中国别墅市场研究

中国别墅市场报告-北京篇现状受中国加入世贸组织和北京2008年奥运会的推动，北京近年来别墅开发趋热。另外，北京高收入群体不断扩大，二次置业者增加，市场对别墅的需求大幅增长。尤其是在经历过2003年的“非典”之后，低密度住宅受到市场的广泛关注，也对别墅市场产生了强有力的推动力。另一个原因是别墅用地受到政策的限制后，市场供应量没有完全释放，政策限制对市场价格具有拉升作用。从目前的市场状况来看，经济型别墅最受市场欢迎。从未来发展区域看，西部别墅的开发市场被看高一线。业内人士估计，随着北京与外地接触更趋频繁，未来别墅的租赁市场将成为别墅市场焦点，吸引更多的外籍人士进入别墅投资市场。从价格分布来看，原来北京市场上供应的别墅总价差异并不明显，但现阶段别墅供应总价已经开始呈现两极分化的状态：100万元—500万元价格段的产品现在已开始崭露头角。总价千万以上的别墅产品凭借其优越的自然环境资源和国际化的产品制作，占据了高端市场的重要地位；中间价位的别墅由于目标客户不明显，现阶段市场供应量较少。问题在北京别墅市场供需两旺的局势下，别墅市场正在悄然发生变化，市场结构、产品特征、消费心理以及消费群体特征已经改变了。与此同时，别墅市场的问题也日益暴露。一是，从市场现状来看，有的别墅热销，有的别墅空置，这说明市场的供给和需求存在不对位的现象；二是，由于别墅市场的行业利润率高，门槛比较低，导致开发商进入这个市场的数量较多，使整个市场的开发量较大；三是，市场供应结构不合理。中高档别墅的比例过高，达到了50%以上，豪宅比例更高，容易产生泡沫。有资料显示，目前，价格在80万到200万元的经济型别墅最受市场欢迎。而户型偏大、总价偏高的别墅卖得不太好。低总价、小户型的别墅一直处于畅销状态；四是，别墅产品存在名不副实的现象。在北京，别墅最为稀缺的元素是山和水，尤其是水。现在很多项目自称水景别墅，但是并没有真水，有的只是挖几条沟而已。而号称绿化率高的别墅，就是种一些草坪，移植一些树木；五是，北京的别墅严重缺乏民族特性，大部分别墅在风格上克隆的是北美或欧洲的风格。目前北京市场上的别墅多是北美风格、欧式风格，这在别墅市场发展的初级阶段，迎合了外国居住者和有海外生活背景人士的需求。但是随着别墅市场消费群体的扩大和异化，越来越多的本土消费者加入到这个市场，别墅的开发商应该注重产品本身的文化特色、民族特色、传统特色。另外，一项别墅消费取向调查资料显示，在别墅准消费者中，40%的人喜爱北美的风格，21%的人喜爱中式风格，19%的人喜爱法式风格。这说明，目前市场上占据垄断地位的北美风格或者欧式风格的建筑形态并不能满足消费者的多样化需求，尤其是还有21%的人喜爱中式风格，这部分的市场比较空白；六是，随着经济型别墅的进入，别墅本身的纯粹性、高端品质会发生异化，这对于别墅市场的整体发展也许并不见得是一件好事。美国龙安建筑规划设计顾问有限公司行政总裁，建设部别墅法规起草人饶及人认为，精品别墅在房产市场引领时尚是必然之势，其自然环境、建筑规划、品质内涵的纯粹性无可替代，其间渗透的生活理念、居住品位、文化内涵、建筑精神将不仅仅是建筑的发展，更是社会与经济的发展。而经济型别墅大受市场欢迎，有可能动摇精品别墅的价值体系。三是户外景观与室内装修风格日趋统一。随着国人追求居住环境档次的观念深入，人们生活水平的提高，户外的生活，包括在别墅私家花园内和在整个小区内的户外活动，已经成为别墅业主生活的重要部分。而且以“更健康，更接近自然，有更多户外活动”为特点的生活方式也日益深入人心。因此，庭院作为别墅生活的一部分，地位越来越高，其对业主生活的价值不亚于起居室和卧室。四是户型设计不断满足新的生活需求。目前北京的别墅消费者大部分都不缺房子住，他们买别墅的主要目的是为了提高生活质量，尝试新的生活方式。因此，他们需要的不仅是一座独门独户的住宅，而且更需要一个适应新生活方式，具有新空间概念、空间体验的高级住宅。基于以上原因，现在北京别墅项目的设计在功能上更加具体、细化，对生活方式的研究与探索更加深入。五大别墅板块争霸区位解码自然环境优势与交通优势较为集中的地域分布，造成了京城别墅的区域集中化和热点化。北京传统的别墅带有“一山”、“二河”、“三线”、“四高”之说。“一山”指西山；“二河”指潮白河、温榆河两河流域别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条线；“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中“三线”和“四高”是传统概念里的别墅区域，而“一山”和“二河”则后来居上，成为目前北京新兴别墅的最佳分布方位。顺义温榆河畔的别墅区，开发早，环境成熟，知名度高，曾一度被称为中央别墅区：ＣＶＤ，亦被称为北京的富人区。北京早期高档办公楼的发展集中于东部及燕莎商圈，因此，北京最早期的外销高档别墅都建在了这些办公区的延伸线附近，即京城东北部——机场路至顺义。在20世纪90年代初随着亚运村当时高档住宅区的形成，加上龙脉概念的传播使得京城北部的亚北地区及昌平地区别墅逐渐增多。西部的别墅集群源于对“独占稀缺资源”别墅居住理念的普及。该区域独一无二的自然、人文环境优势——香山、玉泉山、颐和园和京密引水渠等得天独厚的山水资源，中关村优越的教育环境——足以将这一理念充分体现。东部通州地区的别墅开发则更多因为近年CBD发展的如火如荼。其距国贸、东三环商圈只有十几、二十多分钟的车行距离。由于北京市经济仍具备快速持续发展能力，商务活动将更趋频繁，而高端客户的居住理念、生活品位也在不断提升，在未来的北京别墅市场上，“便利商务活动”和“享受独占生活”作为两种不同别墅居住目的仍将难分伯仲。强者恒强，上述热点区域将继续保持高温。板块脸谱西山板块——天然美景再现昔日皇家风范概况北京中原房地产经纪有限公司市场研究部总监徐成峰先生在接受《别墅》记者采访时指出，西山板块，素有"皇家板块"的美誉，主要得益于西山（香山）所特有的自然景观价值，加上其后天的合理建设，使其具备了与北京其它别墅区域一争高下的实力。前两年热销的香山艺墅和西山美墅馆大打“香山”这块王牌，获得了业内外人事的一致青睐。而今年推出的西山美庐、西山庭院，凭借其自身的优势，加上政府部门对此区域开发项目的限制及区域土地资源的局限，致使该区域的房价出现了历史新高。香山是离北京城最近的“山区”，距离市中心仅20公里，这里不仅山色优美，而且空气清新，一直是北京人向往居住的一块风水宝地。目前，位于香山东麓、沿着西五环自北向南依次兴建的有半山枫林、阳光100香山别墅、香山艺墅等几个房地产项目，在四环和五环之间还有西山美墅馆。不可再造的自然景观、皇家园林的历史、特别的规划限制为这里的住宅打上了“贵族”标签，清一色的别墅建筑以及几百万元一套的总价更令普通的平民百姓难以企及。在香山区域内，东西向的主干道由北向南有香山路、闵庄路、杏石口，宽阔的道路保证了交通的顺畅；而西四环的开通，更是拉近了香山与市区的距离。这里交通的便捷是毋庸置疑的。西五环的全线通车，城市快速路将保证人们快捷地到达香山地区，而半山枫林、阳光100香山别墅、香山艺墅基本都在五环沿线，交通很是方便；而得益于西五环的开通，从香山到中关村、亚运村、CBD的时间也将进一步缩短。项目特点如今，西山地区成为众多成功人士购买别墅或Townhouse的首选区域。西山的别墅项目大概有七八个，而且价格不菲。除了具备环境、景观的优势外，目前正在销售的项目都做出了自己尚佳的品质。诸如，西山美庐凭借开发商的雄厚实力，使区域环境、产品、资源达到了完美的组合，使西山地区的别墅项目品质进一步提高。西山美庐建造在香山脚下，拥有优美的环境，全部由独栋别墅组成，整个建筑延用国际知名建筑大师赖特的建筑精神，规划有景观秀美的流水别墅区，强调建筑从自然中获取灵感，建筑风格雍容大气，给想住独栋别墅的消费者一种全新的生活方式，受到了购房人的广泛认同。西山美墅馆，依托999科技健康优势，为社区制定了一套完善的“健康管理系统”，另外采用更为环保及舒适的木结构建筑，既提高了使用率又保证了居住的舒适性。万科西山庭院的品质体现在万科的品牌及不惜重金在园林中引进成品树打造的细节上。此外，万科又将自己的服务升级，与中国银行联合推出长城—万科联名信用卡，该卡除了具有长城信用卡的所有功能外，还特别嵌入了专有智能卡芯片。磁卡不仅可以作为万科门禁系统的钥匙，充当识别身份的智能卡，而且还增加了代收物业管理费等多种生活用费的缴费功能，使万科业主减去了许多日常生活中繁琐的事务，这些细节问题的打造都塑造了西山庭院的品质。“往来城市间，悠然见西山”。香山组团与其他郊区组团相比，可能是最为特殊的一个。自然环境优越，地理位置特殊，由于这里有大量的军队用地，土地的供应量就更为稀少。而随着“北京别墅用地叫停”，香山地区在建在售的项目就显得尤为珍贵，升值潜力也骤然凸显。西山美墅馆社区规划总占地60万平方米，总建筑面积40万平方米，全部为3—4层低密度住宅，容积率仅为0.7，建筑形式包括单体别墅、LOFT、多层公寓等。均价为精装修10000元/平方米。目前，香山地区土地供应极为有限，虽然据有关人士透露，这里还有一些别墅项目未露身形，但有一点可以肯定的是，所有项目的既定品质都将不低于现有项目，而且在设计上也会借自然山景风光，打破传统兵营式布局，采用赠送露台、阁楼、地下室、花园等促销手段。供需情况从持续热销的西山美墅馆，到西山美庐的独栋别墅，再到万科西山庭院，西山区域热销项目的一个共同标签就是客户的认可和追捧，也就是项目的人气，这也反映了该区域别墅项目的供求两旺的局面。西山美术馆，开盘当日即成交2亿元，四栋豪宅仅剩一栋，万科西山庭院自在北大百年讲堂举办的“京西何兮”研讨会开始，就被打上了浓浓的文化痕迹和西区烙印，这也正是其在西区一直保持持续热销的真正原因所在。营销热点西山区别墅项目最大的共同营销热点就是“位置”。“位置”代表独一无二的稀缺环境，“位置”代表地位和身份。而在细节上，各个项目则各有特色。香山艺墅是香山地区首家销售项目，其容积率约为0.6左右，均价1万元／平方米，只有128套房。项目以联排、双拼、叠拼、独幢山景豪宅为主。面积从二三百平方米到八百平方米不等。目前项目已经全部售磬。2003年6月30日，小区已经全面入住。西山美庐2004年上半年刚刚开盘，2005年3月底入住，小区全部为独栋别墅，容积率为0.41，目前一期已销售了70%以上。半山枫林称该项目为离北京最近的山地住宅，整个项目依山坡缓缓向上梯级而建，容积率约为0.7左右，项目全部为联排别墅。半山枫林已经入住，并且全部售磬。西山美墅馆的二期刚刚开盘，二期共计87套别墅，均价为2万元/平方米左右，目前已经销售了40%以上。阳光100香山别墅规划别墅180栋；二期规划别墅400栋，总建筑面积14万平方米，其容积率约为0.5，虽然该项目一直说最近会推向市场，但到目前还未见动静。现在越来越多的人看好西部，看好西边的自然环境，另外又由于西边的别墅用地也受到了更为严格的控制，需求的旺盛及供应的缺乏，导致西面别墅一出来，销售的速度都是非常的快，每个项目的销售情况都比较看好。发展趋势未来几年海淀区最大的区域建设项目——“一山两园”，香山、颐和园、圆明园综合开发将启动。在“一山两园”的改造建设方案中，按照香山发展规划要求，相关部门今后将进行香山南路等主要道路的拓宽改造；扩大香山地下停车场规模；建造地上大型休闲广场；对一些古老的街道进行改造，打造具有特色的香山步行街、古玩街、美食街等。大型综合超市沃尔玛的开业，可以成为此区域内别墅业主们的理想购物场所。由于临近旅游区，商业配套主要为旅游业服务，因此一些项目也加大了商业娱乐和生活配套，像香山艺墅建有专门的活动区域，包括会所、网球场、高尔夫练习场；半山枫林建有2000多平方米的会所，设有游泳池、超市、健身房、洗衣店等；西山美墅馆与27洞都市高尔夫球场比肩相望，建有12万平方米健康主题运动公园，12，000平方米的会所包括与国际同步的美食、娱乐、购物、服务等。温榆河板块——具有独特的水面环境概况北京中原房地产经纪有限公司市场研究部总监徐成峰先生用“说起北京的别墅，自然会让人想到温榆河，说起温榆河自然会让人想到别墅。”这样的话来形容温榆河板块的特点。毫无疑问这也是温榆河留给大们最深刻的印象。借着奥运的利好，温榆河区域中的别墅项目建设特别是温榆河北部的别墅项目目前更是受到各方人士瞩目。温榆河全长47.5公里，起源于昌平，途经顺义、朝阳到达通州。是北京四大水系(温榆河、永定河、潮白河、京密引水渠)中惟一四季常流的天然河。这一区域与北京市中心保持了恰到好处的距离、便捷的交通网络和优越的基础设施与人文环境，市中心与郊外真正实现了一线之隔。在新修订的北京市总体规划中，温榆河中上游将建成温榆河绿色生态走廊，并形成最适合人居住的"高尚住宅区"。北京市政府预计将投巨资用于整个温榆河的治理，建设绿色通道与生态走廊相结合，按照生态农业、郊野风光和旅游业的需要，建成三段不同功能和风景特色的区域。建成后的温榆河两岸区域将形成一条面积约为150平方公里的绿色生态走廊，与环城绿化隔离带、"五河十路"绿化隔离带以及"三环绿水"一起，构成一道北京市的绿色屏障。2008年奥运会的水上项目基地也将在温榆河边建设。区域内首都机场高速路、京顺路两大交通干线提供了安全、便捷的交通条件。三块区域细品A、温榆河带温榆河全长47.5公里，起源于昌平，途经顺义、朝阳到达通州。作为北京四大河流之一的温榆河，据说是目前惟一没有断流过的河流，在北京市政府最新的规划中明确提出：要将温榆河的中上游建成温榆河绿色生态走廊，并形成最适合人居住的高尚住宅区。市政府将投入15亿元用于整个温榆河河道的治理，建设绿色通道与生态走廊相结合，按照生态农业、郊野风光和旅游业建成三段不同功能和景观的区域，并沿河道进行200米宽的绿化带建设，分成靠近河堤50米宽的永久绿化带和外侧150米宽的绿色产业带，树种乔灌结合，园林小品造景。绿化带以外辐射形成1至1.5公里宽的绿色生态走廊。建成后的温榆河干流将形成一条面积约150平方公里的绿色生态走廊，与环城绿化隔离带、“五河十路”绿化隔离带以及“三环绿水”一起，构成一道北京市的绿色生态屏障。此外，2008年奥运会的水上项目基地将在温榆河边建设。投资40多亿元的北京国际展览中心选址在温榆河畔的天竺。温榆河边的GOLF球场沿河岸而建，全长4.44公里，现草地已成规模，配套设施也在渐渐完善。温榆河带的总体规划将把昌平、顺义、朝阳、通州已有的临河高档别墅连接成一个带，使北京拥有一个与CBD、新老使馆区及中关村相对应的高水准的居住区。目前，温榆河流经的河两岸已有二十多个度假区。天竺开发区位于温榆河北岸，与朝阳区隔河相望。西北起温榆河古城大桥，东南至首都机场高速路，地跨后沙峪、天竺二镇，占地752公顷，定位为天竺旅游、别墅开发区。B、温榆河区温榆河区位于北京东北部，水系流经昌平、顺义、怀柔、朝阳、通州等区县。与首都机场“零距离”，机场高速和京承高速两大高速路对接天竺南北。毗邻101国道、六环路、京津塘高速公路、京顺高速公路、城市轻轨，路网密集，交通发达，航空与公路连接紧密，成为典型的城乡接合地段。目前，六环路、京承高速一期已经通车，东直门直达机场的轻轨在规划建设当中，预计2008年通车。可方便畅达首都机场或市内中心商务区。在此，会所，大型超市、餐饮、健身娱乐等社区商娱配套设施大多项目都一应俱全。高档而齐备的周边生活资源配套，如顺义别墅区假日俱乐部、乡村高尔夫、乡村赛马场等都不太远。天竺区内有北京力迈学校、北京顺义国际学校两所国际贵族学校，还有国家会计学院等著名学院。C、温榆河畔温榆河与潮白河两大河流构成了区域内独特的水面环境。许多开发商纷纷抢滩北京东北区域开发别墅项目。在京顺路、机场路、温榆河沿线即有万万树、新内阁、长岛·澜桥、和安花园、纳帕溪谷、红螺湖项目等面世。外销客户构成了本地区别墅市场需求的重要组成部分。作为温榆河和京顺路附近的别墅产品，因为形成了高档生活区，又是外籍人士聚集的地方，所以投资收益比较稳定。所以，除了自住，买房人群中还有相当一部分别墅投资者，他们会综合考虑环境、产品品质、区域氛围、配套设施、租赁服务体系和客户素质等多种因素。物业管理大多是世界知名物业管理公司，实行人性化的管家式服务。例如第一太平戴维斯、戴德梁行等提供专业的物业管理顾问服务。更加注重配套设施，这对别墅来说格外重要。因为住在别墅中的客户希望得到的是更加人性化和个性化的服务。高尔夫球场，赛马场，水上乐园，星级酒店，这些配套设施对于高档House来说已经不新鲜了，温榆河一带的新项目已将配套做得更加人性化，力求让客户得到最大的便利和最舒适的满足。所以，会所的共同特点是面积大，功能全，设施高档。温榆河地带楼盘的投资回报率长期比较稳定地保持在15%至25%。一些新建别墅开始在住宅产品的细节上求新求变，提高性价比，例如赠送全套精装修、家具家电等。北京高端别墅市场一般单价有9000元／平方米左右的较偏远地段，13000元至15000元/平方米左右的地段景观皆佳者，而中间万元左右的优秀地段、景观的别墅却很少。但温榆河一带已有每平方米10000元左右的新项目出现，这表明别墅的性价比之战已经开始。建筑规划上求新，产品上也不断创新，追求细节上的设计，注重人的舒适感受。项目特点温榆河独特的水面环境，加上该区域具有北京高尔夫球场、北京乡村高尔夫球场等高档配套设施，这为高档别墅的开发提供了有利条件。可以说，温榆河是北京最早开始建设也是最具潜质的"高收入群体聚集区"。这里也是北京别墅开发数量最多的区域，“千万级”别墅大都集中在此，诸如香江花园、裕京花园、莱蒙湖别墅、大湖山庄、优山美地、丽高王府等项目。在京城10余年的住宅产业化进程中，温榆河畔聚集了北京最有名的高档别墅，成为最负盛名的高尚居住区，并逐渐形成独具特色的区位特征和文化品位，吸引着许多高端阶层的置业者。河的沿岸产生了至少16个以上的高档别墅社区，更大的供应主要集中在温榆河北部一带。而机场路周边的别墅项目也在以日激增。从产品看，该区域的别墅除了供应量大增外，项目本身也在推陈出新。曾以近4000美元／平方米的价格震动京城的香江花园别墅至今还是公认的最高档的成熟别墅区；与香江花园别墅相邻的长岛·澜桥不仅有相当面积的前庭后院，并在宽达60米的湖面上投下巨资，重新设计了一梭形澜桥，连通两岸别墅。供需情况该区域因为已经形成了很成熟的别墅消费环境，在此区域居住的业主大都为外国人士。特别是在机场路、京顺路沿线的高档别墅中一半以上的业主是欧美人，以跨国公司的CEO为主，他们将此作为第一居所。东南亚客户中在此购买的比例较高，主要是受其地产投资观念的影响。另外，国内房地产开发商也不在少数。而在温榆河上游昌平区购买别墅的业主大多是国外归国人员、金融界人士、私营企业老总、演艺界人士，这里多为他们的第二居所。例如，香江花园的业主中多为北美人士，同时还有来自欧洲、澳大利亚以及亚洲的。他们大都是跨国公司的总裁或驻中国的首席代表。而丽高王府别墅的客户群体以商界人士、CEO级客户为主，自住及投资比例各占一半，有来自国内外的房地产开发商、香港上市公司主席、大企业董事、外籍高级行政人员、专业投资者等。而纳帕溪谷、水印长滩等项目中的业主有来自海外的归国人员，也有演艺界和金融界的人士。营销热点在第七届北京科博会的国际商务旅游产业峰会上，提出一个全新的概念：CED（CentralEntertainmentDistrict），即中央休闲区。中央休闲区初步选址在温榆河生态走廊沿岸，这一新的规划，使温榆河生态走廊再次成为投资者关注的对象。而该区域别墅项目也以此作为自己最大的营销推广点。温榆河生态走廊以绿为体，以水为魂，作为北京传统的别墅区，聚集了北京高档的别墅项目。这些别墅项目，紧临机场和京顺路，拥有成熟的社区和便利的交通优势，更吸引了众多外籍人士，极具投资潜力，未来的发展前景十分广阔。发展趋势温榆河别墅带是在京城住房商品化进程由初期向成熟过渡过程中初露锋芒的。从历史来看，任何一个成熟的高尚住宅区都要经历十几年甚至几十年的发展才能逐步完善起来，只有10年资历的"温榆河高尚别墅带"还只是初具雏形。2003年，橘郡的成功使"温榆河别墅带"的轮廓变得分外清晰，并进一步引起了其他敏感的投资者以及政府部门对这一地区的关注和加盟。据了解，橘郡和老牌别墅香江花园都将在此有进一步的开发动作，三年之内，要在此水岸中段启动并建成至少三个项目（含橘郡），而五年内，至少有10家投资商从温榆河上游两段快速往中部别墅核心区靠拢。所以，不足10年，温榆河上游别墅很有可能连接成片，并形成一个开阔的临河绿化带，再配以国际水准的沿河规划，可使这个环带成为真正意义的温榆河别墅带。京昌路板块——交通优势彰显区域品质概况“凭借良好的交通优势，京昌高速路沿线也成了别墅和高档住宅项目聚集的区域。”据北京中原房地产经纪有限公司市场研究部总监徐成峰先生说。该区域的别墅项目具有独特的位置优势，京昌高速路在1996年的开始通车，成为连接北京与北部郊县的最便捷通道，从而带动了周边土地的开发。另外，该地区介于朝阳和海淀这两个北京经济发展最好的地区三角带的上端。大量需要开发的土地、优越的地理位置、便捷的交通使该地区的别墅开发建设成为可能。便利的交通将德胜门、亚运村、中关村、上地科技园有机地联在了一起。除了良好的交通外，环山抱水的地理位置也得天独厚。沿高速路旁的西三旗地区正在逐步规划建设，三横四纵的主要交通道路共同组成了有足够容量和应变能力的综合交通体系。项目特点沿着京昌高速路由南向北分别有雪梨澳乡、宽HOUSE、碧水庄园、翠湖别墅、玫瑰园、龙城别墅等项目。紧邻八达岭高速公路沙河10出口的碧水庄园是距北京市郊最近的顶级别墅项目，其楼王的总价高达1706万元；而玫瑰园最近推出的售价16,000万元的“中国楼王”更将该区域的价值推向了极致。玫瑰园三期现房均价为2100美元/平方米；碧水庄园三期均价为16600元/平方米。宽HOUSE等别墅项目也都拥有很好的品质，性价比较高，大部分产品售价在100万元至300万元之间，目前在售的三期均价为16600元／平方米。除新项目的陆续出炉外，几个老项目也相继推出后期，并同时将景观规划作为其重点建设。供需情况京昌路沿线的别墅项目未来将维持现在的开发节奏，而产品的档次和品质也将沿袭该区域长期形成的高端特色。需求方面企业老总是该区域高档别墅项目中的业主主流。比如玫瑰园三期业主中一大半以上是公司总裁、公司股东、私营企业主，占到75%，画家、艺术家、运动员也为数不少。碧水庄园住的业主大都为高科技产业、房地产业、金融界等行业的人士，基本上一期的业主多为国内民营企业主，二期的业主则以大公司的高级经理人和涉外律师为主，演艺界人士则很少。而宽HOUSE、雪梨澳乡等联排别墅和双拼别墅则将眼光瞄准了中关村和亚运村的客户群。例如购买宽HOUSE绝大多数是在中关村和亚运村工作的高级职员等，IT界人士占了大部分。营销热点“乡村”风格是目前该区域营销的主题，为将“乡村别墅”这一理念做足，开发商们都非常尽力，征集“乡村精神标志物”、“乡村大道”及十万平方米林带景观规划方案的活动已拉开帷幕。此外，开发商还不辞劳苦地从山东拉来百年古树，力争还原一个真实的乡村景象，同时国内首家倡导体验式乡村生活的乡村俱乐部也已正式揭幕。北京中原代理的“三水清青”项目则将目标客户锁定在中关村等地区中产阶级人群，其营销推广的主题是“安静、舒适、优雅的环境来给自己的身心找寻一个轻松的家”，给京昌路沿线的别墅项目带来了一股清新的空气。发展趋势京昌路沿线本来就属于北京传统的“四高”（京昌、京开、京密、京沈高速路沿线）别墅区之一，目前以顺驰·林溪为代表，在该区域刮起了一股“乡村风”。对于乡村别墅的理解，虽然业界并没有一个完全的共识，但人们普遍地认为：人们以群居的形式散点式分布在城市周围，其间通过便捷的铁路及公路交通连接，人们的工作生活可以通过便捷的信息通路得到实现，城市已经失去了原先的意义，因为每一个“散点”都配套齐全，每一个村落都有优美的环境，以一种田园乡村的形式与自然融合。目前这些乡村气息浓厚的“村落项目”正在京昌路沿线逐步展开，成为该区域别墅项目的新亮点和未来发展的新趋势。京开路板块——产品类型多样品质有待提升概况据北京中原房地产经纪有限公司市场研究部总监徐成峰先生介绍，南城楼市近年来的发展很大程度上倚重交通的建设--两广路、马家堡西路、南四环路等的通车对其沿线物业有极大的带动作用，以两广路为例，通车前后楼盘的平均价格大约有600～1000元／平方米的涨幅。而京开路作为北京的南大门，通车后对南城的发展有更大作用，短短的几年时间，其沿线已经形成了南城物业项目的另一个聚集地。由于地价相对低廉、交通条件顺畅和接近于郊区的生活特点，使京开路沿线区域具有与亦庄开发区相似的低密度特色。项目特点从玉泉营环岛往南，2002年推出的"青岛嘉园"、兴涛社区的四期"诚品·兴涛"、外销住宅泰中花园以及月桂庄园、翡翠城、日月星城、丽园国际文化社区等均为多层、低层的板楼或叠拼、联排的Townhouse。此后，翡翠城、月桂庄园也推出了自己的二期产品，“风格与林”更是在产品规划、设计方面有自己的创新。而2003年开盘的独墅逸致更是以3公里水系，300—1000平方米私家庭院，17项运动设施等，使京开路沿线项目档次又上了一个新台阶。供需情况由于该区域项目档次相差较大，加之发展时间不长，目前该区域还主要以中等收入客户为主要销售对象。但目前，随着一些高档次项目的开盘，这种现象开始有所改变，比如去年开盘的“独墅逸致”就以“看得见梦想的中产别墅”为主题将目标客户牢牢锁定为中产阶级。今年上半年，京开路沿线热点区域还是西红门、大红门等地，华润的“拿铁镇”目前正在旺销，顺驰·领海也于近期开盘，销售情况比较乐观。目前沿京开路细数，西侧在建的楼盘已经有十余个，但东侧却相对动静不大，业内人士预计2004年年内东侧区域也会出现较大的放量。随着京开路沿线区域项目品质的不断提高，其在消费者心目中的地位也随之提高，对于该区域经济型别墅的需求也将不断增大。营销热点京开路沿线的物业和南城整体楼市的特点一样，炒作不多。一方面是因为这个区域缺乏诸如投资、高科技等题材，另一方面也与该地区开发商比较注重务实的作风有关。京开路早期的低密度项目"九龙家园"开发商儒林房地产在2002年开发"浉城百丽"时，其务实、低调的作风就很受客户的青睐。该地区的高价位项目如“翡翠城”、“独墅逸致”等，凭借颇具情调的设计与完善的规划弥补了配套方面的不足，当然，客户也要为此付出不菲的总价。但这也代表了京开路沿线经济型别墅项目的营销推广趋势。发展趋势以京开路北端新发地为例，该区域有Townhouse项目"风格与林"、板楼社区"天伦锦城"与“银地家园”、"优秀·赏"等，"多元化生存"的特点逐渐凸现。新发地以西的"未来城"开盘时以"5S"概念推出，但只占总开发面积不到10%的一期，5万平方米11栋楼却延期交楼，部分业主已经退房。这种整体水平参差不齐也是京开路沿线的一个特点--有设计独到的低密度产品，也有踏踏实实的板楼，同时还有少数资质欠佳的项目。如何将这些各自为战的项目进行一个整体的规划，周边环境如何改善等等，这些都将是今后京开路沿线进一步发展面临的关键问题。如果上述问题得不到很好的解决，京开路沿线的经济型别墅项目将会受到很大的不利影响。亦庄板块——“东部发展带”的重点新城概况在北京城市总体规划中确定的“两轴两带多中心”规划中，确定了亦庄是“东部发展带”的重点新城之一。在已经报请