物业公司工程部工作手册(完整版)资料

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物业公司工程部工作手册（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）工程部工作手册日期：日期：日期：声明：工程部工作手册未经许可，不得翻印。责任部门：品质部目录……………工程部组织架构……………工程部经理职责……………工程部主管职责……………工程部领班职责……………维修工职责……………弱电工职责……………给排水工职责……………土建工（泥工）职责……………配电工职责……………设备保养与维修制度……………工程管理交接班制度……………机电设备的中修、大修管理制度……………设备巡视检查制度……………配电室工作制度……………电梯安全管理制度……………电梯机房管理制度……………工程设施、设备维修维护保养修缮工作程序……………入户维修操作程序……………用户报修工作流程……………强电突发事件应急方案……………电梯系统突发事件应急方案……………机械管道系统突发事件应急处理方案……………维修服务规程作业指导书……………供配电设备维修保养规程作业指导书……………给排水设备维修保养规程作业指导书……………机电及其它设施维修保养规程作业指导书……………水箱管理规程作业指导书……………中控室设备维修保养规程作业指导书……………消防栓的保养规程作业指导书……………外管网维修保养操作规程作业指导书……………工程部工作考核评分细则……………工程工作范围及细则工程部组织架构图工程部主管维修工综合维修工综合维修工水工电梯工弱电工工程部经理岗位职责在总经理的领导下，负责公司所辖房屋建筑、公共设施、机电设备的技术管理工作，制定本部门的各项制度及应急措施。对管理处工程维修部工作的检查指导，对发生重大事故组织调查分析及处理工作。负责制定年度维修保养计划及三电节能计划。负责参与楼宇工程验收交接工作，组织新接物业的机电设备调试运行。负责管理处提交的分包合同的制定、审核、采购、监督，工程维修物品申购的审核。负责本部门招聘的新员工面试工作及本部门员工培训考核计划制定。负责根据实际情况，组织调配各管理处工程人员、工程设施设备和维修工具。完成领导交待的其它工作。工程部主管职责1、负责组织对机电设备、公共设施、日常运行、保养和维修工作安排与工程质量跟踪。2、负责所有机电设备的大、中修计划报批，并组织本部门员工参与实施。3、负责对工程维修人员的维修保养工作提供工作指导及检查、监督。4、负责本部门物品采购计划的汇总。5、负责三电节能工作，确保电气设备安全经济运行。6、负责外委维修的联系工作。7、负责指导建立设备台帐、设备卡，并收集、建立、整理设备技术资料、档案，做到设备档案齐全。8、参与工程接管与验收，监控二次装修质量。9、督查工程维修部工作人员做好设备运行、维修保养记录。10、组织人员对遗留工程及改造工程、房屋翻新的施工与质量验收。11、负责对工程维修部工作人员的培训，提高员工专业技能、职业道德、服务意识。12、负责对工程维修部员工的检查、考评。13、负责对本部门范围内投诉的处理及不合格服务的纠正。14、负责组织对申购物品的检查。15、负责指导对分包方的监管。16、负责贯彻落实公司制定的各项规章制度的实施。17、负责对工程维修部各岗位人员工作的日检、周检及月检的组织。18、完成管理处主任交待的其它工作。工程部领班职责1、带领全班员工，按质按量及时完成各项维修保养工作。2、组织员工技术练兵，带领全班员工掌握本岗位设备技术性能，确保设备正常运行。3、以身作则，技术精益求精，遵章守纪，严把质量关。4、制定物品采购计划，报主管汇总。5、配合主管收集、整理、建立设备台帐、设备卡、技术资料，督促员工做好设备运行记录、维修保养记录，并收集上交归档管理。6、参加并带领工程维修人员参与设备大、中修，及时处理突发事件。7、配合主管做好员工的思想工作。8、督促员工按时抄水、电表，及时通知用户交纳水、电费，杜绝偷电、漏电行为。9、牢固树立安全第一思想，遵守安全制度，坚决制止违章操作。10、安排班内每天工作，同主管一起按规定检查、落实。11、完成主管交办的其它工作任务。维修工职责1、负责小区供配电、水泵系统、电梯等供配电设备的操作、维修、保养。2、熟练掌握机电设备的操作规程，安全可靠、按质按量准时完成维修任务。3、负责供配电设备运行的操作、监控、记录。4、供配电设备发生异常，及时报告并在主管及班长协助下排除故障。5、负责配合消防中心对自动报警系统、监控系统进行维护保养。6、每月按时抄表，及时督促用电单位、业主按时缴纳电费。7、牢固树立“安全第一”的原则，认真做好本职工作。8、经常检查有无偷、漏电及违章线路架设，发现问题及时处理或向领导报告。9、负责责任区域内的清洁卫生工作。10、负责保管好个人工具、公用工具、检测仪表和电器材料。11、负责本岗位用电设备的监护管理。弱电工职责1、负责电梯、水泵变频柜、消防系统、监控系统、对讲系统等弱电设备的管理、维修、保养。2、熟练掌握弱电设备的技术性能及工作原理，及时、准确地完成维修任务。3、负责督促、协助专业维修单位做好维修保养。4、负责申请购买维修所需的材料及元件报主管后上报公司。5、每周对弱电系统进行一次细致的检查、调整，根据运行状况做维护保养，并作好记录。6、认真做好工程维修部主管或班长安排的其它工作任务。1给排水工职责1、负责小区内给排水设备的运行、监控、维护、保养工作。2、负责水池(箱)的管理对水池(箱)的清洗、消毒及水样抽取和送检工作。确保向业主（住户）供应卫生合格的用水。3、熟练掌握管辖区内管网情况和设备技术性能，确保设备运行正常。4、确保给排水设备(设施)处于良好技术状态，保证生活、消防用水的需要。5、负责业主（住户）水表的抄查及派单，及时督促用户按时缴纳水费。6、负责编制给排水设备的技术档案，负责申报给排水备用品、备用件计划。7、开展节约用水宣传。8、负责责任区域内的清洁卫生工作。9、每月至少一次疏通地下排污管网。10、认真完成管理处安排的其他有关工作。土建工（泥工）岗位职责1、负责房屋本体公用配套设施及住宅区内室外公用配套设施的维修及保养。2、服从工程维修部主管及班长的工作安排，协助其他维修工做好各项维修工作。3、负责管理处内水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、瓷砖、瓷片等公共设施的维修及养护工作。4、负责房屋天面隔热保温层及墙体的裂缝、起灰、起壳、剥落的维修保养工作。5、负责钢门窗、铁栏杆、铁门、电梯房、防盗网、停车场防护栏及小区内污水井盖、雨水井盖等市政网盖的除锈及刷油漆工作。6、负责土建方面的维修工作，做到急修不过夜，小修、小补应及时修完。7、配合水工确保管辖区内地上、地下排污管（沟）、雨水管（沟）道的畅通。8、认真完成工程维修部交给的其它任务。9、遵守公司的各项规章制度。配电工岗位职责一、掌握供电系统线路布置情况、设备技术性能及实际操作规程。二、坚守岗位，定时巡视配电房、水泵房设备，掌握设备运行情况，注意负荷变动，发现异常情况分析原因及时处理，认真做好运行记录及巡查记录。三、发生人身触电事故和火灾事故时，值班人员应立即断开有关设备的电源，以进行抢救。四、认真抄录各种仪表数据，监视负荷变化。五、做好防小动物、防水、防火工作，确保安全运行，认真经常巡视设备并做好记录。六、发生事故或停电时头脑保持冷静，按规程操作，及时排除故障，执行工作票制度、操作票制度，正确停、送电。七、按时上、下班，不脱岗。紧急事故未排除严格执行交接班制度，做到上不清，下不接，上、下班两班协同排除，并详细记录故障情况，且及时汇报。八、经常保持配电房、变压器房、值班室内外的清洁卫生、工作。九、持证上岗，遵守员工守则和各项规章制度，服从领导及部门分配安排。十、严格遵守安全操作规程，除经主管批准并制订可靠的安全措施外，一般情况下不允许带电作业，停电作业线路柜的主开关要及时挂上“线路检修，严禁合闸”牌。十一、管理好安全用具和设备，认真做好环境卫生工作。十二、配电工应不断加强业务学习，提高专业技术水平设备保养与维修制度1.0目的维护好设备设施，保证设备最大限度的使用及保证维修人员安全及设备性能完好。2.0适用范围对管理区域的设备、设施维修保养3.0职责预防为主。坚持日常保养与计划维修并重的原则，使设备、设施经常处于良好状态。4.0管理制度4.1工程部各专业技术人员要求对设备做到：“三好”“四会”和“五定”。“三好”是指用好，修好和管理好重要机电设备。“四会”是工程维修人员对机电设备要会使用，会保养，会检查，会排除故障。“五定”是指工程技术人员对设备的清洁、润滑，维修要做到定量、定人、定点、定时和定质。4.2工程部实行专业人员维修与使用操作人修理相结合。以专业修理为主，同时由工程部协调其它技术人员相互配合的原则，共同协作完成修理任务。4.3由工程部各专业技术主任制定科学的保养规程，设备维修后要认真填写设备维修登记卡，合理制定维修计划。4.4修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，发挥设备最大潜力，提高经济效益。工程交接班制度1.0目的：为了确保设备的安全运行及在运行过程中出现的问题被及时发现，使下一班工作人员能进行正常的工作做好准备。2.0适用范围设备机房3.0管理规定3.1值班人员应按巡查表认真填写巡查内容，发现问题及时解决，当班出现的问题无特殊原因不留给下一班，并做好记录。3.2值班人员必须在交接班前做好机房的环境卫生工作。3.3接班人员必须提前15分钟进岗接班，对上班情况应了解清楚，并办理好交接班手续方可下班。3.4接班人员若因故迟到，值班人员应坚守岗位，待接班人员到达后，办理完交接班手续后方可下班。3.5除值班人员外，无关人员未经允许不得进入机房。4.0相关记录和表格《交接班表》工程设备交接班表序号设备运行情况交班人签字交班时间接班人签字接班时间备注备注：交接班时应严格填报交接班表，并详细填写设备在当班运行的状况，如设备在运行中出现问题，须将处理结果清楚的填写在备注中，以备下一班人员及时了解设备的运行情况。填写时需用正楷字体。机电设备的大、中修管理制度1.0目的保证设备恢复和达到应有的运行标准和技术要求。2.0适用范围所有正在运行的设备。3.0管理制度3.1中修规定中修工程是指设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体和更换少量磨损零部件，以保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下次修理，零配件更换一般应控制在10-30%。3.2大修制度大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有的性能。更换率一般不超过30%。附机电设备大、中修计划表。4.0相关记录和表格《零部件更换及大、中修记录》零部件更换及设备大、中修计划设备名称产地单位、台、吨数量造价合计完成日期负责人备注：设备巡视检查制度1.0目的为了确保设备安全正常运行，保证用户、业主生活的正常进行。2.0适用范围设备机房3.0管理规定3.1设备责任人每周要对所管辖的设备进行一次巡视检查，检查结果记入“各设备房检查记录表”中。3.2巡视检查转动设备是否灵活，有没有拖卡现象，设备是否有异声、异味。3.3巡视检查设备油位及各种仪表指针指示是否完好。3.4巡视检查设备是否有跑、冒、滴、漏现象。3.5巡视检查环境卫生及照明等情况。3.6巡视检查消防设施是否完备。3.7每次检查结果要认真记录，检查中发现的问题能自己解决的，尽量自己解决，不能解决的，尽快上报。3.8巡视检查过程中要认真仔细，切勿走马观花，走过场。3.9工程部主管负责此项工作的检查监督工作。4.0相关记录和表格《设备维修记录表》设备巡查记录表巡查项目时间位置负责人巡查记录备注填表人：填表时间：配电室工作制度1.0目的为了确保工作人员的人身安全，设备运行安全2.0适用范围各管辖的配电室3.0管理制度3.1值班工要树立高度的责任心，努力学习技术，熟练掌握供电方式，状态、路线定向及所管辖设备的原理、技术性能和操作规程。3.2定时巡查电气设备，密切监视设备运行情况，并准确抄录各项报表，确保电力系统正常运行。3.3严格保持各开关和模拟盘相一致，不经领导批准，值班人员不得随意更改设备和接线的运行方式及各种开关的整定值。3.4在气候突变的环境下，要加强对设备的特别巡视，当发生事故时，要保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并按要求做好记录。3.5值班人员违反制度或失职造成影响运行及损坏设备，要追究当事人的责任。3.6任何人非因工作不得进入配电室，更不得逗留。4.0相关记录和表格《小区低压配电房巡查记录表》《小区变压器房巡查记录表》变压器房巡查记录表时间室内温度变压器温度室内照明室内通风室内清洁变压器房名称编号时分ABC年月日运行记事：交班人：接班人：交班时间：运行记事：交班人：接班人：交班时间：运行记事：交班人：接班人：交班时间注：√——表示正常X——表示需维修、整改-——表示没有此内容O——表示已调整、清扫低压配电房巡查记录表光/力柜室内温度电压（V）电流（A）功率因数COSΦ有功电度表读数（KW.h）通风情况照明情况设备清洁电房名称：编号：ABBCCAABC年月日星期操作记录：异常情况（事故）记录：巡检人：时间：备注：O—已调整、清扫；X—不正常需维修、整改；-—表示无此内容；√—正确、正常；年度工程设备维修保养费制表日期：年月日序号系统名称设备（项目）名称预算费用（元/年）计算依据设备（台/套）月费用（元）工作内容小计管理中心经理：年度工程设备维修保养费用计划表制表日期：年月日序号系统名称设备（项目）名称预算费用（元/年）计算依据设备（台/套）月费用（元）工作内容小计管理分部经理：年度工程设备维修保养费用计划表制表日期：年月日序号系统名称设备（项目）名称预算费用（元/年）计算依据设备（台/套）月费用（元）工作内容小计管理分部经理：入户维修操作程序1.0目的为客户提供优良的服务水准，建立服务效果的反馈，确保服务满足规定要求。2.0适用范围管理辖区维修工作3.0工作程序3.1维修前的准备工作3.2入户“您好，我是颐德物业公司的，约好来给您维修XXX的”。3.3维修服务4.0其他注意事项：4.1在现场不能当时解决的维修项目，维修工应向业主解释清楚，说明原因，并约好下次维修时间。4.2维修工在住户家中维修时，举止要文明得体，不能东瞅西看。4.3在维修过程中，维修人员不得与业主聊天或谈论与工作无关的事，严禁与业主谈论公司内部事务。4.4维修工在与公司联络时严禁使用业主家中的。4.5维修工在维修过程中，不得有吃、拿、卡、要等有损公司形象的行为。5.0用户报修工作流程用户报修（或口头）值班人员填写“报修单”维修人员实施用户验收签字后一式三份用户及财务管理部各留一份用户验收签字后一式三份用户及财务管理部各留一份强电系统突发事件应急方案1.0目的：本方案旨在确保强电系统发生突发事件或紧急异常情况时迅速、果断进行处理，防止事故扩大，将损失降到最低程度。2.0适用范围：辖区内强电系统3.0职责3.1工程部主管负责现场抢险指挥、督导。3.2工程人员负责抢险。3.3秩序维护员负责安全防范。3.4其他员工听从上级领导的指挥，积极参与救护或抢险。4.0工作程序4.1程序“119”报警，同时争取切断进线电源，现场确实不能进行断电的，即刻通知供电部门，并迅速撤离现场，做好扑灭火灾的相关工作；4.2电缆孔（槽）大量渗水时“所在地供电局”请求停电，拉开所有运行中的变压器开关及主控开关，拉开电源隔离开关。待水患处理后，烘干设备并进行检测后再联系“供电局”恢复送电。4.3“供电局”供电中断时“供电局”了解停电原因和复电时间，并协助他们处理事故；电梯系统突发应急方案1.0目的本方案旨在发生突发事件或异常情况，能迅速正确处理电梯系统。2.0适用范围： 辖区内垂直电梯3.0职责：电梯工程技术人员负责操作。4.0操作规程：4.1应急方案：4.2地震：4.2.2四级以上地震发生过后，电梯必须经电梯公司和劳动安全部门检查合格后方可使用。四级以下的地震可由电梯公司专业人员以低速运行全面检查，确认没有任何异常情况，即可投入使用。4.3停电/电梯困人：“电梯检修”的标识牌，进行维修。5.0电梯进水5.1在电梯进水时将受水淹威胁的垂直电梯轿厢停于跑水的楼层以上并关闭电梯及总电源。5.2电梯湿水后，立即通知电梯公司并配合其进行专业处理，在确认恢复正常后才可将电梯投入使用。相关支持文件见《电梯困人救援程序》机械管道系统突发事件应急处理方案1.0目的：本方案旨在确保机械管道系统发生突发事件时，能迅速正确进行处理。2.0适用范围：机械管道系统突发事件3.0职责3.1工程部主管负责抢险现场指挥及督导。3.2当值人员应严守岗位。3.3保安员负责安全防范，工程技工负责工程技术抢修。3.4其他员工应服从上级领导的指挥，积极参与救护或抢险。4.0管道系统泄漏4.1接到报警通知后，须以最快的速度到达事故现场，确定管道漏水的准确位置和管道种类。（消防栓、消防喷淋、温泉热水、冷给水、污水、雨水等管道系统）4.2迅速对管道发生泄漏的原因作出正确判断，立即制定处理方案，并将泄漏情况及时报告公司管理处。5.0一般处理方法：5.1堵漏和控制水情。漏点小，堵漏可用竹签、木签、自行车内胎、高压胶布、铅条等进行封堵；漏点大，压力小时，可用手、足、衣服或方便拿到能堵漏的物品去封堵，并尽快找到控制的阀门，将之关闭后再作处理。5.2关闭阀门的顺序是：支管阀门→立管阀门→主管阀门→分区阀→总阀门停泵或泄水减压，原则是以先近后远的顺序逐个关闭阀门，直至漏点没水为止。5.3迅速将漏下的水用毛巾、衣服、布、沙袋等物品围拢起来，引流向附近的地漏口或用容器收集后倒掉，此时应注意水情的扩散和控制。对重要的设备（设施）和机房，如强、弱电间、电梯井道、地插座、仓库等部位，应用沙袋围挡在门口，并用塑料布作必要的遮盖。5.4通知各相关专业人员到场，查看各自设备系统受影响情况，必要时需切断受威胁区域的设备供电，暂停设备运行，待检测正常后再投入使用。5.5修复后，重新开启阀门注水，仔细检查修理部位，经24小时不滴、不渗为合格。5.6总结分析漏水原因，制定整改方案，增加巡查力度，对漏点附近的区域或相同构造的设施作一次全面的检查，以求及时发现隐患，尽早处理。6.0市政管网停水6.1工程部报告物业管理处恢复供水后，先不急于送水，要观察一下来水的质量，如特别混浊，应把水放掉，直至清澈为止。7.0水池水质污染7.1值班人员发现水池水质受污染后，应立即关闭供水阀门和进水阀门，并报告工程主管，经确认后报管理处经理，并由管理处经理作出相应处理措施。7.2组织人员尽快查找污染原因，杜绝继续污染。把受污染的贮水全部排放掉，并对受污染的设备进行清洗和消毒。7.3重新注水后，在水池和水箱中抽取水质样品送检合格后，恢复正常供水。8.0水泵出现故障8.1当水泵起动不起来，运行过程中水泵或电机有杂音，盘根漏水严重，恒定扬程压力表读数大于或小于调定值，自动控制失灵时，都可视为水泵故障。8.2水泵出现故障应立即停止运行，将备用水泵启动供水。9.0消防紧急情况的处理方法9.1当消防泵或消防喷淋泵自动启动后，应马上与中控室联系，确定火警是否准确，如是误报将水泵立刻关闭，如确定真实火警，值班人员一个留守消防泵房观察水泵运行情况，并根据水力警铃的动作，确定火警区域，水量不足立即向消防中控室或消防总指挥汇报。如消防车需接驳水源加压送水，值班人员应将消防车输水管引至消防接合器，然后返回水泵房将接合器下的泄水阀关闭，注意观察压力表读数及火情区的用水变化，直至火警解除。维修服务工作指导书1.0目的规范管辖区内的维修管理工作，保障住户利益，确保维修工作的及时、准确、到位。2.0适用范围适用于规范工程部的维修、安装服务。工程部负责满足业主的维修、安装服务的要求。3.0办法和过程控制3.1维修/安装需求信息的接收和确认.3.2应向使用人/住户书面提供本管理处维修/安装服务的指南，维修/服务指南应明确：a）服务热线号码；b）维修/安装的服务项目；c）收费标准。3.3管理处物业助理负责接收管辖区各类使用人/住户的维修/安装需求（包括提出或来访提出的需求），物业部人员在接到使用人/住户需求时，应与使用人/住户确认以下信息：a）使用人/住户姓名；b）使用人/住户地址及联系；c）维修和安装项目；d）或来访时间；e）使用人/住户要求上门服务的时间。3.4管理处物业助理对所确认的信息应登记在有关记录表格中，并签字确认，对在与使用人/住户确认过程中管理处不能满足的要求（时间要求，维修/安装要求），物业助理应和使用人/住户协商，达成一致意见。3.5物业助理应根据与使用人/住户确认的信息，填写《使用人/住户维修单》在委托单中明确以下内容，并通知维修人员取单维修。a）使用人/住户姓名；b）使用人/住户地址及联系；c）维修和安装项目；d）下单时间；e）使用人/住户要求上门服务时间；f）收费标准。3.6维修/安装服务定价。3.7一般性维修/安装服务按公开定价标准进行收费，特殊维修/安装服务，由工程部进行报价后，获得使用人/业主确认，确定服务收费标准。3.8材料准备。3.9业主自备材料：应在预约服务时间之前备齐维修/安装所用物料。3.10提供材料：按服务工程量办理材料领用手续，确保预约维修时间之前准备到位。3.11领料程序及材料申购。3.12维修人员接获《使用人/住户维修单》到仓库办理材料领用，特殊材料应即时办理《材料申购单》，并注明需要使用日期，不能在预约维修时间前采购回来的材料，仓管员必须将信息反馈到接获《使用人/住户维修单》的物业助理，及时通知使用人/业主更改维修时间。3.13现场维修和安装实施。3.14工程组接到维修/安装通知后，应进行人员安排，并取《使用人/住户维修单》按约定的时间到使用人/住户处进行维修/安装服务。3.15维修安装人员到现场后，应与用户确认以下信息：a）胸前佩带工卡，以示其身份；b）确认住户为《使用人/住户维修单》中注明的住户；c）确认使用人/住户的维修/安装项目。3.16维修安装人员在进行维修安装前，应进行下述工作：a）检查确认使用人/住户提出的维修要求；b）对安装服务，维修安装人员应在安装前检查确认使用人/住户自备的设备或设施是否有相应的合格证明；c）申明收费标准。3.17维修/安装人员在进行上述工作后，经使用人/住户同意进行维修安装操作。3.18维修/安装人员应具备相应的操作资格证。3.19维修/安装结果的确认。3.20维修安装结束后，维修安装人员应进行下述工作：a）对安装设备进行试运行，确保运行正常；b）对维修项目检查确认故障已排除；c）整理维修/安装现场；d）在《使用人/住户维修单》中注明维修安装消耗材料、完成时间、签字；e）要求住户在《使用人/住户维修单》中签字确认服务结果；3.21维修/安装结果反馈3.22维修安装人员完成维修安装服务后，应将《使用人/住户维修单》交管理处物业助理，物业助理应在《住户维修/安装服务登记表》中注明完成时间。3.23维修意见调查。3.24维修意见调查按照使用人/住户意见调查和分析程序进行。支持性文件及记录使用人/住户维修单维修单编号:报修时间:年月日第一联管理分部存住址业主姓名联系管理分部制单人(维修跟踪、回访人)维修队接单人接单人联系要求完成时间月日时交接钥匙时间或预约进场时间月日时要求维修内容（管理分部填写）：已维修内容检查及部理结果（维修队填写）：施工单位自检施工员维修人员业主意见及完成时间服务态度维修质量完成日期业主签名满意好一般差满意好一般差管理分部验收人签名项目公司签名备注回访情况：回访人签名：月日注：此表共三联，第一联由管理分部保存，第二联由维修队保存，第三联由仓管保存。使用人/住户维修单维修单编号:报修时间:年月日住址业主姓名联系管理分部制单人(维修跟踪、回访人)维修队接单人接单人联系要求完成时间月日时第二联施工队存交接钥匙时间或预约进场时间月日时要求维修内容（管理分部填写）：已维修内容检查及部理结果（维修队填写）：施工单位自检施工员维修人员业主意见及完成时间服务态度维修质量完成日期业主签名满意好一般差满意好一般差管理分部验收人签名项目公司签名备注回访情况：回访人签名：月日注：此表共三联，第一联由管理分部保存，第二联由维修队保存，第三联由仓管保存。使用人/住户维修领料单维修单编号:报修时间:年月日住址业主姓名联系管理分部制单人(维修跟踪、回访人)维修队接单人接单人联系要求完成时间月日时交接钥匙时间或预约进场时间月日时第三联仓管存要求维修内容（管理分部填写）：施工所用材料（维修队填写）：序号用料名称单位数量领料签名队长签名施工员签名仓管员签名注：此表共三联，第一联由管理分部保存，第二联由维修队保存，第三联由仓管保存。供配电设备维修保养指导书1.0目的：及时处理故障，确保供配电设备性能良好。2.0适用范围2.1强电工程人员负责设备的维修、保养工作。2.2工程主管对维修保养工作进行指导，检查、监督及设备外委维修的联络。3.0办法和过程控制3.1低压配电柜设备、高压配电柜、变压器由工程技术高、低压值班人员（持有高压操作及进网证人员）负责维修保养，电房以外的各层配电间、输送电母线和其他机电设备由工程技工负责维修保养；3.2工程主管每年12月制订下年度《供配电设备检查保养计划表》，并按运行情况制订中修、大修计划；3.3维修保养过程中应遵守《装设接地线安全规程》和停电管理工作程序等规章制度；3.4维修人员按《供配电设备检查保养表》、《设备维修记录表》要求进行维修保养，并将零部件更换及大修情况应同时记录于《机电设备台帐》内；3.5供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间等书面上报工程部，限期解决；3.6凡是夜间发生的，不影响辖区正常运作的，不会产生严重后果的供配电故障，可以由日班当值人员进行维修；3.7在变压器及其它设备进行卫生清洁等保养工作时，必须完成停电、验电确认程序，在可能突然来电的设备上挂接地线及挂“有人工作、严禁合闸”的警示牌后方允许进行工作。工作完成后，需恢复供电时，应由专人（领班或主管）确认工作完善和拆离接地线后，方可送电。支持性文件及记录1）《装设接地线安全规程》2）《设备台帐》供配电设备装设接地线安全规程1.0目的保障人身、设备安全。2.0范围适用于供配电设备停电检修工作3.0权责强电系统维修人员负责操作和记录4.0作业内容4.1装设接地线时应先停电,必须把各方面的电源完全断开,使来电方向至少有一个明显的断开点,绝对不能以信号灯或仪表指示作为停电依据。停电后,应挂上“禁止合闸,有人工作”的指示牌。4.2停电后应执行三相分别验电工作程序：4.3检查验电器的电压等级和检测合格证明是否符合;4.4验电前,先在带电设备上试验，以证实验电器的性能良好;4.5对停电设备进出线两侧各相分别进行验电;4.6高压验电时应戴绝缘手套,穿绝缘鞋,站在绝缘垫上操作。4.7验电合格后,立即装设接地线,不能间断。4.8装设接地线时,地线组必须先接接地端,后接导体端,先装中相,后装边相,并保证接地良好,拆除接地线的顺序与此相反,接地线与带电部分应符合安全距离的规定要求。4.9装设接地线应用专用接地线装置,其截面不得小于25平方毫米,接地线每次使用前应检验是否完好,严禁使用不符合规格的导线及用缠绕法作为接地或短路之用。4.10设接地线必须由两人进行,若为单人值班,只允许使用接地刀闸或使用绝缘棒合接地刀闸。4.11高压回路上的工作,如需要拆除全部或一部分接地线后始能进行时,须经特别许可并由值班人员执行：4.12拆除一相接地线;4.13拆除接地线,保留短路线;4.14将接地线全部拆除或拉开接地刀闸;4.15工作完毕后,立即恢复原来接地状态。4.16每组接地线均应编号,并存放在固定地点,存放位置亦应编号,接地线号码与存放位置号码必须一致。4.17装拆接地线，应做好记录，交接班时应交代清楚。机电设备台帐设备的基本情况NO：给排水设备维修保养规程1.0目的：及时处理给排水设备设施故障，确保设备性能。2.0适用范围2.1给排水设备设施的维修保养工作。2.2给排水维修人员负责给排水设备设施的维修保养。2.3工程主管负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理。2.4给排水系统设备的巡检工作：3.0方法和过程控制3.1值班人员必须每班两次到地下层水泵房对给水泵、消防喷淋泵、稳压泵、消防泵等进行检查，了解其工作状况，做好运行记录。a)压力表读数是否正常；b)轴承温度是否正常；c)机体有无震动及异常情况；d)联轴节填料松紧情况，排除不正常的漏水现象。e)阀门开关位置是否正常；f)润滑油是否足够，油封是否完好。3.2工程技术值班人员必须每4小时按照巡回路线检查地下层水池、集水井以及顶层水箱一次，了解其工作状况，并按表做好记录。a)润滑油是否足够，油封是否完好。b)水池自动注水装置是否正常c)集水井、水箱浮球液位控制器动作可靠，水位在正常限度内；d)集水井潜水泵运行有无异常情况；e)阀门开关位置是否正常；3.2日班人员必须每天对水池、水箱的水质情况作一次检查，发现问题及时通知有关部门处理；3.3值班人员必须经常注意管道系统运行情况，特别要注意消防主要阀门和供水主要阀门是否处于常开或常关位置，发现管道漏水通知班组及时处理。4.0给排水设备维修保养工作：4.1工程维修技工按《给排水设备维修保养规程》要求，给排水设备进行维修、保养并将维修保养情况记录于《给排水设备维修保养记录》及《水泵季度保养记录表》，零部件更换及大修同时记录于《设备维修记录表》内。4.2给排水设备故障处理一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报工程部，限期解决。4.3凡是夜间发生的，不影响用户营业、生产的，不会产生严重后果的给排水设备故障，可以由日班进行维修。4.4需要停水才能进行的维修保养工作，必须遵守停水管理工作程序执行。4.5给排水设备故障一般处理方法a）供水泵出现故障时，值班人员应马上启用备用泵，然后立即通知机管系统其他人员及时维修。b）集水井潜水排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如果是控制回路出现问题，检查排除，如果是水泵故障，更换水泵。c）供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水时，机管系统值班人员应立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，并上报工程组和物业组，做好受影响用户的解释工作。d）污集水井因堵塞造成下水不畅、浸水等故障时，机管系统值班人员发现后，首先进行围闭，防止浸水漫延，同时组织人员抢修。每班巡检二次。需“试验”的项目每班做一次。2、巡检项目中，水位按实际刻度或按高、中、低填写，其余项目正常或能立即调整至正常的打“√”。不正常的：X“，并作出说明，”•“为一项保养，”⊙“为两项保养。3、如有不止一个水泵房的，应每个水泵房分别填报。水泵季度保养记录表设备名称：型号：编号：年月保养项目保养情况及处理维修保养单位确认审核润滑油检查盘根检查盘年松紧接地情况电缆头紧固电机外观整洁、铭牌清晰电路主触点检查接触器响声泵体外观检查阀门开闭灵活、无长阴、无漏水阀门手柄完好，阀杆润滑好单向阀动作灵活、指示准确电机绝缘电阻A、B、C电机运转电流A、B、C手动开泵检查自动开泵检查备注：用文字填写机电及其它设施维修保养作业指导书1.0目的：机电及其它设施的一般性修缮和非一般性修缮工作，操作正确、安全，能保持或迅速恢复其使用功能。2.0适用范围：辖区维修技工3.0职责3.1工程维修人员负责维修3.2工程主管检查维修质量3.3管理处经理负责监督4.0工作程序4.1更换水表：1）关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈，如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去。2）安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致。3）维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常。4）维修人员做好用户新启用水表底数记录。4.2更换电表1）在供电部门的审批同意下，断开电源拆下电表，并确认电表已经失灵后，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确。2）安装结束后合闸供电，保证用户用电设备使用正常，电表转动正常。3）维修人员做好用户新启用电表底数记录。4.3维修开关1）分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因。2）如果是短路故障，首先将空气开关置于“OFF”位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除。3）经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。4）如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。4.4灯管、白炽灯的维修1）切断电源、取出白炽灯，如果灯丝已经烧断，可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去，试电查看是否正常。2）灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明。3）其他情况造成的灯不亮情况，可根据原因参见第5.1.3点，第5.1.5点进行处理。4.5线路检测1）线路停电检修应及时通知使用人/用户。2）使用人/用户开关烧坏负载过大应加大开关额载量进行处理。3）电表损坏需换电表进行处理。4）进户接线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固。5）线路短路可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理。6）当确认故障排除后方可送电。4.6门铃维修1）无电情况时可更换新电池。2）电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理；3）因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并及时处理。4.7插座无电1）由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户。2）插座接线端子松动，可拆开插座板紧固接头后重新安装，检查试电情况。3）线路短路造成的停电参见第5点进行处理。4.8水龙头漏水1）关闭户内水阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点。2）根据使用人/用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼漏水的，必须更换新的水龙头。3）打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。4.9马桶不通1）检查堵塞的原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。2）洗脸（菜）盆堵塞、漏水。3）浴缸堵塞、漏水。4）疏通地漏根据系统，使用疏通机人工疏通。5）浴缸缸体漏水应建议用户更换，如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理，待修理部位干燥后试水，检查有无再漏现象。4.9部分楼层停水1）查明停水的楼层后先关总阀，并将滤网清洗后重新装上。2）造成的停水应通知用户，并作解释。3）疏通地漏根据系统，使用疏通机人工疏通。4）修门窗,查门窗附件有无损坏、不全，进行更新或补装。5）对门合页和窗轨道注油。6）防止玻璃碎片跌下伤人。4.10换锁1）拆下坏锁后先检查是何处损坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知用户更换新锁。4.11非一般性的维修委托专业维修公司进行。1）接到《维修单》后立即安排人员进行处理，无特殊情况时不超过25分钟，一般性维修不超过7小时，较困难复杂的维修要求72小时内完成（工艺技术要求特殊的除外）；同时应向用户解释原因。2）功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差，高低不平现象。3）修时应尽量满足用户的合理要求。4.12维修工作的检查1）工程主管每周将《维修单》整理一次，以检查服务的及时性和使用人/用户的反映，对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因，并采取纠正措施。2）管理处根据《维修单》对用户进行回访，收集使用人/用户对维修人员服务态度及维修工作的反馈信息，管理处经理对维修工作进行相应检查。水箱管理规程指导书1.0目的：本规程为确保业主饮用水的质量，保证生活用水的需要。2.0适用范围生活用储水箱的管理3.0方法和过程控制3.1为保证水箱间的卫生良好，保证饮用水符合国家有关生活饮用卫生规定，特制定以下卫生制度：3.2水箱间的管理人员必须有卫生部门颁发的体检合格证。3.3水箱保温完好，弯头、滤网、水箱盖密封加锁。3.4水箱内管道阀门完好，表面无灰尘无污染。3.5每半个月打开水箱盖彻底检查水箱内的水质，要求目测无异物，鼻闻无异味。每半年对水箱进行一次消毒清洗。3.7水箱应每周进行依次无卫生死角，无蚊虫、无蛛网、无蟑螂、无鼠害、无异味的清洁工作。3.8水箱每周打开窗户通风换气，保证室内空气清新。3.9严格遵守曲靖市《生活饮用水卫生监督管理条例》供水卫生要求的各项制度。支持性文件及记录《水池（箱）清洗及消毒记录表》清洗日期水容量（立方米）放水时间自月日时起，到月时止共小时清洗时间自月日时起，到月时止共小时清洗投放灭菌净（1：500）配制人见证人清洗人员放水时间自月日时起，到月时止共小时消毒投放灭菌净（1：500）配制人清洗及消毒有关记录管理分部负责人：工程主任：专业工程师：每六个月清洗一次。中控室设备维修保养规程1.0目的：确保中控室设备性能良好，保证安全运行。2.0适用范围闭路电视安防监控系统，3.0方法和过程控制3.1辖区内消防系统，安防监控系统，防盗报警对讲公共天线系统的维修保养。3.2工程部维修人员负责中控室设备维修保养。3.3工程主管对维修保养工作进行工作指导，检查监督及外委修理的联系工作。3.4中控（消防）室设备由中控室维修技工负责维修保养。3.5工程主管每年12月制定下一年度《消防设备检查报警保养记录表》、3.6中控（消防）室维修技工按各保养计划表的要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于相应记录内。3.7中控（消防）设备维修后必须恢复原来状态，不得随意更改原器材、线路。3.8中控（消防）室设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的故障，应将故障原因、解决时间上报管理分部，限期解决。3.9凡是夜间发生的，不影响用户生活、工作的，不会产生严重后果的中控室设备故障，可以由早班中控室维修技工进行维修。4.0工程主管对维修保养提供工作指导及检查监督。支持性文件及记录1）《消防设备检查报警保养记录表》、2）《监控设备检查保养表》消防设备检查报警保养记录表单位名称年月日设备名称保养项目保养情况及处理维修保养单位（人）日期确认审核人烟感控测器探头倾斜不大于450探测器与底座接触按5%比例喷烟验证报警温感控测器探测器与底座接触安装牢固按10%比例加温、验证、报警手动报警按钮安装牢固破损修补或替换报警验证（任选两处）火灾报警控制器自检、消音、复位主电源与备用电源切换报警各接线端子坚固箱内干净，无灰尘杂物联运控制柜自检、消音、复位主电源与备用切换各接线端子坚固箱内干净，无灰尘杂物疏散出口指示灯安装牢固灯箱抹灰除尘电源指示灯正常干粉或1211灭火器压力表计在绿色区喷筒是否畅通零部件是否完整可见部防腐层是否完好铅封是否完好有检验标志消火栓玻璃有无损坏栓门封条是否良好按10%比例测试报警按钮监控设备检查保养表（表一）检查保养日期：检查人员：工程主管签名：摄像设备检查摄像枪号检查项目备注外观清晰度左右转动信号干扰稳压电源保养镜头例行清洁焦距调整角度调整视野调整维修摄象机线路云台、电源备项注：设备正常，保养已做打（√），设备不正常，故障未排除打（χ），设备正在检修打（*），设备停用打（△），无次设备打（-），（G）为摄象机。监控设备检查保养表（表二）检查保养日期：检查人员：工程主任签名：摄像设备检查摄像枪号检查项目注备外观清晰度干扰情况保养例行清洁亮度调节对比度调节行/场幅度调节维修其它设备设备检查项目录象设备操控台矩阵设备信道切换接口设备其余辅助设备注备操控状况保养情况调校维修注：设备正常，保养已做打（√），设备不正常，故障未排除打（χ），设备正在检修打（*），设备停用打（△），无次设备打（-），（G）为摄象机。消防栓的保养规程指导书1.0目的：为确保在紧急情况下消防栓能正常使用。适用于管理辖区的消火栓保养管理。2.0适用范围：管理处3.0方法和过程控制3.1工程部负责定期对消防栓进行检查保养，由保安部配合检查工作并将异常情况知会工程部。3.2每月逐个检查一次。a）栓外检查：检查栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，栓门封条是否完好；b）随机抽取消火栓总数的10%测试，按消火栓报警按钮，中控室应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好、有无脱落，水带有无破损，水带火与水龙头结合器是否规格相同，栓内水龙头有无渗漏；c）栓门封条脱落破损的补贴封条。3.3每年逐个打开消火栓检查一次（与管道放水冲洗同步）。a）完成月检查中栓外检查部分；b）开栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有应立即修补或替换；检查有无发黑、发霉，如有，应取出刷净、晾干；c）将水带交换摺边或翻动一次；d）检查水枪、水带接头联接是否方便牢固、有无缺损，如有，立即修复，然后擦净在栓内放好；e）检查接口垫圈是否完好无缺，否则更换阀上老化的皮垫，将阀杆上油；f）检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷，同时油漆；g）将栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁上栓门，贴上封条。支持性文件及记录1）详见——《消防设备检查报警保养记录表》外管网维修保养操作规程1.0目的本规程旨在维护好外围管网，保证管理辖区各系统的正常运行。2.0适用范围管理辖区红线以内各系统管网。3.0方法和过程控制3.1给水系统给水外管网每个季度要检查一次外管网，主要内容是查自来水压力，截门井、水表井等是否有跑、冒、滴、漏现象，若有应及时修理，在夏季用水高峰期，要加大检查力度。每个节门在检查时，在节门立杆、螺栓等处要加油保养。对于年久失修的节门，要求整体拆卸，进行加盘根、除锈、刷漆等工作，彻底检修。抽净井内积水，清理井内杂物。每次维修保养要做好记录。3.2污水系统排水管网每季度要巡视检查一次，每年5月份，12月份要重点检查。主要检查污水井、化粪池流水是否畅通，发现问题及时解决，最好用竹劈子、疏通机、自来水等对管道进行疏通清洗。污水泵由设备责任人每月检查一次，化粪池每半年要请专业公司抽一次。对外管网经常堵塞的部位要加大巡检力度，增加检查次数。做好维护保养记录。3.3雨水系统 每年雨季来临之前是检查重点期，主要检查雨水井及管道是否畅通，清理井内和雨水箅子内的树叶、灰土等杂物。有损坏的井盖或雨箅子要及时更换。做好检查记录。3.4消防系统1）每半年检查一次温感、烟感，并作联动试验，联动试验时，必须有各相关部门协作进行。2）每半年检查一次，检查是否有漏水现象，若有及时修理，必要时进行加盘根、除锈、刷漆等处理。3）每半年对消防栓进行一次通水试验。4）清理井内杂物，冬季做好保温。4.0支持性文件及记录《外管线设施及管网检查记录表》时间内容1日～3日4日～7日8日～10日11日～13日14日～15日自来水管线及进户管表井室外管线消防栓、消防结合器、屋顶稳压泵生活污、废水管线及管井化粪池室外热力管线、管井市政道路、室外停车场检查情况备注：检查人：工程部负责人：年月日年月日工程工作考核评分细则（实操类）评分内容分值一、通用部分共16分工程部值班室干净、整洁，工具、文件摆放齐整；1设备机房、电房地面无明显灰尘、沙石；1设备机房、电房墙面天花无挂蜘蛛网；1机（电）房内设备表面无明显灰尘及其他污迹；1机（电）房内照明设施正常；1机（电）房通风设备运转正常；1机（电）房内设备巡查登记本记录齐全、详细，字迹清晰；1机（电）房设备、设施无生锈现象；1设备标识齐全，指示清楚；1交接班记录详尽清淅，当班工作不留班（无特殊原因）；1有关设备房按规定配置应急灯，且工作正常；1设备房门、管井门按规定上锁；1机房、管井门锁齐全；1个人工具齐全，当值期间随身携带基本维修工具；1重大设备故障事件报告上报不超过24小时；1水泵保养维修记录齐全、字迹清晰。1给排水部分共12分机（泵）房内排水设备自动、手动运行正常；1水泵房设备无渗漏；1水泵无异常声响，出水压力符合设备标称数据要求；1水池门锁齐全、无损坏；1水池门按规定上锁；1水池孔洞防蚊虫网齐全；1设备支架无松动、无脱漆；1评分内容分值设备机房无明显积水、无大量蚊虫；1供水设备压力表正常工作，指示准确；1供水管道、制阀无泄漏；1水泵按保养制度定期保养；1无违章操作现象，维修单原则上不过夜。1三、电气部分共17分电器控制柜（箱），开关柜（箱）内无明显灰尘；1设备及内部元件完好无损，安装牢固可靠；1电器控制柜内元件无故障，自动、手动状态运行正常；1电控柜、开关柜（箱）、电表箱接线无松动，无过热现象及痕迹；1设备电气接线盒内接线牢固可靠，无过热现象及痕迹；1电柜（箱）内交流接触器、中间继电器无异常响声；1电柜（箱）各电器元件及供配电器路标识齐全；1电柜仪表、指示灯完好无损，指示准确；1高低压配电房、变压器房防鼠措施合格；1高低压配电房、变压器房红外线灯能正常工作；1电缆沟无积水；1路灯灯杆端正，安装固牢；1路灯能正常工作（线路故障应及时提出维修方案报修）；1梯灯、大堂灯出口指示灯、应急灯能正常工作；1公共场所灯饰无破损或残缺不全；1电气设备按维护保养计划定期保养；1电气设备维修保养记录清晰、齐全；1四、消防部分（风机、水泵）共15分消防排烟送风设备自动、手动运行状态正常；1消防风机进风防护网齐全；1消防风机定期试验；1评分内容分值消防风机定期保养；1消火栓水系统自动、手动运行状态正常；1配合保安部对消防栓定期试验及器件的维修并记录；1消火栓泵定期保养；1喷淋水系统自动、手动状态运行正常；1喷淋水系统定期保养；1喷淋水系统定期试验；1消防专用水池每年定期清洗，记录齐全；1消防稳压泵自动、手动状态运行正常；1消防稳压泵定期保养；1消防稳压泵定期试验；1各泵试运行、维修保养记录齐全，字迹清晰。1发电机部分共10分发电机自动、手动状态运行正常；1发电机供气系统无泄漏；1发电机供油系统无泄漏；1发电机本体无泄漏；1发电机冷却水系统无泄漏；1发电机及控制柜仪表、指示灯工作正常；1发电机冷却水无蚊虫；1发电机排烟除尘设备工作正常；1发电机定期试运行；1发电机维修保养、试运行记录齐全、字迹清晰。1弱电共20分消防中心报警设备干净、无尘。1消防报警柜报警动作正常，联动控制柜控制设备正常，联动设备正常。1消防中心报警维修保养纪录齐全，详细。1评分内容分值消防中心电脑及打印机和不间断电源工作正常。1保安监控设备干净无尘。1保安监控显示器画面清晰，亮度、对比度适中并能正常调节，无干扰信号。1画面分割器各项功能正常，能按实际要求分割画面。1操控台聚焦调节及镜头远近调节正常，控制云台转动及其它功能正常。1信号切换器能正常切换画面信号。1录像机录放功能正常。1摄像机镜头清晰，视野范围正常。1云台各方位置转动正常。1负责弱电设备技工能熟练操作各种弱电设备，熟悉各种系统设备功能。1各类弱电设备运作记录齐全、详细，对在维修能力以外的系统设备故障要及时通知保修厂家进行维修保养，并作好维修记录。1管理员可视对讲总机通话清楚，显示图象清晰。1门口机通话及图象显示清楚，清晰，输入密码能正常开门。1住户室内对讲机通话及图象显示清晰，能正常开门。1防盗电门锁配件齐全，功能正常。1熟悉有线电视系统各放大器及供电设备的分布位置，确保放大器及有线电视系统正常运行。1确保线井房至住户间的线路正常。1土木、门窗(由物业助理负责巡查范围，以维修单为检查依据)共10分机房百页无损坏（机房百页经常飘入雨水而不报修）；1闭门器无坏损、无破损、安装牢固、松紧适中；1地弹簧无失灵；1玻璃门夹无松脱、丢失；1玻璃门拉手无松脱，玻璃无破损；1公共座椅无破损；1喷水池、娱乐场、花池、假山、小品等无明显的破损；1公共井盖无破损、残缺；1道路无明显破损；1外墙无掉砖，裂缝。1注：每个项目为1分，考核评定标准：90分以上为优，85-90分为良好，80-84分为良，未达到80分为差，工程技工预设底分100分，按细则进行扣分制评定。按责任范围每月定期检查评定最少一次/人，抽查不少于一次/人，多次评定以平均分值进行考核。定期考评由管理处安排实施，抽查由公司本部与管理处进行。设备类评比标准工作项目基本要求扣分标准设备房管理种设备房门验收标准：有相应设备房标识。未达标准扣0.5分设备房内地面验收标准：干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物。未达标准扣1分设备现场验收标准：需按作业指导书操作，各类设备维修检修记录完整。未达标准扣1分4）设备验收标准：配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。未达标准扣1分5）房内的开关、阀门、单体设备等验收标准：要有明显的标识，流体要流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。未达标准扣1.5分6）房内设备验收标准：外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位要有防护罩。未达标准扣1分7）完好各类仪表使用正常验收标准：无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。未达标准扣2分8）标识安装位置验收标准：适当、醒目，清晰、完整。未达标准扣1分9）设备房内验收标准：严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，房内严禁吸烟。未达标准扣1分10）设备房门验收标准：应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合相应的要求。未达标准扣1分11）设备房中重要设备上端如有排污管等设施时。验收标准：应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，保证重要设备的使用。未达标准扣2分12）重要设备房内应配置干湿温度计。验收标准：对环境的温、湿度进行检测，设备房内气温应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下。未达标准扣1分13）参观来访需进设备房。验收标准：指定专人陪同方可进入,并进行来宾登记。未达标准扣0.5分14）无人值守的设备房。验收标准：必须加锁，钥匙由维修员及控制中心掌握。未达标准扣2分15）设备表面。验收标准：无积尘、无油污，无漏电。未达标准扣1分16）设备房排水。验收标准：要求排水通畅，无积水现象。未达标准扣1分17）设备房验收标准：有防虫、防鼠措施。未达标准扣0.5分18）专用工具安全用品。验收标准：放置在指定位置。未达标准扣1分19)非本设备层人员进出。验收标准：必须登记备案。未达标准扣1分20）设备房门验收标准：应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合相应的要求。未达标准扣1分资料管理竣工图包括：验收标准：总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸。未达标准扣0.5分竣工验收验收标准：需有证明书。未达标准扣1分水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备验收标准：需有检验合格证书。未达标准扣1分房屋设备及其固定。验收标准：需有附物清册。未达标准扣1分房屋及设备验收标准：需有技术资料。未达标准扣1分供配电系统供给三级负荷的配电设备。验收标准：至少每日须由维修员巡检两次并记录。未达标准每间房扣1分供给二级负荷的配电设备。验收标准：至少每日须四次巡检并记录。未达标准每间房扣1分供给一级负荷的配电设备验收标准：每两小时须巡检并记录。未达标准每间房扣1分给排水设备设施生活水箱、水池。验收标准：加盖上锁，有通气口和溢流口安装防虫网，每半年或按当地法规规定至少清洗一次，保证二次供水达到国家饮用标准，并附有水质检测部门的合格报告。未达标准每间房扣1分水泵运行验收标准：无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于３滴／分，填料密封泄漏应小于10滴／分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。未达标准每间房扣1分设备、阀门、管道工作验收标准：正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠，泵无反转。未达标准每间房扣0.5分变频器、压力调节器、控制柜、保持设备。验收标准：干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内。压力传感器每年定期检验。未达标准每间房扣1分下水管道、水沟、污水池、地漏。验收标准：无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好安装牢固。未达标准每间房扣1分消防设备设施系统消防控制中心主机、消防联动控制柜验收标准：运行可靠，消防专用工具配备齐全.消防室内设有报警记录。未达标准每间房扣1分消防水泵、喷淋水泵供水系统具备验收标准：任意时间启动不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。未达标准每间房扣1分温感喷淋头：验收标准：无泄漏，外观完整。（红色喷淋管温度７０度，黄色喷淋管喷头喷淋温度72度，绿色喷淋管喷头喷淋温度93度。）消防烟感、温度传感器，定期检验（香烟燃烧温度、及烟浓度即可输出报警）。未达标准每间房扣1分电梯系统电梯准用证、年检合格证、维修保养合同。验收标准：合同完备，非维修保养人员不得擅自进行维修作业。未达标准每间房扣1分2）电梯运行验收标准：运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好。未达标准每间房扣1分3）轿顶、机房设备、井道设施、底坑验收标准：无杂物，无油污，无积水。设备无灰尘。未达标准每间房扣1分4)导轨工作面验收标准：光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。未达标准每间房扣1分5）运行出现故障后。验收标准：救援人员应在10分钟内到达现场处理。未达标准每间房扣1分6）如果电梯由分承包方维护保养，电梯的设备责任人每季度。验收标准：至少须向本部门负责人提交对分承包方维修保养工作的评估报告一次，并存档。未达标准每间房扣1分7）电梯轿厢内各种设施验收标准：设施完好，卫生清洁明亮。无手印、污迹、各类标识齐全。运行无声响。未达标准每间房扣1分8）电梯机房：验收标准：温度保持在0—40度，电梯盘车操作作业指导书清晰。有效。室内卫生干净，曳引机无油污、无灰尘。未达标准每间房扣1分采暖和水暖系统采暖系统：锅炉和水泵的出口压力数值验收标准：要稳定，供回水温度值在规定的范围内，安全附件灵敏可靠，安全阀定期人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好。未达标准每间房扣0.5分2)燃气锅炉要求：3）流量开关（或其他流量传感器）动作验收标准：要灵敏可靠，动作选择性要符合。并具有锅炉安全流量要求。（安全保护功能）未达标准每间房扣1分4）锅炉排烟道验收标准：要通畅，锅炉运行时燃烧室内应保持0—20毫米水柱微负压状态。未达标准每间房扣1分5）正常状态下燃烧器验收标准：要求自动一次启动成功率80%。火焰传感器对明火有信号输出、高压点火变压器电压5000—10000V，点火电极绝缘不漏电。间距3—5MM。燃油泵输出压力达到额定值10—30巴（BAR）未达标准每间房扣1.5分6）锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器。验收标准：无漏油漏水、无锈蚀，螺栓紧固，性能可靠。未达标准每间房扣1分7）温度控制系统验收标准：要稳定可靠，能满足供暖要求。炉内水流与燃烧器电气安全联锁动作可靠。未达标准每间房扣1.5分8）第二次自动点火验收标准：要求有3分钟以上的安全排风延时。未达标准每间房扣1分采暖和水暖系统1）高位水箱补水系统要求：验收标准：要求水箱应无泄漏外面无修蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠未达标准每间房扣1分变频补水系统的验收标准：要求热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效。变频器、水泵电机、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠。补水压力控制准确稳定。波动压力小于0.05MPa。未达标准每间房扣1分冷凝水水流（或其他类型传感器）验收标准：要求从后烟箱底部系统排出，如从保温接口处溢出属异常。未达标准每间房扣1分电气部分验收标准：要求应保持干噪防止电路板等设备绝缘损坏。机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄漏，螺栓紧固未达标准每间房扣1分检测仪器仪表及安全设施仪器仪表，验收标准：要求必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证；每年至少一次由公司专门的部门进行检验或送专业机构检验。未达标准每间房扣0.5分弱电设备设施1）可视对讲系统：验收标准：室外机、室内机画面清晰声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板安装接线牢固，布线整齐卫生清洁。未达标准每间房扣1分系统、有线电视：验收标准：要求主交接箱、分接线箱、插座端子接线紧固。布线美观合理。箱体内外完整无损坏。未达标准每间房扣1分检查人签字：被检人签字：