涧桥山项目例会报告

涧桥山项目例会报告策划部2011年7月7日涧桥山行销推广策略一、推广思路1、占高打低2、由外带内3、物超所值二、行销推广策略2011年销售目标楼栋2011年项目行销推广节奏2011年项目行销主题各阶段行销推广策略三、第一阶段具体推广计划四、2011年行销推广预算表目录一、推广思路区域市场内园林、会所、物业、产品竞争市场中较高价格涧桥山区域客户北京客户接受门槛低教育成本高富人老人交通时间成本别墅产品分流由本地客户关注带动市区客户养老照顾渡假养生城市交通会所服务推广思路空巢家庭无后顾之忧1、占高打低2、由内带外3、物超所值搭政府政策规划，讲清未来密云升值潜力。树立密云首席名盘的声望价值。以密云本地客户市场话题为重点，形成项目前期市场声望，引发北京市场话题。落实到产品层面，讲清项目生活价值与唯一性。并让潜在客户了解到项目是物超所值的好房子。推广思路1、推广思路——占高打低北京——宜居未来向北看北京城市总体规划对密云县的区域功能定位和密云县“十一五”总体规划纲要的战略部署2015年前，重点实现密云文化创意产业发展2010年初步形成由区域特色文化产业、生态旅游文化产业、商务休闲文化产业构成的文化创意产业体系，并形成多个文化创意产业集聚区。结合密云水文化而打造出农业创意园、大型365日文化梨园、红酒文化、创意影视基地及生态旅游等多元化、具有密云自身特点的文化创意产业。力争到2015年，文化创意产业创造的增加值超过8亿元，企业总资产超过20亿元，实现利税年均增长10%以上，从业单位不少于1000家，吸纳就业人数超过2万人。未来的密云北京文化创意产业实验发展基地北京到密云的轨道交通线定名为S3线经过：北京南站－北京东站－顺义站－马坡站－牛栏山站－庙城站－怀柔站－密云站。预计2015－2020年建成通车看到升值机遇，把明天抢在手中！北京（66公里）繁华宁静零距离多条城市捷径，度假回家都在不远处1、国道：京承高速公路和京承路（G101）2、市道：东部发展带联络线、东南部过境通道和密兴路共3条3、京承快速铁路通道，S3号线4、快速公交980－东直门－密云鼓楼大密云大北京——真正的北京后花园国际最佳休闲宜居名县环境休闲力基础休闲力核心休闲力自然环境基础设施市民休闲力人文环境休闲设施休闲感受度2、推广思路——由内带外市场口碑项目声望密云客群焦土策略联动效应北京大市场客群意见领袖目标客群政策、升值潜力、生态景观事件、新闻3、推广思路——物超所值从市场需求出发，提供最具竞争力产品规划业主的24小时优越生活社区30－40岁三口之家亲子关系照顾老人个人交际里子面子都要实惠性便利度形象工程实用、超值、捡便宜的感觉大北京市场的好口碑业主归属感、身份荣耀感衣食住行，生活配套便利产品核心力密云当地客群购买决策因素韩国清溪川产品唯一性：临河水系人与水景产生互动产品唯一性：会所服务细节贴近身边园艺管家、亲子服务……可体验到的悦然式服务密云首席滨水豪宅实惠便利有面子产品硬件档次户型实用性阳光户型多向采光观景板楼13米进深20米楼间距私密感生活低密花园洋房私家影音室60-90平米舒适两居6米挑高星级大堂石材精装水刀拼花楼宇可视对讲物超所值，惠而不贵投资自住两相宜！规划中S3号铁路捷运便利交通方式一站式生活物业服务国道、市道、铁路、快速公交3000平米品质会所沿河景观带公共空间景观24小时生态园林管家悦然式管家服务田园、休闲、慢拍生活EDSA公园级景观人车分流慢跑步道园林光雕设计沿河漫步道、健身设施温泉园林、足疗汤池建筑外立面二、行销推广策略2011年销售目标楼栋1次开盘2次开盘2次开盘8月9月10月11月项目预热期9.17/189#开盘10月22/2311#开盘持续热销酝酿二次开盘持续热销挤压9#余户2011年项目行销推广节奏业务节奏业务需求余户去化主攻密云本地客户辅助向城区释放甜味由内向外高质客户引进强化购买信心前期客户收网经营老带新拓展主攻建立产品预期挤压余户价格“宜居名县的宜居名盘”密云首席精装花园样板开放会所功能确定新闻发布会产品价值抬升支撑余户去化策略重点以区域发展计划带项目未来潜力，生态景观资源强调项目稀缺价值，两地开花,预热密云/北京市场。由形象工程、意见领袖继续拉台项目声望。滨水价值点强化。12月选择刚刚启动的未来之星区域选择最好区域内的最好房子2011年项目客户经营节奏怀柔/顺义周边客户传播项目价值抬升区域升值潜力有效新客源引入经营客户收网，高质客户小众经营已有客户分类经营密云本地客源北京北部区域客源项目价值阐述8月9月10月11月12月密云本地高质客源怀柔顺义客户滚动经营放大北京客源整体客户会全面启动，客户老带新发酵买个水中的家白河，密云的城市名片抢的是投资机遇：北京创意产业北扩2011年项目行销主题千年贵胄之地密云密云第一滨水景观带用心创造细节“宜居名县的宜居名盘”区位第一环境第一细节第一白河历史文化重塑养生会馆落户密云悦然式服务8月9月10月11月12月8月初京承高速单立柱怀柔顺义单立柱7-8月北京－密云渡假客源联动经营卡9月8月项目预热期第一阶段推广策略业务节奏策略重点主攻密云本地客户。以区域发展计划带项目未来潜力，提前预热北京市场。推广手段8月下旬-9月上旬新闻媒体预热投放北青、sina、搜房、焦点事件公关本地经营异地经营上风上水上密云区位第一8月初售楼处现场包装密云焦土封锁到位8月——9月售楼处现场调查问卷项目形象网站推广8月初荣耀再继白河历史文化重塑研讨峰会9月——10月鼓楼区巡展报亭《DM》夹刊计划9月10月9月17/18日

一次开盘期第二阶段推广策略业务节奏由形象工程、意见领袖继续拉台项目声望。策略重点推广手段9月初-10月底周末“水生活活动”持续经营9月中旬密云第一滨水景观带落成仪式创意园区沿河作品展持续热销，酝酿第二次开盘9月-10月户外封锁京承高速出口三面翻事件公关本地经营异地经营9月底花园洋房园林样板开放工学馆开放密云第一滨水景观带环境第一9月底工学馆开放预约参观计划10月11月10月22/23日二次开盘期第三阶段推广策略业务节奏营造现场感受，口碑传播策略重点推广手段10月底悦然庄私家会所落户密云10月－11月悦然式服务现场体验事件公关本地经营异地经营用心创造细节细节第一10月密云休闲旅游基地巡展10月-11月持续周末活动10~11月网络短信持续覆盖城区客户11月12月第四阶段推广策略业务节奏将老客户口碑转化为生活主张，产品价值抬升支撑余户去化策略重点推广手段小众活动老客户分类经营奖项公关：2011年密云市场首席滨水豪宅余户去化11－12月老客户采访报亭《DM》夹刊计划幸福栖居的密码品质第一事件公关客户经营三、第一阶段具体推广计划8月9月策略重点以区域发展计划带项目未来潜力，提前预热北京市场。推广手段8月中旬荣耀再继白河历史文化重塑研讨峰会事件公关上风上水上密云区位第一项目预热期——事件公关以区域发展计划带项目未来潜力，两地开花，同时预热密云及北京市场。“白河之夜”——2011密云滨水第一景观带公关事件主题阶段时间目的主题活动内容第一阶段事件话题8月中旬营造话题点，制造新闻话题。搭接政府之城市规划强调出项目景观价值。密云人的荣耀白河历史文化重塑研讨峰会第二阶段新闻行销9月中旬延续第一阶段热点话题，继续强化滨水景观价值，并让客户了解到我们是密云政府所关注的重点项目。密云第一滨水景观带启动景观带启动仪式暨白河雕塑文化展第三阶段体验行销8月中旬-9月中旬前期已造成市场关注，本阶段开始体验式营销，成为全密云人关注并向往的项目。用今天体验未来白河河滨花园——水岸电影体验季主办单位：密云市政府、密云创意文化产业园区协办单位：北京中嘉恒业房地产开发有限公司论坛目的：借势造势，借助政府政策规划诉求密云未来发展潜力将白河文化与项目独一无二的景观价值结合新闻议题宣传，表明开发商的用心和企业企图心论坛重点：意见领袖的邀请，政府领导、城市规划设计师、创意文化产业园区负责人等，对于项目推广形象的抬升。以国际化的视角，多层面对密云文化创意产业发展的计划和城市发展问题进行现场研讨。<荣耀再续——白河历史文化重塑研讨峰会>论坛议题：1）白河文化重塑的意义千年白河的历史与文化规划的意义，最具血统文化的养生地2）鉴于白河历史传承的人居思考白河文化与居住的结合河岸生活的创意思考及表现方式3）政府协力涧桥山打造密云第一居住区创意文化产业园区将携手涧桥山打造滨水第一景观带论坛时间：8月中旬论坛地点：售楼处现场/密云市文化中心论坛专家拟邀名单：（待定）密云地方政府领导密云文化创意产业领导办公室主任密云创意产业园区设计师项目团队负责人（开发商领导、EDSA设计师等）新闻媒体：BTV、密云地方电视台北京青年报、北京晚报、新京报、参考消息《红地产》专题sina、焦点、搜房专题宣传推广：前期：话题诱因，产生市场话题8月上旬白河，能否成为生态密云的城市名片？宣传推广：中期：市场热点展开，所有目光聚焦政府、行业精英参与滨水景观打造事件8月中旬滨水景象如何开启密云的幸福想象？宣传推广：后期：形成新闻主题板块，各大媒体转载，后续访谈不断。8月下旬－9月千年一觉白河梦，白河历史文化再生记1、密云政府携手涧桥山打造滨水第一景观带！2、真正做好一件事，让昨日经典重现3、有历史的河，总会写下动人故事除此之外：电视台新闻栏目宣传《生态密云计划——白河文化在行动》8月9月策略重点以区域发展计划带项目未来潜力，两地开花，同时预热密云及北京市场。推广手段本地经营上风上水上密云区位第一8月——9月售楼处调查问卷巡展计划项目预热期——密云本地预热密云市场调查问卷知名度：一炮打响密云市场！热情度：将开发商在北京做好产品的决心送福密云。专业力与学习力：品牌力的延续，打造密云市场第一的好房子，同时满足来自消费者的切身需求。密云首席滨水豪宅实惠便利有面子产品硬件档次户型实用性便利交通方式一站式生活物业服务沿河景观带公共空间景观建筑外立面对于集中功能的会所要求对于沿河景观带的实用需求小区安全、人车分流的规划需求室内空间的功能划分需求问题方向目的调查时间：8月1日至8月14日问卷派发地点：鼓楼区鼓楼大街派发份数：5万笔参与形式：1、领取问卷2、填写问题3、送至现场4、当场留下联系方式5、凭单领取纪念品6、开盘当天现场抽奖8月9月策略重点以区域发展计划带项目未来潜力，两地开花，同时预热密云及北京市场。推广手段异地经营上风上水上密云区位第一8-9月北京－密云渡假客源联动经营卡项目预热期——异地经营北京－密云渡假客源——联动经营卡项目增值服务：北京-密云景点免费旅游（黑龙潭、京都第一瀑、菁菁顶、雾雨飞虹谷、白龙潭、千尺珍珠潭、桃源仙谷风景区、云蒙山长城遗址公园、北京云峰山景区）目前已洽谈无限次使用之联动预计派发时间：8月——9月1、针对已购业主的回馈2、针对A类客源的经营3、北京渡假客源名单得取途径8月9月策略重点以区域发展计划带项目未来潜力，两地开花，同时预热密云及北京市场。推广手段8月-9月户外封锁京承高速出口三面翻怀柔顺义高速出口高炮异地经营项目预热期——异地经营8月-9月密云-北京车体广告临近出口处沿途交通指示牌密云户外广告树立密云本地高端项目形象拦截北京-密云（京承高速）自驾车客户投放时间：8月-10月项目强销期阶段投放策略：画面简单，以文字为主、阶段重点突出投放主题：阶段一：项目案名宣传，加深认知印象阶段二：密云第一滨水景观带，确立市场声望阶段三：项目市场荣耀认证视市场当前情况释放开盘讯息980快密云汽车站-密云新农村-密云长城环岛-密云光阳小区-密云滨阳西里-密云滨阳小区-