大型民用建筑居住小区建设可行性研究报告

..大型民用建筑居住小区建设可行性研究报告大型民用建筑居住小区建设可行性研究报告.大型民用建筑居住小区建设可行性研究报告大型民用建筑居住小区建设可行性研究报告目录一、总论.................................................................7项目背景......................................................7项目概要...........................................................7开发商概况.........................................................73、可行性研究报告编制依据............................................7项目概况......................................................8项目用地...........................................................8建设规模...........................................................8主要建筑条件......................................................9项目总投资及融资方案..............................................95、综合技术经济指标..................................................9(三)研究结论.........................................................10（四）该项目住宅部分的团购合作关系..................................13二、市场分析与需求预测..................................................13(一)**市概况及经济发展基本情况：.....................................13（二）市场分析......................................................15宏观经济分析......................................................15区域房地产市场分析...............................................19（二）目标消费群体及价格定位........................................24本项目的目标消费群体：..........................................24项目楼盘价格....................................................25项目优劣势分析................................................25项目与周边楼盘对比的优势和机会....................................26项目的劣势和挑战..................................................27三、小区规划...........................................................28项目整体规划.................................................28总体平面布置.................................................29用地平衡......................................................30................................................................住宅设计30交通及停车系统.................................................32绿化景观设计...................................................32四、工程设计方案........................................................33建设标准......................................................33主要建设内容及规模............................................34（三）工程方案......................................................34主要建筑设计......................................................35总图规划设计......................................................35规划设计总体框架..................................................36五、环境保护与节能......................................................37项目场址环境现状.................................................37环境质量标准.....................................................383、施工时的环境影响及解决措施.......................................39营运期的环保措施：..............................................43节能系统..........................................................45六、项目公用配套工程与消防..............................................46（一）劳动安全卫生管理..............................................46（二）公用配套工程..................................................46给水............................................................46排水及去向......................................................46供电设计.........................................................47燃气.............................................................47垃圾收集.........................................................47（6）智能化设计......................................................47（三）消防............................................................47七、组织管理............................................................48（一）组织管理......................................................48招投标管理............................................................48（二）物业管理内容..................................................49前期物业管理......................................................49物业管理公约......................................................49物业管理委托合同..................................................50八、项目实施进度........................................................50（一）建设工期......................................................50项目实施进度安排..............................................50项目实施进度表................................................51九、投资估价及资金筹措..................................................51（—）投资估算依据..................................................51（二）开发建设投资估................................................52（三）项目投资与筹资计划............................................53项目投资计划......................................................53资金筹措计划......................................................54十、财务分析............................................................55（一）财务评价基础数据与参数选取....................................551、项目计算期及财务基准收益率........................................55................................................................开发成本费用57................................................................盈利能力分析57................................................................不确定性分析57敏感性分析......................................................57临界点分析......................................................58（五）................................................................财务评价结论58十一、社会评价..........................................................58................................................................社会效益分析58................................................................项目风险分析59（1）政策风险.......................................................59市场风险.......................................................60资金风险.......................................................60工程风险.......................................................61社会风险.......................................................61十二、研究结论与建议....................................................61附表.....................................................................62一、总论（一）项目背景1、项目概要项目名称：大型民用建筑居住小区项目开发商：某发展有限公司设计单位：某建筑设计有限公司项目建设地点：**市2、开发商概况某发展有限公司（原名**机械有限公司）于92年成立，企业总资产投资近六仟万元，其中有：土地15亩；厂房、办公楼、仓库、食堂等配套用房；水、电、路、绿化、下水道等配套设施投资；生产所需固定设备及技术投资；职工近100人，平均年生产5000万元，累计创税3000万元。为了配合**人民政府将“迎宾大道打造成商贸一条街的整体改造工程”拟将工厂迁入小兰工业园，计划征用土地50亩，投资8000万元，在原有产品基础上新增集群抄表系统产品，预计建成后投产可实现年产值1.1亿元人民币，并且每年将以30%以上速度递增，年创税800余万元以上，地方政府将此项目列入重点招商引资项目，为了企业搬迁落户小兰工业园给予了一系列优惠政策。如：将地块容积率提高，通过综合开发此项目补偿企业应搬迁新建厂房而造成的经济损失。3、可行性研究报告编制依据《投资项目可行性研究指南》；《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；《江西省**市城市总体规划》（2006—2020）；《**市统计年鉴》（2006—2008）；开发商提供的项目规划与建筑设计方案资料；开发商提供的其它相关资料；（二）项目概况1、项目用地本项目用地位于江西省**市**市迎宾北大道旁。该用地南北约320米，东西约86米，面积19739.9平方米，地势西高东低,基地东南北三面现存有居民楼，西临迎宾北大道。2、建设规模本项目总用地面积19739.9平方米，总建筑面积84633.6平方米。其中计算容积率面积76195.6平方米、不计容积率总建筑面积8438平方米、建筑占地面积7351.6平方米。该项目为集住宅、商业、停车等功能为一体的大型民用建筑,本工程包括4栋18层住宅楼（1#、2#、3#、4#楼）、2栋23层住宅楼（5#、6#楼），临街2层商业用..大型民用建筑居住小区建设可行性研究报告大型民用建筑居住小区建设可行性研究报告.大型民用建筑居住小区建设可行性研究报告房及一个1层的地下车库。小区规划居住总户数474户，按户均3.5人计，约2800人，机动车停车位为289个。3、主要建筑条件场地位于江西省**市**市，西邻迎宾大道，交通极其方便。**市城市规划办公室已将该地块规划为商住和车库用地，**市人民政府出具了国有土地出让证。4、项目总投资及融资方案估算项目开发建设投资为8855.07万元，其中土地费用802万元，前期工程费用20万元，基础设施建设费80万元，建筑安装工程费6691.77万元，开发间接费20万元，管理费用228万元，利息177.3万元，销售费用210万元，开发期税费78万元，其他费用156万元，不可预见费392万元。估算项目总投资为8855.07万元。本项目的投资来源包括自有资金3630万元、销售收入再投入1225万元、向银行贷款4000万元。5、综合技术经济指标综合技术经济指标项目项目数量总用地面积：19739.9㎡总建筑面积：84633.6㎡其其中计容积率总建筑面积：76195.6㎡其中住宅建筑面积：67096.5㎡其中90平米以下户型47025.6㎡70.1%90平米以上户型20070.9㎡%29.9商业建筑面积：9099.1㎡不计容积率总建筑面积：8438㎡其中地下车库建筑面积：7437㎡架空层建筑面积：1001㎡容积率：3.86建筑占地面积：7351.6㎡建筑密度：37.2%绿地率：25.1%住宅总户数：474户其中90平米以下户型636户90平米以上户型162户机动车停车位：289个其中地下停车位：191个地面停车位：98个(三)研究结论近年来，**市在社会经济持续快速发展的同时，其城市化建设也取得了显著成绩。**市作为省会**的南大门，省城近郊，全市已形成一个公路四通八达、航空、水路、黄金十字铁路枢纽等齐全的交通运输网络。2005年，第三产业实现增加值38.17亿元，比上年增长15.3%，“十五”期间年均递增15.3%。房地产业快速成长，2005年新开工商品房建筑面积134.56万平方米，占全市1/3强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、**百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升。社会消费品零售总额24.5亿元，比上年增长15.5%，“十五”期间年均递增19.49%。中介、保险、物管、信息等服务业成为新亮点。2005年，地区生产总值比上年增长19.93%，“十五”期间年均递增15.39%，全市财政总收入比上年增长33.6%，年均递增21.6%，全社会固定资产投资比上年增长61.2%。市域经济综合实力排名全省第一，基本竞争力迈入全国A级行列。经中国社科院等三家权威机构联合评审，该市位居全国最具投资潜力中小城市15位。2005年，全市总人口91.73万人，其中男性48.25万人，女性43.48万人；非农业人口16.12万人。2005年，出生率13.7‰；死亡率3.74‰；自然增长率9.96‰；人口呈上升趋势。在**市经济建设突飞猛进的状态下，本项目的完成能很好的解决**市及周边地区人口的居住问题，为**印钞厂工会提供良好..大型民用建筑居住小区建设可行性研究报告大型民用建筑居住小区建设可行性研究报告.大型民用建筑居住小区建设可行性研究报告的居住条件；项目中的商铺能带动该片区的商业经济，为本项目的住宅部分提供了方便的商业消费并提升了住宅房地产的自身价值；项目中的车库部分也能安全方便居民在日常生活中停车，并完善项目居住功能和提升项目的总体价值。“**居住小区”位置极为优越，交通极其方便，该地在连接**市区和**市的一条黄金大道——迎宾北大道旁；周围三面临生活区住宅及附属用房等，一面临街；周边各类市政配套设施完善，生活方便快捷，使住户能够感受到真正不一样的都市生活。该项目已与目标消费群体签订了团购协议，项目竣工验收后住宅房地产部分即可销售一空。项目的商铺部分全部临街，已与**市政府有关部门签订了相关协议，取得了**市政府的大力支持，在取得预售许可证后即可进行汽配行业的招商，再加上项目的住宅部分以及周边已有的居住小区的人气支撑，商铺的销售前景十分乐观。某发展有限公司是**市当地的房地产开发公司，“**居住小区”是公司很重视的一个开发项目。该项目由公司中、高层房地产开发经营经验丰富的管理人员操作，配以先进的经营管理理念和合理的营销手段，实现项目的顺利开发。有财务分析结果可见，项目投资税前财务内部收益率为117%，高于设定的基准收益率，项目有较大的投资吸引力。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现项目的赢利目标将是完全可能的。（四）该项目住宅部分的团购合作关系该项目“**居住小区”由住宅和商铺两部分组成，是项目的开发商某发展有限公司和**印钞厂工会共同洽谈多年，决定共同完成该项目；由某发展有限公司进行项目的开发与项目商铺部分的销售；待项目竣工完成后，按照某发展有限公司和**印钞厂工会共同签订的团购协议，由**印钞厂工会团购除开发商某发展有限公司自留的十套外的住宅部分；最终完成该项目的开发、建设、销售。二、市场分析与需求预测(一)**市概况及经济发展基本情况：**市历史悠久，素称江西“首府首市”，迄今置市2200多年。我市位于江西省中部偏北，赣江、抚河下游，鄱阳湖之滨。位处东经115°49′～116°19′、北纬28°16′～28°58′之间,是省会**的南大门。境域总面积1683.62平方公里，全市辖16个乡镇和向塘省级开发区、**小蓝经济开发区，总人口91.73万人。**市是省会**的南大门，省城近郊，市城离市区中心仅18公里。全市目前已形成一个公路、航空、水路、铁路等齐全的交通运输网络。公路四通八达，１０５、３１６、３２０国道、温厚高速公路穿境而过；京九铁路与浙赣铁路在向塘镇交汇，使**市成为真正的黄金十字铁路枢纽，向塘铁路编组站成为仅次于郑州的全国第二大货运编组站；赣江、抚河在境内交汇，航道可通长江各口岸；市城离昌北机场25公里。**市交通便利，京九、浙赣、皖赣等铁路穿越市境，以6小时行程对接长珠闽三角洲等发达地区。境内有全国第二、江南第一的向塘铁路货运编组站。市城距市中心仅15公里，距昌北机场仅30公里。近几年来，我市紧紧围绕拼争全国“百强市、文明城”两大目标，坚持以大开放为主战略，以工业化为核心战略，以开发区为主战场，坚持开发区建设与市城建设双轮驱动，工业化、城镇化、农业产业化齐头并进，市域经济呈现出速度加快、质量提升、结构优化的良好发展态势。2005年，全市总人口91.73万人，其中男性48.25万人，女性43.48万人；非农业人口16.12万人。2005年，出生12568人，出生率13.7‰；死亡3432人，死亡率3.74‰；自然增长人口9136人，自然增长率9.96‰。2005年，全市GDP实现107.5亿元，增长19.93%;财政收入完成7.18亿元，增长33.6%，地方财政一般预算收入完成4.47亿元，增长34.6%；市域经济综合实力位居全国A级、全省第一。经中国社科院等三家权威机构联合评审,我市位居全国最具投资潜力中小城市第15位。2005年，第三产业实现增加值38.17亿元，比上年增长15.3%，“十五”期间年均递增15.3%。房地产业快速成长，2005年新开工商品房建筑面积134.56万平方米，占全市1/3强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、**百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升，洪城汽配、江南饲料原料等专业市场功能增强。社会消费品零售总额24.5亿元，比上年增长15.5%，“十五”期间年均递增19.49%。2005年末金融机构存款余额72.4亿元，贷款余额54.2亿元，中介、保险、物管、信息等服务业成为新亮点。2005年，全市实际利用外资1.21亿美元，实际利用内资34亿元，分别比上年增长20%和36%。“十五”期间累计利用外资3.02亿美元，利用内资99.06亿元，引进内外资项目542个，其中世界500强、国内200强项目2个，知名品牌项目2个，投资超亿元项目45个。2005年完成出口创汇3200万美元，比上年增长204.8%，自营进出口企业发展到25家。外经工作取得新进展，被确定为全省外派劳务输出基地市。个私民营企业完成总产值216.6亿元，实现增加值72.3亿元，利税14.4亿元。承办了全国性市域经济发展论坛，先后与全国11个市（市、区）建立友好合作关系。（二）市场分析1、宏观经济分析2008年房地产市场全年维持衰退态势，始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。当前房地产市场已经出现供大于求的状况，大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2009年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在3季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。2008年房地产市场运行状况呈现以下四个特征：①房屋交易量持续下降2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降为1-11月份的18.3%。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。同时，商品房空置面积较快增加。2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面积为同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5个百分点。②房地产开发投资意愿下降受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。2008年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。1-11月，商品房新开工面积为84289.51万平方米，同比增长5.4%，增幅比去年同期减少17.5个百分点；商品房施工面积为254936.14万平方米，同比增长17.7%，增幅比去年同期减少5.3个百分点；商品房竣工面积为35084.23万平方米，同比增长6.1%，增幅比去年同期减少2.4个百分点。③房价出现近10年来首次下降各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。2008年，70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%，涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。从环比来看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。2008年房地产市场衰退程度逐季增加。其中，1季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度；2季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌；3季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌；4季度房价下跌幅度继续加大。1-4各季度70大中城市房价变化分别为环比上涨0.8%、环比上涨0.3%、环比下降0.1%和环比下降1.3%。④加大住房保障建设2008年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。1-11月，别墅高档公寓投资额为1720.04亿元，在商品住宅投资中的比重为6.5%，下降0.9个百分点；经济适用房投资额为819.37亿元，同比增加18.2%。2008年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。年初，中央财政安排投入资金68亿元，比去年增加17亿元。下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一。在新增1000亿元投资中，住房保障建设获得了一定份额，12月份，国家发展改革委又下达了100亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。经济适用房的大规模建设将会影响房地产市场上商品房的销售，会降低房价，对非经济适用房的住房来说是威胁。2009年房地产市场运行趋势①商品房屋空置面积会有较大幅度增加2006年和2007年商品房屋新开工面积都保持了将近20%的较大增幅，按照建设周期推算，2009年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度增加。由于2008年房地产市场成交持续低迷，期房销售量下降近20%，决定了2009年进入竣工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。空置房屋直接形成房地产市场的当期供给，在空置房屋没有被很好消化以前，商品房屋新开工意愿将会下降，以减少房地产市场的后期供给，促进市场供求平衡。②房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长2008年2季度房地产开发投资意愿的下降开始显现，受此影响，2009年房地产开发企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。同时，受存货增加的影响，2009年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部分项目对应的新增投资增长也会下降。此外，受宏观经济下行和资金紧张状况影响，估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。因此，2009年房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。③房地产开发企业并购重组将会增加2008年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，房地产开发企业60%的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长，企业资金链条日益紧张，部分中小企业将会面临资金困境，未来企业并购重组将会增加。④2009年房价将会止跌企稳短期来看，已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定，2009年上半年在“保增长”的大调控目标下，仍可能还会有利于房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看，第三次“婴儿潮”出生的大量80后年轻人的结婚需求，将会有利于近几年住房刚性需求的增加，过去五年经济高速增长形成的居民财富积累的基础，这些因素都会对促进房价的稳定起到积极作用。当前形势下，形成房价下滑压力的影响因素主要有宏观经济的下行、经济适用房建设力度加大带来的增加市场供给预期、农村建设用地流转制度改革带来的土地供给层面的长远影响等等。在一系列扩大内需保增长的政策作用下，预计2009年3季度宏观经济将出现回暖，同时经济适用房相关政策、农村建设用地流转制度相关政策，短期内对房地产市场的影响有限，上述促进房价稳定因素的影响将会大于房价下行因素的影响，预计2009年下半年房价将会止跌企稳。2、区域房地产市场分析**市的房地产市场分析：自07年底国际金融爆发后，国家进行了一系列的宏观调控打压房价，整个房地产市场低迷，**市区的房价自08年7月后相继开始下降；但是，08年10月以来出台的两次房地产救市政策，减免契税、营业税、印花税、土地增值税、城市房地产税等税费，其中90平方米以下住宅的税费优惠力度就可以达到3%，其五年以内住房转让5.5%的营业税予以减免，均在一定程度上降低了**市居民购房负担，提高了**市居民住房支付能力。国务院131号文中指出，2009年到2011年，**市平均每年新增5万套经济适用住房。2007年经济适用房竣工套数约为4万套，如果新增5万套经济适用房，则经济适用房的建设总量将为往年的1倍多，今后三年各年经济适用房竣工套数占商品住宅竣工套数的比例达到30%左右，而近三年来该比例一直在10%左右；经济适用房投资在商品住宅投资中的占比将由往年的5%提高到近20%。**市经济适用房建设总量的大量增加必然会对普通住房市场产生一定的“挤出”效应。当前，房地产市场已经出现供大于求的状况，落实90/70政策中新建的大量中小户型住宅将陆续进入竣工状态，这种时候**市大量供给经济适用房，显然不利于这些普通住房的消化吸收，从而加剧**市房地产市场的调整幅度。即使加大经济适用房建设计划没有落实，也会形成相应预期，这种预期显然不利于扭转当前**市房地产市场的衰退态势。受需求市场低迷的影响，**市房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长，受此影响，2009年**市房地产企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。同时，**市房地产市场受存货增加的影响，2009年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部分项目对应的新增投资增长也会下降。此外，受宏观经济下行和资金紧张状况影响，估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。因此，2009年**市房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。2008年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，**市房地产开发企业60%的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都紧缩，企业资金链条日益紧张，部分中小企业面临资金困境，未来企业并购重组将会增加。**市的房地产市场分析：近年来**市内大量新建房地产项目，仅2005年，**市第三产业实现增加值38.17亿元，比上年增长15.3%，“十五”期间年均递增15.3%。房地产业快速成长，新开工商品房建筑面积134.56万平方米，占全市1/3强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、**百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升，洪城汽配、江南饲料原料等专业市场功能增强。社会消费品零售总额24.5亿元，比上年增长15.5%，“十五”期间年均递增19.49%。2005年末金融机构存款余额72.4亿元，贷款余额54.2亿元。从2005年到2008年商品房的建筑施工面积和销售面积逐年上涨，**市房地产市场的住宅和商铺供应量也在逐年上涨。随着房地产的住房市场在**市打开后，百货商场等零售业和餐饮等服务业也相继进入**市，为**市的建设添砖加瓦，为**市的住房增加了配套设施。**市的住房消费者已不再拘泥于**市本市的居民，更辐射到**市区的居民去**市投资买房，**市住宅和**市住宅相比的优势有：①面对**市区高价且随时可能下跌的房价，不如买**市只有**市区房屋单价一半的住房；②**市的房地产开发还只是起步阶段，投资购买**市的房产有很大的投资获利空间；③**市环境优美、祥和、宁静，湖泊众多，空气清新，没有都市的喧嚣，好似世外桃源，是都市人休闲度假的好去处；④由于较低的房屋单价，使得房地产开发商可以扩大套房的建筑面积，这样消费者既可以获得大面积的住房使用面积，又可以获得更大面积的小区活动空间；拥有在**市区不能获得的居住感受。这吸引了近年来很多**市居民和想要在**安居乐业的人到**市购置房产用于居住或投资，增加了**市的住房需求。商业建筑的供应分析：项目的商业部分在政府的大力支持下专门用于汽配的招商，形成商业汽配一条街。**市内虽然已有了一个较大规模的洪城汽配市场，但也远不能满足全**市的汽配需求，该项目的商铺全部临街，是汽配的理想商业用地，并且与洪城汽配市场呈犄角之势，满足了**市剩余汽配市场的需求。可见，项目商业部分的建设和招商完全符合市场的需求，是可行的。需求群体分析：**市和**市内对住宅的刚性需求消费者，这部分人群负担不起**市区高昂的房价，就选择**市周边地区的较低房价楼盘购买楼房。多为在**市内有较稳定工作，有一定的经济基础，想要在**市安家落户的人群。需要购买第二套房居住和投资的消费者，这部分人群已有了一套住宅，拥有较高的社会地位和较好的经济基础，多数已拥有了自己的核心家庭，希望购买住宅提供休闲度假功能或进行投资。商铺的需求分析：项目的商业部分做成汽配一条街，随着**市经济发展、房地产的开发和建设增加了**市内的交通流动量，也增加了对公共配套的需求，汽配市场的需求逐渐大于供给，可见汽配一条街的规划符合**市市场需求。结论：经过以上的市场分析可以看出，国家近期的宏观调控有利于房地产开发，促进了房地产市场的交易，虽然07年以来，我国大多数一、二线城市的房地产泡沫使房产价格下跌，但对房产开发处于起步阶段的**市而言房产价格影响不大。**市内没有经济适用房，有**市区和**市大量的房地产刚性需求作支撑，房地产前景十分可观；**市的房地产市场处于上升趋势，刚性需求偏向于**市这样的低价房，投资者偏向于低价有投资空间的房产；**市房地产市场的供求双方都有需求，因此本项目的开发能增加**市房地产市场的供应量，促进**市的建设，为居民提供良好的居住空间，既符合市场需求又能加大**市的基础设施建设。**住宅小区项目的开发商已与**市印钞厂工会签订了定购合同，项目的住宅部分开发商只留下十套，剩余部分待项目竣工后全部销售给**市印钞厂工会。因此，项目住宅的销售不成问题，商铺部分的招商也符合市场需求。因此该项目是一个在市场上可行，符合规划建设的优良项目。（二）目标消费群体及价格定位1、本项目的目标消费群体：根据某发展有限公司与**印钞厂工会签订的**商品房团购合作合同，本项目一经竣工验收，住宅部分除某发展有限公司自留10套住宅外，其余住宅能全部销售给**印钞厂工会，工会会把项目住宅分配给已出资金参与团购的**印钞厂职员。项目的商业店面已与**市相关部门签订了协议，在本项目取得预售许可证后即对汽配行业进行招商，把本项目的商业部分做成具有特色的汽配一条街。商铺的目标销售群体：汽配连锁店经营汽配的私营个体户有意投资的投资商汽配经销商本项目的地下车库部分出售给居住居民或本项目的商铺业主，地上车位为公共使用车位。2、项目楼盘价格根据某发展有限公司与**印钞厂工会签订的**商品房团购合作合同，住宅部分的出售均价为2580元/㎡。据网络调查，普遍认为**市房价偏低，大多数人有意购买。**市房地产的房价确实偏低。建筑材料每年都在涨价，有时高达20%；土地成本更是成倍涨价，这些成本上的涨价是最现实也不可避免的事情。还有劳动力成本的增加等等；这使房价只能上涨。**市的经济建设和房地产还处于起步阶段，因此购买**市的房地产具有很大的保值增值空间。本项目楼盘的商铺价格定为均价4000元/㎡，价格在**市属于中等水平，与**市周边商铺比较，较具有竞争力。（三）项目优劣势分析1、项目与周边楼盘对比的优势和机会本项目在繁华都市**市的**市内，这里没有繁华都市的喧嚣与嘈杂、也不似宁静的郊野般沉寂与哀怨。项目的规划设计把都市生活的激情、浪漫和郊野的宁静、闲适精心聚拢在这一地块上，大手笔的空间处理、细腻独到的细部、舒适的空间构架、文明的场所内涵、流畅清新的布局、合理的交通组织，使得中心绿化与各景点紧密的联合在一起，居住空间安静的坐落在园林绿化当中，使项目华章异彩。项目中有6栋18-23层高的高层住宅，彰显了时代气息，改善了人居环境，提升了人文价值，使项目在**市很具有竞争潜力。与**市政府相关部门签订协议并取得了政府大力支持将把项目的商铺部分全部用于汽配行业的招商，形成一条**市的特色汽配商业街；既全面了**市的公共配套，也形成了**市前所未有的特色汽配商业街，还提升了**市的自身形象和项目的特色、价值。住宅中90平方米以下的住宅占本项目住宅部分的80％，大量的住宅套房以小户型为主，既符合了政府提倡的小户型，又大大降低了整套住宅的房价；在现如今房价大跌、消费者持币观望的时期，买整套房总价较低的小户型在房地产市场中是一种时尚，而且无论在房地产市场的低迷期还是暴利时期，小户型都会是房地产市场的宠儿。项目的东、南、北三面与住宅区相邻，这使其与相邻住宅区形成了一个大型整体住宅区,小型住宅区之间互相弥补、互相影响、互相提升居住价值，从而提升了项目的居住氛围和居住质量，也提高了本项目的整体居住价值。该项目在连接**市和**市区的黄金大道迎宾大道旁，并对着迎宾大道设有三个出入口,使该项目的交通环境优越，从该项目到达**市繁华市中心车程不足一小时，到达**市区车程不足半小时。良好的交通环境，时尚的建筑结构，物美价廉的小户型，人性化的布局规划，与周围居住环境的良好衔接，再配以特色的商业街，整个项目与周边的楼盘相对比，不仅适合舒适的居住，而且独具特色，很具有市场竞争力，前景十分可观。该项目周边的楼盘也有很多开发了商铺，商铺的价格与本项目商铺的价格一样，项目的价格具有竞争力。除以上优势外，本项目还具有以下优势：①宏观形势好，08年10月以来出台的两次房地产救市政策，在一定程度上降低了**市居民购房负担，提高了**市居民住房支付能力。②符合城区规划③楼盘类型满足市场需求④交通方便⑤规划合理的小区布局，绿化优良⑥发展前景和升值空间较大2、项目的劣势和挑战①离市区中心不近，公共配套设施不够完善，不如市中心居住方便；但是项目所在地安静、空气清新、交通方便。②受金融风暴的影响，整个房地产市场低迷，市场上出现了供给大于需求的现象，价格下跌，未来价格也不太可能上涨；好在项目已经签了团购协议，并在协议中约定了房产均价。③房地产市场竞争激烈，项目周边建设了大量的新楼盘，还有大量的在建楼盘与**市内的存量楼盘，将于本项目形成激烈的竞争。三、小区规划（一）项目整体规划项目整体规划：以生态性、休闲性、人文性为主题，营造主题社区以革新的、原创的、诗意的现代建筑来塑造城市体现生态、信息、人性空间的模糊功能区项目总体规划理念：强调全区建设的整体性，统一规划，形成统一整体；以“以人为本，健康生活”为宗旨；自然而安静的记住生活使人们追求和向往的，把大自然的绿叶成荫、鸟语花香带入千家万户，融入人们的日常生活是本规划建筑设计最显著的特色；以建立独具特质和与自然亲和的人文环境，并注重居住文化氛围的设计，把绿色空间引入小区设计中；在整体布局的基础上开发，在兼顾整体性的同时强化组团规划的既可以分又可以和双向性；以环境建设为重点，充分利用规划区块范围内的自然环境，充分利用环境和较大的开发规模，全方位营造居住环境；住宅建筑、汽配一条街具有鲜明的时尚特设和时代气息，将居住空间安静的坐落在园林绿化当中，创造了良好的归宿感，明确的向心力和舒展明朗的场所精神；在整体风格协调的前提下，各组团具有清晰地可识别性，单体建筑具有一定的差异性，尤其是资源分享尽量均好。（二）总体平面布置该工程基地南北约320米,东西约86米,面积19739.9平方米,地势西高东低,基地东南北三面现存有居民楼。本方案设计通过与地形有机的结合,采用流畅清晰的布局,合理的交通组织,采用最佳日照和朝向的原则来组织总体空间布局，建成后将与**印钞厂现职工住宅形成整体小区,西临迎宾大道,其它三面临生活区住宅及附属用房。整个住宅小区总共6栋18～23层高层住宅，西临迎宾北大道、沿街由南至北依次排列，分别为1#、2#、3#、4#楼拟建18层，5#、6#楼拟建23层。沿街设计了二层的商铺,而将居住空间安静的坐落在园林绿化中,创造了良好的归属感,明确的向心力和舒展明朗的场所精神。本小区沿迎宾大道设三个出入口，小区内停车采用宅前停放与集中地下停放相结合，地面机动车停车位98个,地下停车位191个。地下车库结合人防工程设计布置在地块北端。综上所述，该项目的建设强调了人性化住宅小区的规划设计，流畅清晰的布局,合理的交通组织,使得中心绿化与各景观节点紧密..大型民用建筑居住小区建设可行性研究报告大型民用建筑居住小区建设可行性研究报告.大型民用建筑居住小区建设可行性研究报告的联合在一起。运用当地常用的表现形式，同时加入具有特色的东西，形成一个独一无二的**居住小区。充分体现了以人为本的设计思想，小区内实现了人车分流，绿化覆盖系数为25.1%，项目建成后小区将处于绿化环抱中，与周围环境相协调。因此，项目总平面布置较为合理。（三）用地平衡规划用地平衡表项目项目面积（㎡）占规划用地比例（%）项目总用地19739.9100其中建筑基底面积7531.637.2总绿地面积4954.7225.1道路及地面停车用地面积5378.5828.2其他用地面积18759.5（四）住宅设计住宅设计融入了卫生防疫、环保、节能、智能化和无障碍设计。小区内共新建6栋18～23层住宅，住宅总户为474户，90平米以下小户型面积占住宅总面积的70.1%，每户建筑面积平均约74平方米，90平米以上户型面积占住宅总面积的29.9%，每户建筑面积平均约124平方米。该小区住宅层高均为2.9米。第一、二、三、四栋栋楼地上有一层1.5米高架空层，标准层18层；第五、六栋楼地上有一层2.8米高架空层，标准层23层，地下有4.7米高地下室。小区沿街设两层商业服务网点,一层层高4.4米,二层层高3.6米.每个商业服务网点内有楼梯上二楼,每个商业服务网点有独立卫生间。小区规划布局中高层建筑之间最小间距为13米,与周边多层建筑之间最小间距9米。且小区内设有4米宽消防车道,转弯半径最小处12米,回车场最小12米×12米。卫生防疫：住宅采用全明设计，均可自然通风采光，房间内窗地比：起居室、厨房均大于1/7，楼梯间大于1/12；厕所内设备按规范规定设计，每户均考虑洗衣机位置，楼内水箱采用不锈钢产品/土建水池水箱内部贴白色瓷砖，保证水质。环保设计：污水与废水：室内：污废水分流；室外：直接进入城市污水系统，或经过消毒后进入城市污水管道。废气：厨房设置防回流垂直排烟油道，在屋顶设无动力风帽排放废气，以防止交叉回流，厨房设水平排油烟道，热水器废气直接排除墙外，废气与脱排油烟机严格分开。地库换气通过管道在绿化内放散。噪声与振动控制：各专业设备使用低噪音，设备基础采用隔振处理。接口采用软接口。对于机房，内墙面采用吸音墙，设吸音顶，对外采用隔音门。一般外门窗采用中空玻璃。环卫设计：垃圾收集方式采用生活垃圾真空管道收集系统。劳动保护：本小区设计全部选用经过劳动保护部门认可的电梯。防雷措施，高层建筑屋顶除设避雷针外，设备按规范采取防雷措施。安全保卫总平面上考虑小区总体保卫工作，设有围墙、门卫等设施。每栋住宅首层入口设有防盗总门，每套住宅均采用防盗功能的分户门，分门户上不开气窗。底层对外廊的外窗加防护栅栏，沿道路的阳台做封闭式。建筑外墙装饰物的设置避免有利于窗外攀爬。访客对讲系统、电视监控系统、防盗报警系统、手动报警系统、煤气泄漏报警系统等设施采用住宅智能化设计。无障碍设计：本项目的总体及各类建筑的以下范围按无障碍原则进行设计：小区内各级人行道，各级中心绿地，儿童及老年人活动场地，设置电梯的住宅的首层路口，入口平台，侯梯厅，电梯轿箱，公共走道，营业或服务区域。（五）交通及停车系统本小区沿迎宾大道设三个出入口，车行系统呈环状,并与造币厂生活区现状道路连接,4米宽的车道环绕小区,最大限度地减少车行道路对小区居住秩序和居住环境氛围的干扰,紧扣”以人为本,健康生活”的设计主旨进行设计。小区内停车采用宅前停放与集中地下停放相结合，地面机动车停车位98个,地下停车位191个。地下车库结合人防工程设计布置在地块北端。（六）绿化景观设计本小区中心绿轴系统是以一条自南向北的道路为主干，组团道路为树枝、组团绿叶，形成一株会呼吸生长的大树，勾起人们对原先场地上茂密植被的集体回忆。该小区的绿化绿地率25.1%。绿化设计与环境设计紧密结合，功能上净化与调节基地内的空气质量，降低外界噪音，改善小气侯。采用点、线、面相结合的方式，合理搭配树种、建筑小品、草坪，小径，建筑等，形成优美的整体居住环境，提供居民良好的活动场地，让家家户户都有良好的室外景观。具体的设计原则是在各建筑出入口适当位置、中心区域等处设置观赏类树木，中心绿地作为居民休息、活动的主要场所及环境设计的重点，设有草坪，铺地，水景与丰富的观赏植物。道路旁种植树冠较大的乔木，夏季具有遮阳降温的作用，建筑东西北侧，适当种植常绿乔木，冬季可以适当阻挡寒风。建筑南面适当种植落叶乔木，帮助建筑形成冬暖夏凉的小气侯。四、工程设计方案（一）建设标准项目方案设计引用的标准及依据：《城市居住区规划设计规范》（GBJ50180—93）《商业建筑设计规范》（JGJ62—90）《住宅设计规范》（GB500096—1999）《住宅建筑规范》（GB50368—2006）《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067—97）《江西省城市规划管理技术导则》（8）各工种工程设计的国家规范及地方规定建设单位提供的设计任务书**市城乡规划管理局提供的《规划红线图》及《规划设计条件》（二）主要建设内容及规模开发城市商品房76195.6平方米，用地19739.9平方米。项目主要建设内容见下表：①1幢：住宅楼，住宅层高2.9m，地上有一层1.5m高架空层，标准层18层。②2、3、4幢：住宅楼，住宅层高2.9m，地上有一层1.5m高架空层，标准层18层。③5、6幢：住宅楼，地上有一层2.8米高架空层，标准层23层，地下有4.7米高地下室。④沿街设两层商业服务网点，共两层，一层层高4.4米，二层层高3.6米，内有独立楼梯和独立厕所。⑤幼儿园两个，面积2000平方米；医务所一个，面积650平方米；社区用房面积1100平方米。已建垃圾站，污水处理站。⑥小区出入口一个；小区步行出入口一个；小区车行出入口一个；地下车库出口和地下车库入口各一个⑦配套供水、供电、排水、通讯等公共基础设施及小区智能化系统⑧小区绿化及景观工程（（三）工程方案11、主要建筑设计本工程结构设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级；地基基础设计等级和建筑桩基设计等级均为乙级，地下工程防水等级为二级；据规定，本项目按一级耐火等级设计；据规定，本建筑抗震基本设防烈度为6度。本建筑为丙类建筑，按6度采用抗震构造措施；本项目地下一层布置战时6级二等人员掩蔽所，防护单元按甲类防空地下室进行设计，人防工程抗力等级为核6级、常6级。2、总图规划设计①规划设计宗旨：以人为本，健康生活，自然而安静的居住生活是人们追求和向往的，把大自然的绿叶成荫、鸟语花香带入千家万户，融入人们的日常生活是本规划建筑设计最显著的特色。②规划设计特点设计以人为本：社区为了创造一个和谐、和睦、愉快、其乐融融的社区，让现代都市的人回到社区、回到家就能感受到舒服、轻松。邻里之间愉快的交流、聚会。出入口设计：公设三个出入口，人车分流，安全科学。在生态设计方面，本设计在尊重人性化居家的同时，将生态的规划理念融入到整个设计当中，本小区中心绿轴系统是以一条自南向北的道路为主干，组团道路为树枝、组团绿叶，形成一株会呼吸生长的大树，勾起人们对原先场地上茂密植被的集体回忆。绿化设..大型民用建筑居住小区建设可行性研究报告大型民用建筑居住小区建设可行性研究报告.大型民用建筑居住小区建设可行性研究报告计与环境设计紧密结合，功能上净化与调节基地内的空气质量，降低外界噪音，改善小气侯。采用点、线、面相结合的方式，合理搭配树种、建筑小品、草坪，小径，建筑等，形成优美的整体居住环境，提供居民良好的活动场地，让家家户户都有良好的室外景观。在交通及停车系统方面，本小区沿迎宾大道设三个出入口，车行系统呈环状,并与造币厂生活区现状道路连接,4米宽的车道环绕小区,最大限度地减少车行道路对小区居住秩序和居住环境氛围的干扰,紧扣”以人为本,健康生活”的设计主旨进行设计。小区内停车采用宅前停放与集中地下停放相结合，地面机动车停车位98个,地下停车位191个。结构清晰，布局合理：以人为核心最大程度的关怀居民的各项生活需求，运营现代规划设计手法，创造结构清晰功能完善布局合理道路顺畅的规划结构。3、规划设计总体框架①强调全区建设的整体性，包括功能布局、分期开发、住宅分布、道路系统、绿化系统、水系、活动空间分布与市政基础设施，统一规划，形成统一整体。②在整体布局的基础上开发，使得中心绿化与各景观节点紧密的联合在一起，包括功能、规模与景观。③本项目采用新的居住区设计思路，综合运用了生态学和城市设计理论的优秀概念，以建立独具特制和与自然亲和的人文环境，并注重居住文化氛围的设计，把绿化空间引入小区设计中。④住宅建筑、汽配一条街具有鲜明的文化特色和时代气息。⑤在整体分割协调的前提下，各景观具有信息的可识别性，单体建筑具有一定的差异特正，尤其是资源分享尽量均好。⑥规划设计布局：本规划与建筑设计方案以此为前提，在满足人与社会交往的同时，让休闲、文化、绿化环境成为居住空间怔怔的主题。满足不同层次既经济承受等要素的影响，从而进行合理的分区及布局。五、环境保护与节能1、项目场址环境现状项目所在区域是**市规划的居住区，同时也是重点发展的区域。项目所在地周边地块大部分为居民住宅区，无重大工企业污染源。项目周边500m范围内主要为居民住宅区，居民住宅区产生的污染物主要是生活垃圾、废水和废气，废水经处理后排入梅湖，小区所产生的生活垃圾经环卫部门集中收集后，送市政生活垃圾站，垃圾站废气的产生不会对小区居住环境产生影响。因此对该项目的影响甚小。从区域环境保护角度来说，该项目不在工业开发区，不会对健康人群有危害，周边的环境对此项目的建设也没有影响，所以说该项目的选址是合理的。项目所在地属赣抚冲积平原地貌，地势较平坦；场地岩土地震稳定性良好，无滑坡、泥石流、崩塌等不良地质作用存在。**市属亚热带季风湿润气候，雨量充沛，冬寒、春暖、夏热、秋凉，四季分明。多年平均降雨量1645mm，年最大降雨量为2356mm，年最小降雨量为1046.2mm，雨季集中在夏季，占全年总雨量的一半，春秋次之，年均气温17.45℃,最冷月份一月,平均气温1.9℃；最热月份七月份,平均气温34.5℃；极端最低温度为－9.4℃，极端最高温度为40.6℃。全年日照时数为1934.7小时，全处辐射量为11511car/cm2。无霜期较长，平均为276天，最长为330天，最短为229天，积雪日一般为1至8天，平均为5天，最长达19天。根据《**居住小区岩土工程勘察报告》，场地勘察深度以内分布上层滞水及孔隙承压水。上层滞水主要赋存于素填土下部，受大气降水及生产生活污水补给，水量较小；孔隙承压水含水层为砾砂层，属强透水层。场地地下水对混凝土结构、钢结构具弱腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性；场地土质对混凝土结构具弱腐蚀性，对钢结构及钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。该项目所在地原来主要为荒沙地，评价区域内除少量人工绿化植物外，天然植被较少，无野生动植物资源。2、环境质量标准根据**市环境监测站《**市环境质量报告书》（编报日期：2007年）对该区域空气质量监测数据表明，该区环境空气质量现状达到《环境空气质量标准》（GB3095-96）二级标准，区域内环境空气质量现状较好。根据**市环境监测站《**市环境质量报告书》（编报日期：2007年），项目所在地的地表水环境质量现状达到《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)中Ⅲ类水域水质要求，区域内声环境满足《声环境质量标准》（GB3096-2008）中的2类标准要求。该项目所在区域除少量人工绿化植物外，天然植被较少，无野生动植物资源。根据本项目排污特点和外环境特征确定环境保护目标如下：保护周围环境空气质量达到《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中二级标准。生活污水及其它废水处理后排入城市排污管网,外排废水水质必须达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）表4中的一级标准，保护受纳水体。保护区域声环境质量达到《声环境质量标准》（GB3096－2008）中2类标准要求。3、施工时的环境影响及解决措施①声环境影响分析:施工期噪声主要来源于施工机械，如推土机、挖掘机、载重汽车、搅拌机、振捣器等。虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随着施工的结束而消失，但由于噪声较强，将会对周围声环境产生严重影响，极易引起人们的反感，所以必须重视对施工期噪声的控制。根据以上分析，要求建设单位在施工期与附近居民区相邻处设置隔音壁（墙），并采取以下相应措施：采用较先进、噪声较低的施工设备；将噪声级大的工作尽量安排在白天，夜间进行噪声较小的施工，对打桩机等主要噪声源应禁止其在夜间22：00至凌晨6：00施工；禁止夜间运行的设备应严格执行有关规定，若必须夜间施工，须先向环保部门申报并征得许可，同时事先通知周围居民，以取得谅解；将有固定工作地点的施工机械尽量设置在距居民区较远的西侧，并采取适当的封闭和隔声措施；施工中应加强对施工机械的维护保养，避免由于设备性能差而增大机械噪声的现象发生。②扬尘对环境影响分析:⑴施工扬尘⑵车辆运输扬尘为降低扬尘产生量，保护大气环境，建议施工单位采取如下措施防尘：主要运输道路进行硬化，并使用草帘覆盖，防止扬尘。所有临时道路均需清洁、湿润，并加强管理，使运输车辆尽可能减缓行驶速度；施工中建筑物应用围帘封闭；脚手架在拆除前，先将水平网内、脚手架上的垃圾清理干净，清理时应避免扬尘；尽可能使用商品混凝土，若不得不现场搅拌时，水泥库房和搅拌站应封闭；运输车辆出场时必须使用毡布覆盖，避免在运输过程中的抛洒现象；建材堆放点要相对集中，并采取一定的防尘措施，抑制扬尘量；选择对周围环境影响较小的运输路线，定时对运输路线进行清扫；在施工场地清理阶段，做到先洒水，后清扫，防止扬尘产生；开挖出的土石方应加上围栏，且表面用毡布覆盖，将多余弃土及时外运。③固体废物对环境影响分析:建设施工过程中会产生弃土、建筑垃圾、生活垃圾等固体废物。这期间应根据需要增设容量足够的、有围栏和覆盖措施的堆放场地与设施，并分类存放、加强管理；弃土尽量在场内周转，就地用于绿化、道路等生态景观建设，本项目弃土及建筑垃圾应运至专门的建筑垃圾堆放场，生活垃圾应及时送往垃圾卫生填埋场进行卫生填埋，以免影响环境卫生。同时小区因修建地下车库，开挖的土石方量大约为34953.9m3。由于整个场地未填平整，则部分土石方用于场区基地的平整用土，部分用于小区绿化及道路用土，其余部分土石方需外运。外运的土石方在运输途中可能会散落，引起尘土飘扬，同时也会影响市容。因此在运输过程中车辆应注意不超负荷运输，同时用毡布覆盖，运输车辆出施工场地时用水冲洗轮胎，以免污染城市道路，雨天作业时更应注意保持路面的清洁工作。④施工废水对环境影响分析:施工期废水主要来源工程施工人员的生活污水和施工本身产生的废水。其中工程施工废水包括施工机械冷却水及洗涤用水、施工现场清洗、建材清洗、混凝土浇筑、养护、冲洗等，这部分废水有一定量的油污和泥沙。施工人员的生活污水含有一定量的有机物和病菌。另外，雨季作业场面的地面径流水，含有一定量的泥土和高浓度的悬浮物。要求施工单位在施工现场设置临时集水池、沉砂池等临时性污水简易处理设施。采取以上措施后，能有效地控制对水体的污染，预计施工期对水环境影响较小。随着施工期的结束，该类污染将随之消失。⑤水土流失影响分析:施工期由于地表开挖等活动破坏原有土壤上的结构或硬化路面，使裸露的松散土壤在地表径流的冲刷下易造成水土流失等问题，建议采取以下水土保持措施以避免或减缓水土流失现象：在土石方工程施工中，尽量减少施工区的数量和面积。在设计确定的施工区范围内进行施工，不能随意扩大取、弃土点，减少开挖面。废弃的土渣和石渣如果不能利用，应在指定的地方堆放，运到弃土点。如果没有弃土点，应堆放在低洼地上，层层压实后四周用挡土墙保护，表面覆土、种草，避免松散的弃渣产生新的水土流失。土石方工程尽量避开暴雨季节，施工完成后及时进行路面硬化和绿化工作。⑥建筑室内装修对环境的影响分析:在施工装修期，涂料及装修材料的选取应按照国家质检总局颁布的《室内装修材料10项有害物质限量》规定进行，严格控制室内甲醛、苯系物等挥发性有机物及放射性元素氡，使各项污染指标达到《室内空气质量标准》（GB/T18883－2002）、2001年制定的《室内空气质量卫生规范》及《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的限值要求，不会对室内环境造成污染。4、营运期的环保措施：①污水处理措施：本项目废水主要为居民日常生活产生的生活污水，**印钞厂已在项目的东北面60m处建造了一个生化污水处理厂，本工程建成后将与**造币厂现有职工住宅区形成整体居住小区,本项目的生活污水经化粪池处理后排入区内废水管网后，排入印钞厂的污水处理站处理，再进入市政污水管网后排入梅湖。设计餐饮含油废水经油水分离器隔油预处理后与生活污水一起经化粪池处理后排入区内废水管网后，排入印钞厂的污水处理站处理，再进入市政污水管网后排入梅湖。项目外排废水水质能达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）表4中的一级标准。②废气：本项目主要大气污染物是家庭厨房油烟、地下车库废气和发电机燃烧时产生的废气。居民厨房油烟排放目前还没有环保标准规定，参照《饮食业油烟排放标准（试行）》（GB18483-2001）执行。本项目住宅厨房设供抽油烟的处境主次排风道，由主风道直通屋顶高处排放，对周围环境影响较小。小区在5#、6#住宅楼区域修建一地下停车库，对地下车库采用机械排风系统（并设置有下排风口，排气口位置设在地表空旷地带，距地面2m高处），利用车道自然排风。小区内加强绿化生态补偿，并通过绿化加强对有害气体的吸收净化。汽车尾气由于排入开放性的空间，浓度积累小，对区域大气环境影响很小。该柴油发电机房设有专用排风井，其热气排入风并由上部排出，起烟气由竖烟道高空排放，新风则由风井经专用防爆风机引入，对区域大气环境影响不大。综上所述，本项目大气污染物排放量小，通过采取以上有效措施，大气污染物不会对周围环境造成明显影响。③固体废物：本项目营运期固体废物主要为生活垃圾，产生量约为1022t/a。小区内垃圾收集方式采用生活垃圾真空管道收集系统收集后，运往印钞厂的垃圾收集站，统一由环卫部门收集送垃圾填埋场院处置。小区通过制定并实施小区垃圾清扫、收集、清运的管理制度，保证小区环境的优美。因此，本项目的固体废物对周围环境及卫生状况不会产生直接影响。④噪声：本项目营运期噪声主要来自设备噪声源及进出车辆启动运行时的交通噪声等，设备噪声源主要为水泵、排风机、发电机组等，源强约65～110dB（A）。水泵、排风机、备用发电机组均安装在5#、6#住宅楼地下室设备间内，水泵、备用发电机组使用时间均较少，根据噪声衰减模式预测，在采取隔声、消音吸声、减震等综合处理措施后，一般影响范围限于设备间周围20m范围内，不会对区域声环境产生影响。进出车辆启动运行时的交通噪声等，若不采取有