市场比较法在房地产评估中的应用

市场比较法在房地产评估中的应用 评估2017年4月30日本人郑重声明：所呈交毕业论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中果由本人承担。市场比较法在房地产评估中的应用同，资产评估方法主要有市场比较法、成本法、收益法三种基本方法，以及由其扩展的其他方法。在房地产评估中，市场比较法因为它具有直观和容易被资产业务当事人接受的特点成为评估师广泛应用的方法。本文主要介绍了房地产评估和市场比较法的相关理论，针对特别案例对市场比较法在房地产评估应用过程中所遇到的问题进行研究，并针对问题如何进行解决提出合理建议，促进市场比较法在房地产评估中得到更ApplicationofmarketcomparisonmethodinrealestateappraisalAbstract:Intheassetevaluation,becausedifferentbasedateanddifferentevaluationpurposes,theselectionmethodisdifferent,theassetevaluationmethodmainlyincludesmarketcomparisonmethod,costmethod,incomemethod,andothermethods.Intherealestateappraisal,marketcomparisonmethodiswidelyusedbecauseithasthecharacteristicsofintuitiveandeasytobeacceptedbythepartiestotheassetbusiness.Thispapermainlyintroducesthetheoryofrealestateappraisalandmarketcomparison;Accordingtothespecialcase,thispaperstudiestheproblemsintheapplicationofmarketcomparisonmethodinrealestateevaluation,andputsforwardreasonablesuggestionstopromotemarketcomparisonmethodinrealestateevaluation.Keywords:Realestateappraisal;Marketcomparisonmethod;Case;Problem;Solution一、我国房地产市场概况 1二、房地产评估的基本理论 1(一)房地产评估的含义与特点 1(二)房地产评估的基本方法 1为例 2(一)评估对象的概况 2(二)市场比较法的测算过程 3 (一)市场比较法应用在房地产评估中存在的问题 8(二)存在问题的解决对策 9 市场比较法在房地产评估中的应用概况经调查显示，我国房地产市场无论从发展规模还是交易量上都在不断的发展壮大，而其中二手房交易在较为发达城市的房地产交易市场中占有较大的份额。据中国，二手房也是可以最先预知房地产的市场状况的。在2016年，部分城市步入存量市场，专家认为二手房市场的活跃度与存量房源的数量的提升有很大的关系，故而迎来“存量时代”，楼市或将步入健康发展轨道。在房地产交易市场发展如此迅速的今天，二手房的交易最关键的环节就是对房屋价格的评估，也可以说房地产中起到了承前启后的作用。论评估的含义与特点房地产评估也可以称作房地产价格评估，是指具有专业技能的评估人员根据特定据综合的影响房地产价格因素的调整，对房地产的现时价格进行估算与评定。房地产评估要符合合法原则、最高最佳使用原则、房地综合考虑原则以及区域与地段原则，地产的价值也会涉及到非市场价值的评估。房地产评估，评估的是房地产的价值而非价格，价格仅是价值的外在表现，根据价值上下波动，评估报告使用者可以将房地产评估结果作为参考。虽然房地产评估在评估时会存在误差，但这种误差应在合理的范围内，如果形成较大的差异会导致评估结果的不准确。房地产评估不仅对评估人员有比较高的要求，而且依赖于科学的评估理论和方法，将评估人员评估经验与影响房地产价格的各种因素相结合，最终评估出价格。(二)房地产评估的基本方法房地产评估中基本的评估方法包括市场比较法，成本法以及收益法。评估时，要其匹配的评估方法。22．建筑物状况市场上寻找和评估对象类最终得出结果的方法。运用市场比较法要有一个活跃的市场中有在同一供求范围内并在评估时点近期的交易案选取市场比较法进行评估。运用市场法得到房地产价值格为基础，并结合对房地产价格多方面的影响因素来分成本法首先确定被评估资产的当前市场价值，然后对被评估对象已存在的经济性贬值、实体性贬值和功能性贬值进行估算，并在重置成本中将贬值因素予以修正而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法在房地产评估中应用时，是以假设重新复制被评估房地产需要的成本为依据而评估房地产价值，成本法在房地产评估中受到一定的限制。收益法是指以房地产未来预期收益的现值，来判断评估对象价值的各种评估方法上述的三种方法是房地产评估中最基本的三种使用方法，在房地产评估中市场比较法是最常见，最直接，最容易被人接受的评估方法，本文以介绍市场比较法为主，并对运用市场比较法评估房地产时所存在不合理的地方提出合理的建议，完善其运房房权证长房权字第X号谷大街产别配套设施齐全，维护保养现状较好，并能建筑物朝向为南北向，估价对象层高约2.8米；外墙涂料，楼宇防盗门；内墙大白，实木地板，厨房、卫生间瓷砖地面，实木门，塑钢窗。建筑物平面布置设计合理，房屋结构墙体坚固，屋面未见漏水，室内设备管线完好，未见跑、漏电现象，门窗开关灵活，未见空鼓及裂缝、变形。建筑物在格局及功能上能满足现状使用B公司确定房地产市场价值估价方法：市场比较法(二)市场比较法的测算过程选取市场比较法来求房地产公开市场价值，首先选择在近期房地产市场中与被评象和可比实例的状况，对影响房地产市场价格的因素进行分析和修正，由此估算出被评估房地产的评估价值。第一阶段：考察评估对象特征。评估人员依据委托方提供的相关资料和产权持有人的配合，对资产评估申报表中的房屋建筑物进行现场勘察，了解房屋建筑物的内外在的差异进行适当的调整，做到账实相符。网络交易平台、报纸上有关的信息，房地产销售商租赁房产的资料，并根据产权所有者提供的评估申报表，搜集房屋建筑物所有权证明及有关资料。对于收集的这些资料保证其准确性。房地产市场交易的调查情况，合理的选出三个与评估对象状况相似的交易案例，分析使用年限、房屋状况、交易条件等方面的差异，将评估对象与房地产市场交易案例进行区域因素和个别因素修正，从而得出房屋建筑物的评评估值。的选取评估人员对项目的特点和实际情况进行了详细的分析，并研究了委托人及当事人房地产状况实物状况说明说明XXX为单价；积进行计量，面积单位为平因素条件说明表根据待估对象和比较案例的特殊性以及房地产的一般条件要求，本项评估选择比服务配套等。可比实例与估价对象在区位及权益因(1)结构因素：结构相同，无需调整。(2)用途因素：用途相同，无需调整。(3)楼层因素：高层住宅以中间层为基准，每上下差一楼层，调整系数为±1%。(4)建筑年限：每相差一成新，调整系数为±2%。控制在0.5-2倍之间，一般无需(7)地段等级：地段等级相同，无需调整。区居住条域件象街因因素个别因素交通通限积(㎡)级施局况(物业施平有有有户有(1)交易情况修正：可比实例A、B、C均为公开市场交易，交易情况正常，所(2)交易时间修正：可比实例A、B、C的交易时间和价值时点比较接近，并且较大波动，所以不进行交易时间修正。编制比较(㎡)其他(物业管个别因素区域因素可比实可比实修正系例A数X可比实修正系例C数xx象X数区区域因素个别因素交通通达性基础设施条件环境优劣度公共服务配套楼层建筑年限朝向建筑面积(㎡)地段等级设备设施平面布局装修情况其他(物业管设备设施8889根据上述测算结果，三个比较案例测算的比准价格差距不大，故本次估价采用简估价对象市值单价(市场比较法)＝(6232+6204+6163)÷3＝6200元/平方米(取整)值时点的市场价值比较法在房地产评估中的应用过程，也印证了市场的对策(一)市场比较法应用在房地产评估中存在的问题我们选取市场比较法比较法的案例时，不能保证案例都是在市场中选取的，有些是估价机构近阶段估价业务案例，还有很大一部分是网上下载或报纸上的买方或卖方的报价。评估师会通过估价结果来影响二手房市场交易价格，但不能左右二手房市场交易价格。当交易价格不能确定时，当事人会将交易结果直接作为交易价格，使估价交价格本身就是非正常市场价格，需要进交易情况修正。有的机构甚至并不调查估价但降低了项目成本，而且估价结果会和市场产生越来越大的差异，最终会导致估价结房地产市场上已经成交的房地产价格是运用市场法评估待估房地产价格的基本依信估可比因素时，评估人员对于数据的调整说明不严谨，有些自主选择的数据也会存在一定的误差，最终会使评估结果存在一定的偏差。3．最终的评估结果确定方法过于简单最终的评估价格需要对所选择的可比案例进行可比因素的修正，之后运用平均数简简单省事而采用简单平均法，事实上这违背了客观实际。由于可比案例与被评估资产的相似程度是不一样的，会对评估结果产生不同的影响，所以应该对不同相似程度的可。(二)存在问题的解决对策，时刻关注市场中的最新动态，便于加强对房地产系统，以便于监测和判断房地产市场的发展，从而产市场信息，实现房地产的标准化，提高评估结果下，政府应该广泛的利用网络，成立系统，不断的统一公布，不仅使各种数据一目了然，还可以为评场的起步晚，所以导致现有的法律法规跟不上房地产市保障法律法规的实施，还可以保证房地产市场运行的公以增加市场的透明度。2．关注多渠道信息来源，提供更多的数据参考提升准确性地产市场的最新状态，一个准确的评估结果需要更多准确的数据进行支撑，这就要求评估人员对各种数据的掌握一定要随时更新，不能以固有的资源进行操作，在评估时要使数据得到充分的应用。评估机构也要加快自身的信息化，建立自己的信息库，便于评估人员能及时得到想要的案例，提高工作效率。建立可行的房地产估价模型我们应该考虑各方面的影响因素去规避以上三种计算方法所导致的各种弊端，来客观合理的确定市场法中的参数值，以此为基础建立有关市场比较法的估价模型，来降低估价过程中的主观性，得到一个更为客观的评估值。因此，为了弥补这些缺陷，在市场比较法中建立现实可行的房地产估价模型具有非常现实的意义，使评估结果更4．提高评估人员的职业素质，加强对专业人员的培养随着评估行业的不断发展，对于评估的要求越来越高，评估行业就更应该注重对评估人员的培养。不仅要加设评估专业课程，更应该注重质量，达到从事评估事业的业定要准确