北京某大型商场案例

案例分析——

XXXX城商业管理部二〇一〇年十月导读商圈区位1项目信息2项目运营3成败得失4HotTipxxx-City2010四环三里屯798艺术空间华贸XX公园JoyCityJoyCity行政区XX区行政级别北京最大近郊区面积470.8平方公里人口317万人口密度6733人/平方公里GDP2293.5亿（2009年）人均可支配收入27608元（2009年）XXXX城商圈评价人口：5公里范围约53万人，白领人群64%零售额：约887亿元/年富裕度：全市的147%人均可支配40755元竞争对手：Solana；赛洛城；美罗城；活力东方消费基数大，人均消费力强，5公里范围内少有同同规模的竞争对手商圈简析134辐射范围5公里辐射面积约77平方公里区域住宅均价31000元/平米全市住宅均价21000元/平米2竞争项目1234楼盘名solana活力东方奥特莱斯赛洛城美罗城商业定位生活购物中心品牌折扣购物中心区域邻里配套中心赛洛城商业体量15万平米6.8万平米11.3万平米15万平米直线距离4.6公里1.87公里3.04公里4.8公里XXX城朝阳大悦城：朝青商圈综合商业巨无霸（银帆西雅图）

项目指标表述

规划用地：84610m2街角，双面临街

总建筑面积：400000m2含购物中心及酒店公寓（地上及地下）

购物中心面积：230000m2B1至11F，共12层

酒店公寓面积：70000m2地上

停车位：3000个全部

：2300个商业部分（1个:100平米配比）

地铁：1条6号线与地下1层相连（在建）

开业时间：2010.5

开业时招商率约80%，年底90%

商户数量：270以上家餐饮73家，服饰等约200家

基本资料商业定位健身休闲购物文化娱乐餐饮品质生活中心生活重心商业中心集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体的品质生活中心商业落位：总图图xx百货精品零售商业落位：总图图美食天地休闲娱乐B1Lifestyle:

emoi基本生活

北京同仁堂

瑞莱保健品

论道

可多beijing一伍一拾Yankeecandle扬基蜡烛

屈臣氏韩国丽时美发连锁机构

悦来烟酒福奈特DepartmentStores:

AeonXX集团百货超市B1至4F近10000平米Fashion：

宝岛眼镜

lavinne乐纷B1XX百货世界500强XX集团是日本最大大的零售集团，，在日本及东南南亚地区有综合合百货超市606家，食品超市1182家，2008年营业收益达5万亿日元。XX朝北XX城店是XX集团以日本独资资经营管理方式式的商业项目，，并带来先进的的综合百货超市市零售经营模式式。XX朝北XX城店将通过现代代化得装饰和陈陈列，力求将其其包装成独特的的日式购物场所所，同时AEON拟引入众多日本本本土品牌，以以物超所值的价价格为顾客提供供日常生活需要要的各种商品。。AEON超市面积近10000平米，为周边居居民提供新鲜和和富有特色的食食品，方便社区区居民生活。B1B11F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031百货服饰、护理、皮皮具、珠宝餐饮编号商户06windsor08bossorange09brooksbrothers10XXXX11XXX12A优视一品16Strellson17joop18Tommyhilfiger19Guess21misssixty22亮视点编号商户07AlvieroMartini14Fabi编号商户04/06新宇亨德利12BTissot23RainRing服饰皮具珠宝名表编号商户25/26Mothercare家居生活编号商户01Timetomove13Sephora24AustraliaBeautyshop27lacolline28Ories护理编号商户02星巴克29浮士德31LAPaleTa餐饮1F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031PALXXXX(XXXX)1970年创立，欧洲最最高档的男装成成衣品牌之一，，意大利男装的的典范,保持意大利服装装一贯享誉国际际的品质水准外外，运用传统的的手工裁剪和手手工缝制工艺，，被精英男士青青睐，成为精英英阶层男士着装装典范。从诞生生之日起，XXXX就走高级然而低低调的行事风格格，即使在面向向今天世界范围围的市场时，XXXX最吸引人的还是是那种自然而然然并能轻易感知知的质感，那是是意大利顶级成成衣的风范。作作为意大利利顶级男装品牌牌的XXXX/XXXX，服装质量上乘乘，延承着始终终如一的制衣传传统，把精英阶阶层所关注的高高品质放在首位位，并集时尚与与创新于一身，，体现了当今意意大利的服装流流行动态。1F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031XXXXXX诞生在美国，成成为美国青少年年的时尚选择。。XXX带给人们的是一一种休闲的气质质，它让无拘无无束的美国青年年，能够尽情的的享受自然、舒舒适的生活。XXX的第一家店，采采用的是牛仔裤裤和录音带并肩肩销售的方式，，可是结果并不不理想。直到XXX第二家店开张时时，当劳·费雪将重点转向向年轻人，着重重强调一种年轻轻化的购物氛围围。所销售的商商品也只包括服服装，比如圆领领T恤、短而精干的的纯棉质上衣、、牛仔裤等。这这种全新的销售售方式，使得XXX很快在美国本土土小有名气。在20世纪八、九十年年代，XXX发展迅速，它的的系列品牌XXX、OldNavy、XXXkid等相继上市，并并在最短的时间间内占领了美国国休闲品牌市场场，并得到了美美国及海外的认认可。XXX1969,XXX中最昂贵的系列列.2F百货服饰、护理、皮皮具、珠宝餐饮02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031323334-3738394041编号商户01LeSportsac02/03Novo04/05Misnong06Ovs07/08Scofield09/10XXX.11NBAJewlery12XXX15/16Ochirly17ZucZug18/19Jeccica20RIME24-26Veromoda&JakcJones27Kira服饰29Innee30/31Forevernew32LaPargay33Bypac34/35SnowLotus36Vipfa37BosaMagine39Filon编号商户28Finoa&Prince38LeSaunda40Mux皮具编号商户13/14巴黎汇护理编号商户41CostaCoffee餐饮2F02030405060708091011121314151617181920212223242526272801293031323334-3738394041XXX.香港小XXX以售卖年轻日系系时装为主，为为那些想要以衣衣饰来展现个性性的年轻人提供供了自我创意的的空间，香港小小XXX的店铺从衣饰到到布置处处体现现出年轻的态度度，是年轻又有有型人士的潮流流风向标。此外外，小XXX集团亦为旗下品品牌开设专门店店，专门店类别别除专售鞋履及及手袋的ETE店和专售外国街街头文化服饰的的DoublePark店外，还有个别别日本或欧美知知名品牌，如：：FCUK、TsumoriChisato、Vivayou、Zucca、poudoudou、toutacoup、Mystywoman、pageboy、Asknowas、VertDense、CoiGirlMagic、XLarge、CAMPER等。除香港以外外，小XXX集团旗下店铺已已发展到马来西西亚、中国大陆陆等地，小XXX旗下不同品牌店店铺已增至70多家。3F百货服饰、护理、皮皮具、珠宝餐饮0203040506070809101112131415161718192021222325262728012930313233343837243536编号商户02/03淑女屋04阿努比斯05OVS07-10XXX.13Zczz14Cosa15Salute16fiveplus17/18TeenieWeenie19BasicHouse24/25ELand26MindBridge27Levi's服饰28亦谷29Dazzle30SeasonWind31MushPuppies32/33Only34/35Selected36海盗船服饰编号商户06victorinox20Gillino22/23walkone皮具编号商户01百合美甲编号商户21RUI编号商户37pizzahut38BaristaCoffe护理时尚家居餐饮4F百货服饰、护理、皮皮具、珠宝餐饮02030405060708091011121314151617181920212223252627280129303132333438372435363940-4344-45464748编号商户02westlink036IXBIGHT04PaulFrank05A-YOU06Lily07FYL08ETBOITE09Sanrio10vivavoce17达人21meetmimiQ22阿童木24NYLONPINK25THECarnaby26-28BreadNButter服饰29BobyPops32LaMiu34ELLE35婷美39SCAT40-432%44/45Croquis服饰编号商户10AGaladay37Couzzle皮具编号商户48一茶一坐餐饮编号商户12玛花纤体13PALISPA14麦琪舍宾15/16TONY&GUY38BANILACo护理编号商户01Joyard23悦然手工俱乐部30LovelyLace31左右时光33MOMO36魔法家47Orsay时尚家居4F02030405060708091011121314151617181920212223252627280129303132333438372435363940-4344-45464748MOMOMOMO是一个富有活力力、清新、设计计感的潮物品牌牌，它以更贴近近生活的角度创创造年轻的时尚尚生活。MOMO总能捕捉到你当当下最需要的那那一款产品，服服饰和潮物并举举让您可以在MOMO中得到不同的选选择更多的快乐乐。MOMO着力于原创，旗旗下的“设计师师的设计室”做做为其时尚潮物物品牌，将每一一个设计师的个个性化产品带给给每一个需要个个性化理性消费费的时尚达人。。为时尚达人们们的实用主义个个性消费，做下下最完美的诠释释5F服饰、护理、皮皮具、珠宝餐饮02-040506070809101112131415161718192021222325262728012930240101010101010101010105Qiftour06/07尚东盒子12ROYAL15ZIPPO21非洲符号24卡雷拉服饰编号商户08/09MOSA10MASQI11FILA13LINING14Adidas16Converse17NIKE18KAPPA19PUMA25ARCTICFOX26NIKE36027Toread28AdidasSE运动及户外编号商户29CROCS皮具鞋履编号商户01XX科技广场电子产品编号商户02-04CaffeKenon20CoffeHouse30DQ餐饮5F02-0405060708091011121314151617181920212223252627280129302401010101010101010101XX科技广场XX科技广场位于XXXX城五层，以经营营移动通信业务务、品牌手机、、IT数码产品、精品品家电产品为主主，是北京好佳佳奇科技广场有有限公司旗下继继西单科技广场场、王府井科技技广场后的第三三个大型科技类类卖场，是公司司历经15年的商业运营沉沉淀，厚积薄发发，倾力打造的的一个极富生活活时尚性、极高高品质感的国内内顶级3C旗舰卖场。XX科技广场吸引入入驻了众多国内内、国际顶级品品牌。移动通信信板块：中国移移动营业主厅、、诺基亚、iPhone、摩托罗拉、三三星、LG、索尼爱立信等等；IT数码板块：苹果果、戴尔、索尼尼、惠普、联想想等；精品家电电板块：GE、松下、东芝、、飞利浦等；影影像器材板块：：徕卡、佳能、、尼康、宾得等等。6F餐饮050607080910111213141516171819202101020403编号商户01泰和草本工坊02正一味03盛焰烤肉04三元梅园05西堤牛排06米斯特披萨07满记甜品08金鑫轩09万方豆捞10权金城餐饮11禾禄寿司12香芒山13蕉叶14莫凡比15一麻一辣16千味千寻17蜜桃餐厅18美乐欧19冰澜20鹿港小镇21四号厨房餐饮6F050607080910111213141516171819202101020403蕉叶美食——泰国名厨主理，东东南亚特色的诱人人美味。

美景——自然而纯朴的泰国国异域装饰风格，，大树、小桥、流流水、四面佛等景景观，原汁原味地地体现了泰国的热热带风情。

美人人——绿色、健康、营养养的食材令蕉叶成成为“美人窝”！！

美意——为美食附上心情，，蕉叶一如既往成成全贵宾您的家庭庭聚会或商务宴请请的美意。泰国的的风情泰国的美食食，成全您的好心心情。

美誉——蕉叶在获得广大贵贵宾称赞的同时，，还曾荣获“最具具创意餐厅”、““最受欢迎餐厅””、“最时尚泰国国餐厅”、“中国国绿色饭店”、““中国饮食名店””、“国际美食名名店”、”中国餐餐饮业十大知名品品牌企业”、”中中国100最具影响力企业””等荣誉。6F7F餐饮娱乐050607080910111213141516DD0101020403编号商户01天多小火锅02饺来饺去03赤坂亭04拿渡麻辣香锅05釜山料理06康乐士创意餐厅07苗乡楼08便宜坊餐饮09梧桐10川辣汇11巴库斯意大利餐厅12望湘园13品苑铁板烧14将太无二15至爱16食得起餐饮编号商户DD01冠军溜冰场娱乐7F050607080910111213141516DD0101020403蕉叶7F050607080910111213141516DD0101020403XX溜冰场XX城XX溜冰场地处北京XXXX城购物中心7F，是目前国内最高高级别的溜冰场，，同时也是国内外外商业项目中少有有的奥林匹克标准准的溜冰场馆。采采用目前国际上最最先进、环保的制制冷系统及ZAMBONI清冰设备，制造出出完美的冰面。完善的配套设施、、一流水准的灯光光、音响系统，中中空的建筑设计，，四季都沐浴在明明媚的阳光里。1800㎡的国际标准冰面面面积，能够进行花花样滑冰、冰球、、短道速滑等多种种冰上项目的开展展。XX溜冰场拥有一支由由众多全国冠军、、亚洲冠军、世界界冠军及国际大赛赛获奖选手组成的的优秀教练员队伍伍，采用科学、严严谨的国际标准化化规范教学，还为为不同年龄、不同同阶段的溜冰爱好好者设置了便于其其选择的：单次培培训、单期培训、、长期培训、门票票、会员年卡等消消费方式。在这里里定能满足您或健健身、或专业的不不同发展需求。XX城XX溜冰场的建成将开开创全新的溜冰概概念，让广大溜冰冰爱好者真正体验验到高雅、时尚的的溜冰运动，亲身感感受冰上运动的独独特魅力及艺术溜溜冰所带给您的无无限乐趣。7F8F餐饮娱乐影院05060708091011-192023242125010204032022DD01DD02编号商户01Rooms咖啡02汉堡王03路易小餐厅04权味05面香居06萨莉亚07胡椒厨房08肯德基09水果物语10赛百味12土司工坊15珍仕果16贝多爸爸17金镶18鲜元素20吉野家21呷哺呷哺22过桥缘23一品三笑24珏花溪25外婆宴餐饮餐饮编号商户DD01XX影院DD02金银岛娱乐8F05060708091011-192023242125010204032022DD01DD02XX影城XX影院按照国际影院院最高标准，采用用国际最先进的音音响设备和影视系系统，超大的整壁壁式清晰银幕置身身于影厅中，全方方位立体声音波无无处不在，让观众众享受到逼真而震震撼的视听效果，，感受非同?般的梦幻体验。影影院采用8~9层跨层设计，面积积达4500平方米，拥有8个豪华电影厅，总总座位数超过1000多个，秉承华纳国国际影院的全球风风格，装修豪华，，气派大方，先进进高效的售票系统统，残疾人专用无无障碍通道，宽大大舒适的沙发式座座椅，处处都体现现着华纳影院的艺艺术、人文设计和和服务的国际理念念。8F9F餐饮影院010203金钱豹约6000平米01唐宫约4000平米02餐饮齐鲁之邦约700平米039F0102039F0102039F01020310F精心设计的职业体体验乐园是XXXX城的亮点项目，模模拟的70多个职业涵盖了真真实社会生活的方方方面面，街道、、医院、超市、学学校、机场等设施施无所不包，俨然然一座小型的现实实社会。踏足职业业体验乐园，也就就亲身体验变化万万千的职业生涯：：机场，登机手续续独自办；城市中中心区域，商业行行为及市场轨道交交通体验冲撞视野野；码头，物流运运输繁而有序……感受各种真实的职职业体验，为家人人打开了一扇通向向社会的大门，在在增加他们阅历与与见识的同时，也也为将来的成长及及职业选择做了充充分准备。10F11F11F业态统计注：以商家户数为为统计基数业态统计注：以商家户数为为统计基数楼层百货/专卖服饰皮具/珠宝时尚家居护理餐饮娱乐休闲B129%43%0%14%14%0%0%1F4%44%19%4%19%11%0%2F3%69%9%0%16%3%0%3F4%71%11%4%4%7%0%4F3%58%5%18%13%3%0%5F4%79%4%0%0%13%0%6F0%0%0%0%0%100%0%7F0%0%0%0%0%94%6%8F0%0%0%0%0%91%9%9F0%0%0%0%0%100%0%10F0%0%0%0%0%0%100%11F0%0%0%0%0%0%100%动线设计主入口主入口次入口次入口次入口青年路XX北路入口主要人流组织次要人流组织环形人流组织商业亮点：跨层飞飞天梯2段式飞天梯：首段段1F直飞5F，次段5F直飞8F，极大的提升了高高区商业的价值好看又实用商业亮点：LED大屏幕商户的信息发布平平台，夜间对于消消费者截留具有较较明显的广告效用用商业亮点：无柱真真冰溜冰场国内最好的室内溜溜冰场，带来娱乐乐人流的同时，也也增加了8层餐饮的景观价值值。此外，多余的的挑空高度也能为为9F租户（金钱豹）所所利用，增加其实实际经营面积商业亮点：内饰小小品商业亮点：内饰小小品商业亮点：内饰小小品经营情况（2010年）招商率租户数量平均租金租金收入开业时间2010.5目前80%，2010年底90%以上7.5元/平方米/天（经营面积）270家以上约3.2亿元/年（80%出租率）成败得失——人气目前，XXXX城已开业约半年，，处于典型的近郊郊市场培育期，人人气存在较大不足足，不少消费者戏戏称XXXX城是西单XX城的山寨版。几大大因素造成了目前前的人气不足状况况：1）商业培育