我国住房抵押贷款证券化风险浅析 住房抵押贷款证券化

本文格式为Word版，下载可任意编辑——我国住房抵押贷款证券化风险浅析住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化的产生，对房地产的融资拓宽了新的道路，也为证券业的进展做出了重大的付出，对房地产、证券市场、社会的进展有不成磨灭的功勋。然而在它的产生之际也带来了一些风险，这些风险假设处理的不当，也会阻碍社会经济的进展。

住房抵押贷款证券化，风险，对策建议

一、住房抵押贷款及其证券化的定义

住房抵押贷款证券化是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的滚动性较差，但具有未来稳定的现金流入，以其为支撑的住房抵押贷款集聚重组为抵押贷款群组。抵押贷款的参与者包括：发起人，特殊目的机构（SPV）、证券承销商、信用增级机构、信用评级机构、服务人、托管人、投资者。

二、住房抵押贷款证券化的风险表现

（一）我国住房抵押贷款证券化的风险表现

住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种，它是建立在住房抵押贷款的根基上的，由SPV从初始贷款人（一般为商业银行）那里添置抵押贷款债权，经过信用评级和增级后，发行相应的有价证券，为小额投资者融资供给了一种有效的渠道。住房抵押贷款证券化，对于每个环节，都有可能存在风险：

1，购房者在贷款阶段可能存在的风险。购房者从金融机构获得抵押贷款是这一系统的前提，这一贷款的质量，直接影响着整个系统的安好和顺遂。其风险会存在以下方面：

①抵押住房的价值问题，假设银行对抵押产品不能举行切实的评估，抵押住房的产权归属问题不明确，也会关系到抵押贷款的安好性。住房抵押贷款证券化是在住房抵押贷款的根基上进展来的。这种衍生产品的展现就是为了弥补原生金融产品的缺乏，回避其风险。假设本身的原生产品存在风险，那么就会使该证券的风险加大。

②借款人的违约风险。借款人的违约行为划分为理性违约和被迫违约行为。理性违约行为是指房价在展现强烈波动时，借款人通过理性的判断，而发生违约行为。被迫违约，是指房价走低，利率大幅度升高，借款人没有才能清偿的违约行为。

③提前还贷的风险。提前偿付会对债券持有人产生两方面不利的影响：一是，利率上升的时候，抵押证券的价格会下降，并且下降更大的幅度，由于高利率将降低早偿率，增加对低于市场利率的投资数量，从而使投资者遇到扩张风险；二是在利率下降的环境下，抵押证券的价格上涨幅度会由于早偿的可能性而被迫降低，所以投资者面临紧缩风险。

2，转让阶段可能存在的风险。资产证券化中，很重要的一点就是风险隔离。这个债权是否都完全转移对于证券的质量产生重大的影响。假设只是一种嘱托和受托的关系，金融机构的贷款风险没有转移，资产仍在银行的资产负债表上；而对于特设机构（SPV）来说，风险和收益是不对等的。另外还可能存在道德风险问题，即金融机构可能放松对贷款的质量操纵，这会增加特设机构的风险。

3，特设机构拥有的住房抵押贷款债券信用等级下降的风险。由于证券化交易与构成交易的根基包含有大量繁杂的因素，假设其中的一个因素恶化，会使等级降低。在信用增级阶段，由于我国缺乏担保制度，没有统一的登记机构，因此我国的信用增级的本金高。

4，住房抵押贷款发行阶段可能存在的市场风险，即特设机构发行的住房抵押贷款证券无人添置或者只能低价出售而造成的风险。

5，证券清偿阶段的风险。住房抵押地爱看证券到期时，特设机构不能向投资者兑付债权本息，住房抵押贷款也不能顺遂举行下去。

三、我国房地产抵押贷款证券化风险的防范措施与对策建议

（一）个人信用制度的建立和完善。可以在国内推广建立个人账户体系，通过各银行、各地区的网络，建立起国家个人信用系统。

（二）对特殊机构的要求。特殊机构（SPV）在添置金融机构供给的债权时，对贷款质量举行严格审查，只添置质量较高的债权，同时加大宣传力度，使金融机构明确贷款质量优劣的重要性，从而保证贷款质量的操纵。

（三）成立特意的债券评级机构，加强信用的升级和评估。借鉴外国的阅历，大力进展培育国内具有权威性的，有影响力的资信评级机构。进展自负盈亏的评级机构，学习先进的评级技术，借鉴丰富的信用评级阅历，供给信用评级水平，进展具有我国国情的评级体系。

（四）对于提前偿付风险的防范。提前偿付风险始终存在于MBS中，提前偿付锁住和支付罚金。锁住是在贷款发起后一段时间内不允许提前偿付展现，借款人选择提前还款时，务必为这一行为额外支付确定数额的罚金，以补偿贷款人或投资者因提前偿付而遭遇损失。

（五）信用风险的防范。证券产品的信用增级。信用增级为投资者供给信用养护，裁减违约风险的一种重要手段。表现在，提升抵押贷款证券的信用级别，为投资者供给决策参考；降低发行人的融资本金；对证券化交易供给确定的约束。

（六）利率风险的防范。推进利率的市场化，目前我国住房抵押贷款主要是浮动利率，利率的变化与调整主要受制于央行的金融管制和货币政策，不像其他国家那样实行利率市场化，非市场化利率很难通过建立模型来度量和预料。

（七）完善保险体系，利用保险机制分散、转移风险。要尽快建立专业性和政策性相结合的住房贷款保险体