狮城百丽庄园项目企划书

狮城百丽庄园项目企划书前言目前，“狮城百丽庄园“项目寻求与北京建亚兴业房地产经纪有限感谢阅读“狮城百丽”谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读定位构想，有意同开发商共同参与项目前期的市场定位、产品定位、精品文档放心下载精品文档放心下载我公司企划部为发展商提供以下整合营销策划思路及运作方案。感谢阅读在经历了北京房地产沉浮发展的十多年来，市场已由原先的“卖精品文档放心下载方市场”转为现有的“买方市场”，从市场的整合转为市场的细分化，感谢阅读谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载市场发展的必然趋势。感谢阅读谢谢阅读第一部分：战略发展篇狮城百丽庄园项目企划书第二部分：市场分析篇第三部分：营销定位篇第四部分：营销实战篇第五部分：广告综合篇第六部分：合作运作篇“优质、高效、高信誉”，是我公司一贯的工作作风和经营理念。谢谢阅读感谢阅读为北京市的销售热点。产品档案地理位置：北京经济技术开发区17#地开发商：北京儒林房地产开发有限责任公司感谢阅读司；北京中铁兴都建筑工程有限公司精品文档放心下载责任公司设计单位KLAYASSOCIATES谢谢阅读建筑师事务所（新加坡）景观设计：北京林业大学一北林地景园设计院占地面积：259.375亩狮城百丽庄园项目企划书建筑面积：179640.83平米。其中搬迁居民住宅占地44942平米，建谢谢阅读筑面积约61234平米，外销商品房占地117492.6平米，建筑面积精品文档放心下载118406.83平米。容积率：0.88绿化率：36.71%第一部分发展战略篇公司简介及发展历程北京建亚兴业房地产经纪有限公司是从事专业性房地产投资顾感谢阅读精品文档放心下载狮城百丽庄园项目企划书展示于一身的多元化公司。谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读物业管理、经纪人培训等。精品文档放心下载近150精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载美惠大厦把握商机，独家代理，体现成熟自信。1．1．1995年2月至1995年7月策划并代理销售亚细亚广场15万谢谢阅读平方米商住公寓，在销售期内共销售9.9万平方米，销售率近66精品文档放心下载％；2．2．1995年1月至1996年2月全案策划并代理销售忘忧里加拿感谢阅读大别墅3015.2万平方米，感谢阅读销售率近50％；3．3．1996年3月至1996年11月全案策划并代理销售榆苑公寓感谢阅读3.22.681感谢阅读％；4．4．1996年4月至1996年12月策划并代理销售苏州公寓4.2万感谢阅读平方米住宅，在销售期内共销售3.8万平方米，销售率近90％；精品文档放心下载5．5．1996年7月至1997年5月全案策划并代理销售力鸿花园近精品文档放心下载狮城百丽庄园项目企划书15万平方米高档公寓，在销售期内共销售8.8万平方米，销售率谢谢阅读近59％；6．6．1997年7月至1998年10月策划并代理销售美惠大厦4万平感谢阅读方米高档公寓，在销售期内共销售2.4万平方米，销售率达到60谢谢阅读％；7．7．1997年8月至1999年2月策划并代理销售莲香园住宅小区谢谢阅读15万平方米住宅，在销售期内共销售10.2万平方米，销售率达感谢阅读到68％；8．8．1999年3月至1999年12月策划并代理销售金嘉苑2.8万平精品文档放心下载2.796.4％；谢谢阅读9．9．1999年8月至2000年12月策划并代理销售望京地区项目信精品文档放心下载荷城5万平方米住宅，在销售期内共销售3.2万平方米，销售率谢谢阅读达到64％；10．2000年2月至2000年7月代理销售杰宝公寓3.2万平方米高谢谢阅读档公寓，在销售期内共销售1.2万平方米，销售率近40％；精品文档放心下载11．1999年7月至今策划并代理销售广华轩5.9万平方米高档公寓感谢阅读，至今已销售5.73万平方米，销售率高达97.1％。谢谢阅读12．2001年5月策划并代理销售立恒名苑14万平方米高档公寓。谢谢阅读千里之行，始于足下；百尺高台，起于垒土。建亚兴业的成长经历，是在克服困难中成长的，是在战胜挑战中感谢阅读感谢阅读长的。狮城百丽庄园项目企划书建亚兴业要想独树一面品牌大旗，我们还有很长的路要走，还有谢谢阅读感谢阅读感谢阅读融汇到您的辉煌的发展历史进程。在新世纪的起步发展历程中，我们将在现有基础上，通过深化人谢谢阅读谢谢阅读一个具有更强竞争力的专业性销售代理公司。第二部分狮城百丽庄园项目企划书市场分析篇一、一、北京市住宅市场现状总论北京的房地产市场起点高、发展快，到目前为止，北京市外销商精品文档放心下载品房项目已有350多个，内销商品房项目也有800多个。自1995年精品文档放心下载以来，受国家宏观政策以及其他因素影响，市场行情一度有所下滑，精品文档放心下载但幅度小，没有出现大起大落现象。1995年年末以后，在国内房地谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读建设的严格控制下，北京外销物业的供给有了明显的降低，加上精品文档放心下载2001.7.13北京获得奥运会的举办权、2001年末中国加入WTO的利感谢阅读IT精品文档放心下载行业所衍生的IT新贵对高档物业的增加，使住宅市场出现了整体回精品文档放心下载暖的趋势。北京市的商品房市场总体供求形式明显好于其他城市。在房地产谢谢阅读狮城百丽庄园项目企划书谢谢阅读感谢阅读购买行为在逐渐减弱，住宅市场的扩大是必然的。感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载消费需求，个人购房比例正在逐年激增。这个成熟消费市场的形成，谢谢阅读使竞争日趋激烈，对于开发商来说，也意味着商机无限。二、北京市住宅市场供应特点1．规模住宅社区不断涌现如亚运村的欧陆经典、望京的大西洋新城、东部的兴隆家园、谢谢阅读东润枫景和南部的翡翠城等都是四、五十万甚至上百万的大型社区。感谢阅读精品文档放心下载社区更完备、更周全，明显的提高了住宅社区的整体水平。精品文档放心下载2．规划设计水平明显提高，楼盘品质不断上升现阶段上市的大型项目中，不少项目均吸收了上海、深圳、甚谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载狮城百丽庄园项目企划书已是众多发展商开始面对挑剔的个人市场认识到的获胜关键。精品文档放心下载3．外销房减少由于内销房的品质及配套服务也越来越趋同于外销房，而且在精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读WTO感谢阅读房的开发量仍有所下降。4．经济适用房减少由于经济适用房的消费对象至今不能加以明确，而且这种产品谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载半开始就大幅下降。三、北京市住宅市场需求特点1．整体增长商品房市场需求将持续快速增长。预计供给增长要快于需求增谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读均价格下降。市政改造的进展，加大了普通内销住宅的需求。个人消费品市精品文档放心下载精品文档放心下载狮城百丽庄园项目企划书精品文档放心下载因此适用于投资的物业项目需求量大幅度上升。2．需求产品的特点北方市场一向以大户型的消费者居多，但近两年来由于住宅的谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读四、北京市住宅市场区域特点1．北京市场大体呈现出十个热点区域，各区域的发展侧重点亦有偏感谢阅读差二环到东三环及建国门地区，市政府已经确定将该地谢谢阅读区发展成北京市中心商贸区亚运村及北四环路地区，是未来写字楼和高级公寓的精品文档放心下载重点发展地区东四环地区，与东三环相协调，发展中高档居住物业谢谢阅读的重点地区机场路沿线及望京地区，随着望京新城的建设将成为精品文档放心下载北京最大的居住区中关村地区，原有基础设施和知识密集型产业与方便谢谢阅读的交通相得益彰，形成与高新技术产业相关的物业重点发展区域狮城百丽庄园项目企划书北京西客站到公主坟，北京市西部商业中心北京西二环及附近地区，将成为北京市金融业集中发感谢阅读展的地区亦庄经济开发区，通州、黄村卫星城京昌快速公路沿线及上地信息产业基地京津唐高速公路沿线地带2．京城三大版块、公路沿线趋热。泛中关村地区。由于高科技及学院的集中，学生公寓感谢阅读及中高档中等规模住宅居多。泛亚运村地区。亚运村开发较早，加上奥运会申办的感谢阅读形势住宅开发再一次掀起热潮。泛CBD地区。东部商圈一直就是投资者和置业者的首谢谢阅读CBD感谢阅读此东二环到东三环一直辐射到东四环大片地区都相对开发走热。公路一环绿化隔离带，绿化带两侧大面积的空地给开谢谢阅读发提供了先天因素，地价的因素也使得这一片区的开发适合于大多数消费者。五、北京市住宅流行趋势1、主流需求——总价30至50万元就价格特点而言，北京市场今年主流需求仍为总价50万元左右感谢阅读狮城百丽庄园项目企划书感谢阅读“成长型”感谢阅读感谢阅读“成长型”客户的承受能力大多在30至50万。30至50感谢阅读万的总价意味着城里能买到一套小户型商品房，在郊区增能买到一感谢阅读套80平方米以上的大户型普通商品房。2、小户型仍然走俏在北京市场上，除少数高档物业外，市区项目的小户型商品房销精品文档放心下载售速度最快，甚至出现抢购小户型的场面。北京住宅市场小户型的走俏与城市人群的构成特征是密不可分谢谢阅读感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载资少、容易出租，自然是大多数投资客户的需求指向。其次，北京年轻人比例高，由于每年大批的大学生、研究生毕业精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载向于购买小户型。另外，北京家庭小型化也是小户型畅销的原因之一。由于收入水感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载不高，基本条件具备的小户型。狮城百丽庄园项目企划书3、高速路旁的项目令人瞩目从供应来看北京目前的几条高速路中京昌、京顺开发比较早，周精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读3年时间完成五环路精品文档放心下载感谢阅读将会出现比较多的项目，使这些区域成为新的热点。从需求来看随着有车族的增多和高速路效应会使住宅外延成为感谢阅读WTO精品文档放心下载入的了乐观表现会使有车族越来越多，这些都会增大对京沈、京开、谢谢阅读精品文档放心下载4、TOWNHOUSE需求放大在2001年楼市上，TOWNHOUSE这种介于公寓和别墅之间的新精品文档放心下载型住宅无疑是最受关注的一个亮点。TOWNHOUSE的兴起，得益于精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读设用地，为TOWNHOUSE的发展创造了契机。从需求的角度来看，谢谢阅读TOWNHOUSE之所以具有生命力，主要原因是：首先北京经济的快谢谢阅读速增长，使城市居民的收入水平不断上升，中高收入家庭比例上升，精品文档放心下载为TOWNHOUSE感谢阅读家车逐渐走入家庭，缩短了TOWNHOUSE和市区通勤时间；最后，感谢阅读狮城百丽庄园项目企划书随着生活水平的提高，人们的居住观念也越发随之变化，精品文档放心下载TOWNHOUSE满足了人们对环境和私密性的追求。谢谢阅读2000年底TOWNHOUSE谢谢阅读年春季房展会上，同时推出了近10个TOWNHOUSE项目，倍受市感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载5、板式住宅受欢迎“新潮”的高谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载般一层２至４户，因其经济实惠受到消费者的广泛欢迎。谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载时度适，睁大利韧的双眼，看清局势，到底什么样的产品是有效的，精品文档放心下载是符合人们需求的。亦庄的“TOWNHOUSE”能否枝繁叶茂，落地生谢谢阅读根，而不被风吹雨打，残叶飘零，正所谓“不经历雨风，怎能风彩谢谢阅读虹”，但愿我们的项目能够独树亦庄的一面大旗，成为芸芸中闪亮的谢谢阅读一颗新星。狮城百丽庄园项目企划书六、亦庄区域整体市场看法北京经济技术开发区的独特优势带动了该地区楼市的发展，位精品文档放心下载于亦庄博达中心对面的一栋洋房二期，9月2精品文档放心下载出8011月谢谢阅读开盘不到一年就销售了92·国际销售已超过50谢谢阅读65精品文档放心下载％。125精品文档放心下载开发项目的住宅总套数接近万套，总入住率已接近60％。以其迅猛感谢阅读的发展势头，受到开发商和购房者的关注和青睐。“香饽饽”？精品文档放心下载感谢阅读前亦庄已具备了成熟的居住环境和优于城区的生态环境。■居住环境成熟配套设施完善作为北京惟一的国家级经济技术开发区，目前开发区一期规划精品文档放心下载的15平方公里内，已形成了工业、公建和居民三个区域。世界500精品文档放心下载强中的诺基亚、IBM等33家著名企业在此安家。开发区的土地已实精品文档放心下载现了“九通一平”。市自来水九厂提供生活用水，区内实行双路供电，谢谢阅读感谢阅读感谢阅读谢谢阅读狮城百丽庄园项目企划书字电视实验区域。精品文档放心下载300多家专营店和感谢阅读不同风格的快餐店、高科技多屏幕影院及超过3000个停车泊位和大精品文档放心下载型休闲花园的规划已经完成，即将兴建。目前小白羊超市已经开业。精品文档放心下载开发区目前不仅有723路、324路、927路等公交车途经亦庄到精品文档放心下载市区，规划中的地铁5号线，最后一站也设在亦庄开发区。谢谢阅读谢谢阅读胡同小学合作建设的开发区实验学校已于今年9月1日在区内开学；精品文档放心下载感谢阅读体育中心计划10月份对外正式开放。■生态环境明显好于城区谢谢阅读谢谢阅读之间有3001000米的绿化隔离带，感谢阅读西侧与凉水河间有100精品文档放心下载最大的绿地迎宾广场，绿化面积按国际标准保持在46感谢阅读开发区还计划在北侧绿化带上兴建一座4000亩的国际企业文化公园，谢谢阅读公园中将出现一批以企业名称命名的景观。精品文档放心下载季时为二级，为居住在这里的人们创造了良好的生态环境。感谢阅读■楼盘品优质高亮点多狮城百丽庄园项目企划书精品文档放心下载精品文档放心下载鬼丈设计的东晶·69精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读计上，动静分区合理，户户朝阳，有13种户型可供选择；一幅画卷精品文档放心下载72360感谢阅读厅、明餐、明卫、明厨手法，很受消费者欢迎。七、区域市场分析（一）地理位置及周边环境分析谢谢阅读谢谢阅读400精品文档放心下载39度45分感谢阅读—39度50分，东经116度25分—116度34分，海拔26—34米。精品文档放心下载11.5谢谢阅读度，最高平均气温摄氏26度，最冷平均气温摄氏零下6度，年平均谢谢阅读风速2.6米/秒；年平均降水量580毫米。300米绿化感谢阅读狮城百丽庄园项目企划书带，北侧与五环路间有1000米绿化隔离带，西侧与凉水河间有100精品文档放心下载米绿化带。形成了“四季长青、三季有花”的绿化系统。（二）道路交通分析谢谢阅读四环3.5716.5谢谢阅读25公里，距铁路货运站7公里，感谢阅读距东南公路货运主枢纽52140谢谢阅读公里。连接开发区与市区的轻轨交通线已列入首都发展规划。谢谢阅读（三）市政基础配套设施分析北京开发区市政设施实现“九通一平”。“九通”为通市政道路、雨水、谢谢阅读“一平”感谢阅读为土地地貌自然平整。（四）医疗教育及生活配套设施分析医院：多伦多医院、同仁医院、协和医学城教育机构：开发区与新加坡联合兴办的国际管理专修学院北京二中、史家胡同小学合作建设的国际学校拟建本市最大的双语幼儿园MALL、鸿禧长新高尔夫球场、配套精品文档放心下载谢谢阅读狮城百丽庄园项目企划书凉水河治理及滨河景区。八、区域市场调研分析（一）（一）市场调研目的本次市场调研的目的是针对项目的综合定位，而侧重于识别相精品文档放心下载关楼盘的经济技术指标，对本案的产品进行策略性分析。1、1、通过代表性楼盘了解北京亦庄市场的总体特征。精品文档放心下载2、2、通过畅销楼盘反映出被市场接受的有效的产品特性、区域精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读“狮城百丽项目”制定整合营销企谢谢阅读划方案提供可靠的评估和决策基准。3、3、通过相关楼盘反映出该区位客户群的需求特征。谢谢阅读4、4、通过调研，对比自身项目与其它项目竞争的优劣势，借鉴感谢阅读可取之处，提高自身产品品质。（二）（二）市场调研内容本次调研在参考了周边项目的数据分析，依据本案的市场定位，有针对性地选取了下列8个样板楼盘：1、一栋洋房2、一幅画卷3、东晶国际4、星岛嘉园狮城百丽庄园项目企划书5、新康家园项目位置社区规模特色价格户型（平方入住时精品文档放心下载名称（平方米）（元/米）间平方米）一栋博达中心对15万纯一期均175-313一期今谢谢阅读洋房面TOWNHOUSE价年年底5700国际公司设计，6000平米会所一幅博达中心西，社区26高层全景板式公均价106-150明年年感谢阅读画卷大雄城市花万，一幅寓，72米全程观4300谢谢阅读底园四期画卷8万光电梯，360度全景居。地下车库，邻里中心等配套已经或即将使用东晶大雄城市花7.1万日本设计大师六精装均30-180明年10谢谢阅读国际园旁价月底代风格，双会所4600星岛亦庄政府旁304-5层花园洋房均价109-256今年10谢谢阅读嘉园期5.3万设计，地下车库，4300月人车分流，3000平方米会所新康大雄和星岛21万多层板楼均价98-182今年底精品文档放心下载家园之间3700狮城百丽庄园项目企划书亦庄周边项目价格走势图起价均价最高价0一栋洋一副画东晶国星岛嘉新康家起价均价最高价谢谢阅读从上图区域市场价格走势分析，唯有一栋洋房价格在其项目中是感谢阅读50005000谢谢阅读目均价都在3600-5000之间，最高价与最低价之间差500-1000元。感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载TOWNHOUSE项目中唯一也是最早保证五精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载9月6日国精品文档放心下载精品文档放心下载场均价在4500-5000较为适宜。从有效调查数据分析，已正式开盘的项目一栋洋房、星岛嘉园、感谢阅读200-300感谢阅读狮城百丽庄园项目企划书500谢谢阅读涨200感谢阅读感谢阅读感谢阅读6-8个月将完成销售80%感谢阅读感谢阅读感谢阅读优势，我方建议价格定位如下：起价：3800元/平米均价：4500元/平米最高价：5200/平米后期销售随着施工进度、市场变化以及消费者的认知，随时进行谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载利润的最大化。（五）客户群体潜在需求分析客户对东北部地区沿线别墅产品的认知度排列：1、1、地理位置2、2、户型面积狮城百丽庄园项目企划书3、3、价格4、4、户型的居住使用功能5、5、社区规模和园艺6、6、区内软硬件配套设施7、7、物业管理8、8、区外大环境9、9、证照是否齐全（六）客户群体投资意向分析1、作为第一居所（所占比例55%）永久居住；适于三口之家或三代同堂2、作为第二或第三居所（所占比例45%）A久居城区闹市中心，远离城市的喧嚣和繁杂,在经济实力允许的谢谢阅读情况下,选择在郊区购置第二或第三居所,与自然贴近。B精明的投资一族，良好的资金运作，会带来具大的利润回报。精品文档放心下载狮城百丽庄园项目企划书（七）客户群体特征分析1、1、由于交通的便利因素、愿意选择城市边际住宅2、中资、外资、合资企业的中高层管理人员，高级白领一族精品文档放心下载3、外籍客户4、私营企业主、个体老板5、政府官员6、海外归来的创业人员7、炒股票的赢家8、演艺届、体育届、文化圈、艺术圈的人九、项目机会点分析1、1、地段优势——欢迎独具慧眼的您2、2、大环境成熟——TOWNHOUSE聚集区3、3、绿树掩映——享受森林浴，自在观大千4、4、建筑风格——现代主张，品味艺术与生活5、5、户型设计——创新时尚，实用，曼妙精致兼容6、6、园林设计——健康安全、生态环保7、7、物业管理——全方位酒店式物业经营管理十、项目风险分析1、与同质产品的竞争狮城百丽庄园项目企划书本案的产品是一种创新，但能否经得起市场的严峻考验，能否谢谢阅读感谢阅读感谢阅读信会出现销售的奇迹。2、工程进度的快慢本案的产品要与工期抗争，滞后的工期将会面临滞后的产品滞销谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读障，这一点也是当前的重工之重。第三部分营销定位篇狮城百丽庄园项目企划书一、企划推广的核心概念地产项目制胜的关键是品质和创新，在市场同质化的今天，品质谢谢阅读精品文档放心下载新。我们推销产品，靠的是品质，更要靠的是思想和文化。我们赎卖的是思想和文化，是对生活的理解和感悟，是对生活的谢谢阅读热爱和对生活的憧憬。我们要创造需求，引导市场，而不是迎合市场；未来的市场推广，精品文档放心下载是用观念和卖点与消费者沟通。基于本项目，我们要体现产品自身的品质、档次、品味，需要更精品文档放心下载产品综合力，性能价精品文档放心下载格比将是获胜的法宝。企划推广诉求核心：创新——品质——风格——专业创新“创新”是对本案“产品力”最好的囊括，涵盖了本案建筑形式的精感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读……谢谢阅读板楼、Townhouse感谢阅读狮城百丽庄园项目企划书顺应市场目前的需求，满足买家对居住的挑剔。品质亦庄的项目多以价廉物美为自身主要优势来抢夺市场份额，而开感谢阅读发商均喜爱以低价入市的形式来吸引消费者的精品文档放心下载精品文档放心下载的，是从普遍的“TOWNHOUSE”中独树一面品质的大旗，创造亦庄感谢阅读地区真正的精品住宅。风格我们所阐述的“风格”，是与建筑外观相联系的，具有不可分割的精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载专业由于经济开发区是一块众人皆知的肥肉，众多开发商的跑马圈地，谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载渗透入每一个开发的细微末节。我们认为“创新”“品质”“风格”“专业”四点是以后在产品力推谢谢阅读谢谢阅读产品特征、建筑形式展开。狮城百丽庄园项目企划书二、品牌意识的导入精品文档放心下载自身与其它同类商品区别开来。每一个品牌，都有自己特定的内涵，精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读牌意识，以提升项目档次而取得良好的销售效应。创新——品质——风格——专业创新性——指经营意识，规划设计，服务理念，具有超前性。品质性——指采用的配套设备、风格，国际化，信息智能化。风格性——谢谢阅读专业化——即人性化，不同的空间安排，满足不同人士的需求。精品文档放心下载三、品牌形象的塑造1、赋予项目清新独特易记的名字及区别于商品识别的标志，设计独感谢阅读精品文档放心下载CIS系统）2、2、精品文档放心下载套方便实惠，充分体现文化，体现品味。3、3、谢谢阅读狮城百丽庄园项目企划书象。4、4、感谢阅读客户享受到我们所提供全面优质的品牌服务。5、5、精品文档放心下载应延续。例如通过发展商与业主的联谊活动，从物业管理、工程质量等方谢谢阅读谢谢阅读效益和社会效益双丰收。最终，我们倡导的品牌意识不但包括项目的品牌形象，其目的在精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读予旧客户各种不同的优惠。其目的是巩固已有的市场份额的基础上，精品文档放心下载再进一步扩大市场占有率。四、产品定位对于地产项目而言，最容易打动消费者的——首先是交通，便捷谢谢阅读“汤”精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读化配套等其他元素，也是买家评价项目好坏的标准之一。对于本案来讲，周边项目云集，势必造成强烈市场竞争，可谓此感谢阅读狮城百丽庄园项目企划书感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读感谢阅读感谢阅读之。终上，产品综合力，将是宣传的强势所在，优越的性能价格比将谢谢阅读是获胜的法宝。这是一种全新的产品谢谢阅读谢谢阅读介于HOWNHOUSE4层半或6精品文档放心下载为跃层，内部又错又挑空，通过赠送的夹层空间，给消费者提供完谢谢阅读全DIE精品文档放心下载首层送花园，顶层送露台。具有别墅的舒适的居住享受，但不具有别墅的昂贵，是“平民谢谢阅读的贵族”。囊括Townhouse的天、地感受，有Townhouse的情调氛围，感谢阅读但更平易近人。摒弃了板楼的混淆杂乱，承袭了板楼的亲和邻里，无间生活。谢谢阅读客厅空间挑空，彰显了高贵与尊崇。狮城百丽庄园项目企划书错层的巧妙运用，摒弃传统格局的死板僵硬，灵动富于变化。感谢阅读隐层空间，贴和消费人群心理的完全赠送。方正的户型格局，扩大的居室的使用空间，实惠业主。谢谢阅读合理搭配的动静分区，通畅的公共区域与隐秘的私人空间互精品文档放心下载不相扰。超大观景落地窗，采光与通风的顺畅是品位生活的保证。谢谢阅读感谢阅读现代的、朗峻的，但并不缺乏亲和力。从某种意义上讲，我们是在贩卖建筑风格，贩卖产品自身。我们谢谢阅读不借助成熟的大环境、园林、物业，而我们的精品文档放心下载欣赏我们的建筑形式、产品设计才会进行交易，我们坚信这一点！感谢阅读我们的建筑，是居住的空间，也是艺术的展现。五、诉求对象特点分析根据产品素质及消费层分析，目标客户特征如下：主要客户年龄层：35-45岁主要客户年收入：个人年收入30万以上主要客户组成：丁克家庭15%三口之家或四世同堂60%狮城百丽庄园项目企划书长短线投资的人士25%可以看出，在目标客户群体中有一个共同特点，都是以中青精品文档放心下载年为主，对新鲜事物都有较强的接受能力，客户群体构成多种，精品文档放心下载会吸引不同人士的注目。任何事情对他们而言，只有两种可能谢谢阅读——可以实行or感谢阅读地判断是否符合他们的希望，或者可以从中得到更多。狮城百丽庄园项目企划书六、客户群体定位1、由于交通的便利因素、愿意选择城市边际住宅2、外籍客户3、涉外中上管理层客户4、投资型客户5、自住型客户，白领一族。6、6、年龄35岁以上7、7、易于接受新事物总而言之，群体为小资产阶级，有一定的经济实力；有高尚的生感谢阅读活品味、生活个性、生活习惯；不是属于CEO一族的金领，准确地感谢阅读谢谢阅读中上层管理者、高级白领。七、产品总体战略方向（一）（一）重要卖点：地段优势——经济技术开发区核心地带大环境成熟——TOWNHOUSE聚集区产品创新——启动京城未有的全新住宅风尚，是对居住的创谢谢阅读新、生活的创新。狮城百丽庄园项目企划书个性生活——欣赏建筑，欣赏风格并实践个性生活，是“狮城精品文档放心下载百丽”的生活概念。户型设计——复式、挑空、错层、跃层、夹层，一切带来舒感谢阅读适的设计；采光好、通风好，所有利于生活的因素。社区规划——18平米的蓝图构想，感谢阅读构筑精品社区。园林设计——生态概念园林，养生宜身，艺术小品点缀于碧谢谢阅读波青草之间，描绘至美画面。社区配套——全功能会所配套齐备，满足日常生活方方面面。谢谢阅读交通环境——毗邻南四环，咫尺间的便捷，风行万里转瞬间。谢谢阅读专业开发——实力雄厚的开发商，拥有多年开发经验，打造感谢阅读南城的完美社区。品质建设——严谨、知名的建设部门，技术老到，经验丰富，精品文档放心下载保证工程质量无忧。知名物管——聘请专业物管做顾问，照顾生活点滴，营造温感谢阅读馨生活环境。（二）产品利基点分析：1、建筑风格时下的发展商和消费者对其风格到有颇多的诠释，想用一种建感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载狮城百丽庄园项目企划书思潮深刻在人们的价值观和审美观中加以体现。东晶国际酷的外表，四个方型窟窿，足以让人叹为观止，外观的谢谢阅读立练俊朗、线条的简洁明快堪称是一部伟大杰出的艺术品。谢谢阅读一幅画卷的现代风格，附加了全景室外观光电梯，附与了产品的精品文档放心下载新鲜元素。星岛嘉园简朴温馨的外观，足够一种贴近人的亲和力。而本案要想独秀一枝，开启亦庄TOWNHOUSE群落中的先河精品文档放心下载建亚在对市场宏观及微观领域的探求中，寻求出了真正适合本案谢谢阅读的风格——感谢阅读谢谢阅读的闪闪繁星。2、外立面：生活在有山有林的大自然的环境中，享受的是美与和谐的自然景感谢阅读感谢阅读挥外立面的色彩应是柔和的，含蓄的，直观的，灵动的；以建筑群风格的组团定位群体外立面的色彩，纯净的白、透亮的谢谢阅读精品文档放心下载的硬朗与和谐的外立面相呼应，浑然天成，恰到好处。3、户型：合理的室内功能配比和适合的面积是本案实现成功的重要方面，精品文档放心下载狮城百丽庄园项目企划书价格的高低起伏全由面积的大小决定。而本案不同于其他项目之处则在于户型内部空间的使用率超过了100%，一谢谢阅读谢谢阅读我们的秘密武器——谢谢阅读这已不仅仅是量的优惠，而是开发商为业主作出的“质”的奉献。精品文档放心下载面积指标并联式别墅140—220平米之间。感谢阅读备开大型PARTY感谢阅读感谢阅读拥有良好-通风性和采光性；心里功能上，实现空间的放大，起居的精品文档放心下载宽裕，活动的自如；极大满足买家对居住的挑剔。4、园林景观精品文档放心下载观设计，让人一步入社区就会产生一种身临其境的感觉。采用“生态网络”的概念，体现人与自然的关系。采用“引谢谢阅读入式绿化”的概念，将宅间绿地与户内绿地有机的结合在一起，形成精品文档放心下载绿地的均好性。人造溪流贯穿整个社区，十足“亲水”谢谢阅读养生谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读狮城百丽庄园项目企划书谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载“风格与林广场”，整体社区分精品文档放心下载为3精品文档放心下载谢谢阅读主。谢谢阅读耐旱的灌木、草本、藤本植物，如高羊毛，玫瑰、牡丹等。感谢阅读5、社区总体规划：谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载儿园、托儿所，另设有商业街等公共配套设施。精品文档放心下载“均好性”为原则，实现景观精品文档放心下载的均好，视线的均好，朝向的均好，私密性的均好。狮城百丽庄园项目企划书6、会所配套：会所是供社区业主运动、休闲、娱乐、交友的综合所。要结合客户群体的特征、年龄、喜好、品味来设置其中的功能。感谢阅读24小时商务中心、中西餐厅、健身中心、桑拿、按摩、游泳池、谢谢阅读精品文档放心下载图书馆、室内球类活动室等等，符合国际化生活的需求。7、物业管理：实施全封闭管家式物业管理，细致体贴的物业服务渗透于每一位感谢阅读感谢阅读为业主提供一些特殊服务。谢谢阅读感谢阅读感谢阅读服务；报刊定阅；空房代管业务等。建议采用会员制的物业管理办法，对业主设有钻石、翡翠、珍珠谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读天赠送生日礼物；每周享受家政中心的特定服务等等。8、车位：社区实现人车分流，以停车不破坏景观为主。在院前保证一户一精品文档放心下载狮城百丽庄园项目企划书个车位，保证一定量20%访客停车需要。9、智能化配套：我们的目标客户之所以能形成国际化生活一族，在很大程度上依精品文档放心下载感谢阅读“地球村”感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载要选取高标准的配置，实现与国际接轨。八、产品其它建议：配室外观光电梯先做配套再卖楼：注重社区小环境，给客户以真实的感觉，感谢阅读同时保证基本的生活商业服务配套，会激起客户购买欲望。精品文档放心下载百变菜单式装修：免费提供完全居家手册，提供5种装修方感谢阅读案，并可将装修款连同房款做按揭因为南城水质质量不无保证，建议采用净化水处理系统，提感谢阅读升生活质量，保证生活安全。社区配备社区巴士，往返市中心。九、价格定位保持优越的性价比是制胜的法宝。本案的价格在第一篇幅已做了感谢阅读狮城百丽庄园项目企划书精品文档放心下载感谢阅读价，在发展商实现其合理利润的前提下，最终制定出来的。谢谢阅读起价：3800元/平米均价：4500元/平米最高价：5200/平米后期销售随着施工进度、市场变化以及消费者的认知，随时进行感谢阅读感谢阅读谢谢阅读利润的最大化。阶段性价格定位：1、1、开盘价采取低价入市的手法，一期价格均价以4000元/平米入市，以此精品文档放心下载试探市场，争取在短期内形成轰动效应，体现物超所值。2、强销价在前期带动下，进入热销期后，随着工期的进展，总体均价定为谢谢阅读4300元/平米。2、2、续销期在强销期过后，续销期是一个平稳过渡的阶段，这个阶段广告力谢谢阅读度有所减弱，主要消化意向客户，力保均价与强销期持平。精品文档放心下载4、收盘价如果本项目完全能够被市场所接受，最终期望值可以提升到均价感谢阅读狮城百丽庄园项目企划书为4800元/平米。第四部分营销实战篇狮城百丽庄园项目企划书一、一、项目规模及开发进度本案分A、B、C三区滚动开发，总建筑面积118406.83平米，住宅感谢阅读面积113154.02平米，公建面积5252.81平米（其中会所4722.81平精品文档放心下载开发进度：基于目前土地现状，实现一个区的先开发，从外至内，循序渐进。精品文档放心下载二、项目投资预算需要依据开发商提供的土地成本数据进行成本投资预算三、销售周期界定1．内部认购期：目的：预热期，主要通过硬性广告配以软性文章在报刊媒体上进感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读先期下定，为开盘引爆市场积累客源。市场情形：近年，住宅市场由于竞争激烈、促销方式繁多，各发感谢阅读感谢阅读谢谢阅读狮城百丽庄园项目企划书1003个月以上，谢谢阅读通过长阶段的内部认购动作，使其项目开盘前积累了大批意向买家，谢谢阅读为其开盘火爆成功垫定了基础。而本案存在其特殊性，拖延时间就等于金钱的浪费，所以销售感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载定，会导致后期的退房。2．开盘期目的：项目全面向市场展现，主要通过主流媒体以强大的宣传攻精品文档放心下载精品文档放心下载的买家成交，通常开盘期的销售状况决定着此项目的成功与否。感谢阅读市场情形：市场中各项目开盘方式不一，主要分为：展会开盘，精品文档放心下载谢谢阅读开放，现场举办抽奖、酒会等促销活动。项目开盘时，与之配合的一切销售工具应该完全准备到位，包括感谢阅读感谢阅读应多方位出击。3．强销期目的：利用主流媒体将产品自身卖点逐一向市场曝光，通过不同感谢阅读感谢阅读目的。市场情形：广告投放量少于开盘期而趋于稳定，将产品自身卖点谢谢阅读精品文档放心下载狮城百丽庄园项目企划书如：客户嘉年华会，产品说明酒会等营造现场销售气氛。4．持续期目的：持续维持市场竞争力，争取大批前阶段未购客户成交感谢阅读市场情形：此时，发展商已完成总销售金额的60%以上，已无太谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载户拉回下定。5．收盘期：目的：完善后期服务结束销售市场情形：此时，销售已接近尾声，好的户型已基本卖光，剩下谢谢阅读多为不利户型，此时应采用部分让利政策尽快完成销售。四、预计销售周期年内五月开工建设，预计一年半的销售周期，2003年年末售完。感谢阅读案前准备期：2002年3月——2002年5月内部认购期：2002年6月——2002年9月开盘销售期：（国贸秋展）2002年10月—2002年12月强销攻击期：2002年12月——2003年3月持续攻击期：狮城百丽庄园项目企划书2003年4月——2004年10月收盘期：2003年10月——2003年12月以上销售周期的预计时间为18个月。五、年内销售计划一期独栋别墅或联排别墅2万平米，多层豪华洋房3万平米。按谢谢阅读照独栋别墅价格定位1500美金，多层豪华洋房7000元/平米计算。感谢阅读年内实现销售额80%年内实现销售额20000*12450*80%=1.99亿元30000*7000*80%=1.68亿元共计实现销售额3.67亿元，实现回款60%，2.202亿元。精品文档放心下载六、营销活动建议狮城百丽项目开盘活动狮城百丽项目物业管理委员会成立活动狮城百丽项目现楼样板间开放活动狮城百丽项目一期封顶活动狮城百丽项目全面封顶活动狮城百丽项目正式入住活动狮城百丽庄园项目企划书感谢阅读说明会以及节假日客户联谊活动等为主题，配以如灵动画展、客户感谢阅读直接参与的户外运动主题活动等，邀请部分媒体参加，通过具有艺谢谢阅读术性和正规性的联谊形式，无形中提高产品自身的品位，增加客户谢谢阅读对项目的了解程度和美誉度，并通过媒体宣传加强市场对项目的瞩谢谢阅读目，宣传产品的品牌意识。第五部分广告综合篇狮城百丽庄园项目企划书一、一、项目的案名：——狮城百丽案名的涵义精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载不同个性化的一定区域性、时间性的要求。二、VI设计（一）（一）LOGO设计体现自然、流畅的风格，简明醒目，便于识别记忆，有深远寓意。精品文档放心下载LOGO设计中建议以建筑风格为主要设计元素（二）（二）标准字体、标准色的设定标准色采用红与黑的搭配，形成差异化和个性化，强化视觉冲击。感谢阅读延展色谢谢阅读功能上，可以变换LOGO的延展颜色灵活应用。三、广告推广主线风格——自然——品质狮城百丽庄园项目企划书五、广告主题设定（一）（一）首期形象主题我们的产品不是大众的，不仅因为独特的建筑形式需要具有一感谢阅读精品文档放心下载有一定的梦想，诸多元素的组合表示本案的客户群体是具有慧眼的，精品文档放心下载他们渴望生活的自主性与随意性，不是拘束的禁锢，是心灵的畅快。精品文档放心下载所以，精品文档放心下载讯息，让他们去做出最后的选择。我们的推广主题：A、建筑设计：作为本案最重要的卖点，产品的建筑设计将是我们从始至终都精品文档放心下载精品文档放心下载才有了风格，才有风格的生活和居处，客户需要我们去诠释风格的感谢阅读定义，而建筑形式就是最明了的解释。B、绿地绿色是我们宣传的主导，大面积的绿，是空气的净化，是色彩感谢阅读的耀目，是居住的品质，是生活的向往。成片的林木包裹着有限的精品文档放心下载空间，将是一道翠绿的风景线。C、物业管理作为一个高档的社区，物业服务将是宣传物业品质的重要方面，谢谢阅读管家式管理服务，打理日常事物，营造一个稳定的居住环境，是提谢谢阅读升项目自身良好形象的最大加分因素。狮城百丽庄园项目企划书D、配套设施齐备的生活配套能让客户在短时间内增加对项目的亲和感，我精品文档放心下载们所要推广的，不仅是项目拥有的会所，还有一系列关于便捷生活谢谢阅读的要素。让客户信任我们，信任我们的项目能为他们带来舒适的生精品文档放心下载活，是我们宣传的目的。E、未来发展强调物业的未来发展，要许给客户一个美好的未来生活蓝图。感谢阅读强调物业的升值潜力，投资回报潜力，要综合项目本身的性价比和谢谢阅读各种加分因素，着力宣传建筑形式本身的升值可能，强调人对建筑感谢阅读的感性认识的增大将是物业升值的最大依凭。（二）分阶段拟定广告主题1．试销期：塑造产品市场形象在开盘前于各热点媒体投放软性文章，提出后现代主义独特的精品文档放心下载风格表象，从建筑本身体现出一种纯正，正是有品位但难于表现的谢谢阅读人们最钟爱的家。2．开盘期：宣传物业品质，强化市场形象感谢阅读借此加大市场对本项目的关注程度。3．强销期：宣传实际卖点以及产品功能，加大软性文章的力度精品文档放心下载4．收尾期：对尾盘实施促销政策感谢阅读诉求新产品的新使用、从细微处诉求设计的人性化和品质的高标准。精品文档放心下载狮城百丽庄园项目企划书六、广告策略（一）（一）户外广告2002年5月，最具引导作用的户外广告，即先行付出实施。道路谢谢阅读精品文档放心下载工地现场的精美包装，预告项目即将推出。（二）直投杂志先期广告推广选取直投杂志的形式，针对区域内特定目标群体，感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载亲自到销售现场参观。（三）大众媒体采用大幅平面报纸大众传播媒体为主媒体，对市民广为宣传，制谢谢阅读精品文档放心下载形象，营造市场震撼效果。（四）项目整体包装（一）楼盘包装的市场价值1、1、谢谢阅读认可，促进销售。狮城百丽庄园项目企划书2、2、感谢阅读司实力的最佳展示。包装是形象的总体设计，它不是制作自我表现的场所，而是精品文档放心下载大众满足自己的需要进行文化消费的领地。形象只有指向大众的精品文档放心下载情感和潜意识，才能够被大众选择和消费。因而，包装不是一种谢谢阅读谢谢阅读（二）楼盘包装完整的架构设计楼盘包装硬件包装软件包装地盘样板间包施工建设楼书销售业务

管理组织感谢阅读包装装包装包装体包装

上的包装感谢阅读售楼处现户外广

工地现场包装告包装

场包装（三）楼盘包装的具体任务a)工地形象包装设计i.i.谢谢阅读宣传最经济和有效的场所，工地形象如何，不仅直接与物狮城百丽庄园项目企划书业和公司形象有关，而且还能够营造销售气氛。ii.ii.手段：A、A、工地路牌：表明物业的名称和位置，直接与工程谢谢阅读形象相关联。B、B、工地围墙：明确发展商的专业性，内容包括案名、感谢阅读LOGO、广告语、销售电话、发展商名称C、工地气氛：1）1）用彩旗，气球条幅（文字：XXX正式发售）等精品文档放心下载序的施工现场。2）2）感谢阅读现物业的高档次。C、C、工地现场竖立施工进度牌（文字：本项目已建至感谢阅读XX层，预计还有XX天完工）或者竖立一些温柔的精品文档放心下载警告牌（文字：为了您的安全，为了您和家人的幸福，请注意感谢阅读XXXD、路灯安装：保证晚上看房的方便。E、搞好工地围墙沿线参观路线的道路平整以及绿化工程谢谢阅读施工。b)售楼处包装设计销售中心是消费者与售楼人员接洽的第一现场，是消费者了解和精品文档放心下载狮城百丽庄园项目企划书“桥梁”谢谢阅读推广和销售起着极其重要的作用。设计精美、寓意深刻的销售中心，精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载样会吸引过路的目标对象，富有深刻的感染力。谢谢阅读集地选取市内接待处，现场建第二售楼处。1）建筑外观设计：在销售中心的包装设计过程中，外观建议强感谢阅读感谢阅读感谢阅读大范围内强调视觉冲击对人产生的客观作用2）室内装修：在销售中心内部功能区域的划分上坚持一定的专业感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读设大致有接待台，展板、效果图、沙盘、单体模型、大型喷绘背板、感谢阅读销控板、资料架、谈判桌椅等。3）门头看板配外打灯：大型喷绘效果图。4）室内装饰：POP旗、装饰画、印有LOGO的悬挂物等。精品文档放心下载5）售楼处入口室外景观：租摆造型花木等。狮城百丽庄园项目企划书c)户外广告包装设计1精品文档放心下载为楼盘名称及楼盘标识，具有吸引力及引导作用。2）在交通显著、人流密集处设置大型户外看板。d)销售业务体包装销售人员统一的着装，高雅的举止，甜美的声音，亲切的微笑，谢谢阅读扎实的专业功底，丰富的营销经验，会使客户满意而来，满载而归。谢谢阅读谢谢阅读大量人潮，以创销售高峰。e)样板间的设置谢谢阅读以提前清楚的实地看到自己所购买的未来形象。这种“把未来演变成精品文档放心下载现实”的操作是对消费者一种巨大的诱惑力，是一种无形无声的促销谢谢阅读精品文档放心下载应与产品的品质、物业的整体形象相一致。1）样板间的选择在真楼中做样板间，真楼示范。做三至四种户型，不同种装修风感谢阅读格,体现外在与内在的呼应。2）样板间的布置谢谢阅读狮城百丽庄园项目企划书感谢阅读谢谢阅读本项目的印象。3）合作装修公司的选择以招投标的形式选择4）样板间风格界定纯现代的风格朗硬新古典的神韵悠然纯欧式的华贵典雅5）样板间的监护工作每天派专人打扫，保持室内干净整洁f)楼书精品文档放心下载性，便于记忆。可分两册内容进行诉求：形象册谢谢阅读写意手法，笔触柔和感性，附图意味悠远，有如翻阅一本世界名家感谢阅读摄影作品一般，予人无限遐思。卖点册：主题是完美诞生、完美传达、完美展现、完美延续。理性谢谢阅读诉求，对于卖点进行严肃而真实的阐述。g)每月一期的客户通讯每月发行的客户通讯内容含概很多内容，如追踪销售进展情况，感谢阅读狮城百丽庄园项目企划书感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读与房地产专业书籍媲美，具有保存价值及阅读功能。置业手册：名称定义为《走进XXX》购房流程——置业功能——周边环境——生活指南七、媒体投放组合形式感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读最大的广告效果，一般情况下，媒体以平面报纸为主媒体，以电视、感谢阅读广播、DM、直投杂志、客户通讯及网络广告，再配以房展会，形成谢谢阅读一种立体行销，关键在于紧密期的配合及顺延期的效果维系。谢谢阅读1、媒体投放的目标谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载狮城百丽庄园项目企划书果，促进热销。2、媒介投放的选择媒体购买的根本因素是以一个有效的成本价格送达大量的目标谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读体：1）平面报纸广告A、A、媒体的选择：北青、精品、财经时报为主，晨报、北晚谢谢阅读为辅B、B、版面大小：北青整版或半版，精品整版或半版，财经半精品文档放心下载版，晨报半版，北晚半版2）直投杂志广告谢谢阅读的强烈需求，刺激其潜在购买欲望。A、A、媒体选择：目标、生活速递、时尚家居，机票票封等感谢阅读B、B、地点选择：各大写字楼、宾馆；各大内、外销公寓和高感谢阅读档住宅。C、C、投放时间：从今年5月初开始，之后每个月连续不断投精品文档放心下载放。3）电视广告精品文档放心下载狮城百丽庄园项目企划书感谢阅读消费者在多重媒体的反复诉求下，产生双倍的效果。A、A、谢谢阅读B、B、时间选择：3分钟C、C、精品文档放心下载销售中心，样板间，发展商，代理商等。4）广播广告精品文档放心下载听电台节目的人以及经常乘坐出租车的高收入阶层人士。A、A、频道选择：文艺台B、B、时间选择：30秒套播C、C、诉求形式：感性或理性的诉求方式3、主要媒体简介谢谢阅读精品文档放心下载体，所以应是我们考虑的一类媒体，它们的优点是：发行量大、覆盖面广、读者阶层广泛房地产专版开办时间长，运作较成熟，是买房者的首谢谢阅读选关注媒体