房地产行业基础知识培训资料

房地产行业基础知识培训资料基础知识部分第第一篇建筑基基础知识一、建建筑物1、定义：广广义：人工建建筑而成的所所有东西。狭狭义：即指房房屋。是指有有基础、墙、顶顶、门窗等，能能够遮风挡雨雨，供人们在在内居住、工工作、娱乐、储储藏物品、纪纪念或其他活活动的空间场场所，不包含含构筑物。构构筑物：指房房屋以外的建建筑，人们一一般不直接在在内进行生产产和生活活动动。如烟囱、水水塔、水井、隧隧道等。2、分类：房房地产行业对对于建筑物的的分类方式较较多，标准也也不尽相同，现现仅介绍其中中的几种分类类方式。按使使用性质分：：居住建筑、公公共建筑、工工业建筑、农农业建筑按层层数分：低层层（1～3层）、多层层（4～7层）、小高高层（8～12层）、高层层（13层以上）、超超高层（建筑筑总高度超过过100米，不含单单层建筑超过过100米）。按结结构分：砖木木结构、砖混混结构、钢筋筋混凝土结构构（分框架、剪剪力墙等）、钢钢结构。二、建建筑构造1、基础：定定义：建筑物物的组成部分分，是建筑物物地面以下的的承重构件，它它支撑其上部部建筑物的全全部荷载，并并将这些荷载载及自重传给给下面的地基基。按构造形形式不同分类类：条形基础础、独立基础础、筏板基础础、箱型基础础（高层常用用）、桩基础础。2、地基：定定义：不是建建筑物的组成成部分，是承承受由基础传传下来的荷载载的土层或岩岩层。3、墙体和柱柱：竖向承重重构件，支撑撑屋顶、楼面面等，并将这这些荷载和自自重传给基础础。墙体分类类：外墙、内内墙；纵墙、横横墙；承重墙墙、非承重墙墙。4、门窗：门门的分类：平平开门、推拉拉门、转门、卷卷帘门、弹簧簧门；木门、塑塑钢门、铝合合金门等。窗窗的分类：平平开窗、推拉拉窗、旋转窗窗、固定窗、悬悬窗；木窗、塑塑钢窗、铝合合金窗等。5、地面、楼楼板和梁：梁梁是跨过空间间的横向构件件。6、楼梯：一一般由三部分分组成：楼梯梯段、休息平平台、栏杆扶扶手。楼梯的的宽度一般在在1.2米左右。住住宅楼梯的倾倾斜度一般在在15～20o台阶分踏步步和踢步两部部分，踏步宽宽度在20～25cm、踢步在15cm时人们的感感觉最舒适。2.80米层高的住住宅每跑9个台阶。7、屋顶：屋屋顶分平屋顶顶和坡屋顶。建建筑物的构造造另外还有散散水、阳台、雨雨篷等部件。三三、建筑设备备1、给水、排排水系统给水水的方式有：：直接供水（在在水压水量稳稳定的情况下下采用）、设设置水箱供水水（水压在一一天内定期高高低变化的情情况下采用）、设设置水泵、水水箱供水（水水压经常性的的低于所需水水压的情况下下采用）、分分区分压供水水（多用于多多层、高层建建筑。当室外外的配水管网网的水压仅能能供下面楼层层用水，不能能满足上面楼楼层用水时，通通常分成两个个供水区，下下层直接供水水，上层采用用设置水泵水水箱供水。）给给水的管材目目前多采用PVC管、铝塑管管。排水系统统主要指排放放生活污水、废废水及雨水。多多采用ф100～150的铸铁管或PVC管材。2、采暖系统统：采暖系统统可分为两类类，一是独立立采暖；二是是集中采暖。集集中采暖又可可分为两种：：热水供暖：：采用热水进进行供暖，供供水温度一般般95度，回水温温度一般70度。这种方方式的特点是是热得慢，凉凉得也慢，多多用于住宅等等不间歇采暖暖。蒸气采暖暖：采用水蒸蒸气进行供暖暖。这种方式式的特点是热热得快，凉得得也快。多用用于间歇性采采暖建筑，如如剧院等。集集中供暖国家家目前提倡采采用分户计量量式采暖方式式，但是由于于计量价位的的不确定，大大多开发商都都没有采用。当当前使用最多多的是分户控控制采暖。无无论是分户计计量还是分户户控制，现在在都没有达到到“谁用谁交费费，不用不交交费”的状态。3、通信和空空调系统包括括电话系统、网网络系统、有有线系统等。4、电气设备备：包括导线线、配电箱、电电开关、电表表、防雷装置置（接闪器（避避雷针、避雷雷带、避雷网网）、引下线线、接地装置置）。5、燃气供应应系统燃气目目前常用的有有三种：人工工煤气：工业业尤其是炼钢钢及石油加工工产业的副产产品，其主要要成分是CO，比重与空空气相近。使使用不当极易易发生煤气中中毒。济南市市正在逐步替替代人工煤气气。现价约为为1元/立方。天然然气：蕴藏于于地下的可燃燃气体，主要要成分是CH4，比空气轻轻，一旦发生生泄漏，天然然气会飘于上上层，不会发发生煤气中毒毒的现象。而而且天然气燃燃烧后不会产产生污染性气气体，属绿色色环保燃料，全全国正大力推推广。现价约约为2元/立方。液化化石油气：石石油产品，成成份较复杂，热热值高。现价价约为8.5～9.5元/立方。液化化石油气与上上述两种燃气气的供应系统统不同，液化化石油气是一一个居住区一一套加压系统统。液化石油油气一般用于于市政燃气管管网尚未达到到的地区。目目前济南主要要用于历城区区、高新区以以及黄河北岸岸地区。6、电梯：（略略）7、设备层、管管道井：设备备层一般用于于放置建筑运运行机械。多多用于高层住住宅、写字间间等。8、综合布线线系统、楼宇宇智能化：四四、建筑材料料与识图1、砖：普通通砖的尺寸为为235*1115*555mm，因为砖的的尺寸，所以以才出现了12墙、24墙、37墙等的说法法。每512块普通砖组组成1立方米。为为保护耕地，济济南市市区目目前已禁止使使用粘土砖，提提倡使用矿渣渣砖、粉煤灰灰砖。2、水泥：水水泥的种类很很多，目前大大多采用硅酸酸盐水泥。33、钢筋混凝凝土：混凝土土是用水泥、砂砂、石子等材材料调和而成成。采用混凝凝土与钢筋进进行搭配，主主要是考虑到到两者的膨胀胀系数相近，可可以较好的粘粘合到一起。而而且混凝土可可以补充钢筋筋的刚性不足足的缺点，使使得建筑物更更加稳定。4、防水材料料：目前常用用的主要是SBS（改性卷材材）、JS（防水涂料料）。5、三大材、四四小材：三大大材：钢材、水水泥、木材。四四小材：汽柴柴油、玻璃、沥沥青、油毡。6、识图：（结结合图纸进行行）平面图、立立面图、剖面面图轴线、标标高、尺寸线线、比例尺建建施图、结施施图、水施图图、电施图、暖暖施图、通施施图第二篇规规划术语及相相关规定1、容积率：：项目总建筑筑面积与项目目总用地面积积的比值。多多层容积率一一般控制在1.3以下，小高高层的容积率率可以达到2左右，高层层视情况一般般在4或5左右。对于于开发商来讲讲，容积率越越高，出的建建筑面积就越越多，土地成成本就越容易易摊薄，利润润空间自然就就越大。而对对于购房者来来讲，则正相相反，容积率率越低，说明明楼与楼之间间的空地越大大，视野、采采光就越好。2、建筑密度:在居住区用用地内各类建建筑的基地总总面积与居住住区总用地的的比值。建筑筑密度可以反反映出一定用用地范围内的的空地率和建建筑密集程度度。3、绿化率：：项目规划建建设用地范围围内的绿化面面积与规划建建设用地面积积之比。绿化化率自然越高高越好，一般般在35%左右。4、用地性质质：规划用地地的使用功能能。5、用地面积积：规划地块块划定的面积积。6、用地红线线：指经城市市规划行政主主管部门批准准的建设用范范围的界线。在在规划图中一一般用红线标标示，故称之之为用地红线线。7、道路红线线：城市道路路用地的规划划控制线，即即城市道路用用地与两侧建建筑用地及其其他用地的分分界线。8、日照间距距系数：指根根据日照标准准确定的房屋屋间距与遮挡挡房屋檐高的的比值。济南南市规定，老老城区不得低低于1：1.3，新城区不不得低于1：1.5。9、建筑间距距：两栋建筑筑物外墙之间间的水平距离离。10、日照标准准：根据各地地区的气候条条件和居住卫卫生要求确定定的，居住建建筑正面向阳阳的房间子规规定的日照标标准日获得的的日照量。1994年2月1号执行的《城城市居住区规规划设计规范范》中规定，住住宅建筑日照照标准：冬至至日住宅底层层日照时间不不少1小时或大寒寒日住宅底层层日照时间不不少于2小时。11、居住区用用地：住宅用用地、公建用用地、道路用用地、公共绿绿地的总称。住住宅用地：住住宅建筑基地地占地及其四四周合理间距距内的用地。含含宅间绿地和和宅间小路。公公建用地：与与居住人口规规模相对应配配建的，为居居民服务和使使用的各类设设施的用地。包包含建筑基底底占地及其所所属场院、绿绿地、和配建建停车场等。道道路用地：居居住区道路、小小区路、组团团路及非公建建配建的居民民小汽车、单单位通勤车等等车辆的停放放场地。公共共绿地：满足足规定的日照照要求，适合合于安排游憩憩活动设施的的、供居民共共享的游憩绿绿地，包括居居民区公园、小小游园和组团团绿地及其他他块状、带状状绿地。12、命名规定定：花园：占占地15000平米以上，设设有中心广场场，绿化面积积不低于总面面积的45%，休闲场地地面积不少于于总面积的15%。小区：建建筑面积在30000平米以上，居居住户数3000户以上或人人口在7000人以上，设设有居委会。组组团：被小区区道路分隔，并并与居住人口口规模（1000～3000人）相对应应配建有居民民所需的基层层公共服务设设施的居民生生活聚居地。13、配套设施施：指与住宅宅规模或与人人口规模相对对应配套建设设的公共服务务设施、道路路和公共绿地地的总称。14、建筑小品品：指既有功功能要求，又又有点缀、装装饰和美化作作用的，从属属于某一建筑筑空间环境的的小体量建筑筑、游憩观赏赏设施和指示示性标志物等等的统称。第第三篇房地产产基础知识及及常用名词1、房地产：：土地及其地地上定着物的的统称。房地地产与建筑物物密不可分.2、土地的所所有权种类：：国有土地，集集体土地。3、土地使用用权的获取方方式：征用、划划拨、出让。其其中，以出让让方式获取土土地使用权，目目前在济南已已经实行“招拍挂”的方式进行行，即以招标标、拍卖、挂挂牌的方式进进行出让，协协议出让已经经停止。4、生地与熟熟地：熟地是是指已经拆迁迁完毕，达到到“三通一平”施工条件的的土地。生地地则是相对应应熟地而言的的，是指尚未未具备上述施施工条件的土土地。三通一一平：水通、电电通、路通，场场地平整。七七通一平：给给水通、排水水通、电通、路路通、燃气通通、通讯通、供供热通，场地地平整。5、拆迁补偿偿的方式：货货币补偿、实实物补偿（回回迁、搬迁）。目目前较多采用用货币补偿方方式。6、土地的使使用年限：住住宅用地：70年；商业用用地：40年；工业用用地：50年。7、土地成本本的构成：土土地出让金+拆迁费用。8、土地出让让金：指市县县级人民政府府土地行政主主管部门将土土地使用权出出让给土地使使用者，并由由土地使用者者按规定的标标准向国家缴缴纳的土地出出让的全部价价款。9、产权及房房产种类：房房产证可分为为商品房、房房改房、村民民自建房三种种形式。房产产证实行两证证分离，即将将房产与地产产分离办证，房房产所有者持持有“房屋所有权权证”、“土地使用权权证”两种证件，但但目前济南市市只有房改房房真正实行了了两证分离。房房屋产权：指指房产的所有有者按照国家家法律规定所所享有的权利利，也就是房房屋各项权益益的总和。即即房屋所有者者对该房屋财财产的占有、使使用、收益和和处分的权利利。公房：也也称公有住房房、国有住宅宅，指由国家家及国有企业业、事业单位位投资兴建销销售的住宅，在在住宅未出售售之前，住宅宅的产权归国国家所有。使使用权房：由由国家及国有有企业事业单单位投资兴建建的住宅，政政府以规定的的租金标准出出租给居民的的公房。共有有房产：两个个或两个以上上的人对同一一项房产共同同享有所有权权。现房：指指开发商已办办妥房地产权权证（大证）的的商品房。期期房：指开发发商从取得商商品房预售许许可证开始至至取得房地产产权证（大证证）为止的期期间。外销房房：由房地产产开发企业建建设的，取得得了外销商品品房预（销）售售许可证的房房屋，外销商商品房可销售售给国内外（含含港澳台）的的企业、其他他组织和个人人。内销房：：由房地产开开发企业建设设的，取得了了商品房预（销销）售许可证证的房屋，内内销商品房可可出售给当地地企事业单位位和居民。准准现房：指房房屋主体已基基本封顶完工工，小区内的的楼宇及设施施的大致轮廓廓已初现，房房型、楼间距距等重要因素素已经一目了了然，工程正正处在内外墙墙装修和进行行配套施工阶阶段的房屋。10、价格：价价格的种类很很多，如均价价、起价、开开盘价、清盘盘价等，在此此仅介绍其中中的两种。均均价：指各单单位的销售价价格相加之后后的和除以单单位建筑面积积和。可以反反映一个楼盘盘整体价格。起起价：指物业业各楼层销售售价格中的最最低价格。多多层一般以顶顶层的销售价价为起价，高高层以低楼层层的售价作为为起价。起价价带有一定的的欺骗性，并并不能真实的的反映楼盘的的价位。11、定金的规规定：定金是是当事人约定定由一方向对对方给付的，作作为债权担保保一定数额的的货币。它属属于一种法律律上的担保方方式，目的在在于促使债务务人履行债务务，保障债权权人的债权得得以实现。定定金应当以书书面形式约定定，当事人在在定金合同中中应约定定金金交付的期限限。定金合同同自实际交付付定金之日起起生效，定金金的数额由当当事人约定，但但不得超过合合同标的额的的20%。如果购房房者交了定金金后改变主意意，决定不买买了，开发商商有权以购房房者违约为由由不退定金。如如果开发商未未经定金缴纳纳者许可将房房屋卖给他人人，应向购房房者双倍返还还定金。这里里需要注意定定金与订金之之间的区别：：法律规定，订订金不具有法法律效力，只只是双方的一一种约定，无无论哪方违约约，订金必须须退还购房者者。12、房屋面积：建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积）使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权人之间进行分摊。指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。预售面积：俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。13、“五证两书”：五证按获取的先后顺序排列：建设工程用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预（销）售许可证。两书：商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。14、预售的条件：⑴已交付全部土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证。⑵持有其余三证。⑶按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付期