年杭州住宅供应

2007年杭州住宅供应分析总述总述:杭州总总体可预计住住宅供应量/约1260万平方米核心数据：本次次统计表明，未未来几年杭州州（不含萧山山、余杭）总总体可预计住住宅供应面积积约为1260万平方米；；若以平均每每套120平方米计，可可预计住宅供供应套数约为为10万套。本次统计表明，未未来几年杭州州（不含萧山山、余杭）总总体可预计住住宅供应量约约为1260..6万平方米，其其中：■可售存量房源源：约为53.7万平方米■未售余量房源源：约为203.5万平方米■新增潜在供应应：约为1003..4万平方米若以平均每套1140平方米计，杭杭州（不含萧萧山、余杭）总总体可预计住住宅供应套数数约为90042套；若以平平均每套120平方米计，总总体可预计住住宅供应套数数约为1050550套；若以平平均每套90平方米计，总总体可预计住住宅供应套数数约为1400666套。杭州(不含萧山山、余杭)总体可预计计住宅供应量量一览表(单位:万平方米)

从上表可以看看出，可预计计的杭州住宅宅后期1260万平方米的的供应量不可可小视。随着着更多住宅用用地的出让，这这样的供应只只多不少，供供应无疑是巨巨大的，预计计这些供应量量主要集中在在2008--2010年，届时，杭杭州将迎来一一个竞争和供供应的高峰期期。从各城区可预计计的住宅供应应的比例上看看，西湖区的的比例位居第第一，占杭州州主城区总供供应量的30%；江干区以243.9万方的住宅宅供应总量排排列第二，占占据19.3%的比例；前前几年的供应应大户滨江区区退居第三，住住宅供应量为为185.6万方，不足足西湖区的一一半，占整体体供应的14.7%；之江区、下下城区和上城城区三个城区区的住宅供量量在楼市中占占据的比重相相对较弱，总总和为12.5%，与拱墅区区的供应相持持平。分述一：可售存存量房源/约53万平方米，3364套(一)总体可售售存量房源情情况杭州(不含萧山山、余杭)住宅可售存存量房源情况况表截至2007年年10月1日前，目前前杭州(不含萧山、余余杭)可售存量房房源为3364套，约5373662平方米，供供应量并不大大，以杭州传传统淡季2007年7月成交住宅3120套推测，预预计在销售旺旺期的10月、11月份，约1个月的时间间就可以销售售完毕。可售存量房源供供应量的稀少少，使购房者者选择余地减减少，同时也也加剧了购房房的急迫心理理，从而更加加促使新房源源的快速消化化，造成新房房开盘哄抢、漏漏夜排队等热热闹场面。(二)各城区可可售存量房源源对比情况从各城区可售存存量房源对比比情况图可以以看出，八大大区域中，西西湖区存量房房源所占据比比例最大，为为19%，代表楼盘盘主要有今日日嘉园、枫华华府第、西鉴鉴枫景和银马马公寓等，其其次是江干区区和滨江区，比比例分别为15.8%和15.5%，江干区代代表楼盘是金金基•晓庐等，滨滨江区代表楼楼盘是彩虹城城、南岸晶都都、观邸国际际寓所等。相相对而言，由由于之江区目目前在售楼盘盘较少，故存存量房源也最最少，仅232套，主要代代表楼盘是九九树公寓、云云溪香山和刚刚刚开盘的阳阳明谷等。分述二未售余余量房源约204万平方米各城区供应应不均(一)

总体未未售余量房源源情况各城区未售余量量房源情况（单单位：平方米米）分析：首先要做做个说明，这这里的未售余余量房源，是是指分期开盘盘（开发）的的单个楼盘（已已有开盘记录录），尚未领领取预售证的的后续房源或或剩余未开发发土地所产生生的供应量。从未售余量房源源看，杭州（不不含萧山、余余杭）总体可可供量约203.5万平方米，按按平均90平方米/套计，约22600多套；若以以平均120平方米/套计，约16900多套。以杭杭州2006年共销售商商品房25000套计算，在在正常销售状状态下，预计计半年至一年年左右时间，这这些房源就将将被消化完毕毕；仅在2007年6月，杭州（不不含萧山、余余杭）就销售售住宅4850套，因此，从从这点可以看看出，近期可可能提供楼市市的未售余量量房源较为有有限，与目前前旺盛的需求求相比，近期期的供量略显显不足。从各城区未售余余量房源供应应比例看，各各城区后期的的供应存在不不均衡性。江江干区的供应应比例最大，以43.5万平方米占据总供应的21.4%：主要是由于从2007年开始，江干区的不少项目上市推盘，且后期余量较大；而钱江新城部分楼盘后期未上市也有一定的量，因此，该区域后期未售余量房源较大。其次是滨江区，以41.8万平方米、20.6％的比重位居第二。下城区未售余量较少，只有亿城嘉园和海华花园在售，后期房源推出尚不确定。本次统计的2003.5万平方米未未售余量房源源，是目前在在售楼盘的后后期供量，预预计供应期也也集中在2007年10月到2008年年底。(二)区域分析析■上城区：无明明显板块分布布，将售房源源少上城区未售余量量房源代表楼楼盘一览表(下表面积单单位均为M2)分析：上城区已已上市的项目目中后期有未未售余量房源源并不多，目目前只有赞成成林风和景江江城市花园后后期有新房源源上市，也没没有形成较明明显板块分布布。■下城区：区域域中未售余量量房源最少下城区未售余量量房源代表楼楼盘一览表(下表面积单单位均为M2)分析：下城区未未售余量房源源是所有区域域中最少的，只只有海华花园园、亿城嘉园园等少数几个个楼盘后期有有少量余房，未未售余量供应应较小，■拱墅区：各大大板块均有代代表楼盘，新新盘为主，老老盘为辅拱墅区未售余量量房源代表楼楼盘一览表(下表面积单单位均为M2)分析：拱墅区汇汇聚了目前楼楼市的众多热热点板块，如如桥西、申花花路、登云路路等。其中申申花路板块后后期供量最大大的代表楼盘盘是万家花城城，经过两次次开盘后，尚尚有近10万平方米的的建筑面积将将在2008年上半年上上市；同样，位位于桥西板块块的银树湾在在经过两次开开盘后，后期期也将有4万平方米的的供应；登云云路板块的嘉嘉泰馨庭是本本板块第一个个开盘的楼盘盘，后期尚有有4.5万平方米的的供应。此三三个楼盘都是是2007年新上市的的新盘，因此此后期有较大大余量的供应应；而协安•景上作为拱拱墅区老盘的的代表，只有有约6500多平方米的的未售余量房房源会在今年年上市，从而而进入尾盘状状态。由此可见，拱墅墅区总体未售售余量房源的的供应将会集集中在2007年底及2008年上半年，且且各板块均有有一定量的房房源供应，对对于购房者而而言，在选择择时可适当考考虑。■江干区：供量量最大，老盘盘为主，新盘盘为辅江干区未售余量量房源代表楼楼盘一览表(下表面积单单位均为M2)分析：江干区是是目前各大城城区未售余量量房源最多的的一个区域，也也是可供项目目最多的一个个区域，主要要分布在九堡堡、钱江新城城两个板块。九九堡板块目前前在售的三个个代表楼盘：：香槟湾花园园、魅力之城城和旅游•红苹果后期期都有较大的的供量。特别别是魅力之城城，有近12万平方米的的余量供应；；其中2.4万平方米将将在今年分两两批推出销售售，其余在2008年6月之前销售售完毕。旅游游•红苹果后期期也有3.8万平方米的的供量，预计计也会在2008年上半年之之前完成。钱钱江新城板块块只有东方润润园、金基•晓庐和水岸岸帝景公寓在在售，后期未未售余量房源源最多的是金金基•晓庐，而东东方润园9月份推出“楼王”后，将还会会有一次开盘盘。在江干区未售余余量房源供应应中，大部分分以2007年之前的老老盘为主，如如浅草名苑等等；而2007年首次上市市的项目如万万科•魅力之城等等，虽然当年年供量不大，但但攻势不弱。■西湖区：老楼楼盘为主，规规模大盘是余余量主角西湖区未售余量量房源代表楼楼盘一览表(下表面积单单位均为M2)分析：西湖区的的未售余量房房源都是以老老楼盘为主，主主要分布在城城西文教区和和申花路两个个板块。城西西文教区目前前在售的楼盘盘有今日嘉园园、梧桐公寓寓和兰庭国际际等，但只有有银马公寓尚尚有一幢房子子在后期销售售，余量房源源较为有限；；申花路板块块文鼎苑是西西湖区未售余余量房源中供供应量最大的的一个楼盘，后后期约有15万平方米的的供应；其中中38#楼预计将于10月中旬开盘盘。■滨江区：供应应减少，大量量集中在个盘盘滨江区未售余量量房源代表楼楼盘一览表(下表面积单单位均为M2)滨江区未售余量量房源的供应应主要集中在在观邸国际寓寓所等少量项项目上；彩虹虹城后期将推推出彩虹豪庭庭，定位为豪豪宅项目；贺贺田尚城后期期将有大量房房源推出，ND组团尚待开开发；最近一一次将会在10月份推出，主主力户型是90平方米和153平方米。从目前的数据看看，滨江区的的未售余量供供应已经在逐逐渐减少，加加上后期2007年推出的土土地量不多，预预计在两三年年后，滨江区区将改变供应应大户的形象象；而随着区区域配套的成成熟、大量楼楼盘的交付入入住，滨江区区在未来几年年将会逐渐形形成居住的氛氛围，区域整整体也会日趋趋成熟。■之江：排屋别别墅为主，高高档楼盘逐渐渐增加之江区未售余量量房源代表楼楼盘一览表(下表面积单单位均为M2)之江区一直是排排屋、别墅类类型为主的区区域，普通公公寓的供应量量不大。从目目前看，阳明明谷度假村和和云溪香山分分别是排屋别别墅项目和普普通公寓项目目的代表，阳阳明谷度假村村以现房销售售的方式，以以及超过50000元/平方米的均均价，使之江江区的排屋别别墅销售价格格有了一个巨巨大的突破，也也为之江区迎迎来一个高质质、高价的高高端项目时代代；西房•云溪香山为为之江国家旅旅游度假区转转塘板块的首首个大型居住住项目，建筑筑类型为多层层、小高层及及高层，颇受受市场关注。一一期开发以多多层为主，目目前售价为6100元/平方米，后后期尚有超过过10万平方米的的供应。■下沙：单盘规规模大，楼盘盘个数少下沙区未售余量量房源代表楼楼盘一览表(下表面积单单位均为M2)分析：楼盘规模模大是下沙区区域项目的一一个显著特点点。从目前在在售的华元•梦琴湾到野野风•海天城、再再到理想•伊萨卡，三三个楼盘规模模就达125万平方米。梦梦琴湾已在尾尾房销售中，海海天城和伊萨萨卡尚有约17万平方米的的供量。从目前看，下沙沙区域楼盘的的销售速度并并不快，17万平方米的的房源将需要要一段时间的的消化。虽然然下沙个盘规规模大，但楼楼盘数量并不不多，主要的的竞争也集中中在两三个楼楼盘身上，因因此，在售楼楼盘的竞争较较为激烈。分述三：新增潜潜在房源新增潜在供应房房源/约1003万平方米，后后劲充足(一)总体新增增潜在供应情情况各城区新增潜在在供应量情况况表分析：这里的“潜在供应量”，是指已取取得土地、但但尚未开发或或从未进行过过销售的新增增潜在房源（数数据统计时间间起止为2004年1月1日-2007年10月1日）。从数据来看，未未来潜在供应应量相当大，八八大区合计共共约1003..4万平方米。以以平均90平方米/套计，约1114000多套；若以以平均120平方米/套计，约83600多套。根据2006年杭州主城城区25000套商品房的的年消耗量推推算，上述总总体潜在供应应房源将需要要约3-4年的时间才才能完全消化化完毕。因此此，未来几年年内杭州主城城区住宅的新新增潜在供应应相当大，加加上2007年10月1日之后可能能的宅地出让让，后期的供供应是巨大的的。在各区域潜在供供应房源中，西西湖区的供应应比例最大，占占据总供应的的33.2%，主要是来来自西溪、三三墩、转塘等等板块的供应应；其次是江江干区，主要要集中在九堡堡、丁桥等板板块的供应；；再次是滨江江区，有135.4万平方米的的住宅供应；；之江区依然然是供应最小小的一个区域域，仅8.6万平方米的的供应。在正常的开发、销销售状态下，本本次统计的杭杭州（不含萧萧山、余杭）总总体住宅潜在在供应量基本本上会在2007年底开始到2010年左右的时时间陆续上市市销售；因此此，在未来三三年左右时间间，杭州将会会迎来较大的的上市量，也也会迎来更为为激烈的竞争争。(二)区域分析析■上城区：钱江江新城是供应应主力，未来来供地有限分析：这里的上城区包包含了部分市市中心和钱江江新城的土地地供应，以钱钱江新城供应应居多。从上上表可以看出出，虽然上城城区目前在售售楼盘的供应应量并不大，但但从2004--2007年10月的土地供供应却不容小小觑，已供土土地可开发的的总建筑面积积约达65.1万平方米，其其中住宅约55.7万平方米；；以平均90平方米/套计，将达6100多套，以平平均120平方米/套计，预计计达4600多套；这些些供应量基本本上会在2007年底至2008年开始上市市。◆钱江新城是潜潜在供应主力力，未来住宅宅用地已然绝绝版在上城区20004-20007年10月1日已供未售售的8宗住宅用地地中，有4宗地块位于于钱江新城，总总供应量约50.9万平方米，占占据上城区整整体潜在供量量的88.3%，钱江新城城板块无疑已已经成为上城城区未来供应应的绝对主力力。钱江新城作为杭杭州市中心发发展的“权重”板块，已经经进入较成熟熟的发展阶段段，自2007年起，跨江江干、上城两两区的钱江新新城预计将有有众多新楼盘盘面市，其中中不乏一些品品牌开发商的的力作，仅华华润•万象城、滨滨江•阳光海岸和和滨江•城市之星三三个项目的总总供应量达32.3万平方米，面面临较大的竞竞争；而再往往后，尚有55.7万平方米的的住宅供应量量未开发，未未来三年内的的供量非常可可观。但随着钱江新城城今年最后一一块宅地的出出让，钱江新新城的所有住住宅用地已经经公开化，换换言之，以上上这些供应已已经是钱江新新城最后的新新房源。地段段和土地的稀稀缺性以及钱钱江新城的良良好发展前景景，使消费者者对该区域趋趋之若骛，也也抬升了开发发商对于售价价的预期。当当然，随着价价格的不断快快速上涨，以以绿城、滨江江为代表的开开发商开发的的项目品质也也在不断的提提升。钱江新新城也将成为为一个高端项项目聚集的城城市核心区域域。◆绿城、滨江等等本土品牌是是区域主角从上城区已获取取土地的开发发商看，绿城城、滨江等本本土知名品牌牌成为区域主主角；上述两两家公司获取取的土地可提提供住宅建筑筑面积共约38万平方米，占占据整个上城城区的66.7%。特别是绿绿城获取的杭杭政储出[20077]17号地块，是是钱江新城区区域的最后一一宗住宅用地地，楼面地价价高达11759元/平方米，总总建筑面积约约为29万平方米，其其中住宅约20.2万平方米，预预计将成为绿绿城在该区域域打造的又一一个规模化高高端住宅项目目。◆地价步步高升升，带动房价价持续快速上上扬上城区20044-20077.9部分已供未未售宅地地价价折线图（单单位：元/M2）从上图表可以看看出，上城区区近三年地价价的发展是步步步高升，而而且上升幅度度很大；特别别是钱江新城城区域更为明明显，从2005年8月的5002元/平方米到2007年5月的11759元/平方米，只只用了21个月的时间间。地价的上上涨直接影响响房价，从杭杭政储出[20077]17号高价出让让后，钱江新新城区域的在在售楼盘纷纷纷提价，目前前普遍单价已已经突破20000元/平方米，考考虑到钱江新新城土地的稀稀缺性，预计计未来的房价价仍将持续走走高。■下城区：华丰丰板块成为唯唯一权重股，即即将发力下城区20044-20077.9月出让的未未开发住宅用用地情况一览览表分析：◆未来几年内，华华丰板块成为为下城区唯一一权重股从2004-22007年10月1日下城区土土地出让情况况看，下城区区将开发的土土地基本集中中在华丰板块块，该板块目目前在售的商商品房较少，只只有润和•亿城嘉园一一个楼盘在销销售，而板块块周边以大量量的经济适用用房为主，如如规划建筑面面积约102万平方米的的北景园等等等，亿城嘉园园距离北景园园仅7分钟，随着着板块周边经经济适用房的的建设，原本本华丰板块较较为落后的一一些基础设施施也得以逐渐渐完善，如留留石高架快速速路和秋石高高架快速路目目前正在建设设中，建成后后将大大缩短短华丰板块和和杭州市区的的交通时间，使使华丰板块快快速融入杭州州市区。◆华丰板块即将将腾飞，成为为未来热点板板块之一下城区华丰板块块商品房的发发展主要起始始于2004年，杭政储储出[20044]65号的土地出出让是一个起起点，而大规规模发展的起起始是源于2006年华丰板块块两宗住宅用用地的出让，特特别是杭政储储出[20066]25号地块，25万方的建设设规模使华丰丰板块的未来来供应极速上上升，同时嘉嘉里桦枫和华华润地产等著著名品牌的进进入，使华丰丰板块从默默默无闻跃入杭杭州房产发展展的热点舞台台；2007年华丰板块块依然是土地地供应的一大大热点区域，10月1日之前已有2宗土地出让让。从目前的土地出出让规划和趋趋势上看，华华丰板块将成成为未来两年年内的土地供供应热点区域域，也将会有有更多的住宅宅用地推出，按按照目前土地地出让合同签签订后相关动动工期限的规规定，2007年后随着各各项目的开发发销售，华丰丰板块即将开开始腾飞，成成为楼市热点点区域之一，也也将成为竞争争较为激烈的的热门板块。◆前期供地数量量不多，可开开发规模不小小从2004年到到2007年10月1日，华丰板板块共供应住住宅用地5宗，数量不不多，但可开开发总建筑面面积达49.1万方，后期期的供应量不不小，由此可可以看出，虽虽然目前华丰丰板块商品房房的供应量较较小，但从后后两年看，大大量的土地开开发将使未来来住宅供应存存在集中爆发发的可能，激激烈竞争在所所难免。◆地价稳中有升升，未来房价价有望突破8000元/平方米华丰板块20004-20007.9已供未售宅宅地地价折线线图（单位：：元/M2）从地价增长看，下下城区华丰板板块地价上涨涨的幅度并不不大，但2006年一直保持持平稳的上涨涨幅度。2007年初期有一一个较大幅度度的下滑，从从2007年5月份有了较较大幅度的提提升，比上一一宗地块上涨涨超过1000元/平方米，上上涨幅度为50.1%，由此可以以看出，在2007年5月后整个杭杭州土地大幅幅度上涨的背背景下，华丰丰板块的地价价也受到了影影响。地价是房价发展展的基础，地地价的上涨必必将带动房价价的上涨，根根据目前的地地价情况加建建筑成本简单单核算，预计计2007年后华丰板板块的房价有有望突破8000元/平方米，大大大高于目前前的房价。拱墅区：地多总总量不大，众众多潜力股推推进区域形象象提升拱墅区20044-20077.9月出让的未未开发住宅用用地情况一览览表分析：◆发展迅猛，热热点板块云集集拱墅区位居城中中及城北，从从房地产板块块构成上看，包包括了部分市市中心板块以以及登云路、桥桥西、申花路路、三墩、老老城北等多个个热点板块。拱拱墅区房地产产的发展起始始较早，从2001--2003年的城北热热潮到近几年年的发展迅速速的三墩、申申花路板块再再到今年兴起起的桥西板块块，拱墅区的的热点板块众众多。◆土地开发快速速，区域形象象得以明显提提升从土地出让的发发展阶段看，从2004年到2007年10月1日一直是拱墅区快速发展的阶段，平均每年都是4宗以上的土地出让，而2006年更是土地出让的一个爆发时期，共出让了5宗住宅用地。与其他城区相比比，拱墅区的的土地开发进进度相对较为为快速。2004年公开出让让的五宗住宅宅用地或已开开发完毕，或或目前正在销销售，分别是是世纪新筑、滨滨江•万家花城、协协安•景上、信步步闲庭和嘉泰泰馨庭；2005年和2006年推出的土土地大多也将将在近期上市市销售，如旅旅游•橡树园、华华元•芳满庭、凯凯德•视界和天阳•上河等。土土地的大量推推出、开发以以及众多品牌牌开发商的进进驻，促进了了拱墅区房地地产的快速发发展；同时，拱拱墅区的配套套、交通、环环境、景观都都得到了较大大的改善，使使以往拱墅区区城北“脏、乱、差”的形象被得得到极大改变变。◆后期供应较大大，集中在2008--2010年截至2007年年10月1日前，拱墅墅区出让的住住宅用地尚未未开始销售的的总共有11宗，共计110.3万方，以平平均90方/套计，将达12000多套；以平平均120方/套计，将达9100多套，和上上城区、下城城区两个区域域的合计供量量持平，但仍仍不及西湖区区、江干区和和滨江区单个个区域的供应应量。2007年底，预预计区域内将将有旅游•橡树园、华华元•芳满庭、凯凯德•视界和天阳•上河等项目目首次开盘上上市；但区域域大量的潜在在供应房源会会集中在2008年～2010年供应，届届时才是拱墅墅区房源供应应的高峰时段段。◆个盘地价差距距大，2007年地价快速速上扬拱墅区部分20004-20007.9已供未售宅宅地地价折线线图（单位：：元/M2）拱墅区范围辽阔阔，各地块由由于地段不同同，地价差距距较大，2005年到2007年10月1日，楼面地地价最低的是是城北巨州路路的杭政储出出[20055]34号，楼面价价为3514元/平方米；最最高的是位于于长板巷的[20077]20号，楼面价12245元/平方米，两两者相差3.48倍；大部分分地块的楼面面地价都集中中在3500--5500元/平方米内。按按照杭政储出出[20077]20号地块成交交的楼面价推推算，预计届届时该项目售售价将接近20000元/平方米。拱墅区不仅土地地地价差距大大，地价的涨涨幅也相当快快速。市中心心和申花路板板块是其中的的典型代表。同同处市中心板板块的杭政储储出[20066]20号绿城滨江江地块和杭政政储出[20077]20号旅游地块块的地价对比比可以看出：：[20066]20号绿城滨江江地块位于杭杭州绝对市中中心武林广场场区域，地段段较[20077]20号相比更为为优越，且地地块规模较大大，但两者的的土地出让时时间仅仅相差差8个月，地块块优势略逊一一筹的[20077]20号楼面地价价就上涨了近近1375元/平方米；同同样，同是申申花路板块的的旅游•橡树园和华华元•芳满庭地块块，两地块位位置相邻，规规模相近，在在不到一年的的时间内，楼楼面地价整整整上涨了1000元/平方米。◆地块数量多，但但规模不大拱墅区潜在供应应住宅项目规规模表(单位：万方)从2004年到到2007年10月1日，拱墅区区出让的住宅宅用地尚未开开始销售的总总共有11宗，数量较较多；但从各各地块的规模模上看，除了了杭政储出[20066]20号绿城滨江江地块建筑面面积达33万方外，其其他地块的总总建筑面积都都不足15万方，以七七八万方的小小规模地块为为主。项目多、地块位位置接近、规规模相近、同同期供应，直直面竞争不可可避免，拱墅墅区也将成为为未来几年的的热点区域之之一。■西湖区：整体体供应形成巨巨无霸，区域域板块供应不不均匀西湖区20044-20077.9月出让的未未开发住宅用用地情况一览览表分析：◆未来供应巨大大，成就区域域供应巨无霸霸从2004到22007年10月1日，出让住住宅用地多、未未来住宅房源源供应量大是是西湖区一个个很明显的特特点。其中，截截至2007年10月1日前尚未上上市销售的已已供宅地共30宗，合计可可开发建筑面面积共约332.7万方；如以以平均90方/套计，预计计未来潜在可可供应套数37000多套，若以以平均120方/套计，预计计可供应27700多套。这样样的供应让人人不得不承认认，西湖区是是杭州未来区区域供应中的的一个巨无霸霸。◆供应热点分散散，板块供应应不均匀西湖区和拱墅区区一样，也汇汇集了众多的的房地产板块块，城西文教教区、三墩、申申花路、西溪溪湿地和转塘塘等，都是目目前市场较为为热闹的板块块。城西文教教区生活配套套完善，并且且具浓郁的学学院氛围，住住宅用地也相相对稀缺。近近几年大量大大学院校搬迁迁而推出部分分住宅项目：：如金都•城市芯宇和和滨江•金色蓝庭两两个项目总量量约为26万方，将在2008年开盘；从从后期看，城城西文教区的的住宅用地已已寥寥无几，2007年杭商院地地块的高价出出让便是地块块稀缺的一个个明证，在未未来的几年内内甚至更久的的时候，城西西文教区的供供应量将日趋趋减少。三墩墩板块近年由由于大量楼盘盘的面世，区区域配套、人人气、规划都都有了很大水水平的提高，成成了继城西文文教区之后又又一个热闹的的大型居住板板块，而目前前三板块域随随着亲亲家园园、兰韵天城城、颐景园等等楼盘的陆续续售罄，又无无后续新楼盘盘推出，出现现短期供应的的一个断层；；但从上表的的潜在供应统统计看，预计计2008年下半年可可能会形成一一个供应高峰峰。西溪湿地是去年年开始在房产产市场趋热的的一个区域，随随着万科、坤坤和、绿城的的进入，西溪溪湿地逐步演演化成品牌房房产汇集的一一个高档高品品质楼盘的区区域，同时因因为项目容积积率较小，排排屋等高档项项目开发成为为可能，因此此，西溪湿地地也逐渐成为为距离杭州市市中心最近的的排屋开发区区域，进而演演变成位居西西湖之后的自自然资源丰富富的高档居住住区。属于杭杭州城区的西西溪湿地目前前并无项目销销售，万科坤坤和•西溪蝶园和和坤和•和家园预计计将在今年下下半年首次推推售，从而引引发区域供应应的第一波。从从目前看，西西溪湿地板块块虽然在开发发和待开发的的项目并不多多，但由于项项目规模大，近近两三年整体体潜在供量约约87.2万方。无论论是规划低容容积率带来的的大户型产品品，还是06、07年拿地受政政策制约的小小户型产品，均均有颇为可观观的后续潜在在供量。转塘板块由于前前几年推地较较少，因此目目前市场上的的在售楼盘并并不多，仅西西湖•阳明谷、九九树公寓等，均均为别墅、排排屋及高端公公寓项目。在在沉寂2-3年之后，2007年转塘掀起起了一股推地地的热潮，共共推出9宗住宅用地地，可开发建建筑面积共约约78.1万方，其中中金都房产和和雅戈尔分别别获得37万方、20.9万方的储备备开发量。由由此，这两个个公司成为转转塘板块的“地老大”，并将影响响转塘板块的的发展方向和和趋势。因区区域环境和地地块条件等因因素，转塘和和西溪区域今今后将慢慢成成为主城区内内围绕西湖的的一南一北的的两个高端项项目集聚区域域。从以上两个图表表可以看出，在在西湖区的五五大板块中，2004年到2007年10月1日，土地供供应规模最大大的板块是三三墩板块，其其次是西溪湿湿地、再次是是转塘；从数数量上看，转转塘位居第一一，三墩和西西溪湿地同列列第二，因此此，三墩、转转塘和西溪湿湿地三大板块块是未来西湖湖区潜在供应应最大的区域域。◆外来品牌和本本土品牌共分分天下在西湖区近四年年的土地供应应中，外来品品牌和本地品品牌的相辅相相成是一个很很明显的特点点。从上表可可以看出，从从2004年到2006年11月，西湖区区土地市场的的主角依然是是杭州本土品品牌；而从2006年12月万科通过过和坤和联合合取得西溪土土地之后，外外来品牌就开开始不断融入入西湖区，本本土品牌和外外来品牌的较较量也在西湖湖区开始了一一个新的起点点，共分天下下从此拉开局局面。从上图西湖区近近四年的本地地、外地房企企拥有的土地地资源对比分分析上可以看看出，本地房房企和外地品品牌开始平分分天下，本地地房企在数量量上占据优势势，占地块总总数量的63.3％；而外地地房企在规模模上略胜一筹筹，占据总规规模的51.4％，外地品品牌土地数量量不多，但普普遍规模却较较大，而本地地品牌土地数数量多，土地地规模相对小小。外地房企企如万科、金金地、中海等等的领先的开开发理念、丰丰富的运作经经验、强势的的品牌竞争力力以及土地的的集中规模优优势，而成为为本地房企的的强劲对手；；但从另外一一个角度看，正正因为众多优优秀品牌房企企的进入，将将带来先进的的运作理念，也也因为竞争的的加剧，会促促使更为优秀秀的房产品问问世，从而促促进区域房地地产发展的进进一步提升。◆各板块地价有有升有降，但但都创下新高高西湖区20044-20077.9已供未售宅宅地地价折线线图（单位：：元/M2）从西湖区地价发发展情况看，各各板块的情况况都有所不同同。城西文教教区和西溪湿湿地板块一路路高升，特别别是城西文教教区，从2006年11月底到2007年7月，宅地地地价整整翻了了一倍，超过过市中心和钱钱江新城板块块的地价，地地价上涨带来来直接的影响响便是未来房房价的上涨，预预计未来城西西文教区房价价将突破2万元/平方米；西西溪湿地板块块由于自身景景观环境的优优越和外地品品牌开发商的的进入，地价价节节高升；；三墩板块和和转塘板块的的地价发展曲曲线都呈中间间高两头低的的状态，在几几轮的冲高后后都有理性的的回落，三墩墩板块的高点点是7750元/平方米，转转塘板块的高高点是13929元/平方米，以以此预计，三三墩的未来房房价将突破12000元/平方米，转转塘板块则将将突破18000元/平方米。■江干区：新老老板块持续发发力分析：◆九堡、丁桥成成为发展潜力力股江干区主要位居居城东区域，包包括了许多热热点板块，如如城东、钱江江新城板块的的部分、九堡堡等，还包括括了刚刚兴起起的丁桥板块块。江干区房房地产的发展展起始较早，新新老板块交替替发展，呈日日趋蓬勃的态态势。从城东东板块渐渐退退出舞台之后后，钱江新城城板块开始火火速发展，而而在钱江新城城板块今年上上半年推出最最后一宗住宅宅用地时，九九堡板块开始始如火如荼地地发展起来，丁丁桥板块作为为板块发展的的新生力量也也在今年开始始加入建设江江干区的行列列。在2004年到到2007年10月1日江干区已已出让未销售售的18宗住宅用地地中，钱江新新城占据2席，丁桥板板块占据5席，九堡占占据6席，由此可可以看出，九九堡板块在未未来江干区发发展中所占据据的重要地位位。九堡板块块正处于兴起起阶段，2006年下半年随随着旅游红苹苹果的销售开开始真正启动动，万科•魅力之城的的开盘继而加加大了区域的的热度；而后后期大量的住住宅潜在供应应为区域的发发展提供了强强劲的后盾，爆爆发的力度不不小；同时九九堡的配套和和交通的规划划又成为区域域发展的坚实实基础，如地地铁一号线经经过九堡并设设有3个站点，杭杭州市客运中中心站、中国国四季青服装装交易中心建建设等等。区区域规划和规规模土地出让让，使九堡区区域的发展具具备了强劲潜潜力。丁桥是20066年新发展起起来的板块，其其与上城区的的华丰板块一一起组成的华华丰丁桥板块块，丁桥从2007年的下半年年开始出让商商品房住宅用用地，至今已已有5宗宅地出让让，总建筑面面积约47.8万方，这是是丁桥板块发发展的一个起起点，也将打打破丁桥无商商品房开发的的历史记录。丁丁桥共享华丰丰板块的配套套和规划，也也同样拥有大大规模的经济济适用房建设设，将迎来一一个全新的发发展历程。◆地块多，供量量较大在2004年到到2007年10月1日，江干区区已出让未销销售的住宅用用地共有18宗，住宅总总建筑面积约约191.9万方；以平平均90方/套计，约21300多套；以平平均120方/套计，约16000多套。由于历史原因，本本区域九堡板板块尚有部分分协议出让土土地，在本次次统计中未列列入计算。如如果包含这些些项目，江干干区的整体住住宅潜在供应应将超过280万方。从江干区各板块块未销售的住住宅用地地价价发展情况看看，九堡和丁丁桥板块地价价发展起伏不不大，呈稳定定增长的态势势；九堡区域域在2007年7月的土地出出让时地价有有一个较大的的飞跃，从3511元/平方米增涨涨到4626元/平方米，涨涨幅为31.7%，但中间间间隔的时间达达两年之久；；丁桥板块土土地出让集中中在2007年7－9月，故地价价相近，但三三次出让地价价呈逐次下滑滑趋势；而城城东由于各地地块地段相差差较大，因此此地价差距较较大；钱江新新城板块因为为华润项目规规模较大，且且有与政府合合作因素，因因此地价相对对较低，与同同板块其他出出让地块相比比地价落差较较大。■滨江区：本地地中小企业开开发为主，未未来供应日趋趋减少分析：◆土地供应渐趋趋减少，单幅幅土地规模较较大滨江区一直是杭杭州土地市场场的供应大户户，但从近四四年的出让形形势看，滨江江区的住宅用用地出让正呈呈日渐减少趋趋势。从2004年到2007年10月1日的已供未未售的住宅用用地统计，合合计可开发总总建筑面积约约135.4万方，其中中住宅总建筑筑面积约122.6方，在八大大行政区域中中，位列第三三。在滨江区的111宗地块中，建建筑面积规模模在10万方以上的的有7宗，其中有3宗规模在15万方以上，众众多规模的大大盘将有利于于滨江区配套套的完善。◆地价在相对区区间波动，历历年有起有伏伏从上图可以看出出，从2004年到2007年10月1日滨江区的的地价一直在在2100--4200元/平方米的区区间内徘徊，历历年土地成交交价格有起有有落；而与其其他城区不同同的是，滨江江区的土地最最高价是出现现在2005年，而2007年最近出让让的土地价格格并非历史最最高价；地价价的区间起落落也给项目个个案之间的竞竞争带来一些些微妙的影响响。◆本地中小企业业形成开发主主流在滨江区近四年年的土地出让让中可以发现现，滨江区一一直是杭州本本地中小开发发商汇聚的地地方，本土知知名品牌如绿绿城、滨江、坤坤和等都未曾曾涉足；而外外地品牌开发发商除了中海海在今年进入入之外，并无无其他品牌进进入。较其他他区域而言，滨滨江一直处于于相对封闭的的开发状态中中，本土中小小房企成为区区域开发的主主流。同时，滨滨江区域的真真正居住成熟熟，尚待配套套的完善和人人气的旺盛。■之江区：供地地稀少之江区20044-20077.9月已供未售售宅地情况一一览表分析：供应量少少是之江区很很明显的特点点，2005--2007年10月1日都无住宅宅用地供应的的现状，使之之江区将依然然保持供量少少的趋势；而而在2004年出让的78号地块，目目前也未开盘盘，这将是之之江区未来几几年唯一的新新房源供应。■下沙：外来大大牌汇聚，竞竞争机遇共存存下沙区20044-20077.9月已供未售售宅地情况一一览表下沙区域近几年年发展快速，凭凭借优势的江江景资源和强强力的规划实实施，从大学学城的开发到到地铁建设，下下沙区域也经经历了从兴起起到发展再到到逐渐成熟的的阶段，而今今，随着大量量下沙地块的的出让，越来来越多外地知知名品牌的进进入，下沙已已经处于一个个发展的新阶阶段。◆外来知名品牌牌汇聚，下沙沙迎来发展新新时机外地大鳄逐鹿下下沙是近年下下沙土地市场场一大特点，去去年和今年出出让的四宗大大规模用地分分别被上海世世茂、南京朗朗诗、北京金金隅嘉业