潮，相比月初各上调10个BP，此前于1月下旬、4月初已上调两轮，较年初涨约35-45bp，涨幅远超大中城市平均水平，至此整体首套房贷利率水平居一线城市之首，且额度持续紧张，放款时间较年初延长1个月以上，农行收紧楼龄30年以上步梯楼贷款和跨区二手贷业务。今年来广州严查经营贷违规流入楼市、首付款来源，利率持续上调，房贷不断收紧，预计整体偏紧态势仍将持续。表：各银行房贷利率加点情况图：广州首套房房贷利率走势（%）6.002020年12月底2021年1月底2021年2月底-32021年4月底放款时银行月底间5.80首套二套首套二套首套二套首套二套5.60工商银行+0.35+0.6+0.55+0.7+0.55+0.75+0.65+0.85至少35.40个月建设银行+0.3+0.6+0.55+0.67+0.55+0.75+0.75+0.85至少45.20个月5.00中国银行+0.4+0.55+0.55+0.75+0.55+0.75+0.65+0.753-6个4.80月4.60农业银行+0.4+0.6+0.55+0.75+0.55+0.75+0.75+0.95至少3LPR利率：连续12个月4.40个月持平招商银行+0.4+0.6+0.55+0.75+0.60+0.8+0.60+0.8至少24.20个月4.00农业银行广州分行下发个人住房贷款新政通知：①对楼龄30年及以上的步梯房，最高按042021数不超过6成，优质客户除外。②收窄跨区办理二手房贷款业务范围，城区行不得跨区首套房房贷利率（%）5年期LPR办理部分近远郊二手房贷款业务。资料来源：保利投顾研究院整理房企投资热力图首批集中挂牌48宗涉宅地，共出让42宗地出让，建面799万㎡，揽金906亿元42宗地块成交，收金906亿元：增城14宗，白云7宗，番禺、南沙各5宗，花都4宗，黄埔、从化各3宗，荔湾1宗；共流拍6宗：增城4宗（正果、石滩、朱村、增江），从化江浦1宗，白云钟落潭1宗。各区分区分化：◆(1)中心城区和近郊热度高，黄埔3宗地触顶摇号，白云区金沙洲地块、番禺桥南地块触顶成交；◆(2)外围区域南沙热度相对较高，横沥岛地块，触顶成交，楼面价23604元/㎡，刷新南沙地价纪录；增城除科教城板块朱村地铁上盖地块、新塘地块高溢价成交，其他基本底价成交；从化地块均底价成交。

图：房企投资热度地图从化（4宗）花都（4宗）增城（18宗）白云（7宗）越秀 天河黄埔（3宗）荔湾（1宗） 海珠番禺（5宗）45%以上和摇号地块20-45%南沙（5宗）0-20%0%流拍资料来源：保利投顾研究院整理客户特征地图客户看房热度维持较高水平，热点区域备受追捧四月期间客户看房热度处相对较高水平，四月底首批“两集中”土地开拍热点区域的热度较高，五一期间全市客户整体来访成交热度接近去年国庆水平，五一前后热点区域项目备受追捧，多盘开盘即磬。图：全市监控项目来访成交情况50000450004000035000300002500020000150001000050000来访 成交数据来源：保利投顾研究院整理

3500300025002000150010005000

表：广州典型开盘项目信息区域项目时间推货套数成交套数价格及变化（万元/㎡）当天去化率黄埔大壮名城5.51871875.5100%天河城投珠江天河壹5.83063066.5-8.5万100%品番禺亚运城5.1100932.85-393%番禺山海连城5.566182.827%较前期涨1000元/㎡南沙中建弘阳湾璟壹4.293682252.3-2.761%号增城华润公园上城4.30192702.8-336%增城佳兆业悦峰4.302041091.7-1.953%PARTTWO宏观和政策环境宏观政策广州发布新一轮调控政策，涵盖土地、金融、价格、市场监管等多个维度广州市场热度高，70大中城市价格指数有多个月位居榜首，4月2日，发布新一轮调控，政策涵盖土地、金融、价格、市场监管等多维度，内容较体系，目的主要是引导市场预期趋于理性：①加大土地端供应，部分区域限房价、竞地价；②将出台一手房指导价；③享受人才政策的购房者限售由2年延长至3年；④严审经营贷。4月8日，住建部约谈广州等5市政府负责人，要求切实提高政治站位，坚决遏制投机炒房。措施 具体内容完善房价地价联动机制，在部分区域采用加大土地供应，“限房价，竞地价”出让，同时，通过统筹部分区域限房价、竞地价 增加地块内配建的租赁住房面积，加大租赁住房的供应力度一手房指导价 全市范围加强对新建商品住房价格指导通过享受人才政策购买的住房（含新建商品限售调整住房和二手住房），限售年限从取得不动产证之日起满2年延长到满3年加强金融监管等 严格审查经营贷款；禁止中介炒房；禁止网络平台散布上涨言论资料来源：保利投顾研究院整理

图：广州调控政策及影响背 ➢近期中心城区及黄埔、南沙等地楼市热度高，价格上涨。3月来广州调控趋紧、预售趋景 严，部分热点区域取证少，供应放缓、贷款收紧影响下，新房成交对比今年1月和去年12月有明显下跌，黄埔科学城板块有项目出现投资客退房。政策涵盖土地、金融、价格、市场监管等多个维度，内容较为体系，目的主要是引导市场预期趋于理性：1.广州人才新政购房限售3年（以取证为时点，一般网签后约需2年才取证），上海限售5年以网签备案作为时点，因此广州人才新政限售要求类同上海，结合信贷收紧，有望进一影步抑制钻人才新政空子投资投机空间，保障刚需购房需求。响2.在大规模土拍前再提部分区域“限房价、竞地价”，将完善房价地价联动的出让模式，并提出对一手房实行指导价（3月初已窗口指导天河、黄埔销售价格，珠江花城双合同被爆料后封盘，目前两区项目取证放缓，热盘多缺货），利于控制即将到来的土拍热度。3.进一步精准监管经营贷，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数，将进一步震慑资金违规流入楼市，引导预期回归理性。客户观望情绪有加重。12宏观政策421新政收紧人才购房政策社保要求，二手房增值税征免年限由2年提高至5年4月8日被住建部约谈后，广州发布421新政，①继续收紧人才购房政策：继4月2日人才购房限售升级后，此次要求须提供一年人才认定所在区连续1年的个税或社保证明，并不得补缴，预计对南沙、黄埔等区影响较大；②二手房增值税征免年限提高：除花都、从化外，增值税征免年限从2年提高至5年，增加的税负较为明显；③强化保障性住房及租赁住房建设，通过新建、配建、改建等方式，增加租赁住房供给。图：421广州新政人才购房政策变化主要内容新政后区域新政前政策人才购房政策政策人才购房政策南沙 本科或中级证+劳动合同+半年南沙流水（无社保要求）黄埔•本科或中级证+劳动合同+半年本地流水+半年社保或个税•黄埔区工作+广州人才绿卡=配偶、父母、子女均一套社保或白云四镇全国一年社保+白云区劳动合同个税要•花都区/空港经济区工作=无房可购一套，限售3年求提高花都•花都人才绿卡持有者配偶、父母、子女无房均可购一套至区内•花都人才绿卡，需区内社保6个月。12个月、不能补•番禺大学城本科在读/应届毕业生缴番禺•番禺区工作+双一流本科及以上番禺社保一年+中高管+大专中心五区 双一流本科及以上或全球前500名境外一流大学本科及以上+半年社保或个税点评：①提升人才购房限制，进一步抑制钻人才新政空子投资投机空间，南沙、黄埔等人才客户比较较高区域受影响大。②应对：南沙部分项目接受延期网签，但多要求一次性付款，对需求释放有较明显压制效果。

图：421广州新政增值税征免年限主要内容2年以下2-5年5年以上调控9区普通住宅全额*5%全额*5%免征（新政）非普通住宅全额*5%全额*5%差价*5%旧政普通住宅全额*5%免征免征非普通住宅全额*5%差价*5%差价*5%图：421广州新政增值税征免年限变化影响实例2年以下2-5年5年以上调控9区普通住宅2525（增加25万）0（新政）非普通住宅5050（增加37.5万）12.5旧政普通住宅2500非普通住宅5012.512.5新政前后增值 购买2-5年，总价1000万住房（非普通住宅），差37.5万，总价500万税对比 （非普通住宅）住房，差25万。备注：非普通住宅以1000万、150㎡为例，之前购房发票价750万；普通住宅以500万、100㎡为例。点评：“卖一买一”换房需求受到抑制，二手房流动性受到一定压制。资料来源：保利投顾研究院整理宏观政策海珠区、番禺区跟进调控，提出禁止捆绑搭售和双合同、加强价格指导与调控等4月23日，海珠区跟进调控，主要提出合理指导新房备案价格，以及“一房一价”，禁捆绑搭售和双合同；4月25日，番禺区跟进调控，主要提出加强价格指导与调控，严把人才购房审核关，深层次推进住房租赁市场试点工作。各区政策跟进调控，加强房价指导，加强购房资格审查，坚决遏制投机炒房，引导预期回归理性。图：423海珠跟进调控政策主要内容指导备案价合理新房的备案价格，对不接受政府价格指导的，将暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案；“一房一价”，禁双合同经过政府备案价的新房，要执行“一房一价”标价，不得以捆绑搭售或“双合同”等限定方式，变相实行价外加价；打击投机不得向无购房资格的人出售商品房，不得投机炒作未交付商品房；存量房中介机构不得配合业主以明显高于市场价方式挂牌，和以非正常方式频繁调整已挂牌的房产出售价格。整治宣传与销售行为整治无证销售、捂盘惜售，广告中出现升值或投资回报承诺、哄抬房价等违法违规行为。

图：425番禺跟进调控政策主要内容一手限价进一步强化新建商品住房项目价格管理，对不接受政府价格指导的，将暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。全区备案严格实行新建商品住房预售价格和现房销售价格的价格备案指导。人才严格审核严把人才购房审核关，在保障高层次人才购房刚需的基础上，严防假借人才资格炒房行为。完善住房体系深层次推进住房租赁市场试点工作，共筹集公租房4197套，配租约2500套。强化执法监督持续整顿规范番禺区房地产开发企业、中介服务机构开发经营行为。资料来源：保利投顾研究院整理月度快讯类型资讯内容点评•4月2日，广州发布新一轮调控政策，涵盖土地、金融、价格、市场监管等多个维度（见前面具体内容）4月3日，南沙率先跟进新政：①加大人才公寓、共有产权住房、产业配套人才住房供应力度；②重点加强人才购房南沙作为热点区域，跟进广州调控，以引导资格审核把关，伪造人才资格将移交司法机关；③人才绿卡4月底到期，目前未见人才政策评估与修正动作。市场预期回归理性•4月8日，住建部约谈广州、东莞等五城，要求牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，确保实现三稳目标要求提高政治站位遏制炒房，政策压力较大•4月15日，广州约谈天河、黄埔、南沙等热度较高与不限购6区，强调“房住不炒”与稳地价、稳房价、稳预期目标，6区政策或将有调控加码。同时强调打击捂地囤地行为，加强新建商品住房价格指导。•4月21日，发布新政：收紧人才购房政策社保要求，且二手房增值税征免年限由2年提高至5年（见前面具体内容）•4月23日，海珠区跟进调控，主要提出合理指导新房备案价格（见前面具体内容）行业•4月25日，番禺区跟进调控，主要提出加强价格指导与调控，严把人才购房审核关政策•4月28日，广州房贷利率再度上调10bp。此前于1月下旬、4月初已上调两轮，较年初涨约35-45bp。（见前面具体内容）•4月30日，黄埔区发布通知称，人才绿卡制度政策将延续实施1年至2022年5月4日。人才客户购房门槛无变动南沙四大银行只接受本地购房者的贷款申请，不接受非本地无五年社保人员或无法提供在南沙半年/一年真实流水的热点区域南沙强化货币端调控，打击投资投购房者。各项目积极出台营销政策对冲影响机行为，对需求释放形成一定约束•市教育局发布招生指导意见（征求意见稿），提出推进义务教育学校招生免试就近入学全覆盖，取消特长生，有望免试就近入读，学区房重要性进一步凸显。统筹实现公民同招，避免“掐尖”行为；优先发展公办学校；•公积金新政征求意见：公积金贷款期限拟从20年延长至30年，二手房贷款期限与楼龄之和不超50年（目前40年）。延长二手房贷款期限，利好需求端释放•据媒体消息，南沙、番禺、白云将出台限价新规，内容规定新房预售证备案价涨幅不可高于上一次取证备案价的3%，广州限价细则仍待观察且新取证备案价不可超过上一次网签的最高价，目前市场上部分项目正抓紧网签。资料来源：保利投顾研究院整理PARTTHREE土地市场特征及趋势研判首批集中土地出让首批集中挂牌48宗涉宅地，出让42宗地建面799万㎡，揽金906亿元；仍有350余万㎡待供应42宗地块成交，收金906亿元。其中，增城14宗，白云7宗，番禺、南沙各5宗，花都4宗，黄埔、从化各3宗，荔湾1宗；共流拍6宗：增城4宗（正果、石滩、朱村、增江），从化江浦1宗，白云钟落潭1宗。各区分化，中心城区和近郊热度高，外围区域南沙热度相对较高，增城和从化多底价成交。年内预计仍有350余万㎡地块供应，天河、荔湾等中心区稀缺地块多，南沙、增城等地仍将有较多地块供应。图：年内供应情况分析区计划供地面积计划供地数量已成交面积已成交数量待成交面积待成交宗数待成交典型地块黄埔78.351224.6553.77知识城改革大道以东地块，龙湖街九龙大道以东地块、何棠下旧改花都98.76645.27453.492北站地块，花山镇平西村，平步大道北，花东镇保良村地块南沙127.881615.895111.9911横沥镇，横沥岛尖，榄核镇，金州街，万顷沙、亭角地块增城96.502076.231620.274石滩镇、新塘、永宁，荔湖街地块白云61.971046.87815.12煤炭地质局地块，石丰路地块，均禾街地块从化54.08614.86439.222太平镇，江浦街地块番禺38.98947.155-（已推大于计划）4南浦村、桥南街涌口村地块（新增供应南站TOD）荔湾41.98133.45138.5312广钢新城，鹤洞，大坦沙，茶滘村地块天河21.2550021.255珠江新城冼村旧改地块，燕塘地块，梅花铝厂，智慧城地块海珠14.32211.92-0-越秀000000-合计634.08992865035349-资料来源：保利投顾研究院整理首批集中土地出让首批集中拍地表现：中心城区和近郊热度高中心城区和近郊热度高：①4宗进入摇号，其中，黄埔3宗（知识城2宗）、番禺创新城1宗；②楼面价最高为白云金沙洲地块，历经113轮竞价后被华润以21亿元+2.34万㎡配建竞得，折合楼面价42122元/㎡，溢价45%；③番禺桥南地块被卓越以29.97亿竞得，溢价45%；石碁地块被天地源以12.43亿元+配建900㎡竞得，楼面价1.8万元/㎡，溢价39.5%。图：4月广州首批集中供地分布情况 从化（4宗）花都（4宗）增城（18宗）白云（7宗）越秀 天河黄埔（3宗）荔湾（1宗） 海珠番禺（5宗）45%以上和摇号地块20-45%南沙（5宗）0-20%0%流拍资料来源：保利投顾研究院整理

图：2021年首批集中挂牌典型地块具体情况区域行政区地块名称/位置建筑面积拿地房企成交总价溢价率折合楼面价（万㎡）（亿元）（元/㎡）荔湾区海龙路兴达地块12.1越秀21.35%21387中心城区金沙洲地块7.4华润21.3+竞配建2340045%19853南沙白云区㎡（共7宗）钟落潭镇福龙路12.6正荣20.921%16658石门街地块13.5弘阳+招商35.915%26643新造镇广州国际创新城一期C20.5越秀53.545%21819居住地块番禺区石碁镇南浦村（石基）7.8天地源12.440%18080（共5宗）近郊桥南街蚬涌村大口涌以西地块13.9卓越20.7+竞配建3600㎡45%24705中心知识城起步区地块7.7越秀1245%27217黄埔中心知识城起步区地块5.7德信16.345%27044（共3宗）广汕路以北、黄埔军校小学西10.4深振业25.645%24546侧地块首批集中土地出让首批集中拍地表现：外围区域南沙热度相对较高外围区域南沙热度相对较高：①建发以溢价45%摘南沙横沥岛地块，楼面价23604元/㎡，刷新南沙地价纪录，高于2020年下半年1.8-1.9万元/㎡；庆盛地溢价36%；融创在进港大道拿地价近2万元/㎡；②增城18宗中4宗流拍，新塘地由深振业溢价40%竞得，楼面价超1.5万元/㎡；朱村地铁上盖被上坤以溢价42.5%竞得，楼面价1.43万元/㎡；其他多数地块底价成交。房企情况：①越秀以总价108亿元斩获6宗（白云2、荔湾、番禺、增城、南沙）；②珠江实业4宗（增城2、白云2），融创3宗（增城2、南沙），金地3宗（增城2、花都），招商2宗（南沙、白云）；③正荣夺2宗首入广州（白云钟落潭及增城荔湖）；④碧桂园、中铁建、建发、合生、卓越及中小房企力高、上坤等均有所斩获。图：4月广州首批集中从化（4宗）供地分布情况花都（4宗）增城白云（18宗）（7宗）越秀天河黄埔（3宗）荔湾海珠（1宗）番禺（5宗）45%以上和摇号地块20-45%南沙（5宗）0-20%0%流拍资料来源：保利投顾研究院整理

图：2021年首批集中挂牌典型地块具体情况区域行政区地块名称/位置建筑面积拿地房企成交总价溢价率折合楼面价（万㎡）（亿元）（元/㎡）南沙街进港大道南侧地块14.3融创10.125%19919南沙区横沥岛义沙涌以西地块8.9建发+竟配建20.245%236043600㎡（5宗）庆盛枢纽区块地块22.8招商41.336%18108新塘镇蝴蝶岭大道西侧地块4.8深振业7.340%15334增城中新镇新新公路东侧8.3金地9.232%11037（18宗）远郊朱村街朱村大道西66.7上坤7.742%14262（住宅23.3）北站东广场二期地块15.220.713610花都广州北站东广场一及广花公路西二地块64.1中国旅游集团63.30%9873（4宗）中央商务区组团综合开发地块45.1广晟+中铁建31.910676从化太平镇广从南路地铁14号线太平站7增城中建4.60%10002旺城南片区地块一5.3碧桂园3.93%7348（4宗）旺城南片区地块二9.2华宇6.83%7356PARTFOUR商品房市场特征及趋势研判全市新房供求价房企积极备货冲刺5.1节点，供应环比翻倍，成交受调控加码影响小幅回落4月全市新增供应153.6万㎡，环比大增111%，同比上升44%，房企积极备货冲刺5.1节点，增城、南沙两区供应量占全市近半；成交量113.7万㎡，环比下降9%，同比上升71%，本月调控政策密集出台，人才购房社保提高、人才房3年限售、9区增值税“2变5”，部分区域市场观望情绪开始显现，成交环比小幅回落。库存量随着供应增加有所回升，4月全市库存为1036万㎡，较3月增加57万㎡，去化周期8.9个月。250200150100500

图：全市商品住宅供求价情况供应153.6万㎡，环比+111%，同比+44%成交113.7万㎡，环比-9%，同比+71%2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年12月2020年1月2020年7月2020年8月2021年3月2021年4月供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)35000300002500020000150001000050000

120011001000900800700600

图：全市库存及去化周期20181036.1161412108.986422019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月库存面积(万㎡)去化周期6'(月)数据来源：保利投顾研究院整理全市二手房市场增值税新政刺激成交，4月二手成交16025宗，为近三年次高位4月二手成交套数16025套，成交面积150.9万㎡，环比增长7.9%，同比上升82.4%，较2019年同期增长41.2%，4月二手房市场交投氛围活跃，本月新建商品房新批预售速度放缓，一手供应较少，二手市场补位；其中黄埔、天河等热点片区处于断供状态，叠加受新政提高增值税使得部分消费者集中在新政生效前夜成交/网签，成交达近三年次高位。160图：广州市二手房月度成交面积及同比（万㎡；%）150.911000%140受疫情影响，去年同期基数较低800%120106.9600%10080400%60200%402082.43%0%0-200%072018.082018.092018.102018.112018.122018.012019.022019.032019.042019.052019.062019.072019.082019.092019.102019.112019.122019.012020.022020.032020.042020.052020.062020.072020.082020.092020.102020.112020.122020.012021.022021.032021.042021.数据来源：保利投顾研究院整理成交面积（万㎡）同比分区市场情况（1）中心五区：供应有所恢复，新政后部分区域市场观望情绪转浓中心五区市场供应小幅增加，除越秀外各区均有新增供应，库存量有所回升，天河本月天河壹品取证，5月上旬推货，开盘即罄。海珠高价项目推货，去化理想，带动成交走高；荔湾供应恢复，但下半月受政策影响客户观望情绪转浓；白云北部项目开盘表现平平；二手市场方面，新政前购房者集中网签带动中心区域二手成交量同环比普涨。图：中心区域商品住宅市场情况区域指标新房市场新房市场二手市场库存量去化周期供应(万㎡)成交(万㎡)成交(万㎡)(万㎡)(月)总量2.292.617.030.99.7天河同比102%-13%139%//环比/-63%0%1.3万㎡0.5月总量7.38.48.759.310.5荔湾同比18%56%191%//环比/22%24%2.8万㎡0月总量7.55.116.831.514.7海珠同比/136%128%//环比/21%2%2.9万㎡-0.1月总量10.7越秀同比176%环比11%总量8.08.312.994.216.6白云同比-34%247%126%//环比58%-17%9%3.5万㎡-1.1月数据来源：保利投顾研究院整理分区市场情况（2）近郊：黄埔供不应求延续，番禺推货量不足，市场整体平淡，成交集中流量盘黄埔本月供应量虽有所回升，但整体仍处于供不应求态势，两集中土拍热度高，热度传递至新房市场，新盘推货去化良好，热度仍然高企，库存量与去化周期持续下行；番禺本月供应环比回落，前期热度较高的万博板块本月无新推，板块内明显缺货，市场热度集中在亚运城，本月两次加推，价格小幅上涨1000元/㎡左右，成交仍然较好。二手市场环比平稳，同比增长维持高位。表：近郊区域商品住宅市场情况区域指标新房市场新房市场二手市场库存量去化周期供应(万㎡)成交(万㎡)成交(万㎡)(万㎡)（月）总量12.620.76.979.54.3黄埔同比28%78%82%//环比257%-21%-6%-2.7万㎡-0.4月总量17.320.525.313212.2番禺同比162%125%90%//环比-15%-36%18%4.8万㎡-0.5月数据来源：保利投顾研究院整理分区市场情况（3）远郊：南沙调控后外地客减少，热度小幅下降；增城积极抢收外溢客户带动成交明显增长4月远郊供应相对充足，多盘推新。南沙调控新政后热度小幅下降，外地客来访总量减少20-30%，广州本地客维持平稳，贷款政策收紧导致部分房企抢回款，横沥首盘入市，在18号线、金融岛概念包装下去化较好；增城本月供应充足，多个项目加推，价格优势以及渠道加持下持续吸引市区刚需客群，区域成交同环比涨幅明显；从化市场整体热度一般，时代项目涨价1000元/㎡，价格突破2万，但客户接受度一般。二手市场方面，从化、花都成交量同环比均有所下行。图：远郊区域商品住宅市场情况区域指标新房市场新房市场二手市场库存量去化周期（月）供应(万㎡)成交(万㎡)成交(万㎡)(万㎡)总量46.629.123.1213.48.5增城同比15%52%132%//环比128%103%14%25.8万㎡+1月总量28.822.910.6143.57.1南沙同比94%157%279%//环比344%-8%35%6.8万㎡0月总量8.64.84.97014.6从化同比158%41%-46%//环比48%-8%-21%5.1万㎡+0.8月总量14.512.514.017615.6花都同比102%21%-19%//环比34%-16%-10%7.4万㎡+0.3月数据来源：保利投顾研究院整理五一市场情况五一期间市场推售积极性高，客户入市意愿较强，市场热度高4月调控政策密集出台，但首批“两集中”供应区位佳的地块受追捧，地市成交氛围效应的传导下，五一期间全市整体来访成交热度超去年国庆水平，楼市热度较高。近期有传广州限价