中润物业管理公司管理制度

中润物业清洁管理制度、制定本制度的目的、范围员的工作质量和效果进行检查； (一)、室内保洁楼道一次；的公共设施设备每周一次； (二)、室外保洁；、果皮箱内的垃圾； (三)、清洁方法 (1)、先清扫电梯轿厢并拖抹内地板，按《不锈钢的清洁》程序洁电梯内壁； (2)、从顶层自上而下清扫、拖抹楼道； (3)、用抹布擦抹各层的公共设施设备； (1)、使用抹布蘸取洗涤净或去污粉抹净所有窗框。 (2)、用铲刀铲除玻璃上的污迹。 (3)、用玻璃刮带海绵的一侧蘸取玻璃清洁剂抹净内外，再用清 (4)、用玻璃水刮刮净水迹。 (1)、关好电源，取下灯罩。 (2)、用湿抹布擦抹灯罩内外污迹和虫子，再用干抹布抹干水 (3)、将抹干净的灯罩装上。 (1)、先用中性清洁剂溶液抹表面，再用无绒抹布抹净表面水 (2)、至少许不锈钢油于抹布上对其表面进行擦抹，使表面保持； (3)、用无绒干抹布擦抹。 (1)、平时清洁：用捞筛打捞喷水池漂浮物。 (2)、定期清洁：C水管、喷头上的青苔污垢； (1)、用铁钩打开检查井盖； (2)、用长竹片捅捣管内粘附物； (3)、冲刷管道内壁； (4)、放回检查盖，清洗地面污物。 (四)、垃圾处理 (1)、业主将生活垃圾装入塑料袋中，放到楼道垃圾桶内； (2)、保洁员每天早晚两次将桶内的垃圾送到垃圾中转站； (3)、环卫部门每天两次运送垃圾，做到日产日清，不过夜。 (五)、应急措施 (1)、救灾结束后，经消防部门许可，组织保洁员参加清理工作； (2)、清运火灾残留物，打扫地面； (3)打扫地面积水。 (1)、维修工迅速赶到现场，进行疏通，防止污水外移造成不良 (2)、该责任区保洁员协助维修工处理； (3)、捞起的杂物直接装上垃圾车，避免二次污染； (4)、疏通后，迅速打扫地面被污处。 (2)、查看各责任区内雨污水井是否畅通。 (六)、消杀服务等易引发和 (七)、保洁质量标准及保洁频率、污迹等、无灰尘、无蜘蛛网拖抹2次／天，全天保洁／天／天电梯楼内楼外卫生道路灯(柱)迹迹天污周外溢中润物业绿化管理制度 (1)、每年年初编制一个绿化实施方案，报业主委员会批准实新长势不好的树木和草皮等内容。 (2)、负责人每月制定一个绿化工作计划并负责实施。 业主的生活品位。 (2)、提供技术支持，共同做好绿化工作。质质量标准草频率木抗旱日常施肥树木养补栽无明显黄土裸露次中润物业安全监控、消防管理制度安全监控管理制度。 (一)监控管理与设备维护员的文化水平必须达到大专以上，并长期从事智能化设备的开发工 (2)、当设备出现报警信号时，监控设备操作人员应立即区分。 (3)、在辖区周界范围内安装的红外线周界报警设备，主要防。 (二)、对辖区内车辆的管理：放车辆出入IC卡。车主一旦不慎丢失，应立即向管理中心汇报，避 (三)、三表远传、自动抄表系统的管理工作。 (五)、制定控制系统的管理制度根据控制系统的构成,分析设备的组成，制定一套适合于某小消防管理制度 (一)、消防管理与设备维护织有关线路。员负责对终端设备(烟感、温感传输电缆)定期检查、维护保养，并 (二)、消防管理规定 (1)、辖区内严格禁止超负荷用电，禁止私拉、乱接临时用电 (2)、室内外改线，增加用电设备需报管理部门同批准，派专 (3)、不得私自占用消防通道，在楼道堆放杂物，可燃物。 (4)、不准改变、拆除、封堵消防设施，不得损坏消防设备和 (5)、不准在辖区内堆放易燃易爆物品和有毒物品。 (1)、未经物业管理部门许可，强行进行室内装修的。 (3)、烧焊、用火、用电作业，防火安全保障措施不落实的。治安巡查管理规定 (一)、巡视管理与岗位职责 (二)增员队伍的职责 (三)职责权限交通管理规定目的：对某小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、备做保安部根据某小区辖区内停车场及交通状况岗位实际情况制订 (1)、地上停车场为区内共用车位，对区内常放车辆和外来临 下停车场对已出售给业主的车位，挂牌对号停泊。 并管理 (1)、区内居民可定期(按半年、一年)一次性缴纳收费办理汽车停车IC卡和车辆地下看管，地上车位可选择短期收费和临时收 (2)、外来车辆进入辖区必须由出入口保安人员检查车辆后填 (3)、辖区内业主的摩托车、自行车应在指定地点停放，按月 空载出租车和载有危险品的车辆禁止入内。 (1)、地下停车场，业主应按所购买车位停放；停放后，监控 (2)、摩托车、自行车实行定点封闭式管理。 (1)、定期缴费由业主定期到财务部按照规定办理。 (2)、临时缴费直接交于出入品保安员，实行摄像监控，所收为了加强某小区辖区的交通管理，维护区内交通秩序，根据交通部门的法规，特制定本规定：1、住宅区内的交通秩序、车辆管理，由管理处负责。2、保安部的职责：在地下停车场出入口设立门岗，派专人24小时值班。地上停车场由治安巡逻人员定时巡视、看管。熟记业主的车辆型号、车牌号码和车辆固定停车位，熟悉辖区内道路和停车场环境。取有效措施并通知车主，同时报告管理处处理。上岗工作人员要举止端正，仪容整洁，对车主、业主要热情有礼。工作时间，必须坚守岗位，不得脱岗或在岗位上聊天、做私活及会客。对外来车辆门岗要做好登记。业主搬运大件物品或贵重物品离开本区，没有管理处签发的3、各类车辆在本住宅区内行驶停放，必须遵守下列规定：车辆长期停放，须申请管理处发放准停IC卡，并将车主及资料输入电脑保存。临时停放按《济南市机动车辆保管统一收费标准》缴费。停放车辆要注意前后左右车辆的安全，在规定位置线内停放。车辆停放后，必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，否则机动车辆在区内行驶，时速不得超过15公里，严禁超车。机动车辆在本区内行驶禁止鸣笛。不准在辖区内任何场所试车、修车、练习。不准碾压绿化草坪、损坏路牌、各类标志，不准损坏路面及公用设施。不准在人行道、车行道、消防道上停放任何车辆。除执行任务的消防车、警车和救护车以外，其余车辆一律按规定执行。4、停车场管理规定：出租车接送本区住户时可以驶进本辖区，外来车辆和司机必须办理来访手续。小时摄像跟踪并录像备查。不得损坏车场设施。严禁载有剧毒、易燃易爆物品和其他不安全物资的车辆进驶入本辖区。车主按时缴费不得拖欠。5、摩托车、自行车保管规定：摩托车、自行车实行统一保管，车主须遵守本规定，服从车辆管理员的管理。必须办理车牌号登记手续和交纳保管费。摩托车必须购买车辆综合保险，车辆遗失及时报案。车辆实行统一管理后，属保管责任丢失的由管理处负责赔偿。无车号牌或与车体号码不相符时，车管员有权扣留该车或送派出所；无车牌号、手续不全的车辆丢失，管理处不负责赔偿。公共设施维修管理规定雨污水井、停车场等)的维修保养。序序类项目日常维修道道路沟渠池井文娱号1234别照明砖井园1维修。电气作业程脱落；井盖上标及灯座无破2)无缺损，少污积3)无堵塞1)整洁、安全、常有场场所停5车场平标准2)无改建、无乱消6设施安7通道8道箱手4维修安部负责洁部负责洁部负责1)无破损1)跑冒滴漏塞标志9设施1)标识清2)标志无损坏景观设施其他设施布米1个1修洁部负责损脱落4)喷水设施保其功能的正1)1)相应建分维修1)常使用2)各项设施、设3)无改建房市定定期维长计划期1)杜绝车辆挤面12)每年对局部03)路面翻新面1)减少不必要的路面受损和破坏；2)使局部损坏严重路面通过从而使整个道路保持均衡使修方案路标准规2)路面施工质量标3)道路铺设技术标准项目混凝土道路防滑瓷砖内道路序号类别中期路路牙高杆灯楼道灯其他灯雨水井污水井阀门井照2明沟渠3池井55积应控制在1％1)灯杆每年刷漆一次；2)每月清洁灯具一次；3)每季度检修1)化粪池每半2)井盖板每半蚀；3)每季度清理物一次；4)每半年全面单位实施程部进行更换好准；沉积物；1)实现良好的2)照明系统正3)照明设施线完好率达1)化粪池内无2)井盖正常使3)流水通常。化化粪池其他公用设施井儿童乐园老年活动室文4场所5)其他井由相10修及建筑相应作业规准停车停车场消防设施安全地上停车位地下停车场室内消火栓箱消防栓墙壁567101015楼梯楼梯扶手标识牌警示牌进水管排水管消防管通道标8设施管9道15年20扶手三年刷一程实施脱落，无标志清洁美关；游游廊人造瀑布垃圾桶垃圾楼小型超市景设施其设施商用房5210设施、设备；一次；洁部按相定；设施安全正常；机电设备维修管理制度理工作，并对机电设备供方的月考评和评审障停止运行接到报修后应在15分钟到达现场抢修，它包括巡检、日巡检√日巡检√日检√√周检√月检√√季检√年检√备注造 不能恢复又无法更换(旧型号已淘汰已换代)时，就需进行更新和改 (2)、水泵、变电室内的电机、电器、开关元件等使用到一定年噪音)问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。容详见下表：计计别目2.机房、井道、轿顶清洁1次／周3.地坑清洁2次／周电天小天检查办法√√√√修3至6个月油盒内油量和油质不月.22.限速器装置加油1次/月√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√水水泵房配电室换热天7.控制柜内各仪表指示、开关正常与否及清1.变压器温度是否正常、有无异响、是否漏2.高低压配电柜(屏)开关是否灵活量仪表是否正常否有损坏损坏2.压力表、温度表、蒸汽计量指示表，对其使用情况进行不定期的更换。√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√站期维修3年3.电机主回路、控制回路，测试、检查、紧4.管道、保温层，不定期对其进行补漏、除找同心、试运转12.对重装置平衡系统、缓冲器检修√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√水水泵房配电室换热站长电期梯及电气线路检查、修理常刷漆控制开关等部位所指示的“合上”“断开”1.包括中修的全部内容，以及不符合要求的零部件、电气元件、电气线路带线等一律换新的。√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√维3.对机房内电梯零部件、电控柜、厅门、轿√厢、轿门统一喷漆油饰4.大修后的电梯要根据国家标准进行全面检√修验项目。合格，并进行验收。括小、中修全部项目√水年2.检查电机转子有无断排、检查和遥测定子√泵绕组的绝缘，清洗轴承，检查并填充润滑房脂电动机组装完毕刷防锈漆。配3.对电机的自动控制系统进行一次全面检√电修，调整及试验，重点对保护装置，起动室装置及联锁装置严认真检修和调试。换热4.所有控制装置进行全面的检测√√√√√√√√站业主住户报修管理规定 (一)工作程序 (二)、回访程序，管业经理 (三)、工作流程图服务中心维修人员派工单电话回访工程主管业主量的管理规定客满意度调查结果及分析报告》。(见附表) (一)、经理服务卡的制定及发放 (二)、顾客满意度调查的时机和方式 (三)、《顾客满意度征询表》或调查方案程中要考虑如下因素：a:顾客类型,包过年龄、性别及职业等。 (四)、顾客满意度调查的实施客户服务中心组织相关部门根据不同的调查时机向相关的顾客发 (五)、顾客满意度调查结果的统计分析级数量／服务总评定数量 (六)、纠正、预防和改进措施c:书面提出的意见、建议。(包过最不满意处)消费者组织等相关方反馈的信息等)，整理出《顾客满意度调查结果 (七)、顾客投诉处理责任人制度 (八)、投诉制度及处理过程方法时填写《服务投诉单》一式二份，注明投诉人姓名、单位、日期(见天)处理。理的工作流程来电来访投诉箱接听记录接待记录阅读归纳客户服务中心登记并分析，通知各部门处理各部门投诉登记并处理投诉问题与投诉者联系告知投诉进度，直到解决为止投诉处理结果通知顾客、回访投诉处理结果归档结束物业租赁管理制度。 (1)、客户服务中心负责接收客户租赁信息(包括电话、面谈、 (2)、客户服务中心人员对前来求租的客户请其出示具体证明 (3)、负责解答客户的要求，在与客户达成一致意见时，签订租赁合同，并留下客户负责人的身份证复印件和单位营业执照复印 (4)、对有特殊使用要求的客户，暂缓签订租赁合同，并填写 (5)、办公室发出《开房通知单》，将客户的特殊要求填写附 (6)、财务人员根据《开房通知单》和《租赁合同》，计收费 (7)、财务人员将客户资料输入电脑。 (8)、管理处根据《开房通知单》为客户办理入住手续。 (1)、商业网点租赁价格的确定物业处按照政府颁发的指导价格及市场行情确定商业用户租赁基本价格。 (2)、财务人员根据《租赁合同》计收费用，并将客户资料输 (3)、客户服务中心对区内商业网点实施统一管理。 (1)、当管理处有特殊情况需要更改合同时，客户服务中心及 (2)、当客户提出修改时，客户服务中心必要时组织相关部门 (3)、当租赁合同期满，租户在原有条件下提出续签合同时， (4)、更改过的合同和续签过的合同由客户服务中心以书面形 (1)、管理者代表制定《年度内部质量审核计划》，确保对与质 (2)、总经理批准《年度内部质量审核计划》。 (3)、管理者代表任命审核组长。 (4)、审核组长根据《年度内部质量审核计划》制定本次审核的C受审核部门/管理处D依据的文件 (5)、管理者代表批准《内部质量审核实施计划》，并由审核组 (1)、审核组根据《内部质量审核检查单》及质量手册、程 (2)、对审核过程中发现的不合格审核员应记录在《审核不合 (3)、审核组长负责准备该次审核的《内部质量审核报告》其A审核概况B审核综述C不合格项目及纠正措施建议 (4)、审核报告须经总经理和管理者代表批准后，在审核结束内发送以下人员：A总经理B管理者代表C审核组成员D受审核部门经理E小区管理处主任 (1)、审核员应与被审核部门负责人先共同确定必要性的纠正 (2)、各部门在收到《审核不合格报告》后，应在规定时限内 (3)、审核人员负责监督纠正措施的实施，验证采取的纠正措 (4)、所有在审核中发现的不合格纠正完毕并经验证确认有效已。 (1)、管理处内所有要求采取纠正或预防措施的问题均以《纠 (2)、管理处内任何部门或人员都可以提出采取或预防措施的 (3)、针对以下情况，应考虑采取纠正或预防措施。A服务质量出现严重不合格，包括重大事故，设备故障；B重复出现的服务不合格；C物料、服务采购重复出现的质量问题；D住户投诉；E监控总值班室日报表、月报表反映的重大问题/质量趋势问题；F管理评审中出现的问题；G定期分析发现的潜在不合格现象；问题； (1)、管理处各部(班)人员均可根据有关原则提出需采取纠正/预防措施的问题，填写《纠正和预防措施报告》的问题栏(也可写建议采取的纠正/预防措施)，直接送管理者代表。 (2)、管理者代表负责审查《纠正和预防措施报告》是否清楚 ，填写《纠正和预防措施报告》的纠正/预防措施栏，报管理者代表审 (5)、管理者代表或管理者代表指定的人负责对纠正措施的实物业管理制度汇编第一部分物业管理规章制度目录汇编一、公众制度部分1、业主管理委员会章程2、业主管理委员会与管理处权利及义务关系3、精神文明建设公约4、消防管理规定5、装修管理规定6、非机动车辆管理规定7、出租屋及暂住人员管理规定二、岗位职责部分1、管理处主任职责2、管理处业务人员岗位职责3、管理处财务内勤人员岗位职责4、管理处保安员岗位职责5、管理处保洁员岗位职责6、管理处绿化人员岗位职责7、管理处车辆看员岗位职责8、管理处洗车服务人员岗位职责1、员工守则2、办公设备使用制度3、管理处文件管理制度4、管理处财务管理制度5、管理处值班管理规定6、管理处保安员内务管理规定7、管理处消防责任制(附：消防设施养护及使用规范)8、管理处员工工作服管理规定第二部分物业管理服务规程目录汇编1、管理处内部管理标准作业规程2、物业管理处员工服务管理标准作业规程3、入住管理标准作业规程4、装修管理标准作业规程5、报修管理标准作业规程6、投诉处理标准作业规程7、住户求助服务管理标准作业规程8、钥匙委托管理标准作业规程9、楼宇巡查管理标准作业规程10、空置房管理标准作业规程11、业主档案管理标准作业规程12、小件物品寄存保管标准作业规程13、管理处值班、交接班管理标准作业规程14、业主违章处理标准作业规程15、宣传刊物编辑、印刷、发行标准作业规程16、社区文化活动组织实施标准作业规程17、文化设施管理标准作业规程18、有偿便民服务标准作业规程19、物业管理处与业主委员会沟通协调标准作业规程20、设备综合管理标准作业规程21、值班管理标准作业规程22、测量设备管理标准作业规程23、供配电设备设施安全操作标准作业规程24、供配电设备设施运行管理标准作业规程25、供配电设备设施维修保养标准作业规程26、给排水设备设施操作标准作业规程27、给排水设备设施运行管理标准作业规程28、给排水设备设施维修保养标准作业规程29、柴油发电机操作标准作业规程30、柴油发电机运行管理标准作业规程31、柴油发电机维修保养标准作