上海某大厦可行性研究报告

上海虹口嘉和大厦可行性研究报告项目背景项目名称：嘉和大厦——上海市虹口足球场综合交通枢纽配套工程开发商上海家合置业，注册资金1500万元人民币，住所为西江湾路272号；该公司为“三九发展”（600614）集团公司的内部合资公司，有四家股东单位。项目所在地上海市虹口区西江湾路272号，花园路36-88号总体规划虹口足球场交通枢纽配套项目总体规划32万平方米，花园路北侧为上海长峰集团开发建设的14万平方米的双塔五星级酒店和12万平方米的shoppingmall，花园路南侧为上海家合置业开发建设的嘉和大厦，计52126.8平方米。该段花园路建成后为四川北路商业街的延伸（路名更名为四川北路）。项目规划嘉和大厦由2幢28层塔楼和2层裙房组成，具体为：东楼：地下2层为物业管理用房、与地铁口连通，地下1层为商业及设备用房，地上1~2层为商业用房，3层为会所，4层~28层为大开间办公用房；西楼：地下1层为机动车库，地上1~2层为商业用房，3层为会所，4层~28层为小开间办公用房；裙房：地上1~2层为商业用房，连接两塔楼。总地上建筑面积为52126.8平方米（初步设计批复为50870平方米），办公用房42898平方米、商业用房6507平方米、会所1465平方米（实际设计均有所扩大）。项目目前进展手续情况：上海家合置业已经取得了嘉和大厦的初步设计批复、《建设用地规划许可证》（东楼部分）、《关于西江湾路272号地块综合开发项目的批复》、《建筑工程施工许可证》，土地证在动迁结束后以邀请招标的形式获得；动迁进展：目前在基地里面有28户居民，动迁工作仍在正常开展工程进展：东楼结构封顶，裙房平整土地，西楼未开工（有动迁居民未搬）合作方式由于该项目目前缺土地证，开发商投入16000万元后没有后续资金，希望合作伙伴出资继续开发，以吸引新股东进入的方式合作，但新股东最多可持有50%股权。

市场分析1、虹口区概况虹口区位于上海市中心城区东北部，东与杨浦区相邻，西与闸北区毗连，南至黄浦江、苏州河，与浦东新区、黄浦区隔江相望，北与宝山区接壤。面积23.5平方公里，下辖乍浦路、嘉兴路、欧阳路、四川北路、新港路、广中路、提篮桥、曲阳路、凉城新村9街道和江湾镇，至2023年底，户籍人口约79.1万。虹口，因虹口港而得名，地域成陆约在公元6至8世纪。原分属上海、宝山两县；解放后，又被划分为虹口区、北四川路区、提篮桥区；直至1984年9月三区最终正式合并，形成现境。虹口是集中央商务区和中心商业区为一体的中心城区,曾任上海市市长的朱镕基总理称誉虹口区为“风水宝地”。区内交通便捷，内环线横贯区内中部，轨道明珠线穿越区境，公交线路四通八达。虹口区目前的都市型工业形成了以箱包业为主，服装、食品、金银饰品、印刷等行业共同发展的格局。四川北路商业街是是一条集购物、贸易、旅游、休闲、文化娱乐为一体的综合性消费商业街。在全市商业中占有重要地位，享有良好声誉。吴淞路－四平路外贸商务金融功能显现，沿街已形成外贸商务金融功能带和上海城市景观线。2、商贸业态虹口商贸业历史悠久，素来为上海的商贸大区之一。商贸业以其规模效应跻身上海商界，专业化、多元化、大众化的特色声名远播。市级商业街四川北路是上海市著名商业街之一，在全市商业中占有重要地位，享有良好声誉。商业街商业文化设施齐全，综合消费功能完善，是一条集购物、贸易、旅游、休闲、文化娱乐为一体的综合性消费商业街。此外，大柏树工贸中心区集家电、家具、装饰用品、钢材等专业市场集聚起物流、商流、人流；多伦路文化名人街亦雅亦俗，观光、展览、休闲、娱乐等功能融为一体；提篮桥商圈、东大名路航运街以航运交易、专业服务、特色休闲满足客商、消费者需求；商业副中心格局逐渐显现；连锁、专卖、邮购、市场等业态日益成熟，填补上了传统商贸业空白。3、虹口区主要规划四川北路商业街开发规划四川北路商业街简介四川北路是上海著名的市级商业街之一，全长3.7公里，商业设施规模将达到60万平方米，与南京路、淮海路共同构成上海的中心城区商业，成为上海这个国际化消费大都市的核心圈商业。2023年，四川北路新一轮改造全面启动，区政府借鉴吸收麦肯锡、AC尼尔森等国际著名咨询公司和著名高等院校的研究成果，制定完成了四川北路商业街功能和形态规划。此次规划范围南起苏州河、北至鲁迅公园、东起四平路——吴淞路、西至轻轨——河南北路，规划面积2.1平方公里；规划坚持形态建设和功能开发相结合，商业、文化、旅游、体育等资源相融合，推进“南、中、北”三个功能组团开发：南段：北苏州河路——海宁路；中段：海宁路——海伦西路；北段：海伦西路——虹口足球场。四川北路南段简介——时尚休闲的苏州河北岸南段位于苏州河畔到海宁路之间，同时与北外滩、外滩相连，接近繁华的南京东路，处于黄浦江与苏州河的交汇处，将建成时尚、休闲的国际名品走廊；以大型购物中心、旗舰店营造繁华的商业氛围，且辅以大量品牌专卖店，支撑南段消费；该地段腹地江建造部分高档智能办公楼和高级居住小区。四川北路中段——生态与商贸融合的黄金腰带中段充分利用轨道交通东宝兴路站和溧阳路站的交通优势，以及俞泾浦的亲水特色，依托已建成的四川北路绿地，建成以电子娱乐商圈为中心，辅以休闲、餐饮、综合商业服务设施及商务酒店、高级酒店式公寓等商务办公楼宇，形成集五星级宾馆、商业、娱乐、休闲和高档商务、住宅为一体的，具有海派文化背景的商务休闲中心。四川北路北段——历史与文化相凝结的人性空间北段以多伦路二期项目、虹口足球场、交通枢纽综合开发项目为支点，开发车站经济，建成集交通枢纽、高档别墅群、特大型摄取服务中心，高档酒店、娱乐、体育、休闲为一体的高雅休闲娱乐圈、文化旅游区和高档办公居住区。其中，多伦路文化名人街二期项目规划范围东至四川北路、南抵海伦西路、西临明珠线一期、北接东江湾路。以多伦路鸿德堂为中心建设文化雕塑广场，延续多伦路文化气息之余，提供现代中国艺术户外集中地、艺术家与游人的精神沟通汇点，建成具有文化特色的历史悠久建筑和风貌街区。此外，大柏树工贸中心区集家电、家具、装饰用品、钢材等专业市场集聚起物流、商流、人流；多伦路文化名人街亦雅亦俗，观光、展览、休闲、娱乐等功能融为一体；提篮桥商圈、东大名路航运街以航运交易、专业服务、特色休闲满足客商、消费者需求；商业副中心格局逐渐显现；连锁、专卖、邮购、市场等业态日益成熟，填补上了传统商贸业空白。4、虹口区房地产市场概况虹口区房价在经历了2023年开始的急速上升，及2023年初大部分楼盘月平均价格较上月有200元/平方米左右的增幅后，现在区域总体房价保持稳定，重要的原因是目前在售的房源大多数为大面积房源，个别楼盘还出现了滞销状态。位于杨树浦路的滨江雅墅.临潼苑定位在叠加式别墅小区，在售165—228平方米的房源，价格维持在13200—21800元/平方米，去年开盘至今仍剩余20多套在售。尽管位于北外滩区域，附近有上海之星摩天轮，但总价在240—370万元之间，加上周边环境不理想，还是难得购房者青睐。据目前的不完全统计，6月份开始，虹口区有大量房源陆续上市。主要分布在三个板块，即北外滩板块、四川北路板块和轨道交通三号线沿线板块，凉城板块没有新房源推出。北外滩板块的房源仍然以大房型为特色，该板块内只有中虹明珠苑推出的房源面积相对小一些。四川北路板块内凯润金城、国际明佳城也以大房源为主。唯有轨道交通三号线沿线楼盘推出的房源面积比较适中，逸居虹口面积最为紧凑。此外，虹口区下半年上市的房源虽然数量多，但房价继续走高。虹口房价猛涨，浦江两岸改造和江边地段稀少是主因。大连路、延安东路隧道使得北外滩与陆家嘴联系紧密；与此同时，虹口区缺乏地铁等快速轨道交通的现状，也将随着M8、M1号线等建设而得到改变。“交通网络的改善促进了虹口高档楼盘的汇聚，外滩江景更是诱人因素，虹口区、特别是北外滩的房价走高已是不争事实。不过，在良好预计的背后同样存在较大市场风险。“虽然有规划支持，但10个月猛涨7成确有过速之嫌，透支未来购买力的可能性非常大。虹口地域差异较大，相比起黄金地段的北外滩及四川北路，其他虹口板块就要差很多，一些房型差、单价高、环境欠佳的楼盘目前已有疲态。北外滩、四川北路板块情况价格变动情况

自2023年下半年起，虹口区的房价已接近黄浦、静安等中心城区，北外滩规划的启动造就了均价15000元/平方米的恒升半岛国际中心大厦，以及最高价达21800元/平方米的临潼苑，四川北路新规划的出台使得国际明佳城的大房型每平方米售价也突破万元。板块分析

：该板块从地理位置上说，算不上中心城区，然而房价却明显高于地理位置近似的闸北区。房价上升的主要原因是四川北路新规划的出台和北外滩规划的启动。显然，板块价格已过渡透支市政规划的利好因素，随着今年大体量的经济适用房及周边区域的新房源上市，如此高价能否保持甚至继续攀高值得怀疑。凉城板块价格变动情况：

一品新筑2023年8月均价仅为5800元/平方米，到年末上升至7000元/平方米且销售一空；良辰世家2023年9月均价5500元/平方米，12月中旬最后一批房源推出时均价升至6400元/平方米；而丰华家园今年初开案即摸高至7000元/平方米。板块分析：

在北外滩、周家嘴路沿线楼盘售价大幅上扬的影响下，作为区内房产起步最晚、硬件配套最差的楼市，自2023年年中起也频频上演“房价三级跳”，在区域内交通、生活配套都没有明显改善，近期又无市政利好消息且年末供需平衡的情况下，如此涨价，只能说是借了自己身处“虹口”的光。四平板块价格变动情况：

位于四平路四达路口的世博花园2023年9月中旬近售罄时全装修房均价在8500元/平方米左右，而同时位于四平路新港路口的金轩大邸尾盘均价在7000元/平方米左右，虹口足球场附近的花园城二期9月底均价8000元/平方米左右，而花园城三期下月开案价格为9200—10000元/平方米。板块分析：本板块

2023年虽然也经历了较大涨幅，但其中大部分的上涨是基于全市楼市价格整体上扬，同时房源供不应求的情况，而且在交通、生活配套设施方面都比较便利，以这个售价来看，相对本区域其它板块，泡沫较少。5、竞争性楼盘研究我们对虹口足球场及四川北路周边的项目进行了市场调查，选取和嘉和大厦接近的楼盘进行逐一比较如下：高级住宅凯润金城，四川北路东宝兴路，共4栋，3栋住宅，1栋商办（1—5楼为商铺），现出售2号楼住宅（共28层），建筑面积：75.61—178.4平方米，价格：12600—17200元/平方米；简评：位置目前成熟（位于四川北路北段商业区），物业价值应高于嘉和大厦。花园城三期，花园路中山北一路，住宅小区，建筑面积：100平方米左右，价格：10000元/平方米（平均）；简评：位置处于内环线外，目前和嘉和大厦位置不相上下，但长远看位置比较适合住宅，商务氛围逊色于嘉和大厦所处区域，价值应低于嘉和大厦。酒店式公寓国际明佳城，四川北路公园内湖畔（衡水路），31层，以60平米的小户型为主，全装修，价格：15000元/平方米，该项目已基本售磬；简评：位置佳，位于四川北路的绿地边缘，闹中取静，但交通条件欠佳（周围路比较窄）；目前价值应高于嘉和大厦；民达大厦，四川北路多伦路口，户型面积：50平方米左右，价格：13000元/平方米；简评：多伦路是上海保护的文化旧里，比较有文化气氛，但出行、环境都略逊色于嘉和大厦，价值比较接近。商铺荣欣大厦，四川北路多伦路路口，2—4楼是商铺，2楼租金：6.5—7元/m2天，售价：28000元/平方米位置目前优于嘉和大厦，但是发展潜力不足；根据现场报价，最高价是28000元/平方米，估计均价在26000元/平方米左右6、本项目业态定位嘉和大厦已经开工建设，功能定位完成。其办公楼定位于全装修的SOHO办公和酒店式公寓，2层裙房为商场，定位是合理的。7、本项目价格定位通过对竞争项目目前市场价格的分析，我们认为，嘉和大厦目前定位于SOHO办公和酒店式公寓，其价值应略高于住宅的价值（住宅价格在10000—15000元/平方米），与现有的两幢酒店式公寓售价基本持平（13000—15000元/平方米），商铺目前的售价略低于四川北路的价格（四川北路北端26000元/平方米）。据此，我们认为嘉和大厦依托鲁迅公园附近成熟的商业生活、虹口足球场交通枢纽，其SOHO办公和酒店式公寓，目前售价保守估计在12023元/平方米，有达到15000元/平方米的可能（视房地产市场趋势而定）；商铺价格目前保守估计在25000元/平米左右，随着交通枢纽的完成、商业街的延伸，价值会有大幅提升。

三、项目可行方案本合作项目可行的方案为：方案一：收购上海家合置业50%股权，股东数至少三家，保证我公司相对控股对上海家合置业进行审计、资产评估；原股东转让50%股权给我公司；我公司对家合置业公司投资，退出股东收回投资；项目风险和收益由新股东按照股份各自承担和享受。方案二：上海家合置业增资扩股（扩100%），我公司作为新投资方进入，控股50%对上海家合置业前面投入的资金（16000万元）进行审计，同时获取大量的公司资料；上海家合置业增资扩股，从1500万元增到3000万元，我公司注入注册资金1500万元，持家合置业50%股权，并入主董事会；以审计结果为依据，我公司继续对家合置业投资，达到其他股东先期投入的资金量（16000万元）后，各股东按比例出资，预计到时已经拿到土地证，可以融资或预售，家合置业可以自身运转。项目风险和收益各股东按照股份各自承担和享受。方案比较：相对于方案二，方案一有如下缺点：操作周期长，涉及到资产评估和产权转让；资产评估势必产生资产溢价，对方操作比较难（原价转让），对我公司增加投资成本；退出股东的投资退出，增加了我公司对项目的投资资金（具体金额目前不详）。建议方案：目前按照方案二的方向努力，在谈判中发现问题再行研究决策。项目的设计方案略。

四、财务分析本项目为收购之在建项目，所以很多的成本预测基于项目的现状，而且由于项目土地非招标出让地块，涉及到居民和单位动迁，成本预测的准确性较差。故而成本预测基本上根据上海市目前一般行情，但加大不可预见费比例。成本预测土地成本（含动迁费用和土地出让金）合同动迁费用按照上海家合置业与上海市轨道交通虹口区指挥部签订的《房屋拆迁合同书》及补充协议，本项目的全部动迁费用为8850万元（不含胶带股份范围内的拆迁）；实际动迁情况按照三九科技的于董介绍，预计本项目的动迁费用达到11000万元左右；按照市场行情估计的动迁费用从市场行情结合现场留下的居民住宅情况估计：新工房114户×40万元/户=4560万元，新里171户×33万元/户=5643万元，个体工商户营业补偿4户×50万元/户=200万元，其他非居住房屋补偿费444万元（合同数），代理经租113万元（合同数），拆除范围内的环卫设施费5万元（合同数），胶带股份范围内的拆迁费用：2023万元（合同数）总计动迁费用为：12521万元考虑市政动迁的成本控制力度，该项目的动迁费用估计在11000万元左右可以完成。开发商介绍的土地出让金按照三九科技的于董介绍，预计本项目的土地出让金在3000万元以内；按照市场评估价计算虹口区目前的土地价值评估约为20230元/平方米，扣除动迁费用外的价值约8000—10000元/平方米（即600万元/亩左右），按照30%计算土地出让金：10000元/平方米×30%×9555平方米=2866.5万元土地出让金应该在3000万元以内（若考虑土地出让金区得部分的返还，资金支出可能在2023万元以内）配套费用本项目为办公，其大市政配套一般在500元/平方米左右（各区的市政公司按照此标准负责配套；小配套标准可以参照住宅项目，但不包干，根据项目的容量收取，估计比住宅项目高20%左右：220元/平方米×120%=264元/平方米配套费用总计为764元/平方米，764元/平方米×52126.8平方米=3982.5万元前期费用按照150元/平方米估算，为782万元。建安费用从上海家合置业公司与广东省第二建筑工程公司（沪）签订的《建设工程施工合同》可以看出为最终审计结算合同，对造价无参照意义；土建工程：2300元/平方米外墙：600元/平方米一般水电安装：75元/平方米设备（电梯、水泵等）：200元/平方米消防设施：125元/平方米精装修：1500元/平方米（商场部位除外）建安费用总计为4800元/平方米（商场部位为3300元/平方米），4800元/平方米×44665.3平方米=21439.3万元3300元/平方米×7461.5平方米=2462.3万元共：23901.6万元管理费用：1500万元财务费用：700万元（目前没有产生财务费用，预计贷款10000万元，使用1年）销售税费（6%计，因家合置业公司可以返还营业税50%）：酒店式公寓（44000平方米）按照12023元/平方米计算，销售收入52800万元，销售税费3168万元；商场（8000平方米）按照25000元/平方米计算，销售收入20230万元，销售税费1200万元；地下部分（略）总计4368万元不可预见费按照土地费用、建安费用、配套费用之和的10%计算，为：4188.4万元成本预测总计为：53812万元，单位地上建筑面积成本：10323元/平方米利润分析销售收入酒店式公寓：52800万元（12023元/平方米）商场：20230万元（25000元/平方米）销售总收入：72800万元（未计入地下商场部分、车库部分的收入）项目开发成本：53812万元税前利润：18988万元税后利润为：12722万元（虽然该公司有地税返还50%的优惠，但估计比例较小）项目进度安排本项目的东楼已经结构封顶，目前居民动迁尚余28户；在资金到位的前提下，预计动迁于1个月到2个月内结束；预计9月底可以办理土地证；东楼继续进入安装工程，预计年底基本竣工，2023年5月交付；西楼在动迁结束后，预计于10月份开工，2023年年底结构封顶，2023年年底竣工交付。现金流量分析目前没有获得对方项目的详细资料，无法排出详细的现金流量表，但是根据介绍、资料和现场情况，可以得出大致的现金流量计划为：2023年9月：动迁款支付5000万元土地出让金支付3000万元设备采购支付2023万元（目前东楼结构封顶，但无资金进行设备、装饰材料采购，工程进展缓慢）其他1000万元2023年4季度：项目融资流入12023万元工程款支付2023万元设备款支付1000万元归还原股东投入资金5000万元（假设我公司投入11000万元后获得贷款，原股东对等应在项目中投入11000万元，收回投资款5000万元）配套等1000万元2023年1季度：工程款等支付2023万元2023年2季度：开始预售预售回笼款用于工程建设投资收益据介绍，家合公司已经投入16000万元（最终需审计），其中动迁支付5700万元；新加入资金以50%的股权对等投资，也即16000万元，其中在投资满11000万元后即可得到土地证（四证齐，其中约5000万元的动迁资金、3000万元的土地出让金），即可融资或可预售。从目前信息来看，短期内需支付16000万元，实际占用资金约11000万元。以16000万元的投资额计算，占用2年半时间，其税后收益为12722万元×50%=6361万元，年投资收益率15.9%。风险因素项目目前的风险因素主要有：土地证的风险。但该项目为“虹口足球场综合交通枢纽配套项目”，并且家合公司已经取得了虹口区发展计划委员会的立项批复、取得上海市城市规划管理局核发的《建设用地规划许可证》、虹口区建设和管理委员会与家合置业签订的投资协议、上海市建筑业管理办公室签发的《建筑工程施工许可证》等，对方介绍的政府允诺进行土地邀请招标的事项基本可以从上述这些资料中得到证实，预计在动迁结束后即可通过邀请招标的方式获得本项目的土地使用权；开发成本的风险。我们实地查看了动迁进度，在基地里面留有为数不多的零星居民，并据介绍本项目动迁共有12个强迁指标，8个还没有使用，从市政动迁的力度等方面考虑，动迁成本和动迁进度应该能得到保障；但是对项目与地铁通道建设的成本关系，目前没有得到资料，需进一步核实；市场风险。该项目地段优越，而且有四川北路的延伸概念、交通枢纽（设计客流量50000人次/天）概念、对面五星级酒店、大型立体停车库等的项目组合，市场推广的风险很小，而且本报告提出的市场销售价仅立足于目前虹口足球场商圈的现状，没有考虑将来几年的快速增长，所以项目的市场前景比较乐观。收购公司风险。收购公司的主要有两项—或有负债风险和人员安置风险，或有负债我们可以在收购过程中让对方的集团公司予以担保，家合公司目前人员据介绍有8—9个，除个别是集团委派的外，其他均为社会招聘的工作人员、合同一年一签，而集团委派的管理人员不会要求投资方安置。

五、结论和建议由上海家合置业投资开发的、位于上海市虹口足球场轨道交通枢纽的“嘉和大厦”由于投资商资金紧张而寻找新的投资商，我们经过认真的市场调研、对其提供的资料认真的分析，认为项目可行、符合公司目前的发展战略。具体原因为：1、该项目位于上海市虹口轨道交通枢纽，目前有轨道3号线（明珠线）通过，在建的M8地铁线从本大厦楼下穿过，M8的出口广场就在本大厦前，规划还有一条L2线轨道交通，该处为三条轨道交通的交汇处，具备很高的升值潜力；根据市场调研，虽然虹口区的整体楼价已经严重透支“北外滩”概念，但虹口足球场附近的楼价还是比较正常。我们认为目前的本大厦酒店式公寓的销售价保守估计为12023元/平方米、商场销售价的保守估计为25000元/平方米（基本与目前在售的楼盘价格相等、甚至略低）；而项目的完全成本在10323元/平方米，具有一定的利润空间，按照投资计算，投资利润率为15.9%/年；项目预计2023年东楼（建筑面积26749.5平方米）可以交付使用，销售价值约32023万元，按照80%计算其销售收入为25600万元（合并数），对公司2023年的销售收入目标贡献率为25.6%；预计利润为2724万元（合并数），对公司2023年的利润目标贡献率为27.2%；项目预计在2023年可以全部竣工，年度销售价值为47200万元，按照80%计算销售收入为37760万元（合并数），对公司2023年的销售收入目标的贡献率为25%；预计利润为8000万元（合并数），对公司2023年的利润目标贡献率为53.3%。项目风险的控制从以上分析看，本项目的风险是可控的，其中开发成本需要在项目合作谈判中逐步明确，把风险控制在可控范围中。建议：从目前的分析看，项目较好地符合市场和公司的发展战略，建议进一步接洽谈判，以增资扩股的形式入主上海家合置业，控股50%，在谈判的过程中逐步明确未明要素，若发现有重大潜在风险，即行终止。从项目本身看，本项目在虹口足球场交通建成后，应有大幅价值提升，适宜于持有部分优质资产（如商场）。市场拓展部2023年7月28日

一、工程概况忠县白石镇两河片区供水工程建设规模1000m3/d规模水厂一座，水源为红旗水库，经辽阴岩净水厂常规工艺处理后，用配水管道向用户供水。该项目位于白石镇华山村，主要项目有反应沉淀池、重力式无阀滤池、清水池、加氯加药房、管理用房、减压池、配水管、围墙、进场道路及厂区道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道约40公里等。主要解决白石镇白花村、关金村、华山村、望岩村、中坪村5个村5617人的饮水安全问题。1、建设四方建设单位：忠县水务服务中心设计单位：重庆布泽水利电力勘测设计有限公司监理单位：北京市中冠水利工程监理有限公司重庆分公司施工单位：四川山江建工集团有限公司二、工期工期：合同工期为：20**年**月**日到20**年**月**日。实际工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建设单位的正确部署下，组织措施落实到位，以各行政村为单元，切实做好政策处理，组织平行流水施工，使得各项工作开展顺利，按时完成了本工程的施工任务。三、主要施工方法一、PE100管施工施工准备（1）施工技术人员认真熟悉图纸，领会设计意图，对图纸中发现的问题及时与业主、监理及设计人员联系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必须的操作要点。（2）在各项预制加工项目开始前，根据设计施工图编制材料计划，将需要的材料、设备等按规格、型号准备好，运至现场。（3）材料设备要求：管材和管件的内外壁应光滑平整，无气泡、裂纹、脱皮和明显的痕纹、凹陷，色泽应基本一致。管材的端面应垂直于管材的轴线。管件应完整、无缺损、无变形。到现场的管材、管件等自检合格后并经监理、业主验明材质，核对质保书，规格、型号等，合格后方能入库，并分别作好标识。（4）材料的保存：管件和管材不应长期置于阳光下照射，为避免管子在储运时弯曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超过1.5米，管件逐层堆码。搬运管材和管件时，应小心轻放，避免油污，严禁剧烈撞击，与尖锐触碰和抛、摔、拖。施工现场与材料存放处温差较大时，于安装前将管件和管材在现场放置一定时间，使其温度接近施工现场环境温度。施工条件(1)施工图纸及其他技术文件齐全,进行图纸技术交底,满足施工要求。(2)施工方案、施工技术、材料机具供应等能保证正常施工。(3)施工现场满足管道施工的条件。管道裁剪及连接1、管道的裁剪切割管材须端面垂直于管轴线，切割时使用管剪或管道切割机，必要时用锋利的钢锯，对其断面去除毛边和毛刺。管径较小（De20～De40）时用管剪比较方便，管径较大时用管道切割机或钢锯裁剪管道，在裁剪前应在裁剪的位置画好印记，确保管材端面垂直于管轴线。2、管道的连接（1）同种材质的给水聚丙烯管及管配件之间安装可采用热熔连接或电熔连接，安装应使用专用热熔或热熔工具。暗敷在地坪面内的管道不得采用丝扣或法兰连接。（2）管道一般热熔连接，以下介绍热熔连接的步骤：1）接通热熔以电源，到达工作温度指示灯亮后开始操作；2）为防止可能出现的细小裂纹和管道的损伤，在操作前，将管材两端各切下4-5厘米，以去掉受损的端口。再擦拭管材与管件的端面保证清洁、干燥、无油；试压及冲洗消毒1、试压所有的安装管网都要排空并进行压力试验。冷水管试验压力应为管道系统工作压力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）试验的准备水压试验时间应在热熔管道连接24小时后进行，在管道安装完毕之后而尚未隐封起来之前，要先向管路内通水并排出气体。如果可能的话，要把压力泵按放在系统的最低处。采用能够读出变化值为0.01MPa压力的压力表，压力表要安装在被试管网的最低点。（2）试验增大压力到规定的试验压力值。一小时之后开始试验。在这个时期虽然有压力损失，也不能增大压力。试验压力变化要小于或等于0.05MPa。在工作压力的1.15倍状态下，稳压2小时，压力降不得超过0.03MPa，同时检查各连接处不得渗漏。对试压管道应采取安全有效的固定保护措施,但接头部位必须明露。此项试验在各末端开口处用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安装。为了能正确地辨别隐蔽管道的真实位置,隐蔽后的管道应在地面用红色油漆标识管道位置,防止在土建和其他工种施工过程中破坏管道。（3）管道通水及冲洗消毒（1）管道通水水压试验全部合格后,在供水设备具备供水条件,减压装置已调至规定的数值,各用户末端的配水器具安装完毕,室内外排水系统和设施均具备使用条件的情况下,可进行全系统通水试验。其目的在于检验供水系统的供水能力、水压是否满足设计和规范规定。（2）管道冲洗消毒给水管道系统在验收前应进行通水冲洗。冲洗水流速宜>2m/s,冲洗时应不流死角,每个配水点龙头都应打开,在系统最低点设放水口,直至冲洗出口处排水水质与进水相当为止。管道冲洗完在使用前应采用游离氯浓度为20～30mg/L的水灌满管道进行消毒,含氯水在管中应静置24h以上。管道消毒后，用饮用水冲洗，并经卫生监督管理部门取样检验，水质符合现行的国家标准《生活饮用水卫生标准》后，方可交付使用。材料的节约1、管件的合理使用由于PE管配件的价格比较昂贵，在管道安装中尽量减少管配件的使用，尤其是管径较大的干立管更应注意管件的合理使用质量控制措施在施工前,先进行包括工程特点、设计要求及本工艺规定内容的施工技术交底。增强施工人员的质量意识,调集责任心强、经验丰富的人员参与施工。设立专职质检员进行过程控制。保管好各类施工机具,特别是要保证热熔焊接机处于良好的工作状态。设置严密的质量控制体系,实行分级控制,每道工序都要进行检查,合格后方可进入下道工序。一、沟槽开挖（1）沟槽开挖前工作开槽前要认真调查了解地上地下障碍物，以便开槽时采取妥善加固保护措施，根据业主方提供的地下管线资料和我公司的现场调查，统计出现况地下管线情况，采取有效措施加以保护。（2）沟槽开挖形式根据设计图中设计管道的规格及埋置深度以及规范要求来确定沟槽开挖的形式。（3）开挖方法a.土方开挖采用机械开挖，槽底预留20cm由人工清底。开挖过程中严禁超挖，以防扰动地基。对于有地下障碍物的地段由人工开挖，严禁破坏。b.沟槽开挖尽量按先深后浅顺序进行，以利排水。c.挖槽土方处置，按现场暂存、场外暂存、外弃相结合的原则进行。开槽土方凡适宜回填的土选择妥善位置进行堆放，但不得覆盖测量等标注，均暂存于现场用于沟槽回填。回填土施工前制定合理土方调配计划，作好土方平衡少土方外运及现场土方调运。d.开槽后及时约请各有关人员验槽，槽底合格后方可进行下道工序。如遇槽底土基不符合设计要求，及时与设计、监理单位及地勘部门联系，共同研究基底处理措施，方可进行下道工序。二、下管在沟槽检底后，经核对管节、管件位置无误后立即下管。下管时注意承口方向保持与管道安装方向一致，同时在各接口处掏挖工作坑，工作坑大小为方便管道撞口安装为宜。七、检查第一节管与第二节管安装要准确，管子承口朝来水方向。安完第一节管后，用钢丝绳和手板葫芦将它锁住，以防止脱口。安装后，检查插口推入承口的位置是否符合要求，用探尺插入承插口间隙中检查胶圈位置是否正确，并检查胶圈是否撞匀。八、安装注意事项（1）管子需要截短时，插口端加工成坡口形状，割管必须用球墨铸铁管专用切割机，严禁采用气焊。（2）上胶圈之前注意，不能把润滑剂刷在承口内表面，不然会导致接口失败。十、沟槽回填（1）水压试验前，除接口处管道回填至管顶50cm以上（2）管道两侧回填高差不超过20cm。（3）回填分层进行。管道两侧和管顶以上50cm用木夯夯实，每层虚铺厚度不大于20cm；管顶以上50cm至地面用蛙式打夯机夯实，每层虚铺厚度20-25cm；应做到夯夯相连，一夯压半夯。（4）分段回填时，相邻两段接茬呈阶梯形。（5）回填土不得有石块、房渣土等不能夯实的土质。十一、水压试验（1）进行水压实验应统一指挥，明确分工，对后背、支墩、接口、排气阀等都应规定专人负责检查，并明确规定发现问题时的联络信号。（2）管道接口完成后，用短管甲、短管乙及盲板将试压管段两端及三通处封闭，试压管段除接口外填土至管顶以上50cm并夯实。做好后背及闸门、三通等管件加固。由低点进水，高点排气，注满水后浸泡24小时后，在试验压力下10min降压不大于0.05Mpa时，为合格。（3）水压实验应逐步升压，.每次升压以0.2Mpa为宜，每次升压以后，稳压检查没有问题时再继续升压。（4）水压实验时，后背、支撑、管端等附近不得站人，检查应在停止升压时进行。五、工程质量（一）质量目标及保证体系本标工程施工质量目标是“合格”等级，在监理工程师和本公司的监督下开展工作。项目经理为质量总负责，全面