土地开发及基础设施建设可行性研究报告

土地开发及基础设施建设可行性研究报告目录1总论...............................................11.1项目背景.....................................11.2研究内容.....................................21.3主要研究结论.................................32社会经济及市场分析................................102.1建设现状与进展..............................102.2发展规划....................................112.3发展有利条件分析.............................122.4土地销售前景及价格预测.......................1建设条件与方案设计................................19建设条件与方案设计................................193技术标准与建设规模................................173.1技术标准的论证..............................173.2建设内容....................................173.3建设规模....................................184.1场址现状....................................194.2场址建设条件................................194.3道路方案设计................................224.4给水工程....................................2投资估算与资金筹措................................39投资估算与资金筹措................................394.5排水工程....................................284.6照明工程....................................314.7交通工程....................................314.9消防工程....................................315项目的运作与管理..................................335.1管理模式....................................335.2对外招商与经营..............................335.3组织机构....................................336项目实施方案及进度安排............................356.1项目实施方案................................356.2施工措施....................................376.3建设工期安排与实施计划.......................377.1投资估算....................................3.3环境影响....................................47.3环境影响....................................477.2资金筹措及还贷..............................418财务分析..........................................428.1编制依据....................................428.2基础数据....................................428.3营业收入及税金估算...........................428.4总成本费用..................................438.5利润........................................438.6财务盈利能力分析.............................438.7财务生存能力分析.............................448.8清偿能力分析................................448.9不确定性分析................................458.10财务评价结论...............................459环境保护..........................................479.1编制依据....................................479.2环境现状....................................479.4综合治理及措施..............................4710节能评价.........................................4910.1道路运输节能评价概述........................4910.2道路燃油消耗影响因素........................4910.3燃油节约...................................5010.4节能分析...................................5011风险分析.........................................5111.1项目风险因素识别............................5111.2风险评估...................................5111.3降低风险的主要措施..........................5312问题与建议.......................................5412.1关于资金筹措与使用..........................5412.2关于环境保护...............................5412.3关于项目实施措施............................5412.4关于防洪...................................541总论1.1项目背景1.1.1项目名称新区土地开发及基础设施建设1.1.2项目建设单位简况某城陵矶临港新区开发投资有限公司是经某区政府授权的项目投资主体，是某市、某区两级人民政府于1年1月出资组建的具有独立法人资格的国有公司。注册资本17000万元。该公司经市、区人民政府授权，代表政府负责港区的投融资工作和项目开发建设。公司依照《公司法》运作，实行独立经营核算。某城陵矶临港新区开发投资有限公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设综合办公室、工程管理部、财务管理部、规划建设部、招商部五个科室，运作机制完善。公司现有员工30人，其中专业技术人员22人，员工全部具有大专以上的文化学历。1.1.3项目简介本项目为新区土地开发及基础设施建设，主要包括某城陵矶新区的2435亩土地开发及黄泥沟路建设，黄泥沟路作为某城陵矶新区“三纵三横一环”的道路网络系统中的“一横”，是该区道路网络中极其重要的组成部分，规划西起沿江路，东至107国道，道路长度8000m；路幅宽度为30m。1.1.4项目背景及编制依据1.1.4.1项目背景某城陵矶新区位于某市某区境内，是某市推进工业化和新型城市化的核心区域，总规划用地面积23.6平方公里，拥有全国28个内河主枢纽港之一的城陵矶港，是国家对外贸易一类开放港口，某省长江干线上唯一口岸，长江航运和湘江航运重要的中转站，区位交通优势明显。为加快地方经济和社会发展，充分利用好区域优势资源，建设特色某，根据省委书记张春贤提出的“优势优先、优先发展”的要求，充分发挥某通江达海的区位优势，某市委、市政府提出并实施了某城陵矶新区开发战略。港区开发启动实施以来，发展态势良好。城陵矶新港有限公司（以下简称新港公司）总投资16亿元，建设年通过能力88万标箱的国际集装箱码头，目前，投资6亿元的一期工程于某某年6月建成开港，年吞吐量30万标箱；三期建成后，散货、件杂货将达到1000万吨。同时，已有中远化工、华新水泥、中天石化、泰格林纸、恒阳化工储运等一批投资过亿元的现代工业和物流储运企业落户。为加大港区开发建设力度，适应港区招商形势的需要，优先发展土地开发及道路交通设施和城市配套设施成为当务之急。根据某城陵矶新区总体规划与分步开发建设实施计划，某区政府拟加速港区土地开发及道路建设进程，在城陵矶新区内建设36条区内道路及附近的土地开发。1.1.4.2可行性研究报告编制依据⑴岳府阅[2008]8号《关于某城陵矶新区建设有关问题的会议纪要》；⑵岳政发(某某)5号《某市人民政府关于加快某城陵矶新区建设的若干意见》；⑶《某市城市总体规划》（2008—2030）；⑷《某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；⑸《某城陵矶新区总体规划》(2008-2020)；⑹国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；⑺其他有关专业设计规范；⑻建设单位提供的其他各项基础资料。1.2研究内容通过对拟建项目区域社会经济、产业布局、交通运输、自然条件等内容的详细调查、研究、分析，依据项目影响区域社会经济发展，重点研究项目建设的必要性；同时，结合现状路网和规划路网研究论证路线走向、工程方案、建设规模、技术标准、投资估算、资金来源和经济效益等，编制成《新区土地开发及基础设施建设可行性研究报告》。本报告主要研究内容有：(1)项目建设的必要性；(2)项目影响区域社会经济现状分析与发展预测；(3)建设方案与标准；(4)建设条件与方案比选；(5)投资估算及资金筹措；(6)经济评价；(7)工程环境影响分析；节能评价；问题与建议。1.3主要研究结论1.3.1项目建设的必要性⑴是推动“两型社会”建设的需要资源环境约束和经济快速增长的矛盾,已经成为经济社会发展面临的严峻挑战。建立资源节约型和环境友好型区域经济,对于贯彻落实科学发展观,建设社会主义和谐社会,推进新型工业化、新型城市化都有着重要的意义。某城陵矶新区，已纳入经国务院批准的长株潭城市群“两型社会”建设配套改革试验区的滨湖示范区范畴，作为某省长江干线上唯一口岸，该区建设对推动长株潭示范区的整体建设和发展起着非常重要的作用。按产业规划，新区今后将是长株潭城市群物流、航运、加工制造基地和原材料供应基地。因而快速搞好新区土地开发及基础配套设施建设，建好新区并发挥相应功能，对长株潭城市群“两型社会”建设具有很大的推动作用。⑵是促进区域经济发展的需要《某市人民政府关于加快某城陵矶新区建设的若干意见》岳政发[某某]5号指出：某城陵矶新区要按照“产业高地、试验新区、临港新城”的定位，把新区建设成为长江中游区域性航运物流中心，中南地区重要的石化产业基地、电力能源工业基地、出口加工基地和先进制造业基地，某省对外开放的重要门户，某市科学跨越、和谐崛起的先导区。要想把某城陵矶新区发展成为产业高地、试验新区、临港新城，就必须把新区的土地开发及基础设施建设放在第一步，新区土地开发及基础设施建设是新区“提质扩容”的重要载体，它不仅为新区的发展、人民的生产、生活提供重要的基础设施，同时，也是引导城市用地布局健康合理发展的重大举措。该项目的建设不仅可加强区域内各片区之间的交通联系，有效的改善企业的投资环境，也将可以促进工业区土地升值,加快城市的提质扩容步伐,使得新区人流、物流畅通无阻，吸引更多的投资商来该区投资兴业，促进某城陵矶新区的经济发展。⑶是完善某区用地状况和交通体系的需要某区内的土地大部分为丘岗地，此次结合土地开发及基础设施建设，对城区内的黄泥沟路沿线两厢土地进行平整，土地平整后将有利于城区的项目建设和紧张的用地需求。根据规划，某区城区面积为23.68平方公里，规划城市道路总长度约110km。目前某区城市交通主要以道路为主，本规划区域内仅有107国道、S201线和长江路，负担该区域的全部对外交通和过境交通。区内交通和过境交通相互混杂，特别是S201线，是目前唯一的南北向交通道路，也是旧城区与新城区的交通咽喉，交通流量大，交通十分拥挤、混乱，经常发生交通堵塞。正所谓“城镇要发展，交通要先行”，某市的建设离不开交通的发展，某城陵矶新区是某市“十一五”发展规划中的重要区域，是某“工业强市”战略的主要实施载体。而黄泥沟路是某城陵矶新区公共配套服务区及港口航运物流区东西向的交通动脉之一，它的建成将极大改善某市的招商引资环境和沿途人民生产条件，必将带动沿线两侧土地的开发升值，使发展规划成为可能。⑷是某市城市建设用地的客观需要某市优越的地理位置和区域交通条件、雄厚的农业基础、丰富的自然资源和人文资源，使某具有强大的发展潜力。但是，目前某城区规模仍然很小，城市化水平较低，在一定程度上已经跟不上甚至制约了某市社会经济的发展。这一地区工程地质及地形地貌也较为简单,可为扩大某城区规模提供完整的发展用地，同时有利于疏解旧城区中心压力，改善城区中心交通状况和居民生活环境，为某市的未来发展提供广阔的空间。⑸是优化投资环境的需要招商引资作为引进外来资金，加大投入，促进当地经济发展的一条重要途径，优质服务、优美环境和优惠政策是招商成功的三大法宝。实践证明，优美的城市，便捷的交通，是投资商优先考虑的投资条件，即将建设的随岳高速以及已有的G107、长江路、S201、S301，将会加强临港新区与外部经济发达地区的联系，本项目的建设，将进一步优化某市投资环境，吸引投资商投资，带动某经济发展。1.3.2技术标准与建设规模⑴技术标准及主要技术条件根据本项目在新区中的地位和作用，结合该区交通量预测和道路通行能力分析，考虑沿线地形、地貌，依据《城市道路设计规范》（CJJ37—90）初拟本项目的技术标准。黄泥沟路按城市Ⅱ级主干道标准设计，计算行车速度50km/h，路幅宽30m详见表1-1。表1-1黄泥沟路主要技术标准表序号序号项目单位标准指标1道路等级城市Ⅱ级主干2道路长度m80003设计速度km/h504路幅宽度m305平曲线最小半径设超高最小半径m200不设超高最小半径m4006最大纵坡%5.57最小坡长m1408竖曲线一般最小半径凸型m1350凹型m10509车辆荷载等级构造物城—A级路面BZZ—100KN10桥梁设计洪水1/100⑵建设规模本项目为新区土地开发及基础设施建设，建设内容主要是2435亩土地开发和黄泥沟路及配套设施建设。黄泥沟路全长为8km,路幅宽30m，其中，路基土石方127.68万m3；沥青混凝土路面184千m2，人行道56千m2，排水管道16000m，给水管道8000m，平面交叉4处。总征用土地2795亩；具体见表1-2。表1-2拟建建设规模项目项目单位数量土地开发工程亩2435基础设施工程一、路线1、道路长度km82、占地亩360二、路基路面1、路幅宽度m302、路基土石方万m3127.683、主线路面结构类型沥青砼4、路面工程数量4.1行车道面积千m21844.2人行道面积千m256三、桥梁、涵洞三、桥梁、涵洞1、大桥m/座2、中桥m/座2、涵洞道3四、路线交叉1、互通式立交处2、分离式立交处3、平面交叉处4五、沿线设施1、排水管道m160002、给水管m80001.3.3投资估算及资金筹措⑴投资估算本项目总投资估算为59996.55万元；其中土地开发工程投资29220万元，基础设施工程投资24836.55万元，建设期利息5940万元。土地开发工程共有2435亩，其中工业用地1770亩，综合用地665亩；基础设施工程主要是黄泥沟路及配套设施建设，黄泥沟路全长8km，宽幅30m，平均每公里造价3104.57万元。⑵资金筹措及安排本项目建设资金来源为银行贷款和建设单位自筹两部分，具体如下：①自筹资金19996.55万元。②申请银行贷款40000万元。3.4投资计划方案投资计划安排见表1-3。表1-3推荐方案投资计划与资金筹措表单位：万元 序号年 合计 建设期 第一年 第二年 第三年 1总投资59996.41908.0310775.82 7312.7自有资19996. 1908.03 10775.82 7312.7银行贷 40000 40000 1.3.5工期安排⑴建设工期安排本项目建设进度，计划用3年(某某.7—2012.6)完成。⑵实施计划工程进度概略及投资年度分配方案见表1-4。表1-4拟建项目工程进度安排表年份 某某年 某某年 某某年 2012年季度 一二三四一二三四一二三四一二三四前期工作征地拆迁 三通一平材料及现场路基工程桥涵及交叉路面及沿线竣工验收1.3.6经济评价本项目主要数据与经济指标详表中表明，全部投资财务内部收益率为5.96%(税后)，投资回收期为7.35年(静态税后)，总投资收益率为5.69%，从项目的敏感性分析计算结果可以看出，项目具有一定的抗风险能力。综上所述，该项目的各项基础条件已具备、时机已成熟，符合国家的有关方针、政策，能产生一定的社会效益，因此项目是可行的。1.3.7节能评价道路建设项目的节能主要体现在营运车辆燃油消耗的节约上。本项目道路部分为新建道路，拟建项目的节能效益主要是道路等级提高而使燃油消耗量降低所产生的燃油节约效益。此项效益是指拟建项目建成前后，拟建项目与老路之间行车速度及油耗的变化情况，每车百公里平均油耗为12.8公升（标准小客车），建成后平均每车百公里实际耗油11.5公升，每车百公里平均可节约用油1.3公升；在目前能源问题日益突出、政府号召建立节能型社会的形势下，具有显著的经济效益和社会效益。3.8综合评价本项目建设是必要的，经济上是合理的，技术上是可行的，并具有一定的抗风险能力，因此，本项目推荐实施。主要技术经济指标详见表1-5。表1-5主要技术经济指标表序号 指标名称 单指标 备注 1总用地面积 亩 2795 道路占地面积 亩 360 土地开发面积 亩 2435 新建道路长度 km 8 建设期 年 3 含前期工总投资 万元59996.55 资金筹措 银行贷款 万元40000 自筹 万元19996.55 财务评价 6.1项目营业收入万元60994.88计算期内6.2总成本费用万元51042.55计算期内利润总额 万元9952.33计算期内所得税万元2488.08计算期内6.5净利润万元7464.25计算期内项目静态投资回收期年 7.35 含建设期财务内部收益率(税后) % 5.96 财务净现值(税后) 万元5139.33 2社会经济及市场分析2.1建设现状与进展某区成立于1984年，总面积402平方公里，人口16.48万人，2008年，全年完成国内生产总值38.18亿元，规模以上工业企业70家，比2007年新增12家，完成规模工业增加值15.4亿元，财政收入3.47亿元。某区作为全市的工业区，长岭炼化、巴陵石化、华能电厂、泰格林纸等中央、省属大型企业境内驻有，经过20多年发展，该区已发展成为中南地区最大的石油化工基地和重要的能源、造纸基地。特别是石油产业链已发展到炼油、化工、有机合成、精细化工等共20多个行业，200多种石油化工产品，总资产200亿元，年产值达1000亿元以上。2007年，为落实省委张春贤书记“优势优先、优先发展”的指示精神，进一步发挥某通江达海的区位优势，某市委、市政府启动了某城陵矶新区（以下简称临港新区）开发战略。两年来，在省市区三级政府的直接推动下，临港新区各项工作超常推进，取得了明显成效。一是加快了临港新区总体规划编制步伐。《某城陵矶新区总体规划》是在省市两级政府审时度势、抢抓机遇，打造长江中游航运物流一类口岸，启动松阳湖港口建设的背景下展开的。为高起点、高标准制定某城陵矶新区总体规划，在黄兰香市长的直接领导下，从2008年3月开始，按照将港区建设成为区域性航运物流中心、重要的石化工业基地、电力能源基地、出口加工贸易基地和某省对外开放的门户的规划理念和规划定位，通过采取外地学习考察、征求专家意见、听取基层建议等多种形式，对港区规划进行了反复修改完善。编制工作得到了各级领导和社会各界的帮助指导，某市、某区“四大家”领导班子十分重视规划编制工作，多次深入现场，参与讨论，指导工作；市直、区直各行政职能和技术服务部门全力配合，协同作战，提供支持，以上工作为规划编制奠定了坚实的基础。《规划》几易其稿，不断深化完善，目前规划正在不断完善修订过程中。同时，港区核心区控制性详规编制工作正在抓紧进行。现阶段，临港新区已进入我市城市规划范畴和新一轮城市及土地利用总体规划，临港新区的土地已全部调整为建设用地。二是明确了港区管理体制和运行机制。为加强某城陵矶新区建设工作的领导，省委、省政府成立了由省委常委、常务副省长于来山为组长，省长助理袁建尧为副组长的某城陵矶新区建设领导小组，并明确了某区为临港新区的建设责任主体，确定了“政府主导、区政合一、市场运作”的模式。三是逐步完善了基础设施建设。目前，港区水、电、路、通讯等基础设施全面启动建设。总投资6个多亿，设计年吞吐量达30万标箱的城陵矶国际集装箱码头已建成开港；投资约3亿元的进港大道和通港路一南一北通向港区，打通了港区对外的陆路大通道；同时，港区循环铁路进入了荆岳铁路规划，即将开工建设。另外，1个11万伏变电站已竣工使用，首期投资4000万的移民安置小区已交付使用，年供水600万吨的供水工程上半年将实现供水。四是加大了招商引资工作力度。港区自筹建以来，因独特的区位优势和良好的工业基础，吸引了众多投资者的目光，已有中远化工、华新水泥、中天石化等一批投资过亿元的企业落户投产。同时，泰格林纸集团、江阴恒阳化工码头两个投资5亿元以上的重大项目正在抓紧建设。特别是投资5亿元的恒阳公共化工码头将进一步完善城陵矶港的港口功能和资源配置作用，极大地提升我市石油化工产业的核心竞争力。2.2发展规划某城陵矶新区总体规划结构为“五区”：一是港口航运物流区：规划面积6.4平方公里，共有长江岸线6670米，除1600米为已有货主码头（华能、华新水泥），其他岸线一律规划为公共码头。目前，新港公司国际集装箱码头（一、二、三期）共用岸线2100米，其余2970米为预留集装箱码头及部分生活岸线。在长江路以西，兴业路以南、华松路以北的沿岸及腹地陆域纵深约400米，用地面积2.6平方公里规划为物流用地，沿长江岸线布局公共码头，建设综合性的物流园区、专业化工产品物流园区和第三方物流园区，形成以港口为枢纽的现代物流基地。二是港口配套加工区：本区规划面积6.8平方公里，位于长江路以东、松阳湖路以西、兴业路以南、芭蕉湖北面山体以北的地段，主要布局与港口关联度大的进出口加工、能源、精密机械等制造加工业。三是建材化工产业区：规划面积2.8平方公里，位于沿长江路两侧、在兴业路以北地域，该区西临长江港口岸线，北靠东接松阳湖滨水景观带，是承接省内外转移产业，发展大运量、大耗水、低污染的港口型重化产业的主要承接地。四是精细化工产业区：规划面积2.5平方公里，位于随岳高速道路以西、兴业路以南、公共中心以东地域，主要依托长炼、岳化等中央石化企业，对接现有某某精细化工产业基地，延伸石油化工产业链。五是公共配套服务区：规划面积5.1平方公里,主要围绕黄泥沟水系及通港路南侧布局金融、保险、信息网络、中介服务等生产性服务业发展，完善行政办公、教育、卫生、文化等市政公共设施建设，形成以港口为对象的现代化商贸服务体系。2.3发展有利条件分析2.3.1具备实施临港开发战略的区位、交通和产业优势以城陵矶港为核心的新区位于某省某市城区北部，地理位置十分优越，交通枢纽已成网络，产业支撑兴旺发达，是一块投资兴业的理想之地。⑴经济区位优势明显。某是沿江开放城市、城陵矶港是国家一类外贸口岸、首批对台直航港口。该区位于长江流域经济带和京广铁路经济带的交汇中心，又处于武汉城市圈与长株潭两个改革试验区之间，是未来某市沿江产业带的核心区域和城市建设的重点区域。同时，还是国家确定的中部地区加工贸易产业梯度转移的重要承载地。⑵交通区位优势明显。新区距某城区仅3公里，北距武汉180km，南距省会长沙162km，具有现代化的综合交通运输体系，其快速、便捷、安全的交通运输网络，为推进对外开放、发展外向型经济奠定了坚实基础。港口方面：沿江临港是该区的核心战略资源，城陵矶港作为某省长江干线上唯一国家对外贸易一类开放口岸，是连接长江航运和省内湘资沅醴内河航运重要中转站和唯一出海口，在枯水期间5000吨级船舶也可进港作业。道路方面：随着随岳高速、杭瑞高速、京珠高速复线的相继建设，与京珠高速、107国道、S201、S301等道路伴区或穿境而过，共同构成了港区国、省干道互通的道路网络。铁路方面：距京广铁路和武广铁路某站在5公里左右，随着武广客运专线、荆岳铁路的建设，规划建设的荆岳铁路进入临港新区的铁路专用线向北延伸至道仁矶、陆城和长炼，并最终与路口车站形成疏港环线货运专线，依托京广铁路线，将形成四通八达的铁路运输网络体系。航空港方面：在距临港新区15公里的某县筻口镇规划建设某航空港站区，技术等级为2级，行政等级为不定期航班的支线机场。⑶产业支撑基础雄厚某省“十大标志性工业企业”中的长岭炼化公司、巴陵石化公司、华能某发电有限公司和泰格林纸集团等四家大型企业集团都驻在区内。现有的石油化工、电力能源、水泥建材都是我省的优势产业，尤其是石油化工产业经过30多年发展，已成为中南地区重要的石化工业基地，形成了1000亿元的产值规模。新区正式筹建以来，一些大运量的新型建材、机械装备制造项目纷纷进驻，已有中远化工、华新水泥、中天石化、泰格林纸集团、中交集团新港公司、恒阳化工储运等一批投资过亿元的现代工业和物流储运企业落户，逐步形成以港口物流、化工储运为核心的新兴物流产业和以造纸、建材为重点的重化产业。2.3.2创造了港区开发的良好招商环境⑴港区开发战略得到了省、市政府的高度重视和大力支持。某省委书记张春贤高度重视城陵矶港的门户作用，强调某要“优势优先、优先发展、树立门户城市概念”。在省委、省政府的直接推动下，港区龙头工程----总投资6亿元的城陵矶国际集装箱码头一期工程已竣工投入运营，其30万标箱／年、散杂件100万吨∕年的吞吐量，能保证全省“十一五”期间社会经济发展需要。2008年9月，某城陵矶新区纳入了国务院批准的长株潭“两型社会”建设配套改革试验区总体规划滨湖示范区范畴，将会享受中央和省政府在土地、信贷和财税等方面各种扶持政策支持。为加快新区发展，某市委、市政府多次召开港区会议，专题研究有关港区规划、管理体制和运行机制等重大工作，省委、省政府成立了由省委常委、常务副省长于来山为组长，省长助理袁建尧为副组长的某城陵矶新区建设领导小组，某区也成立了专门工作机构--新区临时管理委员会，负责港区开发建设的具体工作。在省市两级党委、政府的高度重视和大力支持下，城陵矶新区正朝着打造区域性物流中心的战略目标迈进。⑵建立和完善了功能齐全的综合性港口码头和基础设施。现在，城陵矶港不但拥有煤炭、粮食、石油等专用码头和木材、沙石、钢材等各类散货码头，而且具有国内一流水平的现代化国际集装箱码头已投入使用，投资约5亿元的恒阳公共化工码头即将开工建设；届时，某城陵矶港将成为一个功能配套、设施齐全具有核心竞争力的综合性港口群，其年吞吐量2000万吨的运输规模，将极大地带动和促进全市乃至全省经济社会特别是外向型经济的快速发展。同时，为完善港区基础设施，港区管委会加大了投入力度，总投资3亿元的进港大道和通港路一南一北通向港区，并分别与随岳高速和107国道联通，打通了港区对外的陆路大通道；电力供应能力充裕，港区供水工程已经开工建设。临港新区整体开发条件已基本具备。⑶出台了支持港区发展的一系列优惠政策和措施。为充分发挥港区优势，加快港区发展实现区域经济跨越式发展，港区管委会出台了一系列更加科学、更具吸引力的港区招商引资优惠政策，支持、鼓励符合国家产业政策、投资强度大、科技含量高、附加值高、税收高的拉动型、环保型、节约型产业项目进入港区。独特的区位交通优势，良好的投资经商环境，雄厚的产业基础支撑，使得新区成为某对外开放的门户，成为招商引资和对接沿海产业转移的黄金宝地，“福布斯”杂志将某评为中国20个最适宜投资的城市之一。2.4土地销售前景及价格预测项目以城陵矶新区土地运营为主要收入来源，其发展在宏观上取决于临港新区内产业的发展前景，在微观上取决于现有企业扩能增产和城陵矶新区对外招商引资时对土地需求的增长。在产业发展前景预期良好条件下，项目招商引资规模和速度将对本项目土地销售前景产生重大影响。2.4.1招商引资前景分析城陵矶新区经济区位优越，交通条件优势明显、产业支撑基础雄厚、招商环境良好，是未来某市沿江产业带的核心区域和城市建设的重点区域，同时，还是国家确定的中部地区加工贸易产业梯度转移的重要承载地。从未来资本转移发展态势及发达地区和欧美等发达国家产业结构演变阶段判断，发达国家和发达地区资本输出正处于一个上升初始阶段，这意味着，在未来相当长的时间内，大量的沿海发达地区和发达国家资本将继续向某市转移。其基本理由是：一是沿海发达地区和发达国家产业结构仍处于调整时期，尤其是香港、上海等地产业结构具有很大的调整空间，这意味着将有大量的产业资本进行转移。二是某市既具有明显的区位优势，又具有明显的综合成本优势，是产业转移的理想基地。三是入园企业可享受国务院、省、市政府给予的优惠政策，实行“封闭式管理、开放式运行、社会化服务”，企业办事实行“一个窗口受理，一站式审批，一条龙服务”。园区各类中介机构健全，投融资服务完善。2.4.2土地销售价格预测土地价格的变化受多个因素影响，包括供需关系、区位、用地性质、基础设施条件等。近两年某市城陵矶新区综合用地的交易价格情况如表2-1。表2-1近两年城陵矶新区周边地区用地交易价格用地性质用地性质价格（万元/亩）最高价平均价最低价工业用地1715.714.4综合用地29.6027.9626.32考虑到国家对地产的宏观调控政策及金融危机影响，以及根据近几年城陵矶新区周边地区地产价格的平均增长率为10%，保守起见，本项目综合用地的土地预测增长率取8%，增长基数为表2-1土地交易价格的平均值；工业用地第一年按近2年平均价格15.7万元/亩不变，以后每年价格增加1万元/亩。

表2-2城陵矶新区未来10年土地增长价格表年年份工业用地价格综合用地价格200815.727.96某某15.730.2某某15.732.6某某15.735.2201215.738201316.741.1201417.744.4201518.747.9201619.751.8201720.755.9201821.760.4201922.765.22可以预计，随着新区基础配套设施的建成和完善，其土地升值速度将大于本可研预测值。3技术标准与建设规模3.1技术标准的论证根据《某市城市总体规划》并参照《城市道路设计规范》，本项目中的黄泥沟路按城市Ⅱ级主干道标准设计，设计行车速度均为50km/h。主要技术标准见表3-1。表3-1路线主要技术标准表序号序号项目单位标准指标1道路等级城市Ⅱ级主干道2道路长度m80003设计速度km/h504路幅宽度m305平曲线最小半径设超高最小半径m200不设超高最小半径m4006最大纵坡%5.57最小坡长m1408竖曲线一般最小半凸型m1350凹型m10509车辆荷载构造物城—A级路面BZZ—100KN等级1010桥梁设计1/1003.2建设内容本项目为新区土地开发及基础设施建设，建设内容包括征地拆迁、道路工程、给水工程、排水工程、亮化工程、交通设施等。3.3建设规模本项目为新区土地开发及基础设施建设，建设内容主要是2435亩土地开发和黄泥沟路及配套设施建设。黄泥沟路全长为8km,路幅宽30m，其中，路基土石方127.68万m3；沥青混凝土路面184千m2，人行道56千m2，排水管道16000m，给水管道8000m，平面交叉4处。总征用土地2795亩；具体见表3-2。表3-2拟建建设规模项目项目单位数量土地开发工程亩2435基础设施工程一、路线1、道路长度km822、占地亩360二、路基路面1、路幅宽度m302、路基土石方万m3127.683、主线路面结构类型沥青砼4、路面工程数量4.1行车道面积千m21844.2人行道面积千m256三、桥梁、涵洞1、大桥m/座2、中桥m/座2、涵洞道3四、路线交叉1、互通式立交处2、分离式立交处3、平面交叉处4五、沿线设施11、排水管道m160002、给水管m80004建设条件与方案设计4.1场址现状4.1.1地理位置项目位于某市某区内，位于东经113°08′48″至113°23′30″、北纬29°23′56″至29°38′22″之间，某区位于某市城区东北部、长江中游南岸，西濒东洞庭湖，东与临湘市接壤，西北与湖北省监利县、洪湖市隔江相望，南部与某楼区和某县毗邻。区域内107国道和京广铁路纵横南北，京珠高速道路在东边擦肩而过，长江黄金水道环绕西北。沿铁路南距长沙162公里，北离武汉245公里；沿京珠高速道路距长沙黄花机场和武汉天河机场均不到2小时车程；沿水路东距九江340公里，南京715公里，上海990公里，西距重庆490公里。4.1.2土地利用现状本区域内土地现状多为荒地和田地，农居和水域也占有一定比例，而建设用地的比例较大，用地构成属于典型的未开发农用地场址，地势较平坦，主要用地已全部纳入城陵矶新区建设用地范围。该区域属于某市城区边缘，某省“十大标志性工业企业”中的长岭炼化公司、巴陵石化公司、华能某发电有限公司和泰格林纸集团公司等四家大型企业集团都驻在区内或周边。4.2场址建设条件4.2.1地形、地貌、地震情况项目地属幕阜山脉向江汉平原过渡地带，地貌多样、交相穿插，整个地势由东南向西北倾斜。境内最高海拔点为某乡上清溪村之小木岭，海拔497.6米；最低海拔点为永济乡之臣子湖，海拔21.4米。一般海拔在40—60米之间。地震：根据《中华人民共和国地震参数区划图》（GB18306—2001），该区域地震动峰值加速度g=0.10，特征周期为0.35s，根据某抗震设防基本烈度为Ⅶ度，规划按Ⅶ度标准进行设防。4.2.2地质和水文地表组成物质65%为变质岩，其余为沙质岩，土壤组成以第四纪红色粘土和第四纪全新河、湖沉积物为主。第四纪红色粘土主要分布在境内东南边，适合林、果、茶等作物开发。第四纪全新河、湖沉积物主要分布在西北长江沿线，适合水稻、瓜菜等作物种植。⑴松阳湖水域湖面积：丰水期6000-8000亩左右；枯水期5000-6000亩左右；水位：最深水位5-6米左右；平均水位3-4米左右蓄水量：丰水期21万立方米左右；枯水期12万立方米左右；⑵长江某段松阳湖水域北濒临并汇入长江。长江螺山段水文特征对其影响很大，根据长江螺山段水文站水文数据，长江在该段主要水文参数如下：流量：多年平均流量20300立方米/秒；历年最大流量61200立方米/秒；历年最小流量4190立方米/秒；流速：多年平均流速1.45米/秒；历年最大流速2.00米/秒；历年最小流速0.98米/秒；含砂量:多年平均值0.683公斤/立方米；历年最大含砂量5.66公斤/立方米；历年最小含砂量0.11公斤/立方米；输砂量:多年平均输砂量15.7吨/秒；历年最大输砂量177吨/秒;历年最小输砂量0.59吨/秒;水位：多年平均水位23.19米(吴淞高程);历年最高水位33.14米;历年最低水位15.99米;4.2.3气候条件项目区域属亚热带季风气候，气候温和，四季分明，热量充足，雨水集中，无霜期长。年日照1722—1816小时，年太阳辐射总量为113.7千卡/cm2；一月平均气温约4.3℃，七月平均气温约29.2℃；年平均气温16.6—16.8℃，无霜期258—278天；年降雨日141—157天，降水量1469mm。4.2.4城镇规划及社会环境条件本项目符合《某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《某市城市总体规划(2008—2030)》、《某港总体规划(2006—2020)》、《某市2008-2012产业发展规划纲要》、《某城陵矶新区总体规划》等相关要求。新区是一个以港口（城陵矶港）为依托，以物流仓储、加工贸易、现代装备制造、新型建材及精细化工等为主导产业的港口经济带。4.2.5交通运输条件项目区域107国道和京广铁路南北纵横，京珠高速道路擦肩而过，长江黄金水道环绕西北。沿铁路南距长沙162公里，北离武汉180公里；沿京珠高速道路距长沙黄花机场和武汉天河机场均不到2小时车程；沿水路东距九江340公里，南京715公里，上海990公里，西距重庆490公里。境内有厂矿铁路专用线4条，全长29公里；有火车站2个。4.2.6公用设施条件⑴水源：新区工业生产用水由接自附近的中心城区市政给水管网供给，大耗水工业用水可新建水厂从长江取水供给；生活用水由某铁山水库供给。⑵排水：项目区内现无市政排水系统，现状雨水基本上都是自然排放，雨水系统主要由水库、水塘、溪渠组成，大部分雨水沿自然山体、水库（水塘）、小溪（水渠）排入长江。本项目拟根据本区域的性质特点，排水采用雨污分流制，按照道路及地形特点，重力流和机械提升相结合的原则，规划5年内新建污水处理厂。⑶供电：目前项目区规划变电站两座，分别为110kV永济变电站和110kV松阳湖变电站，主变容量近期2×50MVA、远期3×50MVA，占地面积10000m2，型式为户外式。永济变电站110kV电源采用架空线近期引自现状110kV某变电站、远期引自规划220kV路北变电站。⑷电讯：项目区内只有零星的一些架空电信线路，供目前企业及村民通信需要，未形成一个完善的通信网络结构，也没有设置局、点。区内没有任何邮政设施。4.2.7施工条件⑴物料供应：项目建设所需的钢材、木材、砂、石、水泥等各种材料均可在市内采购供应。⑵场地条件：本项目场址地势开阔，工程地质条件较好。项目所在地的气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，工程应注意尽可能避免在雨季进行施工，以避免施工过程中不必要的麻烦。4.2.8征地、移民、安置条件本项目需征地2795亩，其拆迁、安置应根据《某市征地补偿实施办法》以及市国土资源局核定的指标进行。移民安置方式为货币安置。4.3道路方案设计4.3.1采用的规范(1)《城市道路设计规范》（CJJ37-90）；(2)《工程建设标准强制性条文》（城市建设部分）；(3)《道路路基设计规范》（JTGD30-2004）；(4)《道路水泥混凝土路面设计规范》（JTGD20-2003）；(5)《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（GJG50-2001）。4.3.2主要设计标准根据某市规划管理局下达的规划设计要点，本项目黄泥沟路部分按城市Ⅱ级主干路标准设计，计算行车速度V=50km/h，道路红线控制宽度为30m，路幅宽30米，设计荷载为构造物：城市—A级，人群4KN/m2；路面：BZZ-100KN。路面为水泥砼路面，大中桥设计洪水频率为1/100，小桥、涵洞和路基为1/50。4.3.3方案选择的原则⑴安全第一的原则把安全放在首位，采取一切有效方法和措施，保证车辆和行人的安全，为道路使用者提供安全保障和人性化服务。⑵保护环境的原则应避免大改大调、高填深挖，注重与沿线地形、环境和景观相协调，保护好自然生态环境和文物古迹。树立“不破坏就是最大的保护”的理念，坚持最大限度地保护、最小程度地破坏、最强力度的恢复，以追求自然、朴实为向导，实现环境与道路建设并举、道路发展与自然环境相和谐。⑶节约资源的原则我国人多地少，耕地紧缺，道路建设项目应珍惜土地资源、合理利用土地。路线方案应尽可能地减少所占用土地的价值，方式主要有：采用合理的技术标准；采取各种工程措施减少土地占用面积；尽量利用老路用地；减少优质土地占用面积的比例等等。少拆房屋、少动迁公用事业管线。坚持灵活运用技术指标，减少道路建设对社会资源的消耗、减少运营期间的管理、养护费用，最大限度地提高投资效益。⑷服务社会的原则充分考虑区域社会经济的发展要求，考虑与农林、水利、城镇等规划建设相配合。对街道化不明显、影响车辆通行不严重或经必要的治理、规范管理和改建后能够满足通行要求的，予以有效利用。道路选线时尽量避免阻隔影响居民往来、农耕和水资源利用，尽量避免大规模的拆迁安置，并要充分体现国家安置补助政策。农用通道要保证排水畅通、使用方便。4.3.4平面设计为保持道路的顺畅、美观及交叉路口的衔接平顺，该路平面走向基本按照《某城陵矶新区总体规划》确定线路走向、交叉口布置及路幅宽度控制。根据道路上线图定平面走向，黄泥沟路平面走向基本为东西走向，规划红线宽30米。规划西起沿江路，东至107国道，道路长度8000m；全线按规划30m设计。根据规划，黄泥沟路自西向东依次与沿江路、长江路、白杨路、107国道等4条道路相交，与随岳高速立交；除与沿江路和107国道为“T”字型平交外，其余均为“十”字型平交。4.3.5纵断面设计道路竖向设计充分考虑与现状道路的衔接，以雨水就近排入为原则，并考虑整个园区地块的土石方平衡，同时考虑到道路的行车要求。在满足道路的技术标准、排水及地下管线敷设的要求下，为了与规划保持一致，各控制点高程按规划确定基本未作调整。纵断面的设计原则为：根据规划的竖向控制，参照规划所定的标高作为控制点，结合道路两厢的实际情况进行拉坡。为了便于交叉口的竖向设计，将变坡点尽量不设置在交叉口范围内，进行适当调整来进行设计。全线最大纵坡为0.112%，最小纵坡0.331%，竖曲线最大半径30000米，竖曲线最小半径15000米。4.3.6横断面设计黄泥沟路按机动车双向六车道，道路规划路幅宽30m，结合道路本身实际情况及所处位置设计横断面布置方案为：3.5m(人行道)+23.0m(机、非动车道)+3.5m(人行道)=30m该方案采用三块板断面。考虑到本道路为临港新区内的主干路，交通量中拖挂车及大型货运车比例较大，本方案路幅布置能大大有利于大型车的转弯，对行车十分有利。4.3.7路基工程⑴一般路基设计原则及依据①设计依据路基设计根据《城市道路设计规范》（CJJ37-90），同时参考了《道路路基设计规范》（JTJD30-2004）的要求进行。②一般路基设计原则路基设计根据沿线地形、地质、气象、水文等自然条件及环境保护的要求因地制宜，采取必要的排水防护工程和经济有效的病害防治措施，防止各种不利的因素对路基的危害，以保证路基有足够的强度和稳定性。道路设计标高为中间标线区的路面标高，路基施工标高为设计标高减去路面结构的厚度。本设计路线纵断面图和路基横断面图均按道路设计标高绘制，土石方数量计算按路基设计标高控制。沿河及受水浸淹的路基设计标高均按1/100洪水位加壅水高、波浪侵袭高和0.5m安全高控制。经过稻田区的路堤高度应能满足农田灌溉的需要。水文及水文地质条件不良地段的路基设计最小填土高度应大于路床处于干燥、中湿状态的临界高度。道路外边坡按现有地形设计，在两厢未开发建设以前，填方高度小于8m时，填方边坡为1∶1.5，填方高度大于8m时，8m以下为1∶1.75，8m以上为1∶1.5。切方高度小于8m时，切方边坡为1∶1，切方高度大于8m时，在8m处设宽1m③路基压实标准与压实度填方路基应分层均匀压实，填料应经过试验确认后方能使用，路基压实度及填料规格应满足表列数值要求，当填料无法满足规范要求时，必须及时采取适当的处理或换填措施。用不同填料填筑路基时，应分层填筑，每一水平层应尽量采用同类填料，且厚度不小于50cm。为保证路基边缘压实度，路基填方施工宽度每侧超填30～50cm。表4-1路基压实度及填料要求表填挖类型填挖类型路面底在以下深度(cm)路基压实度(重型，%)填料最小强度(CBR,%)填料最大料径(cm)填方路基上路床0～30≥96810下路床30～80≥96510路堤80以下≥94415零填及路堑路床0～30≥96810土路基设计回弹模量应达到45MPa。⑵不良地质地段及特殊路基设计原则本路段未发现危害路基安全的明显不良地质现象，通过调查，本项目范围内主要地层有填筑土、种植土、淤泥层、粉质粘土、强风化板岩。填筑土和种植土在道路全线普遍存在，厚度为0.5～3.3m，在施工时做工清除换填处理。①路基、路面排水及防护设计方案a、路基基底处理路堤基底均考虑了清除表土和淤泥，表土厚度视地基情况而定（一般为30cm）。平地（地面坡度为0～1∶10）填土前须填前碾压；地面坡度为1∶1～1∶5时须挖松再碾压；地面坡度不小于1∶5时须填前挖台阶。采用土质路堑地段挖0.5m后回填压实和零填地段超挖至路表面以下0.5m后回填压实的方法，提高相关路段压实度。填挖交界处必须挖台阶和零填地段超挖回填，填挖交界处路基下必须清除较松散的岩石覆盖土，防止该处路基出现不均匀沉降。路基、路面排水系统构成为保证路基和路面的稳定，防止路面不影响行车安全，通过设置完整的排水设施同时对各类设施进行综合设计，以实现迅速排除路基、路面范围内的地表水和地下水的目的。路基排水：路基两侧设有边沟或排水沟，边沟和排水沟沿线贯通并引入天然水沟中。路面排水：说明及设计见排水工程部分。路基防护本项目为城区道路，考虑到两侧土地开发，在路基边坡防护原则上，坚持以生态防护为主、轻型支挡为辅。结合工程地质和水文条件，在填切方路段采用土工网植草护坡。②路基土石方及取土、弃土设计路基土石方数量计算，挖方按天然密实体积计，填方按压实体积计，移挖作填时，按预算定额考虑了修正系数。“路基土石方数量计算表”计算路基填挖方数量时，已扣除了路面厚度，计入了边沟、排水沟的开挖，包含了基底清除表土后的回填体积，但未计入超填的影响。全线挖淤泥、清表土的数量单独计算、分开堆放、合理使用。淤泥和表土作为一种资源，施工时注意保管，以后应作为边坡和分隔带的绿化耕植土使用。4.3.8路面工程⑴路面设计原则路面依据《道路工程技术标准》、《道路水泥混凝土路面设计规范》、《道路沥青路面设计规范》，并充分考虑沿线气候、水文条件，遵循因地制宜，就地取材，方便施工，利于养护，经济合理的原则，结合环境治理要求进行设计。⑵路面类型比较路面结构方案是根据交通量对路面强度的要求，结合沿线气候、水文、地形、地质、路基工程特点、筑路材料来源及供应量、施工条件等多方面实际情况，结合技术、经济比较后确定。本报告提出水泥混凝土路面和沥青混凝土路面两种结构类型进行比较，具体比较见下表4-2。表4-2路面结构方案比较表序号序号项目单位水泥混凝土路面沥青混凝土路面1造价元/m22003002使用年限年20123养护费用元/千m2·年1142096704单位使用元/千m2·点路面强度高，刚度大，色泽鲜明，夜表面平整、灰尘少、行车舒适，对6缺点路面接缝多，施工周期长，行车噪音对石料、沥青的质量要求严格，夜间经过技术比较和经济比较，结合路基工程特点，筑路材料来源及供应量施工条件等多方面实际情况经过技术经济比较后推荐采用沥青砼路面。⑶路面结构行车道、非机动车道路面结构层总厚55cm，其各层结构分别为：4cm细粒式沥青砼AC-13上面层+5cm中粒式沥青砼AC-14（I）中面层+7cm粗粒式沥青砼AC-25（I）下面层+20cm厚5%水稳定砂砾基层+20cm厚4%水泥稳定砂砾底基层。人行道采用4cm厚火烧板+3cm厚1∶2水泥砂浆坐浆+15cm厚C15素砼基层。人行道外侧为12×20cm麻石锁边石。全线行车道和非机动车道面积为184000m2，人行道面积为56000m2。4.4给水工程4.4.1水源新区工业生产用水由接自黄泥沟路的中心城区市政给水管网供给，大耗水工业用水可新建水厂从长江取水供给；生活用水由铁山供水厂供给。4.4.2水量预测规划地区平均日总用水量为25.16万m3/d，时变化系数采用1.50。消防用水量：同一时间内火灾次数采用2次，一次消防用水量为25L/s。4.4.3管网系统区内给水管网规划考虑两套系统，市政给水管网和工业生产用水管网。给水主干管管径DN800-DN1200，供水水压应满足最不利点服务水头28m的要求；工业生产用水主干管管径DN400-DN1200。供水水压满足最不利点服务水头28m的要求。每隔120M至150m设置一消防取水口。按本次规划，工业生产最高日用水量为16.74万m3/d,由某市中心城区主管网和远期新建水厂提供，新建水厂供水水质由各工业企业共同协商制定。规划区内供水主要通过接市政给水管道及接岳化道仁矶镇水厂构成给水管网而来。为了保证供水安全，给水管采用双管布置，管径为DN800-DN1500。4.5排水工程4.5.1设计依据⑴《某城陵矶新区总体规划》；⑵室外排水设计规范（ＧＢ50013-2006）2006年版；⑶与黄泥沟路有关道路的设计规划图；⑷我公司道路专业提供的道路方案图。4.5.2区域概况、自然条件及现况排水情况黄泥沟路属于某城陵矶新区的东西向主干路，全长8000m。黄泥沟路两侧用地现基本上没有开发，大部分为山地、农田、菜地和水塘及低矮民居。区域西北侧有长江自西向东流，区域南侧为芭蕉湖，区域内在黄泥沟，区域北侧有松杨湖。区域内沟渠发达，现有排水沿现有地形自由排放，汇入附近排水渠中。黄泥沟路本段目前排水为无组织排水，经自然地形汇集到原有老排水管（渠），最终排入长江。4.5.3排水规划分析评价按照排水规划，本片区整体排水体制采用雨污分流制。本次设计路段排水采用雨污合流制，根据排水规划，本路段排水长江路以东由东向西与长江路叉路口排水渠中、以西以东由西向东与长江路叉路口排水渠中。4.5.4雨水工程规划⑴规划标准设计暴雨重现期采用2年；防洪标准为江洪100年一遇。松阳湖控制水位：26-27.5m，调蓄容积605万m3，电排装机容量775kw。保留在松阳湖入长江口所设白尾排水闸，在黄泥沟入长江口处设象骨港排水闸，以控制内湖水位。⑵管网布置雨水管按重力自流管建设，管道走向与道路坡度方向一致。在规划区沿道路敷设DN800～DN1000的雨水管(渠)。对现有河渠进行整治，定时清淤，提高河渠的行洪能力。黄泥沟路该段排水长江路以东由东向西排放，长江路以西由西向东排放，管径为d800。4.5.5污水工程规划⑴污水水源规划区污水水源主要为工业污水、工业废水及生活污水。⑵污水量预测根据《城市排水工程规划规范》（GB50318—2000）及《室外排水设计规范》（GB50014-2006），结合新区的实际情况确定本规划城市建设用地范围内的污水排放量为11.05万m3/d.表4-3新区2020年污水量预测序号序号项目规模(万m3/d)1生活污水量0.972工业污水量6.783仓储污水量0.744其它污水量1.59合计11.05注：城市综合生活用水日变化系数K1=1.4，排放系数为0.9；城市工业废水日变化系数K2=1.0,排放系数为0.9，进入城市管网污水折算率为45%；仓储用地污水量排放系数为0.95；其它污水量排放系数为0.7。⑶污水处理厂规划新建污水处理厂一座，位于象骨港入江口南侧，规模为15万m3/d，占地10.0公顷。⑷污水管网结合现状地形条件及道路竖向设计，工业污水主干管沿主要道路布置，污水主干管管径DN800-DN1200，采用双侧布管。4.5.6管材，接口形式，管道基础本路段雨水管d≤600和污水管采用埋地高密度聚乙烯（HDPE）缠绕结构壁排水管，电熔连接。管材的性能：质量密度≥0.93g/cm3，短期弹生模量≥758MPa，环向弯曲刚度≥10KN/m2。管道基础采用砂垫层基础其厚度要求：对一般土质，在管底以下厚状土地或经回填夯实的地基上铺设一层厚度为10cm的中粗砂基础层；当地基地土质较差时，可采用铺垫厚度不小于20cm砂砾基础层，当地其承载力小于120KN/m2时，或地基原状土被扰动而影响地基承载力时，必须先对地基进行加固处理，在达到规定的地基承载力再辅设中粗砂基础层。本工程雨水管d>800采用钢筋砼排水管，当管顶覆土小于6米时，采用Ｉ级管，当管顶覆土大于6米时，采用II级管，钢筋砼管采用钢丝网水泥砂浆抹带按口，当管顶覆土小于6米时，采用180°混凝土基础，当管顶覆土大于6米时，采用360°混凝土基础。4.5.7排水构筑物本工程雨水系统采用砖砌雨水检查井，污水系统采用砖砌污水检查井，其中当排水管d<1200时，采用园形检查井，当排水管d≥1200方形砖砌检查井，雨水口采用双蓖式砖彻雨水口。4.5.8沟槽回填埋地高密度聚乙烯（HDPE）排水管用中粗砂回填至管顶50cm后，再用土分层回填，钢筋砼排水管用级配砾砂回填至管顶30cm，再用土分层回填，回填土密实度要求同道路密实度要求。4.6照明工程⑴电源：新区规划变电站两座，分别为110kV永济变电站和110kV松阳湖变电站，主变容量近期2×50MVA、远期3×50MVA，占地面积10000m2，型式为户外式。永济变电站110kV电源采用架空线近期引自现状110kV某变电站、远期引自规划220kV路北变电站。⑵标准横断面：在道路两侧人行道内侧对称设置单臂式路灯，灯具安装高度为12m，灯间距为标准段30m，拓宽段28m，光源为400W高压钠灯。⑶在各交叉口灯具的间距为30～35m，以增强各交叉口的亮度。⑷车行道平均照度为28.7Lx，平均亮度2.61cd/m2，亮度均匀度为0.59。4.7交通工程⑴交通标志①全段各类型标志统一布局，并前后协调，形成整体系统；②及时为司机提供准确信息，同时避免提供过多信息，分散司机注意力；③设置必要的禁令、警告、指示标志，保证行车安全；④道路等级按50km/h速度要求设计。⑵交通信号灯交通信号灯的设置，必须能在不同日期（如平常日和节假日），不同时段（如高峰期和平峰期），不同气候条件（如晴天、雨天、雪天和雾天）的情况下，向通过交叉路口的交通参与者提供快速、清晰、准确的交通信息。灯具大小必须满足40km/h的行车速度的要求。⑶交通标线交通标线的作用是管制和引导交通，配合交通标志使用。根据《道路交通标志和标线》（GB5768-1999）和国家标准“城市快速路、主干路应设置反光标线”的规定，为了使交通标线在夜间能具有和白天一样的可见性，采用热熔型全反光交通标线。4.9消防工程本项目根据国家有关消防的规定，拟设置必要的消防措施，消防栓沿道路设置，靠近路口，间距≤120m,消防给水以城市给水管道供给，水头不小于30m。保证城市消防通道畅通，当建筑沿街部分长度超过150m或总长度超过220m，设消防车道入口，保证区内消防车道的间距，转弯半径和回车场地。5项目的运作与管理5.1管理模式根据本项目的实际情况，项目的运作与管理将由某城陵矶临港新区开发投资有限公司全面负责。该公司主要承担城陵矶新区内基础设施的建设开发、土地转让工作。某市将全部城陵矶沿港产业区的土地增值部分和10年内将市区分成部分的新区规划范围内产生的税收全额返还新区开发投资有限公司，用于基础设施的建设与偿还银行贷款利息。根据国家招标法有关要求，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。同时，开发单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决避免出现任何工程质量事故。有关管理机构将根据项目建筑的实际需要组成相关部门和配备相关专业技术人员。5.2对外招商与经营本项目的土地出让将分为居住用地、商业用地以及工业用地等三大类，结合项目不同用地性质的具体特点，计划在完成基础设施建设后全部对外进行招商引资，尽可能吸引高新技术企业入驻。对外招商引资拟采用以下方式：⑴定期举办高新技术信息新闻发布会，吸引本地及附近企业进入港区。⑵参与省市举办的对外招商引资洽谈会，将港区的优惠条件和政策措施进行及时发布与宣传，让更多的企业了解港区，促进发展。⑶引进一定数量的金融、保险以及其他服务型企业进入港区，为广大企业提供良好的服务保障。项目在招商引资过程中还将为港区认定的拥有自主知识产权的高新技术成果转化项目提供最优惠的政策，争取由财政按企业上缴地方税收额给予企业一定的奖励。5.3组织机构某城陵矶临港新区开发投资有限公司已基本建立了现代化企业制度和较为完善的经营管理与服务体系，现有员工30人。公司将根据项目建设的需要，组织相应的人员与机构，负责对项目的具体实施与招商引资工作。公司组织机构如下图：董事会综合办公室工程管理部财务管理部招商部规划建设部6项目实施方案及进度安排6.1项目实施方案6.1.1工程概况本项目为新区土地开发及基础设施建设，建设内容主要是2435亩土地开发和黄泥沟路及配套设施建设。黄泥沟路全长为8km,路幅宽30m，其中，路基土石方127.68万m3；沥青混凝土路面184千m2，人行道56千m2，排水管道16000m，给水管道8000m，平面交叉4处。总征用土地2795亩，项目总投资59996.55万元。6.1.2施工条件⑴本项目地处东亚季风气候区，四季分明，气候温和，热量充足，雨量集中，夏秋多旱，严寒期短，暑热期长。春季和秋末为冷暖气团交替过渡季度，阴湿多雨，天气多变，温差大。夏季和秋季为亚热带高压气团控制，高温较低，阴雨连绵。境内年平均在16.5℃一17℃，最冷1月平均气温4.9℃，最热为7月，月平均气温为27.6℃，年极端最低气温为-6.4℃，年极端最高气温为39℃。年平均日照时数1505小时，年平均无霜期278天。历年平均积雪日5.6天，历年最大积雪深度为15厘米；年平均雾日为26天，冬天最多，夏季最少。境内年平均降水量为1391.88mm，一年中月降雨量最少月份为12月，最多为5月。年平均降水日为180天，月降水最多雨日为3月，其次为2月、5月，月最小雨日为9月。最多雨出现在6月。⑵沿线筑路材料来源丰富，均可在附近采购，且储量丰富，质量好，分布点多，采购、运输便利；水资源丰富；工程用电可从附近电网中取得。⑶施工物质、机具可通过S201、G107运输，且沿线以县道为主的乡村道路较发达，运输较为便利，全线大部分地段施工机械及工程材料可顺利到达施工场地。6.1.3实施方案⑴项目招标①招标的组织形式根据《某省工程建设项目自行招标试行办法》、《中华人民共和国招标投标法》、《某省实施(中华人民共和国招标投标法)办法》和国家发展改革委员会第5号令《工程建设项目自行招标试行办法》，本项目的业主有项目法人资格，具有与本项目相适应的工程技术、概预算、财务、工程管理方面的专业技术力量，进行类似项目的招标和项目管理经验，建议采取自行招标。②招标范围根据“国家基本建设大中型项目实行招标投标的暂行规定”，本项目勘察、设计、施工及材料采购招标范围为全部招标。③招标方式应采用公开招标形式。鉴于建设单位的实际情况，对照某省发展和改革委员会印发的《某省工程建设项目自行招标试行办法》中对自行招标作出的规定：具有项目法人资格（或者法人资格）；具有与招标项目规模和复杂程度相适合的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面的专业技术力量；有从事同类工程建设项目招标的经验；d）设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；e）熟悉和掌握《中华人民共和国招标投标法》及有关法规规章。本可研认为，项目的设计、建筑工程、安装工程、监理及设备、重要材料采购均宜采用委托招标的组织形式，详见附件1《招标基本情况表》。⑵工程项目管理本项目应按国际惯例组织国内招标建设，根据FIDIC合同条款严格进行工程监理、控制工程投资、工程进度、工程质量，同时应明确各项工作的质量标准和监测指标。项目实施时要求承包商对其施工队伍进行人员、材料、机具、维修、环境的全面质量管理。加强工程的全过程质量控制。从加强基础工作开始，推行标准化、规范化、程序化和机械化施工，实行工程质量监理制度。道路施工作业组织要充分利用道路工程工作面窄而长的特点，组织分段施工，尽可能连续均衡作业，要求提高构件预制比例，扩大施工机械化程度，多采用平行流水作业方式，道路施工应按照施工进度计划进行，加强计划管理，施工调度是组织现场施工、具体协调施工活动的必要管理手段，施工时还应搞好施工平面现场管理，做好工程原始记录和原始统计。本项目应推行施工监理制。即以国际通用的FIDIC条款为基础，形成以建设单位、承包单位、监理单位三方相互制约，以监理单位为核心的管理模式，明确监理工程师的职责与监理工程师的权力，强化其在工程管理中的地位。6.2施工措施为确保工程质量，加快施工进度，降低工程造价，建议采用以下措施：⑴路基：路基土石方以机械施工为主，并尽可能纵向调配利用，填方尽量取用挖方土石，填方路基施工时应分层铺筑，均匀压实，要注意