某大型项目全程推广策划初案

XXXX广场全程推广策划初案MALL来了，它从大洋彼岸而来，夹风带雨而至；旌旗指处，遍地开花。无论沿海发达城市还是内地一线乃至二线城市，俱皆烽烟四起，一时间，中华大地“MALL火”熊熊。有人风趣的说，MALL的“大跃进时代”来到了，中国将要成为全球MALL的“高产区”。其实这么说并不夸张。有报道称，到2003年全国已有大型购物中心三百多家，在建的面积超过十万平方米的有二百多家，号称亚洲和世界第一Mall的项目不断在媒体出现，有的建筑面积甚至达到100万平方米，据统计现在我国的购物中心平均达到了15万平方米。第一部分国内外SHOPPINGMALL发展状况介绍shoppingmall的定义“SHOPPINGMALL”，意为超级购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。它不仅规模巨大，集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。SHOPPINGMALL的原则如下：SHOPPINGMALL的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作；适应管理的需要，产权要求统一，不可分割；尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务；拥有足够数量的相邻而又方便的停车场；拥有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色综合服务。统一的商业形象，以统一经营政策进行营运。有创造新商圈或更新地区的贡献。SHOPPINGMALL的建筑特征商业空间步行化商业空间室内化公共空间社会化SHOPPINGMALL的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式。管理者对SHOPPINGMALL实行统一的集中管理，SHOPPINGMALL的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用，而所有者与管理者部参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。SHOPPINGMALL在国内外的起源与发展1、起源欧美国家的购物中心伴随家庭汽车化、住宅郊区化而产生，起源早、较为成熟和规范，后逐步蔓延到日本、东南亚和我国香港、台湾地区。美国是发展ShoppingMall的先行者。目前普遍认为Mall是由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。shoppingmall是指城市市区购物中心。shoppingcenter是指郊区的购物中心。购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100年的历史。“shoppingmall”是世界上最为流行的商业业态，是西方国家消费者购物休闲的重要场所。2、趋势生态化、娱乐化化SHOPPPINGMALL在发达国家家发展日趋成成熟，已经朝朝着生态化、娱娱乐个性化等等方向发展。日日本大阪率先先发展生态型型SHOPPPINGMMALL，其中Ｎamba工程是独具具特色的生态态SHOPPPINGMMALL，建筑面积积达到３２万万平方米，建建筑师设计了了一个带有自自然地貌特点点的人造峡谷谷式的公园式式SHOPPPINGMMALL，该峡谷的的植物覆盖2~8层建筑上面面，露天的坡坡道从２层逐逐渐走到８层层，坡道两边边可以进入不不同层上的商商店、餐饮与与娱乐场所，并并有天桥连接接峡谷两端，此此绿色方案得得到业主与当当地政府的喜喜爱与批准。多样化现代购物中中心的功能趋趋向多样化，并并且常常与其其他功能设施施形成多功能能综合体，它它不仅满足购购物需要，而而且也满足文文化、娱乐和和餐饮等需求求，这样大大大增加了购物物中心的吸引引力，延长了了购物者的停停留时间。特特别值得一提提的是，巨型型中心进一步步加入了内容容广泛的休闲闲设施，几乎乎无所不包，可可以称得上是是一个小“城市”。国内MALL的现状――巨资博弈如如走钢丝我国商业发发展一直滞后后，９０年代代后期，零售售业与批发业业发生剧烈变变革，传统百百货公司在竞竞争中纷纷惨惨败，超级市市场开始登上上舞台。SHOPPPINGMMALL在９０年代代中期开始引引入国内。SHOPPPINGMALL在我国发展展很快，但是是对SHOPPPINGMMALL精髓理解不不深，投资的的许多SHOPPPINGMMALL缺乏精心规规划，运作管管理方式依旧旧是传统的百百货管理方式式，许多SHOPPPINGMMALL经营失败。国内开发商商并没有认识识到Shopppingmmall开发的特殊殊性，没有采采取针对大型型商业项目的的专业化方式式动作，仍沿沿用住宅开发发的套路和国国内招商习惯惯。国内这几几年建设Shopppingmmal的呼声很高高，但几乎没没有人愿意以以大投入聘请请专业顾问公公司，国内有有代表的几家家专业顾问公公司，迄今还还没有那家得得到任务完整整的委托项目目。除了发展展商不愿在专专业顾问方面面投入，盲目目自信也是主主要原因。一些购物中中心按照国外外的思路首先先在城郊发展展，但是不久久就出现了城城市“空心化”的问题，为为了振兴城市市中心区，政政府在城市中中心推行步行行商业街的同同时，也在城城市中心区规规划了少量的的购物中心。目目前中国在远远离城市的郊郊区建的Mall，由于我国国特殊的国情情面临着种种种的困难。由由于各种原因因，大部分Mall的运作模式式最后都走了了样。中国的Mall的选址，大大多数也是选选择在城市中中心区，但由由于定位不明明确，与百货货商店形成了了直接的竞争争关系，故而而并没有获得得好的效益。一一些开发商在在资金实力不不足和追求短短期利益的背背景下，为回回笼资金将商商铺大量分割割出售。遍地地卖铺的结果果是，商业和和物业之间产产生严重的冲冲突，经营权权根本无法统统一，最后只只落得个“启而不动”的结局。眼下是“体验经济”盛行全球的的年代，Mall在欧美的成成功与这类项项目高附加值值的连带效应应让投资商心心动，Mall已渐成为一一种新的投资资方向而备受受追捧。有的的房地产商将将购物中心作作为物业来做做，而有的经经商者把它当当作商场来做做，但它到底底是商业还是是地产呢？实实际上，它是是一个综合体体，其运营比比单纯的物业业或纯粹的百百货商店要复复杂得多。商业地产包包括有商业和和地产两个部部分。商业地地产的开发权权、所有权、经经营权、管理理权是独立分分开同时分工工合作的。开开发商通过运运做项目赚取取开发投资利利润；所有者者出租商铺赚赚取租赁利润润；商铺经营营者赚取经营营利润；商业业物业管理者者赚取管理利利润。操作商商业地产需要要把握好项目目的市场背景景，认真做好好市场调查，进进行准确的市市场定位，同同时要考虑自自己的投资实实力，根据实实力决定到底底是卖，还是是租，还是采采用其他方式式。如果参与与经营，则必必须拥有商业业操作的人才才团队，不能能只是用住宅宅开发的经验验搞商业地产产。最为关键键的是，设定定科学合理的的投资回报的的模式，是只只赚开发投资资的钱，还是是把经营管理理的钱一起赚赚，实现最大大化利润；是是赚短期利润润还是谋求长长远利润，量量体裁衣，量量力而行。在现今的中中国商界，MALL正在成为使使用频率最高高的词汇之一一，不知MALL为何物者，必必将被时代淘淘汰。虽然摩摩尔建设还没没有中国版本本的教科书，但但在一旦成功功就可能获得得房地产、资资本运营和商商业运营三重重效应的巨大大吸引下，探探险和拓荒者者依然纷至沓沓来。国内部分重重要SHOPPPINGMALL案例MALL项目名称位置价格规模销售方式经营方式经营项目最小销售单单位车位开业时间物业管理XXXX商都哈尔滨市XX区XX路XX号60000-550000元地上商业面面积70万平方米，地地下30万平方米出售为主少少量出租但尚尚未启动整体经营为为主，少量自自主经营精品商业区区：名品家具具城、体育休休闲城、通讯讯产品城、书书城、时尚休休闲娱乐城、家家电城、电脑脑、精品商厦厦（13万平方米）、三三江美食城（30平方米）、上上海一百购物物中心、汇金金地下商业街街（30万平方米）等等十几个专业业商厦零售商业集集团：澳洲维维士百集团、肯肯得基、麦当当劳，以及上上海市大型商商业集团梅隆隆镇广场、港港江广场、美美罗城等20平方米地下600个2003年12月份部分开开业上海菱建物物业管理有限限公司金源时代购购物中心（京京西超大）北京海淀区区远大路规划总面积68万平方米只租不售主体空间由由主力店，主主题游乐园、环环球美食中心心、大型商场场、专卖店、步步行街、室内内广场、汽车车展厅、屋顶顶花园等6800020044年10月华南MALL广州东莞万万江区万道路路华南MALL体验1-2层1。2万-1。8万/平方3-4层只租不售37．76万平方米租售结合，70年产权统一管理百货、超市市、各类品牌牌专卖店、精精品店、饮食食、家居、体体育、娱乐健健身、旅游、通通讯、电脑、家家电音像、书书籍、电影院院、咖啡厅等等20平方米8000个2003年10月美国伟思特/维尔物业投投资有限公司司上海曹安商商贸城上海嘉定区区曹安公路、外外环球和沪宁宁高速路和丰丰庄路合围的的地块。1300元/平方米总用地面积33．6公顷规划商业建筑面积为31。76万平米专业市场流金岛经济城、易出莲花、东方汽配城、好美佳等第二部分福州商业发展状况介绍1、福州商业演进概况近年来，福州商业经历了剧烈的动荡，经历了痛苦的洗牌之后，出现了一片光明的新气象，概况如下：1）百货业的快速衰退，主力业态的地位正在被洋超市取代在福州曾经风光无限的百货业，在沃尔玛、麦德隆等洋超市侵入后，迅速淘汰，新华都、大华都逐渐衰败，东百也在举步维艰之后谋求转型，五洲百货甫开业即倒闭、华联、台百等更是被直接淘汰出局……目前，在福州零售业唱主角的已经变成了洋超市及引入现代化经营管理理念的大洋百货等新兴商业形态。2）本土中小型超市受强烈冲击原先曾为福州市民带来无限便利的土超市在洋超市的强烈冲击下，已经淡出历史舞台。华榕超市全面出局，久佳超市近日停业，锦鑫量贩超市突然死亡……这些超市在信用体系及经营管理体制上落，使福州的本土超市在竞争中显得不堪一击，一溃千里。3）卖场竞争风险不断加大近年来，福州大卖场骤然增多。众多零售大鳄云集福州，展开了激烈的逐鹿，沃尔玛、好又多、麦德隆、世纪联华、国美、永乐这些卖场都在多年的运作中积累了一套先进的经营管理机制，且各有优势，在福州弹丸之地，各展其能，竞争空前激烈，加上福州城市规模偏小，人口基数有限，导致卖场风险不断上升。4）农贸型生鲜食品超市异军突起随着洋超市的进入，一些新兴的本土超市因无力与那些商业巨无霸抗衡，纷纷走专业化、特色化、本土化的方针，立足于熟悉福州本土文化及消费者心理的特点，寻找市场空白，特别是随着福州市“农改超”工程的实行，给一些农贸型生鲜超市留下了巨大的市场空白，典型的如永辉超市，这些超市后来居上，市场嗅觉敏锐，机制灵活，在福州空前的市场竞争中稳稳占据了一席之地。5）商业步行街初试锋芒商业步行街是区域商业经济发展到一定阶段的产物，在整合区域商业资源方面有一定优势。福州也涌现了一些商业步行街，虽然目前成败还难以定论，但其气势与锋芒却不能不让人关注，最早的是台江步行街，紧跟着中亭街，现在仓山下藤步行街又趁势而上，君临芭莎作为台江步行街的延伸段正紧锣密鼓地运作中，米罗街作为北区的商业代表，引人注目……福州步行街，作为福州最新型的商业型态，一时间声势巨大，令人侧目。2、福州各大商圈现状及展望1）鼓楼商圈――得鼓楼者得福州认为得鼓楼者得福州。鼓楼在福州商贸中心区的地位，决定了商家要有所成就，必须“逐鹿”鼓楼。历史：一条大街千年繁华鼓楼，无论是三坊七巷、三山两塔，还是南街闹市、东街繁华，无不是鼓楼商业辉煌岁月的真实记录者。在长长的八一七北路，又数东街口商气最旺。，东街口自1100多年前“开闽王”王审知筑城开始，就是福州城内最繁华的街市，素有“寸土寸金”之称。新世纪的东街口，东百等少数商场称霸的时代一去不复返，而是你方唱罢我登台，新旧势力此起彼伏，东百、华都、新华都、大洋四大商场各踞一角，数十家上万平方米经营面积的商场群雄逐鹿。现状：条块结合异彩纷呈经过千年演变，古老的八一七北路商业带不断向外辐射，逐渐发展壮大，直至如今终于由线成面，摇身成为鼓楼的中央购物区。中央购物区以东街口为核心，由鼓西路、南后街、乌山路、古田路、五一路、井大路等围合而成。除此之外，华林路、鼓屏路、湖东路、井大路、永安街、树汤路等还围合成一个中央商务区，这里高楼林立，会展发达，也是全市当之无愧的高尚商务休闲中心。在鼓楼的商业格局中，10多条专业街区共同构成条状商业的瑰丽图景，它们是津泰路精品服饰商品街、五四路休闲现代商务街、福新西路摩托车专卖街、井大路南北风味小吃街、东街电信通讯商品街、杨桥路房产中介服务街、湖东路金融商厦街、六一北路美食娱乐街、南后街地方特色商品一条街、温泉公园路欧陆风情酒吧街、八一七北路日用品百货商业零售街、道山路妇婴用品一条街、二环路美食超市走廊。值得一提的是，经过多年的培育，津泰路部分商铺的租金已经逼近东街口。尽管有的商铺每平方米月租金高达500多元，但商家仍然争着入驻。发展：统筹规划锦上添花今年1～5月，鼓楼区实现社会消费品零售总额29．35亿元，比去年同期增长38．3％。今年上半年社会消费品零售总额比增30％以上。近年来，鼓楼商业一直在高基数上保持高增长，成为鼓楼最为活跃的经济板块。今后，鼓楼将继续突出重点，培育特色，统筹规划，协调发展，加快构筑现代大商贸，融入闽江开放潮，推动鼓楼大发展。此外，在中央购物区和中央商务区的基础上，鼓楼区还计划以省体育中心为中心，建设一个健身休闲区。该区集球类运动、水上运动、温泉理疗、体育用品等为一体，发展前景看好2）台江商圈――千古商贸旺地到过福州旅游的游客，大都对台江步行街、美食街有深刻印象，还有大利嘉城、台江农贸批发市场等，而这些去处无一不坐落在自古就是商业旺地的台江。台江，一个有着2000多年历史的商埠城区。自“五口通商”以来，它就是闽江流域货物集散地，商业繁荣，是福州乃至福建省的一个商贸中心区。面积18平方公里的台江区，人口38万人，现辖有12个街道90个社区，日流动人口达25多万人。全区没有农业，商贸业比例达70％以上。2002年，全区商业营业额106．30亿元，社会消费品零售总额完成70．62亿元。据不完全统计，台江区目前商业网点总数约4000个，营业面积总和约130多万平方米，从业人员约5．2万人。今年1～4月份，全区社会消费品零售总额完成26．02亿元，比去年同期增长19．67％。目前，台江东部已经形成了以生活资料为主的批发市场。鳌峰地区的副食品批发市场主要有果品批发市场、蔬菜批发市场、海峡糖酒食品批发市场、生猪定点屠宰场、水产批发市场、贝类批发市场、油脂批发市场、百货化妆品批发市场、食用菌干批发市场等十个市场，经营面积达35万平方米，年营业额61亿元。中部构建购物、文化、旅游、餐饮黄金旺地。新中亭街开业面积已达20万平方米，占总营业面积的80％，世纪联华购物广场、环宇百货、福建省服务中心、新紫阳美食城、中亭美居家具博览中心、闽台书城等大型商贸项目已陆续开业。台江农贸市场及其周边地区的主要服装批发市场就有建海、建新二层的服装品牌世界、建海一层的服装品牌精品、南方商厦和南台商贸中心的童装批发市场、广宇商贸城以及元洪购物广场的服装零售商场，现已入驻批发商家3000多个，经营品牌2．86万个，日均人流量8万人次，年营业额约10亿元。广达路北段和五一中路北段已经形成有较高档次、较大规模的餐饮服务群体。阳光假日大酒店、新华都大酒店、钦榕酒家、美海大酒店、广达美食城、亚细亚娱乐城等，还有即将投入使用的阿波罗大酒店、好运来大酒楼等。五一中路的利嘉电子电器市场是我省乃至华东地区最大的三电商贸城，市场面积4．2万平方米，入驻商家近500户，汇集各国各地电脑、电子、电器上万个种类，100多万个花色品种。其周围还聚集着英惠电脑广场、天丰电器城等。环河路一带的小商品批发市场，如天城小商品批发市场、老药洲小商品批发商场、广宇商贸城、古街商厦箱包玩具精品城等，经营面积约5万平方米，年营业额约4亿元。玉环路与安平大厦的五金机械市场，经营面积约3万平方米，年营业额约2亿元。多种商业业态并存互补，繁荣了中部商贸圈。台江西部正着力构建建筑装饰材料聚集地。目前，汇多利建材装饰材料市场入驻商家223个，年营业额达8亿元，上缴税收1000万元。德国欧倍德建材超市项目业已落户福州搪瓷厂地块，该建材超市建成后将与以汇多利为主的建材饰材市场相呼应，形成福州市建材饰材业的一个繁荣带3）晋安商圈――东扩助腾飞如果在一年多以前，说起晋安商业，福州市民首先会联想到南方建材市场。每一位乔迁新居的市民，十有八九会到这个年交易额超百亿元的建材市场“报到”，多多少少采购一些家装商品。但除此之外，晋安商业再找不出第二家有南方建材市场这般知名度的品牌了。仅仅一年多时间，晋安商业“一区一带”（火车站商贸区和连江路生产资料批发走廊）的旧布局一去不复返，变化之快令人目不暇接。三联家电、惠好医药超市等一系列专业超市的出现，打破了市民对晋安商业的传统印象。三联家电号称全省家电连锁第一店，如今月销售额平均可达1500万元左右。它把鼓楼、台江的家电消费群体拉到晋安，直接导致了榕城家电商圈的转移。惠好医药超市更是在行业内掀起一场零售革命，一时间全市药品零售价全线下降，自己也成为行业内无可争议的降价“先锋”。据介绍，晋安作为福州东扩战略的主要承接地，商业面貌在“十五”期间将会有一个较大的改变。有两个数字可为这个观点提供有力的佐证：一个是晋安人口已由最初的20多万人急剧膨胀到50多万人；另一个是晋安区今年1～5月实现社会消费品零售总额12．14亿元，比去年同期增长54．8％，增幅超过鼓楼、仓山。目前已有200多家房地产企业在晋安开发地产。蓝山四季、居住主题公园、山姆小镇、家•天下、世纪豪园等一系列高品质楼盘“扎堆”新店新区，托起一个强势的五四北板块。作为福州东扩的第一站，鼓山新区依托宽阔的福马路，东望鼓山风景区，新建住宅小区鳞次栉比，聚集着越来越多的商贾，这里将成为福州又一个繁华的市中心。毫无疑问，这两大新区将各自形成一个大型商圈，托起晋安商业的明天。随着三联、惠好等一系列名铺旺店的入驻，晋安商业街建设已粗具规模。如福马路家具、旅游商品一条街，环金鸡山汽车展销带，福新东路汽车展销维修中心，福新中路和长乐路餐饮街等。下一步，晋安还将在?尾街－晋安北路沿线再建设一条餐饮街。目前，在区委、区政府的大力招商下，不少名店正在晋安“攻城掠地”，加速布点。全国闻名的家电价格“杀手”―――北京国美电器已在火车站地区建设彩虹铺景店，泰国正大集团拟在福新－长乐路口建设面积2万多平方米的大型综合超市，永辉超市则布点罗马假日花园。4）仓山商圈――福州商业新大陆到仓山看商贸亮点，首先得看汽车展销业。3年前，福建省汽车销售公司从华林路乔迁城门镇黄山村，斥资4000万元建起占地112亩的华夏汽车城。此后，这只“领头雁”在发展自身的同时，也带动了一批汽车经营店落户仓山。去年7月，仓山区决定乘势而上，以华夏汽车城等为龙头，沿福厦路仓山段打造直线长度约13公里的福州汽车展销走廊。今年1～5月，该区汽车展销业实现销售额12亿，拉动全区社会消费品零售总额18％，位列全区四大商贸产业之首。回想起仓山区的商贸发展史，许多老仓山人记忆犹新。早些年，仓山商业主要集中于观海、仓前、梅坞、上藤、下藤一带，以方便居民的“小百货、小食杂、小饮食、小修理、小服务”为主。1996年初，福州市进行区划调整，9平方公里的仓山区一下扩大到142平方公里，相当于2个鼓楼区和4个台江区的总和。变“胖”了的仓山区内含山、水、洲、岛，腹地一马平川，横跨福州南大门和西大门，成为福州市南进战略的主要承接地。世纪之交，仓山区提出了“全面开发南台岛、建设福州新城区”的奋斗目标，商贸业步入跨越式发展的新阶段。麦德龙福州商场、拓福建材超市、国家级林产品交易市场、福州汽车展销走廊、货物（物流）配载中心等一批大型商贸项目在仓山区四面开花，汽车展销、家装材料、物流中心、大中型超市四大商贸产业粗具规模。如今仓山商贸业已形成“两区两带”的新格局。“两区”即金山新区和以三叉街为中心的都市商贸区。金山新区作为福州最大的新区，规划面积21．7平方公里，可容纳30万人居住，社区商业前景看好。都市商贸区东至三高路，西接上三、上渡路，北连观海、仓前路，南临则除大道，内含下藤步行街、永辉（汇达）超市等新兴商贸项目和师大学生街等消费旺区，菖蒲、下藤、上渡路等旧屋区改造和太平洋城等新区建设工程也为繁荣这一集大众消费和时尚消费为一体的商贸区提供了新载体。“两带”即由中洲岛、南江滨公园等连接而成的休闲旅游繁荣带和沿福厦路汽车展销繁荣带，它们宛如两条不断延伸的射线，带动了福州南大门和西大门的繁荣。时下，越来越多的商业巨头关注南台岛的开发和其潜在的商业价值。东方家园建材超市入驻仓山、永辉超市、上海永乐家电不约而同地决定在仓山建设物流中心，并开始布点连锁店。下一步仓山区还将规划建设鞋、茶、眼镜、休闲食品等专业市场，加大名铺旺店的引进力度，把南台岛这个曾出过三代五尚书、七科八进士的文化大区建设成为商家必争的“黄金宝地”。3、福州SHOPPINGMALL发展状况1）中洲岛福州是在前年由中洲岛开发商首先明确提出SHOPPINGMALL概念。当时开发商有意将中洲岛60000多平方米的商业物业建成集旅游、购物、美食、娱乐、休闲等为一体、以欧洲传统建筑风格为整体建筑翻版的中国第一座以休闲旅游为中心的步行购物岛。但由于该区域的商业物业面积已严重过剩，缺乏相应的购买力来支撑，再加上开发商本身的资金实力不强，“SHOPPINGMALL”最终无疾而终。2）元洪购物广场与它一江之隔的元洪购物广场虽未明确提出“SHOPPINGMALL”的理念，但它的经营转型却是朝这个方向努力，它应该算是福州第一个尝试者。整个物业的建筑面积近11万平方米，分6层依次为品牌专卖、精品•服饰、休闲时尚、儿童购物公园、文体天地、美食大世界、元洪桑拿、元洪音乐广场，此外还开辟有若干小型娱乐场所，有足够的停车场，交通便利，其客户定位就是年轻、时尚。目前运营算是较为成功，但依然不能称作严格意义上的“SHOPPINGMALL”，已被本土化。3）中亭街改造后的新中亭街，商业面积达25万平方米，一度也宣称要造成最大的“SHOPPINGMALL”。但由于前期招商的不理想，目前整个经营业态显得混乱，商家经营水平和品种高低良莠俱存，尚无法看出其发展轨迹，如果真正要落地，那么整个过程将考验开发商的资金实力和运营实力。4）转型中的东百作为百货企业，不少商家也都在朝这个方向运动。大洋百货引进超市、西餐馆等；华都也引进超市、洋快餐等。最引人注目的是东百明确提出要把自己的大厦改变成一个“SHOPPINGMALL”，它先后引进麦当劳、惠好连锁药店、富成证券经纪交易厅、还将加设咖啡厅、牛排馆、健身房等附属设施，还在市区显著位置打出“SHOPPINGMALL”的招商广告，其高层人士表示最终目的是想把东街口百货打造成集购物、娱乐、健身、休闲、饮食为一体的现代化大型综合性室内购物及娱乐中心，使市民在东百大楼内就可以享受到购物、休闲、娱乐、饮食、健身、炒股等多项服务的一站式消费服务，形成有福建特色的中国式“SHOPPINGMALL”。但一个事实是，东百的所在地是交通最拥挤的，人流量极大，而停车场面积不大，同时将既有的建筑物业重新改造，所投入的成本是十分巨大的，再者，人们无法清晰感受到其整体业态变化的规划和商业运作思路。已有业内人士质疑东百的做法是“项庄舞剑，意在沛公”，东百实际上是在清理缩减商场内的非赢利项目，把剩余空间出租，以收取租金，从而不断降低自身的经营风险，“SHOPPINGMALL”是一项建设运营成本很大、管理水平要求很高的经营业态，作为东百，它不可能推翻原有的模式，去做一件自己无法做到的事情。总结：1）善于跟风的福州人，早几年便提出SHOPPINGMALL概念，但基于商业形态发展及开发商认识水平与操作水平，以及福州市消费能力的限制，SHOPPINGMALL只限于概念炒作层面，从来没有真正在福州落地生根过，不过，几大商家对SHOPPINGMALL概念的炒作，使福州人民对SHOPPINGMALL有了模糊的认识，为后续项目奠定了一定的基础。2）几大项目对SHOPPINGMALL的尝试失败，从另外一个角度对福州人的消费特点与能力是否适应真正意义上的SHOPPINGMALL提出了质疑，从这个角度讲，一个SHOPPINGMALL项目在福州的成功运作，可能还要有一个先决条件，即必须与福州的消费特色与消费能力相结合，不能一味追求高档化、洋气化，毕竟，福州市场是个极其特殊的一个市场。4、福州工业路的商业发展1）一张商业白纸，等待描绘最美的蓝图工业路原先是纯工业规划，路内工厂林立，几乎没有象样的商业。随着市政府对工业路的改造，厂房全部关停转闭，工业路变成了一条宽敞笔直、绿树成荫的景观大道，原先的厂房大部分变成一个个美仑美奂的高尚社区，由于工业路改造刚刚起步，按照一般房地产开发的规律，通常是住宅先行，商业跟进，目前工业路住宅开发刚刚掀开帷幕，并且几个项目先后获得了成功，此时进行商业开发正是时候，更重要的是，工业路的商业基本上处于空白状态，在这里规划商业形态，不必如在其他区域一样，需要顾及区域内原先的商业形态，及区域内的竞争状况，一张白纸能描绘出最美的图案，以此来形容工业路的商业前景，最为恰当不过。2）位居两大商圈交界处，辐射力十分惊人从地理位置上看，工业路处于八一七路鼓楼商圈与台江商圈的交界处，而且与两大商圈的核心重地东街口与中亭街都只有咫尺之遥，对两大商圈的繁华人流都有一定的辐射力，同时对江滨板块又要一定的辐射力，因此，从贴身地段而言，工业路的地段可算是，不在其中，却又深得其利，这样的地理位置，对一种新兴的商业，特别是大型商业形态是一种再理想不过的选择了。3）路内将成为高尚社区聚集地，本身就具有一定的消费力目前，工业路住宅开发如火如荼，而且路内社区基本上是中高档社区，居民本身具有相当的消费潜力，能为区内商业提供一定的消费支持，同时路内社区的高档形象又可以与中高档商业相互映衬，在形象上融为一体，特别是作为中产阶级生活方式集中体现的SHOPPINGMALL，有一批中产阶级或准中产阶级云集四周，更是等于拥有了一批固定的客户群。4）交通要道链接市内外，路况比较理想工业路的路况及交通也十分适合商业需求。首先是路的宽度比较适中，太宽则街道两边人流的互通，太窄则影响交通，工业路的路宽不象五四路那么宽，也不象东街口那么窄，既能保障车辆及人流的顺畅通行，又使路两边人流互动十分便利；其次是工业路交通状况十分理想，交通线路与东街口相仿，但更有许多通过较远县区的公交，如到闽侯的，到马尾的公交都有，同时与汽车南站咫尺之遥，这点对一个需要有比较大辐射范围的超大型商业项目来说非常关键，因为在比较大辐射范围的交通，才能带来足够多的人流，以提供消费力支持。5）工业路的环境形象天然契合SHOPPINGMALL定位工业路是市中心最后一条集景观、休闲、居住于一体的健康大道，路内环境比较理想，道路洁净宽敞、绿荫郁郁葱葱，同时有吉祥山、西禅寺等旅游景观，与江滨美景不过几步之遥，习习江风，吹拂得到。这样的环境，与集购物、休闲、娱乐于一体，以观景消费为重要特征的SHOPPINGMALL，天然契合，可能在福州市中心再也找不出第二条这样的街区了。第三部分XXXX广场SWOT分析一、S（优势）规模优势XXXX广场总建筑面积达21万平方米，集购物、休闲、娱乐于一体，有世界风情商业街、夜总会、迪厅、电影院等诸多经营项目，是福州有史以来最大规模的商业形态，从现代商业来讲，规模就意味着资源整合的优势，意味着更高的关注率，而这两点，都是市场致胜的重要武器。规划优势本案的商业形态规划在福州旧商业形态中从来未曾出现过，它不是单纯地将百货公司无限放大，而是通过各种不同行业、不同形式的经营项目之间的有机整合，形成一个综合的、相对比较完善的商业王国，在这里，人们逛街的乐趣可以发挥至极致。地段优势本案所处地段，位于台江商圈与鼓楼商圈交接处，路内交通便捷，商业辐射力强，同时道路形象良好，与SHOPPINGMALL所必需的外部环境天然契合，是福州最适合建造SHOPPINGMALL的区域。企业优势宝龙集团在厦门具有相当的知名度，其品牌优势，尤其是多年从事房地产业及娱乐业的经验再加上在厦门成功开发SHOPPINGMALL的经历，使宝龙集团在开发本项目时无论在资历还是资源上都占