房地产开发成本控制全案

房地产开发成本控制全案许多地产商在成成本的控制方方面，没有做做到精细化的的管理，大手手笔导致了高高成本，如果果王石的拐点点论一语成谶谶，地产商就就应该低下高高贵的头颅专专注于成本控控制与管理了了。向大家介介绍房地产开开发成本控制制的全案，以以供参考。一、投资决策策阶段投资决策阶段是是项目开发中中最为关键的的阶段，此阶阶段所做的项项目策划书、投投资估算是投投资决策的重重要依据，直直接影响整个个项目的成败败。在这一阶阶段应着重从从以下几方面面加强成本管管理。1.组织优秀的的项目团队项目行性研究以以及产品的开开发策划是一一个系统性、专专业性的工作作。在投资决决策阶段，公公司需要组织织一个由集团团公司和地产产公司经验丰丰富的专业技技术人才组成成的项目组，成成本控制人员员要参与投资资决策阶段的的具体工作。项项目组应由以以下人员组成成：建筑师、造造价工程师、营营销人员（或或委托专业策策划公司）、工工程技术人员员投资分析人人员、经营管管理人员（或或项目经理）。在投资决策阶段段，项目组应应完成从市场场调研、产品品策划、产品品定位、风险险分析到投资资估算与分析析的全过程工工作。其中，成成本控制人员员主要对城市市的市场状况况和经济形势势、建筑安装装工程造价状状况、政府费费税情况、贷贷款利率等做做出充分的了了解、分析和和判断。2.进行详细的的成本分析（1）土地开发发成本土地成成本支出约占占项目总支出出的20-30％，因此对土土地的确定应应充分考虑开开发风险和升升值空间，其其成本的确定定应包含：①土地出让金土土地出让金可可参考政府近近期出让的类类似地块，并并结合其位置置及周边状况况、建筑容积积率等进行修修正估算。②土地征用费、城城市配套费、拆拆迁安置补偿偿费土地征用用费、城市配配套费均有具具体规定。开开发企业在与与政府协商时时应充分利用用政策优势，针针对性地对项项目所涉及的的各项市政大大配套进行实实际调研，对对管线的增容容、道路的拓拓宽、公建的的配套作充分分估计。拆迁迁安置补偿费费一般采用货货币补偿，其其费用可参照照近期类似项项目。（2）前期工程程费用估算前前期开发费一一般占项目总总支出的3％左右，但但因各地实际际收费差异也也有很大差别别。“三通一平”“和临时设施施费应根据实实际估算，并并结合实际状状况充分发挥挥临时设施对对项目建设的的相对永久性性，从而相对对降低开发成成本。前期工程费用的的其它费用较较为繁多，规规定费率与实实际收费有差差异，开发商商应注意同相相关部门协调调。同时，随随着政府职能能的转变，许许多规费由硬硬性指标转变变为市场调控控，开发商应应确保其既符符合政府政策策要求，又满满足项目开发发利益。（3）建筑安装装工程造价成成本建筑安装装工程造价一一般占项目总总支出的45-555％，因地域域差异比例数数也不尽相同同。其成本分分析应首先分分析当前区域域经济形势，掌掌握建筑市场场中施工企业业总体状况。调调研近期类似似项目造价指指标，了解市市场人工、材材料变动情况况，对影响造造价的主要因因素进行分析析修正，合理理科学地确定定项目的建安安成本指标。并并对初步设计计方案的开发发成本进行分分析优化，共共同确定产品品定位。（4）社区管网网、配套设施施、小区智能能化费社区管管网费用对于于一些中档楼楼盘社区一般般为项目总支支出的6％左右。在决决策阶段，成成本控制的重重点应是对市市政大配套的的一次网站的的供应能力及及区内网站的的设置进行了了解、分析，做做好估算。区内配套应坚持持在不影响产产品品质定位位及差异化的的前提下，尽尽量做到精简简配套，同时时考虑配套项项目的可经营营管理性，为为项目后期的的物业经营运运作打好基础础；配套也包包括社区规划划配套，应考考虑其适应性性。小区智能化的定定位应坚持“宁精勿多、满满足基本所需需”的原则，繁繁琐的智能化化系统的维护护和运行费用用将给物业经经营管理增加加难度，而且且技术折旧非非常快。（5）园林环境境工程费园林林环境一般为为项目总支出出的3-5％，其成本应应同项目的定定位相关联，也也与项目所处处的地域环境境有关。（6）投资决策策阶段的费税税分析管理费费：根据城市市地域特点一一般确定为销销售收入2-3％。销售费用：一般般确定在销售售收入的2-3％，销售费费用的控制应应注意选择好好适当的广告告媒体，处理理好售楼处、样样板房的设置置方法及定位位。财务费用：投资资决策阶段应应对财务费用用做好充分估估计，正确运运用资本的杠杠杆，以最少少的财务费用用满足项目资资金链的连续续性。资金的的使用成本将将对开发商最最终利润产生生较大影响。税金：在决策阶阶段，开发商商应根据政府府有关规定估估算，并争取取获得政府支支持，减免部部分税费。在在二线城市，税税费的减免对对于异地开发发商来说是至至关重要的。（7）不可预见见费及风险分分析根据项目目的复杂程度度，不可预见见费及风险一一般为除去土土地开发费用用外的直接成成本的3-5％。投资决策策阶段，项目目组应做好项项目的土地成成本变化、建建造成本变化化、房屋售价价变化、开发发周期、容积积率、贷款利利率、政策变变化等方面的的风险分析，基基本保证风险险成本小于项项目净利润的的5-8％。二、设计阶段设计阶段的成本本控制是工程程造价控制的的重要阶段，其其对工程造价价的影响在75％以上。在在此阶段，成成本控制人员员通过恰当地地与开发商的的建筑师、设设计院的设计计师密切配合合，可取得事事半功倍的效效果。主要方方法和措施有有：1.根据项目定定位确定合理理的容积率项项目容积率的的大小将直接接关系到项目目的销售收入入和建造成本本。尽可能确确定一个基本本控制区间，充充分利用好土土地资源，并并结合项目地地形特点建造造环境景观，提提高土地利用用率。2.做好设计方方案的评审，加加强设计方案案优化成本控控制人员应对对设计方案的的结构体系、基基础造型、平平面布置进行行成本分析，向向建筑师提出出建议，使设设计方案不断断优化。同时时，对设计方方案的计算过过程进行评审审，杜绝人为为因素的保守守扩大，尤其其在设计系数数的取值上。3.实行限额施施工图设计，明确奖惩办办法对设计单单位施工图限限额设计指标标有：（1）每平方米米钢筋含量指指标；（2）每平方米米砼含量指标标；（3）单位施工工图预算指标标；（4）设计变更更费用限额指指标。4.加强设计质质量检查监督督，减少设计变变更费用对设设计单位的管管理工作具有有较强的专业业性，如果开开发商本身人人力资源不足足，可整合社社会资源，增增强事前控制制的力度。与与设计单位签签订的合同，应应明确规定因因设计质量不不足所造成变变更的制约措措施。给设计计阶段必要的的时间，也是是减少或杜绝绝“三边工程”的必要条件件。三、招投标与合合同洽商阶段段项目招投标与合合同的洽商确确定是项目成成本控制管理理工作中的重重要环节，很很多相关法律律文本均在此此阶段完成，许许多隐患和难难点也是在此此阶段留下的的，这个阶段段的工作质量量将直接影响响项目运作期期间的成本管管理和结算工工作。因此，成成本管理人员员在此阶段，应应根据项目总总体进度计划划使工程招投投标清晰、有有条理，使工工程合同符合合项目要求。1.做好招投标标工作的几个个主要措施根根据项目整体体施工计划制制订详尽的招招投标计划，通通过市场调查查分析，建立立和完善区域域性的施工单单位、建筑材材料、政策法法规等信息库库，为招投标标储备信息资资源。制订招招标计划的同同时，应明确确招标原则，界界定承包方式式、范围、支支付款办法及及甲供材料的的范围、方式式、分包项目目等主要合同同洽商条款。招标阶段控制造造价的主要方方法有：（1）单位工程程方面：以采采用总承包方方式为主，部部分项目分包包。单位工程程实行平方米米造价包干或或总价包干方方式，对于有有规模效益的的分项工程，如如门、窗、楼楼梯栏杆等采采用分包，同同样实行单方方造价包干。（2）甲供材料料方面：对于于涉及工程品品质的材料（如如外墙漆、装装饰材料等），宜宜采用统一甲甲方供料，一一些大宗主要要机电设备也也应甲方自行行采购。在资资金允许的条条件下，因季季节因素价格格变动较大的的某些材料（如如水泥、钢材材等），也可可充分发挥开开发商的规模模效益进行甲甲供。甲供材材料价格也应应通过竞标定定价，公司必必须确保比承承包商有价格格优势，避免免损伤承包商商的积极性。（3）区内配套套及园林景观观工程方面：：宜采用清单单报价形式招招标，同时招招标时应对主主材的规格、价价格、品质予予以明确。（4）智能化工工程方面：宜宜采用清单报报价方式招标标，合同价款款应采用可调调价款的方式式。招标时应应约定主要材材料价格的调调整幅度差值值，结算时，超超过此差值，其其价格将进行行调整（因为为电子产品更更新换代快，价价格降幅大，智智能化系统由由施工到投入入正常使用时时间跨度大）。（5）土石方工工程方面：区区内的土石方方平衡工程也也是成本控制制的重点，在在招标时宜选选择专业公司司进行施工，专专业公司之间间可采用单方方报价的竞争争方式进行投投标、竞标。招投标工作环节节多，有力的的监控将避免免决策失误、成成本失控。一一方面，加强强对投标单位位的资格审查查。详细审查查其单位的信信誉、经济状状况、操作能能力，避免“鱼目混珠”扰乱投标环环境，给招标标带来难度，甚甚至做出错误误的判断。另另一方面，加加强对标底的的审核。标底底的计算过程程具有专业性性、复杂性、人人为因素较多多的特点。企企业应建立复复核机制，避避免标底偏差差所产生的成成本提高或投投标单位盲目目低价中标给给工程管理及及结算工作带带来困难。2.合同管理体体系中的成本本控制（1）合同的严严密性除正常常应明确的合合同条款外，还还应对设计变变更、现场签签证的计价方方法、特殊工工艺的计价方方法、违约处处理方法及可可能遇到的风风险处理方法法等进行明确确，以便避免免结算时产生生分歧和矛盾盾。（2）合同的可可操作性合同同的可操作性性主要体现在在发、承包方方能够实际执执行。避免承承包方为取得得工程盲目承承诺不可能实实现的条款，从从而影响工程程进度以及项项目的各项计计划的实施。四、施工阶段的的成本控制施工单位与开发发商的管理理理念及方法往往往存在差异异，要想建造造出优质的楼楼盘，公司须须在一些关键键管理环节上上建立严密而而切实可行的的管理措施，体体现在成本管管理上主要有有以下三个方方面应予以加加强：1.加强设计变变更、现场签签证的监督和和管理施工阶阶段的设计变变更和现场签签证是不可避避免的，但应应处于一个严严密的管理控控制体系之中中。设计变更更及签证管理理控制体系应应明确：操作作流程、流程程环节中的责责任人、责任任人的管理权权限、流程环环节的确认时时限、否决及及责任追究制制度等。同时时，让施工单单位明晰该操操作体系，以以便于协作配配合，提高工工作效率，为为结算打好基基础。2.加强设备和和材料的品质质与价格管理理完善的设备备、材料管理理体系是打造造精品工程的的必要条件，通通常操作方式式有：（1）自行采购购既能起到成成本控制作用用，又避免双双方结算时产产生分歧。如如大型机电设设备（电梯、空空调等）、外外立面装饰材材料（外墙漆漆、饰面砖等等）等一些对对项目品质影影响较直接，同同时价格较高高又易发挥规规模采购优势势的材料要自自行集中采购购。园林景观观工程所用的的部分材料，也也可通过竞标标自行采购。（2）总承包单单位采购开发发商对一些建建筑常用的地地材、通用材材在限定品质质、性能的前前提下，可让让承包单位采采购，这样可可发挥承包商商比开发商更更熟悉市场的的优势，从而而调动其积极极性。（3）甲方限价价承包单位采采购一些没有有一次性包死死的工程，主主要材料价格格可通过发、承承包方共同议议定一个价格格确认程序来来确认价格，结结算时按限定定价格结算，限限价时应明确确价格时限及及范围。上述材料采购的的三种方式都都应在样板、样样品认证制度度、进场验收收确认制度监监控下才能投投入使用。3.加强资金计计划执行的监监控（1）资金计划划是建立在项项目的各项合合同已确定且且总体施工进进度计划已确确认合理的基基础上，这就就要求成本控控制人员与工工程管理人员员在前期相互互协调，扎实实地做好基础础工作。（2）施工阶段段的工程款支支付是以资金金计划为基础础的，它应同同施工进度计计划相协调，在在这样一个总总框架下监控控项目，可使使工程管理更更加清晰。当当月实际发生生额的增减超超过资金计划划一定比例时时，成本控制制人员和工程程管理人员应应及时分析、阐阐明原因，严严重时，提出出成本预警和和工程进度预预警。（3）资金计划划与成本的动动态控制相结结合，可使公公司更好的掌掌控项目的运运行，使企业业的销售收入入与工程支出出处于良性循循环。五、结算阶段的的成本控制结算工作的突出出特点是：“大量性、集集中性、复杂杂性”。为避免结结算时产生主主观上的错误误和漏洞及客客观上的疏忽忽应建立以下下机制：1.会议确认制制结算原则采采用会议确认认制。通过结结算会议确定定结算方法、人人选、结算期期限、除正常常结算项目之之外所发生的的特殊问题以以及合同没有有约定或双方方分歧较大的的项目。2.二次复核。审审计制建立切切实可行的二二次复核、审审计机制，使使结算工作