物业交易法律制度

第三章

物业交易法律制度第三章物业交易法律制度第一节物业交易概述第二节物业转让第三节物业转让中的商品房销售第四节物业抵押第一节物业交易概述一、物业交易的概念二、物业交易的特征一、物业交易的概念物业交易，是指当事人之间物业进行转让、抵押和租赁活动。物业交易也就是房地产交易。二、物业交易的特征交易对象具有特殊性：房地产交易形式的确定性：房地产的转让、抵押、租赁物业交易合同是数种典型合同的统称物业交易为要式法律行为：债的关系，登记第二节物业转让一、物业转让的概念二、物业转让的条件三、物业转让的程序四、物业转让合同一、物业转让的概念物业转让也就是房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。一、物业转让的概念物业转让的主体一方必须是房地产权利人；物业转让的客体是房地产权利人合法拥有的房地产；物业转让行为包括买卖、赠与或者其他合法方式；物业转让必须发生房屋所有权和土地使用权转移的行为。二、物业转让的条件(一)物业转让应当具备的基本条件(二)物业转让的限制性条件(一)物业转让应当具备的基本条件以出让方式取得使用权的房地产转让依据《城市房地产管理法》第38条和《城市房地产转让管理规定》第10条的规定。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让依据《城市房地产管理法》第39条和《城市房地产转让管理规定》第11、12条的规定。(二)物业转转让的的限制制性条条件《城市房房地产产管理理法》第37条和《城市房房地产产转让让管理理规定定》第6条的规规定，，下列列物业业禁止止转让让：(二)物业转转让的的限制制性条条件以出让让方式式取得得使用用权的的房地地产转转让，，不符符合有有关法法律规规定的的条件件的司法机机关和和行政政机关关依法法裁定定、决决定查查封或或者以以其他他形式式限制制房地地产权权利的的依法收收回土土地使使用权权的(二)物业转转让的的限制制性条条件共有房房地产产，未未经其其共有有人书书面同同意的的权属争争议的的未依法法登记记领取取权属属证书书的法律、、行政政法规规规定定禁止止转让让的其其他情情形三、物物业转转让的的程序序依照《城市房房地产产转让让管理理规定定》第7条规定定。签订合合同→→提出出申请请→审审查→→现场场勘查查和评评估→→缴税税→核核发过过户单单四、物物业转转让合合同(一)物业转转让合合同的的概念念和特特征(二)物业转转让合合同的的主要要合同同(一)物业转转让合合同的的概念念和特特征概念：：物业转转让合合同：：是指指当事事人之之间关关于一一方交交付房房地产产，另另一方方支付付相应应价款款的协协议。。特征：：遵循平平等、、自愿愿、有有偿的的原则则；(一)物业转转让合合同的的概念念和特特征受到土土地使使用权权出让让合同同的制制约；；标的物物是房房屋所所有权权和土土地使使用权权；应当书书面形形式订订立；；物业转转让合合同的的成立立和有有效必必须以以到房房地产产管理理部门门和土土地管管理部部门办办理房房地产产过户户手续续为准准。(二)物业转转让合合同的的主要要合同同依照《城市房房地产产转让让管理理规定定》第8条规定定。包括九九个方方面：：(二)物业转转让合合同的的主要要合同同⑴双方方当事事人姓姓名或或者名名称、、住所所；⑵房地地产权权属证证书名名称和和编号号；⑶房地地产坐坐落位位置、、面积积、四四至界界限；；⑷土地地宗地地号、、土地地使用用权取取得方方式及及年限限⑸房地地产的的用途途或使使用性性质；；⑹成交交价格格及支支付方方式；；⑺房地地产交交付使使用的的时间间；⑻违约约责任任；⑼双方方约定定的其其他事事项。。第三节节物物业转转让中中的商商品房房销售售商品房房预售售商品房房现售售商品房房买卖卖合同同房地产产开发发企业业和房房地产产开发发中介介服务务机构构在商商品房房销售售中的的义务务商品房房销售售价格格的确确定及及计算算商品房房的交交付与与保修修一、商商品房房预售售概念：：是是指房房地产产开发发企业业将正正在建建设中中的商商品房房预先先出售售给买买受人人，并并由买买受人人支付付定金金或者者房价价款的的行为为。条件：：依依照2001年修改改的《城市商品房房预售管理理办法》第5条的规定。。一、商品房房预售程序：预售人领取取土地使用用证、建设设规划许可可证和施工工许可证。。预售人办理理预售登记记，领取预预售许可证证。预售人同承承购人签订订商品房预预售合同。。预售合同登登记备案。。房屋交付后后，办理产产权登记。。二、商品房房现售概念：是是指房地产产开发企业业将竣工验验收合格的的商品房出出售给买受受人，并由由买受人支支付房价款款的行为。。条件：依依照2001年修改的《城市商品房房预售管理理办法》第7条的规定。。三、商品房房买卖合同同商品房买卖卖合同的主主要内容《商品房买卖卖合同示范范文本》商品房买卖卖合同的主主要内容当事人名称称或者姓名名和住所；；商品房基本本状况；商品房的销销售方式；；商品房价款款的确定方方式及总价价款、付款款方式、付付款时间；；交付使用条条件及日期期；装饰、设备备标准承诺诺；商品房买卖卖合同的主主要内容供水、供电电、供热、、燃气、通通讯、道路路、绿化等等配套基础础设施和公公共设施的的交付承诺诺和有关权权益、责任任；公共配套建建筑的产权权归属；面积差异的的处理方式式；办理产权登登记的有关关事宜；解决争议的的方法；违约责任；；双方约定的的其他事项项。《商品房买卖卖合同示范范文本》示范文本.doc四、房地产产开发企业业和房地产产开发中介介服务机构构在商品房房销售中的的义务21条义务性规规定相关新闻：：民意调查显显示：有七七成受访者者不相信房房地产中介介2007年12月04日2005年，安徽省省规模最大大的房产中中介桃园房房产老板卷卷款失踪，，涉及金额额6000余万元；2006年，天津市市汇众房产产一夜之间间全线停业业，1.5亿元房款不不翼而飞；；2007年，深圳大大型地产中中天置业总总裁蒋飞一一夜之间消消失，到目目前为止，，涉案金额额不详。2007-11-16五、商品房房销售价格格的确定及及计算价格确定：：以当事人人意思自治治为基本原原则价格计算：：补充“房屋屋建筑面积积”六、商品房房的交付与与保修商品房的交交付商品房房的交付商品房的保保修商品房房的保修商品房保修修责任的承承担人：房房地产开发发商保修期限的的起算：从从交付之日日起第四节物物业抵押物业抵押的的概念物业抵押的的条件物业抵押的的程序物业抵押的的合同抵押物业的的处分一、物业抵抵押的概念念抵押：指债债务人或第第三人提供供一定的财财产作债务务担保。抵押人：提提供财务的的债务人或或第三人。。抵押物：抵抵押人所提提供的财产产。一、物业抵抵押的概念念抵押权的性性质：抵押权是一一种从属权权利；抵押权是一一种价值支支配权；抵押权是一一种优先受受偿权。一、物业抵抵押的概念念物业抵押：：是指抵押押人以其合合法的房地地产以不转转移占有的的方式，向向抵押人提提供债务履履行担保定定行为。物业抵押人人：即房地地产抵押人人，是指将将依法取得得的房地产产提供给抵抵押权人，，作为本人人或第三人人履行债务务担保的公公民、法人人或者其他他组织。物业抵押权权人：即房房地产抵押押权人，是是指接受房房地产抵押押作为债务务人履行债债务担保的的公民、法法人或者其其他组织。。二、物业抵抵押的条件件(一)物业抵押的的基本条件件(二)物业抵押的的限制性条条件(三)以下列物业业设定抵押押权时应当当注意其本本身的性质质和具体情情况三、物业抵抵押的程序序签订物业抵抵押合同进行物业抵抵押登记四、物业抵抵押的合同同物业抵押合合同的主要要内容依照《城市房地产产抵押管理理办法》第26条规定。以预购的商商品房贷款款抵押的，，须提交生生效的预购购房屋合同同以在建工程程抵押的，，抵押合同同还应当载载明的内容容五、抵押物物业的处分分物业抵押权权所担保的的债权的范范围处分抵押物物业的条件件抵押权人对对抵押物业业处分的中中止情形处分抵押物物业所得金金额的分配配顺序关于优先受受偿权与优优先购买权权问题1、物业抵押押权所担保保的债权的的范围根据《担保法》第46条规定，抵抵押权所担担保的债权权范围包括括：主债权利息违约金损害赔偿金金实现抵押权权的费用2、处分抵押押物业的条条件前提条件是是债务人不不履行债务务，包括拒拒绝履行、、不能履行行、逾期履履行、不完完全履行。。依照《城市房地产产抵押管理理办法》第40条规定。3、抵押权人人对抵押物物业处分的的中止情形依照《城市房地产产抵押管理理办法》第46条规定。4、处分抵押押物业所得得金额的分分配顺序支付处分抵抵押房地产产的费用；；扣除抵押房房地产应缴缴纳的税款款；偿还抵押权权人债权本本息及支付付违约金；；赔偿由债务务人违反合合同而对抵抵押权人造造成的损害害；剩余金额交交还抵押人人。5、关于优先先受偿权与与优先购买买权问题抵押债权的的优先受偿偿。优先于普通通债权和其其它费用，，优先于在其其后设定的的用益物权权，优先于其后后设定的抵抵押权。处分抵押房房地产时，，可以依法法将土地上上新增的房房屋与抵押押财产一同同处分，但但对处分新新增房屋所所得，抵押押权人无权权优先受偿偿。5、关于优先先受偿权与与优先购买