房地产开发企业税收征收暂行办法汇编(完整版)资料

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房地产开发企业税收征收暂行办法汇编（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）天马行空官方博客：；QQ:1318241189；QQ群：175569632关于印发《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》的通知

各市地方税务局、省局直属分局：为了加强房地产企业地方税收征收管理，促进房地产行业的健康发展，根据国家税收法律、法规的有关规定，省局制定了《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》，现印发给你们，请结合《山东省人民政府办公厅关于加强税收征管增加财政收入的意见》（鲁政办发[2004]101号），认真贯彻执行。执行中发现的问题，请及时报告省局(税管一处)。

房地产开发企业成本核算办法》第一章总则第一条为了加强企业的成本、费用核算，提高企业的经济效益，规范房地产开发企业成本核算方法，根据《企业财务通则》、《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》，结合城建集团实际情况及管理要求，特制定本办法。第二条本办法适用于城建集团从事房地产开发企业和单位。第二章成本核算的对象及要求第三条成本核算对象一般应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互相混淆、串户。成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素，分别做以下处理：1．一般的开发项目以每一独立编制设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。2．同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。3．对于个别规模较大、工期较长的项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。第四条各成本项目的预算成本(计划成本)和实际成本的核算范围，计算口径必须一致。第五条成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格，按照"权责发生制"的原则，分别进行成本核算，做到手续完备、内容真实、准确及时。按照"收益与费用配比"的原则，正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目。

第三章成本项目和开支范围第六条根据房地产开发企业会计制度规定，开发产品的成本项目分为：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．基础设施费；5．公共配套设施费；6．开发间接费(开发企业没有二级管理机构则无此项目)。第七条成本开支范围一、土地征用及拆迁补偿费：1．土地征用费：土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金。2．耕地占用税。3．劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴，超转人员安置费等。4．地上地下物拆迁补偿费：指私产发价、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出，地上地下市政管线拆改费。拆迁旧建筑物回收的残值冲减此成本费用。二、前期工程费1．规划设计勘测费：居住区总体规划、设计、项目可行性研究、环境评估、水文、地质勘察、测绘等费用。2．三通一平：为达到施工要求而发生修建道路，通水通电及伴随的破路、占地、维护、看管线、场地填土、平整费用。3．前期不可预见的其他费用。三、建筑安装工程费：列入建筑安装工程施工图预算项目的各种建筑工程费，含设备费。四、公共配套设施费：列入建筑安装工程施工图预算项目内的，在开发区内构成独立的非营业性建筑项目。如居委会、派出所、托儿所、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕；另外还有副食店、菜站、粮店、小吃店、邮局、中小学、文化站、奶站、门诊所、卫生站等。五、基础设施费：开发区内各种基础设施有开发区红线内道路及附属设施；供水管线、高压水泵房、环卫设施。六、开发间接费：指企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。包括开发人员的工资、奖金、福利费(按工资总额14％提取计入)、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅交通费、周转房摊销、低值易耗品摊销、咨询费、诉讼费、物资消耗、技术开发费，其他费用等。第八条下列开支不得列入成本1．为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出。2．对外投资支出。3．没收的财物、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金及企业赞助、捐赠等支出。4．应在应付福利费中列支的费用。5．应在期间费用开支的费用。6．国家法律、法规规定以外的各种支出，国家规定不得列入成本、费用的其他支出。

第四章成本管理责任制第九条开发企业按照分级、归口管理、权责结合，责任到人的原则，建立健全与生产管理体制相适应的责任制。第十条开发企业负责全面的经济核算，负责编制计划成本和降低成本措施，负责编制开发项目的概算，审查施工单位的概(预)算，负责审定内部结算价格，统一材料价格差异，办理工程价款结算，核算开发项目实际成本，负责编制和汇总年、季度成本报表。第十一条开发企业的经理，对企业开发经营的经济效果负全面责任。第十二条总会计师或行使总会计师职权的副经理，协助经理组织领导本企业的成本管理，正确执行成本计划，准确核算成本，对本企业的成本管理和财务管理负责。第十三条总经济师协助经理管理计划、经营、预算等项工作，采取有效措施，节约投资，降低成本，对其经济效果负责。第十四条总工程师协助经理管理规划、设计、施工、技术革新等工作，做到技术上先进、合理，经济上节约、有实效，对各项技术组织措施的经济效果负责。第十五条开发企业财务部门对成本管理的责任是：参与开发项目可行性研究和项目评估；汇总计划成本资料，制定本企业成本管理制度，监督成本开支范围；组织成本核算，考核成本计划的执行情况，对成本进行预测、预控和分析；编制成本报表。第十六条开发公司各部门，应结合本部的职责，在经理的领导下，以财务部门为核心参与企业成本管理，向财务部门提供有关数据资料，对本部门的成本管理负责。1．规划部门。负责开发项目总体规划，设计方案的选优；按批准的规划设计严格控制开发项目投资规模。2．经营计划部门。组织开发项目可行性研究，对项目提出决策性建议，编制年度开发建设计划，执行工期定额，严格控制建设周期；组织有关部门编制商品房销售计划、确定产品价格，负责办理产品预售、组织收取购房定金，及时办理产品销售，搜集并向有关部门提供市场信息。3．工程部门。按开发项目规划征购建设用地，及时组织拆迁安置和地上、地下物的处理，及"七通一平"，减少前期工程费用；按基本建设程序和规划设计要求组织工程实施；负责工程质量的监督、检查，组织工程质量的评定和竣工工程的质量验收。4．材料部门。负责材料设备的采购供应计划，核算材料设备的价格，降低采购成本；健全保管和收发制度，加强材料、设备的管理；办理收料与供料的结算手续，及时结算购房单位应负担的材料差价，降低材料成本。5．预算部门。参与开发项目可行性研究，编制开发项目投资概算和审核施工图预算；合理编制招标工程的造价标底；同有关部门签订经济合同并履行合同中的经济条款；编制计划成本。6．行政管理部门。负责编制管理费开支计划，制定管理费用的节约措施并组织实施；对管理费用实行指标分管，归口负责。

第五章计划成本编制第十七条开发项目的计划成本必须以开发项目总体现划为依据，由预算部门编报。一、编制计划成本的依据1．经批准的开发项目总体规划。2．工程项目设计概算。3．经建设银行预算审查处审核的工程预算，平方米造价指标、中标价等。4．市政府发布的征用土地和动迁的法规以及依法规而进行征地动迁的测算资料。5．中国人民银行发布的有关贷款利率现行文件。6．管理费用计算方法。7．市政府及其他有关部门制定的有关税费标准。二、编制计划成本的作用1．是确定商品房价格的依据。2．是编制年度成本计划，制定成本降低措施、内部承包考核的依据。3．是控制、分析、考核成本支出的依据。4．经建设银行批准可配合会计核算的开展。第十八条各单位编制所承担开发项目的年度成本计划，分解为季、月度计划。开发部汇总后，下达成本计划指标，协调与计划成本的关系，并考核完成情况。

第六章会计核算第十九条财务部门对成本核算对象进行日常的会计核算工作，建立成本帐目，依据统一的核算办法归集分配成本费用，及时结转。第二十条成本费用的归集、分配根据开发企业会计制度规定，在建设开发过程中所发生的成本费用，应在下列科目中核算。一、土地开发本科目核算开发各种商品性建设场地所发生的各项建设费用。企业开发的建设用地如果仅为商品房建设使用，且能分清使用对象，其成本费用可直接记入"房屋开发"科目核算，如果开发的同一建设场地所发生成本费用应由两个以上成本核算对象负担的，应先通过本科目进行归集，再按一定标准分摊记入有关房屋建设成本中。本科目下设立六个成本项目(下同)：1．土地征用及拆迁补偿费；2．前期工程费；3．建筑安装工程费；4．公共配套设施费；5．基础设施费；6．开发间接费。(一)成本归集，在建设过程中发生的成本费用时：借：土地开发-××工程贷：银行存款或应付帐款××单位(二)成本结转1．开发完成的商品性建设场地借：开发产品-土地开发-××工程贷：土地开发-××工程2．开发完成后用于企业商品房建设的建设场地借：房屋开发-××工程贷：开发产品-土地开发-××工程二、房屋开发本科目核算企业开发建设的各种房屋(不含代建房)所发生的各项建设费用，本科目下设成本项目(同上)。(一)成本归集在建设过程中发生各种成本费用时，根据承包单位提出的工程价款结算帐单和支出的各种成本费用发票。借：房屋开发-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位(二)在房屋建设竣工后，应及时按实际成本结帐。借：开发产品-××房屋贷：房屋开发-××工程(三)对不同步建设的未完配套设施，经有关部门批准，可以采取预提的方式预提配套设施费借：房屋开发-××工程贷：预提费用-××工程配套设施费(四)发生配套设施费支出口寸借：配套设施开发-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位(五)配套工程完工后，按实际支出冲减预提配套设施费借：预提费用-××工程配套设施费贷：配套设施开发-××工程实际支出数与预提费用的差额。实际大于预提时，应摊入有关成本项目，数额较大时，应视同待摊费用，分期摊入有关成本项目。实际支出小于预提费用，应冲减有关成本项目。三、配套设施开发本科目核算非营业性配套设施与房屋建设不能同步和营业性配套设施所发生的建设费用。本科目下设二个二级科目。即非营业性配套设施；营业性配套设施。(一)发生费用时借：配套设施开发-营业性(或非营业性)配套设施-××工程贷：银行存款或应付帐款-××单位(二)配套工程竣工验收后，按实际支出结转借：开发产品-××配套设施贷：配套设施开发-营业性(或非营业性)配套设施-××工程四、代建工程开发本科目核算企业接受委托单位委托，代为开发建设的除代建的土地、房屋以外的各种工程所发生的费用支出。下设二级科目同上。(一)发生费用时借：代建工程开发-××代建工程贷：应付帐款(银行存款)-××单位(二)代建工程竣工后，按实际成本结转借：开发产品-代建工程-××工程贷：代建工程开发-××代建工程五、开发间接费的分摊各内部核算单位发生的开发间接费用，先通过开发间接费科目核算，季度末按在建工程完成的工作量进行分配，季末一般无余额。计算公式：1．开发间接费分摊系数＝(季开发间接费用总计／季在建工程完成工作量)×100％2．某在建工程项目应分摊的开发问接费＝分摊系数×某在建工程项目季度完成工作量。六、其他费用的核算1．预提费用：企业按规定从成本中预先提取，但尚未支付或发生的费用。提取的原则应根据哪期受益哪期预提的原则进行，待实际支付后，据实调整预提费用。2．待摊费用：企业已经支出，但需由本期或以后各期成本负担的，分摊期不得超过一年的各项费用，如果摊销期超过一年时，应在"递延资产"中核算，但连续不得超过十二个月。

第七章期间费用的核算一、管理费用企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。包括工资、福利费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险金、房产税、印花税、车船使用税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏帐损失、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、技术转让费、存货盘亏毁损和报废损失等其他费用。二、财务费用企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业在经营中发生的利息净支出汇总净损失，调剂的外汇手续费，金融机构手续费及企业筹资中发生的其他财务费用等。三、销售费用企业为销售产品或提供劳务过程中发生的各项费用，以及专设的销售机构的各项费用。包括在产品销售过程中发生的广告费、展览费、代销手续费、销售服务费；在产品销售前发生的改装修复费、产品看护费、水电费等；专设销售机构人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费等。

第八章成本分析第二十一条企业为了降低成本，加强成本管理，制定降低成本目标，编制成本计划，加强成本控制，进行成本核算和成本考核，并采取各项措施，保证完成和超额完成降低成本的计划要求，在这个过程中，为了挖掘降低成本的潜力，寻找降低成本的途径和方法，应经常地进行成本分析。第二十二条成本分析实行全面分析和单项专题分析相结合，分季、年度分析，并加以说明。成本分析的方法，主要采用对比分析法和因素分析法两种。1．对比分析法：以实际指标与计划指标对比，找出实际与计划的差异，可以说明计划完成的情况，为进一步分析提供方向；同规模小区相比，可以找出各小区的差距原因。2．因素分析法：按成本项目逐个分析影响因素。

第九章成本报表第二十三条为了及时了解企业成本费用情况，指导各开发企业成本核算，各单位必须及时编报以下成本报表：1．在建开发产品成本表；2．已完开发产品成本表；3．开发间接费用表。第二十四条报表编制要求：1．企业在填列成本表各行次时，应按开发产品的类别和项目，逐行填列。同一成本核算对象的开发项目，所属各单项工程全部竣工，并已进行已完工程成本结转的，不再填列本表，本表应根据开发成本科目填制。季末十日前上报开发部财务科，年报另规定时间。2．已完开发产品成本表，本表填本年度内完工的开发产品，应按已完工开发产品类别和项目分栏逐行填列。上报时间同上。3．开发间接费用表：应根据开发间接费用科目分项填列，本表发生额应于分摊各成本项目有关科目开发间接费相等。上报时间同上。

天马行空官方博客：；QQ:1318241189；QQ群：175569632常平镇镇属企业集体资产与财务管理暂行办法第一章总则第一条为适应建立现代企业制度的需要，加强镇属企业集体资产与财务管理，规范镇属企业的财务会计行为，根据《中华人民共和国会计法》和国家有关法律、行政法规的规定，结合本镇实际，制定本办法。第二条本办法适用于持有集体资本的各类镇属集体企业(以下统称镇属企业)。第三条按照集体所有、分级管理、授权经营、分工监管的原则，镇财政分局根据镇人民政府赋予的职权，负责镇属企业集体资产与财务管理；镇属企业按照国家有关集体资产与财务管理的规章制度，承担镇属集体资产保值增值的责任。第四条：镇属企业会计统一由镇会计核算中心实行会计委派制，镇财政分局指导和监督镇会计核算中心开展会计委派业务，委派会计在会计核算中心和镇属企业的双重领导下开展财务管理和会计核算工作。第五条镇属企业应当按照建立现代企业制度的要求，明晰产权，理顺和规范资产与财务管理关系。第六条本办法所称“集体资产”，是指镇政府对企业各种形式的投资和投资所形成的资产，以及依法认定为镇属集体所有的其他资产。第二章管理职责与权限第七条镇财政分局是集体资产与财务管理的主管部门，其主要职责如下：（一）制定镇属企业集体资产与财务管理的各项规章制度和办法，建立集体资产产权登记制度，并组织实施和监督检查。(二)核定镇属企业集体资产，监管集体资产的营运、变动；(三)参与镇属企业制度改革，负责集体资产的管理；(四)组织清产核资和产权界定，办理资产产权登记；(五)负责集体资产产权纠纷调处；(六)指导财产评估业务，监管集体资产评估；(七)制定镇属企业税后利润分配制度，监缴集体资产收益；(八)制定镇属企业财务考核指标，组织集体资产营运效绩评价；(九)监管集体资产保值增值情况，防止资产流失；(十)指导和督促镇属企业建立健全内部资产与财务管理办法；(十一)政府授予行使的镇属企业集体资产与财务管理的其他职责。第八条镇财政分局对集体资产与财务的部分管理职能，可以委托给镇有关职能部门和镇会计核算中心分别行使。第九条镇属企业的主要职责如下：(一)执行有关企业资产与财务管理的各项规章制度，建立健全内部资产与财务管理办法；（二）负责集体资产的营运与管理，确保集体资产的保值增值；（三）积极参与市场竞争，自主经营，自负盈亏，不断提高经济效益；(四)确定镇属企业内部财务管理体制；(五)编制镇属企业年度财务预算和财务会计报告；(六)按照规定的程序和权限处置镇属企业各项资产；(七)按照国家政策确定镇属企业内部工资分配制度；(八)实行镇属企业内部资金集中统一管理，依法管理下属公司投资、融资事项；(九)制订镇属企业对外担保管理措施，依法审议下属公司对外担保事项；(十)制订镇属公司的税后利润分配方案和弥补亏损方案；(十一)组织内部财务考核和评价，落实集体资产保值增值的责任；(十二)统一向主管财政机关报送财务会计报表和年度财务预算、申办集体资产与财务审批事项；(十三)按照政府主管部门的规定行使其他有关企业集体资产与财务管理的职责。第十条镇属企业集体资产与财务管理的重大事项，包括合并、分立、转让、中外合资合作、公司制改建、增减注资等涉及集体资本变动的事项和重大资产购建或处理重大投融资、土地转让买卖、对外担保、工资制度、财务预算等经营管理重大事项，由公司提出方案，经过财政分局审核提出意见，报镇政府（财经领导小组）审议决定；对工资制度、社会保障、职工安置等涉及职工合法权益的财务事项，应当按照国家法律、行政法规的有关规定事先听取职工代表大会的意见。第十一条镇属企业对于按规定需要报批的集体资产与财务管理重大事项，应当以书面形式报送，并附送相关资料。第三章集体资产投入与营运的管理第十二条镇属企业应当按规定办理集体资产产权登记，集体资产产权登记证(表)是集体资本的出资证明，也是镇属企业持有并经营集体资产的凭证。镇属土地资产是镇财政资源，由镇政府统一管理，各镇属企业要把镇属土地资产的存量、分布、规划、用途等详细资料送财政分局备案。镇属企业因发展需要而涉及土地的征收、转让、出租或买卖的，均须持项目可行性报告或用地申请书送财政分局审核，报镇政府（或财经领导小组）批准。第十三条镇属企业对年度内的资产营运与各项财务活动，应当实行财务预算管理制度。企业编制执行的年度财务预算以及预算调整方案，应当报财政分局审查备案。第十四条镇属企业应当建立合理的开支审批制度，严格控制日常费用开支。第十五条镇属企业应当制定各项人工、材料、物料的消耗定额，编制各项经营管理费用预算，健全各项原始记录及相关的稽核制度，建立有效的成本控制制度和内部会计控制制度。镇属企业大宗原辅材料或商品物资的采购、固定资产的购建除按相关程序审批外，一般还应按照公开、公正、公平的原则，采取招标方式进行。镇属企业的工程建设应当参照《常平镇财政性资金投资基本建设项目管理暂行办法》执行。第十六条镇属企业用工制度应当符合有关的政策规定，企业管理层人员的聘用、任命需经政府同意报财政分局备案。镇属企业应当执行国家规定的工资政策。在工资总额增长幅度不超过本企业经济效益增长幅度、职工实际平均工资增长幅度不超过本企业劳动生产率增长幅度的前提下，企业可以自主确定内部工资分配办法。镇属企业经营者经批准可以实行年薪制、承包制或绩效挂购等分配制度。第十七条镇属企业借款必须坚持适度筹措、政府审批的原则，注意防范财务风险，并纳入财务预算管理。今后，企业因发展需要而对外融资举债的，均须填报借款申请书，列明融资的方式、金额、用途、借贷、期限、利息支付的来源、债务偿还计划等，用作投资的须附项目可行性报告，送财政分局审核，报镇政府（或经领导小组）批准。镇属企业应当建立以现金流为核心的内部资金管理制度，对企业资金实行统一集中管理，明确资金调度的权限和程序，控制负债规模并改善债务结构，降低企业资金成本。第十八条镇属企业对外提供担保，应符合《中华人民共和国担保法》的规定，充分考虑被担保单位的资信和偿债能力，并按照企业内部管理制度规定的程序、权限，经审批后进行。第十九条镇属企业对外投资必须符合国家产业政策和企业发展战略，做好可行性研究，纳入财务预算管理，并明确投资项目决策者和实施者应当承担的责任。镇属企业投入中外合资、合作经营企业的财产，必须在中外合资、合作经营项目批准后30日内，到镇财政分局办理中方财产转移申报手续。涉及国有划转土地使用权的，企业应当按照国家有关规定办理。镇属企业向境外投资，应当符合国家有关规定，办理境外资产产权属关系，承担有限责任。第二十条镇属企业合并、分立、转让、公司制改建等，应当在做好可行性研究的基础上，对各项资产进行全面清查，编制清查日资产负债表、财产清册和债权债务清单，与债权银行依法订立债务保全协议，制定包括职工安置、债权债务承继、转让价款结算、企业重整等内容的方案，并依国家相关程序进行。第二十一条镇属企业发生对外投资、合并、分立、转让、公司制改建等行为的，必须委托相关中介机构进行资产评估，并以评估价值作为确定资产交易价格的基础，经财政分局审查，由镇政府（财经领导小组）审定。第四章集体资产收益的管理第二十二条集体资产收益是指集体应分享的企业税后利润以及国家法律、行政法规规定的其他集体资产收益。第二十三条企业实现的经营收益，归镇属集体所有，由镇财政分局统一收缴。镇属企业向财政分局上缴利润的具体办法，由财政分局根据企业的具体情况分别制定。第二十四条镇属企业发生10万元以上的资产损失，包括坏账损失、存货损失、股权投资损失、固定资产及在建工程损失、担保(抵押)损失以及经营证券、期货、外汇交易损失等，由财政分局组织有关部门及时按财务制度等规定予以核实，查清责任。对核实清楚的资产损失，企业可区别以下情况处理：生产经营的损失计入本期损益；建设期间的损失计入工程成本或开办费用。第五章财务考核与评价第二十五条镇属企业财务考核与评价以集体资产保值增值能力为核心，内容包括财务效益、资产营运、偿债能力和发展能力四个方面，具体指标和方法，由财政分局会同政府相关部门根据各企业实际情况分别制定。第二十六条镇属企业财务考核与评价分为外部考评与内部考评。第二十七条企业内部考评由企业组织进行，主要检查、分析企业年度财务预算执行情况，按照国家统一制定的评价方法和评价标准考核各预算执行单位的经营业绩，并作为企业内部人力资源管理的一项重要依据。第二十八条镇属企业外部考评于企业年终决算后由财政分局会同政府有关部门根据年初制定的经营考核指标进行，以此确定企业年度经营绩效，并向镇人民政府（或财经领导小组）提交财务考核与评价报告，作为对企业领导人员奖惩及任免的参考。对已实行经营责任制的企业，可根据考评结果对经营者实行奖惩、分成等激励政策；对已批准实行年薪制的企业，可以考评结果作为确定年薪的基本依据。第二十九条镇属企业财务考