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1、整体项目概况及经营指标2、项目概况及规划指标3、项目经营收益指标4、项目总体计划5、项目成本目标6、项目营销计划和策略（展示安排）（

持有型物业的招商计划和策略）7、资金安排及税务筹划8、风险应对措施9、项目运营目标书及附表10、附件（清单）目录单期开发项目项目某一期的评审内容如项目有多期开发，先确定项目总体内容注：1、单期开发项目第一项与第二项合并。2、持有型物业各章节需独立介绍。

1、整体项目概况及经营指标说明：本部分内容主要说明项目整体地块的环境、项目性质及基本收益情况。包含内容：1、简要描述项目整体状况2、项目地块范围及分区分期图（含整体项目开发节奏安排）3、项目效果图（如有）4、整体项目规划指标表（分期规划指标表）5、整体项目经营指标

项目位于xx省xx市xx片区，xx大道xx。该片区是xx市正在大力发展的新兴重点城区，距离xx新火车站（京台、沪昆高铁枢纽）及沪昆高速公路东入口均不足3公里。

该项目总占地面积约703亩，用地面积约423691平米，分属5#、7#、8#和10#地块。规划总建筑面积约66.7万平米，其中计容积率面积约57.7万平米，包括住宅、商业和酒店等。1.1项目整体概况样例说明：此部分主要说明项目地块的基本属性10#地块8#地块7#地块5#地块样例项目一期住宅89540平米酒店35000平米开工：年4月销售：年5月结转：年12月

说明：此图主要展示项目分期安排项目二期住宅89540平米商业25000平米开工：年4月销售：年5月结转：年12月

项目三期……

项目四期……

1.2项目分期1.3项目效果图总占地面积(M2)总建筑面积(M2）可售（租）面积(M2)地下室面积公建配套面积容积率总户数（住宅）总体车位可售车位产品构成物业类型可租售面积(m2)产品比例可售住宅别墅小高层……商铺商铺车位可租商业写字楼……1.4

项目规划指标说明：1、相比可研阶段，按本方案测算，收益指标变化，主要原因例如：（1）规划指标调整…（2）成本估计未考虑…导致…（3）市场情况变化…（4）进度变化2、其他说明（与拓展阶段的测算标准有区别的地方）（1）利率情况（2）例如销售净利润包含年政府税费返还935万元，同时留存车库沉淀成本843万…1.5

项目总体收益指标－销售型物业（财务口径）1.5

项目总体收益指标－持有型物业（财务口径）持有型商业物业面积建安成本开业时间成熟期平均入驻率起始租金平均租金年均涨幅IRR（元/㎡.月）（㎡）（元/㎡）购物中心8640071382016.695%100122前三年为3%，第四年开始为5%7.41%地下商业2690040742016.695%5061前三年为3%，第四年开始为5%持有酒店物业面积建安成本（元/㎡）

开业时间起始入住率成熟期入住率起始房价年均涨幅非客房收入占比平均经营利润率IRR（㎡）（元/间.天）（%）(%)酒店2899572952017.250%60%650第四年开始为800元/间/天40%-2.89%样例说明：1、相比可研阶段，按本方案测算，收益指标变化，主要原因例如：（1）规划指标调整…（2）成本估计未考虑…导致…（3）市场情况变化…（4）进度变化2、其他说明（与拓展阶段的测算标准有区别的地方）（1）利率情况（2）其他…2、项目（X）

期概况及规划指标说明：本部分内容主要说明项目某期地块的环境、项目性质及基本属性。包含内容：1、简要描述某期项目状况2、项目某期地块范围及分区3、项目效果图（一张）4、项目规划指标表（分期规划指标表）5、产品构成及指标表2.1规划图10#地块8#地块7#地块5#地块样例项目一期住宅、酒店2.2

规划指标总占地面积(M2)总建筑面积(M2）可售（租）面积(M2)地下室面积公建配套面积容积率总户数（住宅）总体车位可售车位产品构成物业类型可租售面积(m2)产品比例可售住宅别墅小高层……商铺商铺车位可租商业写字楼……3、项目（X）

期经营收益指标3.1

收益指标－销售型物业（财务口径）说明：1、相比可研阶段，按本方案测算，收益指标变化，主要原因例如：（1）规划指标调整…（2）成本估计未考虑…导致…（3）市场情况变化…（4）进度变化2、其他说明（与拓展阶段的测算标准有区别的地方）（1）利率情况（2）销售净利润包含年政府税费返还935万元，同时留存车库沉淀成本843万…样例

敏感性分析（管理口径）建安成本减少5%

建安成本基准建安成本增加5%销售收入增加20%销售净利润：？销售净利率：？IRR：？销售净利润？销售净利率？IRR?销售收入增加10%销售净利润？销售净利率？IRR?销售收入增加5%销售收入基准销售收入减少5%销售收入减少10%销售收入减少20%说明：1、。。。。。规划总建筑面积约66.在营销手法上，更多地注重现场体验式营销和圈层渠道营销，减少单次活动成本费用，在营销方式上，降低销售代理费用比例。可售面积单位成本（元/m2）注：1、单期开发项目第一项与第二项合并。4、整体项目规划指标表（分期规划指标表）第二季度理人员或收入较高阶层减少5%3、项目（X）期经营收益指标4、整体项目规划指标表（分期规划指标表）开发商：XXXXX地产说明：尽量选用当地竞争楼盘或公司以往项目的成本比对数据7万平米，包括住宅、商业和酒店等。规划总建筑面积约66.1、相比可研阶段，按本方案测算，收益指标变化，主要原因例如：包含内容：5项目总体收益指标－持有型物业（财务口径）第三季度4、项目（X）

期总体计划4.1

关键计划节点序号节点名称完成时间1项目启动（第一笔地价款支付）2011年8月19日2方案内部通过完成别墅2011年11月7日高层2011年11月22日3桩基施工（项目开工）2011年10月14日4施工证（四证取得）别墅2012年2月10日高层2012年3月26日5完成地下部分施工（完成+0）别墅2012年3月9日高层2012年4月23日6优展区开放2012年6月12日7具备开盘条件别墅2012年7月12日高层2012年12月20日8竣工时间别墅2012年12月3日高层2014年7月2日9具备入伙条件别墅2012年12月27日高层2013年12月30日样例类别基准周期本项目周期差异说明开工周期6-10个月10个月当地报建需增加…预售周期…交房周期…开业周期…总体说明：…4.2

开发周期分析样例总控计划：粘贴链接

报建重点难点阶段事项核心难度及预计周期风险分析修建性详规阶段需报市长办公会审批通过，无规范的审批程序，无规定的时限。因需要报送的层级较高，且无规定的时限，很可能导致时间不可控，此处提请特别关注。方案报建阶段

扩初报建阶段

施工图报建阶段

证照办理

清单样例本部分主要说明项目在开发过程中会面临的主要报建难点可售面积单位成本（元/m2）包含内容：22289平米税务筹划下的成本分摊可售面积单位成本（元/m2）一期销售推盘计划布局图1、鉴于项目是大盘、低售价属性，在营销推广费用支出策略上通常采取“前期重点投入、突出亮点、后期逐渐递减”的办法，使项目整体营销费用控制在目标成本（3%）考核范围内。企业老板：市区、广丰、铅山、玉山、横峰等经济重镇及产业园区企业主行业趋于规范／板块竞争显现／市场供求不平衡/改善型需求为主注：1、单期开发项目第一项与第二项合并。22289平米2012年12月27日（1）土地成本、前期费用:按照可售面积标准进行分摊；3、结合中小城市特点，在项目宣传推广上应注重品牌推广，首先树立市场地位，同时尽可能采取小众传播、口碑传播渠道，降低推广成本；2、坚持“低开高走、小步快跑”营销价格策略，给前期客户创造价格提升空间，并提前做好充分的客户积累，把握市场时机，创造持续热销局面。税务筹划下的成本分摊要点说明5、项目（X）

期成本目标包含内容：1、项目成本目标总表2、建安成本明细表3、同类产品建安成本对比4、开发间接费明细5.1项目成本目标序号成本项目可售面积单位成本（元/m2）总成本（万元）小高层单体高层单体带电梯花园洋房多层单体商业地下车位平均小高层单体高层单体带电梯花园洋房多层单体商业地下车位合计建筑面积可售面积一土地二前期三建安工程成本四公用设施专用基金五开发间接费六营销费用七财务费用八成本合计样例5.2建安成本明细工程项目编码工程项目名称总成本（万元）高层单体小高层单体带电梯花园洋房多层单体商业地下车库合计占总

造价%产品类型编码建筑面积（m2）可（租）售面积(m2)1地基及基础处理工程2单体建安工程3室外环境及基础设施工程4公建配套5不可预见费6建筑工程成本合计样例5.3建安成本（同类产品对比）序号项目名称别墅类产品高层类产品地下室类产品本案对比一对比二本案对比一对比二本案对比一对比二1地基及基础处理工程1.1地基处理1.2土石方及基坑支护工程1.3桩基础工程1.4非桩基础工程

地基及基础处理工程小计样例说明：尽量选用当地竞争楼盘或公司以往项目的成本比对数据连接明细5.4开发间接费明细说明：1、组织架构及人员配备2、费用预计说明项目管理费用预计项目20xx年20xx年20xx年20xx年合计管理人员工资福利费社会保险费合计工会经费教育经费折旧费差旅费运输费办公费通讯费水电费租赁费劳动保护费业务招待费咨询、评估费低值易耗品摊销物料消耗长期待摊费用税金其他年度合计总合计样例—成本控制重点—5.5成本控制样例包含内容：6、项目（X）

期营销计划和策略包含内容：1、当地及区域房地产市场分析2、竞争项目分析3、市场定位4、客户定位5、销售策略6、卖点分析7、展示安排8、销售计划9、费用计划当地及区域房地产市场分析——市场结论带湖东片区日益完善的商业配套，已经逐步淡化了郊区概念，该片区的成交量高于全市水平；特别是中央公园和米兰春天两大楼盘，不仅规模大，在饶城也有一定的口碑效应，价位攀升到3200元以上；楼盘规模、品质、园林景观、车位、社区配套等成为市民购买住宅的普遍关注点。行业趋于规范／板块竞争显现／市场供求不平衡/改善型需求为主

目前XX房地产发展正处于由初级走向成熟的转型阶段，低价、低品质存量房已经饱和，市场上已出现升级换代的品牌项目及创新型产品，中空双层玻璃窗、入户花园、内庭院、空中花园等特色产品已经面市。

但高品质中高档品牌物业仍然缺乏，已成为抑制当地中高端人群购房需求的主要因素。样例详细市场分析竞争项目分析开发商在开发项目2012年重点楼盘万科XXX、XXX、XXX中海XXX、金地恒大龙湖碧桂园除龙光地产外，目前XX尚未有全国性的品牌房地产商进驻。以某某房产为代表的当地房地产企业近几年获得较好发展，积累了一定的资本、口碑和专业运作经验实力，未来将成为XX房地产企业的主要竞争对象，以下是项目周边的竞争项目：样例开发商：XXXXX地产区域地段：五三大道延伸段北侧项目总占地88亩，总建筑面积约16万平米年12月26日中央公园二期开盘二期推出XXX套，目前销售率已达70%左右，均价由开盘当日5000元/平米至5500元/平米之间，创出带湖城东片区房价新高主要卖点：地段较成熟、板楼结构、超宽栋距、园林与外立面档次相对较好、采用中空双层平推窗、带赠送面积、物业管理较规范。样例竞争项目分析项目市场定位说明项目的档次、市场占位等总体市场定位：XX城市XX区XX品质XX物业样例目标客户——城市中高收入阶层A.项目主力客户群体：公务员阶层：市区及周边县城以及辖镇政府机关、事业单位中有一定级别或权利资源的阶层人士企业老板：市区、广丰、铅山、玉山、横峰等经济重镇及产业园区企业主企事业单位中高管：金融、通讯、水电、交通、教育、医疗及其他垄断性行业中高层管理人员或收入较高阶层个体生意人：市区和周边县镇个体工商户、自由职业人以及来往沿海经商人士客户1：在外创业回乡置业或养老群体客户2：客B.项目次客户群体：6.4客户定位样例销售策略：销售策略14000平米181032平米

24091平米

全年：42193平方米56789万元24000平米18293平米23545平米全年：79838平米2015年2012年2013年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度

2014年四季度一季度二季度三季度四季度16088平米

22289平米

18946平米

23000平米

全年：

80323平米23000平米

23000平米

20000平米

13925平米

全年：

79925平米样例卖点分析样例小高层样板房（2套）年4月开放（位于第10层,135、90平米户型各1套，115平米户型做清水房）一期营销中心月开放洋房样板房（2套）（其中首层1套，面积170平米；第3层1套，面积127平米）.年9月完成首批景观展示区开放第二批景观展示区月开放样例6.7

展示安排本节内容需说明展示区的具项内容，包括样板房、景观区、大堂等的工作安排和开放时间展示楼座位置建筑面积（㎡）说明B栋营销中心45、51单房2套70一房1套119两房1套楼层建筑面积（㎡）说明16F半层约1000在东南角设置简装样板房公寓样板房设置要求写字楼样板房设置要求6.7展示安排样板层包含项目公寓各种户型样板房位置相对集中，看楼动线方便流畅样例第一批开盘232套（花园洋房68套，电梯洋房80套，小高84套）加推小高188套加推洋房93套第二批开盘208套

（高层）1234一期推盘总套数：

721户样例一期销售推盘计划布局图6.8

营销推盘计划6.8

项目销售目标工程节点时间销售节点销售目标（百分比）销售体量（㎡）年度小计（㎡）年度销售比售价(元/㎡）均价销售额（万元）市中心外展点开放及认筹2010年第三季度蓄水期

2010年10月取得预售许可证，年底具备开盘条件第四季度2011年第一季度正式开盘2011年第一季度开盘期洋房50%小高层30%10780131366476470%37003500小高层3500398845982011年4月洋房竣工验收、6月入伙第二季度强销期洋房20%小高层18%4620788037003500170927582011年7月小高层竣工验收第三季度洋房12%小高层12%264052553750355099018662011年10月小高层入伙第四季度洋房9%小高层16%高层50%1980700011473380035503400753248539002012年3月高层竣工验收2012年第一季度持续期洋房9%小高层24%高层30%19801050069002406326%380036003450高层3400752378023802012年5月高层入伙第二季度尾盘期高层10%23003500805

第三季度高层10%22833600822商业、地下车库销售期

第四季度商铺100%车库60个410060个410060个4%30%8000商业80003280

2013年

合计9282792827100%6万元/个35226备注：1、项目一期整体计划分4批次开盘，第一批开盘时间为2011年元月，推洋房、小高；第二批加推洋房；第三批加推小高、高层；第四批主推高层。2、销售百分比为面积比。3、住宅销售周期21个月，商业销售周期15个月。样例6.9

营销费用计划费用项目20xx年20xx年……合计销售代理费广告服务费宣传推广费户外媒体纸质媒体影视媒体其他媒体营销活动费现场包装费销售物料制作费其他合计样例1、鉴于项目是大盘、低售价属性，在营销推广费用支出策略上通常采取“前期重点投入、突出亮点、后期逐渐递减”的办法，使项目整体营销费用控制在目标成本（3%）考核范围内。2、项目一期总营销费用计划开支1514万元,其中包括前期品牌推广费、营销中心装修包装、外展点租赁装修等全额成本。

3、一期样板房设计、硬装、软装费用约175万元，按30%计入一期营销成本、70%销售回收办法处理，应核减回收成本万元。核减后，一期营销费用总额为1391.5万元，营销费用约占销售收入的3.98%。连接明细7、项目（X）

期资金安排及税务筹划包含内容：1、资金安排思路2、资金安排计划及利息计算3、税务筹划思路4、税务筹划下的成本分摊1、项目建设投入以及回款情况（累计现金流）年2季度年1季度年4季度亿2、项目注册资金安排思路项目注册资金为万，按照40%自有资金比例测算可取得亿，根据项目投入及回款情况，可满足项目资金需求，不需增资。3、项目开发贷款以及其他资金来源安排思路①项目前期投入通过信托收购项目后剩余2000万启动资金及母公司提供9000万内部贷款（年2季度销售后归还母公司借款）；②取得4证后，根据项目投入情况获取开发贷款亿元，满足资金峰值。亿年1季度

资金安排思路亿要点说明：1、年3月取得4证，具备开发贷放款条件，办理土地抵押手续；2、根据项目投入金额及进度，申请亿额度2年期开发贷，计划年4月取得提款、年3月归还。资金计划及利息计算资金来源规模（万元）贷款时间还款时间资金成本（万元）备注龙光地产10,9252009年1月2011年11月708前期投入龙光地产10,0002013年7月2013年10月200开发贷使用完毕，销售前短期资金支持银行借款50,0002012年1月2014年12月10,800合计70,92511,708样例1、当地税收管理情况

税务筹划思路

2、项目自身特点说明3、税务筹划思路序号成本项目可租售面积单位成本（元/m2）总成本（万元）别墅高层临街商铺别墅高层临街商铺合计可租售面积164911418666711164911418666711165068一土地3809.68522.10522.106282.657406.78350.3814039.81二前期367.27367.27367.27605.685210