新园酒店项目可行性研究报告

新园精品酒店项目可行性研究报告新园精品酒店项目可行性研究报告 第八章投资估算及资金筹措8.1投资估算1、投资估算的依据本报告在项目可行性研究阶段，投资估算遵照国家及行业有关法律、法规及规范要求进行编制，投资估算依据有：经某建筑设计院设计的《某新园改建项目》方案；2006年4月~2008年12月某市各类有关建筑工程造价指标、原材料供应价格资料；某市酒店行业相关税费标准。2、建设投资估算主体建筑建安工程费主体建筑建安工程费按单位建筑工程投资估算法进行估算。单位建筑面积的工程费考虑了主体建筑土建、内外必要的装修费用，以及各主体建筑的给排水、电气、暖通及智能化等建筑设备的购置及安装费用。工程建设其他费用建设单位管理费、可行性研究及规划方案费、设计费、勘察设计费、造价咨询费、工程监理、质监、安监费及其他相关规费等根据有关规定进行估算。设备购置费主要包括高低压配电系统、保安监控设备、锅炉等。预备费预备费包括基本预备费和涨价预备费，其中基本预备费主要考虑项目的复杂程度和可能出现的意外情况；涨价预备费主要考虑项目建设期内材料上涨因素的影响。前者按建筑安装工程费的一定百分比估算；后者按建筑安装工程费用和设备费之和的一定百分比估算。本项目投资估算金额为4248.39万元。详见表8-1所示。表8-1精品酒店投资估算一、建筑安装工程投资（一类费用）一、建筑安装工程投资（一类费用）序号项目计算基础单位单方造价（元/㎡）造价（万元）备注1改造工程6008.88㎡5030.042新建大堂、客房工程1791.12㎡1700304.493新建游泳池工程3161m3100316.00104装修工程7800.00㎡2274.62其中：大堂装修585.60㎡4000234.24145.8㎡精品客房装修184.92㎡350064.7261.64㎡精品客房装修1020.60㎡4000408.24其他客房装修4247.68㎡30001274.30餐厅装修726.50㎡1700123.51精品店装修288.00㎡200057.60其他功能用房装修746.70㎡1500112.015电气工程7800㎡10078.006通风空调工程7800㎡400312.007给排水工程7800㎡4031.2008智能化7800㎡86.24一类费用小计3352.69二、工程建设其它费用（二类费用）序号项目计算基础单位费率造价（万元）备注1可行性研究及规划方案费24万元0.389.21已发生费用，按面积分摊2设计费3352.69万元1.80%60.35建安费*1.8%3勘察费10961.00㎡1元/m1.104监理费3352.69万元0.8%026.82建安费*0.8%(全过程监理)5质量安全监督费3352.69万元0.3%511.73建安费%*0.356造价咨询费3352.69万元0.3%010.06建安费*3‟7建设单位管理费3352.69万元1%33.53建安费*1%88施工图审查费61.44万元10%6.14(设计费+勘察费）*10%二类费用小计158.94三、设备采购部分序号项目计算基础单位费率造价（万元）备注1高低压配电等系统1项30含高压进线电缆2有线电视前端设备1项203电话、网络设备1项404保安监控设备1项305办公家具1项400含办公、客房、酒店内家具设备费小计520.00四、预备费序号项目计算基础单位费率造价（万元）备注1基本预备费3352.万3%100.建安费*3%6969元582涨价预备费3872.69万元3%116.18（建安费+设备费）*3%预备费小计216.76建设投资合计4248.393、流动资金本项目暂不计流动资金。8.2项目总投资项目总投资为4248.39万元，其中固定资产投资总额为4248.39万元，流动资金为0万元，见表8-2。表8-2项目总投资估算表序序号项目名称数值（万元）备注一建设投资（不含建设期利息）4248.391建筑安装工程费用3352.692设备及工器具购置费520.003工程建设其它费用158.9444预备费216.76二流动资金0.00三项目总投资4248.39其中自有资金4248.39100.00%其他借款0.000.00%8.3资金筹措本项目总投资全部考虑采用自有资金投入。

第九章财务效益与社会效益分析9.1财务基础数据项目计算期项目建设期为1年，经营期按16年考虑；总计算期为17年。营业收入计算根据项目经营计划，项目建成后，收入来源包括酒店客房出租、中餐厅、西餐厅及精品店收入。考虑到未来这两年某酒店客房供给量增加的影响，本报告将本项目建成运营时的普通客房的入住率第一年定为60％，以后各年分别为65%、70%、75%；精品客房的入住率第一年定为70％，以后各年分别为78%、86%、92%。项目建成后，餐饮收入按第一年收入为500元，以后每年增长10%计。项目建成后，精品店收入按第一年为300万元，以后每年增长10%计。本项目计算期总营业收入合计为43286.55万元。见附表1。3、营业税金及附加营业税本项目收入的营业税率均为5%。城市维护建设税城市维护建设税按营业税的7%计缴。教育费附加教育费附加按营业税的3%计缴。4、成本和费用估算本项目的总成本估算按费用要素分为：客房营业费用、餐饮经营费用、精品店经营费用、折旧费、摊销费、预提大修费等。客房经营成本按相应经营收入55%估算；餐饮经营成本按相应经营收入20%估算；精品店经营成本按相应经营收入55%估算；本项目建筑物残值5%，折旧年限70年；设备残值10%，折旧年限15年。本项目将按5年翻修一次来预提大修费用。项目计算期总成本费用合计为24552.90万元。总成本费用估算详见附表2。9.2财务评价1、盈利能力分析利润总额及分配本项目计算期内营业收入合计为43286.55万元，总成本费用为24552.90万元，营业税金及附加为2380.76万元，可分配利润总额为7817.63万元。所得税本项目所得税率为25%，项目计算期内所得税合计为3065.74万元。所得税后利润合计为9197.21万元，税后利润按照下列顺序分配：提取盈余公积金。税后利润提取10%的盈余公益金，提取5%的法定公积金，项目计算期共提取法定公积金1379.58万元。利润用于上述分配后剩余部分为未分配利润。该项目未分配利润合计为7817.63万元。项目利润分配情况详见附表3。财务现金流量分析项目投资现金流量表是以假设本项目建设所需的项目投资均为投资者投入作为计算基础，计算项目本身的盈利能力。该表不考虑资金筹措问题，将项目置于同等的资金条件下，现金流出项中没有建设期利息，经营成本中也不包括任何利息（即固定资产投资借款在生产期应支付的利息和流动资金借款利息）。该项目投资财务现金流量分析结果见表9-1。表9-1项目投资财务现金流量分析结果表序序号指标名称单位所得税后备注1财务内部收益率%10.94%2投资回收期年7.37含建设期1年3财务净现值万元4245.94ic=8%该项目投资财务现金流量分析详见附表4。财务评价结论财务评价指标表明，该项目实施后在达到预期投入产出效果的情况下，项目所得税后的项目投资财务内部收益率为10.94%，财务净现值4245.94万元大于零（ic=8%），因此该项目在财务上可以接受，能较快收回投资，有较好的经济效益。9.3社会效益评价本项目建成后，将为某市酒店市场提供一个崭新的概念，即精品酒店概念，能带动宾馆业、旅游业等相关产业蓬勃发展，并且能增强某的对外知名度。在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区的经济水平。项目建成后，经营规模增加，提供的就业岗位也相应增加。本项目的员工基本实行本土化，尽量使用当地的人力资源，不但能解决和促进就业人数的增加，还能培养和提高旅游、商业服务行业人才的才能，提高服务的水平和促进行业的发展；同时对带动某其他旅游项目和商业购物、餐饮等项目的发展和就业机会的增加起积极作用。

第十章风险分析与对策10.1风险分析项目本身风险涉及到项目所有权和经营权的分离和确立问题；政府政策指导对本项目的影响。市场风险某市酒店林立，竞争激烈程度异于一般。虽然本项目地处某最大的旅游景点——某新园，并且酒店概念新颖，可是酒店市场的竞争程度也非同小可；市场对该类型产品的接受程度；全球金融海啸对中国经济的影响。经营风险项目盈利能力直接决定对承诺投资回报的实现；酒店业未来竞争形势，其他酒店对本项目形成的威胁。10.2风险对策投资控制的措施：控制建设工期、实施限额设计；节约费用和降低成本的方式：降低物资成本、降低能源成本、降低投入成本、降低财务费用、降低人力资源成本和降低行政费用；加大宣传推广力度，规避政策调整对酒店市场的冲击；4、通过住宿、餐饮、游览一卡通（饭店提供高档餐饮、住宿、游览等全方面服务、构建完善的、一条龙式的产品线），与景区联合营销，把游客观某新园与餐饮、住宿融为一体，实现酒店与景区的双赢，同时能满足游客方便、快捷、全面的需求；5、提高酒店出租管理水平，保证未来合理的投资回报。

第十一章结论随着政府对旅游业