物业管理项目负责人操作手册

管理项目负责人操作手册

1/40★人力资源管理框架图组织架构招聘录用

熟悉管理服务区域，合理设计组织架构和人员编制编制各岗位说明书招聘到合适的人员，合理安排岗位根据能力，结合部门经营情况确定薪酬签定劳动合同，购买社会保险辞退不合格员工，末位淘汰率人力资源管理

培训开发考核晋升员工关系

培训计划的制订、实施和效果检查做好个人，帮助下属进行职业生涯规划做好在职辅导和对下属的培养工作员工转职工，职工转职员及职务晋升员工月考核，职员工季度考核，年终考核根据业绩考核、等级考核，调整薪酬考勤，请假制度培养良好的员工关系，关心员工生活建设优秀的团队，培养合作精神根据员工满意度调查，采取措施定期开展有特色的员工活动定期面谈，处理好员工申诉

管理项目负责人操作手册★管理项负责人力资源工作权限和序

2/40序号

工作内容

部门经理权限

工作程序

办理期限1

部门组织架构和职务说明书的制订和调整。

承办

根据本部门情况编制人力资源变动后15部经理，抄送分管总助。日内2

人员编制的制订与修改

承办

根据实际情况制订和更改部门编制，主送人力资源部经理人力资源部招聘管理员。

根据实际情况调整部门根据岗位空缺情况招聘条件主送人力资源部招聘管理员送人力资源部经理。3

人员招聘与录用

审核

所有人员由人力资源部统一招聘配。

根据岗位空缺情况部门如有关系需要安排人员就业通过公司统一考核条件下可照顾优先录用。所有员工到岗一个月内须签定劳动4

劳动合同

审核

合同。审核《签定劳动合同审批表送

每月25日前招聘管理员。职员到岗一个月内根据工作表现决定是否填写《员工登记表称大5

职员入册

承办

表如填写需在《员工登记表》上加签部门经理意见（不签名字

每月20日前料统一上交人力资源部薪酬福利管理员。新职员接受公司强化培训与集团NEO培训后具备转正资格。6

职员转正

承办

根据职员表现确定转正时间万科企业股份有限公司职员转正审批

每月20日前表》填写意见后（不签名字资料上交薪酬福利管理员。78910

职工转正员工转正部门月培训计划在职辅导

审核审核审批承办

部门人事管理员填正审批表部门经理审核签署意见送薪酬福利管理员。员工主管上级填写《转正审批表部门经理审核签署意见送人力资源部。主送内部培训管理员，抄送培训组。按层阶培训体系的要求对部门基层员工的状况进行在职辅导。

每月25日前每月25日前每月日前

管理项目负责人操作手册根据日常表现门经理提出主管任

3/4011

主管级人员任免

承办

免，主送人力资源部经理。免职人员部门提出免职理由送人

根据岗位空缺情况力资源部经理。对拟升职人员进行培训核及班组内满意度测评签发人事任命时12

主办、员工班长级人员任免

审批

主送薪酬福利管理员人力资源部全体。免职人员部门经理要进行面谈发

根据岗位空缺情况免职决定主送薪酬福利管理员送人力资源部全体。13

加薪

承办审员工加薪）

根据工作业绩确定加薪后填薪金调整表主送人力资源部经理。

每月25日前审批《办理社会保险审批表送14

办理保险

审核

薪酬福利管理员。每月10所有员工转正后须办理社会保险和前人身意外保险。1515

加班汇总表考核汇总表工资

审批审批

根据实际情况审批后，部门备案。审批工资表签字。

制订工资前每月日前17

暂住证

审批

审批《办理暂住证审批表送招办理月份聘管理员。15前职员每月18

考勤汇总表

审批

审批《考勤汇总表送薪酬福利管理员。

30日前，员工、职工每月5日前192021

岗位证书请假员工面谈

检查审批审核承办

检查部门人员的持证上岗情况每月员工15内病、事假、探亲假管理人员、技术员天内的假主送薪酬福利管理员员工15以上的病、事假管理人员、技术员天以上的假主送薪酬福利管理员每年一次谈内容包括工作生活中的收获及疑问业生涯规划等内容对员工申述的问题工作日内给22

处理员工申述

承办

予答复复的内容包括事情调查结果拟采取的措施等鼓励工提出中肯意见。

管理项目负责人操作手册

4/4023242526

落实员工满意度调查需整改的内容监督部门各人员直属上级的工作方法与状态辞退各类人员各类人员辞职

承办监控

按公司每年两次的员工满意度调查情况进行整改督整改计划的落实情况定期了解部门内部班长主办管的工作方法与工作状态进行必要的指导与改进。已转正并由部门提出辞退的须符合以下条件：1、试工期的；2、严重违劳动纪律；（对于不属于严重违反劳动纪律情况地般按先发过失通知书→警告通知书→辞退流程逐级处理）3、劳动合到期。对于不符合以上情况的门经理在辞退时必须提前一个月通知员工则要发一个月的代通知金及每年司龄一个月的补偿金。对已转正辞退的人员填离职手续表签字后主送薪酬福利管理员。进行离职面谈。审核审批《离职手续表行离职面谈主送招聘管理员抄送人力资源部经理管人员离职主送人力资源部经理。

管理项目负责人操作手册

5/40★职业生涯规划流程根据个人及公司发展需求，发展途径，对员工的能力进行分析与员工进行一对一的面谈或有效的沟通，确定发展目标，寻找差距。确定发展途径和方向。根据设计的方向提供个性化的培训和锻炼机会，缩小差距。不断调整以达到目标，进入下一阶段的职业生涯规划。

管理项目负责人操作手册品质管理

6/40★品质管理框架图品质管理

文件控制质量记录控制内外审管理评审纠正预防品质改善

文件的编制、更改、报废体系文件的培训体系文件的保管和保密外来文件的控制现场质量记录的管理质量记录的归档质量记录的借阅和报废每半年一次内审外审每半年一次（抽检）每年一次内外审不合格各类检查中的问题顾客有效投诉突发事件和质量事故供方的不合格产品和服务失效的检测仪器顾客意见调查中急需解决的顾客反映比较集中的需求其它潜在不合格QCC活动

★财务和经营管理流程图了解管理处各年度经营情况盈？Y

管理项目负责人操作手册N分析亏损原因

7/40保证大项收入合理控制成本

开展多种经营

严格控制降低成本定期进行务分析，采取措施争取收支平衡说明：1、严格控制成本是管理处经营工作的重心，向全员灌输成本理念。2、合理维护各类设备，降低运行成本。3、考虑将客户资源转化成经济效益。

管理项目负责人操作手册★管理项目负责人财务和经营管理的权限和程序

8/40序号12

项目内容付款单停车场发票使用情况

权限审核不定期抽查

主送

附件/备注3

拖欠款减免

承办

总经理重大调整4

季度管理报告财务部分

审批

须经财务部同意5

日常经营性费用

2000以下元5000-10000元10000以上

审批审核承办承办

相关职能部门相关职能部门审核管总助审批相关职能部门管总助审核，总经理审批67

会务培训员工活动工福5000元以利费下的非经仪器仪表质营性费用活动费书报费区文化费用5000元以上的非经营性费用2000以下元

承办承办承办承办审批审核

人力资源部审批品质管理部审批总经理办公室审批相关职能部门审核经理审批相关职能部门审批8

工程劳务合同

5000-10000元10000以上

承办承办

相关职能部门审核管总助审批相关职能部门管总助审核，总经理审批1000以内

审批910

交际费差旅费

元2000以上

承办承办承办

相关职能部门审批相关职能部门审核经理审批总经理审批说明：1、监控出建立拖欠款明细帐、预收款明细帐、现金日记帐，押金备查簿、停车场发票登记簿、资产手工明细台帐、交际应酬费台帐。2、保管好门历任财务人员交接单。

管理项目负责人操作手册

9/40★租售管理流程指定租售负责人安排其接受租赁中心的培训设立年度租售目标组织实施

租赁业务管理处独立操作转让业务管理处负责现场接待和委托书签定订金房款佣金及其他租售款项均须由财务人员经手并出具公正式收据发挥属地优势，控制和拓宽房源及时上报租赁信息保存租售资料至少2年提取佣金：租赁为月租的转让为交易价的1.5%，最低不低于5000

减免佣金，报租赁中心佣金分配：出租业务租售中心提转让业务租售中心提

管理项目负责人操作手册★管理项目信息报送方式和时限

序号123456789

信息类别信息半月报信息快报突发事件投诉信息入住信息租售信息管理报告会议纪要小区荣誉

内容描述部门主要工作完成情况及计划描述重要性较高，部门正面事件体系文件规定的内容各类服务、管理投诉统一入住楼盘租赁、转让信息管理处季度管理报告或周工作简报部门级重要会议国优、省优、市优及其它各种奖励、称号

经理职责审批审阅审阅审阅审阅审阅审批审批审阅

主送总经理办公室品质管理部分管领导品质管理部租赁中心分管领导分管领导总经理办公室

抄送分管领导总经理办公室分管领导总经理办公室总经理办公室总经理办公室分管领导

报送时限日PM17：前个作日内时内时当天当天季度首月日前会议结束3日内获得荣誉当日

报送方式上载内部网邮件邮件电话邮件网上公告邮件上载内部网上载内部网、邮件信息快报信息网工作10

工作计划

月工作计划

审批

分管领导

每月1日计管理系统11

工作计划完成情况

上月工作计划完成情况

审批

分管领导

信息网工作每月1日计管理系统12

媒体采访

采访要点、报道全文

审阅

总经理办公室

分管领导

采访2个作日内

邮件13

媒体曝光

即将或已发生的媒体负面报道

审阅

总经理办公室

品质管理部分管领导

事发1小邮内电话说明：1、部门经是本部门信息管理第一责任人，对部门发出的信息负有直接责任。2、重要信必须以邮件形式按限定级别发送，不得通过信息网络发布；3、报送时如遇节假日顺延，重要信息除外。

管理项目负责人操作手册

★资产管理照审批权限购置资产

捐赠资产

资产调拔

资产报废填写《资产情况审核单》

填写《资产情况审核单》N经理或权人审批

低值易耗品？Y部门经理审批房产后勤部办理登记手续更改资产管理台帐

报废

管理项目负责人操作手册

工作服领用权限序号

项目内容

权限

报送方式

注意事项12

各岗位服装的领用和换审批新领用本岗位以上的工作审核服

《物资领（借）用单》主送房管部后勤主办抄送房产部主管和金色家园申请《物资领（借）用单》主送分管总助抄送房管部后勤主办和主管，金

注明领取种类数量，工作服穿着人员；保工作服定穿着满2年色家园

管理项目负责人操作手册

★管理项目负责人例行工作表序号

工作内容

月

季

半年

年1

管理服务报告

首月日前2

顾客恳谈会

半年一次3

业委会会议

每季至少一次45

外包保洁巡查及评估报告保洁现场巡查和记录

5前每月一次6

机电设备年检计划

12月15日前7

设备检查及记录

每月一次8

职员工面谈

半年一次910

员工面谈B查岗计划

每年一次12月31日前11

安全消防检查及记录

每月一次

管理项目负责人操作手册

★设备设施管理熟悉管理服务区域的设备设施情况了解设备操作保养应编写作业指导书

分布位置设备工作原理常见故障及排除办法程序文件作业指导书各类检查标准设备设施管理

熟悉管理处技术人员的专业特长合理配置设备、设施责任人指导编制设备设施年度、季度检修计划并监督执行日常监督、指导，每月至少一次考核和公司检查设备图纸资料的保存

保养维修改造更新

管理项目负责人操作手册

★安全管理熟悉管理服务区域安全管理状况明确安全管理的重点难点

消防管理治安管理停车场管理人员进出管理物资放行管理装修管理安防设备管理出租户管理安全管理

合理配置安全岗位及布防完善安全管理相关制度和作业指导书制定消防治安和交通等紧急事件的处理预案安全员的培训日常监督检查和指导、考核

思想教育业务知识军事训练各类演习岗位礼仪班长日巡查主办周例会经理月检查ABC级查岗紧急集合内务检查公司各类检查

安全管理评估

管理项目负责人操作手册

★保洁管理熟悉管理服务区域的保洁状况了解公司对保洁程度的要求

公共区域保洁四害消杀泳池消杀程序文件作业指导书各类检查标准根据实际情况确配置保洁员日常保洁

根据实际情况确定外包日常监控日常监督指导

消杀泳池消杀培训考核保洁管理

管理项目负责人操作手册

★绿化管理熟悉管理服务区域的绿化状况了解公司对绿化养护的要求

植物搭配的风格植物分布的情况植物的生活习性程序文件作业指导书各类检查标准根据实际情况确配置绿化员日常养护

根据实际情况确定包给绿化部日常监控日常监督指导

花木摆设绿化改造培训考核绿化管理

管理项目负责人操作手册

★客户关系管理☆客户服务流程根据客户群特征和硬件设备、客户反馈的信息等，确定客户服务方案培训，动员，组织落实客户服务方案组织对客户服务项目进行回访，了解客户意见部门经理每月走访部分业主评估客户服务方案，并不断完善和调整不断提升客户满意度

管理项目负责人操作手册

☆客户投诉处理流程顾客投诉管理处

客户服务中心、网络

品质管理部有效投诉？

N

向顾客解释

N

有效投诉？Y

Y能否处理？Y

品质管理部

能否处理？Y

N

相关部门或请示领导拟定处理措施拟定处理措施回复顾客回复顾客顾客满意？

N顾客满意？

NY落实处理措施验证处理措施（含回访）

Y落实处理措施验证处理措施（含回访）每月统计分析和上报品质部

品质管理部抽查验证投诉关闭统计分析

管理项目负责人操作手册★CI标识管理入伙需要制订新标识检查完善标识标识破损重新制作

填写《CI觉识别产品制作申请表》标识语言注意体现尊利思想，材料的选用应与小区风格一致并考虑成本因素报送品质部审核中英文总办设计室图案设计按费用审批权限报相关人员审批部门领取标识和签收，或拒收退回设计室设计室联系制作和验收

管理项目负责人操作手册

★装修管理根据规划设计风格请万创确定或审批窗花、防盗网、防盗门、遮阳棚等的装修款式授权装修审批负责人或由部门经理审批装修按照款式和房屋安全使用要求审批装修装修监控安全员每天一次装修负责人每二天一（装修重要时期每天一次）

装修施工图纸施工队有效的承建资格证营业执照装修队负责人身份证原件系电话填写《装修申请表》填写《装修施工人员登记表》交纳装修保证金及其它费用三方签定《装修管理责任书》办理《装修许可证出入卡》装修验收退还装修押金管理处应按户分业主和装修队设装修保证金登记簿说明：1、改变建物主体或承重结构的，需有建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出的设计方案及政府审批部门的审核证明材料。2、只铺木板、刷墙的装修，可不提供施工队的承建资格证。

管理项目负责人操作手册

★会所管理准备从开发商处接管会所根据会所实际情况和客户群的特征初步拟订会所经营方案和计划，包括：入会方案、服务内容、收费标准和收支预算、设备添置、营业时间、人员配置、服装、培训方法等方面内容将经营计划报相关职能部门审批根据审批后的计划实施从开发商处接管会所，办理交接手续制订会所管理规定和服务流程并不断调整和完善。了解业主需求不断提升服务品质开发新服

管理项目负责人操作手册★工程遗留问题处理签定三方保修合同（物业、地产、施工单位）制订《工程返修管理制度》业主提出返修

保修期内？Y管理处开具《工程遗留问题处理记录表》客户服务中心处理管理处跟踪处理情况直至完毕做好记录，业主签字

N

地产质量问题主强烈要求？管理处专项报告报客户服务中心说明：1、保修期发出的《入伙通知书》上的入伙日期开始计算。

管理项目负责人操作手册

★迎检工作流程接到迎检通知或根据工作计划准备迎检根据考评标准，结合部门的实际情况制定迎检计划，包括现场管理、环境管理、安全管理、设备管理、资料管理和财务管理方面需完成工作事项，落实相关责任人，确定完成时限等，将迎检计划报品质部审批品质部将审批后的计划下发并协调相关部门迎检部门按计划组织人力、物力实施迎检前一周品质部组织人员检查并要求部门部门实施整改措施部门安排迎检场地，并明确相应接待人品质部复查后等候检查组陪同检查，灵活回答现场提问检查结束对检查问题点实施纠正措施

管理项目负责人操作手册★业委会筹备和选举流程住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开始筹备业主委员会以开发商的名义向区建设局提出委托委托物业公司筹备业主委员会的申请向区建设局提出成立筹备小组的申请筹备小组拟订业主委员会筹建计划和方案将筹备计划报品质部审批品质部将审批后的计划下发并协调相关部门部门实施筹备计划和方案选出业主代表并在小区内公布（照片、简历）筹备第一次业主大会发放和回收业委会选举召开第一次业主大会邀请区建设局领导参加业主大会并监票

选举产生业主委员会委员召开第一次委员会议，选举产生主任、秘书等职务向区建设局提出成立业委会申请并公告全体

管理项目负责人操作手册★业委员和业主谈会会议工流程拟定会议时间和主要议程客户事务组与业主委员会预约会议时间确定会议时间发布会议通知邀请有关领导布置会场、安排接待会议过程中灵活处理，避免发生言语冲突整理会议纪要将会议纪要发有关领导审阅将会议纪要发业主委员会主任审阅各委员签在服务区域张贴会议纪要

管理项目负责人操作手册★本体维修基金管理和使用入伙后第二年开始收取本体维修基金，高层0.25元/平方米，多层元/平方米

每年底制订下年本体维修基金使用计划，报业委会审批。根据计划制订具体实施方案，按照政府规定，一些费用较大的项目需要经过一定比率的业主签字按照实施方案实施，注意对供方进行评估和工程的验收工程完工经业委会同意后付款本体维修基金需单独设账，并在《季度管理服务报告》中向业主公布

管理项目负责人操作手册★物业前期管理拟定入伙工作计划时间表

从职能部门接收各类资料编制管理处组织架构和职务说明书各类物资的采购

人力资源部《人事操作指南》品质管理部体系文件和法律法规财务管理部《财务制度汇编》和《出纳操作手册》总经理办公室《行政制度汇编》物业管理前期准备

建立对外公共关系指定专人负责记录入伙前后发生的由地产公司支付的各项费用指定专人与地产对接有关接管验收指定专人办理各种证照入伙前工作准备

《入住指引流程》《业户手册》常规服务项目表》防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚款式需填写的入伙资料房屋设计平面图、水真走向图入伙现场宣传展板及其他标识入伙现场的布置和模拟演练

管理项目负责人操作手册

★入伙前工作计划表工作项目

主要内容

负责人

完成时间

完成情况

备注与发展商沟通

对接管理用房和保安住房对接小区公共洗手间的设置对接保安宿舍水、电和排水排污问题对接垃圾收集点对接装修款式跟踪前期工程遗留问题的处理情况设备交接住宅交接公用设施交接再次递交整改、返修清单签定返修合同列出所有分包方的联系电话食堂和员工宿舍的租用技术员值班室装修食堂和员工宿舍的装修管理处的装修会议室的装修购置办公设备及用品办公场所的布置

经理经理设备主管设备主管设备主管设备主管设备主管设备主管设备主管设备主管经理设备主管经理设备主管设备主管经理经理行政后勤行政后勤保洁外包人员到位绿化人员、会所人员到位购买绿化工具管理人员到位维修人员到位管理安全管理人员到位处刻制管理处公章办理管理处营业执照、收费许可证、税务登记证办理停车场营业执照制作备用钥匙柜（办公室、宿舍等钥匙）制作员工宿舍床张购买文件柜建立与政府部门联系购买证件悬挂镜框确定管理制度、岗位职责及工作管理流程编写各类设备操作作业指导书及规章制度

经理经理行政后勤经理经理经理行政后勤行政后勤行政后勤设备主管设备主管行政后勤经理行政后勤经理设备主管

入伙前1月入伙前1月入伙前1月入伙前2月入伙前1月

管理项目负责人操作手册

购置管理处办公设备（保险柜、电脑、打印机、白板品、值班室办公桌椅、培训椅及电视机购置保安用品购置维修工具购买维修材料制作培训室隔离展板、培训桌领取公人事操作指南政制度汇编制度、规定汇编》CI手册领取体系部分常用表格（如值班本、物资领用单）安装人事、设备、财务软件跟总办对接安全员、保洁员服装管理款式处邻取各岗位人员服装-1层建消防沙池员工岗前培训、在职培训为施工人员办理临时出入证电话安装消防电梯桥箱临时装修制作公布栏交通及设备房等各类表识的悬挂控制控制中心布置装修中心确定会所经营方案会所拟订会所酒吧酒水价目表经营确定会所规章制度、公约及会员章程购衣柜购宿舍木桌子宿舍购排气扇、挂衣架购热水器联系饮水机操作制作操作台、工具架间

行政后勤行政后勤行政后勤行政后勤设备主管客户主办客户主办电脑室行政后勤客户主办设备主管客户主办客户主办设备主管设备主管行政后勤设备主管工程部经理经理经理行政后勤行政后勤行政后勤行政后勤行政后勤设备主管停车场

制作停车场标识车位划分及制作倒车架停车场卫生清扫跟踪控制台的制作整理备用钥匙并列清单

工程部工程部行政后勤设备主管设备主管控制中心各系统的安装调试中心中心各系统使用方法培训购置消防器材及工具门禁系统的启用

工程部工程部行政后勤工程部

仓库宿舍标识入住

管理项目负责人操作手册仓库现场布置行政后勤制作货架设备主管仓库货架分类标识制作仓管员宿舍卫生打扫行政后勤制作上下铺床设备主管制作鞋架设备主管安装宿舍窗帘架及窗帘行政后勤安排排气扇、挂衣架设备主管安装宿舍热水器及冲凉管道设备主管办公室、培训室各类标识的制作设计室及张贴设计室设备房各类标识的制作及张贴公共设施各类标识的制作及张贴设计室楼道内各类标识的制作及张贴设计室地下车库各类标识的制作及张贴设计室购买各类临时挂牌、警告标识行政后勤入伙手续培训品质部领取公司各类入住表格资料员办理水电抄表到户、水电气及电行政后勤话、电线等申请表领取入住现场宣传展板设计设计室入住现场设计、布置设计室入住资料的分放资料员准备住户入伙装修手续的各类表资料员格资料住户入伙资料装袋资料员房屋验收设备主管递交整改、返修清单设备主管入伙前房屋的清洁行政后勤入住手续的办理资料员业主资料的归档资料员

管理项目负责人操作手册

★入伙流程随入伙通知书发放入住指引业主准备资料家户1、入伙通知书；2业主身份证原件和复印件份及家庭成员身份证复印1份3、业主及家庭成员一寸照片1张人4建工行/发展行中行农行任一银行存原件及复印件份；、业主委托书（如非业主本人办理）

公户入伙通知书；、公司营业执照复印件（加盖公章、司法人身份证原件及复印件、联系电话；4居住人员身份证复印件及一寸照片1张；、建行/工/发行/中行农行任一银行存折原及复印件4份、开户人身份证4份引导业主到现场办理交验入伙通知书业主身份证原件及其它资料管理处人员协助填写相关资料

管理处客户服务中心和销售部三方陪同验房抄录水电表底数业主填写《房屋交付验收表》

施工队返修和管理处跟进与管理处双方确认Y

N入伙手续完成领取钥匙及相关物品填《物品领用登记表》业主交纳入伙费用

签定业主公约委托银行代收款协议、前期物业管理协议等验资料办理车位租用手续和门禁卡

管理项目负责人操作手册★用水（电）指标办理更改流程

查找地产公司与自来水公司签定的用水合同办理过户手续起草用户指标更改报告将报告交自来水公司客户服务中心邀请主管官员到现场察看分类统计商业、居民用水资料报自来水公司分片负责人自来水公司核实与审批

小区的基本情况居民用水状况目前居民用水指标比例业主身份证暂住证或购房合同分商业、居民类别统计说明：1、在未办更改用水指标之前，统计水费差额，并要求由地产公司承担。2、重视住资料的收集和动员工作，尽量缩短资料收集时间。3、若住户资料确实无法收取，则应在征得业委员会同意的基础上，对此部分用户以商业用水的价格收取水电费。4、用电指的更改参照用水指标的更改的手续办理。

管理项目负责人操作手册

★印鉴证照办理流程咨询证照的颁发单位，了解办理事项的相应条件和要求领取和填写有关表格，准备相关材料将全套申请材料递交办证单位，领取回执跟踪办理进展情况凭回执到办证单位领取证照或批复文件说明：1、申办是指证照的首次办理。2、变更是指证照的登记事项（如地址、负责人、名称等）发生改变后需办理的相应备案或换证手续。年检是指在证照有效期内根据颁证单位的要求和时限进行一年一度的申报审核手续。4、延期：在证照有效期临近前向颁证单位申请办理的证照续期工作。5、新部门成立，筹备人员应及时办理正常经营所需的全部证照；6、各部门应做好证照的登记、保管、借用等工作，并充分关注证照的有效期限及年检日期，及时办理证照变更、年检和延期等手续。

管理项目负责人操作手册印鉴证照办理指引表

序号1

名称营业执照正副本

证照主体管理处停车场

颁证单位市工商局注册分局

备注必须申办234567

申请刻制印章登记卡公章业务专用章收费专用章发票专用章组织机构代码证代码卡

管理处停车场区公安分局管理处停车场区公安分局管理处区公安分局停车场区公安分局停车场区公安分局管理处停车场市技术监督局

也可在公司印鉴卡上登记必须申办根据业务需要申办根据业务需要办理根据业务需要申办必须申办8、9、

国税登记证、登记表管理处地税登记证、登记表管理处车场

市国家税务局登记分局市地方税务局登记分局

必须申办必须申办10、11、

收费许可证、价目表管理处车场区物价局机动车停车场许可证停车场市交通管理局

必须申办必须申办12

卫生许可（会所或泳池）

管理处区卫生防疫站

必须申办13

卫生许可证（食堂）

管理处

区卫生防疫站

根据食堂规模及外卖情况申办14

统计登记证正副本及信息卡

管理处停车场市统计信息局

必须申办151617

二次供水设施清洗消毒合格证房屋租赁许可证对讲机执照

管理处管理处管理处

市水务局辖区租赁所市无线电管理委员会

有相关业务的部门必须申办根据业务需要申办一机一证，凡配置对讲机的部门均需申办所梯均须申18

电梯安全检验合格证

管理处

市技术监督局

办，一般由电梯维护的专业公司代办

管理项目负责人操作手册

★物业接管验收标准一、土建类1封闭式小区应设通透式围墙且在入住前天竣工在设计时应考虑红外线防越系统和监视系统的设立。2、物业管理各类用房（附件一）应在入住前装修完毕，办公场所和员工宿舍必须配备洗手间，装修标准见住宅局制定的《物业管理用房装修标准(附件二)；3、小区道路出入口、大厦车库出入口设道闸及岗亭；4、小区内设平面指引图；5、小区内设垃圾转运站，按环卫要求；住宅标准层应考虑垃圾桶的摆放位置；并配置垃圾桶；标准层垃圾收集点（站）应安装水龙头，并设地漏；6、每层电梯厅设楼层号标志、防火疏散线路图，消防通道楼梯设楼层号；7、设备房门上应有标识牌，各设备房应装单独锁，墙面用料，地面铺瓷砖；8、高层所有防火门、消防通道门、强弱电井、电水表房用通锁；应有标识牌；9、配电室、发电机房、变压器室应比地下室排水沟高米；10、配电室应设计有独立值班室；11高层消防楼梯应增设扶手消防楼梯及楼层通道照明开关应选用感应开关；12、控制中心面积应在20平方米以上，室内应设能与各电梯乘客联络的对讲电话和轿箱监视器；并有电梯的楼层显示。13、屋顶天台门用防火门，天台设水龙头；14、屋顶女儿墙上设固定挂钩（供清洗外墙吊绳用15、高层大厦应考虑将商业和住宅的通道隔离；16电梯轿箱内应安装监视探头电梯地板应铺地毯消防电梯内要安装防护板，电梯底坑内应设爬梯；17、大厦（小区）必须配备背景音乐设备，大厦大堂内应配置沙发、家俱；二、给排水1、水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于毫米；2、天面雨水管应直接排入地面雨水井、沟；3、水泵房控制柜应与水泵隔离；4、地面水池应设水位计；天面水池应设检修爬梯、水池盖应加锁、透气孔加防蚊网；5、应考虑空调的集中排水。6、大厦（小区）地下水池到给水泵的管道的两侧都要装阀门，所有水表、阀门一侧都应加装活结，以便维修更换。7、所有大厦（小区）地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵。8、卫生间地漏要安装存水弯头。三、电气1、风机房控制柜应安装在便于操作的位置；2、高、低压配电房应设计绝缘工具壁柜；3、高、低压配电柜前、后应配置绝缘胶板；4、所有设备房应有应急照明，通风设备；

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5、备用发电机房应安装水龙头并设置排污地漏；6、电梯已办理运行许可证；机房应安装通风降温设备；7、配电柜上标识清晰；8、所有电缆首尾端应接编号挂牌；9、地下车库照明控制应采用分区、分组控制；10、公共部分应设计、安装公用插座、公共电表；11、庭园照明宜采用自动控制（定时四、消防1、消防控制中心应安装通风、降温设备；2、地下室排风管应刷防火漆；3、大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话；4、办公室、仓库、主要出入口、底下停车场、所有设备房、控制中心应设内线电话；五、其他1、规划小区时应考虑管理处工作人员的集体宿舍和食堂，且在住宅区交付使用前竣工参见附件一）2、绿化地浇水宜采用自动喷头和公共水表。3、小区、大厦主要活动、休闲场所应配置公园椅和果皮箱。4、地下室出入口应设置防洪闸。5、所有机电设备机体应干净无污迹，各类水泵机体及管道重新刷漆，水管标明水流方向，各类开关标识清楚。6、机电设备配件、专用工具等应随同交付。7、水池、水箱应清理干净，盖板加锁，连同真实水质化验报告一并交付。8、有关电抄表到户工作已完成。9、上下水及室外排水畅通。10、具备电话、煤气、邮路开通的硬件条件。11、应完成物业公司提出的预留水管、电源插座，节日彩旗、彩灯及宣传横幅广告等挂勾。12、留守足够的返修人员并服从物业公司管理。13、儿童游乐设施：小区每5万平方米至少设处；大厦每座塔楼设一处。14、标识牌齐全附件三）15、车库内有各类指引标志、标示牌（自行车、摩托车、限高、限速、车场防盗、道路导向等停车场反光镜、标线。16、小区内主要路口、通道，大厦主要通道、地下车库必须设闭路监视器。17、所有设备房，各单元进口、仓库、车场、车库、维修加工场所、公共场所应设置灭火器。18、小区绿化布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当。19、每户设置一个信箱，每单元设置一个住户意见箱、公布栏。20、商铺广告牌、灯箱应统一设计制作。21、停车场智能化系统完备。22小区安防设施及布置合理无安全隐患和死角管理区域内必须设立保安巡更系统。23、泳池应设浅水区并有安全警戒浮标线，设立儿童戏水池。24、应将大厦（小区）水电费的用户名称改为万科物业管理处。

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六．发展商应移交的资料（一产权资料1、用地批准资料。2、项目批准资料。3、施工许可证。4、用水、用电、用气指标批文。（二技术资料1、住宅区规划图、小区竣工总平面图。2、所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。3、单位工程竣工验收证明书。4、地质勘探报告，沉降观察记录。5、地下管网竣工图。6、所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告随机专用工具清单。7、电缆铺设记录。8、线路及电力电缆试验记录。9、发电机、电动机检查试运转记录。10、电气设备试验调整记录。11、电气设备绝缘检查。12、电气设备送电验收记录。13、防雷接地电阻检测记录。14、防雷引下线焊接记录。15、水、卫生器具检验合格证。16、通风机风量测量调整记录。17、空调器性能测定调整记录。18、环保达标验收许可证。19、消防验收许可证。20、房屋测绘验收资料。21、房屋验收记录。附件一有关物管理用房面的规定面积=住宅区房屋总套数人口数管理用房面积系数房屋总套数=公寓总间数+单元住宅总套数=建筑总面积（平方米）/100户均人口数：暂为3.75人/户人均管理用房面积系数：暂为0.035平方米人位置：尽量设置在住宅区中心部位，便于住户。竣工日期：在向住户发钥匙前15天。装修标准：参见〈物业管理办公用房装修标准有关居会用房规定政府文）面积：按10户1平方米标准考虑。位置：与物业管理用房安排在一起。

管理项目负责人操作手册竣工日期：同物业管理用房。社区健中心100平方米左右。管理处工宿舍面积：住宅区总建筑面积的2‰。装修标准：墙面ICI涂料，地面水泥砂浆找平。竣工日期：在向住户发钥匙前15天。管理处工食堂住宅区面积食堂面积5万：50平方米10万：100平方米2