房地产企业核心竞争力培育探讨论文

第1章绪论1.1论文研研究的现状和和意义随着美国次贷危危机的爆发，中中国的房地产产界争论已经经不是在于房房价是否过高高，房地产是是否存在泡沫沫的问题上了了，更多的企企业家都把心心思放在企业业核心竞争力力上。经济增增长型的市场场需要企业有有突出的核心心竞争力，应应对经济萎缩缩的市场更是是体现核心竞竞争力的时候候。随着消费费者购房消费费日趋成熟，以以及中央、地地方政府对房房地产业发展展的宏观调控控政策的不断断出台和完善善，房地产市市场的竞争必必然日趋激烈烈，企业要想想在竞争中获获得优势，就就必须提高企企业的核心竞竞争力。然而，如何提升升房地产企业业的核心竞争争力，从哪些些方面提升，怎怎么提升？这这些就是困扰扰现在房地产产企业的根本本问题。各路路专家众说纷纷纭，在房地地产企业生死死存亡的关头头，房地产企企业的核心竞竞争力对企业业的影响力充充分得到了体体现。金融风风暴促使了房房地产企业不不得不进行彻彻底的整改。本文结合房地产产市场的现状状，从人才、资资本、房屋产产品、客户服服务及品牌五五个因素，对对房地产企业业核心竞争力力的重要性及及何如从这五五个方面提升升房地产企业业竞争力进行行了探讨。1.2研究的的方法运用理论联系系实际的方法法从实际出发，理理论联系实际际是本文研究究的前提基础础和基本方法法。同时，本本文将结合我我国的基本国国情，基本社社会主义制度度及近几年来来房地产市场场状况，系统统地分析当前前房地产企业业的现状。本本文的研究目目的不仅要在在总结经验的的基础上进行行丰富完善，而而且要不断地地运用发展的的理论去直到到我们房地产产企业的实际际工作。定性与定量相相互结合定性分析是对事事物的规定性性的分析，定定量分析则是是对事物数量量、比例及其其趋势的分析析。在研究此此课题时，一一方面要通过过定性的分析析从房地产市市场的运行中中寻找出内在在的必然联系系，揭示其发发展规律；另另一方面，通通过定量分析析，为房地产产市场的各方方面提供切实实可靠的佐证证。第2章房地产企企业核心竞争争力的界定2.1房地产产企业核心竞竞争力的概念念近年来，什么是是房地产企业业核心竞争力力的讨论日益益激烈。关于于核心竞争力力的概念早在在1990年《哈佛商商业评论》里里的说法是：：核心竞争力力是在一个组组织内部经过过整合了的资资源、知识和和技能。这是是由美国密西西根大学商学学院教授普拉拉哈拉德(C.K..Prahaalad)和伦敦商学学院教授哈默默尔(G.Haamel)发表的《企企业核心竞争争力》中提出出的。他们对对核心竞争力力的定义是：：“在一个组织织内部经过整整合了的知识识和技能，尤尤其是关于怎怎样协调多种种生产技能和和整合不同技技术的知识和和技能”。在普拉哈哈拉德和哈默默尔看来，核核心竞争力首首先应该有助助于公司进入入不同的市场场，它应成为为公司扩大经经营的能力基基础。其次，核核心竞争力对对创造公司最最终产品和服服务的顾客价价值贡献巨大大，它的贡献献在于实现顾顾客最为关注注的、核心的的、根本的利利益，而不仅仅仅是一些普普通的、短期期的好处。最最后，公司的的核心竞争力力应该是难以以被竞争对手手所复制和模模仿的。正如如海尔集团总总裁张瑞敏所所说的那样：：“创新（能力力）是海尔真真正的核心竞竞争力，因为为它不易或无无法被竞争对对手所模仿。”综上所述，企业业核心竞争力力，即企业在在市场竞争中中起关键和主主导作用的生生产要素，是是企业保持长长期竞争优势势、获得稳定定收益且不易易被对手模仿仿的独特能力力。企业核心心竞争力的最最终目的是企企业的良性发发展和利益最最大化，学者者们对核心竞竞争力的探讨讨也一般集中中在能够提升升这两方面的的作用点，比比如：人才、资资本、房屋产产品、客户服服务和品牌等等等。2.2房地产产企业核心竞竞争力的表现现房地产核心竞争争力到底是什什么？合生创创展说是土地地，潘石屹说说是创新，王王石说是人才才，任志强说说是资本，到到底是什么呢呢？每一个公公司都有自己己看待房地产产企业核心竞竞争力的重点点所在，这四四人仅仅是代代表四个地产产大亨的看法法，当然还有有些地产大亨亨有着自己独独特的见解，比比如：大连万万达的品牌，万万科的万客会会等等。总结结起来，房地地产企业核心心竞争力的表表现主要集中中在五个因素素：人才、资资本、房屋产产品、客户服服务和品牌。以人为本“以人为本”这这四个字，在在每一个公司司的网站上都都能看到，可可见每一个企企业对于人才才是多么的渴渴望，人才是是企业核心竞竞争力的关键键。房地产是是人才密集型型行业，人才才需求量大。从从趋势看，房房地产行业的的竞争已经转转入了人才的的竞争，同时时，房地产业业自身所具有有的专业性强强、风险大、投投资额大、投投资回收期长长、工作关系系复杂等特点点决定了房地地产从业人员员必须要有扎扎实的专业知知识、良好的的心理素质、长长远的眼光及及很强的综合合能力。当前前，房地产企企业人力资源源管理还普遍遍存在专业人人员，高级人人才严重匮乏乏，员工流动动过于频繁，只只强调对员工工的开发而忽忽视对各级管管理者素质的的提高，缺乏乏完善、科学学、规范的人人力资源管理理制度和体系系，不注重企企业文化建设设等亟待解决决的问题。王王石说人才是是房地产企业业核心竞争力力的重点所在在，的确，人人才对于万科科来说是尤为为看重。2004年5月，万科正正式启动“万科人才资资质模型”，这个模型型包括资质模模型和测评工工具两部分内内容，前者为为万科需要什什么样的人提提供了标准，后后者用来衡量量一个具体的的人符合标准准的程度。这这是一个专为为万科人制定定，测评报告告将为最后的的录用及升迁迁结果提供参参考。在这个个模型下已经经走出了以批批批精干的职职业经理人，王王石、郁亮、郭郭均、莫军、林林少洲等等，每每个都是能够够独当一面的的职业经理人人。可以说“万科人才资资质模型”不但为万科科自己培养了了一大批精干干的管理层，也也为社会培养养不少房产精精英。一流的的人才造就一一流的企业，房房地产企业核核心竞争力的的高低很大一一部分因素体体现在人才上上。资本储备房地产业是资金金密集型行业业，充裕的资资金筹备是保保证企业正常常运作的前提提，房地产也是是一个长期投投资的过程，强强大的资金后后盾是工程顺顺利进行的必必要保证。房房地产业是高高风险、高投投人、高回报报的资金密集集型行业，充充裕的资金筹筹备是保证企企业正常运作作的前提，因因此资本要素素的培养对房房地产企业至至关重要。与与其他国家的的房地产企业业相比，我国国房地产开发发企业平均资资产规模、年年均开发规模模都非常小，与与房地产业资资本密集的行行业特点极不不相称。由于于开发商形不不成规模，社社会资源分散散，造成资源源低效率使用用，是开发商商整体水平不不高的主要原原因。单个企企业，由于开开发商不能规规模筹集资金金，也就无法法投人足够的的资源用于新新产品技术层层面的研究；；也就不能积积极采用新型型材料和新工工艺。因此，拓拓宽融资渠道道，实现优胜胜劣汰，最终终走兼并收购购的整合之路路是我国房地地产业发展的的必然趋势。20世纪末期，许许多房地产公公司选择上市市来加强自身身的资金实力力，特别是万万科，1991年万科上市市，正是利用用这笔资金，万万科得以高姿姿态以2000万元的报价价，一举拿下下威登别墅地地块。上市筹筹集资金，使使万科有了充充足的资金，走走上了高速发发展的大道。李李嘉诚领导的的长和系坐拥拥强大的资金金，在内地从从容规划，不不断通过抢地地增加土地储储量。长和有有如此的胃口口，正是亚洲洲首富李嘉诚诚的支撑。当当房地产走向向商业化的那那一刻，资金金就成为了重重中之重，任任何与商业有有关的产业离离开了资金就就是空谈，地地产更不用不不说，作为长长期的大额的的投资，资本本储备尤为重重要。质量理念产品质量是企业业成长的生命命线，在房地地产业，施工工质量是产品品成功的关键键，“前营销”工作做得再再好、开发理理念再先进也也要通过一个个切实的产品品来体现。房房地产与其他他经济产品相相比较,既有一般商商品的属性,又有其特殊殊性,是一种特殊殊商品。认识识房屋质量的的重要性，强强化质量生命命线的理念，是是企业扎实发发展的基础。杭杭州绿城，在在浙江人的心心里，“绿城”就是质量的的代名词，13年的历程，让让绿城真正走走进了百姓的的心里。早期期的桂花园系系列、九溪玫玫瑰园、丹桂桂园、桃花源源等，现在的的丽江公寓、蔚蔚蓝公寓、蓝蓝庭公寓、玉玉兰公寓等等等，这些楼盘盘在质量和性性价比上都打打上了“绿城品质”的烙印。绿绿城·杭州桂花城城荣获2000全国新世纪纪人居经典住住宅小区金奖奖，2002“中国精品楼楼盘”杭州代表楼楼盘。2000年10月21日，联合国国人居中心主主任安娜女士士在参观完绿绿城·杭州九溪玫玫瑰园后留下下了“Goodtobeeheree!”的题词。九九溪玫瑰园作作为杭州人居居环境的经典典代表楼盘，为为杭州赢得了了荣誉。这些些奖项都是对对绿城楼盘品品质质量的合合理评价。绿绿城的成功，是是其一贯坚持持的质量理念念为其在与同同行的竞争中中取得了客户户的信心，也也是其核心竞竞争力的充分分体现。客服服务体系系顾客是上帝，这这是所有商家家的一致观点点。在房地产产业中，这是是尤为重要的的，因为住宅宅的售后服务务不是一年两两年，是70年的长期服服务，所以住住户对于住房房的物业和售售后服务看得得尤为重要，住住户在选择楼楼盘是物业就就是一个重要要的考察方面面。作为住宅宅业的龙头老老大，万科于于1998年在深圳成成立万客会，是是万科集团于于国内首创的的房地产企业业客户俱乐部部。多年来，万万客会致力于于在“让万科理解解客户，让客客户理解万科科”的基础上建建立理性、对对等、双赢的的与客户间的的供求交流方方式。为什么么万科的楼盘盘一直畅销的的原因和万客客会有很大的的关系。古人人云：得人心心者得天下。万万科致力于对对客户的维护护，万客会的的打造，使得得万科的住户户成为了万科科发展坚实的的后盾。品牌效应房地产的竞争格格局已由过去去的单纯概念念营销向品牌牌营销过渡，品品牌不仅仅代代表着企业的的知名度和实实力，同时也也代表着产品品的特色、信信誉和品质。当当房地产业发发展到一定水水平，行业竞竞争日趋激烈烈，消费者也也越来越成熟熟，品牌在消消费者购房决决策中的作用用越来越重要要。大连万达达之所以会成成为家喻户晓晓的品牌，得得益于王健林林的前瞻意识识，一开始就就把目光投向向了1994年中国甲A足球，万达达在甲A创下三连冠冠的成绩，一一下子把“万达”这个名字传传遍大江南北北。王健林之之所以投资足足球，正是他他对品牌的看看重。现今，杭杭州绿城也效效仿大连万达达投资中国足足球，收得的的效果也是相相当理想。在在市场经济体体制下，企业业的竞争早就就进入了品牌牌的竞争，市市场、企业、消消费者对品牌牌的需求趋于于旺盛，品牌牌竞争力逐渐渐成为企业的的核心竞争力力。对于消费费者来说,企业的核心心竞争力是可可感知的实实实在在的利益益,而品牌竞争争力又是这种种利益的最佳佳表现形式。第3章房地产企企业核心竞争争力的作用分分析房地产市场已经经从有钱排队队买房，转向向了有房想办办法卖出去的的局面，随着着市场竞争的的加剧，人们们更看重开发发商的实力，物物业的质量好好坏，而不仅仅仅是针对地地段挑房子。所所以，房地产产企业核心竞竞争力的作用用在这个阶段段很直观地反反映出来了。3.1房地产产市场竞争现现状分析从2008年下下半年开始，房房地产市场从从一个快速增增长期进入了了调整期，说说白了就是企企业之间赤裸裸裸的竞争。在在竞争中，很很明显企业是是否具有竞争争力就是根本本，而核心竞竞争力就是竞竞争中的主导导优势。进入入2009年，面对供供过于求，人人们处在观望望阶段，国家家宏观调控的的力度不断加加大，各项优优惠政策陆续续出台，面对对这块不够大大的蛋糕，一一些有预见性性，有竞争力力的房地产企企业响应政府府，打出优惠惠措施，迅速速回笼资金，而而一些竞争力力不够的企业业则面临着倒倒闭或者已经经倒闭了。如如杭州市文广广集团推出了了“你买房我贴贴钱”活动，说白白了是变相打打折，但收到到的效果却远远远好于直接接打折让利的的结果。虽然然效果只是短短期的，却收收到了快速回回笼资金的效效果，如参加加这次活动的的云溪香山、红红苹果、耀江·文鼎苑等等等。从这些新新颖的打折活活动不难看出出，如今房地地产市场已经经进入了抢着着吃的局面，要要能够争抢到到食物，就需需要有足够的的竞争力。3.2房地产产企业核心竞竞争力的作用用分析房地产企业核心心竞争力主要要体现在人才才、资本、房房屋产品、客客户服务和品品牌等五个方方面，这五个个方面分别起起到什么作用用呢？人才，房地产产企业的根本本人才，对于一个个企业来说是是至关重要的的，不管是执执行力，还是是管理能力，都都是需要人去去做，需要人人去体现。所所以“以人为本”不是企业提提出来，而是是显而易见存存在的事实，正正因为有优秀秀的团队才会会有优秀的企企业。上面提提到了“万科人才资资质模型”，这是2000年惠普人力力资源负责人人推荐给万科科的，那么从从2004年这个模型型正式建立至至今万科的人人才库发生了了什么变化，又又使万科发生生了什么变化化？用“万科大学”这个名词来来概括万科对对人才的培养养是最贴切的的。万科大学学，就是说万万科在别人看看来已经像大大学一样在生生产职业经理理人，是个人人才的产出地地而不仅仅是是内销了。这这些人才使万万科2009年1月份实现销销售面积28.6万平米，销销售额金额21.9亿元，分别别比08年同期增长24.2%和18.6%，在金融危危机的背景在在仍取得这样样的成绩，应应该归功于万万科的职业管管理团队。外外界对万科的的评价已经不不仅仅是住宅宅业的龙头了了，在人才的的培养上，万万科也走在了了最前面。要要提升房地产产企业核心竞竞争力，人才才是首当其冲冲的，是最直直接也是最根根本的竞争力力所在。资本，房地产企企业核心竞争争力的底气任何企业都需要要资本，资本本是一个企业业实力最有说说服力的体现现。在竞争中中，资本就是是底气，就是是发言权，只只有雄厚的资资本作为保障障，其他的措措施和改革才才能顺利实施施。房地产业业本来就是一一个长效的巨巨额的投资过过程。在近几几年的房地业业冒出来的大大企业中，许许多都是资本本转型过来的的，像保利地地产、招商地地产、昆仑职职业等等，都都是半路出家家，靠的就是是雄厚的资金金后盾。万科科当然是个例例外，但是万万科也是借助助于1991年上市筹集集了大量资金金来攻城略地地。保利地产产，隶属于保保利集团，保保利集团是央央级企业，其其资金实力毋毋庸至于，借借助于这个力力量，2006年保利地产产在上海上市市，很快就进进行大面积的的攻城略地，到2008年，保利地产市场份额占了1.3%，较2007年0.58%，增长了124%，开始威胁万科的地位。像保利地产这样的企业还有很多，他们能够疯狂的攻城略地，总公司雄厚的资金实力就是他们的底气。资本，就是钱，没钱连拿地都没办法，不用说开发房地产了，所以资本在房地产企业核心竞争力中的作用是毋庸置疑的。房屋产品，房房地产企业核核心竞争力的的基础什么是房地产，房房地产就是土土地、建筑物物及固着在土土地、建筑物物上不可分离离的部分及其其附带的各种种权益。房屋屋产品就是建建筑物和与他他配套的一系系列附带品。它它是给人们最最直观的印象象，也是最能能给人们印象象的东西，人人们最关注的的也是房屋产产品。截至2008年12月底,绿城2008年总销售额额达151.8亿元,同比上年减减少2.2亿元。虽如如此,这个业绩在在新的中国房房地产企业“百亿俱乐部”前进了一位,位列第五,仅次于万科科、中海、保保利、碧桂园园。地产中国国网最新从绿绿城房地产获获得以上消息息,而这一业绩绩在杭州及浙浙江房产企业业销售额榜首首。绿城业主主对绿城物业业的忠诚度达达到了87.6%。对此业绩,绿城方面则则认为与公司司产品品质有有关。绿城董董事长宋卫平平曾明确表示示,不能因为阶阶段性的困难难而导致行业业的倒退,尤其是品质质方面的倒退退是非常不应应该的。绿城城的房产集中中在长江中下下游地区，不不像万科、保保利、中海等等是全国性的的，所以绿城城能取得如此此销售额与87.6%绿城业主忠忠诚度是分不不开的。房屋屋产品品质，是是绿城的追求求，也是绿城城核心竞争力力的体现。房房产是长期的的产品，品质质就是至关重重要的，房地地产企业核心心竞争力的基基础就是房屋屋产品，没有有质量的保证证，其他的一一切努力换来来的只是业主主的抛弃。客户服务，房房地产企业核核心竞争力的的出发点房地产本身不是是经常性消费费品，所以很很多开发商忽忽略了客户维维护，认为二二次消费的客客户只占了一一小部分。可可是不要忘记记，最好的品品牌就是住户户嘴里流传的的品牌，所以以，客户服务务不但是住房房价值的体现现，也是品牌牌延伸的途径径。根据独立立第三方所作作调查，目前前万科客户的的重复购买意意向为63％，30％左右的业业主由老客户户推荐，70％以上则靠靠市场口碑吸吸引。从调查查数据上看，万万科客户满意意度还是不错错的。不过，PulteeHomees公司达到40％以上的客客户实际重复复购买率，仍仍让万科看到到了进一步培培养客户忠诚诚度的充分空空间。显然，对对进行大规模模跨地域经营营的PulteeHomees公司与万科科来说，同样样面临着每一一个局部地区区内强势企业业品牌对全国国性企业品牌牌的有力挑战战，客户的品品牌忠诚度如如何，往往是是开发商在日日益激烈的市市场竞争中成成功与否的一一个关键。品牌，房地产企企业核心竞争争力的先锋品牌是房地产市市场成熟的标标志。房地产产市场发展到到现在，已开开始步入成熟熟阶段。一个个成熟的房地地产市场，开开始意识到品品牌的重要性性了。在市场场不太成熟，供供不应求的时时候，产品根根本不需要品品牌。因为产产品一生产出出来就能卖掉掉，就不用花花太多的心思思去打造品牌牌。只有在市市场竞争比较较好的情况下下，才需要通通过品牌这个个媒介，让别别人来对比和和评价产品的的品质如何。无无论是对企业业还是对社会会来讲，品牌牌可以降低供供应方和消费费方的一些成成本。现阶段段，由于房地地产品牌的根根基太浅，我我国房地产品品牌成熟尚需需假以时日。其其主要原因有有三：一是品品牌的形成在在很大程度上上有赖于消费费者的成熟，而而商品房消费费者的品牌意意识尚未形成成；二是国内内开发企业普普遍缺乏清晰晰连贯的品牌牌策略和完善善的识别系统统，未建立起起有效的品牌牌管理架构及及体制，品牌牌在消费者心心目中的形象象定位模糊不不清；三是房房地产开发具具有明显的地地域性特征，由由此开发商开开发的各项目目之间、项目目与开发商之之间的品牌形形象连接容易易脱节，这是是房地产品牌牌经营最难克克服的先天存存在的阻力。随着市场经济的的发展，消费费者品牌意识识的提高，一一些房地产企企业开始尝试试由产品经营营进入品牌经经营，站在品品牌的高度来来运作市场。进进入2009年，房屋空空置率不断攀攀升，房地产产业进去高度度竞争的时代代，品牌效应应开始显现。2000年王健林提提出万达品牌牌整合，从“知道足球就就知道王健林林”到“知道房地产产就知道王健健林”，万达走了了一条完整得得品牌路线。1994年以来，全全国刮起了大大连万达风，大大连足球在全全国声名远播播，万达也成成为了家喻户户晓的品牌。乘乘着足球打下下的品牌效应应，王健林适适时退出足坛坛，让万达房房产的品牌跟跟上了足球的的脚步。经过过近10年得调整，万万达的品牌依依然深入人心心，而万达的的房产也同样样受人追捧。借借助足球产业业功率强大的的助推器，大大连万达已成成功进入二度度发展空间。品品牌成为了万万达进军的先先锋，房产未未到品牌先至至，为万达进进军全国扫除除了不少障碍碍。王健林在在一次访谈中中说到：“足球给我们们公司带来很很高的声望和和美誉度，为为我们向异地地发展奠定了了良好的社会会基础。足球球踢出了‘万达’的影响力，显显示了‘万达’的实力。如如果没有足球球，我们可能能还需要更长长的时间才能能成为全国的的知名企业。”与其说足球球成就了万达达，不如说王王健林对品牌牌的看重使万万达走在了房房产企业的前前列。品牌驱驱动就是建立立起以品牌为为主导的战略略，企业的经经营活动以品品牌为核心，一一切活动的目目标就是提升升品牌价值，塑塑造品牌的强强势地位。这这是未来房地地产发展的趋趋势，卖的不不是房子，而而是一种情感感与文化，实实现的是品牌牌与消费者的的情感沟通，带带给消费者的的是一种体验验，而品牌此此时已经发展展成为情感品品牌。第4章提升房地地产企业核心心竞争力的途途径市场竞争力有限限是我国房地地产企业面临临的普遍问题题，而次贷危危机的爆发是是市场竞争力力逐渐上升。随随着房地产市市场竞争的日日趋激烈，我我国房地产企企业唯有追求求企业核心竞竞争力的培育育和提高才可可谋求长期竞竞争优势，促促进企业及行行业的可持续续发展。4.1寻求人人力资源开发发的制高点确定房地产企业业的关键人才才实际上不同的人人，不同的职职位在价值创创造过程中的的作用是不一一样的。房地地产企业的技技术人才有三三类：核心技技术开发人才才，技术应用用人才和技术术操作人才。核核心技术开发发人才是掌握握企业核心技技术的人才，对对房地产企业业而言主要是是指具有市场场定位能力，功功能规划能力力及设计识别别能力的人才才；技术应用用人才是把开开发出来的技技术及时转换换为产品或服服务的人才，确确保生产出来来的产品符合合甚至超过开开发要求的水水平，并能够够对新技术的的不足之处提提出改进意见见；技术操作作人才是直接接将产品加工工出来的人才才，对房地产产企业而言，后后两种人才主主要是项目负负责人、工程程技术人员。由由于这三类人人才对专项技技术的把握程程度不同，因因而在企业中中的作用和影影响也截然不不同，对企业业的作用和影影响逐步减弱弱。这三类人人才在企业经经营活动中的的作用和影响响各不相同，经经营决策人才才的状况如何何对企业发展展有非常大的的影响，甚至至会决定企业业的成败。所所以经营决策策人才和核心心技术开发人人才是提升房房地产企业核核心竞争力的的关键人才，而而在家族式的的企业中这是是较难通过家家族内部完全全解决的。完善科学的人力力资源管理体体系人力资源招聘和和市场对接，多多渠道、全方方位引进选拔拔任用人才。招招聘之前必须须评估公司的的人才现状，掌掌握内外部的的人力资源信信息，制定科科学合理的人人力资源规划划。在招聘人人才的渠道方方面，利用网网上招聘、人人才市场、猎猎头公司、专专家引荐等手手段，采用科科学的人力素素质测评技术术。如面试心心理测试、评评价中心等方方式选择合适适的人员。建建立动态、公公平的绩效考考核与薪酬体体系。薪酬体体系是一名员员工价值最直直接的体现，也也是员工看重重最实际的方方面。在设计计绩效考核体体系时应注意意，要避免为为了考核的全全面使考核缺缺乏可操作性性；针对不同同岗位设置不不同的绩效考考核方式，避避免完全量化化状况的出现现，发挥主观观考核的优势势；绩效考核核要随着企业业发展适时调调整。房地产产企业各经营营业务性质相相异，经营复复杂的特点要要求其薪酬设设计的多样化化，根据国家家政策、经济济环境、人才才市场状况、同同行业其他企企业薪酬状况况等因素，再再结合自身情情况制定可行行的薪酬管理理体系。4.2从资金金链体现雄厚厚资金实力房地产业是资金金密集型行业业、投资金额额大，回收期期限长，房地地产企业发展展需要有雄厚厚的资金实力力做后盾。资资金链，是一一个企业的鲜鲜血，几乎所所有的企业稍稍做大一点，就就会违背企业业经营效率这这个根本，因因此，如何保保证资金链的的连续性发展展，可以说是是企业经营的的根本。一要要有充裕的自自有资金；二二要有良好的的融资能力。充充裕的自有资资金和良好的的融资能力在在一定程度上上相互促进、相相辅相成。目目前，我国房房地产企业自自有资金不足足，融资渠道道单一，使房房地产企业开开发规模小、水水准低、配套套设施不完善善，难以实现现集约化经营营，抗御风险险的能力差，资资金链条十分分脆弱，直接接制约了我国国房地产企业业的健康、持持续发展。如如何开阔融资资渠道，增强强资金链就成成了各大房产产企业关注的的焦点。产业链适时横向向发展多方面的产业链链在有效抵御御金融风险的的前提下也是是增加现金流流，提高公司司流动资金的的有效途径，从从而增强了公公司的资金实实力。横向发发展的途径有有兼并、投资资、收购等等等，通过不断断得资金衍生生增加总公司司的资金实力力。上市融资上市是一般企业业常用的融资资方式，也是是现阶段有一一定规模的企企业通常选择择的路。上市市使融资面更更加广泛，融融资额更加巨巨大，但是一一旦企业上市市，市场的波波动对企业的的影响也将变变得更加剧烈烈。这是风险险和机遇并存存的方式，企企业本身必须须有很好的操操控性和预见见性。提升企业品牌和和信用度从开发企业的债债权融资情况况看，由于没没有企业债券券的发行、不不动产基金和和不动产信托托基金的支持持、抵押信贷贷的证券化，使使企业债权融融资都集中于于银行，银行行成为唯一的的债权融资出出口。这样造造成开发资金金的信贷、物物业抵押的信信贷、购房的的消费信贷、建建筑企业垫付付的工程资金金都依赖于银银行。企业的的融资离不开开银行的支持持，良好的品品牌和信用影影响能使企业业在融资时得得到更大的信信任和支持。信信用度，这本本身就是一个个抽象的概念念，也是一个个较难建立的的项目。信用用，是长期持持之以恒换来来的回报，说说白了就是诚诚信，是企业业能按照法规规按照合同，诚诚实守信得处处理问题的体体现。现今社社会，信用两两字越来越重重要，不但是是银行体系，客客户也是很看看重的。所以以，良好的信信用保证是21世纪企业发发展的先决条条件。当然，好好的信用度能能更好哦得解解决银行贷款款问题，从而而解决企业的的资金问题。4.3提升品品质，优化性性能房屋品质包括房房屋本身的质质量和物业等等后期服务的的质量。在当当前房地产市市场，房屋本本身的质量虽虽也时有发生生，但有政府府机关和媒体体的介入，房房地产开发商商基本能保证证房屋应有的的使用性能。当当然偷工减料料的地方也是是存在的。物物业管理的不不完善是现阶阶段我国房地地产市场的严严重诟病，许许多开发商在在卖出房子后后就算服务完完成了，没有有优质的后续续物业管理跟跟上，使得小小区的环境和和治安陷入紧紧张的状态。房房屋质量的提提升可以从三三方面入手。建筑设计建筑设计是房屋屋质量的关键键点，是建筑筑物的根本。建建筑设计质量量能否保证从从根本上关系系到房屋本身身的质量问题题。建筑设计计指标不能一一味得放大，更更不能偷工减减料，要从经经济实用的角角度，合理取取定各个指标标，优化设计计。施工质量施工是形成工程程项目实体的的过程，也是是决定最终产产品质量的关关键阶段，要要提高工程项项目的质量，就就必须狠抓施施工阶段的质质量控制。施施工质量是最最直接关系房房屋质量的工工序。施工质质量控制是建建设业内讨论论的一个大问问题，控制的的方面主要集集中在施工人人员的能力提提升，工程材材料的质量控控制，施工现现场的管理控控制。房屋维修阶段的的控制房屋维修是一个个正常的过程程，也是一个个重要的环节节，许多企业业对于房屋维维修都报着轻轻视的态度，没没有认真对待待。任何一个个事物，能否否合理的保护护它决定着它它的寿命。所所以房屋的维维护必须得由由建设方重视视起来。房屋屋维修主要集集中的外墙清清洁，内墙粉粉刷、屋面露露面的防水、厨厨房卫生间的的防水等等。建建设单位能够够适时认识得得对房屋进行行检查和整修修，这样能够够有效得提高高房屋的质量量和寿命。4.4完善客客户服务体系系在做好售后服务务前必须要界界定售后服务务的性质和工工作内容。售售后服务是从从销售开始到到房产期限结结束期间内的的全过程全方方位的服务，它它可以分为三三大块：销售售服务、验房房细节和物业业管理。从客户需求出出发，优化销销售服务意识识从营销服务中吸吸引客户来咨咨询，到销售售服务中和客客户签订购房房合同有一个个很长的过程程。因为置业业是一个周期期比较长的购购买行为，尤尤其是高级公公寓、别墅等等，而与客户户购买有关的的影响人、影影响因素等也也比较复杂，所所以客户资料料管理和客户户跟踪、关怀怀就成为房地地产企业的重重中之重。同同时，通过现现有客户的再再支出或推荐荐也可以进一一步增加销售售额。1.向上销售向上销售指根据据既有客户过过去的消费喜喜好，提供更更高价值的产产品或服务，刺刺激客户做更更多的消费。这这就要求房地地产商在销售售时做到优点点突出，特性性明显。显而而易见的效果果是使人们记记住和满意的的重要因素。房房地产业的换换代间歇期较较长，长效的的优势是做好好向上销售的的基础。2.交叉销售交叉销售是借助助CRM(客户关系管管理)，发现有顾顾客的多种需需求，并通过过满足其需求求而销售多种种相关服务或或产品的一种种新兴营销方方式。现今人人们在配套设设施越来越看看重，配套实实施的齐备程程度是影响购购买者的重要要因素。而小小区内的住户户又能有效得得带动小区周周边各配套设设施的经济。完完善配套设施施是经营者，开开发商和住户户三赢的局面面。3.链式销售链式销售是通过过客户口碑传传播而吸引其其他人来购买买。作为长期期的投资，住住户不会随意意购买某处的的楼盘，多听听多问多看，是是大多数购买买者的心态，所所谓货比三家家。完善客户户系统，建立立对客户长效效得服务跟踪踪体系，合理理利用客户的的传播效应，使使客户能最直直观直接得得得到楼盘和开开放商的信息息。代表客户利益益，细化验房房的每一步工工作交房是否成功，关关键在于工作作是否做在前前面，做得细细致，是否充充分代表客户户利益。第一一环节，在工工程建设周期期过程中，客客户经理应当当参与项目各各个分项工程程验收，在该该环节售后服服务主要是陪陪同分项验收收，了解工程程情况，确保保对项目各个个方面皆有所所掌握，以备备客户咨询、投投诉。第二环环节，售后服服务中心会同同项目工程部部、营销部门门对每一套房房屋进行自查查。发现问题题，由工程部部及时责成施施工单位整改改，以做好房房屋转交物业业公司前的排排查修整工作作。第三环节节，物业管理理公司、营销销部门、售后后服务中心、项项目工程部四四个部门再次次对每一套房房屋排查验收收，确保每一一套交到客户户手上的住宅宅都是合格的的，令客户满满意的。在与与物业管理公公司共同验房房的过程中，还还可进一步分分工，客户经经理主要查看看房屋主体工工程质量，重重点关注房屋屋内部质量，物物业经理负责责房屋公共区区域设施设备备的验收。重心前移，着着眼于小区长长远建设把售后服务工作作重心前移到到交房之前，要要求中标的物物业管理公司司制定全面、详详尽、具有针针对性的小区区物管方案。在在工程建设期期间，凡物业业公司提交的的每一份专题题报告、每一一条建议，都都必须认真研研究，采纳其其中有益的意意见，为日后后小区的管理理打好基础。如如在建设过程程中出现的变变动情况由售售后服务部门门及时和客户户及时沟通交交流，介绍建建设情况，说说明各项缘由由，以取得客客户的理解。如如有必要，可可以举行业主主听证会，广广泛听取业主主的意见。在在小区交付使使用之后，业业主委员会成成立之前之间间的衔接期，利利用售后服务务中心与客户户之间畅通的的沟通渠道，把把客户对物业业管理的意见见反馈给物业业公司，并全全力配合解决决。即使在业业主委员会成成立以后，仍仍能与业主委委员会、物业业公司形成紧紧密的三角合合作关系来参参与小区文化化的长远建设设。4.5强化品品牌意识，树树立品牌旗帜帜房地产品牌化可可以三步走：：品牌的培育育、品牌的建建立和品牌的的管理。深入理解品牌概概念品牌的培育是从从管理层开始始对品牌的重重要性有个实实质性深入的的了解，确立立品牌的重要要性地位。房房地产品牌的的培育不仅仅仅是对楼盘品品牌有深入的的理解，对房房地产企业的的品牌也要有有深刻的理解解。这是管理理层自身的意意识形态。建立房地产品品牌房地产品牌的建建立是一个长长期而复杂的的过程，需要要有持之以恒恒的决心。品品牌策略一旦旦确立，应当当持之以恒，不不可半途而废废。如果品牌牌形象、定位位朝令夕改，将将模糊自己的的品牌个性，破破坏了品牌精精神气脉的贯贯穿，最终使使消费者雾里里看花，难以以建立强势品品牌。万科“建筑无限生生活”的价值主张张贯穿其各个个项目开发之之中，奥林匹匹克花园“运动，健康”的理念一直直在其不同项项目上得以体体现，这都是是持之以恒的的表现。同时时品牌又是一一个贯穿全过过程的建设，在在房屋质量、营营销、物业等等等都无时无无刻得在建立立品牌和成就就品牌，所以以，只有精益益求精得做好好方方面面，品品牌的建立才才是最稳固最最无懈可击的的。品牌管理要加强强所谓品牌管理，是是对品牌的全全过程进行有有机的管理，使使品牌运营在在整个企业运运营中起到良良好的驱动作作用，不断提提高企业的核核心价值和品品牌资产，为为企业造就长长久的金字招招牌打下基础础。它承担着着对品牌建设设进行计划、组组织、协调、控控制的职能，其其本质在于调调动企业全部部力量，以品品牌为焦点，实实施对顾客购购买认知与购购买行为的全全过程管理。品品牌管理应从从长远着手，不不能只取短期期的轰动效应应，而应该努努力培养消费费者对企业品品牌长期的美美誉度和忠诚诚度。对企业业来说，应该该建立品牌管管理组织，专专门负责品牌牌的设计和传传播工作。品品牌建设不仅仅体现在企业业形象识别，具具有统一的理理念和行为，也也与企业文化化建设有密切切的关系。在在品牌管理中中，市场宣传传是很重要的的一个方面。市市场宣传不单单要宣传产品品，更要宣传传企业，要把把品牌性质、企企业精神融入入其中，通过过媒体传向大大众，使企业业形象向企业业品牌转化。在在确定企业经经营理念的基基础上，抓住住产品推广的的有利时机，有有计划地、连连续地、稳定定地进行广告告宣传，分阶阶段达成建立立知名度，提提高偏好度的的宣传目标。第5章结论现代房地产企业业的竞争，已已不单纯是规规模与价格的的竞争，最根根本的是企业业核心竞争力力的比拼，竞竞争的实质是是看谁能赢得得持续的领先先优势。企业业在成长与发发展的过程中中，其核心竞竞争力不是一一成不变的，企企业需要根据据市场、政策策、以及自身身的优势建立立适应自身发发展的核心竞竞争力，也只只有这样，企企业才能在残残酷的市场竞竞争中立于不不败之地。房地产企业核核心竞争力的的各个因素之之间都是相辅辅相成的。人人才、资本、房房屋产品、客客户服务及品品牌等这五个个因素都不是是独立的，每每个因素都对对其它因素产产生着重要的的影响并被其其它因素影响响着。参考文献[1]决策资资源集团房地地产研究中心心.中国地产巅巅峰管理[M].北京:中国建筑工工业