房贷按揭利率上升 全国房价稳中有降

Word房贷按揭利率上升全国房价稳中有降中国的房地产将更快回归居住属性，房地产投机热潮马上就要全面降温，未来居民个人房贷占贷款总额的比重迅速下滑。而作为刚需购房者来说，现在并不是购置房产的好时机，应静待时变。

房贷按揭利率上升

大多数商业银行作为国有金融机构，贯彻落实中央房地产调控政策是其职责所在。然而，在放贷过程中，商业银行仍需要遵循财务可持续的原则，即商业银行资金成本不应长期低于房贷利率。笔者从以下两个方面来大体评估商业银行资金成本与房贷利率的关系。

首先是银行理财产品收益率。由于近年来央行存款基准利率保持不变，银行理财产品收益率可以大体反映商业银行负债端的资金成本波动。历史上，央行发布的金融机构按揭贷款加权利率都高于银行理财产品收益率2个百分点左右，这2个百分点正是维持商业银行财务可持续的息差。但2021年以来，随着央行微幅收紧货币政策实施，理财产品收益率迅速攀升，至9月末已达到4.8%，超过6月末个人按揭贷款加权利率4.69%。

因此，理论上讲，若以银行理财产品收益率来衡量银行资金成本，房贷利率可能会上升到6.8%左右。事实上，在2021年年末和2021年末初，理财产品收益率达到阶段性新高的两个时间点，按揭贷款利率也曾分别达到7.62%和6.96%的高点，高于同期理财产品收益率2个百分点左右。

其次是同业存款利率。对于许多中小型商业银行而言，同业存款是其重要的资金来源，因此同业存款利率是衡量其资金成本的基准之一，这对于中小银行的按揭贷款业务也不例外。2021年四季度以来，商业银行同业存款利率从2.85%持续上升至2021年4月份的4.8%左右，但5月份以来金融去杠杆使得同业存款利率有所回落，不过仍维持在4.5%以上的高位，如果再加上2%左右的息差，房贷利率上限也大体在6.5%左右。

综合来看，在当前房地产市场调控和利率市场化的大环境下，若仅考虑商业银行按照财务可持续原则开展按揭贷款业务，同时假设银行负债成本——银行理财产品收益率和同业存款利率保持窄幅波动，那么房贷利率可能会缓慢上升到6.5%-6.8%的水平。由此可以预计，无论是首套房还是二套房，其按揭利率可能还有1.3个百分点左右的上升幅度。

全国房价稳中有降

2021-2022年房贷市场行情监测及投资可行性研究报告显示，2021年9月样本城市房价环比平均上涨1.2%，其中大多数城市房价环比涨幅均处于0-2%的区间内。只有成都、广州、杭州3个城市房价环比分别上涨6.89%、5.42%、3.97%，涨幅显着高于其它城市。另有北京、郑州、上海、天津4个城市环比分别下跌1.52%、1.04%、0.76%、0.58%。强一线城市率先总体进入房价调整阶段，北京、上海、深圳3个强一线城市环比平均下跌0.46%。

从半年累计涨幅看，始于2021年3月底的房地产市场调控对稳定房价的效果较好，廊坊、北京、天津、合肥、上海5个城市，半年房价分别累计下跌24.89%、12.02%、9.26%、0.74%、0.43%。

此外，主要城市房价中位数显示，一二线城市房价水平分化明显。弱一线城市广州9月房价中位数为26508元(人民币，下同)/平方米，仅约为其它强一线城市的一半。厦门、杭州、南京、天津等强二线城市房价中位数在25000元/平方米以上，与其它多数二三线城市10000-20000元/平方米的房价差距也显着拉开。

分析认为，十九大对住房市场的定位更加科学，关于长效机制框架的表述也更为明确，政策制度环境已经不支持针对房价的投机炒作。过去一年半，多数城市经历了一波的房价快速上涨，房价“相对洼地”基本消失，短期内住房市场不存在大起大落的经济基础。首套房贷利率上浮，市场实际利率也居高不下，房价快速上涨的