浙江省富阳市房产调查报告

前言本调研报告以立立足富阳市为为基础，结合合国家的宏观观调控政策及及富阳地区房房地产发展趋趋势，对富阳阳市场进行了了问卷调查、走走访、分析。通过研究分析，我们力求获得充分、真实而客观的信息，为广大关注富阳发展的朋友提供一些个人见解，并为广大的开发商提供一个比较全面系统的富阳房产分析。第一部分富阳房房地产市场研研究一、富阳房地产产市场发展整整体概况国务院为了抑制制房地产投资资的增长和房房价上涨过快快势头，在2005年出台“国八条”政策基础上上，2006年又联合九九部委制定“国六条”政策来调控控房地产的发发展，但调控控政策对当年年房地产开发发投资影响并并不大。由于于工业企业退退城入园等诸诸多因素，房房地产开发投投资快速增长长，房价也一一直居高不下下。房价已大大大超过了普普通居民的承承受能力，而而富阳市房地地产市场发生生了较大的变变化，预约登登记、排队购购房、一房难难求的火暴情情景已悄然消消失；继而国国家出台了土土地增值税的的政策，但是是此政策的推推出，很大方方面导致了开开发商将土地地增值税增加加的费用加在在了房价上。受受国家宏观调调控政策的影影响。今年以来，国家家两次调整房房屋贷款利率率，利率调整整致使我市住住房贷款利率率比上年同期期上涨3.4%，房贷率的的上调，一定定程度上降低低了购房者的的贷款买房，今今年买房者也也相应的比较较理智，大多多数购房者持持观望态度，而而开发商们的的大部分楼盘盘的销售情况况与往年相比比已经不再那那么一帆风顺顺。虽然受国家的宏宏观调控政策策的影响，但但是房地产投投资的势头仍仍是有增无减减，2006年富阳市房房地产开发投投资全年增长长32.8%，实现生产产总值238.4亿元，比上上年增长18.5%。从房地产开发投投资的使用方方向看，主要要为商品房的的建设投资和和土地购置费费，分别为16.4亿元和11.1亿元,占房地产开开发投资总量量的93.9%%,其中土地购购置费增长迅迅速,增长166.66%。从商品房房用途看,住宅投资仍仍是大头。2006年住宅投资22.7亿元,占77.3%的比重,同比增长28.9%%,其中别墅高高档公寓的投投资倒是明显显下降,为上年的39.6%。商业营业业用房的投资资增长比较快快,完成投资3.3亿元,同比增长87.4%；办公楼比比上年增长8.2%。1、房产市场供供量据统计，02年年至04年内在富阳阳城区总供应应地66.49公顷，可开开发住宅近100万平方米，服服务用房4.7万平方米，其其中普通住宅宅和商业用房房依次分别为为同类房屋年年均实际销售售量的7.3倍和14.3倍。房屋施施工面积和新新开工面积增增长较快。2006年房屋施工工面积为282.9万平方米，同同比增长32.7%%,新开工面积积为112.1万平方米，同同比增长35.9%。其中别墅墅高档公寓的的施工面积和和新开工面积积下降很明显显，分别下降降70.0%和94.8%。房屋的档档次往大众化化方面回归。商商品房竣工速速度较快，销销售情况也较较好。今年商商品房竣工面面积65.9万平方米。同同比增长14.1%。商品房销销售面积66.5万平方米，同同比增长40.8%。商品房平平均销售价格格4648元/平方米，同同比增长2.5%。2、商品房空置置情况目前富阳房产使使用率还不是是很高，空置置面积增加较较快，2006年空置面积积达5.8万平方米，同同比增长59.2%，其中住宅宅的空置面积积为1.5万平方米，同同比增长16.2%别墅和高档档公寓受政策策调控影响，成成了市场上的的香勃勃，空空置面积仅为为0.3万平方米，为为上年的30%，平均价格格更是上涨了了26.1%。3、房产供需特特点对于富阳来说，06年富阳房地地产在宏观调调控的政策影影响下的开发发和销售情况况具体如下：：（1）、随着消消费需求的提提升，房地产产市场呈现“供销两旺”的良好势头头。（2）、随着消消费对象和消消费群体的扩扩延，促进了了房产市场区区域的不断扩扩大，使富阳阳市房地产呈呈现出两大“区域市场”。其一是以以建成区为中中心，向外扩扩延的房地产产市场，其消消费对象主要要是富阳市民民。其二是紧紧邻杭城以受受降镇范围为为主的房产市市场，消费者者对象主要是是杭州市市民民。（3）、随着消消费水平的不不断提高和房房产开发商开开发理念的不不断更新，富富阳房地产市市场呈现出两两大特色房产产，分别是沿沿江房产和以以银湖区块为为主的“高尚别墅区”房产市场。（4）、随着房房地产市场的的扩大和房地地产市场竞争争的加剧，房房产市场出现现“外向型”开发，越来来越多的其他他类别企业转转而涉及房产产开发，且呈呈现出本地企企业外地化，外外地企业本地地化的特色——富阳市内的的企业向外市市发展，外地地房产企业向向富阳进军。4、富阳的住房房现状及居民民消费水平富阳城区的房子子分为两大类类：一类是市市区中心地段段的普通住宅宅，以多层为为主，目前均均价在3500元/平方米左右右，这些房子子主要针对富富阳本地市民民。富阳市区区普通住宅从从1998年开始在四四五年之间也也经历了一个个飞速飙升的的过程，从每每平方米1000多元直奔3000多元。到了2006年，普通住住宅达到了3500元/平方米以上上。目前富阳阳的可售楼盘盘不多，基本本都处于尾盘盘，有容大·五环城市花花园、现代肖肖邦、西城·金城花园、海海陆·星光园等。人人均生产总值值由2004年的28233元提升到2006年的37618元，两年的的时间人均GDP增加将近1万元，这预预示着富阳经经济的飞速发发展带动了富富阳人民致富富之路，对于于住房的需求求已不仅仅满满足于居住，对对住房的品质质、配套、环环境、景观等等等均有较高高的要求。5、当前富阳市市房市场发展展的优劣势富春山明水秀，以以景色清丽著著称，富阳是是典型的江南南山水城市，我我市的地理环环境决定了房房地产市场发发展独有的优优势和特点。（1）主要优势势：①、区位优势富富阳毗邻杭州州市区，是杭杭州大都市圈圈的组成部分分，距上海180公里。随着着杭富公路的的改造，杭州州绕城高速、杭杭千高速的开开通，交通设设施的现代化化缩短了富阳阳到杭州市区区的距离，富富阳城区及其其与杭州毗邻邻的银湖区块块、东洲区块块已处于杭州州半小时交通通圈之内。②、环境优势富富阳风景秀丽丽，既赋山城城之美，又具具江城之秀，国国家级风景名名胜富春江横横贯全境，自自古有“天下佳山水水，古今推富富春”之誉。境内内众多的山塘塘水库、低山山缓坡，十分分适合开发房房地产，房产产楼盘可依山山傍水，别具具一格，做到到人与自然的的和谐统一，能能充分满足都都市人回归自自然的生活理理念。③、价格优势目前，富阳阳商品房的城城区平均价格格为4100元/平方米左右右，而杭州市市区中心圈的的平均价格在在13000元/平方米以上上。富阳银湖湖区块、东洲洲区块等富阳阳近郊排屋，主主力户型总价价定位在150万左右，这这恰好与杭州州市中心的高高档公寓价格格相当，但在在面积、楼盘盘结构、环境境、品质等方方面近郊排屋屋具有无可比比拟的优势。④、经济基础优优势改革开发以以来，富阳紧紧紧抓住了个个私经济这个个重点。造纸纸、电缆、通通讯、体育器器材等行业取取得快速发展展，我市综合合实力不断增增强，人民生生活水平不断断提高。地方方经济的发展展，增强了政政府的宏观调调控能力，有有了较多的财财力来抓建设设，特别是作作为事业发展展先行官的基基础设施建设设，可以更好好的为房地产产发展起好引引导、推动作作用。⑤、政府推导优优势最近召开开的杭州市委委九届十次全全体（扩大）会会议提出树立立“大杭州、大大建设”发展战略，为为富阳带来了了难得的机遇遇，发展时机机极佳。遵循循构筑市域网网络化大都市市的战略思想想，“十一五”富阳城市规规划、建设的的基本定位是是把富阳建设设成为“富春山水名名市”、“现代产业新新城”、“人居休闲圣圣地”，成为杭州州的“卧城”，变“郊县”为“郊区”。（2）主要劣势势①、现有的公共共交通体系与与打造杭州“卧城”的房地产发发展战略不匹匹配从国际经经验看，成功功建设、打造造“卧城”必须有一个个先决条件，就就是城际间有有非常发达的的交通系统，特特别是公共交交通体系。目目前富阳至杭杭州的公共交交通系统定位位还是在普通通郊县与省城城的水平上，远远远满足不了了杭州市民在在富阳安置第第一居所的要要求。②、生活、教育育、医疗等配配套设施建设设滞后，居住住性较差当前前，城郊结合合部、受降区区块的楼盘空空置率和空关关率很高，其其中最重要的的一个原因就就是这些楼盘盘的可居住性性差，面临着着交通、生活活、教育、医医疗等必要设设施缺乏的种种种问题，居居住成本很高高。尽管在宏宏观调控的打打压下，但还还是不难看出出，目前在受受降区块购房房者当中还是是有相当部分分的投资者存存在。这部分分投资者看中中的是在国家家严格控制高高档住宅土地地供应的前提提下，今后别别墅、排屋的的稀缺性和升升值潜力，他他们并不认可可受降区块目目前的可居住住性。③、城区住房供供应结构不够够合理当下，我我市市场上的的楼盘推出的的住房主流户户形偏大，总总价偏高。而而这一类型住住房的目标客客户群绝大多多数都有了自自己的第二、第第三套住房，自自主需求不强强，而且目前前的政策环境境并不鼓励投投资购房。但但同时，市场场上又有很大大的自住型消消费群体存在在，却由于住住房总价太高高望而却步，住住房供应结构构不合理的矛矛盾突出。④、土地出让价价格较高商品品房开发用地地采用“招拍挂”形式出让，地地价越高越好好的单一模式式，其固然为为地方经济作作出了巨大的的贡献，但同同时也是形成成房价高、老老百姓买不起起房的原因之之一。据了解解，富阳老水水厂地块拍卖卖的土地出让让单价是12300元/平方米，规规划容积率在在3.2左右，折算算后房价中的的土地取得成成本就有3843元/平方米，商商品住房预售售价可能要达达到每平米10000元，其他楼楼盘的土地成成本占的比例例也比较高。二、商品住宅市市场研究1、区域分布富阳商品房开发发项目主要集集中于主城区区外围，目前前有10余个楼盘在在售，主要分分布于金桥路路、江滨路东东西段及银湖湖开发区地段段、东洲开发发区域。银湖湖、东洲区块块由于紧邻杭杭州市区，具具有得天独厚厚的天然优势势，通过几年年的开发，高高尚别墅区已已经形成，金金都富春山居居、绿城七里里香溪、万安安秀水山庄等等“高尚风景房”等近十只楼楼盘，构成了了富阳市房地地产开发的新新亮点。2、开发水平分分析由于处在杭郊一一带，因此富富阳的房地产产开发与浙江江同类型县城城相比，算是是处于较先进进的水平。开开发商大部分分是杭城的一一些开发商，因因此使富阳整整体的开发水水平处于接近近于杭州的房房产档次。有有些别墅的开开发甚至高于于杭州的品质质。且建筑风风格也随着时时代而趋于多多样化，但房房产布局大部部分还是为排排列式，小数数别墅楼盘则则是趋向于自自然景观的建建设，布局随随地势而变化化。从大部分分在售楼盘来来看，富阳的的楼盘内部布布局已经形成成各自的环艺艺景观，但内内部配套还不不是很完善，主主要以满足市市民最基本的的居住需求。商品住宅建筑成成本高，户型型多样。大部部分楼盘的均均使用品质较较高的建筑材材料，在景观观设计上也有有一定的水准准。另外大部部分楼盘都注注重智能化的的建设。3、产品类型及及体量分析：：目前富阳商品房房住宅产品类类型较多样化化，主要以高高层，小高层层开发为主别别墅排屋也占占到了一大部部分。一层、二层为汽汽车库或商铺铺，三层以上上为住宅；部部分顶层为复复式结构。目前，富阳许多多楼盘项目都都在100亩以上，如如九龙山庄、华华立永通·逸城、鸣翠桃桃源占地都在300亩以上，丁香香花园、九龙一号、水水岸青云、容容大五环、东东方海岸等都都占地100亩以上，规规模化的开发发热潮由此带带来小区配套套和各项设施施的进一步完完善，摆脱了了小区的配套套设施单纯依依赖周边配套套的局面，有有些大盘都规规划建设了幼幼儿园和大型型商场，均构构成有景观园园林和组团绿绿地的商品房房住宅园区，能够全方位的为业主提供便利，所有的生活细则都包含在小区的半径之内，大盘时代悄然改变着消费者的生活方式。九龙山庄为现有有项目中最大大的楼盘，总总建筑面积约约66万平方米，其其次为鸣翠桃桃源，总建筑筑面积为40万平方米，两两期总套数为为1300套左右。以下是现在在售售较有代表性性项目：（表一）项目名称开发商建筑面积套数金都铬苑富通金都置业110000平平方米350余套清风·万和苑工贸房产60000平方方米300套左右丁香花园飞虹房产180000平平方米1000余套百合蓝鸟苑百合房产22500平方方米118套彩云苑大家置业140000平平方米908套百合景苑百合房产70000平方方米250套左右华立永通·逸城城永通房产300000平平方米1000多套鸣翠桃源紫太商住400000平平方米1300套容大郦城容大房产150000平平方米150套明裕花苑明裕房产19341平方方米120套九龙一号银溪九龙130000平平方米九龙山庄富阳浙电九龙800000平平方米上林湖浙江清源150000平平方米346套华庭云鼎浙江华庭200000平平方米1600余套4、户型分析◆三房四房成为为市场供应主主流从本次对富阳在在售楼盘调查查显示，套型型面积范围间间距较大，从从40多平方米到200多平方方米面积均有有，总体上以以三房和四房房户型为主，其其中120—140㎡的三房是是富阳目前商商品房住宅市市场供应的主主流，多数楼楼盘都占了50%，高的甚至100%,如一期的容容大郦城推出出的全是三房房。◆户型功能布局局改善余地大大从户型设计上，富富阳市的户型型设计都有雷雷同的现象，尤尤其是主流户户型基本上开开间和以及卫卫橱的空间设设计都有相似似之处，当然然一些弊端也也有共同之处处，如部分较较早开发楼盘盘，一般是简简单的户型分分隔，动静区区隔的空间设设计不足，动动线模糊，功功能空间利用用不明晰，缺缺乏必要的室室内储藏空间间及玄关空间间的考虑。但但从部分新推推出的楼盘来来看，很多开开发商也越来来越重视对户户型的设计，户户型上以趋向向更加合理化化，并对户内内空间的动静静分区、干湿湿分离的功能能布局做出考考虑，改善余余地很大。代表项目户型配配比情况：（表表二）项目名称户型面积比例共计金都铬苑一期两房两厅一卫100-1100平方米11%350套三房两厅二卫110-1800平方米68%四房两厅二卫150—1800平方米12%复式200—3000平方米9%丁香花园二期三房两厅二卫130—1400平方米60%1000套四房两厅二卫167-2100平方米25%复式200平方米以以上10%容大郦城一期三房两厅二卫130—1500平方米100%150套水岸青云三房两厅二卫110-1399平方米86%908套四房两厅二卫176-2155平方米6%五房两厅二卫205-2122平方米6%三房跃式155平方米2%5、价格分析富阳大多数楼盘盘价格均价大大概4100元/㎡，由于接近近杭州，受杭杭州房价影响响，富阳房地地产市场是处处于稳健上升升的态势，但但房价走高的的因素主要有有：市场需求求旺盛、城市市基础设施的的完善和功能能的日趋合理理，以及楼盘盘自身建设品品质的提升，其其合力作用产产生才是富阳阳房产市场向向好的根本所所在。目前富阳房价属属颐景山庄最最高，均价到到110000元/㎡，而整个小高高层、高层价价格均假在4100元/㎡左右。其中中以“容大郦城”、“丁香公寓”价格较高，分分别为5000元/㎡左右（均价价）、5500元/㎡（均价），最最高6100元/㎡左右。而且且二期开发的的均价都比一一期开发的要要高出500元/㎡以上，有的的是高出2000元/㎡。如上林湖湖一期只有6800元/㎡，预计二二期将达到8000元/㎡以上。（表三）物业名称地理位置建筑类型销售价格金都铬苑桂花西路龙山西潞高层沿街5200元元/㎡里面5600元元/㎡清风·万和苑迎宾路多层、小高层、单单身公寓5500元/㎡㎡以上丁香花园金桥北路1888号小高层、高层小高层60998元/㎡（13层）均价5500元元/㎡百合蓝鸟苑金桥北路南小高层均价4500元元/㎡彩云苑金桥路北小高层均价4200元元/㎡，8层以上44550元/㎡百合景苑迎宾路与工农路路高层均价6000元元/㎡华立永通·逸城城东洲开发区花园美墅、花园园洋房、小高高层花园3600元元/㎡—4000元/㎡小高层39000元/㎡，二期叠叠排60000元/㎡鸣翠桃源华庭西路88号号多层`高层`排排屋3300元/㎡㎡容大郦城金桥北路高层一期4000元元/㎡10楼43000元/㎡（内部）二期5000元元/㎡左右（预预计）明裕花苑大桥路多层均价4600元元/㎡九龙一号富阳区银湖开发发区九龙大道道杭州野生动动物世界旁排屋加少量别墅墅均价6500元元/㎡九龙山庄富阳区银湖开发发区,东依颐景山山庄,南至九龙大大道.排屋加少量别墅墅6000元/㎡㎡左右上林湖富阳区银湖别墅墅群内,南临九龙大大道,北依午潮山.排屋、别墅6800元/㎡㎡二期8000元元/㎡（未开盘）华庭云鼎富阳区银湖别墅墅度假区东南南侧小高层、高层5800元/㎡㎡6、销售情况目前富阳的商品品房销售市场场依然持续着着2006年以来的热热销气势，在在售楼盘中大大部分的都已已接近尾声，而而一些今年上上半年刚开盘盘的楼房也将将近售出总量量的50%以上。大部分富阳在售售房产都是期期房销售，但但都呈现出一一个总的特点点，就是越到到末期销售越越困难，因为为大部分地理理位置和层次次较好的房子子都在销售前前期售出，到到后期只有些些总价较高，且且位置、地段段稍差的房子子。根据调研研信息现在富富阳市销售接接近尾声的楼楼盘，余房大大多为复式、别别墅以及位置置不太好的排排屋（300平方米以上上）。但相对对于整体市场场，富阳市的的房产去化率率相对来说还还是很高的。大大部分楼盘去去化率都在70%以上，销售售形势较乐观观。（表四）物业名称地理位置销售情况销售价格金都铬苑桂花西路、龙山山西潞销售率达60%—65%%沿街5200元元/㎡里面5600元元/㎡清风·万和苑迎宾路销售率50%5500元/㎡㎡以上丁香花园金桥北路1888号销售率70%小高层60998元/㎡（13层）均价5500元元/㎡百合蓝鸟苑金桥北路南销售率60%均价4500元元/㎡彩云苑金桥路北一期基本售磬均价4200元元/㎡，8层以上44550元/㎡百合景苑迎宾路与工农路路基本售磬均价6000元元/㎡华立永通·逸城城东洲开发区销售率40%花园3600元元/㎡—4000元/㎡小高层39000元/㎡二期叠排60000元/㎡鸣翠桃源华庭西路88号号销售率80%3300元/㎡㎡容大郦城金桥北路一期基本售磬二期开始预售一期4000元元/㎡10楼43000元/㎡（内部）二期5000元元/㎡左右（预预计）明裕花苑大桥路基本售磬均价4600元元/㎡九龙一号富阳区银湖开发发区九龙大道道杭州野生动动物世界旁一期售完二期5月底开盘盘均价6500元元/㎡九龙山庄富阳区银湖开发发区,东依颐景山山庄,南至九龙大大道.销售率80%6000元/㎡㎡左右上林湖富阳区银湖别墅墅群内,南临九龙大大道,北依午潮山.一期已售90%%二期9月底开盘盘预售开始6800元/㎡㎡二期8000元元/㎡（未开盘）华庭云鼎富阳区银湖别墅墅度假区东南南侧5800元/㎡㎡7、市场需求分分析自1998年富富阳房地产市市场启动以来来，房地产市市场一直以当当地人需求为为主，但讲究究房地产开发发的规模效应应和品质随着着人民生活水水平不断改善善，市民对居居住环境的要要求越来越高高。且富阳经经济直接受“金三角”圈影响，投投资环境理想想，但现有的的经济条件对对人口吸引度度小，但对于于杭州市民的的置业吸引力力却越来越强强。因此市场场需求人群除除了富阳本地地人还包括杭杭州的一些消消费群体，由由此可见富阳阳房地产的整整体需求量还还是有一定的的潜力。从现现有的市场需需求层面分析析，富阳房地地产市场客户户群结构已经经从原来的单单一性走向了了多样化，以以前主要为政政府机关各相相关职能机构构人员；银行行、医院、电电力、学校等等事业单位人人员；富阳各各大中型企业业经济效益较较好的从业人人员。现在主主要的则是中中小私营业主主及个体户等等客群构成，以以及一些在杭杭的投资大户户。而一些企企事业单位人人群，虽然现现在也占了一一部分，但已已经不是富阳阳房地产消化化的主要人群群了。因此，今今后富阳的房房产需求量在在一定程度上上还是呈上升升趋势的。第二部分市市场问卷调查查分析一、住宅消费市市场问卷调查查情况本次问卷调查旨旨在了解消费费者对本项目目住宅市场的的需求、产品品偏好特性、市市场阻碍及症症结所在，探探求产品的市市场适应性。共共计发放问卷卷51份，收回有有效问卷50份。调研人人群为富阳目目前具有购房房能力与预期期购房可能性性的人士。被访人员基本情情况1、年龄构成【分析】数据显示26--40岁的年年龄段比例最最高。通过判判明消费者的的年龄构成，在在本项目推广广中应考虑这这个年龄段客客户的心理喜喜好、生活习习惯。职业构成【分析】调查意意在判明消费费者的职业结结构，数据表表明经商户、收收入稳定的企企业、事业单单位人员总计计达到73%，是购买住住宅的主要对对象。3、学历水平【分析】从学历历水平上看，被被采访者的整整体学历水平平良好，有555%左右的被采采访者学历都都是中专以上上，其中本科科有26%，这部分人人总的来说有有一定的素质质涵养，接近近本案的目标标消费群。4、家庭年收入入水平【分析】该项内内容只在考虑虑富阳人民大大致的收入水水平，可能有有些被采访者者没有真实填填写，因此资资料仅供参考考。但大致反反映出富阳人人民的收入水水平还是可以以的，但对于于高价房，人人们还是有些些顾虑的。（2）问卷内容容：问卷总共50份份,回收率有效效率100%.有购放房打打算的问卷份份数为45份,占90%,没有购房打打算的问卷份份数是5份只占10%.下面是对这这些有购房打打算问卷(共45份)的一个整体体分析.1、购房区域选选择Ⅰ、购房区域选选择【分析】如上图显示富阳阳人对市中心心的房子青睐睐度最高，但但是市中心的的房源是不能能满足全体客客户群的需要要的，而富阳阳郊区，现在在房地产开发发已是较为成成熟阶段，于于是富阳郊区区的地区就成成了很大一部部分人买房的的首选之地。杭杭州市区对于于大部分富阳阳人来说，起起价格还是让让人难以接受受的，但其优优越的位置，还还是吸引了部部分富阳置业业者。Ⅱ、是否愿意购购买富春江边边的江景房【分析】从上图我们可以以看出，愿意意买江景房的的人还是一大大部分，而且且愿意买的那那部分人当中中普遍选的都都是沿江西大大道。在调查查中我们还了了解到，很大大一部分人还还是和喜欢江江景房的，但但对于江景房房较高的价格格，还是让这这些普通置业业者望而却步步。2、住宅类型选选择Ⅰ、住宅类型【分析】通过以以上数据我们们可以看出现现在在富阳房房地产市场小小高层和高层层已经完全被被人们所认可可和接受，多多层虽然还是是较受人们欢欢迎，但随着着人们观念的的转变和经济济的发展，高高档的房子也也越来越为人人们所需求，从从数据中我们们看到有不少少人逐渐接受受别墅和排屋屋，这也足以以看出富阳的的经济发展的的速度。从上上面看出单身身公寓也逐渐渐为人们所接接受，所以适适量的开发单单身公寓也会会有一定的市市场潜力。Ⅱ、选择小高层层、高层考虑虑因素：【分析】从表格中我们可可以看到大部部分人选择小小高层、高层层都比较重视视有无电梯和和生活的便利利性，对于他他们来说生活活方便是住高高层的首选条条件，其次是是视野和通风风，选择高层层的人大部分分都是很注重重这一块的，这这正好也是与与多层有所区区别的一块。在在其它项目的的统计中很多多人也选择了了一些配套较较好的住宅设设施，如体育育场，游泳池池，花园等。可可见周围的配配套设施也是是选择高层，小小高层人士的的诸多考虑因因素。3、置业目的【分析】从置业目的来看看，反映出现现富阳27%的人买房都都是有改善住住宅条件的想想法，但视今今后个人家庭庭生活情况而而定。而399%的人则是为为了满足居住住需要，可见见富阳市的买买房者大部分分还是用于自自身的需要。本本次调查，有有27%的被访者有有为子女或老老人其他人购购房的而选择择购房的需求求，这类购房房者也是值得得关注的客户户群。从富阳阳住房总体情情况来看，提提高住宅品质质将成为富阳阳房地产市场场主要发展趋趋势。4、购买户型选选择【分析】在住宅户型选择择上，三房二二厅二卫的需需求量为最大大，其次为三三房二厅一卫卫和二房二厅厅二卫，一房房和四房的分分别占了近44%的比例。因因此在开发三三房的同时，少少量的开发一一房和四房也也有一定的市市场容量。另另外对于五房房以上的户型型在富阳市消消费群还是比比较少的。5、购买面积选选择【分析】从以上的购买面面积来看，1101-1400㎡的面积是是大众广为接接受的户型面面积，但现在在看到81-1000㎡的小户型型和141--180㎡的的面积也有一一定的市场容容量，而1881㎡以上的的面积市民所所承受能力较较低的，所以以它所占的比比例也最小。现现在富阳房产产市场上还有有大量的1881㎡以上的的户型积压着着。因此对于于大面积的房房型开发要谨谨慎。6、可以承受的的住宅单价和和总价分析【分析】通过对住宅价格格的心理价位位和总价的承承受能力调查查，从上述两两图显示，接接受40000元/㎡-5000元/㎡单价的占占到40%，总价承承受范围在770万以内的占占到71%，30万以下低低价住宅需求求有近1/44的比例，而而70—100万价格格承受客群也也占到一定数数量，可见对对于高品质房房的追求在富富阳还是有一一定数量的。但但是在100万以上的，就就很少人接受受了，从上图图看比例不足足2%。这与目前前商品房住宅宅市场价格相相吻合，基本本反映出目前前消费者价格格承受水平。根根据规律，对对于好的产品品，往往会引引起购买冲动动，价格在此此每上升5--10%，则则提升一个敏敏感点。7、大众喜欢的的住宅结构【分析】从上表中我们可可以看出错层层结构的和平平层房子，大大众是比较喜喜欢的，均占占了三分之一一以上的比例例。而跃式也也占了将近1/4的比例，可可见对于住宅宅结构的选择择，富阳人民民已经走出了了单一的平层层式，大部分分的被访者也也基本赞同新新颖的住房风风格。但是对对于复式房，较较高的房价、居居住成本在富富阳来说还是是很少人可以以承受的，这这就造成了需需求与承受能能力相冲突的的矛盾，价格格仍是制约其其需求水平的的主要原因。8、建筑风格选选择【分析】针对富阳现有住住宅建筑的形形态，有超过过50%的受访者都都喜欢现代简简洁风格，其其次是中式的的，对欧陆风风格和前卫的的风格虽然有有部分人接受受，但接受度度相对来说还还是较低。9、购房考虑的的因素及小区区配套其他类的有几位位被调查者写写了网吧、棋棋牌室.【分析】在对消费者对购购房因素和小小区配套要求求了解中。在在指向性明确确的前提下，购购房最受影响响的几个因素素为：环境（景景观）、交通通、价格、质质量、地段。这这几个因素都都有超过500%的人选择择。而对小区区各种环境配配套设施受访访者都有一定定的兴趣，相相比较超市、医医疗设施以及及儿童游乐设设施是人们最最为关注的。10、对住宅智智能化的要求求【分析】：对于于这个题目大大部分的被访访者并不是很很了解智能化化设备，因此此在选题上也也只是对一些些基本的智能能化有选择，因因此在楼盘开开发中注重智智能化宣传和和功能性介绍绍也是有必要要的。让消费费者了解了这这个智能化系系统才可以更更好的做出选选择。11、付款方式式【分析】从上图中我们可可以看出66%的人选择按按揭付款，看看来按揭以成成为富阳是主主要的付款方方式。但从比比例形状来看看，一次性付付款的人和分分期付款的人人，也占了有有六分之一的的量，看来在在富阳买房的的人都有一定定的积蓄，从从目前市场上上来看，由于于一次性付款款可以得到更更多的优惠，因因此一次性还还是可以被部部分人所接受受。12、购房信息息渠道【分析】从上表中我们可可以看出大多多数人都是直直接在售楼现现场得到的信信息，其次是是经过朋友的的介绍以及报报纸广告和开开发商的楼书书和宣传资料料。由此反映映出，一方面面，购房者都都比较理想，实实物是决定其其下单的主要要理由，另一一方面，在富富阳这样的城城市，宣传推推广中口碑宣宣传的作用最最为重要，但但从上面的数数据中我们也也可以看到报报纸广告也有有一定的作用用。13、人们所熟熟悉的小区和和房地产列举举大部分受访者由由于对小区的的名称知道的的较少，更多多的人只是知知道自己所居居住的楼盘或或附近的楼盘盘，而对于熟熟悉的房地产产公司很多人人也是不能讲讲出其名称。调调查中提到的的大致有这几几个：金宇房房产、容大五五环、富春湾湾、大家房产产、丁香、肖肖邦、金都名名苑、春江花花园、天河、奔奔腾房产、如如意、金宇房房产、中港花花园、锦绣茗茗苑第三部分富阳阳房地产发展展现状及趋势势过去十年，富富阳市房地产产整体上保持持了持续、健健康、快速发发展态势，但但也存在一些些问题，如房房价上升过快快，投资性需需求过旺，空空关率高，基基础配套不齐齐全等。从下下一步发展形形势看，富阳阳开发区房地地产发展将紧紧跟杭城整个个楼市的变化化，不但当前前销售走势平平淡，而且还还存在区域城城市基础配套套设施不到位位，成熟的可可供土地资源源短缺等问题题。急待构建建道路框架，拓拓展可开发土土地空间，完完善整体配套套，打造区块块品牌形象，形形成规模优势势，发挥整合合效应，顺利利融入杭城居居住圈，增加加杭城房市中中富阳房产的的比重，从而而促进富阳整整个房地产稳稳步发展。1、影响未来来行业长期发发展的因素（1）国民经经济的快速增增长是行业长长期向好的经经济基础改革开放以来，富富阳市的综合合实力和居民民收入都有了了根本的提高高，GDP从1995年56.7亿上升到2006年的238.4亿元，12年间增长约4.2倍；同时经经济增长质量量也有了质的的飞跃，近几几年经济发展展速度一直保保持在10%以上，预计计在未来较长长的时间内仍仍会保持较高高的经济增长长速度，综合合实力也会不不断的增强，居居民的收入水水平和消费能能力将大大提提高，大家对对未来的预期期也将越来越越趋于乐观，因因此，对房地地产的需求也也会大幅度提提高。（2）居民收收入的大幅增增加是行业长长期向好的物物质基础2000年富阳城镇镇人均可支配配收入超过1000美元，标志志着富阳经济济已经进入一一个新的发展展阶段，社会会由温饱型向向小康型转化化，近几年的的住房消费情情况就提供了了有力的证明明。同时，农农民纯收入的的逐步增加使使其进城购房房的可能性日日益增大。（3）城市化化进程加速提提供了房地产产市场“外延式”发展机遇根根据新一轮总总规，富阳在在目标上要打打造富春山水水名城与人居居新城，城市市人口规模要要求近期（2007年）30万，2015年40万，远期2020年49万。大量的的外来人口、城城镇基础设施施的改善以及及政府城市经经营过程中产产生的拆迁因因素都将大大大推动富阳房房地产市场的的“外延式”发展。2、城区房地地产需求预测测富阳城区（以以富春街道为为主）的住宅宅需求主要包包括以下方面面：（1）城区居居民居住水平平不断提高带带来的住宅需需求富阳城区区每年有5%左右的住户户欲改善现有有居住条件，形形成以小换大大的住宅需求求。（2）人口自自然增长带来来的住宅需求求目前富阳城城区人口自然然增长率为5.1022%，由此带来来年均自然增增长人口的住住宅需求。（3）城市化化进程不断加加快带来的住住宅需求2004年富阳城市市化水平约40.355%，到2010年要求达到50%，由此带来来新增住宅需需求。综合以以上需求，通通过分析测算算，2005年至2010年每年富阳阳城区需新增增的住宅量为为33.4774万平方米。3、城区房地地产供应预测测（新的数据据有待统计）据统计，022年至04年内在富阳阳城区总供地地66.49公顷，可开开发住宅近100万平方米，商商业用房14.3万平方米，服服务用房4.7万平方米，其其中普通住宅宅和商业用房房依次分别为为同类房屋年年均实际销售售量的7.3倍和14.3倍。由于近几年富富阳实际销售售住宅面积低低于新开工住住宅面积，以以及近三年城城区供地可开开发住宅大增增等状况，未未来两年内的的富阳房地产产市场将以消消化存量土地地为主，同时时政府将加强强督促存量土土地的及时开开发，满足市市场需求。从从长期看，政政府将适时供供地，使房地地产市场供略略大于求，以以满足年均约约33万平方米的的新增住宅需需求，并防止止房价过快高高涨。从房地产周期分分析，目前富富阳房地产市市场正处此轮轮房地产上升升周期的末端端，紧缩的宏宏观经济环境境，逐渐增速速的市场供给给最终将使市市场短期供求求趋于平衡，甚甚至供大于求求，房价将有有涨幅收窄向向小幅下跌过过渡。但是，从从行业长期发发展前景分析析，经济的快快速增长、人人均可支配收收入的快速增增加、人民币币的升值预期期及处于加速速之中的城市市化进程等，这这些都是推动动富阳市城区区房地产市场场保持长期快快速增长的决决定性因素，未未来可能的短短期行业调整整不会改变富富阳房地产业业长期向好的的大方向。在富阳未来的的房地产发展展中，将形成成以下几个主主要的发展区区块，同时不不同的区块将将形成不同的的特色。银湖区块：以以别墅、排屋屋等较高档次次住宅为主，形形成“住在富春”的文化，进进一步衔接小小和山、转塘塘等地的功能能布局。随着着杭州地铁建建成，特别是是转塘镇地铁铁第一号线（下下沙至萧山火火车站）站台台的设置，将将使银湖与杭杭州主城连成成一片，实现现真正的无缝缝隙接轨。富春湾区块：：位于富阳市市东北部，南南面临江，西西为富春山居居高尔夫球场场，北为黄公公望森林公园园。该区域未未来规划定位位是旅游娱乐乐中心，目标标客户锁定为为杭州市场。其其优势在于交交通便捷，滨滨江东大道是是杭富沿江一一级公路，已已全线贯通。现现在富春湾区区块到杭州市市区距离比到到银湖还要近近，离富阳市市中心距离也也只有几分钟钟车程。富阳城区区块块：虽然目前前该区块消费费群体仍以本本地人为主，但但凭借“优质地价”的市区住宅宅和稀缺的江江景房，该区区块正吸引着着越来越多的的外地人来富富阳投资、居居住。市区中中心地段的普普通住宅，以以多层为主。富富春江畔的江江景房，则是是继银湖高档档别墅、富春春湾景观房后后，富阳房产产的又一投资资热点。有专专家指出，这这里的定位就就应该是整个个长三角地区区的“后花园”。接轨“大杭州”

富阳房地产产还需大步向向前：富阳的的山水优势固固然给房地产产开发带来了了独特的优势势，但是区位位距离的存在在，要吸引更更多的杭州人人前来置业，富富阳房地产市市场还有很长长的路要走。业内认为，多多数杭州人之之所以还是钟钟情于杭州城城郊的较远楼楼盘，而不选选择像富阳这这样距离相当当甚至更近一一些的的周边边县市居住，主主要还是一个个心理上的距距离。所以要要推介我市楼楼盘，更关键键的是要使“大杭州”的观念更加加深入杭州人人心中。据了解，为为了营造更加加便捷的往返返杭州交通条条件，我市积积极完善配套套工程。9月初，富阳320国道至余杭02省道（杭徽徽高速）连接接线工程（高高桦线）可行行性研究报告告就已经通过过了专家组的的评审，有望望尽早投入建建设；今年的的市政府工作作报告中，将将启动银湖至至小和山留和和路的午潮山山隧道工程。目目前这项总投投资两个多亿亿的，正在积积极争取杭州州市政府的支支持。有关人士还还建议，把富富阳建设成为为杭州的“卧城”，变郊县为为效区，在具具体举措上，一一是自觉地把把富阳城市总总规作为杭州州市城市总规规的一个组成成部分，把富富阳作为“郊区”来认知，作作为组团来规规划，着力打打造山水文化化名市、现代代产业新城、人人居休闲胜地地；二是打破破行政区域界界限的框框和和束缚，根据据持续、和谐谐、集约、节节约的原则，编编制产业、交交通、市政设设施等方面的的规划或方案案；三是编制制完善居住区区域规划，提提高房产地有有序开发、科科学开发程度度和品质；四四是调整产业业结构，鼓励励发展现代服服务，限制“低、小、散”行业；五是是推行农村住住宅公寓化，节节约、集约利利用土地，营营造卧城氛围围，美化环境境。本面积都都为50㎡以下。附：富阳目前在在售楼盘信息息（部分）1、金都铬苑楼盘名称金都铬苑楼盘位置桂花西路、龙山山西潞售楼电话633693333开发商富通金都置业环境配套位于富阳中心黄黄金地段、桂桂花西路、龙龙山西潞规划设计总占地面积60亩总建筑面积11万方规划户数350套左右产品类型高层户型设计主力户型110㎡、1330㎡、150㎡、180㎡户型范围110㎡—200㎡以上配套设施配置防盗、电子子对讲门、电电话、有线电电视插口等。楼盘售价沿街5200元元/㎡里面5600元元/㎡付款方式及折扣扣开盘优惠1个点点交房时间2008年底销售情况已销售60—665%已开盘1#、2#2、清风·万和和苑三期楼盘名称